TSDJ BOG SC - 110013103-012-2010-00202-01-(11-12-2014)-1

Descriptor: CUMPLIMIENTO CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA. (No otorgar escritura que perfeccionaba la compraventa). Se declara incumplimiento y se dispone que las demandadas deberán suscribir escritura y entregar inmueble. Niega indemnización de perjuicios, dado que no se acreditaron.

Fuente: artículo 1546 del Código Civil

REPÚBLICA DE COLOMBIA

TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ D.C.

SALA CIVIL

Bogotá D.C., Once (11) diciembre de dos mil catorce (2014)

Proceso: ORDINARIO Radicación: 110013103-012-2010-00202-01

Demandante: MERCEDES ETELVINA GUTIÉRREZ VDA DE CORTÉS.

Demandados: CONSTRUCTORA FEDERAL LTDA y NAM Y CIA LTDA.

Magistrada Sustanciadora: JULIA MARÍA BOTERO LARRARTE Discutido y aprobado en Sala de Decisión Civil del 6 de noviembre de 2014, según Acta No. 47.

Decídese el recurso de apelación interpuesto por el apoderado de la parte demandante, contra de la sentencia proferida el treinta (30) de mayo del presente año, por el Juzgado Tercero Civil del Circuito de Descongestión de esta ciudad.

ANTECEDENTES

1. La demandante identificada en el epígrafe acudió a la tutela jurisdiccional, a fin de que se hagan las siguientes declaraciones y condenas, (fls.

127 a 149, C.1): “ PRETENSIONES. “ 1. Se declare que las sociedades CONSTRUCTORA FEDERAL LTDA . con Nit 830503526-2, domiciliada en la ciudad de Bogotá, y NAM Y CIA LTDA con Nit 800206712-3, domiciliada en la ciudad de Bogotá, incumplieron el contrato de promesa de compraventa del inmueble casa 25 de la manzana 4ª del Conjunto Residencial Zagua de Juan Díaz III Etapa, en el municipio de La Mesa – Cundinamarca, suscrito el 12 de mayo de 2006, en cuanto a no otorgar la escritura pública de perfeccionamiento del contrato de compraventa del citado inmueble en la Notaría Única del Circuito (sic) del Municipio de La Mesa – Cundinamarca, el día 25 de enero de 2007, a las 2 de la tarde. “2. Como consecuencia de lo anterior se condene a las demandadas al cumplimiento del contrato de promesa de compraventa del inmueble…, ordenando el otorgamiento de la escritura pública de compraventa que perfeccione la venta del citado inmueble, y su correspondiente entrega en estado para habitar. “3. Como consecuencia de la pretensión primera se condene a los demandados al pago de los perjuicios por daño emergente por un valor de VEINTICINCO MILLONES DE PESOS ($25.000.000) por concepto del pago de cánones de arrendamiento, que ha tenido que cancelar que tuvo que cancelar (sic) desde enero de 2007 hasta el 15 de julio de 2010, cuando la demandante cambio

su residencia a la ciudad de Bogotá.JMBL, Exp. 110013103012-2010-00202-01 2 “4. Como consecuencia de la pretensión primera se condene a los demandados al pago de la indemnización moratoria la cual liquidada desde el 25 de enero de 2007 a 1 de febrero de 2011 se estima en TREINTA Y CINCO MILLONES OCHOCIENTOS NOVENTA MIL SETECIENTOS TREINTA Y CUATRO PESOS MCTE ($35.890.734), por la mora en el incumplimiento de la obligación de otorgar la escritura pública de compraventa que perfeccione la venta del inmueble casa 25 de la manzana… , contenida en el contrato de promesa de compraventa de un inmueble del 12 de mayo de 2006; y que debe liquidarse hasta que se dé cumplimiento a dicha obligación”. PRETENSIONES SUBSIDIARIAS. “1. Se declare que las sociedades CONSTRUCTORA FEDERAL LTDA. con Nit 830503526-2, domiciliada en la ciudad de Bogotá, y NAM Y CIA LTDA con Nit 800206712-3, domiciliada en la ciudad de Bogotá incumplieron el contrato de promesa de compraventa del inmueble casa 25 de la manzana 4ª del Conjunto Residencial Zagua de Juan Díaz III Etapa, en el municipio de La Mesa – Cundinamarca, suscrito el 12 de mayo de 2006, en cuanto a no otorgar la escritura pública de perfeccionamiento del contrato de compraventa del citado inmueble en

la Notaría Única del Circuito (sic) del Municipio de La Mesa – Cundinamarca, el día 25 de enero de 2007, a las 2 de la tarde. “2. Como consecuencia de lo anterior se declare la resolución del contrato de promesa de compraventa del inmueble casa 25 de la manzana 4ª del Conjunto Residencial Zagua de Juan Díaz III Etapa, en el municipio de La Mesa – Cundinamarca, de fecha 12 de mayo de 2006. “3. Como consecuencia de lo anterior se ordene a los demandados la restitución de la suma de CUARENTA Y SEIS MILLONES DE PESOS ($46.000.000), que fuera cancelada por concepto del pago anticipado del precio y de acuerdo con lo pactado dentro del ya mencionado contrato de promesa de compraventa. “4.Como consecuencia de lo anterior se condene a los demandados al pago de la indexación de la suma indicada en el numeral anterior, desde el 25 de enero de 2007, hasta que se verifique el pago. “5. Como consecuencia de la pretensión primera se condene a los demandados al pago de los perjuicios por daño emergente por un valor de VEINTICINCO MILLONES DE PESOS ($25.000.000) por concepto del pago de cánones de arrendamiento que ha tenido que cancelar que tuvo que cancelar (sic) desde enero de 2007 hasta el 15 de julio de 2010, cuando la demandante cambió su residencia a la ciudad de Bogotá. “6. Se condene a los demandados al pago de lucro cesante el cual se

estima hasta la fecha de presentación de la demanda en TREINTA Y CINCO MILLONES DE PESOS ($35.000.000) consistente en las ganancias ciertas que han dejado de percibirse por la demandante respecto de los CUARENTA Y SEIS MILLONES DE PESOS ($46.000.000) que fueron entregados a los demandantes (sic) en cumplimiento del contrato de promesa de compraventa ya referenciado. El lucro cesante deberá liquidarse desde el 25 de enero de 2007 hasta que se verifique el pago teniendo en cuenta el artículo 884, el cual establece la tasa de interés remuneratorio por el uso del dinero, la cual es el Interés Bancario Corriente. “7. Respecto la prosperidad de las pretensiones principales o subsidiarias sírvase señor juez condenar a los demandados al pago de las costas y agencias en derecho”.JMBL, Exp. 110013103012-2010-00202-01 3

2. Sirven de sustento a las anteriores peticiones, los argumentos fácticos que a continuación se sintetizan, (fls. 127 a 144, ib.): 2.1. Los extremos procesales suscribieron promesa de compraventa el día 12 de mayo de 2006, en la cual las sociedades demandadas se comprometieron a vender el inmueble identificado en las pretensiones, por su parte la promitente compradora a pagar el precio pactado, esto es, “ la suma de CINCUENTA Y CUATRO MILLONES CUATROCIENTOS MIL PESOS MCTE ($54.400.000,oo), pagaderos de la siguiente manera (cláusula décima primera), DIEZ MILLONES DE

PESOS MONEDA MCTE ($10.000.000,oo) para separar el inmueble, pagaderos el 4 de mayo de 2006. Una primera cuota por valor de DOCE MILLONES DE PESOS ($12.000.000,oo) pagaderos el 28 de julio de 2006. Una segunda cuota por valor de DOCE MILLONES DE PESOS ($12.000.000,oo) pagaderos el 28 de Noviembre de 2006 y finalmente el saldo restante por valor de OCHO MILLONES CUATROCIENTOS MIL PESOS ($8.400.000.oo) pagaderos a la entrega del inmueble y firma de la escritura pública”. 2.2. “ En la cláusula décima tercera se pactó que la firma de la escritura pública que perfeccionaría el contrato prometido en la promesa de compraventa se otorgaría en la Notaría Única del Circuito del Municipio de La MesaCundinamarca, el día 25 de enero de 2007, a las 2 de la tarde”. 2.3. En el día y a la hora señalada, la demandante asistió a la Notaría Única del Circulo del Municipio de La Mesa – Cundinamarca, “ con el fin de perfeccionar la compraventa del inmueble prometido en venta”; sin embargo, los representantes legales de las sociedades convocadas no se hicieron presentes. 2.4. El bien referenciado, “iba a ser destinado… para su vivienda, por lo que ante el incumplimiento ha tenido que pagar cánones de arrendamiento”. 2.5. Finalmente, la parte actora procedió a citar a las demandadas a fin de

conciliar sus diferencias en el Centro de Conciliación de la Universidad Externado de Colombia, diligencia que se surtió, mas con efectos fallidos.

3. Enterado de la acción impetrada en su contra, la sociedad Nassar Moor y Compañía S.A.S. –NAM S.A.S., por medio de apoderado judicial contestó la demanda, se opuso a las pretensiones y propuso las siguientes excepciones, (fls. 1 a 3, C.2 y 88 a 91, C.1).

3.1. Previas. 3.1.1. “INEPTITUD DE LA DEMANDA POR FALTA DE LOS REQUISITOS FORMALES”, ya que no se encuentra probado que se hubiera surtido la audiencia de conciliación extrajudicial. Medio exceptivo que fue declarado por el a quo no probado, mediante proveído de siete (07) de septiembre de 2011 (fls. 7 a 9, C.2). 3.2. De Mérito. 3.2.1. “ DEL ENRIQUECIMIENTO SIN JUSTA CAUSA FRENTE A LAS PRETENSIONES DE MERCEDES GUTIÉRREZ VIUDA DE CORTÉS ”, pues de un lado, “ la pretensión principal 3era., hace referencia al supuesto pago de arrendamientos, situación de la que no se allegó o adjunto prueba alguna con el escrito de demanda, pues la sola afirmación… no basta para probar ese hecho… ”, y de otro, “en referencia a la pretensión de la condena al pago de $50000.000.oo, como indemnización moratoria, no tiene ningún respaldo legal ni lógico, ya que

para efectos de la indemnización de perjuicios, éstos deben estar debidamente probados, situación que en el caso concreto no se presenta, en el entendido queJMBL, Exp. 110013103012-2010-00202-01 4 la parte demandante simplemente se conformó con anunciar una serie de sumas supuestamente erogadas y valoradas al azar”. 3.2.2. “EXCEPCIÓN INNOMINADA”, en la que señaló: “ acudo a cualquier otra excepción que el asunto objeto del litigio se puede ajustar a los intereses de mi representada”.

4. Por su parte, la sociedad Constructora Federal Ltda., se notificó por intermedio de apoderado judicial y en el término de traslado de la demanda guardó silencio (fl. 87, ib.).

5. Evacuada la audiencia que regula el artículo 101 del Código de Procedimiento Civil (fls. 149, 161 a 164, 172 y 173 ib.), mediante proveído de 2 de julio de 2013, se decretaron las pruebas (fl. 200, ib.), agotada esta etapa, el 7 de mayo de 2014 se corrió traslado para alegar de conclusión, oportunidad de la que hizo uso la parte actora, (fls. 215 a 217, ib.).

LA SENTENCIA APELADA La a quo : i) Declaró resuelto el Contrato de Promesa de Compraventa suscrito entre las partes, ii) Ordenó a las sociedades demandadas pagar a favor

de la demandante, la suma de $61.325.601.48, entregados como parte del precio; debidamente actualizados y dentro de los diez (10) días siguientes a la ejecutoria de la sentencia, iii) denegó las pretensiones subsidiarias a que se refieren los numerales 5 y 6 de la reforma de la demanda, y iv) condenó en costas a la parte accionada. Decisiones a las que arribó, tras considerar que las pretensiones principales no tenían vocación de prosperidad, toda vez que “ en la suscripción de la escritura pública de venta, lo que a todas luces aparece como el acatamiento de una obligación de hacer, la cual corresponde al proceso ejecutivo, conforme a lo expuesto por el artículo 501 del Código de Procedimiento Civil”. Y es ese orden, dio paso a la resolución del contrato, pues “ …la actitud de las demandadas al no atender los compromisos adquiridos, debe tener efectos jurídicos que no pueden ser otros que la resolución del convenio preliminar adiado 12 de mayo de 2006, por su incumplimiento”, (fls. 218 a 231, ib.). El RECURSO DE APELACIÓN 1 . El gestor judicial de la parte actora, pidió revocar la sentencia de primer grado, para lo cual arguyó básicamente, (fls. 6 a 14, C.4): 1.1. Solicita “ Acoger la pretensión principal de la demanda y su reforma condenando en costas a las sociedades demandadas al cumplimiento del contrato de promesa de compraventa… y ordenando de conformidad el otorgamiento del

título respectivo y la entrega material del inmueble…y al pago de los perjuicios que se encuentran demostrados, o en su defecto la devolución de la suma de… ($24.000.000), correspondiente a las arras pactadas de conformidad con la CLÁUSULA DÉCIMA de la citada promesa, junto con la indexación de esa suma y hasta cuando se produzca el pago”. 1.2. “El a quo en la providencia atacada comete un yerro cuando en la parte considerativa advierte una ambigüedad en la manera de redactar las pretensiones en el libelo introductorio y en lugar de interpretarla, con el fin de no sacrificar un derecho y siempre que la interpretación no varié los capítulos petitorios del libelo” , como quiera que “Es evidente que la parte actora solicita la resolución del contratoJMBL, Exp. 110013103012-2010-00202-01 5 pero como petición subsidiaria, no como petición principal como desacertadamente lo entiende el operador judicial”. 1.3. De lo anterior, “ se deduce meridianamente que la intención de las partes ha sido prevalecer en el contrato máxime cuando el inmueble se encuentra terminado y listo para entregar desde hace aproximadamente seis (6) años, que como lo afirma su constructor le implica gastos y molestias de diferente índole… ”, luego, “ las partes no han pretendido el distracto contractual conforme el inciso primero del Art. 1625 del Código Civil… pues la conducta de las partes involucradas no indica de manera alguna la recíproca intención de disidencia que constituye su esencia y por el contrario en el proceso se registran varios tipos de comportamientos que muestran el deseo de las partes de mantener los efectos propios de la promesa”. 1.4. La a quo no observó las certificaciones que libre y voluntariamente

constituye su esencia y por el contrario en el proceso se registran varios tipos de comportamientos que muestran el deseo de las partes de mantener los efectos propios de la promesa”. 1.4. La a quo no observó las certificaciones que libre y voluntariamente expidieron Miguel Ambrosio Sua, Mercedes Gutiérrez y Patricia Cortes Gutiérrez, respecto del valor de los cánones de arrendamiento que sufragó la demandante, a propósito de que no le fuera entregado el inmueble; documentos auténticos que no fueron tachados de falsos ni desvirtuados por las demandadas y por ende deben ser apreciados para efectos de liquidar los perjuicios. 1.5. “ Por último,… las partes pactaron en su CLÁUSULA DÉCIMA como arras del negocio y conforme al Art. 1859 del C.C… la suma de $12000.000, quedando obligados los prometientes vendedores a devolverlas dobladas, en caso de incumplimiento por parte de los mismos, o sea la suma de $24.000.000”.

CONSIDERACIONES

1. Concurren los presupuestos procesales, no existe causal de impedimento, las garantías fundamentales propias del juicio fueron respetadas y el procedimiento correctamente adelantado, de manera que es procedente clausurar esta segunda instancia, abierta a propósito de la apelación interpuesta por la actora.

2. Sábese que para que los pedimentos de la parte demandante salgan avante, debe demostrar la concurrencia de todos los presupuestos que se requieren para la prosperidad de la acción que pretende, es decir, la prevista en el artículo 1546 del Código Civil 1 , a saber: ( i ) existencia de un contrato bilateral válido, ( ii) que el demandante haya cumplido o se haya allanado a cumplir, (iii) que

artículo 1546 del Código Civil 1 , a saber: ( i ) existencia de un contrato bilateral válido, ( ii) que el demandante haya cumplido o se haya allanado a cumplir, (iii) que el demandado haya incumplido, desde luego, que la deshonra a las obligaciones por parte de éste sea relevante2 . Precisamente porque, cuando una de las partes incumple con las obligaciones de su cargo, la otra que haya cumplido tiene la facultad de pedir, bien el cumplimiento del contrato o la resolución del mismo, en ambos eventos con la consiguiente indemnización de perjuicios, ya que sobre el particular dispone el artículo en cita, que en los “ contratos bilaterales va envuelta la condición resolutoria en el caso de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado. Pero en tal caso podrá el otro contratante pedir a su arbitrio, o la resolución o el cumplimiento del contrato con indemnización de perjuicios” (Enfatiza la Sala). A tono con lo anterior, la jurisprudencia de la H. Corte Suprema de Justicia ha puntualizado que el artículo 1546 ejúsdem, debe entenderse y aplicarse en

1 “En los contratos bilaterales va envuelta la condición resolutoria en caso de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado. “Pero en tal caso podrá el otro contratante pedir a su arbitrio, o la resolución o el cumplimiento del contrato con indemnización de perjuicios”. 2 Cfr., C. S. J., Sala de Casación Civil, sentencias de casación de 2 de noviembre de 1964, 3 de noviembre de 1971, 12 de agosto de

1974, 5 de noviembre de 1979, 27 de enero de 1981 y 11 de septiembre de 1984.JMBL, Exp. 110013103012-2010-00202-01 6 armonía con el canon 1609 ibídem, de modo que sólo el contratante que ha cumplido o se ha allanado a ejecutar lo de su cargo en la forma y tiempo debidos, se encuentra legitimado para demandar bien sea la resolución o el cumplimiento del respectivo negocio jurídico, otorgándole al contratante que cumplió con sus obligaciones el derecho alternativo, de demandar la resolución o el cumplimiento, la primera, aniquila la convención y vuelve las cosas al estado en que se encontraban antes de celebrarse, y la segunda por el contrario, busca su ejecución.

3. De otro lado, cumple precisar que quien acude a la tutela jurisdiccional, corre con la carga de la prueba, pues al tenor de lo dispuesto en el artículo 177 del estatuto procesal civil, “ Incumbe a las partes probar el supuesto de hecho de las normas que consagran el efecto jurídico que ellas persiguen ” (“ Actori incumbit onus probandi”), precepto que debe armonizarse con el canon 1757 del Código Civil, según el cual “ Incumbe probar las obligaciones o su extinción al que alega aquéllas o ésta”, de modo que es de su resorte acreditar ante el Juez, que tiene el derecho por cuyo reclamo aboga, porque “ siempre la necesidad de probar incumbe a aquél, que demanda” (“Semper necessitas probandu incumbi Illi, qui

agit”), y en tal virtud queda expuesto a que se le pregunte por su comportamiento contractual, inicialmente.

4. Con estribo en las anteriores directrices, se ocupara la Sala de resolver el recurso de apelación elevado por el representante judicial de la demandante Mercedes Gutiérrez de Cortés, el que en síntesis se sostiene en los siguientes argumentos: i). La actora solicitó como pretensión principal el cumplimiento de la promesa de compraventa, habida cuenta que “ las conductas desplegadas por las partes tienden a indicar que su voluntad está dirigida a que se dé cumplimiento al pacto contractual ”, luego, erró la juzgadora al acoger la pretensión subsidiaria, sacrificando la principal, ii). La a quo soslayó el mérito probatorio de las certificaciones adosadas con el líbelo introductorio, las cuales fueron expedidas en forma libre y voluntaria por sus arrendadores, los señores Miguel Ambrosio Sua, Luis Álvaro Rodríguez y Eldina Martínez Gómez, es más aquéllas no fueron tachadas de falsas ni desvirtuadas por la contraparte, de modo que, quedó acreditado el valor pretendido por concepto de daño emergente, y finalmente iii).

Las partes pactaron en la cláusula décima del mencionado convenio, la suma de $12’000.000.oo, como arras del negocio, “ quedando obligados los prometientes vendedores a devolverlas dobladas, en caso de incumplimiento por parte de los mismos…”, en consecuencia, deben ser reconocidas a favor.

Puestas de esta manera las cosas, en lo que toca con la primera de las censuras enfiladas por la parte demandante, se advierte, que contrario a lo estimado por el Juzgado Tercero Civil del Circuito de Descongestión, nada impide que la señora Mercedes Etelvina Gutiérrez Vda de Cortés, depreque en un proceso ordinario, como el que concita la atención de la Sala, el cumplimiento de las obligaciones emanadas de la promesa de compraventa celebrada con las demandadas el 12 de mayo de 2006, respecto del inmueble “ casa 25 de la manzana 4ª del Conjunto Residencial Zagua de Juan Díaz III Etapa, en el municipio de La Mesa – Cundinamarca” , específicamente, a la suscripción de la escritura que perfeccionaría la compraventa como a la entrega del bien, pues adviértase que además de dichos pedimentos, aspira a que se le reconozcan los perjuicios que presuntamente le irrogaron las convocadas a propósito de su negativa a “ suscribir” el citado documento como a la entrega del inmueble; es decir, promovió una acción indemnizatoria derivada del incumplimiento de una obligación que se plasmó en el convenio en cuestión. Es que de cualquier modo, la demandante no podría invocar dichos pedimentos dentro del ámbito de una acción ejecutiva (Obligación de suscribirJMBL, Exp. 110013103012-2010-00202-01 7 documentos)3 , pues si bien, la obligación de suscribir la escritura pública de compraventa es clara, expresa y exigible, también lo es, que demanda no solo la

entrega del bien en condiciones de “habitabilidad” sino la indemnización de perjuicios materiales derivados del incumplimiento (daño emergente), razón suficiente para acudir a un proceso ordinario. En consecuencia, en lo relativo a la indemnización, antes debe conminar a las demandadas, para que a través de la respectiva decisión jurisdiccional, ya a cumplir el convenio, ora su resolución, se reconozca la respectiva indemnización en su favor. Esto, porque los perjuicios originados en un incumplimiento de linaje contractual, son consecuenciales a que se haga efectivo o se extinga el contrato.

Dicho en otras palabras: No pueden exigirse aquéllos, sino con ocasión de haberse ordenado al deudor incumplido cumplir el contrato, o declarado su resolución, pues son su causa efectiva. Así lo ha dicho el máximo órgano de la especialidad civil de la jurisdicción ordinaria: “ La acción alternativa que otorga a los contratantes el art. 1546 del C.C. para el cumplimiento del contrato o para su resolución, es acción principal, a la cual está subordinada la de perjuicios provenientes del incumplimiento, por lo menos mientras el contrato no haya expirado; pues si no se obliga al cumplimiento del contrato al que no lo haya cumplido o no se decreta contra él la resolución, no hay causa efectiva de la cual se deriven los perjuicios. Salvo que en casos especiales la ley establezca la acción para éstos, sin subordinación a la efectividad o extinción del contrato, como parece que lo hace el art. 1610, para

cuando no se cumpla la obligación de hacer”. (C.S.J. Cas. 30 abril 1920. G. J., t XXXIII, pág. 325). “El art. 1546 del C.C. no opera sino cuando uno de los contratantes cumplió debidamente con lo pactado o se allanó a cumplirlo dentro del plazo y modo estipulados, y cuando el otro, por un acto de su voluntad, no obstante el cumplimiento de la contraparte, cuando es el caso, ha dejado de cumplir con lo pactado, en la forma y tiempos debidos” (C.S.J., Cas. 22 de noviembre 1945. G.J., t. LIX, pág. 795). “El fenómeno del incumplimiento por uno de los contratantes, de lo pactado, da lugar, si se trata de contratos bilaterales, a que opere la condición resolutoria tácita, dando origen en favor del otro contratante que ha cumplido o está presto a cumplir sus propias prestaciones, al derecho alternativo para pedir la resolución o el cumplimiento del contrato, en ambos casos con indemnización de perjuicios. De acuerdo con la ley ha establecido la doctrina que esta acción de reparación tiene la calidad de accesoria o consecuencial de cualquiera de las dos principales que concede la ley alternativamente, para resolver el contrato o para hacerlo cumplir, y que por lo tanto no procede su ejercicio aislado. Se ha entendido que a una demanda meramente indemnizatoria, fundada en incumplimiento de un contrato no extinguido, le falta el antecedente jurídico esencial de una de las dos acciones

principales para que pueda realizarse uno de los fines ineludibles del sistema de la condición resolutoria tácita, esto es, desligar a las partes de sus obligaciones destruyendo el contrato o agotándolo con el cumplimiento cabal de las prestaciones en él originadas” (C.S.J., sent. 17 de junio 1948. G.J., t. LXIV, pág 456). Bajo los anteriores derroteros, bien pronto advierte la Sala la procedencia de las pretensiones principales, conforme a las cuales la demandante persigue se declare que las sociedades convocadas incumplieron “ el contrato de promesa de compraventa del inmueble casa 25 de la manzana 4ª del Conjunto Residencial Zagua de Juan Díaz III Etapa en el municipio de La Mesa-Cundinamarca… en cuanto a no otorgar la escritura pública de perfeccionamiento…”, en consecuencia,

3 Al punto ver art. 501 del Código de Procedimiento Civil.JMBL, Exp. 110013103012-2010-00202-01 8 se condene “ al cumplimiento del contrato… ordenando el otorgamiento de la escritura pública de compraventa y su correspondiente entrega en estado de habitar”, más la orden de sufragar el valor causado por concepto de perjuicios por daño emergente como a la satisfacción de la indemnización, “ por la mora en el cumplimiento de la obligación de otorgar la escritura pública…” , liquidados “ hasta que se dé cumplimiento a dicha obligación”4 . Así las cosas, esta Corporación emprenderá el análisis de cada uno de los

elementos enunciados en el numeral 3° de este acápite, examen que permitirá determinar de un lado, si las pretensiones principales tienen vocación de prosperidad, y de otro, resolver las controversias trazadas por las apelantes en esta sede. Así las cosas, tenemos: 4.1. Contrato bilateral válido. Frente a este tópico, se verifica la existencia de la promesa de compraventa celebrada entre los extremos procesales el 12 de junio de 2006, documento que fue aportado en original, el cual no fue redargüido de falso ni objeto de controversia en primera instancia, suscrito específicamente entre la señora Etelvina Gutiérrez de Cortés como promitente compradora y las sociedades Constructora Federal Ltda. y Nam y Cia Ltda., como promitentes vendedoras, respecto del inmueble “casa 25 de la manzana 4ª del Conjunto Residencial Zagua de Juan Díaz III Etapa, en el municipio de La Mesa – Cundinamarca” , cuyos linderos y demás especificaciones se encuentran consagradas en el libelo genitor; y en la cual concurren los requisitos contemplados en el artículo 89 de la Ley 153 de 18875 , habida cuenta que consta por escrito, reúne las exigencias previstas en el canon 1502 del Código Civil 6 , y se estableció la data y notaría en la cual debía correrse la correspondiente escritura, luego para el perfeccionamiento del negocio jurídico basta la tradición del inmueble. Anúdese también, que en la misma quedó pactada la forma de pago y entrega del predio objeto del negocio prometido. Al punto memórase que en la cláusula Décimo Primera quedó estipulado respecto al modo de pago, que: “ El precio será pagado por EL (LOS) PROMETIENTE (S)

pactada la forma de pago y entrega del predio objeto del negocio prometido. Al punto memórase que en la cláusula Décimo Primera quedó estipulado respecto al modo de pago, que: “ El precio será pagado por EL (LOS) PROMETIENTE (S) COMPRADOR(ES) a LOS PROMETIENT ES VENDEDORES de la siguiente forma: SEPARACIÓN POR UN VALOR DE DIEZ MILLONES DE PESOS ($10.000.000) EN MAYO 4 DE 2.006, PRIMERA CUOTA POR UN VALOR DE DOCE MILLONES DE PESOS ($12.000.000) EN JULIO 28 DE 2.006, SEGUNDA CUOTA POR UN VALOR DE DOCE MILLONES DE PESOS ($12.000.000) EN SEPTIEMBRE 28 DE 2.006, TERCERA CUOTA POR UN VALOR DE DOCE MILLONES DE PESOS ($12.000.000) EN NOVIEMBRE 28 DE 2.006, EL SALDO

DE CUATRO MILLONES NOVECIENTOS MIL PESOS ($4.900.000) Y EL VALOR

DEL PARQUEADERO DE TRES MILLONES QUINIENTOS MIL PESOS

($3.500.000) PARA UN TOTAL DE OCHO MILLONES CUATROCIENTOS MIL

4 Fls. 136 a 194, C.1. 5 “ARTÍCULO 89. La promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna, salvo que concurran las circunstancias siguientes: 1a. Que la promesa conste por escrito; 2a. Que el contrato á que la promesa se refiere no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces por no concurrir los requisitos que

establece el artículo 1511 del Código Civil; 3a. Que la promesa contenga un plazo ó condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato; 4a. Que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo sólo falte la tradición de la cosa ó las formalidades legales. Los términos de un contrato prometido, sólo se aplicarán á la materia sobre que se ha contratado. Queda derogado el artículo 1611 del Código Civil”. 6 “ ARTICULO 1502. REQUISITOS PARA OBLIGARSE. Para que una persona se obligue a otra por un acto o declaración de voluntad, es necesario: 1o.) que sea legalmente capaz. 2o.) que consienta en dicho acto o declaración y su consentimiento no adolezca de vicio. 3o.) que recaiga sobre un objeto lícito. 4o.) que tenga una causa lícita. La capacidad legal de una persona consiste en poderse obligar por sí misma, sin el ministerio o la autorización de otra”.JMBL, Exp. 110013103012-2010-00202-01 9

PESOS ($8.400.000) A LA ENTREGA DEL INMUEBLE Y FIRMA DE LA

ESCRITURA”.

Y más adelante, en la cláusula Décima Tercera, se dispuso en torno a la escritura pública que perfeccionaría el contrato prometido lo siguiente: “…será otorgada en la Notaría Única de La Mesa Cundinamarca, el día 25 de Enero de 2007 a las 2:00 p.m. LOS PROMETIENTES VENDEDORES no tendrán obligación de comparecer al otorgamiento de la escritura si EL (LOS) PROMETIENTE(S) COMPRADOR(ES) no hubiere(n) cumplido previamente con sus obligaciones relativas al pago de la totalidad de los pagos convenidos. El

tendrán obligación de comparecer al otorgamiento de la escritura si EL (LOS) PROMETIENTE(S) COMPRADOR(ES) no hubiere(n) cumplido previamente con sus obligaciones relativas al pago de la totalidad de los pagos convenidos. El incumplimiento de cualquiera de las partes a la obligación de concurrir a suscribir la escritura de compraventa, se comprobará con la atestación de la Notaría.

PARAGRAFO: Queda expresamente definido entre las partes que si sesenta (60) días antes de la fecha señalada para la firma de la escritura, en razón de