TSDJ BOG SC - 11001 3103 044 2013 00579 01-(11-03-2015)

TRIBUNAL SUPERIOR DE BOGOTÁ SALA SÉPTIMA DE DECISIÓN CIVIL 11001 3103 044 2013 00579 01

CONTINUACIÓN DE LA AUDIENCIA DE FALLO EN EL PROCESO VERBAL DE GLORIA GÓMEZ Y CIA. S. en C. CONTRA FRANQUICIAS

LATINOAMERICANAS S.A.

En Bogotá D. C., el día 11 de marzo de dos mil quince, a la hora señalada en auto anterior, el Magistrado Sustanciador OSCAR FERNANDO YAYA PEÑA , en asocio de los Magistrados JORGE HERNÁN VARGAS RINCÓN y MANUEL ALFONSO ZAMUDIO MORA, integrantes de esta Sala de Decisión, dispone la reanudación de la audiencia de que trata el artículo 434 del C. de P. C., a la que comparecieron, la apoderada de la demandante (recurrente) YOLIMA PRADA MARQUEZ, identificada con C.C. 52056.432 de Bogotá y T.P. 81.439 del C. S. de la J. y el mandatario judicial de la demandada LUIS ÁNGEL MENDOZA SALAZAR, identificado con C.C. 74242.450 y T.P. 85.393 del C. S. de la J. A continuación, el Tribunal profiere el siguiente fallo:

ANTECEDENTES

1. LA DEMANDA. Pidió la libelista que “se ordene a la demandada que a partir de la última fecha de renovación del contrato de

A continuación, el Tribunal profiere el siguiente fallo:

ANTECEDENTES

1. LA DEMANDA. Pidió la libelista que “se ordene a la demandada que a partir de la última fecha de renovación del contrato de arrendamiento (entre ellas suscrito), es decir, desde el 1º de abril de 2013, y en adelante, pague a la parte demandante la suma que se declare probada como canon de arrendamiento ajustado”, lo mismo que “la diferencia entre el canon ajustado y el que haya pagado efectivamente desde el 1º de abril de 2013, hasta la fecha de ejecutoria de la sentencia” y que “se le ordene actualizar anualmente el canon de arrendamiento a su cargo con base en condiciones de mercado según loOFYPVZ 2013 00579 01 2 que se determine con la intervención de perito y demás pruebas, mediante la fijación de una fórmula de ajuste razonable”.

En síntesis, relató la parte actora que el 25 de marzo de 1998 la señora Gloria Tirado de Gómez (arrendadora) celebró con la demandada un contrato de arrendamiento sobre el local comercial ubicado en la Calle 93ª # 11-27 de Bogotá, con matrícula No. 50C-574414 y que dicho negocio jurídico fue objeto de varias modificaciones (mediante los ‘otro si’ de junio de 2002, abril de 2004, enero de 2005 y enero de 2007), en cuanto al canon de arrendamiento inicialmente pactado y también de

si’ de junio de 2002, abril de 2004, enero de 2005 y enero de 2007), en cuanto al canon de arrendamiento inicialmente pactado y también de una cesión contractual (contenida en la escritura pública 6750 de la Notaría 54 del Círculo de Bogotá del 19 de diciembre de 2006), mediante la cual la señora Tirado de Gómez fue sustituida, en su condición de arrendadora, por la hoy demandante. Añadió que “durante la vigencia comprendida entre el 1º de abril de 2012 y 30 de marzo de 2013 el canon ascendía a la suma de $ 33034.140”; que “a partir del 1º de abril de 2013, el canon es de $33840.173, lo cual, a mi juicio, es inferior al valor del mercado para el arrendamiento de esta clase de inmuebles” y que “solicitó al arquitecto y perito avaluador Jorge Humberto Jiménez Villa su opinión sobre el valor comercial del canon para la vigencia objeto de esta Litis y este señaló que es la suma de $72732.000”. Acotó, finalmente, que mediante escrito del 20 de agosto de 2012, “invitó a la demandada a discutir la revisión del canon de arrendamiento, comunicación que no fue contestada por ella” y que “el 15 de noviembre de 2012 se desarrolló audiencia de conciliación prejudicial, acordándose suspenderla hasta el 11 de marzo de 2013,

15 de noviembre de 2012 se desarrolló audiencia de conciliación prejudicial, acordándose suspenderla hasta el 11 de marzo de 2013, tiempo que fue solicitado por la convocada para analizar la viabilidad de una propuesta económica de ajuste del canon”, pero que “el 11 de marzo de 2013, dicha parte no se presentó a la audiencia programada”.OFYPVZ 2013 00579 01 3

2. LA OPOSICIÓN. La demandada excepcionó “nulidad por objeto ilícito de las cláusulas del contrato de arrendamiento que desconocen los artículos 518, 520 y 524 del Código de Comercio”; “configuración de la prórroga del contrato en las mismas condiciones y por el mismo término del contrato inicial, por ausencia del desahucio como obligación de la propietaria hacia la arrendataria”; “configuración del derecho a la renovación del contrato de arrendamiento a favor de la arrendataria para vigencia del 1º de abril de 2013 hasta el 31 de marzo de 2018”; “inexistencia de los presupuestos legales exigidos por el artículo 519 del Código de Comercio para la procedencia de la acción”; “existencia de un acuerdo escrito entre las partes para mantener actualizado el precio del canon de arrendamiento”; “la aceptación del pago hecho por la arrendataria es prueba de la ausencia de diferencias entre las partes”; “reconocimiento del valor de las remodelaciones y adecuaciones hechas por la arrendataria en el inmueble arrendado para

pago hecho por la arrendataria es prueba de la ausencia de diferencias entre las partes”; “reconocimiento del valor de las remodelaciones y adecuaciones hechas por la arrendataria en el inmueble arrendado para los efectos del valor del canon de arrendamiento” y “división de las costas del proceso entre las partes en igual proporción”.

3. LA SENTENCIA RECURRIDA. El juez a quo desestimó las pretensiones. Sostuvo que “no se demostró la existencia de las diferencias (entre las partes), en cuanto a la regulación del canon de arrendamiento y la fijación de una fórmula para su posterior ajuste, ello dada la falta de un medio de convicción por el cual se acredite que tales discusiones se hayan promovido por la vía del dialogo o de la conciliación amigable, con anterioridad al vencimiento del término contractualmente pactado”.

Añadió que la carta del 20 de agosto del 2012 a que se hizo alusión en la demanda, “no resulta suficiente para tener por satisfecho el requisito que se echa de menos, pues fue suscrita por Yolima Prada Márquez y Mónica Rugeles Martínez y no descubre la facultad de representación que, al parecer, a estas previamente les confirió la persona jurídica demandante para ser representada en sus intereses, es decir, que el acto de representación que dichas personas quisieron llevarOFYPVZ 2013 00579 01 4

persona jurídica demandante para ser representada en sus intereses, es decir, que el acto de representación que dichas personas quisieron llevarOFYPVZ 2013 00579 01 4 a cabo, no se acompañó de la prueba que así lo acreditara, de conformidad con los artículos 832 a 844 del Código de Comercio”. Añadió que “la constancia de incomparecencia que reposa en el folio 52 del paginario está en copia simple y, además, de su contenido no emerge que aquella tuviera por fin plantear diferencias contractuales e invitar a la renegociación del canon de arrendamiento pues solo refleja la constancia de incomparecencia de la sociedad demandada, amén de corresponder al agotamiento del requisito de procedibilidad previsto en la ley para acudir a la jurisdicción, que no para la promulgación de un diálogo en el cual se definan las diferencias negociales”.

4. LA APELACIÓN. Además de insistir en sus argumentos primigenios, la demandante alegó que “es un contrasentido que, después de haber tramitado un proceso por más de 12 meses, así como surtidos previamente diferentes acercamientos infructuosos, desacertadamente se afirme que no se encuentra acreditada la existencia de diferencias”; que “el acto de apoderamiento no requiere de solemnidad para su existencia (…), pues no se estaba celebrando un negocio jurídico, dado que el contrato de arrendamiento se celebró desde 1998”; que “el contrato de arriendo es consensual o de forma

negocio jurídico, dado que el contrato de arrendamiento se celebró desde 1998”; que “el contrato de arriendo es consensual o de forma libre”; que “legal, jurisprudencial y doctrinalmente se ha reconocido que sólo se requiere la exhibición del poder en los casos excepcionales cuya formalidad así lo exija, los cuales resultan ajenos al contrato de arriendo de local comercial” y que, “si en gracia de discusión se entendiese que era necesario acreditar la existencia de un acto de apoderamiento, el poder escrito otorgado a las mismas remitentes de la misiva para el inicio del presente trámite debería tener los efectos de ratificación”.

CONSIDERACIONES

1. No anduvo afortunado el juez de primera instancia al haber negado las pretensiones que formuló la parte actora, por considerar que “no se demostró la existencia de las diferencias (entre las partes), enOFYPVZ 2013 00579 01 5 cuanto a la regulación del canon de arrendamiento y la fijación de una fórmula para su posterior ajuste”.

Y es que, sin que resulte necesario entrar en la discusión que planteó el aludido fallador en punto a la eficacia de la carta que el 29 de agosto de 2012 envió la aquí demandante a su contraparte por conducto de las mandatarias Yolima Prada Márquez y Mónica Rugeles Martínez, ha de verse que al contestar la demanda, Franquicias Latinoamericanas ni siquiera intentó negar lo que se sostuvo en ese libelo incoativo, en

ha de verse que al contestar la demanda, Franquicias Latinoamericanas ni siquiera intentó negar lo que se sostuvo en ese libelo incoativo, en punto a que, previo a la iniciación de este litigio, la parte actora la citó nuevamente el 11 de octubre de 2012 , ante la Notaría 30 del Círculo de Bogotá, para intentar conciliar extrajudicialmente el valor que debía asignársele al canon de arrendamiento a partir del 1º de abril de 2013, y que, pese a que dicha diligencia se suspendió en 2 oportunidades por solicitud de la hoy demandada, la audiencia, finalmente, no se llevó a cabo por la inasistencia (injustificada) de Franquicias Latinoamericanas1 , aserto del que, por lo demás, da cuenta el acta de incomparecencia que obra a folio 52. A juicio de la Sala, la reseñada contingencia es suficiente para dar por satisfecha la exigencia que el juez a quo echó de menos, primero, porque, en el fondo, refleja el evidente desinterés de la arrendataria en reajustar las condiciones económicas del contrato de locación sobre el que versa este litigio, y segundo, por el indicio grave que gravita en contra de la interpelada por no haber justificado su inasistencia a la audiencia de conciliación prejudicial (art. 22, L. 640 de 2001).

2. Entonces, dado que no se encuentra de recibo el argumento por cuya virtud el juez de primera instancia declaró la improsperidad de la demanda, se impone ahora efectuar un pronunciamiento frente a las demás defensas que esgrimió el extremo pasivo de este litigio (art. 306,

C. de P. C.).

1 Ver hechos 12 a 15 de la demanda, y el pronunciamiento que frente a los mismos se hizo en la contestación, fls. 56, 57 y 90.OFYPVZ 2013 00579 01 6 2.1. En su propósito de evidenciar la extemporaneidad de la solicitud de reajuste de canon que efectuó su contraparte, la demandada sostuvo, sin expresar mayormente las razones de su afirmación, que “son nulas por objeto ilícito las cláusulas SEGUNDA del contrato del 25 de marzo de 1998; PRIMERA del otro sí del 23 de julio de 2003 y PRIMERA del otro sí del 23 de julio de 2013 ya que desconocen los artículos 518, 520 y 524 del Código de Comercio” y que, en consecuencia, “la cuarta vigencia comenzó el 1º de abril de 2013, está transcurriendo, y termina el 31 de marzo de 2018”. Ahora, aunque dicha excepción no es útil para los propósitos con

que la esgrimió la demandada (pues allí no se discutió que el contrato de arrendamiento vencía el 31 de marzo de 2013, es decir, más de 6 meses después de la fecha en que la arrendadora empezó a solicitar el reajuste del canon), no sobra destacar que aquí no hace presencia “la nulidad” que denunció la opositora, pues las cuestionadas estipulaciones no violentan, ni el derecho de renovación que consagra el artículo 518 del Código de Comercio, ni el derecho de los extremos contractuales a recibir el “desahucio” con la antelación establecida en el artículo 520 de ese mismo estatuto. De hecho, en las cláusulas cuya anulación pidió la demandada, se pactó, precisamente, que el contrato de arrendamiento se renovaría en forma automática y sucesiva (en periodos de 12 meses) salvo que “el arrendatario, a su elección ”, manifestara a su contraparte, por escrito y con no menos de 6 meses de anticipación al vencimiento del contrato, su intención de dar por terminado el vínculo, o su voluntad de prorrogarlo por un periodo diferente (fls. 91 y 92), por manera que en esa negociación quedaron a salvo las disposiciones de naturaleza proteccionista que, en favor del arrendatario, contemplan los precitados artículos 518 y 520 del Código de Comercio, y por lo mismo, no se presenta el supuesto de ineficacia que prevé el artículo 524, ibídem. Así las cosas, ante el fracaso de la solicitud de nulidad formulada

presenta el supuesto de ineficacia que prevé el artículo 524, ibídem. Así las cosas, ante el fracaso de la solicitud de nulidad formulada por la demandada, no se encuentra impedimento para atender lasOFYPVZ 2013 00579 01 7 pautas temporales que pactaron los aquí litigantes en los “otro sí”, mediante los cuales modificaron el contrato de arrendamiento y dispusieron que dicho vinculo no se renovaría por el mismo término inicialmente pactado (60 meses), sino en periodos sucesivos de 12 meses contados desde el 1º de abril hasta el 31 de marzo del año siguiente. No prosperan, por ende, las excepciones denominadas “nulidad por objeto ilícito de las cláusulas del contrato de arrendamiento que desconocen los artículos 518, 520 y 524 del Código de Comercio” y “configuración del derecho a la renovación del contrato de arrendamiento para vigencia del 1º de abril de 2013 hasta el 31 de marzo de 2018”. 2.2 Tampoco le asiste razón a la demandada en cuanto afirmó que se “configuró la prórroga del contrato en las mismas condiciones y por el mismo término del periodo inicial, por ausencia del desahucio como obligación de la propietaria hacia la arrendataria”.

que se “configuró la prórroga del contrato en las mismas condiciones y por el mismo término del periodo inicial, por ausencia del desahucio como obligación de la propietaria hacia la arrendataria”. Téngase en cuenta que el “desahucio” que echó de menos la excepcionante, sólo lo exige el artículo 518 del Código de Comercio para los eventos en que se pretenda dar por terminado el contrato (hipótesis que aquí no se presenta), a lo que se añade que la normatividad que regula la materia no contempla ninguna formalidad en especial para que el arrendador solicite a su contraparte el reajuste del canon, más allá de que ello sea pedido con antelación, o por lo menos “al momento de la renovación del contrato”2 (presupuesto que, como quedó visto, aquí sí se cumple). 2.3 Con sus excepciones de “inexistencia de los presupuestos legales exigidos por el artículo 519 del Código de Comercio, para la procedencia de la acción judicial” y “la aceptación del pago hecho por la arrendataria es prueba de la ausencia de diferencias entre las partes”, la demandada alegó que “el pago hecho por la arrendataria y recibido por

2 Artículo 519, Código de ComercioOFYPVZ 2013 00579 01 8 la arrendadora (desde el 1º de abril de 2013, hasta enero de 2014

–época en que se contestó la demanda-), es suficiente desde el punto de vista jurídico para concluir que la arrendadora estuvo de acuerdo con el canon mensual”. Tal planteamiento no se encuentra de recibo, principalmente, porque, según las previsiones del artículo 1649 del Código Civil 3 y ante la ausencia de un pronunciamiento judicial en contrario, para esa época nada facultaba a la arrendadora para abstenerse de recibir el canon mensual que inicialmente se había pactado (pues, hasta ese momento, nada distinto se le debía). Además, ya se advirtió que varios meses antes de la fecha en que habría de renovarse el contrato, Gloria de Gómez y Cía. le hizo saber a Franquicias Latinoamericanas su voluntad de reajustar el canon de arrendamiento, y por ello, la citó (infructuosamente) en repetidas ocasiones para discutir el tema. Dicha contingencia, sumada a la formulación de la demanda con que tuvo su inicio este proceso (la que se radicó el 13 de septiembre de 2013, fl. 62), desvirtúa la “aceptación tácita” que sugirió la demandada. 2.4 Tampoco es óbice para el éxito de las pretensiones que en el contrato sobre el que versa este litigio, las partes “hubieran previsto un mecanismo legal para mantener actualizado el precio del arrendamiento”, consistente en “un incremento anual equivalente al 100% del IPC del año anterior más un punto adicional”. No se olvide que, una vez transcurridos los dos años de que trata el artículo 518 del Código de Comercio, el arrendatario adquiere el

100% del IPC del año anterior más un punto adicional”. No se olvide que, una vez transcurridos los dos años de que trata el artículo 518 del Código de Comercio, el arrendatario adquiere el derecho a “la renovación” (mas no a la “prórroga”) del negocio jurídico, lo que implica, en resumidas cuentas, que “el antiguo contrato no continúa en los mismos términos” y, por lo mismo “al momento de cumplirse el término estipulado para la duración del contrato se pueden variar las circunstancias que imperan en él. Lo normal es que las mismas partes acuerden esas nuevas circunstancias (…), pero si ello no

3 El deudor no puede obligar al acreedor a que reciba por partes lo que se le deba, salvo el caso de convención contraria”OFYPVZ 2013 00579 01 9 es posible porque los contratantes no se pusieron de acuerdo, la ley mercantil prevé el procedimiento verbal a fin de que el juez, con la intervención de peritos, decida sobre las circunstancias que han de imperar en el contrato que se renueva” 4 , mecanismo que fue, precisamente, al que aquí acudió la arrendadora, tras agotar la posibilidad de conciliar las diferencias con su contraparte negocial. Y es que, como lo ha sostenido la jurisprudencia, el reseñado

posibilidad de conciliar las diferencias con su contraparte negocial. Y es que, como lo ha sostenido la jurisprudencia, el reseñado derecho de renovación “no es absoluto, dado que no implica imposición a quien arrienda el inmueble de todas las estipulaciones iniciales de la relación convencional, sino que le permite, a modo de contrapartida natural, la libre discusión de las nuevas reglas que en adelante gobernarán el vínculo, desde luego que esa renovación no sólo supone la posibilidad de extender en el tiempo la utilización del local a voluntad del arrendatario, sino también la de discutir abiertamente la regulación de tal uso, pues no sería justo que, verbi gratia, a pesar del evidente proceso inflacionario experimentado en la mayoría de los países, los cánones antiguos pudieran seguir vigentes después de vencido el periodo inicialmente pactado, de donde emana la permisión para deliberar entre las partes inclusive por el sendero del proceso judicial si es que por efecto de la ausencia de acuerdo entre ellas fuera menester, el nuevo estatuto que las habrá de regir, de conformidad con el artículo 519 del Código de Comercio”5 .

3. Ahora, como a lo anotado en precedencia se añade que aquí la parte actora demostró que existe una diferencia (de casi el doble) entre el valor del canon que pagaba Franquicias Latinoamericanas para la época en que inició este litigio por el uso y goce del local comercial

la parte actora demostró que existe una diferencia (de casi el doble) entre el valor del canon que pagaba Franquicias Latinoamericanas para la época en que inició este litigio por el uso y goce del local comercial ubicado en la Calle 93ª # 11-27 de Bogotá y el valor que, según las condiciones de mercado, debió pagar, la Sala revocará el fallo apelado y, en su lugar, acogerá las pretensiones.

4 CONTRATOS MERCANTILES, Contratos Típicos, Jaime Alberto Arrubla Paucar, Ed. 13ª, Editorial Legis, pág. 420 y 421. 5 CSJ., sent. de 27 de abril de 2010, exp. 2006 00728.OFYPVZ 2013 00579 01 10 Ciertamente, mientras que para el año 2013 la arrendataria pagó, por concepto de cánones de arrendamiento, una suma mensual cercana a los $35000.000, el perito Alberto José Rojas Robles conceptuó ( mediante experticia que no fue objetada por ninguna de las partes6 ) que “el valor comercial del canon en abril de 2013 es estimado en $69530.795” y que “para junio de 2014 es estimado en $ 71575.000” (fl. 329), conclusiones que acogerá la Sala, por encontrar de recibo, tanto la metodología que empleó el prenombrado auxiliar de la justicia (“método comparativo de mercado”), como las bases cualitativas y cuantitativas que allí se tuvieron en cuenta (entre ellas, ubicación, área

tanto la metodología que empleó el prenombrado auxiliar de la justicia (“método comparativo de mercado”), como las bases cualitativas y cuantitativas que allí se tuvieron en cuenta (entre ellas, ubicación, área de construcción, vetustez, destinación, acabados, materiales del inmueble, etc.)7 .

4. Aunque, en rigor, no fue un tema que discutió la demandada, no sobra advertir que, siguiendo los lineamientos adoptados por este mismo Tribunal frente a casos que guardan estrecha similitud con el que aquí se decide 8 , el reajuste del canon de arrendamiento que hoy se dispondrá, tendrá efectos desde el 1º de abril de 2013 (fecha en que se configuró la última renovación del contrato antes de que tuviera su inicio este litigio), lo que impone al arrendatario la obligación de pagar a su contraparte la diferencia que hubiera llegado a existir, entre el valor que aquí se dispuso, y el que efectivamente pagó. Al respecto, ha sostenido autorizada doctrina: “las partes, con la renovación, están produciendo unos claros efectos: la continuidad en el goce por el arrendatario sobre el local comercial. Lo que no existe es pleno acuerdo sobre los alcances del nuevo contrato. Y eso es lo que se va a dirimir. El juez, de este modo, no hará cosa distinta que declarar los términos que han de

comercial. Lo que no existe es pleno acuerdo sobre los alcances del nuevo contrato. Y eso es lo que se va a dirimir. El juez, de este modo, no hará cosa distinta que declarar los términos que han de regir el contrato desde el momento en que opera la renovación . De ahí que el artículo 518 hable de renovación del contrato al vencimiento del mismo, dando a entender el momento en que ha de surtir efectos la renovación, y que, frente a las diferencias entre

6 Fl. 383 7 Fls. 317 a 343. 8 TSB., Sala Civil, sentencia de 17 de abril de 2013, exp. 2011 00581 02OFYPVZ 2013 00579 01 11 los contratantes, el juez se encargará de establecer los términos obligacionales. El arrendatario, mientras pende la decisión del juez, estará obligado a cubrir la renta o precio que regía las relaciones contractuales, de suerte que solamente reste por precisar la cuantía del canon. De ser superior, deberá abonar el mayor valor desde cuando entró a regir la renovación, o sea, al vencimiento del contrato, so pena de incumplir con la obligación de pagar la renta o precio.

Absurdo resultaría dar solución distinta, puesto que se prestaría a que todos los arrendatarios expresasen su inconformidad con las

condiciones de la renovación, para que, después de varios meses de contienda judicial, se pueda decir cuál es, en realidad, la renta o canon a su cargo. Si el juez declara sobre el alcance prestacional lo lógico es que este extremo del contrato imponga desde cuando se renueva el contrato, puesto que éste se ha logrado por imperio de la misma, si se cumple con los supuestos indicados en el prenombrado artículo 518. El carácter de la sentencia hace pensar en la acogida a la solución que venimos propugnando: El juez declara una situación jurídica que ya está constituida ”9

5. Para las renovaciones que ocurran con posterioridad a la fecha de esta providencia, la Sala mantendrá la formula de actualización que pactaron las partes en el contrato de arrendamiento sobre el que aquí se contiende (incremento del IPC del año inmediatamente anterior, más un punto), en tanto que, una vez ajustado el canon de conformidad con las condiciones del mercado, dicho método se observa como una forma eficaz y práctica de mantener el equilibrio contractual entre los extremos de este litigio, a lo que se añade que el prenombrado perito Rojas Robles señaló (se insiste, sin protesta de las partes) que “los incrementos anuales, según el Índice de Precios al Consumidor, son los comúnmente establecidos para realizar dichos incrementos por Ley” (fl.

330).

9 LOS PRINCIPALES CONTRATOS CIVILES Y SU PARALELO CON LOS COMERCIALES,

incrementos anuales, según el Índice de Precios al Consumidor, son los comúnmente establecidos para realizar dichos incrementos por Ley” (fl. 330).

9 LOS PRINCIPALES CONTRATOS CIVILES Y SU PARALELO CON LOS COMERCIALES, José Alejandro Bonivento Fernández. 17ª Edición. Págs. 541 y 542.OFYPVZ 2013 00579 01 12

6. De otro lado, no se autorizará a Franquicias Latinoamericanas descontar del monto que eventualmente tenga que pagar con motivo del reajuste que aquí se dispone , las sumas que haya sufragado por concepto de las “remodelaciones y adecuaciones hechas en el inmueble”. Lo anterior, principalmente, por cuanto, en el parágrafo primero de la cláusula 4ª del contrato que aquí interesa, se consignó que “bajo el entendido que las remodelaciones y nuevas construcciones a que hubiere lugar pueden comprender tanto mejoras necesarias, como útiles y suntuarias, las partes convienen que el costo de todas ellas corren a cargo de la arrendataria y, en consecuencia, bajo ningún motivo le asiste a la arrendadora la obligación de reembolsar su costo a la arrendataria, por lo que esta no podrá alegar derecho de retención por concepto de mejoras, ni reclamar a la arrendadora indemnización alguna” (fl. 16).

7. Finalmente, siguiendo las pautas del artículo 2001 del Código Civil, y lo que al respecto ha sostenido este mismo Tribunal

indemnización alguna” (fl. 16).

7. Finalmente, siguiendo las pautas del artículo 2001 del Código Civil, y lo que al respecto ha sostenido este mismo Tribunal frente a un asunto que guarda similitud con el que aquí se decide 10, no se impondrá condena en costas a ninguno de los litigantes. En estricto sentido, en esta clase de asuntos, más que de desatar una verdadera contención, lo que se busca es franquear los obstáculos (de linaje netamente económico) que han entorpecido la normal ejecución de una relación contractual respecto de la cual las partes coinciden en la mayoría de sus elementos esenciales y cuya continuidad a ambas les interesa, por manera que aquí no resultan del todo aplicables las expresiones de “parte vencida” del artículo 393 del C. de P. C.

RECAPITULACIÓN Se revocará el fallo apelado y, en su lugar, se declararán imprósperas las excepciones que formuló Franquicias Latinoamericanas S.A. En consecuencia, se dispondrá que para el periodo transcurrido entre el 1º de abril de 2013 y el 31 de marzo de 2014, el canon correspondiente al contrato de arrendamiento de marras, corresponde a

10 TSB., sent. de 17 de abril de 2013, exp. 2011 00581 02OFYPVZ 2013 00579 01 13

correspondiente al contrato de arrendamiento de marras, corresponde a

10 TSB., sent. de 17 de abril de 2013, exp. 2011 00581 02OFYPVZ 2013 00579 01 13 la suma de $69530.795 y para la vigencia del 1º de abril de 2014 al 30 marzo de 2015, será de $71575.000”. Se reconocerá que la arrendataria adeuda a su contraparte la diferencia que resulte entre lo que efectivamente hubiere pagado por los aludidos periodos, y los valores que aquí se establecieron, sin que para ello pueda descontar las sumas que hubiera sufragado por concepto de mejoras. En lo sucesivo, el canon de arrendamiento se actualizará a partir de la misma metodología que pactaron las partes en el contrato sobre el que versa este litigio (IPC del año anterior más un punto). No se impondrá condena en costas por no aparecer justificada. Así es como se entiende próspera la apelación en estudio. DECISIÓN En mérito de lo expuesto, el Tribunal Superior de Bogotá, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, REVOCA la sentencia que el 23 de septiembre de 2014 profirió el Juzgado 44 Civil del Circuito de Bogotá, en el proceso verbal promovido por Gloria Gómez y Cía. S. en C. contra Franquicias Latinoamericanas. En su lugar, se desestiman todas las excepciones de mérito que propuso la parte demandada, y consecuencialmente, se dispone:

por Gloria Gómez y Cía. S. en C. contra Franquicias Latinoamericanas. En su lugar, se desestiman todas las excepciones de mérito que propuso la parte demandada, y consecuencialmente, se dispone:

1. AJUSTAR el canon de arrendamiento celebrado entre los extremos de este litigio el 25 de marzo de 1998 de la siguiente manera: para el periodo transcurrido entre el 1º de abril de 2013 y el 31 de marzo de 2014 el canon corresponde a la suma mensual de $69530.795 y para la vigencia del 1º de abril de 2014 al 31 marzo de 2015, será de

$71575.000.

2. DECLARAR que para futuras renovaciones, el canon se ajustará de conformidad con la formula de actualización que pactaron las partes de este litigio en el contrato de arrendamiento arriba mencionado (incluyendo sus respectivos “otro si”).

3. DECLARAR que la demandada adeuda a su contraparte la diferencia que exista entre las sumas que efectivamente pagó por concepto de canon de arrendamiento en los periodos que aquí seOFYPVZ 2013 00579 01 14 ajustaron, y los valores a que se hizo alusión en el numeral primero, sin que para ello pueda descontar las sumas que hubiera sufragado por concepto de mejoras. Para pagar las sumas adeudadas, la demandada contará con el término de 2 meses contados a partir de la fecha de esta providencia.

4. Sin costas de ninguna de las dos instancias, por no aparecer

concepto de mejoras. Para pagar las sumas adeudadas, la demandada contará con el término de 2 meses contados a partir de la fecha de esta providencia.

4. Sin costas de ninguna de las dos in