TSDJ BOG SC - 110013103008202400133 01-(12-12-2025)

REPÚBLICA DE COLOMBIA

TRIBUNAL SUPERIOR DE BOGOTÁ D.C.

Sala Civil

Magistrado sustanciador:

MARCO ANTONIO ÁLVAREZ GÓMEZ

Bogotá D.C., doce (12) de diciembre de dos mil veinticinco (2025) Ref. Proceso verbal no. 110013103008202400133 01

Se decide el recurso de apelación que la parte demandada –demandante en reconvención– interpuso contra la sentencia de 3 de febrero de 2025, proferida por el Juzgado 8° Civil del Circuito dentro del proceso de la referencia.

RESEÑA DEL LITIGIO Y DEL PROCESO

1. Luis Martín Granada Camaсho llamó a proceso verbal a la sociedad Porto & Gómez S.A.S. , para que se declare que incumplió la promesa de compraventa celebrada el 14 de febrero de 2022 sobre el apartamento 603 –junto con el uso

exclusivo de los garajes 1, 2, 3 y 10 y el depósito no. 2– del edificio Santa María del Parque P.H., ubicado en la carrera 21 # 120-33/53 de Bogotá. En consecuencia, se la condene a restitui rle $220.000.000, dados como anticipo, junto con los intereses causados por la "reten ción ilegítima", más $7.000.000 que invirtió en mejoras del inmueble. También pidió que se le paguen las arras dobladas.

2. Para s ustentar sus pretensione s adujo que, como promitente comprador, satisfizo el pago inicial mediante dos cheques de gerencia: uno por $33.000.000 y otro

2. Para s ustentar sus pretensione s adujo que, como promitente comprador, satisfizo el pago inicial mediante dos cheques de gerencia: uno por $33.000.000 y otro por $187.000.000, mientras que el demandado (futuro vendedor ) incumplió el compromiso de entregar los documentos necesarios para el estudio de títulos por parte de la entidad financiera, lo que impidió el otorgamiento del crédito de leasing con el que sufragaría el saldo ($1.980.000.000).M.A.G.O. Exp. 110013103008202400133 01 2

Agregó que efectuó una remod elación del piso en el inmueble por un valor de $8.374.000, de los cuales pagó $7.000.000.

3. La sociedad demandada s e opuso a las pretensiones alegando contrato no cumplido por el demandante y cumplimiento de sus obligaciones.

También presentó demanda de reconvención para que se declare la resolución del contrato de promesa, por infracción del promitente vendedor y, en consecuencia, condenarlo a pagar $220.000.000, como arras penales.

Como soporte de su aspiración, adujo que el promitente comprador no compareció a la firma de la escritura en la fecha pactada (14 de junio de 2022), mientras que ella sí lo hizo. Tampoco pagó el saldo del precio ($1.980.000.000), los honorarios del banco, ni presentó la documentación exigida para el préstamo.

4. El demandante reconvenido se resistió a lo pretendido aduciendo cobro de lo no debido.

LA SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA

La jueza declaró –de oficio– la nulidad absoluta del contrato porque no se estipuló de

4. El demandante reconvenido se resistió a lo pretendido aduciendo cobro de lo no debido.

LA SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA

La jueza declaró –de oficio– la nulidad absoluta del contrato porque no se estipuló de forma clara la época en la que se firmaría la escritura, por lo que ordenó que la sociedad demandada restituyera al señor Granada $276.896.881, correspondiente al anticipo indexado, más los intereses civiles que se causen a partir de la ejecutoria del fallo. Por eso descartó el estudio del incumplimiento y de las pretensiones resolutorias de ambas demandas , así como el reconocimiento de arras e intereses moratorios . También negó el pago de mejoras, por no haberse probado dicha erogación.

Explicó que la cláusula cuarta, según la cual la escritura se firmaría "el día diez (14) del mes de junio año 2022, en las horas acordadas por el ban co", no era suficientemente clara sobre la época de suscripción del contrato prometido, toda vez que contiene una discrep ancia entre el día estipulado en letras y el que se puso enM.A.G.O. Exp. 110013103008202400133 01 3 números. Y aunque se aplicara –por analogía – el artículo 623 del Código de Comercio, no se diluiría la confusión porque, incluso, el promitente vendedor acudió a la notaría en la segunda de esas f echas, hecho que pone en evidencia la confusión . Tampoco se especificó la hora en que las partes se reunirían, omisión que, en principio, no tendría mayor relevancia si no fuera porque su fijación se dejó al arbitrio

Tampoco se especificó la hora en que las partes se reunirían, omisión que, en principio, no tendría mayor relevancia si no fuera porque su fijación se dejó al arbitrio de un tercero indeterminado, pues ni si quiera se identificó la entidad financiera que debía hacerlo.

Agregó que el apoderamiento conferido a Carlos Enrique Porto para que transfiriera el dominio del inmueble objeto de la promesa, resulta insuficiente porque, de un lado, el mandatario no es abogado, calidad requerida para un poder especial, y del otro, se dirigió a una notaría distinta de aquella en la que se firmó el acuerdo promisorio.

Finalmente, se abstuvo de ordenar la restitución del inmueble porque se verificó con anterioridad a la presentación de la demanda, en virtud de un acuerdo entre las mismas partes para la terminación de un contrato de arrendamiento celebrado sobre dicha propiedad.

EL RECURSO DE APELACIÓN

Porto & Gómez S.A.S. pidió revocar la sentencia para negar las pretensiones de la demanda principal y, en su lugar, conceder las de l escrito de reconvención, con base en los siguientes argumentos:

a. La promesa sí cuenta con un plazo cierto para la firma de la escritura de venta, toda vez que, según las normas de interpretación contractual previstas en el Código Civil, se debe preferir la interpretación en la que la cláusula produzca efectos y el negocio sea válido, por lo que, existiendo dos fechas, debió entenderse que la firma podía ser en cualquiera de ellas , "siendo el último día para cumplir el contrato el 14 de junio de 2022" . La exigencia del plazo o condición no está limitada a que

firma podía ser en cualquiera de ellas , "siendo el último día para cumplir el contrato el 14 de junio de 2022" . La exigencia del plazo o condición no está limitada a que sólo pueda acordarse un día específico. En todo caso , la coexistencia de dos plazos sólo puede dar lugar a la nulidad relativa, pues se trata de un vicio del consentimiento.M.A.G.O. Exp. 110013103008202400133 01 4 b. La ausencia de una hora es intrascendente para la validez del contrat o, pues lo relevante es especificar la época en la que será suscrito el negocio prometido.

c. El poder otorgado a Carlos Porto es válido porque es un mandato especial que no califica como apoderamiento judicial, toda vez que se otorgó para enajenar el inmueble, labor para la que no interesa su profesión u oficio . Menos aún puede reprocharse que no se indicó la notaría en la que se suscribiría la escritura pública, porque en el documento en cuestión se afirmó que los actos de enajenación se podían hacer en cualquiera y en cláusula cuarta de la promesa se mencionó que sería en la 64 de la ciudad.

CONSIDERACIONES

1. Advertencia preliminar: dados los límites de la competencia del Tribunal, en sede de apelación (CGP, arts. 320 y 328), el análisis de la Sala se circunscribirá a los reparos sustentados por la sociedad Porto & Gómez S.A.S., relativos a la validez de la pro mesa y el incumplimiento de su demandado en reconvención . Por tanto, al recurso son ajenas las pretensiones de Luis Martí n Granada Camaсho , quien estuvo

la pro mesa y el incumplimiento de su demandado en reconvención . Por tanto, al recurso son ajenas las pretensiones de Luis Martí n Granada Camaсho , quien estuvo conforme con el fallo de primera instancia. No se olvide que " las facultades del funcionario que conoce de la impugnación interpuesta por un apelante único están restringidas a las recriminaciones exteriorizadas por este, lo cual corresponde al desarrollo del principio de congruencia, en tanto al fallador de segunda instancia le está vedado manifestarse sobre asuntos no propuestos ante él"1.

2. Con este lindero es bueno recordar que "la promesa de celebrar un contrato no produce obligación ", a menos que reúna, de manera concurrente, los requisitos establecidos en el artículo 1611 del Código Civil (Ley 153 de 1887, art. 89), es decir, que (i) conste por escrito; (ii) el negocio al que se refiere no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces por no concurrir los requisitos que establece el artículo 1502 de la misma codificación; (iii) contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse y (iv) se determine de tal suerte el contrato prometido que para

1 CSJ, Cas. Civ., SC5473, dic. 16/2021. Exp. 2017 -40845. Reiterada en SC1169, abr. 22/2022. Exp. 2018-00287.M.A.G.O. Exp. 110013103008202400133 01 5 perfeccionarlo solo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales. Sobre el tercero de estos requisitos, la Corte Suprema de Justicia ha puntualizado:

perfeccionarlo solo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales. Sobre el tercero de estos requisitos, la Corte Suprema de Justicia ha puntualizado:

El plazo y/o la condición a emplearse en el ámbito obligacional y particularmente en la promesa –dada su especial naturaleza y condicionamientos de eficacia–, refieren a un hito que no puede obedecer al simple capricho de los contratantes, esto es, no puede fijarse un plazo irrazonable en cuanto a su extensión, ni es admisible la estipulación de una condición indeterminada, de la cual no se conozcan sus contornos concretos.

(…)

En este sentido se pronunció la Corte en sentencia SC 22 abr. 1997, exp.: 4461 «Como la misma norma lo indica, el plazo o la condición son los hechos futuros que al cumplirse fijan ‘la época en que ha de celebrarse el contrato’. La fijación de la época, dice el ord. 3º del art. 89, debe hacerse a través de un plazo o una condición, pero teniendo presente, como lo ha expuesto la Corte, que en este punto lo primordial o subordinante es el señalamiento de la época y lo instrumental el plazo o la condición, que según las circunstancias concretas del caso deben ser adecuados para precisar tal época.» (Destacado fuera de texto).

(…)

En este orden, si hay plazo, su exigibilidad emerge del vencimiento del pactado, el cual, se reitera, debe atender lo prescrito en el citado artículo 89 de la Ley 153 de 1887, de suerte que resulte suficiente y preciso para alcanzar el fin propuesto,

el cual, se reitera, debe atender lo prescrito en el citado artículo 89 de la Ley 153 de 1887, de suerte que resulte suficiente y preciso para alcanzar el fin propuesto, que no es otro que perfeccionar el contrato proyectado ; y si hay condición, su nacimiento se contrae a la realización del acontecimiento futuro e incierto, desde luego posible y definido (arts. 1530 y 1536 C.C.), pero cuya determinación temporal, en el caso específico de la promesa, se requiere a fin de que se conozca de antemano el momento en que debe ocurrir o no el suceso condicional y de qué depende, en tanto, como lo indica el canon 1541 del Código Civil, las condiciones deben cumplirse literalmente en la forma convenida, todo lo cual obliga a su completa precisión. (Se resalta).

(…) Por tales razones, cabe reiterar, las partes deben fijar, sin vaguedades, la época en la cual se ha de verificar el contrato prometido para lo cual pueden acudir a un plazo o a una condición, pero la modalidad escogida debe ser precisa para la finalidad buscada, que no es otra que establecer certeramente la transitoriedad del contrato de promesa. (Se resalta)2.

También ha precisado que "no es la hora el momento determinante para entender el plazo. No. Cuando se hace expresa referencia al día, se tiene que admitir que los

2 CSJ, Cas. Civ., sent. SC5690, dic. 19/2018, exp. 2008-00635. En el mismo sentido pueden consultarse

las sentencias de abr. 22/1997, exp. 4461; mar . 26/1999, exp. 5149; sep. 7/1999, exp. 5192 y SC3642, sep. 9/2019, exp. 1991-02023.M.A.G.O. Exp. 110013103008202400133 01 6 contratantes han quer ido que, dentro del tiempo de disponibilidad de la notaría, se pueda cumplir el negocio prometido. Claro está que razones de conveniencia harían más definido el señalamiento de la hora, particularmente para no dejar abierta toda la jornada laborable para a tender la obligación; pero la omisión no puede acarrear la consecuencia que el casacionista le endilga a la promesa de contrato de carecer del requisito del plazo"3.

Y frente a las repercusiones que la ausencia del mentado requisito tiene en la promesa, ha sido enfática en que "la indeterminación del plazo o la condición hace éstos inocuos para fijar la época en que debe celebrarse el contrato prometido. De consiguiente, siendo tal fijación requisito esencial del contrato de promesa, este será nulo cuando él no obre en el escrito que la contenga, ni cuando la época esté subordinada a una condición de la cual no se pueda extraer cuándo se puede establecer si el hecho en que ella consiste sucedió o no"4 (se resalta).

3. Desde esta perspectiva, la confirmación de la sentencia se impone con sólo reparar en que la promesa carece de una estipulación clara y precisa sobre el momento de celebración del negocio prometido, toda vez que al haberse estipulado que se haría

3. Desde esta perspectiva, la confirmación de la sentencia se impone con sólo reparar en que la promesa carece de una estipulación clara y precisa sobre el momento de celebración del negocio prometido, toda vez que al haberse estipulado que se haría "el día diez (14) del mes de junio año 2022, en las horas acordadas por el banco" ( se subraya; cláusula cuarta)5, es evidente la dualidad de fechas (una en letras y otra en cifras) que torna ambigua y confusa la época en la que debe cumplirse la obligación, despojando al contrato de uno de sus elementos esenciales, cuya ausencia , como se anticipó, produce su nulidad absoluta, no la relativa, como se deduce con facilidad del artículo 1741 del Código Civil (“omisión de algún requisito o formalidad que las leyes prescriben para el valor de ciertos actos o contratos en consideración a la naturaleza de ellos”).

Esta imprecisión no puede subsanarse, como pretende la recurrente, interpretando la cláusula de una manera que produzca efectos para concluir que "en cualquiera de esas dos fechas se podía suscribir la compraventa" 6, sim plemente porque, en cualquier

3 CSJ, Cas. Civ. mar. 1/1985, citada en sent. 22 de abril de 1997, exp. 4461. 4 CSJ, Cas. Civ., sent. sep. 7/1999, exp. 5192. 5 Carp. C01Principal/027Pruebas/ Anexos contestación, pdf. 1.1. 6 Carp. 002SegundaInstancia, pdf. 12, p. 7.M.A.G.O. Exp. 110013103008202400133 01 7

5 Carp. C01Principal/027Pruebas/ Anexos contestación, pdf. 1.1. 6 Carp. 002SegundaInstancia, pdf. 12, p. 7.M.A.G.O. Exp. 110013103008202400133 01 7 caso, ese entendimiento resultaría ambiguo frente al cumplimiento del requisito en cuestión. Más aún, esa dualidad desnaturaliza la precisión que caracteriza la época – aquí el plazo– que debe incorporarse en este tipo de acuerdos : ¿el diez o el catorce? No hay modo de escoger alguna de ellas, ni de aplicar reglas especiales de otras materias, como las de los títulos-valores (C. Co., art. 623), justificadas por cuenta del rigor que le es propio al principio de literalidad que los gobierna.

Tampoco es una interpretación que se desprenda con facilidad del conteni do de la estipulación, pues la manera en que se redactó no da lugar a pensar que las partes querían que fueran dos fechas, ni que se trató de un plazo de varios días (entre el 10 y el 14 de junio)) . L o que se advierte de la redacción de esa cláusula es que se equivocaron al esta blecer el día, al punto que ellas mismas no tienen claridad sobre cuándo debía firmarse la escritura , dejando ambigüedad sobre la época en que debía ajustarse el contrato prometido.

En un caso de perfiles similares, la Corte Suprema de Justicia sostuvo que:

Sobre el particular previamente reitera la Corte que si objetivamente, fundado exclusivamente en el contenido del contrato solemne de promesa aparece la falta de la determinación temporal mencionada se trata de una comprobación ostensible

Sobre el particular previamente reitera la Corte que si objetivamente, fundado exclusivamente en el contenido del contrato solemne de promesa aparece la falta de la determinación temporal mencionada se trata de una comprobación ostensible o manifiesta de la omisión de un requisito formal, que independientemente, de la discrepancia o no de las partes en torno a la cláusula correspondiente, el juez se encuentra autorizado para decretar de oficio la nulidad absoluta tratándose de litigio entre los mismos contratantes, por mandato del artículo 2a de la Ley 50 de 1936.

Pero en el estudio de la censura del segundo cargo, la Sala no encuentra cometido el error endilgado al ad -quem. En efecto, conforme a lo antes expuesto si en el lapso comprendido entre la fecha de la promesa (octubre 23 de 1978) y los sesenta días siguientes podía, según los contratantes, otorgarse la escritura pública a que se obligaron, el plazo, aunque aparentemente determinado, no lo era en verdad, pues si bien se pactó que transcurrirí a entre los límites allí previstos, no existió en ese pacto certidumbre de cuándo se haría exigible esa obligación de hacer, lo que en otros términos quiere decir que el "momento preciso y cierto en que ha de celebrarse la convención prometida", quedó sumi do en la indeterminación , lo que se pone de relieve no solo por la lexitud misma de la ambigua redacción empleada, sino se piensa que, con igual fuerza podrán argüir las partes su cumplimiento personal e incumplimiento de la parte contraria si la primera acudió a la Notaría en uno de esos sesenta días y la segunda en otro cualquiera de ellos7. (se resalta).

cumplimiento personal e incumplimiento de la parte contraria si la primera acudió a la Notaría en uno de esos sesenta días y la segunda en otro cualquiera de ellos7. (se resalta).

7 CSJ, Cas. Civ., sent. may. 29/1992, exp. 3353.M.A.G.O. Exp. 110013103008202400133 01 8

Más aún, el planteamiento que la recurrente aduce ahora –en sede de apelación– es contradictorio con su comportamiento durante la fase contractual -incluso con la postura asumida en el proceso-, puesto que sólo compareció a firmar la escritura el 14 de junio de 2022, en horas de la tarde 8, pese a que no se había fijado una hora específica. Tampoco se puede sostener que los prometientes , con posterioridad, acordaron que la suscripción de la compraventa sería aquel día , no solo porque ninguna prueba respalda esa afirmación, sino también porque, en cualquier caso, tal modificación o precisión no fue plasmada en un escrito, como lo exige el carácter solemne de la promesa , por lo que no podría dársele eficacia a un pacto que no cumplió con esa formalidad.

4. Pero si, en gracia de la discusión, se admitiera la validez del contrato, tampoco podría declararse el incumplimiento del demandado en reconvención por infracción de las obligaciones relativas al pago del precio del inmueble, ni de las gestiones asociadas a la obtención del crédito para satisfacer dicha prestación (presentar documentos o sufragar honorarios del banco)9, toda vez que dicha protesta pasa por alto que la promesa de contrato genera obligación de hacer, consistente en celebrar el

asociadas a la obtención del crédito para satisfacer dicha prestación (presentar documentos o sufragar honorarios del banco)9, toda vez que dicha protesta pasa por alto que la promesa de contrato genera obligación de hacer, consistente en celebrar el negocio jurídico prometido (C.C., art. 1611 mod. art. 89, ley 153/1887), por lo que no es posible confundir, como lo hizo la recurrente , los deberes que nacen del contrato de compraventa con los que afloran del aludido trato preparatorio.

Y si bien es cierto que las partes en los contratos de promesa suelen anticipar el cumplimiento de obligaciones futuras, como la de pagar total o parcialmente el precio, o entregar los bienes respectivos, a ello no le sigue que los prometientes vendedores puedan exigir el cumplimiento de esos deberes de prestación con fundamento en la promesa, de la que, es apenas obvio, no surge una obligación de dar, sino de hacer, siendo claro que esa anticipación de pagos o entregas no obedece a que las partes quedaron comprometidas a dar, sino que adelantaron lo que darían cuando esta específica obligación surgiera tras celebrar el negocio prometido. Cosa distinta es su

8 C01PrimeraInstancia, carp. C01Principal, pdf. 26, enlace drive, pdf. 1.4. 9 Carp. C02DemandaReconvención, pdf. 001, p. 5.M.A.G.O. Exp. 110013103008202400133 01 9 incidencia en la ejecución de la obligación de hacer. Bien dice la Corte Suprema de

Justicia que:

(…) no puede identificarse el contrato de promesa de venta con el contrato prometido en ella, pues del primero no surgen para las partes, naturalmente, sino la obligación

Justicia que:

(…) no puede identificarse el contrato de promesa de venta con el contrato prometido en ella, pues del primero no surgen para las partes, naturalmente, sino la obligación de otorgar la escritura contentiva del contrato prometido. En cambio, las obligaciones de efectuar la tradición del inmueble por parte del prometiente vendedor, y la de pagar su precio, a cargo del prometiente comprador, nacen a la vida jurídica en virtud del contrato de venta y no del contrato de promesa, en la cual solamente puede pactar se el pago del precio con anterioridad al otorgamiento de la escritura, bien sea total o parcialmente, pero esta obligación no nace de la naturaleza de la promesa, sino de una cláusula accidental que es necesario pactar expresamente10

En todo caso, no hay manera de entender que el pago del saldo ($1.980.000.000) , previsto en el numeral b de la cláusula segunda de la promesa se verificaría antes de la firmar el negocio prometido, puesto que allí se expresó que ese valor se sufragaría con un crédito bancario en la modalidad de leasing, que sería desembolsado "una vez aparezca registrado en el certificado de tradición y libertad la venta a El Promitente Comprador". Luego, es claro que esa obligación surgía con la compraventa, no antes.

Finalmente, el análisis de las cuestiones relativas a la ausencia de la hora y el poder otorgado a Carlos Porto cae en el vacío, dado que la sola falta de claridad y precisión sobre la época de celebración del contrato prometido es suficiente para declarar la invalidez de la promesa y, en cualquier caso, la s pretensiones resolutorias de la demandante en reconvención no estarían llamadas a prosperar , por las razones esbozadas.

invalidez de la promesa y, en cualquier caso, la s pretensiones resolutorias de la demandante en reconvención no estarían llamadas a prosperar , por las razones esbozadas.

5. Así las cosas, se confirmará la sentencia apelada, con la consecuente condena en costas a cargo de la recurrente.

DECISIÓN

Por el mérito de lo expuesto, el Tribunal Superior de Bogotá D.C., en Sala Primera Civil de Decisión, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y

10 CSJ, Cas. Civ., Sent. may. 23/1988.M.A.G.O. Exp. 110013103008202400133 01 10 por autoridad de la ley, confirma la sentencia de 3 de febrero de 2025, proferida por el Juzgado 8° Civil del Circuito de la ciudad dentro del proceso de la referencia.

Se condena en costas a la recurrente.

NOTIFIQUESE

Firmado Por:

Marco Antonio Alvarez Gomez Magistrado Sala 006 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C.,

Adriana Ayala Pulgarin Magistrado Sala 017 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C.,

Ricardo Acosta Buitrago Magistrado Sala Civil Despacho 015 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C.,

Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12

Código de verificación:

Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12

Código de verificación: 7518fa787ff7b9452f058362cde1b3fba7f73a975e86459249f63bd353e97bd2

Documento generado en 12/12/2025 04:19:04 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://firmaelectronica.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica