TSDJ BOG SC - 110013103002201300111-01-(07-12-2015)

LRSG. 02-13-111-01

1 Ejecutivo Singular.

Demandante: Maribel Bolívar Oicata.

Demandado: William Quintero Gutiérrez y otros.

Apelación Sentencia 02-13-111 01

TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ

SALA CIVIL Magistrado Ponente: LUÍS ROBERTO SUÁREZ GONZÁLEZ Proyecto discutido y aprobado en Sala de Decisión del 25 de noviembre de dos mil quince. Acta No.

41. Bogotá D.C., siete de diciembre de dos mil quince. Decide la Sala el recurso de alzada que la parte demandada interpuso contra la sentencia del treinta de julio de la presente anualidad proferida por el Juzgado Segundo Civil del Circuito de Bogotá, dentro del proceso adelantado por Maribel Bolívar Oicata contra William, Florita y Elsa Quintero Gutiérrez.

ANTECEDENTES

1. La parte actora obtuvo que se librara mandamiento ejecutivo contra los señores William, Florita y Elsa Quintero Gutiérrez, para que estos procedieran a suscribir la escritura pública con la cual se da cumplimiento al contrato de promesa celebrado entre ellos, providencia contra la que se propuso, entre otras excepciones, las fundadas en que el contrato base de la ejecución es nulo, debido a que en el mismo no se consignaron los linderos del inmueble.

2. La primera instancia se adelantó agotando las etapas procesales de rigor y culminó con sentencia mediante la cual se declararonLRSG. 02-13-111-01 2 infundadas las excepciones propuestas y ordenó seguir adelante la ejecución en los términos del mandamiento de pago proferido.

3. Inconforme con la decisión del a-quo, el extremo pasivo interpuso

2 infundadas las excepciones propuestas y ordenó seguir adelante la ejecución en los términos del mandamiento de pago proferido.

3. Inconforme con la decisión del a-quo, el extremo pasivo interpuso recurso de apelación, argumentando, en esencia, que en el contrato preparatorio se determinaron los linderos generales, pero no se citaron los especiales, los cuales son necesarios para la identificación del bien, de allí que no se cumple con lo ordenado en el numeral 4 del artículo 89 de la ley 153 de 1987, por lo que la promesa de venta es nula.

CONSIDERACIONES.

1. Legislativamente se ha aceptado, como desarrollo del artículo 488 del C.P.C. que los títulos ejecutivos también pueden tener origen contractual, para lo que se exige que la obligación allí inserta sea expresa, clara y exigible, además de constituir plena prueba contra el deudor por su reconocida autenticidad, el cual, además, no debe producir el menor asomo de duda para que se libre el respectivo mandamiento de pago, pensamiento reconocido por la doctrina pues “Dicho está que el título básico de la ejecución requiere como elemento esencial el ser indubitado, entrañar legalmente plenitud probatoria, comprendiéndose así porque es menester lo observado cuando se trata de título indicativo de obligaciones de los ejecutantes”1 .

2. La vocación natural de los negocios jurídicos es la eficacia: el producir los efectos jurídicos que le corresponden de acuerdo con la figura contractual elegida por los celebrantes, a los que, en

1 González V. Julio “Manual sobre procesos ejecutivos.LRSG. 02-13-111-01 3 consecuencia le suceden las secuelas que dimanan de la presencia efectiva de los elementos esenciales y de validez exigidos por el legislador.

1 González V. Julio “Manual sobre procesos ejecutivos.LRSG. 02-13-111-01 3 consecuencia le suceden las secuelas que dimanan de la presencia efectiva de los elementos esenciales y de validez exigidos por el legislador. En este orden, para que el negocio jurídico desencadene los efectos que la ley en abstracto le ha reconocido es preciso que reúna los presupuestos de estirpe formal y sustancial exigidos por la normatividad, pues en su defecto se generará una situación patológica conocida con el nombre genérico de ineficacia y que puede adoptar diversas modalidades -inexistencia, nulidad, inoponibilidad, etc.- según sea el vicio del que se resienta la fallida negociación.

3. En torno a la existencia jurídica del contrato preparatorio, importa recordar que el artículo 89 de la ley 153 de 1887, que sustituyó al 1611 del Código Civil, establece los requisitos que debe reunir para que ella “produzca obligaciones” esto es para que sea eficaz, presupuestos de los que ab initio se advierte, cumplen una función genética, de tal suerte que si esas exigencias no se reúnen a cabalidad, el pretendido negocio se afecta en su existencia misma, pues al tenor de lo dispuesto en la disposición en cita, no genera obligación alguna. 3.1 Dentro de esos requerimientos, el numeral 1 dispone que el contrato debe constar por escrito, es decir que para su perfeccionamiento se debe agotar una forma determinada que es constitutiva, ad sustantian actus , consistente en la extensión de un documento privado o una escritura pública, requisito que en el sub lite se ha cumplido a cabalidad según consta a los folios 2, 3

constitutiva, ad sustantian actus , consistente en la extensión de un documento privado o una escritura pública, requisito que en el sub lite se ha cumplido a cabalidad según consta a los folios 2, 3 y 4 del cuaderno principal.LRSG. 02-13-111-01 4 3.2 De otra parte, en el numeral 4 de la norma en comento se exige que el contrato prometido se determine con sus elementos característicos con tal intensidad y precisión que para su perfeccionamiento solo falte la tradición de la cosa o el agotamiento de las solemnidades legales, exigencia que en materia de compraventa de inmuebles, ha planteado inquietudes respecto del entendimiento que debe dársele acerca de lo que constituye la determinación del objeto, surgiendo profundas polémicas sobre la incidencia en el negocio provisional de la no determinación de los linderos, tanto los generales, como los específicos, según pasa a explicarse: 3.3. Inicialmente la C. S. de J. avaló que el objeto de la promesa fuera determinado o determinable, dado que la compraventa acepta esa condición, pero exigía que esas bases obraran en el mismo documento de promesa, como cuando se señalaba que los linderos eran los que aparecían en cierta escritura pública o en los planos que se acompañaban, etc.; posición que no obstante propender por la salvación del acuerdo de voluntades fue recogida posteriormente por la Corte, para exigir que el inmueble debía aparecer determinado por sus linderos en la promesa y que su ausencia provocaba

indeterminación y, por ende, ineficacia. 3.4. Sin embargo, partiendo de la presunción de la buena fe y la lealtad que debe acompañar a los contratantes, opina la Sala que el operador jurídico debe buscar una interpretación del negocio que siendo lógica y jurídica, guarde una marcada tendencia por la producción de efectos, aspecto que referido a laLRSG. 02-13-111-01 5 consignación de los linderos, permite aceptar que a pesar de que ellos no obren en la descripción del inmueble, se tenga debidamente determinado si hay referencia expresa al título que los contiene y este forme parte del precontrato como una unidad documental, aspiración hermenéutica que es aplicable en la medida en que para la identificación específica del predio no obren los linderos del bien prometido en venta.

4. Descendiendo al caso bajo análisis y dado que en la descripción que se pretendió realizar del inmueble no se consignaron los linderos generales ni particulares del predio, ni en ese momento se adjuntó o se hizo referencia a documento alguno en el que ellos constaran, habrá de concluirse que el objeto de la promesa no se determinó en legal forma, por lo que la prosperidad de la excepción de nulidad se impone, toda vez que “...En suma, el alindamiento del inmueble objeto del contrato prometido ha de formar parte de la descripción que de dicho contrato se realice en la promesa a causa de que sin él ese contrato no podría ser perfeccionado...” puesto que “... no obstante que la promesa ofrezca su propio e inconfundible

contorno jurídico, es innegable que, en su estructura y en su función, se guía por el contrato prometido por ser éste el que le proporciona sentido a su causa y a su objeto. De ahí, el correlativo y proporcionado anudamiento que entre ambos debe darse; de ahí también, el por qué la promesa, al trazar su influjo sobre el contrato prometido, lo deba perfilar de una manera tal que éste, al momento de su realización, no pueda menos que ser mirado como un fiel trasunto de la descripción vertida en la promesa.”2

2 CSJ. Sent. 27 de noviembre de 1986, citada en sentencia del 24 de junio de 2005.LRSG. 02-13-111-01 6 La explicada pretermisión que, en el sentir de la jurisprudencia patria afecta de ineficacia al precontrato por su indeterminación, guarda relación directa con la elemental afirmación de que el objeto de la promesa es celebrar el contrato prometido, por lo que desde el inicio de la relación sustancial este debe estar plenamente identificado, ausencia de individualización que motiva que para el perfeccionamiento del contrato futuro no solo se esté pendiente del otorgamiento de la solemnidad sino que además sea preciso investigar los elementos que de acuerdo con la ley son los idóneos para identificar y distinguir el bien, debiéndose asumir otro procedimiento diferente a la simple tradición o al agotamiento de la solemnidad, actuaciones que se salen del marco restringido en el que la promesa produce efectos, toda vez que esas consecuencias surgen a la vida jurídica por vía de

excepción, esto es, cuando concurren, en el preparatorio, la formalidad y el contenido esencial exigidos por el artículo 89 de la ley en comento.

5. De otra parte, conviene precisar que el requisito de los linderos no hace referencia a la determinación o existencia real o material del inmueble, ni a que las partes conozcan a plenitud el objeto de la negociación, pues el presupuesto comentado apunta a un aspecto formal exigido por el artículo 89 de la Ley 153 de 1887, en armonía con el artículo 31 del Decreto 960 de 1970. Así las cosas, probada como está la trasgresión del numeral 4 del artículo 89 citado, es de rigor concluir que no se ha determinado el objeto de la promesa y que, en consecuencia, este no produce obligaciones, sanción que expresamente la norma impone, de donde se concluye que el documento presentado como base de laLRSG. 02-13-111-01 7 ejecución no contiene un débito insatisfecho, con las condiciones de expreso, claro, ni de exigible.

6. A lo expuesto se suma, de forma complementaria, que el contrato preparatorio, en el caso concreto, recayó sobre la totalidad del inmueble, el cual no fue suscrito por todos los propietarios ni, tampoco, fueron demandados todos los signantes -sin perjuicio que en la legislación sustancial no está prohibida la promesa ni la venta de cosa ajena-, sin embargo, en esta especial ejecución, conforme lo ordena el artículo 501 de la ley adjetiva,

debe allegarse desde el umbral del proceso, la minuta que debe ser suscrita por el ejecutado o, en su defecto por el juez, documento que, en el sub lite, no guarda plena armonía con el título ejecutivo que se pretende hacer valer 3 , puesto que, en contravía de los pactos iniciales, en ese borrador exclusivamente se hizo alusión a la venta de las cuotas partes de las que los demandados son propietarios, inclusive, discriminándose en aquél los linderos ausentes en la promesa, por manera que, en verdad, no era pertinente ordenar, por la vía coercitiva, rubricar una minuta distante, en su contenido, del documento que fundamenta la ejecución, argumentación que refuerza la revocatoria de la decisión opugnada.

7. Establecida la ineficacia del precontrato y como en el conflicto planteado no se vinculó a todas las partes sustanciales del contrato de promesa, de acuerdo con el artículo 306 del C. de P.

C., la Corporación se abstendrá de declarar la nulidad del negocio base de la ejecución, pero, con base en lo expuesto, por

3 Folios 29 y 30 cuaderno 1.LRSG. 02-13-111-01 8 encontrar fundado el medio exceptivo propuesto, así se declarará en la parte resolutiva. En armonía con lo expuesto, la Sala Civil de Decisión del Tribunal Superior de Bogotá, administrando Justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, RESUELVE PRIMERO. REVOCAR la sentencia proferida el treinta de julio de

dos mil quince, por el Juzgado Segundo Civil del Circuito de Bogotá, para, en su lugar: DECLARAR próspera la excepción “nulidad absoluta del contrato de promesa de compraventa” propuesta por los ejecutados. En consecuencia, se ordena la terminación del proceso y el archivo de las diligencias. Por el juzgado a quo procédase de conformidad con tal pronunciamiento. SEGUNDO. Condenar en costas y perjuicios a la parte ejecutante. Tásense y liquídense. El Magistrado Sustanciador fija como agencias en derecho $1’000.000. Notifíquese. LUÍS ROBERTO SUÁREZ GONZÁLEZ Magistrado Ponente 110013103002201300111-01LRSG. 02-13-111-01 9

JUAN PABLO SUÁREZ OROZCO

Magistrado 110013103002201300111-01

GERMÁN VALENZUELA VALBUENA

Magistrado 110013103002201300111-01