TSDJ BOG SC - 110013103010201600440 01-(25-11-2016)

RI. 13967

REPÚBLICA DE COLOMBIA

RAMA JUDICIAL

TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL

DE BOGOTÁ - SALA CIVIL

Bogotá, D.C. veinticinco (25) de noviembre del año dos mil dieciséis (2016).

REF. PROCESO EJECUTIVO SINGULAR DE MAYRA CRISTINA FIGUEREDO PRADA CONTRA

CONSTRUCTORA AMAVÍAS S.A.S.

RAD. 110013103010201600440 01. Magistrada Sustanciadora. NANCY ESTHER ANGULO QUIROZ I.- ASUNTO Resuelve el Tribunal el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante contra el auto del 5 de agosto de 2016, proferido por el Juzgado Décimo Civil del Circuito de Bogotá, mediante el cual negó el mandamiento de pago solicitado1 . II.- ANTECEDENTES La señora Mayra Cristina Figueredo Prada convocó a juicio ejecutivo a la sociedad Constructora Amavia S.A.S., para que se le ordene pagar $17.000.000,00 mensuales correspondientes a los meses de junio a diciembre de 2015 y enero de 2016, más los subsiguientes que se sigan materializando a partir de abril de 2016 y hasta junio de 2017, fecha mínima del contrato pactados junto con los intereses moratorios que se causen; $212.500.000,00 por concepto de cláusula penal por mora en el pago delos cánones durante los meses referidos anteriormente. Como título de recaudo ejecutivo se pretende hacer valer el “contrato de promesa de compraventa de inmueble –bodega comercial”, suscrito entre las partes el día 11 de enero de 2015.

1 Decisión revocada parcialmente por auto del 26 de agosto de 2016, manteniendo la negativa respecto de los cañones

compraventa de inmueble –bodega comercial”, suscrito entre las partes el día 11 de enero de 2015.

1 Decisión revocada parcialmente por auto del 26 de agosto de 2016, manteniendo la negativa respecto de los cañones de arrendamiento reclamados y sus intereses.RI. 13967 Rad. 110013103010201600440 01 Ref. Proceso Ejecutivo Singular de Mayra Cristina Figueredo Prada vs. Constructora Amavías S.A.S. 2 Mediante providencia del 5 de agosto de 2016 el a-quo negó el mandamiento ejecutivo, tras determinar que el contrato utilizado como base de la acción no cumple con la condiciones previstas en el artículo 422 del C.G.P. para servir como soporte del juicio, por cuanto no contiene una obligación clara, expresa y exigible a cargo del la demandada y a favor del demandante. Inconforme con lo así resuelto el extremo actor interpuso los recursos de reposición y en subsidio apelación, frente a lo cual el juez de primera instancia por auto del 26 de agosto de 2016 revocó parcialmente su providencia, librando orden de apremio respecto de la cláusula penal y manteniendo la negativa en relación con los montos correspondientes a los cánones de arrendamiento que se solicitaron; concediéndose el recurso subsidiario de apelación respecto de lo desfavorable. Agotado el trámite propio de este medio de impugnación es del caso resolver previas las siguientes,

III.- CONSIDERACIONES

1. Sea lo primero apuntar que a voces del art. 328 del C.G.P., el juez de la alzada no podrá

hacerse más gravosa la situación del apelante único, en virtud del principio de la no reformatio in pejus, y su competencia queda limitada por los argumentos expuestos por el apelante, por lo que a los puntuales reparos planteados por el recurrente, respecto de la pretensión que le fue negada (pago de cánones de arrendamiento), se circunscribirá la presente decisión. En este particular caso, el apelante, luego de reseñar las apreciaciones dadas por el Juzgador de primer grado al contrato en que soporta la ejecución, cuestiona, en esencia, que las partes definieron el mérito ejecutivo al contrato y en el parágrafo segundo de la cláusula séptima, las mismas determinaron “que la bodega se entregaría con contrato de arrendamiento por término mínimo de dos (2) años, por un canon mensual equivalente aproximadamente al cero punto ocho (0.8%) del precio del inmueble acordado en la cláusula tercera del presente contrato; canon de arrendamiento que debe ser consultado y aceptado previamente por el comprador, quien desde ya autoriza al PROMITENTE VENDEDOR para realizar todas las gestiones necesarias tendientes a lograr ese objetivo”. A su juicio, “suscrito el contrato por la COMPRADORA –hoy ejecutantese tiene por ACEPTADO ese valor para el canon de arrendamiento y la determinación de su iniciación sería a la fecha de entrega”, que se pactó para el 30 de abril de 2015, pero considerando imprevistos consideró una ampliación hasta el 30 de mayo de ese mismo año “fecha a partir de la cual quedóRI. 13967 Rad. 110013103010201600440 01 Ref. Proceso Ejecutivo Singular de Mayra Cristina Figueredo Prada vs. Constructora Amavías S.A.S. 3

Ref. Proceso Ejecutivo Singular de Mayra Cristina Figueredo Prada vs. Constructora Amavías S.A.S. 3 pactado que la bodega generaría los cánones de arrendamiento determinados con base en el valor de la bodega” y la temporalidad igualmente quedó definida en el contrato al señalar “por un canon MENSUAL equivalente aproximadamente al cero punto ocho por ciento (0.8%) del precio del inmueble…”, por lo que estima entonces que el contrato allegado no resulta insuficiente, pues no puede interpretarse más allá de la voluntad de los contratantes, quienes definieron que a partir del 30 de mayo de 2015 entregarían la bodega con un contrato de arrendamiento”. Atendiendo dichos argumentos, preciso es memorar que se pueden demandar las obligaciones claras, expresas, y exigibles; en donde la claridad tiene que ver con la evidencia de la obligación, su comprensión, en la determinación de los elementos que componen el título tanto en su forma exterior como en su contenido, que de su sola lectura se pueda desprender el objeto de la obligación los sujetos activo y pasivos y sobre todo que haya certeza en relación con el plazo de su cuantía o tipo de obligación; lo expresa, se refiere a que la obligación se encuentre declarada en el documento que la contiene, su alcance y pueda determinarse con precisión y exactitud la conducta a exigir al demandado; mientras que la exigibilidad, hace alusión a que la prestación no esté sometida plazo o condición o que de estarlo se haya vencido el plazo o cumplido la condición;

elementos éstos que deben brotar con meridiana claridad del instrumento soporte de la ejecución, que permitan al funcionario establecer del mismo, la existencia del derecho que se reclama. Nuestro legislador no hace una relación taxativa de los documentos que pueden servir de título ejecutivo, sino meramente enunciativa, por lo que pueden tener esa calidad cualquier documento que cumpla a cabalidad con las exigencias antes dichas y las adicionales que para la eficacia y validez de algunos consagren normas especiales. Entre los distintos títulos ejecutivos que se pueden hacer valer están los denominados contractuales, que son aquellos en que “ la obligación contenida en el título fue acordada por las partes sin intervención judicial 2 , entre los cuales están los contratos válidamente celebrados, como una manifestación de la autonomía de la voluntad, como serían por ejemplo los de mutuo, arrendamiento o promesa de compraventa, de los cuales según sus particularidades pueden surgir obligaciones de pagar sumas de dinero, dar, hacer o no hacer. No obstante lo anterior, para la viabilidad del proceso ejecutivo cuando se utiliza como base de la acción un contrato se requiere, ineludiblemente, que la obligación que se reclama insatisfecha fluya con plena claridad, sin que el funcionario judicial requiera hacer algún tipo de interpretación, análisis profundos o elucubraciones de distinta índole para establecer su existencia, y que la misma

2 Velásquez G. Juan Guillermo; Los Procesos Ejecutivos; Décima Edición; Pág.46 Señal EditoraRI. 13967 Rad. 110013103010201600440 01 Ref. Proceso Ejecutivo Singular de Mayra Cristina Figueredo Prada vs. Constructora Amavías S.A.S. 4 no sea exigible como correlativa de otra, porque de ser así ya no se puede reclamar por este medio

Ref. Proceso Ejecutivo Singular de Mayra Cristina Figueredo Prada vs. Constructora Amavías S.A.S. 4 no sea exigible como correlativa de otra, porque de ser así ya no se puede reclamar por este medio su cumplimiento, sino que dicha discusión se debe plantear al interior de un juicio declarativo, como quiera que en el juicio ejecutivo no se declara la existencia de derechos sino que se procura hacer efectivo los contenidos en los documentos en que se soporta la acción compulsiva.

2. En el caso bajo estudio el demandante pretende el pago de los cánones de arrendamiento que adujo se pactaron en el parágrafo segundo de la cláusula séptima del contrato de promesa de compraventa celebrado entre las partes el 11 de enero de 2015, junto con sus respectivos intereses; pedimentos que en consideración de esta Corporación estaban llamados al fracaso, por las razones que adelante se exponen.

El contrato que se pretende hacer valer en el sub judice es de los llamados preparatorios del cual emana, en principio, solo la obligación de celebrar el contrato prometido, en este particular caso de celebrar contrato de compraventa sobre una bodega, sin menoscabo que los contratantes puedan anticipar el cumplimiento de algunas de las obligaciones propias del éste u otras distintas, evento en el cual al ser el contrato ley para las partes, a voces del art. 1602 del C.C. , los convencionistas estarán llamados a honrar el cumplimiento cabal de dichas prestaciones, so pena que el contratante cumplido pueda en ejercicio de la potestad contenida en el art. 1546 del C.C., demandar su

resolución o cumplimiento, como ha tenido oportunidad de indicarlo la Corte Suprema de Justicia al señalar lo siguiente: “…las partes, accidentalia negotia, pueden acordar otras prestaciones compatibles y, de ordinario, pactan "otras obligaciones propias del negocio jurídico prometido (prestaciones anteladas), mediante las cuales persiguen la consecución de algunos de los efectos concernientes a éste. Son, pues, prestaciones que se avienen más con la naturaleza del contrato prometido, en el cual encuentran venero y no tanto con la de la promesa que, como ya se dijese, agota su eficacia final en el cumplimiento de una mera obligación de hacer" (cas. marzo 12/2004, S021-2004, exp. 6759). Por esa vía, se llega a dar alcance a obligaciones diferentes, las cuales, desde luego, generan efecto vinculante y deben cumplirse en un todo conforme a lo estipulado. El problema, sin embargo, vuelve a plantear la autonomía de ambos tipos negociales según la mayor o menor amplitud del contenido accidental, pues, en el esquema del contrato preliminar, las partes están obligadas a estipular el definitivo cuyas prestaciones están subordinadas a su celebración y son inherentes a su naturaleza, estructura y función, por lo cual, no deben antelarse in integrum. Nada obsta, empero, estipular el cumplimiento anticipado de algunas prestaciones del contrato posterior. En fin, la promesa de compraventa genera esencial y exclusivamente la

prestación de hacer consistente en la celebración futura, posterior y definitiva de la compraventa, sin perjuicio de acordarse en forma clara, expresa e inequívoca por pacto agregado a propósito, el cumplimiento anticipado del precio o la entrega de la tenencia o posesión del bien, en tanto, la venta constituye la prestación de daré rem y,RI. 13967 Rad. 110013103010201600440 01 Ref. Proceso Ejecutivo Singular de Mayra Cristina Figueredo Prada vs. Constructora Amavías S.A.S. 5 por consiguiente, transferir el derecho real de dominio”3 . Por la naturaleza contractual del documento soporte de la ejecución, sin perjuicio de las exigencias que refiere el artículo 422 del C.G.P. éste se encuentra sujeto a las reglas de interpretación contenidas en los artículos 1618 y s.s. del C.C., en virtud de las cuales “ conocida claramente la intención de los contratantes, debe estarse a ella más que a lo literal de las palabras” y que en “aquellos casos en que apareciere voluntad contraria, deberá estarse a la interpretación que mejor cuadre con la naturaleza del contrato”. Teniendo de presente lo anterior, se advierte que la cláusula séptima, parágrafo segundo del contrato de promesa de compraventa celebrado el 11 de enero de 2015 por las partes contendientes en este asunto, con soporte en la cual se reclamó orden de pago por cánones de arrendamiento causados entre junio de 2015 a junio de 2017 inclusive a razón de $17.000.000 mensuales, no prevé

dicha obligación, pues en lo pertinente se lee: “las partes de común acuerdo pactan que el inmueble prometido en venta se entregará con un contrato de arrendamiento no inferior a dos (2) años , por parte de el promitente vendedor, por un canon mensual equivalente aproximadamente al cero punto ocho por ciento (0.8%) del precio del inmueble acordado en la cláusula tercera del presente contrato; canon de arrendamiento que debe ser consultado y aceptado previamente por el Promitente Comprado r, quien desde ya autoriza al Promitente Vendedor, para realizar todas las gestiones necesarias, tendientes a lograr ese objetivo”. Como se anotó en precedencia, el contrato de promesa es de los denominados preparatorios, y en este caso por tratarse de promesa de compraventa la obligación esencial que de él emerge es la de celebrar el mencionado negocio; y si bien es cierto allí se acordó la entrega del inmueble objeto de la compraventa, en principio, para el mismo día en que se otorgaría la escritura pública que perfeccionara el negocio prometido, esto es, el 30 de abril de 2015 4 , o ante la existencia de alguna eventualidad por tratarse de un predio en construcción hasta el 30 de mayo siguiente e igualmente se acordó el compromiso a cargo de la VENDEDORA de entregarlo “con un contrato de arrendamiento” no inferior a dos (2) años), no lo es menos que dicha estipulación no traduce en la obligación a cargo de aquella de tomar el predio en arriendo y mucho menos responder por los cánones correspondientes, sino que entregaría dicha tenencia mediante esta modalidad contractual,

sujeto a las condiciones que estimó pertinentes el promitente adquirente del mismo, que fueron el plazo de duración mínima y el monto del canon mensual, pero condicionado a la aprobación del

“PROMITENTE COMPRADOR”.

3 Sent. C.S.J. de 7 de febrero de 2008. M.P. William Namen Vargas. 4 Cláusula Quinta del contratoRI. 13967 Rad. 110013103010201600440 01 Ref. Proceso Ejecutivo Singular de Mayra Cristina Figueredo Prada vs. Constructora Amavías S.A.S. 6 Esta interpretación de la mencionada estipulación emerge incluso del restante contenido de la misma, en la cual se señaló que el promitente comprador “ desde ya autoriza al promitente vendedor, para realizar todas las gestiones necesarias, tendientes a lograr ese objetivo ”, la cual constituye una verdadera delegación a favor de la vendedora para proceder de conformidad; valga decir gestionar el arrendamiento del predio a terceros bajo las condiciones que le fueron demarcadas por quien sería el nuevo propietario y que se advierte necesaria para evitar conflictos posteriores por la calidad que ostentaría la aquí demandante después de la celebración del negocio, dada la antelación con que se hizo el acuerdo preparatorio. Si ello es así, es dable colegir, a partir de una interpretación conjunta de las cláusulas contractuales, que la obligación de la vendedora era entregar el inmueble “ con un contrato de arrendamiento” no arrendarlo ella, máxime que a partir del 30 de abril estaría obligada a la entrega material del mismo, por lo que no puede hoy la actora obtener por esta vía el pago de los montos

reclamados a título de cánones, ante el incumplimiento de este compromiso precontractual por parte de aquella, puesto que a lo sumo se generaría, eventualmente, un incumplimiento de la promesa que habilitaría el cobro de la cláusula penal acordada ante la inobservancia de cualquiera de los deberes allí concertados, como lo interpretó el a quo y de lo cual disiente el demandante. Ante lo anterior, carecería el contrato allegado de la fuerza coercitiva necesaria para impulsar el juicio ejecutivo, puesto que el mérito del mismo no nace de una lacónica anotación en ese sentido en el documento, sino que en el mismo concurran los presupuestos de expresividad, claridad y exigibilidad que impone el art. 422 del C.G.P., que en este caso están ausentes, puesto que para inferir lo pretendido por el demandante habría necesidad de hacer elucubraciones o presunciones que resultan incompatibles con el juicio ejecutivo, pues se reitera no aparece inequívoco que la intención de las partes fuera que la promitente vendedora (demandada) tomara para sí el inmueble en arrendamiento, obligándose al pago de los consecuentes cánones de arrendamiento por un periodo mínimo de dos (2) años, cuando estaba llamada a hacer entrega material del mismo en un plazo mucho menos previamente definido, circunstancia que impedía que se pudiera imponer la orden de pago reclamada, pues ni siquiera con los restantes documentos adosados al plenario se logra configurar la existencia de un título complejo del cual emerja con absoluta nitidez la unidad jurídica del título contentivo de la obligación que se imputa insatisfechas

por la convocada. Consecuente con lo expuesto, al no acreditarse debidamente con los documentos allegados por el demandante los presupuestos necesarios para la eficacia de un documento que habilite válidamente el trámite de un proceso ejecutivo, sin perjuicio del valor probatorio que sobre la existencia y condiciones del negocio jurídico estos pudieran tener y que puedan hacerse valer en elRI. 13967 Rad. 110013103010201600440 01 Ref. Proceso Ejecutivo Singular de Mayra Cristina Figueredo Prada vs. Constructora Amavías S.A.S. 7 correspondiente juicio declarativo, no era posible librar la orden de pago respecto de los referidos cánones y, como a idéntica conclusión se llegó en el proveído apelado, se impone su confirmación.

IV.- DECISIÓN EN MÉRITO DE LO EXPUESTO, EL TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE

BOGOTÁ D.C., SALA CIVIL, RESUELVE PRIMERO. CONFIRMAR el auto del 5 de agosto de 2016, modificado mediante providencia del 26 siguiente, proferidas por el Juzgado Décimo Civil del Circuito de Bogotá D.C., por lo anotado en precedencia. SEGUNDO. Sin condena en costas por no aparecer causadas. TERCERO. REMÍTASE la actuación al juzgado de origen para lo de su trámite y competencia.

NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE.

NANCY ESTHER ANGULO QUIROZ

MAGISTRADA