TSDJ BOG SC - 11001 3103 032 2015 00784 01-(05-04-2017)

TRIBUNAL SUPERIOR DE BOGOTÁ

SALA DE DECISIÓN CIVIL

Magistrado Ponente

OSCAR FERNANDO YAYA PEÑA

Bogotá D.C., cinco de abril de dos mil diecisiete (aprobado en sala de la misma fecha) 11001 3103 032 2015 00784 01 Se decide la apelación que formuló la demandante contra la sentencia que el 5 de diciembre de 2016 profirió el Juzgado 32 Civil del Circuito de Bogotá, en el proceso ejecutivo singular seguido por Promotora Comercial de la Sabana S.A. –Procomsa S.A.- contra Play Park S.A.S.

ANTECEDENTES

1. Previa la demanda ejecutiva de rigor y con base en el escrito que recoge el contrato de arrendamiento de los locales comerciales No.

258 y 259 del inmueble ubicado en la carrera 3 No. 15ª – 57 de Mosquera (Cundinamarca), se libró mandamiento de pago contra la demandada (arrendataria) por los siguientes conceptos: (i) $8409.458 (saldo del canon de febrero de 2015); (ii) $75685.128 (cánones de marzo a mayo de 2015); (iii) $3153.547 (cuota de administración de septiembre de 2014); (iv) $37842.564 (cuotas de administración de octubre de 2014 a enero de 2015); (v) $39734.692 (cuotas de

septiembre de 2014); (iv) $37842.564 (cuotas de administración de octubre de 2014 a enero de 2015); (v) $39734.692 (cuotas de administración de febrero a mayo de 2015) y (vi) por los cánones y cuotas de administración que en adelante se causen, hasta cuando se verifique la entrega del bien arrendado o se profiera sentencia”.

2. LA OPOSICIÓN. La ejecutada excepcionó “falta de legitimación en la causa por activa”; “ausencia de documento que preste mérito ejecutivo”; “contrato no cumplido” y “cobro de lo no debido”.OFYPVZ 2015 00784 01 2

3. EL FALLO APELADO. El juez a quo declaró, de oficio, la “inexistencia del contrato de arrendamiento” y, en consecuencia, dispuso la terminación del proceso. Sostuvo que, “al tenor del artículo 1973 del Código Civil, el contrato de arrendamiento se caracteriza por ser bilateral y conmutativo, por cuanto al arrendador le nace el derecho a la renta, y al arrendatario correlativamente le surge el derecho al goce de la cosa arrendada, de donde se infiere que el contrato sólo se perfecciona con la

entrega de la cosa”; que “el extremo actor no aportó el inventario y el acta de entrega a que hace alusión el contrato de arrendamiento”; que “la no entrega del inmueble se encuentra demostrada con los correos electrónicos que allegó la ejecutada, los cuales se presumen auténticos (…), con la misiva enviada por Play Park a la demandante, en la que hace devolución de las cuentas de cobro expedidas por Procomsa, pretextando la no entrega de los locales (…), con la respuesta de la administradora del centro comercial Eco Plaza, en la que informa que durante el periodo comprendido entre el 20 de febrero de 2014 y el 1º de febrero de 2015, no se registró ningún consumo de agua en los locales 258 y 259 (…) y con el testimonio de Jorge Mario Castillo Velásquez (…), sin que obre prueba de que los locales hubieran sido entregados con posterioridad” y que “en ese escenario es claro que el contrato de arrendamiento no se perfeccionó y, en consecuencia, no se generaron obligaciones para las partes”.

4. LA APELACIÓN. La demandante alegó que “el contrato de arrendamiento no es real, sino consensual, que se perfecciona con el acuerdo de las partes y que en este caso se encuentra incorporado al documento que se allegó como título ejecutivo”; que “lo que se discute es el incumplimiento de las obligaciones emanadas de ese contrato (…), y lo que sucedió en este caso es que la arrendataria requería hacer unas

documento que se allegó como título ejecutivo”; que “lo que se discute es el incumplimiento de las obligaciones emanadas de ese contrato (…), y lo que sucedió en este caso es que la arrendataria requería hacer unas adecuaciones, pero finalmente no las efectuó, pese a que se le envió la documentación necesaria”; que, “como en el contrato la arrendataria manifestó que recibía el inmueble a satisfacción, la ejecutante tenía el convencimiento íntimo de que ya había cumplido con su obligación. Ahora, si la parte contraria pensaba que no había sido así, era su obligación requerir o constituir en mora a la demandante, para que cumpliera la obligación que consideraba incumplida”; que “aunque en el contrato si se habla de levantar un inventario, los inmuebles arrendados estaban enOFYPVZ 2015 00784 01 3 obra gris, por lo que no había nada que inventariar” y que “ciertamente existen unas comunicaciones de parte de la compañía (demandante), pero, en su correcto entendimiento, debe entenderse que lo que ellas pretendían era suministrar la información técnica que requerían las personas que debían efectuar unas adecuaciones al interior del inmueble, el cual ya estaba a disposición de la demandada”.

CONSIDERACIONES

1. El Tribunal coincide con el juez de primera instancia en cuanto sostuvo que la parte actora no demostró (como le incumbía,

estaba a disposición de la demandada”.

CONSIDERACIONES

1. El Tribunal coincide con el juez de primera instancia en cuanto sostuvo que la parte actora no demostró (como le incumbía, dadas las razones de índole probatoria que se expondrán en ulteriores consideraciones) que ella cumplió con su obligación inicial de entregar a la ejecutada los dos locales comerciales sobre los que versó el contrato de arrendamiento que aquí se aportó como título ejecutivo, contingencia que (aunque no implica la “inexistencia” de ese negocio jurídico, como lo sostuvo el juzgador a quo), si impide la continuación de este recaudo, por manera que desde ya se anuncia que se confirmará el fallo apelado.

2. No anduvo muy afortunado el juez de primera instancia al señalar que el contrato de arrendamiento es de aquellos que la doctrina denomina como “reales” (es decir, aquellos cuyo perfeccionamiento requiere la entrega de la cosa objeto de la negociación), pues, aunque esa modalidad contractual si es bilateral y conmutativa como se indicó en la sentencia apelada (características por entero ajenas a las formalidades constitutivas de los contratos), no debe olvidarse que, de conformidad con el artículo 1973 del Código Civil, la obligación de entrega a cargo del arrendador surge, precisamente, con motivo de la celebración del contrato, lo que impone colegir que la existencia de ese título jurídico antecede, incluso, a la referida prestación de hacer.

arrendador surge, precisamente, con motivo de la celebración del contrato, lo que impone colegir que la existencia de ese título jurídico antecede, incluso, a la referida prestación de hacer. De ahí que reconocida doctrina nacional haya precisado que “el arrendamiento es un contrato que se perfecciona con el simple acuerdo de voluntades sobre la cosa y el precio. Desde el instante mismo en queOFYPVZ 2015 00784 01 4 se expresa la voluntad para arrendar sobre estos dos extremos, el contrato se reputa perfecto. No se exige solemnidad alguna”1 .

3. No obstante, como se advirtió desde el inicio de estas consideraciones, la imprecisión en que incurrió el fallador de primera instancia no es óbice para desestimar la alzada, dado que el vacío probatorio que observó dicho juzgador en punto al cumplimiento de la principal obligación que a cargo del demandante generó el contrato de arrendamiento de marras (y en el que coincide el Tribunal), impide la continuación de este recaudo.

Y es que, si bien es cierto que en el titulo ejecutivo de esta actuación (cuya fecha cierta de suscripción, acorde con el artículo 253 del C. G. del P., es el 19 de septiembre de 2014 , fl. 8), se consignó que el arrendatario “recibió a conformidad” los inmuebles materia de esa

del C. G. del P., es el 19 de septiembre de 2014 , fl. 8), se consignó que el arrendatario “recibió a conformidad” los inmuebles materia de esa negociación (tema al que insistentemente aludió la apelante), también lo es que la veracidad de esas manifestaciones a la postre resultó desvirtuada por virtud de los correos electrónicos que allegó la demandada (cuya procedencia reconoció la misma actora al replicar las excepciones y al formular su apelación contra el fallo de primera instancia, fls. 87 y 136), en los que se manifestó a la opositora (los días 25 de septiembre y 8 de octubre de 2014 , es decir, con posterioridad a la suscripción del susodicho contrato de arrendamiento), que “estoy atenta a sus indicaciones de cuándo podemos reunirnos con sus arquitectos para la entrega del local” y que “estoy muy pendiente de recibirlos en el centro comercial con el fin de entregarles el local” (fls. 63 y 61). Los mensajes de datos en cita (cuyo origen y contenido, se insiste, no desconoció la demandante), no involucran un “requerimiento” hecho a la arrendataria para que efectuara los ajustes que requerían los inmuebles (como lo planteó Procomsa), sino específicamente para que se acordara una cita con miras a efectuar la entrega inicial y formal de los mismos, contingencia que impone colegir, no sólo que para la fecha en

inmuebles (como lo planteó Procomsa), sino específicamente para que se acordara una cita con miras a efectuar la entrega inicial y formal de los mismos, contingencia que impone colegir, no sólo que para la fecha en

1 LOS PRINCIPALES CONTRATOS CIVILES Y SU PARALELO CON LOS COMERCIALES, José Alejandro Bonivento Fernández, Ed. Librería Ediciones del Profesional, ed. 18ª, pág. 416.OFYPVZ 2015 00784 01 5 que se suscribió el contrato locaticio de marras, la ejecutada aun no detentaba materialmente esos locales (como se indicó en el escrito que recogió esa negociación), sino también que Procomsa era plenamente consciente de esa situación. Entonces, como a la luz de los elementos probatorios que se recaudaron con posterioridad al mandamiento de pago, no era factible tener al contrato de arrendamiento como prueba suficiente del cumplimiento de la susodicha obligación de entrega (la cual estaba en cabeza de la arrendadora, de conformidad con el art. 1982 del C. Civil), ha de convenirse en que, en ese escenario, la continuidad de la ejecución (que, por fincarse en un negocio jurídico bilateral, requería que se acreditara el cumplimiento o el allanamiento a cumplir de la parte actora), estaba supeditado a que la ejecutante demostrara que, con posterioridad a la fecha en que se suscribió esa negociación (y con la

actora), estaba supeditado a que la ejecutante demostrara que, con posterioridad a la fecha en que se suscribió esa negociación (y con la antelación suficiente para que se hicieran exigibles las obligaciones dinerarias que aquí se cobran), ella satisfizo esa prestación (de hacer) a favor de su arrendataria. Ciertamente, que las prestaciones cuyo cumplimiento aquí se demanda (pago de los cánones de arrendamiento y de cuotas de administración) no corresponda a una obligación autónoma (como lo sería, por ejemplo, la contenida en un título valor, arts. 619 y 627, C. de Co.), sino que por el contrario, forme parte de un negocio jurídico bilateral que, por igual, generó obligaciones a cargo de la parte ejecutante, es una contingencia que implica que para acreditar la exigibilidad de esas “acreencias” (y, por ende, su mérito para ser cobradas coercitivamente, art. 422, C. G. del P.), debía acreditarse que la ejecutante cumplió (o estuvo presta a hacerlo) con su parte de esa negociación, pues, como lo ha precisado la jurisprudencia con base en el artículo 1609 del Código Civil, “ la alternativa de solicitar el cumplimiento forzado de las obligaciones contractuales, inclusive con indemnización de perjuicios, la permite los artículos 870 del Código de Comercio 1546 del Código Civil, siempre y

“ la alternativa de solicitar el cumplimiento forzado de las obligaciones contractuales, inclusive con indemnización de perjuicios, la permite los artículos 870 del Código de Comercio 1546 del Código Civil, siempre y cuando el demandante hubiere cumplido con las obligaciones a suOFYPVZ 2015 00784 01 6 cargo o se haya allanado a cumplirlas en la forma y tiempo debidos”2 . Sin embargo, además de los ya citados correos electrónicos (que, como se vio, en nada ayudan al éxito de la demanda ejecutiva, y por el contrario la perjudican), la única probanza que aquí se recaudó fue el testimonio de Jorge Mario Castillo Velásquez, quien, en términos generales, refrendó la versión que ofreció la opositora, y además destacó que, los días 25 de septiembre y 8 de noviembre de 2014, en su condición de arquitecto de la sociedad ejecutada, asistió en compañía del representante legal de Play Park al Centro Comercial Eco Plaza, para cumplir la cita programada por Procomsa para la entrega de los locales y que, finalmente, esa diligencia no se pudo llevar a cabo, por cuanto, en la primera oportunidad, el local no tenía servicio de energía que permitiera revisar las instalaciones de los locales, y en la fecha reprogramada para esos efectos, “no se consiguió a nadie (de la demandante) que hiciera la entrega” (cd., fl. 136, mins. 48:20 y ss.).

reprogramada para esos efectos, “no se consiguió a nadie (de la demandante) que hiciera la entrega” (cd., fl. 136, mins. 48:20 y ss.).

4. Cabe agregar que la omisión en que incurrió la arrendadora

(esto es, no entregar a su contraparte los locales objeto del contrato de arrendamiento), no puede entenderse salvada (como de alguna manera lo ambiciona la recurrente) simplemente porque la arrendataria ‘no la constituyó en mora, para que cumpliera la obligación que consideraba incumplida’. Téngase en cuenta que, ni los artículos 1608 del Código Civil y 94 del C. G. del P., ni ninguna otra disposición normativa prevén que tal “reconvención” sea un presupuesto de la exigibilidad de las obligaciones, las cuales han de cumplirse (cuando no se sujetan a un plazo o condición, como es el caso de la prestación de hacer que se generó en cabeza de la aquí arrendadora), desde el mismo momento en que se contraen (es decir, en este asunto, el 19 de septiembre de 2014, fecha en que se ajustó el contrato de arrendamiento).

5. En resumen, se confirmará el despacho adverso que el juez de primera instancia le imprimió a la demanda ejecutiva, pero no por la

2 CSJ., sent. de 10 de junio de 2011, exp. 1621OFYPVZ 2015 00784 01 7 “inexistencia” del negocio jurídico de arrendamiento a que aludió ese juzgador, sino en virtud del éxito de la excepción de “contrato no cumplido”.

DECISIÓN

“inexistencia” del negocio jurídico de arrendamiento a que aludió ese juzgador, sino en virtud del éxito de la excepción de “contrato no cumplido”. DECISIÓN Por lo expuesto, la Sala Civil de Decisión del Tribunal Superior de Bogotá, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, CONFIRMA la sentencia que el 5 de diciembre de 2016 profirió el Juzgado 32 Civil del Circuito de Bogotá, en el proceso ejecutivo singular de la referencia, pero no por las razones que esgrimió ese juzgador, sino por el éxito de la excepción de “contrato no cumplido” que formuló Play Park S.A.S. Costas de segunda instancia a cargo de la recurrente, liquídense por el despacho de primera instancia, incluyendo como agencias en derecho la suma de $1000.000, según lo estima el Magistrado Ponente. Remítase el expediente al Juzgado de origen. Notifíquese Los Magistrados,

OSCAR FERNANDO YAYA PEÑA

MANUEL ALFONSO ZAMUDIO MORA

GERMÁN VALENZUELA VALBUENA