TSDJ BOG SC - 11001310301020180049302-(07-12-2023)

REPÚBLICA DE COLOMBIA

RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO

TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ

SALA TERCERA DE DECISIÓN CIVIL

FLOR MARGOTH GONZÁLEZ FLÓREZ

Magistrada Ponente

Radicación: 11001310301020180049302

Discutido y aprobado en Sala de Decisión de dieciséis (16) y veintitrés (23) de noviembre de dos mil veintitrés (2023). Actas Nos. 46 y 47.

Bogotá D.C., siete (07) de diciembre de dos mil veintitrés (2023).

Se decide el recurso vertical interpuesto por ambas partes, en oposición a la sentencia proferida el 07 de junio de 2023 por el Juzgado Décimo Civil del Circuito de Bogotá, dentro del proceso verbal adelantado por los señores Boris Herman Gartner Caballero y Álvaro Rafael Mendoza Saray contra Martha Isabel Zuluaga Jaramillo con demanda de reconvención.

I. ANTECEDENTES

1. Pretensiones de la demanda principal 1. Los accionantes reclamaron se declare la existencia de un contrato atípico celebrado entre éstos y la señora Zuluaga Jaramillo, con el propósito de desarrollar un proyecto inmobiliario en la ciudad de Armenia, cuyo incumplimiento se atribuye a aquella. En consecuencia, sea condenada al pago de las siguientes sumas de dinero:

1.1. Por daño emergente, la restitución de $200.000.000 y $40.000.000, que fueron pagado a Martha Isabel el 12 de mayo de

condenada al pago de las siguientes sumas de dinero:

1.1. Por daño emergente, la restitución de $200.000.000 y $40.000.000, que fueron pagado a Martha Isabel el 12 de mayo de 2016 y el 17 de mayo de 2017, respectivamente.

1.2. A título de lucro cesante, los intereses moratorios de los preanotados guarismos, calculados entre la entrega de los valores y

1 Archivo No. 01C01PrincipalParte1.pdf. Páginas 286 a 324.Radicación: 11001310301020180049302

2 el 31 de agosto de 2018 (elaboración de la demanda) , “sin perjuicio de su causación hasta el momento del pago efectivo”.

1.3. De nuevo, por daño emergente $451.760.000 , en razón a las inversiones hechas para el desarrollo del proyecto y según las tarifas oficiales de la Sociedad Colombiana de Arquitectos.

1.4. También, como lucro cesante $10.671.960.329 “de acuerdo con la factibilidad del año 2018 debidamente conocida por la demandada”, suma que habrá de ser indexada al momento del fallo definitivo que dicte la “última instancia”.

Finalmente, se imponga la respectiva condena en costas.

2. Sustento fáctico 2. En apretada síntesis, Boris Herman Gartner Caballero y Álvaro Rafael Mendoza Saray refirieron que:

2.1. El 24 de noviembre de 2015, las partes firmaron “ garantía de congelación de intención de venta de predio”. En la misma, Martha Isabel se obligó a no enajenar el bien “ Los Gavilanes”, ubicado en

2.1. El 24 de noviembre de 2015, las partes firmaron “ garantía de congelación de intención de venta de predio”. En la misma, Martha Isabel se obligó a no enajenar el bien “ Los Gavilanes”, ubicado en Armenia e identificado con folio No. 280-77196, mientras que Boris Herman y Álvaro Rafael analizaban técnicamente la posibilidad de desarrollar un plan inmobiliario en el terreno.

2.2. Ante la viabilidad de los estudios, e l 03 de marzo de 2016 se ajustó el “ cierre de negociación ” a partir del cual , la señora Zuluaga Jaramillo, prometió entregar el área urbana del predio al “Proyecto Arquitectónico de Interés Social – Agrupación Habitacional Terrazas de Gavilanes ”, con el fin que allí se levantaran unidades habitacionales de interés social y prioritario.

2.3. Con el ánimo de materializar la voluntad de las partes , el 12 de mayo de 2016, se celebró el “contrato”, cuyo objeto fue regular en definitiva los deberes de los inversionis tas. En esa línea, entre otras obligaciones, Martha Isabel nuevamente se comprometió a proveer la porción urbanizable del terreno y, para los fines administrativos respectivos, otorgó poder amplio y suficiente a los

2 Ibidem.Radicación: 11001310301020180049302

3 accionantes, con el propósito que éstos solicitaran las licencias y permisos necesarios para la obra que, en todo caso, los demandantes se encargarían de construir.

Como contraprestación, la propietaria recibiría: i) $200.000.000 a la fecha de firma del “ contrato”, ii) $100.000.000

permisos necesarios para la obra que, en todo caso, los demandantes se encargarían de construir.

Como contraprestación, la propietaria recibiría: i) $200.000.000 a la fecha de firma del “ contrato”, ii) $100.000.000 cuando constituyera fideicomiso y encargara a determinada entidad financiera, la fase comercial del plan inmobiliario , iii) $1.635.000.000 tan pronto se lograra el punto de equilibrio y iv) $2.365.000.000 más un 33,33% de las utilidades result antes de todo el negocio, al momento de liquidación definitiva del proyecto.

2.4. El 12 de mayo de 2016, Boris Herman y Álvaro Rafael entregaron a Martha Isabel los primeros $200.000.000. A título de garantía, la demandada constituyó hipoteca abierta a favor de los promotores. Sin embargo, la escritura pública no fue inscrita en el folio de matrícula del bien que garantizaba la acreencia.

2.5. En la etapa preoperativa surgieron , entre otras, las siguientes vicisitudes que de antemano conoció la accionada:

2.5.1. La Secretaría de Planeación de Armenia, informó que los planos aportados por la señora Zuluaga Jaramillo , tenían inconsistencias con la información pública registrada en el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, motivo por el cual los constructores debieron realizar una nueva topografía para el trámite de licencia.

2.5.2. Por el cambio en el Plan de Ordenamie nto Territorial de Armenia y la medida cautelar judicial que luego suspendió su ejecución, los diseños arquitectónicos requeridos por la Curaduría

2.5.2. Por el cambio en el Plan de Ordenamie nto Territorial de Armenia y la medida cautelar judicial que luego suspendió su ejecución, los diseños arquitectónicos requeridos por la Curaduría Urbana fueron reemplazados en tres oportunidades.

2.6. Pese a todo lo anterior, el 17 de mayo de 2017 Martha Isabel, recibió de manos de Boris Herman y Álvaro Rafael otro anticipo por $40.000.000, dada “la presión” de aquella por la demora en la expedición de la licencia urbanística.

2.7. El 16 de julio de 2018, la demandada expresó su deseo de no continuar con el negocio inmobiliario.Radicación: 11001310301020180049302

4 2.8. El 18 de julio siguiente, la Curaduría dispuso la viabilidad del proyecto y generó los respectivos recibos de pago para la emisión de la licencia. No obstante , Boris Herman y Álvaro Rafael no los pudieron reclamar, porque Martha Isabel revocó el poder por medio del cual Álvaro actuaba a su favor ante la memorada autoridad.

2.9. En consecuencia, pese a que la Curaduría autorizó la construcción, la agrupación habitacional no fue edificada y los demandantes se vieron seriamente afectados, pues todos sus esfuerzos intelectuales y económicos se frustraron dada la injustificada revocatoria efectuada por Zuluaga Jaramillo.

3. Trámite Procesal. El Juez Décimo Civil del Circuito de Bogotá admitió la demanda en auto del 16 de octubre de 201 83; providencia en la que dispuso correr traslado a la demandada.

3. Trámite Procesal. El Juez Décimo Civil del Circuito de Bogotá admitió la demanda en auto del 16 de octubre de 201 83; providencia en la que dispuso correr traslado a la demandada.

3.1. A su turno, Martha Isabel Zuluaga Jaramillo formuló las defensas de mérito que denominó 4 “culpa exclusiva de la víctima ”, “contrato no cumplido”, “ausencia de culpa” y “cobro de lo no debido”. Al efecto, consideró que no es cierto que hubiera incumplido el pacto demandado, pues la revocatoria del poder se justificó plenamente en la imposibilidad de ejecución del proyecto por las demoras, retrasos, excusas e ineficiencias en la obtención de los permisos, situaciones que endilgó de forma directa a los demandantes.

Aunado, la señora Zuluaga Jaramillo formuló pretensiones en reconvención, trámite que pasa a sintetizarse como sigue.

4. Pretensiones de la demanda de reconvención5. Martha Isabel Zuluaga Jaramillo , reclamó se declare que entre las partes, existió un contrato atípico y, además, un pacto de mandato, acusados ambos de incumplidos por los señores Gartner y Mendoza.

En consecuencia, sean condenados al pago de $5.335.179.762 por concepto de lucro cesante de acuerdo con la “factibilidad del año dos mil dieciocho”. Además, se imponga la respectiva condena en costas.

3 Archivo No. 01C01PrincipalParte1.pdf. Página 348. 4 Archivo No. 01C01PrincipalParte1.pdf. Páginas 720 a 748.

3 Archivo No. 01C01PrincipalParte1.pdf. Página 348. 4 Archivo No. 01C01PrincipalParte1.pdf. Páginas 720 a 748. 5 Archivo No. 01CuadernoDemandaReconvención.pdf. Páginas 384 a 401.Radicación: 11001310301020180049302

5

5. Sustento fáctico 6. Tras aceptar la suscripción de los documentos intitulados “garantía de congelación de intención de venta de predio ”, “ cierre de negociación ” y “ contrato”, enunciados líneas atrás, la defensa de Zuluaga Jaramillo precisó que:

5.1. El 1 3 de mayo de 2016 , Martha Isabel otorgó poder especial, amplio y suficiente a Boris Herman y Álvaro Rafael para que éstos, en su nombre y representación, adelantaran los trámites, diseños, estudios técnicos, créditos, fideicomisos, construcción y venta de las unidades que se proyectó se edificarían en el predio.

5.2. A pesar del preanotado mandato con representación, los reconvenidos no adelantaron mayor gestión verificable ante las autoridades de Armenia. Fue tan solo hasta finales de agosto de 2016 que obtuvieron los comprobantes de disponibilidad del servicio público de energía eléctrica y de estratificación. Con todo, el certificado proveniente de la empresa de acueducto y alcantarillado se logró en diciembre del mismo año.

5.3. El 06 de febrero de 2017, Álvaro Rafael se dirigió a la Secretaría de Planeación de Armenia y solicitó documentación respecto a las coordenadas exactas del predio ‘ Gavilanes’, sus

5.3. El 06 de febrero de 2017, Álvaro Rafael se dirigió a la Secretaría de Planeación de Armenia y solicitó documentación respecto a las coordenadas exactas del predio ‘ Gavilanes’, sus linderos, amojonamiento y áreas de protección del inmueble.

5.4. Ante el grave retraso en la ejecución del proyecto, los señores Gartner Caballero y Mendoza Saray se ded icaron a brindar informaciones “ambiguas, contradictorias y (…) ajenas a la verdad”. Aunado, pese a que Martha Isabel requirió, en varias oportunidades, reportes respecto a la seguridad del terreno y la entrega de anticipos por la demora, los convocados no atendieron sus llamadas y correos.

5.5. Llamó la atención de la demandante que, aunque el 28 de junio de 2017, Boris Herman y Álvaro Rafael remitieron un informe de gestión y utilizaron “ papelería y membretes ” de la empresa Estructurar Quin S.A.S., esta sociedad mercantil no se encuentra registrada en la Cámara de Comercio de Bogotá.

6 Ibidem.Radicación: 11001310301020180049302

6 5.6. La petición de licencia de construcción se presentó el 12 de septiembre de 2017, esto es, un año y cuatro meses después de la constitución del mandato. Por su parte, la Curaduría Urbana inadmitió la solicitud de los constructores tras advertir que estaba incompleta; en esa línea, los reconvenidos radicaron los documentos restantes, el 14 de noviembre del mismo año.

5.7. En enero de 2018, frente a la tardanza y las excusas de los

incompleta; en esa línea, los reconvenidos radicaron los documentos restantes, el 14 de noviembre del mismo año.

5.7. En enero de 2018, frente a la tardanza y las excusas de los demandados, Martha Isabel se vio en la necesidad de contratar la asesoría del ingeniero Luis Eduardo Montenegro , quien puso de presente la falta de i doneidad y experiencia de los señores Gartner Caballero y Mendoza Saray, recomendándole desistir del proyecto.

5.8. La reconviniente pretendió conciliar con Boris Herman y Álvaro Rafael las diferencias existentes ; sin embargo, éstos nunca asistieron a las citas programadas.

6. Trámite procesal. La admisión inicial de la reconvención7 se revocó8, en razón al recurso de reposición que delanteramente intentó la defensa de los convocados9.

Con todo, en auto de 27 de junio de 201910 y luego de subsanar los defectos puestos de presentes por el a-Quo, se dio curso a la demanda de la señora Zuluaga Jaramillo.

A su turno, los señores Boris Herman Gartner Caballero y Álvaro Rafael Mendoza Saray enervaron las excepciones de fondo11 que denominaron “ausencia de perjuicios contractuales, ausencia de mora, excepción de contrato no cumplido ”, “ incumplimiento del contrato de 12 de agosto de 2016 por parte de Martha Zuluaga, al no pagar las expensas del trámite de licenciamiento ”, “ ausencia de incumplimiento de los constructores en el contrato suscrito entre las partes”, “ incumplimiento grave y exclusivo de Martha Zuluaga ”, “purga de la mora – non venire contra factum proprium”, “ausencia de

incumplimiento de los constructores en el contrato suscrito entre las partes”, “ incumplimiento grave y exclusivo de Martha Zuluaga ”, “purga de la mora – non venire contra factum proprium”, “ausencia de incumplimiento grave de parte de los constructor es”, “ ausencia de

7 Archivo No. 01CuadernoDemandaReconvención.pdf. Página 403. 8 Páginas 410 y 411. 9 Páginas 404 a 407. 10 Página 415. 11 Páginas 416 a 519Radicación: 11001310301020180049302

7 incumplimiento por parte de los constructores – rompimiento del nexo causal”, “deber de evitar los daños – el perjuicio pedido fue provocado directamente por el incumplimiento de Martha Zuluaga ” e “incumplimiento de Martha Zuluaga del con trato del 12 de mayo de 2016, por revocatoria del mandato otorgado en beneficio recíproco con los constructores”. También objetaron el juramento estimatorio.

7. Fallo acusado de primera instancia. En sentencia de 07 de junio de 2023 12, el Juez Décimo Civil del Circuito desestimó los reclamos principales y de reconvención, luego de considerar que, de cara a los requisitos axiológicos de la acción de responsabilidad civil contractual, no era posible determinar el incumplimiento de alguno de los negocian tes. Lo anterior, en razón a la falta de fijación de plazos determinados para el acatamiento de las obligaciones contraídas en la “garantía de congelación de intención de venta de predio”, el “cierre de negociación” y el “contrato”.

8. Apelación. Inconformes con la decisión, ambas partes

contraídas en la “garantía de congelación de intención de venta de predio”, el “cierre de negociación” y el “contrato”.

8. Apelación. Inconformes con la decisión, ambas partes formularon en su contra recurso vertical, el cual fue concedido en el efecto suspensivo, situación por la cual se encuentra el proceso en el Tribunal para proferir fallo de segundo grado.

8.1. Sustentación del recurso.

8.1.1. Boris Herman Gartner y Álvaro Rafael Mendoza 13 argumentaron que, aunque es verdad que no se pactaron plazos para el cumplimiento de los deberes, también lo es que mantener el mandato a favor de los demandantes implicaba tácitamente una obligación de no hacer , la cual, es palmario, desatendió Martha Isabel. Lo anterior, sumado al desistimiento y la falta de pago de las expensas de licenciamiento por parte de la convocada , fueron los motivos por los cuales fracasó el proyecto inmobiliario.

8.1.2. Por su parte, la defensa de la señora Zuluaga Jaramillo, sostuvo que la inobservancia contractual de los señores Gartner Caballero y Mendoza Saray fue justificación suficiente para que la

12 Ver carpeta No. 40Aud07Jun23Art.372CGP 13 Archivo No. , Cuaderno TribunalRadicación: 11001310301020180049302

8 reconviniente revocara el poder, dada la pérdida de confianza en el negocio propuesto por los demandados. En consecuencia, éstos deben resarcir el daño patrimonial causado.

II. CONSIDERACIONES

1. Observado que los presupuestos procesales se encuentran

negocio propuesto por los demandados. En consecuencia, éstos deben resarcir el daño patrimonial causado.

II. CONSIDERACIONES

1. Observado que los presupuestos procesales se encuentran reunidos sin que concurra causal de nulidad con entidad suficiente para invalidar lo actuado, es procedente emitir pronunciamiento de mérito a la par de lo regulado en los artículos 327 y 328 del Código General del Proceso, esto es, sin limitaciones en razón a que todos las partes apelaron el fallo.

2. Y fijado este punto, encuentra el Tribunal que el problema jurídico a resolver, se cierne en establecer quién fue el contratante incumplido de los pactos que, se afirmó, se ajustaron entre las partes y, en esa línea, determinar la existencia de l perjuicio económico a reconocer a favor del negociante que, ciertamente, si haya honrado sus obligaciones.

3. Cumple recordar, delanteramente que a voces del artículo 1602 civil, los contratos son ley para las partes y, por tanto, mientras el acuerdo no sea invalidado por causas legales o por la mutua voluntad de los negociantes, se impone para ellos el deber de cumplimiento de buena fe, quedando ob ligados no sólo a lo estipulado en el pacto sino también a todas las cosas que emanan de la naturaleza de la convención o que la ley declare como pertenecientes a ella (artículo 1603 ejusdem).

3.1. A su vez, el canon 1609 de la misma obra informa que en los contratos bilaterales (precepto 1496 ibidem), “ ninguno de los contratantes está en mora dejando de cumplir lo pactado, mientras el

3.1. A su vez, el canon 1609 de la misma obra informa que en los contratos bilaterales (precepto 1496 ibidem), “ ninguno de los contratantes está en mora dejando de cumplir lo pactado, mientras el otro no lo cumpla por su parte, o no se allane a cumplirlo en la forma y tiempo debidos" . Armoniza con lo expuesto, el mandato 1608, el cual enseña que el deudor está en mora "[c]uando no ha cumplido la obligación dentro del término estipulado; salvo que la ley, en casos especiales, exija que se requiera al deudor para constituirlo en mora", "[c]uando la cosa no ha podido ser dada o ejecutada sino dentro deRadicación: 11001310301020180049302

9 cierto tiempo y el deudor lo ha dejado pasar sin darla o ejecutarla", o “[c]uando el deudor ha sido judicialmente reconvenido por el acreedor", quedando así delim itados los supuestos en que debe entenderse incumplido el contrato por alguno de los negociantes.

Concomitante con lo anterior , se puede colegir que la prosperidad de la pretensión de responsabilidad civil contractual supone la presencia de los presupuestos axiológicos que, de antaño, doctrinaria y jurisprudencialmente se han cimentado: i) la existencia de una obligación, ii) la inejecución culposa del contrato por el deudor, iii) los perjuicios irrogados con la omisión y iv) el nexo de causalidad entre los anteriores elementos.

4. Descendiendo al sub examine , se advierte que es aspecto pacífico entre las partes, la suscripción de los documentos “garantía

de causalidad entre los anteriores elementos.

4. Descendiendo al sub examine , se advierte que es aspecto pacífico entre las partes, la suscripción de los documentos “garantía de congelación de intención de venta de predio ”, “ cierre de negociación” y “ contrato”14, con sustento en los cuales, en línea de principio, Martha Isabel entregaría el bien inmueble “Los Gavilanes” ubicado en Armenia e identificado con folio No. 28077196, con el fin que Boris Herman y Álvaro Rafael desarrollaran el “ Proyecto Arquitectónico de Interés Soci al – Agrupación Habitacional Terrazas de Gavilanes”. Como contraprestación, recibiría $4.300.000.000 en la forma que se detalló líneas atrás, más un 33,33% de las utilidades del negocio al momento de su liquidación definitiva.

5. Argumentan las partes que se efectuó una indebida valoración de los medios suasorios recaudados en primera instancia.

Lo anterior , pues a juicio de cada uno de los extremos , está acreditado que su contrario desatendió los deberes a su cargo y, en esa línea, deben pagarse los perjuicios monetarios reclamados, o en el libelo principal, ora en el de reconvención.

6. En consecuencia, en primer lugar, es menester determinar el alcance de las obligaciones a que arribaron las partes.

6.1. De conformidad con la literalidad de la “garantía de congelación de intención de venta de predio ”, la señora Zuluaga

14 Archivo No. 01C01PrincipalParte1.pdf. Páginas 27 a 36.Radicación: 11001310301020180049302

10 Jaramillo, se abstuvo de negociar el predio con terceros y los

14 Archivo No. 01C01PrincipalParte1.pdf. Páginas 27 a 36.Radicación: 11001310301020180049302

10 Jaramillo, se abstuvo de negociar el predio con terceros y los demandados Gartner Jaramillo y Mendoza Saray ejecutaron el estudio técnico respectivo del cual concluyeron, el 28 de febrero de 2016, la prefactibilidad del plan inmobiliario de viviendas15.

Es decir que, sin mayor ambages, se cuenta con que este primer contrato se cumplió a cabalidad.

6.2. Ya en el “ cierre de negociación ”16, Martha Isabel aceptó la propuesta por valor de $4.300.000.000 más el 33,33% de utilidad reportado. Acto seguido, autorizó a los constructores a “proceder con el planteamiento final para que adelanten a partir de la fecha todo lo requerido para el logro y desarrollo del proyecto”.

En consecuencia, “ para el adelanto de trámites en general, los constructores [se sujetaron] a la inmediata entrega de los documentos del predio por parte de la propietaria , como son, entre otros, escrituras, certificados de libertad y tradición, impuesto predial y demás que sean pertinentes para el negocio, necesarios para obtención de permisos y licencias de construcción”17 (Se destaca).

Debe verse cómo este pacto también se encuentra ejecutado, pues fue con ocasión de su cumplimiento que las partes suscribieron el “contrato” definitivo, objeto de este asunto.

6.3. Finalmente, para el mentado contrato innominado, celebrado el 12 de mayo de 2016, comparecieron tanto Martha Isabel Zuluaga como Álvaro Rafael Mendoza y Boris Herman Gartner, en el

6.3. Finalmente, para el mentado contrato innominado, celebrado el 12 de mayo de 2016, comparecieron tanto Martha Isabel Zuluaga como Álvaro Rafael Mendoza y Boris Herman Gartner, en el cual cada uno se comprometió “a realizar los aportes que se indican en las cláusulas siguientes”18 (se destaca).

6.3.1. Obligaciones de Martha Isabel Zuluaga Jaramillo.

6.3.1.1. Entregar a los demandantes 116.349,70 metros cuadrados urbanizables, de un total de 275.313 m 2 de la finca Los

15 Páginas 27 y 28. 16 Páginas 29 y 30. 17 Páginas 29 y 30. 18 Páginas 31 a 35.Radicación: 11001310301020180049302

11 Gavilanes, “como aporte (…) para realizar el desarrollo de un proyecto de diseño y construcción de vivienda ” ajustado a la modificación del Plan de Ordenamiento Territorial de Armenia.

6.3.1.2. Suscribir contrato de fiducia (canon 1226 mercantil) y transferir la porción del inmueble por enajenación.

En la cláusula numerada 3.1. se hicieron , en todo caso , las siguientes precisiones: i) el terreno aportado únicamente obedecía a 116.349,70 m 2, reconocidos en Acuerdo No. 19 de 2009 de la Alcaldía de Armenia como parte de su perímetro urbano , y ii) el levantamiento que entregó Martha Isabel no identificaba sus linderos y fue realizado, únicamente, con soporte en las escrituras del predio de mayor extensión y las líneas de límites del el POT.

levantamiento que entregó Martha Isabel no identificaba sus linderos y fue realizado, únicamente, con soporte en las escrituras del predio de mayor extensión y las líneas de límites del el POT.

6.3.1.3. Aportar “toda la documentación del referido predio” para realizar “siempre y cuando las normas de orden municipal en donde se encuentra ubicado el inmueble lo permitan ” los trámites de obtención de permisos y licencias para la ejecución de un proyecto de construcción y venta de vivienda de interés social.

6.3.1.4. Colaborar con las gestiones tendientes a desenglobar el predio urbanizable del de mayor extensión y separar las fichas catastrales y de registro, con el fin de obtener identificaciones separadas y “ así proceder en el momento que se requiera para adelantar el proyecto, a la suscripción del patrimonio autónomo y al contrato de fiducia inmobiliaria, a cuya gestión se obliga, en la cláusula primera de este documento”19 (se destaca).

6.3.1.5. No enajenar los derechos de dominio y de posesión y no constituir gravamen alguno sobre el bien, con excepción de la garantía hipotecaria de sus obligaciones que debía hacerse en favor de los señores Mendoza Saray y Gartner Caballero.

6.3.1.6. Autorizar especial y suficientemente a los convocados para que, “sin limitación alguna, salvo las legales, realicen todas las

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12 gestiones necesarias en orden a aprobar el plan de vivienda de interés social que se proponen ejecutar en el predio mencionado, a tramitar

19 Páginas 31 a 35.Radicación: 11001310301020180049302

12 gestiones necesarias en orden a aprobar el plan de vivienda de interés social que se proponen ejecutar en el predio mencionado, a tramitar ante las autoridades de orden municipal las autorizaciones respectivas y a la obtención de las licencias de construcción que el proyecto requiera, de acuerdo con la concepción arquitectónica que el Plan de Ordenamiento Territorial permita y de acuerdo a las reglas específicas que para dicho inmueble imponga la autoridad”20.

6.3.1.7. Entregar a los demandantes la posesión material sobre la porción urbana del bien inmueble a intervenir.

6.3.1.8. Realizar los trámites necesarios para desenglobar el predio urbanizable, registrarlo en catastro y realizar la inscripción en la Oficina de Instrumentos Públicos correspondiente, por tarde, el 31 de enero de 2017, o a facultar mediante poder especial a los constructores “ para que realicen dichos trámites, los cuales son necesarios para obtener la plena individualización del b ien, realizar el contrato de fiducia y proceder a la realización del proyecto”.

6.3.2. Obligaciones de Boris Herman Gartner Caballero y Álvaro Rafael Mendoza Saray21.

6.3.2.1. Constituir una sociedad por acciones simplificadas a través de la cual se manejaría y vendería el proyecto de vivienda.

6.3.2.2. Dirigir, a todo costo y bajo su responsabilidad, el proyecto de construcción, “ para lo cual realizarán las gestiones necesarias para obtener las diferentes aprobaciones que se requieran

6.3.2.2. Dirigir, a todo costo y bajo su responsabilidad, el proyecto de construcción, “ para lo cual realizarán las gestiones necesarias para obtener las diferentes aprobaciones que se requieran de las autoridades municipales, lo cual implica, entre otros: loteo, topografía, estudio de suelos, elaboración de planos arquitectónicos, cálculos y planos estructurales, aprobación de l os mismos por parte de las entidades que regulan la materia”.

6.3.2.3. Adelantar la promoción y venta del proyecto.

6.3.2.4. Pagar a Martha Isabel: i) $200.000.000 con la suscripción del “ contrato”, ii) $100.000.000 a la constitución del

20 Páginas 31 a 35. 21 Páginas 31 a 35.Radicación: 11001310301020180049302

13 fideicomiso, iii) $1.635.000.000, treinta días después que la fiduciaria certificase el punto de equilibrio, esto es, al momento de lograr el 80% del total de las ventas y iv) $2.365.000.000 concomitante con la liquidación definitiva del proyecto , más un 33,33% de acue rdo al resultado final del ejercicio, “ en caso que el proyecto se lleve a cabo en su totalidad”.

Sin embargo, es de precisar que, en el parágrafo segundo de la cláusula 4.2. a que se alude, se aclaró que en caso que el proyecto se ejecutara solo en parte , Martha Isabel recibiría un pago equivalente a la porción usada del inmueble. Pero, si definitivamente no se construía, la demandada debía restituir los $300.000.000

se ejecutara solo en parte , Martha Isabel recibiría un pago equivalente a la porción usada del inmueble. Pero, si definitivamente no se construía, la demandada debía restituir los $300.000.000 anticipados y los accionantes devolverían el terreno en su totalidad.

6.3.2.5. Constituir, conjuntamente, el patrimonio autónomo y el contrato de fiducia inmobiliaria.

6.4. A la par de lo expuesto y contrario a lo que sostiene la defensa reconviniente, no es cierto que Martha Isabel haya convenido de forma exclusiva la venta del inmueble donde se construiría, pues de la literalidad del “ contrato” se extrae que conocía, inclusive bajo asesoría del testigo Juan Carlos Molina Zamudio22, que dada su condición de interviniente en el negocio, debía aportar una parte del ter reno de su propiedad , con el fin de obtener un beneficio de $4.300.000.000 , más un 33,33% de los rendimientos que resultaran de la ejecución del proyecto.

Es decir que su deber no se redujo únicamente a enajenar un terreno urbanizable, sino que, como partícipe, aportó un bien y adquirió determinadas obligaciones, con miras a lograr un beneficio común con los demás negociantes.

7. Con todo , de conformidad con el “contrato” y lo que al respecto explicó el testigo Guillermo Otero Preciado 23, bien pronto queda al descubierto que, los compromisos contraídos por las partes para el buen suceso del plurimencionado proyecto de vivienda se ejecutarían en distintas fases, como pasa a explicarse.

respecto explicó el testigo Guillermo Otero Preciado 23, bien pronto queda al descubierto que, los compromisos contraídos por las partes para el buen suceso del plurimencionado proyecto de vivienda se ejecutarían en distintas fases, como pasa a explicarse.

22 Video No. 01AudienciaInstruccion.mp4; Carpeta 37Aud.25May23Art.372CGP minuto 39:10 23 Video No. 04AudienciaInstruccion.mp4; Carpeta 37Aud.25May23Art.372CGP minuto 36:28Radicación: 11001310301020180049302

14 7.1. La etapa preoperativa o administrativa, denominada así por el Tribunal , que incluía la ejecución de estudios técnicos, la elaboración de diseños, la obtención de documentos y la adquisición de permisos y licencias de construcción.

7.1.1. Para honrar sus deberes, Martha Isabel entregó la porción de terreno