TSDJ BOG SC - 11001310300219972792 01-(28-10-2005)

TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTA

S A L A C I V I L Magistrado Ponente: José Alfonso Isaza Dávila Radicación: 11001310300219972792 01 T 2 F 104 Exp 1284

Procedencia: Juzgado 2º Civil del Circuito

Demandante: Víctor Julio Rodríguez Villalba

Demandado: Luis Agapito Pinilla Castellanos y otro

Proceso: Ordinario Recurso: Apelación sentencia Discutido y aprobado en Salas de 15, 22 y 29 de junio de 2005.

Bogotá, D. C., veintiocho (28) de octubre de dos mil cinco (2005). Decídese el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la sentencia de 5 de julio de 2002, proferida por el Juzgado 2º Civil del Circuito, en el proceso ordinario de Víctor Julio Rodríguez Villalba contra Luis Agapito Pinilla Castellanos y Representaciones Luis Pinilla y Cía. S. en C. Antecedentes

1. El demandante pretende que se declare la resolución de la promesa de compraventa que como vendedor celebró el 8 de noviembre de 1994 con Luis Agapito como promitente comprador, porque éste no pagó la totalidad de las cifras acordadas y, en consecuencia, se declare también resuelto el contrato de compraventa que consta en la escritura pública 4512 de 30 de noviembre de 1994 otorgada en la notaría 38 de Bogotá, con la que el

compraventa que consta en la escritura pública 4512 de 30 de noviembre de 1994 otorgada en la notaría 38 de Bogotá, con la que el actor cumplió la promesa y todas las actuaciones posteriores realizadas con base en éste negocio jurídico, para que la parteTSB - Sala Civil - exp. 0219972792-01 2 demandada devuelva, entonces, el inmueble de la calle 40 Sur No. 51 A-11 identificado con matrícula 50 S 350591. Subsidiariamente pidió que se declare la rescisión por lesión enorme del contrato de compraventa recogido en la citada escritura, ya que el bien enajenado, al tiempo de la venta tenía un precio de $252'000.000,oo y fue vendido por $110'000.000,oo, de los cuales el comprador sólo pagó $94'400.000,oo. Pide, además, se imponga el pago de la cláusula penal pactada, con los reajustes en sus intereses y corrección monetaria desde el mes de enero de 1995 hasta la fecha del pago.

2. Para fundar sus pretensiones anotó, en resumen, que en la señalada promesa de compraventa se fijó como precio la suma de $110'000.000,oo, para cuyo pago el adquirente daría una bodega construida sobre cuatro lotes ubicados en el predio denominado "Lote A" de la urbanización San Martín de Porres I, distinguidos con

construida sobre cuatro lotes ubicados en el predio denominado "Lote A" de la urbanización San Martín de Porres I, distinguidos con las nomenclaturas diagonal 45B sur Nos. 75C-09 y 75C-11 lote 5 manzana 64, diagonal 45B sur Nos. 75C-03 y 75C-05 lote 6 manzana 64, calle 46A sur Nos. 75B-28 y 75B-30 lote 11 manzana 64 y calle 46A sur Nos. 75B-34 y 75B-36 lote 12 manzana 64. Los $30'000.000,oo restantes se pagarían: $10'000.000,oo con cheque de 15 de noviembre de 1994, y otro por $20'000.000,oo para la época de la firma de la escritura pública, es decir, el 30 de noviembre de 1994. Cumplió con la obligación de hacer a través de la ya citada escritura No. 4512 e hizo entrega del bien a Luis Agapito, quien igualmente firmó la escritura No. 4511 de la misma fecha y notaría por medio de la cual le vendía la bodega aludida. Sin embargo, no le entregó y al intentar registrar la ultima escritura, se rechazó porque no se había desenglobado el predio. Entonces, dado que estaba presionado por sus acreedores acordaron anular la escritura 4511 y recibió un abono de $66'000.000,oo de los 80 adeudados, así: $18'000.000,oo

sus acreedores acordaron anular la escritura 4511 y recibió un abono de $66'000.000,oo de los 80 adeudados, así: $18'000.000,oo en efectivo para pago de una deuda hipotecaria; $18'000.000,oo porTSB - Sala Civil - exp. 0219972792-01 3 arrendamientos de la oficina que ocupaba el demandante en el inmueble que había vendido; $10'000.000,oo en un cheque; y $20'000.000,oo con la "tradición" que se hizo de un inmueble, aunque se avaluó en $15'000.000,oo, y $3'400.000,oo en dos cheques. Al final el demandado sólo pagó $94'400.000,oo del precio total estipulado, no obstante que recibió la casa, recibió arrendamientos y no le ha pagado intereses de ninguna clase. Además, el bien fue vendido por menos de la mitad del justo precio.

3. Al replicar los demandados destacaron que se ajustó fue un contrato de permuta, que no puede resolverse porque el inmueble fue vendido a otra persona. No hay lesión enorme porque los argumentos del demandante se basan en un precio que él mismo fijó sin soporte y, además, "ninguna de las dos partes cumplió lo pactado en la promesa, porque las escrituras de venta firmadas fueron devueltas por la oficina competente, acaeciendo así un

sin soporte y, además, "ninguna de las dos partes cumplió lo pactado en la promesa, porque las escrituras de venta firmadas fueron devueltas por la oficina competente, acaeciendo así un incumplimiento de las dos partes" (folio 107 del cuaderno 1). Por último, las partes modificaron el contrato en el sentido de devolver la bodega y recibir a cambio dinero en efectivo. Con todo, el demandante "carece de la acción tanto de resolución de compraventa como de rescisión por lesión enorme debido a que el comprador 'permutante' enajenó el inmueble".

4. Surtidas las etapas pertinentes, el juzgado terminó acogiendo la pretensión principal respecto de la compraventa, condenó en costas a la parte demandada. Para el efecto consideró que la resolución de la promesa no era viable, porque se materializó el contrato prometido, que era de permuta, lo cual hizo desaparecer sus efectos.

En cuanto a la modificación de las cláusulas del contrato inicial, la sola afirmación en tal sentido no tiene valor probatorio, ya que tratándose de negocios solemnes, sus aclaraciones y modificaciones deben seguir la misma regla de derecho en punto a la solemnidad del acto inicial.TSB - Sala Civil - exp. 0219972792-01 4 Basta con la sola confesión de la parte demandada y la documentación allegada, para tener por sentado que el precio convenido en $110'000.000,oo, no fue sufragado en su totalidad por

Basta con la sola confesión de la parte demandada y la documentación allegada, para tener por sentado que el precio convenido en $110'000.000,oo, no fue sufragado en su totalidad por el comprador, razón que conduce según el artículo 1930 del Código Civil a declarar la resolución del contrato. No es de recibo lo alegado por la demandada en el sentido de que el registro de la escritura de venta del inmueble del demandante también fue rechazado, pues ha de entenderse que el acto fue ratificado tácitamente por los contratantes, ya que en últimas, la inscripción se verificó, por lo que desapareció el vicio, como establece el artículo 1752 del Código Civil. Por último, no tiene lugar la presunción de que contra terceros poseedores de buena fe no procede la restitución del bien, porque según el artículo 1932 del Código Civil al comprador incumplido se le considera de mala fe y el dominio lo transfirió Luis Pinilla a una persona jurídica constituida por él mismo, lo que implica que la posesión nunca salió de sus manos. Condenó a los demandados a devolver el bien "previa purificación del gravamen hipotecario y de la venta que aparece hecha", ordenó al demandante devolver $94'400.000,oo que recibió como parte del precio, y negó la condena

en perjuicios. El recurso de apelación Sólo se alzó la parte demandada alegando, en compendio, que el juez de primera instancia omitió tener en cuenta que el actor no cumplió lo pactado en los contratos realizados, toda vez que la escritura pública mediante la cual transfería el dominio del inmueble, en principio, fue devuelta por la oficina de registro, de modo que "la sentencia debió ser inhibitoria" o, en su defecto, negar la resolución del contrato debido a que el inmueble respectivo ya se enajenó. El precio se pagó, afirmación de la escritura que no admite prueba en contrario, sino la nulidad del contrato según el artículo 1934 del Código Civil. Así, pidió revocar la decisión o, subsidiariamente, fijar un plazo para la restitución a cargo del demandante y que elTSB - Sala Civil - exp. 0219972792-01 5 demandado, por las transferencias hechas, pueda devolver otro bien de igual valor.

Consideraciones

1. Ninguna discusión hay en lo que toca con la estructura propia del trámite judicial, ya que los presupuestos procesales, indispensables para la regular formación y desarrollo de la relación jurídicoprocesal, hacen presencia y no se detecta motivo de nulidad que invalide lo actuado.

2. Ahora, como puede haber algún grado de confusión en las pretensiones, toda vez que se pide como primera principal la resolución del contrato de promesa que precedió al contrato de

2. Ahora, como puede haber algún grado de confusión en las pretensiones, toda vez que se pide como primera principal la resolución del contrato de promesa que precedió al contrato de compraventa y, consecuentemente, la resolución de éste último, hay que empezar por deslindar el tema. Para el efecto es pertinente recordar que por ser la promesa un negocio preparatorio y distinto del contrato prometido, hase dicho con razón que la celebración de éste último deja "sin sentido el primer acuerdo, bien sea que estuviese viciado o no" (Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, sentencia de 21 de febrero de 1984). De esa manera, ejecutado el contrato prometido, la promesa fenece, desaparece del mundo jurídico por extinción de su objeto, queda como una simple referencia o constancia histórica, y, en consecuencia, ya no puede ser cuestionada.

Es natural, si no existe ya como negocio jurídico, no puede pedirse su invalidez o su inoperatividad, sencillamente porque es un imposible. De ahí que para el caso cabe extraer como conclusión primigenia que la petición de resolución de la promesa no tiene asidero, no puede ni debe estudiarse por pura sustracción de materia, y debe analizarse la resolución de la compraventa, sin que sea obstáculo insalvable la acumulación de esta pretensión como consecuencial de aquella, puesto que de efectuar una hermenéutica integral de la demanda es factible derivar que en realidad lo que cuestiona el demandante es el

acumulación de esta pretensión como consecuencial de aquella, puesto que de efectuar una hermenéutica integral de la demanda es factible derivar que en realidad lo que cuestiona el demandante es el contrato de compraventa, que es el que se dice incumplido enTSB - Sala Civil - exp. 0219972792-01 6 relación con el pago del precio. Dentro de ese temperamento, obsérvese que la pretensión subsidiaria de lesión enorme está circunscrita a la compraventa.

3. Delimitado el punto de la resolución contractual solicitada, recuérdase que conforme al artículo 1602 del Código Civil, el negocio jurídico legalmente celebrado es una ley para las partes, y no puede ser invalidado sino por su consentimiento mutuo o por causales legales. Por otra parte, según el precepto 1546 del mismo estatuto, en todo contrato bilateral va envuelta la condición resolutoria tácita, si uno de los contratantes incumple con lo pactado, eventualidad en que el otro podrá pedir la resolución o el cumplimiento, en todo caso con indemnización de perjuicios.

De esa preceptiva emana que los requisitos mínimos para que proceda la declaratoria de resolución son: que se trate de un negocio jurídico legalmente celebrado, que haya incumplimiento por uno de los contratantes, y que el otro haya cumplido o por lo menos hubiese estado presto para hacerlo.

4. Sobre el primero de los tópicos, que dice relación no sólo con la compraventa, sino con aquellos que una vez reunidos le confieren la

los contratantes, y que el otro haya cumplido o por lo menos hubiese estado presto para hacerlo.

4. Sobre el primero de los tópicos, que dice relación no sólo con la compraventa, sino con aquellos que una vez reunidos le confieren la calidad de negocio jurídico, están previstos en el artículo 1502 del Código Civil, que regula los requisitos generales de los actos y declaraciones de voluntad, así: "para que una persona se obligue a otra por un acto o declaración de voluntad, es necesario: 1°) que sea legalmente capaz; 2°) que consienta en dicho acto o declaración y su consentimiento no adolezca de vicio; 3°) que recaiga sobre un objeto lícito; 4°) que tenga una causa lícita" (inciso 1º).

Frente a esos requisitos, que el código desarrolla en detalle, el a-quo consideró que, a pesar de vicisitudes del itinerario contractual y lo que atañe al cumplimiento, siempre estuvieron atentas a los requisitos legales. Inclusive, con respecto a la compraventa aquí cuestionada, que en realidad era parte de una permuta, luego de lasTSB - Sala Civil - exp. 0219972792-01 7 dificultades que un primer momento hubo con su inscripción, finalmente el demandante hizo la tradición en legal forma a favor del comprador, lo que significó que las partes sacaran adelante el negocio después de superarse los problemas que tenía el bien. Esas conclusiones del juzgado no están cuestionadas aquí, pues sobre el particular no hubo controversia entre las partes.

comprador, lo que significó que las partes sacaran adelante el negocio después de superarse los problemas que tenía el bien. Esas conclusiones del juzgado no están cuestionadas aquí, pues sobre el particular no hubo controversia entre las partes. También están presentes los elementos especiales para el contrato que las partes denominaron de compraventa, que son, básicamente, el acuerdo en el objeto y en el precio (arts. 1857 del C.C. y 905 del C.Co.).

5. Establecido lo anterior, al entrar a la pretensión resolutoria del negocio, establécese desde ya que no puede salir exitosa, por cuanto no está demostrado el incumplimiento que el demandante endilga a los demandados. En el asunto, del contrato de promesa de compraventa se derivó la compraventa instrumentada con la escritura pública No. 4512 otorgada en la Notaría 38 de Bogotá el 30

de noviembre de 1994, respecto del inmueble ubicado en la calle 40 sur No. 51A-11, con matrícula inmobiliaria No. 50S-350591. El precio que fijaron los negociantes fue de $110'000.000,oo que se pagarían: $10'000.000,oo con cheque del 15 de noviembre de 1994; $20'000.000,oo el día de la firma de la escritura pública, y el saldo de $80'000.000,oo con la tradición de una bodega compuesta por varios lotes de terreno (folios 2 a 6 del cuaderno 1). En lo relativo a las dos primeras prestaciones no existe discusión,

varios lotes de terreno (folios 2 a 6 del cuaderno 1). En lo relativo a las dos primeras prestaciones no existe discusión, puesto que en ningún pasaje del proceso el demandante negó haber recibido esas sumas, distinto a lo que sucedió con el saldo de $80'000.000,oo, habida cuenta que el expediente refleja discrepancia en el tema. Las partes aceptan que se hizo el contrato de venta de la bodega por medio de la escritura publica 4111 de la misma fecha y notaria, pero la oficina de registro la devolvió sin inscribirla, por lo cual, ante la imposibilidad de transferirse la bodega, hicieron un nuevo acuerdo, aunque difieren en los términos de éste.TSB - Sala Civil - exp. 0219972792-01 8 El demandante dice que el acuerdo fue recibir un abono de $66'000.000,oo, así: $18'000.000,oo en efectivo para cancelar una deuda hipotecaria; $18'000.000,oo por arrendamientos de la oficina que ocupaba él en el inmueble que había vendido; $10'000.000,oo en un cheque; y $20'000.000,oo con la "tradición" de un inmueble, que se hizo, aunque se avaluó en $15'000.000,oo, y $3'400.000,oo en dos cheques. Sin embargo, el hecho de que esos sesenta y seis millones hubiese sido un simple abono, no es aceptado por los demandados, quienes indican que se trató de una especie de arreglo o sustitución de la obligación anterior en su totalidad.

millones hubiese sido un simple abono, no es aceptado por los demandados, quienes indican que se trató de una especie de arreglo o sustitución de la obligación anterior en su totalidad.

Pues bien: sobre el particular, anótase que el demandante no acredita fehacientemente que se hubiese tratado de un simple abono, pues al contrario, de los elementos de juicio allegados al expediente se deduce que con ese acuerdo las partes quisieron finiquitar la obligación pendiente de pago del saldo arriba indicado.

En efecto, las partes, en ejercicio de su presumida capacidad general, suscribieron el documento que obra a folio 28 del cuaderno 1, donde dejaron establecidas las nuevas obligaciones ya indicadas, y señalaron que "de común acuerdo se anula la escritura de compraventa del señor Luis Pinilla a la señorita Luz Adriana Rodríguez", luego de hacer contar las meras prestaciones que constituyeron la frustrada enajenación de la bodega. Y no es válido el argumento del juzgado de primer grado sobre la necesidad ineludible de ser solemne la anulación del contrato, por tratarse de problema aquí intrascendente, pues lo cierto es que la intención clara e indiscutible de las partes fue dejar sin validez las obligaciones dimanadas del mismo, es decir, que los demandados no transferían la bodega al demandante y, en cambio, se obligan con

intención clara e indiscutible de las partes fue dejar sin validez las obligaciones dimanadas del mismo, es decir, que los demandados no transferían la bodega al demandante y, en cambio, se obligan con nuevas prestaciones que sustituirían la obligación de transferencia de dicha bodega. Adicionalmente, la eventual falencia de no haberse elevado a escritura pública la especie de anulación del contrato que acordaron las partes, sería mayor problema para el demandanteTSB - Sala Civil - exp. 0219972792-01 9 porque no está atacando aquí ese nuevo acuerdo, de tal manera que tendría que tenerse como subsistente y pieza del pago del precio del otro contrato de compraventa. No es lógico que pretenda resolverse el contrato de compraventa contenido en la citada escritura 4512, por incumplimiento en el pago del precio, y al mismo tiempo se sostenga la vigencia del otro contrato con cuya venta se dijo que se pagaba dicho precio. No suena acorde con la lógica y con la equidad que de dos contratos relacionados íntimamente se resuelva uno, pero no se ataque el otro donde se hizo contar su contraprestación.

6. Es claro, pues, que con el aludido documento de folio 28 del cuaderno 1 los contratantes sustituyeron la anterior obligación de venta, que insístese, más bien era parte de una permuta, por una nueva prestación con la cual quedó definitivamente extinguida la

venta, que insístese, más bien era parte de una permuta, por una nueva prestación con la cual quedó definitivamente extinguida la primera, es decir, la transferencia de la bodega, a través de una especie de novación, que en concreto es el primero de los tres modos consagrados en el artículo 1690 del Código Civil y que consiste en la sustitución "una nueva obligación a otra, sin que intervenga nuevos acuerdos o deudor" (ordinal 1). No hay duda que eso fue lo ocurrido, pues están presentes los elementos de esa forma de novación, como que hay una obligación anterior que se extinguió, otra nueva que la sustituye, y aunque no hay manifestación expresa de novación, si aparece indudablemente que hubo intención de novar conforme al artículo 1693 ibídem, porque dijeron en el susodicho escrito los contratantes que respecto de la negociación de la bodega "el valor convenido es por sesenta y seis millones de pesos", pagaderos como allí establecieron, y obligaciones que se cumplieron, según es aceptado desde la demanda misma. Y la eventualidad de cualquier duda sobre la intención de novar se disipa con el trascrito segmento del documento donde anotaron que "de común acuerdo se anula escritura de compraventa del señor Luis Pinilla a la señorita Luz Adriana Rodríguez".TSB - Sala Civil - exp. 0219972792-01 10 Las cosas no pueden entenderse como algo distinto a una novación,

compraventa del señor Luis Pinilla a la señorita Luz Adriana Rodríguez".TSB - Sala Civil - exp. 0219972792-01 10 Las cosas no pueden entenderse como algo distinto a una novación, porque lo lógico es que si cambian o sustituyen la transferencia de la bodega por esas nuevas obligaciones contenidas en el documento susodicho, y, además, establecen que de común acuerdo anulan la escritura de esa transferencia, fluye incontestablemente la intención de novar. Si la escritura debía invalidarse por las partes a través de instrumento público, eso no impide considerar y tener por establecida la novación, porque lo que ellas quisieron allí fue, en términos reales, cambiar las obligaciones. Además, de conformidad de numeral 2 del citado artículo 1693, no aparece del documento de cambio de las obligaciones que estas puedan mirarse "como coexistentes", porque, itérase, fueron cambiadas las primeras por las segundas.

7. Por otra parte, la súplica de lesión enorme planteada como subsidiaria tampoco puede salir avante, ya que el inmueble que el demandante vendió al demandando fue a su vez enajenado, situación que impide la rescisión del contrato, a voces del artículo 1951 del Código Civil, según el cual "perdida la cosa en poder del comprador, no habrá derecho por una ni por otra parte para la

1951 del Código Civil, según el cual "perdida la cosa en poder del comprador, no habrá derecho por una ni por otra parte para la rescisión del contrato", lo que es igual "si el comprador hubiese enajenado la cosa". Así, de acuerdo con el certificado matrícula inmobiliaria traído a esta instancia, que el Tribunal ordenó tener como prueba ( folios 4 a 6 y 12 del cuaderno 2), después de la compraventa del actor Víctor Julio Rodríguez a Representaciones Luis Pinilla y Cía, S en C., hubo otras transferencias a Luis Pinilla y Cía, Ltda., y finalmente a Mario Rodríguez Díaz, Mercedes Ocampo, Mariela Martínez y Ofelia Agudelo. De ese modo, estas últimas cuatro personas son las propietarias actuales del inmueble, situación que impide la rescisión del contrato por lesión enorme. Tampoco puede dárse la hipótesis de cobro por el demandante del exceso en la venta que hizo el comprador, primero, porque no es súplica de la demanda en esteTSB - Sala Civil - exp. 0219972792-01 11 proceso, y segundo, porque no está acreditado que el precio de la venta posterior hubiese sido superior al de la cuestionada. No sobra decir que la demanda no fue inscrita, pues aunque se pidió en un comienzo (folio 30 del cuaderno 1) no se decretó y el demandante no insistió en la medida. Por tal motivo, los negocios de

en un comienzo (folio 30 del cuaderno 1) no se decretó y el demandante no insistió en la medida. Por tal motivo, los negocios de enajenación comentados y subsiguientes tienen que permanecer incólumes.

8. Corolario de lo esbozado es que se revocará la sentencia recurrida, para en su lugar denegar las pretensiones de la demanda.

Conforme al artículo 392 del Código de Procedimiento Civil, debido a que se revoca totalmente la sentencia recurrida, el demandante será condenado en las costas de ambas instancias. Decisión Con base en lo expuesto, el Tribunal Superior de Bogotá, Sala Civil de Decisión, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, revoca la sentencia de fecha y procedencia anotadas, y, en su lugar, dispone:

1. Denegar las súplicas de la demanda en este proceso ordinario de

Víctor Julio Rodríguez Villalba contra Luis Agapito Pinilla Castellanos y Representaciones Luis Pinilla y Cía. S. en C.

2. Condenar al demandante al pago de las costas en ambas instancias. Tásense.

Cópiese, notifíquese y oportunamente devuélvase.

JOSE ALFONSO ISAZA DAVILATSB - Sala Civil - exp. 0219972792-01 12

LIANA AIDA LIZARAZO VACA

LUZ MAGDALENA MOJICA RODRIGUEZ