TSDJ BOG SC - 11001310300920100021502-(16-07-2025)

1 R.A.B # 11001310300920100021502

Magistrado Sustanciador:

RICARDO ACOSTA BUITRAGO

Bogotá D.C., dieciséis (16) de julio de dos mil veinticinco (2025)

DEMANDANTES PRINCIPALES y

RECONVENIDOS

LUIS EDUARDO, ÉDGAR ENRIQUE, ALJADIS

MARÍA, ÓSCAR AUGUSTO, CARLOS ALBERTO y

RICARDO JOSÉ ARREDONDO TORRES; LUZ ENA

y JOSÉ LUIS ARREDONDO MEJIA. RUTH MARINA,

MARI LUZ, WILDES JAVIER, NASER ELÍAS,

YENEIRIS OTILIA, HERNÁN ENRIQUE

ARREDONDO MENDOZA; LUCY ESTHER y OTILIA

MARÍA ARREDONDO PLATA; ARMANDO ENRIQUE

y LEONOR IVETH CECILIA ARREDONDO DAZA

(herederos de LEONOR DAZA DE ARREDONDO );

LILIANA MARGARITA MENDOZA DAZA, JOSÉ

EDUARDO ARREDONDO PERALTA; BETY

ARREDONDO ARÉVALO y CLAUDIA PAOLA

MENDOZA URRUTIA.

DEMANDADO y

RECONVINIENTE

DRUMMOND LTD.

PROCESO DECLARATIVO –SIMULACIÓN y LESIÓN ENORME.

Discutido y aprobado en Sala No. 23 del siete de julio de 2025

ASUNTO

Se ocupa la Sala de resolver el recurso de apelación interpuesto por el apoderado de los demandantes principales y dema ndados en reconvención,

Discutido y aprobado en Sala No. 23 del siete de julio de 2025

ASUNTO

Se ocupa la Sala de resolver el recurso de apelación interpuesto por el apoderado de los demandantes principales y dema ndados en reconvención, contra la sentencia que profirió el 5 de diciembre de 2024, el Juzgado (16) Civil del Circuito de Bogotá, dentro del proceso de la referencia.

ANTECEDENTES

1. Demanda.

La admisión de la demanda ocurrió el 22 de junio de 2010 (hoja 10, archivo 12\Carpeta “01CuadernoPrincipal” \Cuaderno Primera Instancia) por el Juzgado 9° Civil del Circuito de Bogotá quien gestionó los trámites de2 R.A.B # 11001310300920100021502 integración del contradictorio y práctica pruebas hasta diciembre de 2012. El 12 de febrero de 2013 se remitió el proceso al Juzgado 4° Civil de Descongestión de esta ciudad (hojas 3 y 4, archivo 005 \Carpeta «Cuaderno 1A») y, en noviembre de 2014, sin que se produjera avance alguno, fue nuevamente transferido al Juzgado 22, también de descongestión. El 6 de mayo de 2016 pasó al Juzgado 16 Civil del Circuito de Bogotá (hojas 1 y 6, archivo 008 \Carpeta «Cuaderno 1A» , quien avocó conocimiento y terminó profiriendo la sentencia que hoy se revisa.

Los convocantes (archivos 09 y 10, ib.) pretendieron la declaración de la ocurrencia de simulación relativa sobre la escritura pública número 2904 de

profiriendo la sentencia que hoy se revisa.

Los convocantes (archivos 09 y 10, ib.) pretendieron la declaración de la ocurrencia de simulación relativa sobre la escritura pública número 2904 de octubre 6, 2008, que contenía un pacto de transacción celebrado por ellos con la entidad requerida, pues «es realmente un contrato de compraventa». A partir de esta premisa , solicitaron la rescisión «por lesión enorme» de ese acto dispositivo y también de dos actos previos: las escrituras de compraventa 1789 del 14 de julio del 2006 y 905 del 9 de abril de 2007 . En complemento reclamaron: «(s)e conceda a la demandada la oportunidad que señala el artículo 1948 del Código Civil, para que complete el justo precio» o se deje sin efecto el convenio.

Como antecedentes de los reclamos informaron que el 19 de mayo de 2001 celebraron una promesa de compraventa con la empresa Drummond con el fin de transferirle los lotes «Santa Teresa», por $345 000 000, «Para Ver» por $920 000 000 y «Para V er 2» por $690 000 000, todos ellos ubicados en cercanías a Becerril, Cesar . El acuerdo preliminar se materializó con el instrumento número 1789 del 14 de julio de 2006 «aclarando que el precio de la venta ascendía a un total de $1 804 871 333», por ajuste de precios de cada fundo así: «Santa Teresa» $318 506 706; «Para Ver» $849.351.216; y «Para Ver 2» $637 013 412. En la escritura 905 del 9 de abril de 2007 la señora Otilia

fundo así: «Santa Teresa» $318 506 706; «Para Ver» $849.351.216; y «Para Ver 2» $637 013 412. En la escritura 905 del 9 de abril de 2007 la señora Otilia María Mendoza Plata vendió «las cuotas de derecho de dominio y posesión que en común y proindiviso» tenía sobre los bienes en mención.

En el acto que se acusó de simulado «las pa rtes dicen transar las diferencias presentadas» en el instrumento notarial de 2006 «por (…) una inconsistencia en el área de los predios», motivo por el cual «convinieron fijar un nuevo precio». Según el escrito «(n)unca fue intención [de los contratantes] (…) transar diferencia alguna, pues lo que ellos creyeron hacer fue una venta ». En3 R.A.B # 11001310300920100021502 todo caso, a ñadió, el valor finalmente plasmado «no refleja la realidad comercial, pues la venta se hizo por una suma inferior a la mitad del precio real».

2. Contestación.

El 10 de diciembre de 2010 la demandada contestó (hojas 5 a 11, archivo 23; archivo 24 y hoja 1, archivo 25 \ib.). Adujo que «el único contrato de promesa» donde participó «fue celebrado el día 19 de mayo de 2006». Defendió la veracidad del acuerdo y sus actos antecedentes pues las partes decidieron «consciente y voluntariamente, transigir sobre la diferencia de áreas y cualquier otro aspecto relacionado con la compraventa» . Relató que el arreglo se originó en «el reclamo por parte de los vendedores sobre el área» de los lotes objeto del

«consciente y voluntariamente, transigir sobre la diferencia de áreas y cualquier otro aspecto relacionado con la compraventa» . Relató que el arreglo se originó en «el reclamo por parte de los vendedores sobre el área» de los lotes objeto del negocio «cuyo contenido consta en el “acta de reunión para transigir sobre reclamos relacionados con una compraventa de inmuebles rurales", firmada por las partes el día 20 de junio de 2008».

Propuso las excepciones tituladas «el contrato elevado a escritura pública 2094 de 6 de octubre de 2008 sí es (…) de transacción» ; «…no hay simulación relativa»; en los instrumentos 1789 de 14 de julio de 2006 y 905 de 9 de abril de 2007 no se configura lesión enorme» ; «prohibición de obrar contra los actos propios y protección de la confianza legítima» ; «transacción»; «prescripción» y la genérica.

3. Reconvención.

Drummond Ltd. accionó en retorno (archivos 1, 2 y 3, Carpeta «Cuaderno07DemandaDeReconvención\ib.) acusando el incumplimiento de l acuerdo registrado en el instrumento notarial del 2008. Como pretensiones solicitó el pago de $20 000 000 «más la corrección monetaria» de cada sujeto que integró a la contraparte en «aplicación de la cláusula penal» del convenio. Conforme con su argumento, el pacto preveía una sanción por «cualquier reclamo judicial o extrajudicial que los vendedores instauren contra la compradora por los asuntos relacionados con las áreas de los predios vendidos».

SENTENCIA APELADA4

reclamo judicial o extrajudicial que los vendedores instauren contra la compradora por los asuntos relacionados con las áreas de los predios vendidos».

SENTENCIA APELADA4

R.A.B # 11001310300920100021502 La juez (archivo 075, carpeta «03CuadernoPrincipal1B» \ib.) negó los pedimentos principales y concedió l os opuest os «dada la presencia de la transacción celebrada que, al reunir todos los requisitos de ley, surte los efectos del canon 2483 del CC, esto es, hace las veces de cosa juzgada en última instancia».

Recordó que, para el éxito de las pretensiones de simulación debía acreditarse «que las partes han orquestado darle una apariencia distinta al negocio celebrado», es decir «no tenía(n) la intención de transigir las diferencias surgidas en compraventas pretéritas, sino justamente compravender derechos que les asistía(n)».

Extrañó esas evidencias porque, cuando se perfeccionó el acto impugnado, «los demandantes ya no eran titulares de ninguna cuota parte de derechos sobre los predios» pues las vendieron en los acuerdos celebrados en 2006 y 2007 respectivamente. También tuvo en cuenta que se aportó «el acta de la reunión celebrada entre las partes el 20 junio de 2008 que como antecedente del contrato de transac ción elevado a escritura pública, muestra claramente la intención de las partes de concertar ». A efectos d e desarrollar estos argumentos la togada citó apartados de las declaraciones brindadas por José Luis Arredondo, quien representó a los d emandantes en las negociaciones.

Por lo anterior enunció que daría paso a la excepción sobre el arreglo

estos argumentos la togada citó apartados de las declaraciones brindadas por José Luis Arredondo, quien representó a los d emandantes en las negociaciones.

Por lo anterior enunció que daría paso a la excepción sobre el arreglo transaccional propuesta por la Drummond y a sus pretensiones de reconvención pues en la cláusula octava «las partes acordaron precaver un litigio eventual que dejó de ser hipotético y se materializó a través de la presente actuación». En su concepto, la cláusula penal de ese acuerdo no podía entenderse para que «cada uno de los demandantes pague a la reconviniente la suma» pretendida pues, conforme su redacción, la cu antía «está reservada a cada parte, al margen de que (…) esté compuesto de un número plural de personas».

Por todo lo anterior declaró probado el medio defensivo de transacción, negó las pretensiones de la demanda principal y concedió las de retorno, condenando por $20 000 000 al extremo demandante en su totalidad y al pago de costas.5 R.A.B # 11001310300920100021502

RECURSO DE APELACIÓN

Inconforme, el apoderado de los pretensores presentó una extensa sustentación, cuyos argumentos pueden sintetizarse así: a su juicio, la funcionaria de primer nivel inter pretó erradamente el convenio para dirimir controversias pues en este «se recoge un acuerdo sobre el pago por una diferencia de 85 hectáreas adicionales encontradas tras una nueva medición, situación prevista desde la promesa de compraventa y el acta de reunión del 20 de junio de 2008» . Este aspecto, a su juicio, no tiene relación con las pretensiones de la demanda.

situación prevista desde la promesa de compraventa y el acta de reunión del 20 de junio de 2008» . Este aspecto, a su juicio, no tiene relación con las pretensiones de la demanda.

Añadió: «[aunque] no prospere la pretensión de existencia real de un contrato de compraventa en la escritura de 2008 (…) no se desnaturaliza ni desaparece la problemática relativa a la lesión enorme»; por esto cuestionó a la decisora por «no haberse pronunciado sobre los dictámenes periciales rendidos en el proceso » a efectos de determinar el alegado precio erróneo de los lotes.

Por lo anterior desplegó un análisis de los dictámenes recaudados, buscando argumentar por qué uno de ellos respalda su teoría sobre la ocurrencia de lesión enorme cuanti minoris.

CONSIDERACIONES

Para emitir el presente fallo la Sala se ceñirá a los puntos objeto de reparo sin perder de vista la posibilidad de tomar las decisiones oficiosas que sean requeridas, conforme lo ordena el artículo 328, inciso segundo, del C.G.P. Vale resaltar que en este estado del trámite no se a vizoran situaciones que requieran saneamiento o ameriten declarar una nulidad.

Dada la longitud del expediente, las consideraciones iniciarán con un recuento probatorio sobre los negocios atacados por las pretensiones; posteriormente se estudiará el carg o sobre la interpretación del contrato de transacción; finalmente la pertinencia de los alegatos sobre lesión enorme.

1. Recuento sobre los negocios estudiados.

El plenario enseña que el 19 de mayo de 2006 Drummond Ltd. celebró un

transacción; finalmente la pertinencia de los alegatos sobre lesión enorme.

1. Recuento sobre los negocios estudiados.

El plenario enseña que el 19 de mayo de 2006 Drummond Ltd. celebró un contrato de promesa con los demandantes por los tres bienes referidos en el6 R.A.B # 11001310300920100021502 líbelo (hojas 6 a 11, archivo 03; hojas 1-3, archivo 004\Carpeta “Cuaderno 1”). Los vendedores adquirieron los inmuebles «mediante adjudicación en la sucesión del señor Eduardo José Arredondo Cuello, según la sentencia del 5 de julio de 2001 proferida por el Juez Segundo de Familia de Valledupar».

En la escritura pública 1789 del 14 de julio de 2006 (hojas 5 a 11, archivo 004; hojas 1 a 9, archivo 005 \Carpeta “Cuaderno 1”) se suscribió el título traslaticio con la mayoría de los demandantes.

Por la cantidad de personas que integraron a la parte vendedora, result a útil graficar la forma en que los títulos registran a estos propietarios y cómo adquirieron los derechos sobre los bienes raíces objeto de la confrontación. A continuación, se presenta un esquema visual con la integración del extremo enajenante.

En la parte final del bosquejo se aprecia que el caso de la señora Otilia María Mendoza Plata fue diferente porque ella recibió 0,2% de predio «Santa7 R.A.B # 11001310300920100021502 Teresa», 6.4% de cuotas partes del lote «Para Ver» y 5,6% de «Para Ver 2» ,

R.A.B # 11001310300920100021502 Teresa», 6.4% de cuotas partes del lote «Para Ver» y 5,6% de «Para Ver 2» , mediante sucesión de Rigoberto Rafael Arredondo Mendoza, a la vez sucesor de Arredondo Cuello, «tal y como consta en la Escritura Pública 214 de agosto 8 de 2006, otorgada en la Notaría Única de La Paz» (hoja 2, archivo 07\Carpeta “Cuaderno 1”). Y como obtuvo la propiedad después de la primera escritura, sus porcentajes los vendió a la empresa carbonera en un instrumento distinto y posterior, el 905 de 9 de abril de 2007 (hojas 10 y 11, archivo 006; hojas 1 a 6, archivo 007\ib.).

También hacemos notar que los nombres de Saira Lizeth y Eduardo Luis Mendoza Cataño aparecen tachados en el diagrama porque, de acuerdo con la estipulación segunda de la escritura 1789 de 14 de julio de 2006 , a pesar de ser propietarios de una cuota parte común en cada inmueble, junto a los otros parientes que aparecen en el mismo cuadro, no comparecieron a suscribir el acto dispositivo «y por tanto no tienen la calidad de vendedores en el presente acto» (hojas 10 y 11, archivo 04\Carpeta “Cuaderno Principal 1A”), hecho que se explicó desde la promesa del 19 de mayo inmediatamente anterior, por ser menores de edad, y, luego, en la escritura de transacción con la especificación de que «su derecho solo puede ser transferido mediante proceso de autorización judicial» (hoja 5, archivo 005\ib.).

menores de edad, y, luego, en la escritura de transacción con la especificación de que «su derecho solo puede ser transferido mediante proceso de autorización judicial» (hoja 5, archivo 005\ib.).

En las dos escrituras públicas dispositivas de 2006 y 2007 se registró que las áreas de los bienes raíces eran de 150 hectáreas para el predio «Santa Teresa», 400 en el lote «Para Ver» y 300 en «Para Ver 2» (hojas 1, 2 archivo 006 y hojas 1 y 2, archivo 007 \Carpeta «01CuadernoPrincipal»). También se replicó, en ambos instrumentos, una misma previsión que reza: «(n)o obstante la mención de los linderos y las áreas de los inmuebles antes descritos, las cuotas y derechos objeto de esta compraventa se entregan y se reciben como cuerpo cierto (…) de manera que cualquier diferencia que resulte entre las cabidas reales y las aquí declaradas, no dará lugar a reclamo alguno por ninguna de las partes de este contrato» (en ambos en el parágrafo primero, cláusula 1, hojas 9 y 10, archivo 04 y hoja 2, archivo 07\ib.)

2. El convenio para precaver litigios.

Como precedente de la negociación que los actores llaman simulada, la demandada aportó la copia del «(a)cta de reunión para transigir sobre reclamos8 R.A.B # 11001310300920100021502 relacionados con una compraventa de inmuebles rurales» (hojas 7 y 8, archivo 016\ib.) suscrita en junio 20 de 2008 por los señores Edgar Arredondo Torres y José Luis Arredondo Mejía , en representación de quienes fueron los

relacionados con una compraventa de inmuebles rurales» (hojas 7 y 8, archivo 016\ib.) suscrita en junio 20 de 2008 por los señores Edgar Arredondo Torres y José Luis Arredondo Mejía , en representación de quienes fueron los vendedores, incluyendo a la señora Otilia Mendoza (hoja 7, archivo 016 \ib.); Juan Flavio Díaz González actuó por la empresa. La reunión se dio porque los parientes Arredondo exigieron revisar las extensiones de los terrenos.

En ese documento los reunidos indicaron como objeto «transigir sobre los reclamos que los vendedores hacen sobre la compraventa de los predios rurales mencionados, contenidos en la escritura pública 1789 », que la compañía propone «un simple acuerdo conciliatorio de diferencias entre las partes del contrato señalado y no puede ser tomada como reconocimiento de derechos ajenos o de obligaciones en contra de DRUMOND LTD. que tiene y ejerce a plenitud el dominio y la posesión actual, pacífica y pública de la totalidad de tales predios» y que dos eran los puntos a tratar: 1. Diferencia de áreas, 2. Diferencias de precios. Sobre el primero, Drummond enunció que «(a) través de sus funcionarios (…) ha hecho las mediciones correspondientes» determinando que «las áreas reales» eran las siguientes: «finca Santa Teresa: 262,79 hectáreas», «finca Para Ver: 285,1 hectáreas», «finca Para Ver 2: 386,69 hectáreas», pero considerando los Arredondo que la diferencia puede ser mayor «a la cabida declarada en 84.6 hectáreas» , convinieron en «designar cada una un top6grafo con el fin de que ambos realicen la medición» . Sobre el segundo,

hectáreas», pero considerando los Arredondo que la diferencia puede ser mayor «a la cabida declarada en 84.6 hectáreas» , convinieron en «designar cada una un top6grafo con el fin de que ambos realicen la medición» . Sobre el segundo, precios, se expuso que «en aras de la equidad» DRUMMOND reconoce «el valor del exceso de la cabida real» indexando la suma de «$4,300,000 entre el 14 de julio de 2006 y la fecha del pago efectivo», pero los actores reclamaban que «ese exceso sea de $6,000,000 por hectárea», por tanto, acodaron que, «una vez definida el área que debe ser objeto de transacción, definirán el precio entre las dos sumas señaladas». Esta prueba no fue desconocida por los demandantes durante el traslado de las excepciones, como de ello da cuenta el informe secretarial del 14 de enero de 2011 (hoja 3, archivo 025\Carpeta Cuaderno 1).

Este antecedente dio paso al instrumento notariado de transacción el 2906 de octubre 6, 2008, el cual se revisa a continuación.

Bien conocida es la definición brindada por el artículo 2469 del Código Civil respecto al pacto típico en cuestión : «…un contrato en que las partes terminan extrajudicialmente un litigio pendiente o precaven un litigio eventual.9 R.A.B # 11001310300920100021502 No es transacción el acto que sólo consiste en la renuncia de un derecho que no se disputa». El recurrente, en forma precisa, invoca la última frase de la norma comentada para argumentar que la escritura pública número 2904 de octubre 6, 2008 no tiene relación alguna con los reclamos por lesión enorme esgrimidos

se disputa». El recurrente, en forma precisa, invoca la última frase de la norma comentada para argumentar que la escritura pública número 2904 de octubre 6, 2008 no tiene relación alguna con los reclamos por lesión enorme esgrimidos en su demanda.

La Corte Suprema de Justicia se ha referido al mismo:

«Esta Corporación, de vieja data, ha precisado que “son tres los elementos específicos de la transacción a saber: primero, la existencia de un derecho dudoso o de una relación jurídica incierta, aunque no esté aún en litigio; segundo, la voluntad o intención de las partes de mudar la relación jurídica dudosa por otra relación cierta y firme; tercero, la eliminación convencional de la incertidumbre mediante concesiones recíprocas” (XLVII, 480), y ha definido tal institución, como una “convención en que las partes, sacrificando parcialmente sus pretensiones, ponen término en forma extrajudicial a un litigio pendiente o precaven un litigio eventual” (CXVI, 97), que produce como principal consecuencia, la extinción de la disputa que enfrenta a los contratantes con la misma fuerza que la ley reconoce a las sentencias judiciales, dado que el art. 2483 ib. establece que tal acuerdo tiene el efecto propio de cosa juzgada1.(se resalta para referencia).

Aplicando los conceptos al arreglo que estudiamos, en la cláusula cuarta se enunció: «…con el fin de precaver cualquier eventual futura diferencia o reclamación judicial o extrajudicial y en atención a la equidad del negocio jurídico (…) las partes han resuelto transigir sobre la diferencia de áreas y sobre cualquier otro aspecto de la compraventa solemnizada mediante

reclamación judicial o extrajudicial y en atención a la equidad del negocio jurídico (…) las partes han resuelto transigir sobre la diferencia de áreas y sobre cualquier otro aspecto de la compraventa solemnizada mediante la escritura pública 1789 de 2006 » (se resalta para referencia, hoja 3, archivo 06 \Carpeta “Cuaderno 1”). La estipulac ión siguiente planteó como prestación que la sociedad «reconocerá a los VENDEDORES un precio por el exceso de área antes señalado (ochenta y cuatro con cincuenta y nueve hectáreas (84,59 has .)» (cláusula quinta, ib.). De estas reglas se valió la juez para declarar próspera la excepción de transacción.

En su argumento de alzada, el apoderado dijo que esta cláusula impactaba «sólo él [tópico] del área adicional» de los predios. Desde su óptica, en el arreglo «[nunca] se discute o reclama [el] precio» que se fijó en la escritura

1 Corte Suprema de Justicia Casación Civil Núm. 6428 del 29 de junio de 2007. M.P. Carlos Ignacio Jaramillo Jaramillo.10 R.A.B # 11001310300920100021502 inicial del año 2006, tema que sí abarcaron las pretensiones y por el cual estas no debían ser afectadas por el efecto de cosa juzgada

Al licenciado recurrente se le puede conceder la razón si se analiza el instrumento notarial de 2008 fraccionadamente pues el acuerdo de un precio por un área determinada -hectáreas adicionales halladas en las medicionesbien puede comprender los elementos esenciales de una venta . Las partes lo

instrumento notarial de 2008 fraccionadamente pues el acuerdo de un precio por un área determinada -hectáreas adicionales halladas en las medicionesbien puede comprender los elementos esenciales de una venta . Las partes lo reconocieron en el antecedente segundo: la compradora procedió a «efectuar los levantamientos topográficos respectivos (…) mesuras que establecieron que los inmuebles así adquiridos tienen las siguientes superficies reales…» (hoja 2, archivo 06\Carpeta “Cuaderno1”), y luego en el apartado sobre precio donde declararon que «han convenido que tal precio será de cinco millones doscientos mil pesos ($5'200.000.oo) por hectárea ». La reunión previa entre los intervinientes respalda esta conclusión, pues en ella consta plenamente la puja por el precio que se iba a asignar a las hectáreas descubiertas: la carbonera ofreció un importe resultante «de indexar la suma de $4,300,000 entre el 14 de julio de 2006 y la fecha del pago efectivo» . Sin embargo, los hermanos Arredondo pidieron que el avalúo del exceso de te rreno «sea de $6 000 000 por hectárea» (hojas 7 y 8, archivo 016\ib.).

Sin embargo, no es menos cierto que el convenio de pagar por las unidades de área extra se dio « en atención a la equidad del negocio jurídico» y para «transigir sobre la diferencia de áreas», es decir, con el fin de precaver toda acción judicial , pero no solo frente al tópico ya mencionado, sino a «cualquier otro aspecto de la compraventa solemnizada mediante la escritura pública 1789 de 2006», como literalmente plasmaron en la cláusula.

toda acción judicial , pero no solo frente al tópico ya mencionado, sino a «cualquier otro aspecto de la compraventa solemnizada mediante la escritura pública 1789 de 2006», como literalmente plasmaron en la cláusula.

No es nada extraño que en un acuerdo como el estudiado se hagan concesiones recíprocas porque no se accede a lo uno sin lo otro, que bien pueden considerarse contratos coligados dado que se estructura el primero a condición de que se pacte el segundo. Entonces, pueden coexistir válidamente la compraventa y una transacción sobre controversias derivadas del negocio original. La demandada motivada por “equidad” acepta pagar un precio concertado por las áreas que, por equivocación o desconocimiento, no fuer on mensuradas en las ventas anteriores y que « no puede ser tomada como reconocimiento de derechos ajenos o de obligaciones en contra de DRUMOND LTD», según expuso en el documento preparatorio, a cambio de transigir11 R.A.B # 11001310300920100021502 cualquier otro aspecto de aquellas compraventas; en el fondo un verdadero quid pro quo, porque a pesar de haber adquirido como cuerpo cierto (parágrafo de la cláusula primera 2), lo que significa que « no habrá derecho por parte del comprador ni del vendedor para pedir rebaja o aumento del precio, sea cual fuere la cabida del predio» (art.1889 C.C.), se aviene a pagar más a cambio de que no le hagan otras reclamaciones por las compraventas anteriores; eso es un trato justo. Esta dualidad resulta coherente con la autonomía privada y responde a intereses legítimos de ambas partes: el comprador busca certeza

que no le hagan otras reclamaciones por las compraventas anteriores; eso es un trato justo. Esta dualidad resulta coherente con la autonomía privada y responde a intereses legítimos de ambas partes: el comprador busca certeza jurídica plena sobre su adquisición, evitando futuras disputas, mientras que el vendedor persigue una compensación por la mayor extensión de los lotes que ha bía sido negociados en el 2006 y 2007 . Así, el intercambio de prestaciones en favor mutuo cumple una función económica y jurídica clara, plenamente amparada por el ordenamiento.

Aunque el acuerdo para transigir no hizo mención textual al instrumento 905 del 9 de abril de 2007 donde la señora Otilia Mendoza vendió sus porciones de dominio, los efectos de cosa juzgada sí alcanzaron esa relación jurídica. Esto porque, en ambos actos, tanto el de venta celebrado por ella en el 2007 como el de transacción de 2 008, junto a sus parientes, está «identificada con cédula de ciudadanía 41.312.067» (hoja 1, archivo 07 y hoja 11, archivo 05 \ib.) dentro de la parte vendedora; se le pagaron «Veintitrés Millones Ciento Cincuenta Mil Novecientos Cuarenta y Siete pesos con treinta y seis centavos ($23‘150.947,36)» para precaver litigios futuros. Igualmente, se le menciona como parte en el acta de negociación que precedió el documento notarial (hoja 7, archivo 16 \ib.). En cambio , los hermanos Saira Lizeth y Eduardo Luis Mendo za Cataño no fueron mencionados en este arreglo preventivo de litigios porque no vendieron sus cuotas partes en la escritura de

notarial (hoja 7, archivo 16 \ib.). En cambio , los hermanos Saira Lizeth y Eduardo Luis Mendo za Cataño no fueron mencionados en este arreglo preventivo de litigios porque no vendieron sus cuotas partes en la escritura de 2006, al no asistir a la suscripción del instrumento notarial por ser menores de edad (art. 2484 C.C.).

Entonces, muy prontamen te puede descartarse el enfoque del primer cargo de apelación, ya que el convenio para precaver litigios era plenamente operante al momento de ejercer la acción; no hay duda de que el negocio

2 «No obstante la mención de los linderos y las áreas de los inmuebles antes descritos, las cuoteas y derechos objeto de esta compraventa SE ENTREGAN Y RECIBEN COMO CUERPO CIERTO y comprenden todos sus derechos, anexidades, construcciones dependencias, reformas, adiciones y modificaciones, de manera que cualquier diferencia que resulte entre las cabidas reales y las aquó declaradas, no dará lugar a reclamo alguno por ninguna de las partes de este contrato»12 R.A.B # 11001310300920100021502 protocolizado en 2008 generaba efectos de cosa juzgada, que impedía a los Arredondo ejercer acciones judiciales que afectaran la compraventa sobre los predios ubicados en Becerril , generando e l fracaso de las pretensiones. Lo anterior también activó la cláusula penal, acertadamente interpretada por la juez de primera instancia.

En adición, la pretensión misma de la demanda sobre una supuesta simulación relativa estaba destinada al fracaso pues se fundamentó en que «(n)unca fue intención [de los contratantes] (…) transar diferencia alguna, pues

juez de primera instancia.

En adición, la pretensión misma de la demanda sobre una supuesta simulación relativa estaba destinada al fracaso pues se fundamentó en que «(n)unca fue intención [de los contratantes] (…) transar diferencia alguna, pues lo que ellos creyeron hacer fue una venta» (se resalta para énfasis). Si esta fue la premisa con la que inici ó la acción, lo que el abogado pretensor estaba planteando era un error de hecho que, a voces del artículo 1510 del Código Civil «vicia el consentimiento cuando re cae sobre la especie de acto o contrato que se ejecuta o celebra », que la norma ejemplifica así: «como si una de las partes entendiese empréstito y la otra donación» , que trasladado al caso sería venta exclusivamente sin una transacción para no reclamar as pectos de un negocio pretérito similar. Luego, ese defecto, si se acreditara, daría lugar a una nulidad relativa no por causa de la simulación reclamada (art. 1741).

Aún si la pretensión se hubiese planteado para determinar ese tipo de sanción jurídica, no bastaba con la mera afirmación en la demanda de que los accionantes “creyeron hacer una venta” ; se requería acudir a varios medios probatorios para determinar, desde una perspectiva razonablemente objetiva, que los vendedores actuaron con la absoluta conciencia de estar haciendo únicamente una venta y no un acuerdo de transacción.

Pero, durante el interrogatorio del señor José Luis Arredondo practicado el 15 de febrero de 2012, quien representó a los hermanos en las negociaciones del 2008, se le preguntó: «Diga cómo es cierto sí o no que ustedes se reunieron

Pero, durante el interrogatorio del señor José Luis Arredondo practicado el 15 de febrero de 2012, quien representó a los hermanos en las negociaciones del 2008, se le preguntó: «Diga cómo es cierto sí o no que ustedes se reunieron con el representan