TSDJ BOG SC - 11001310301219930618201-(11-05-2004)

RADICACIÓN No. 11001310301219930618201 FMJE

RESTITUCIÓN DE BIEN INMUEBLE ARRENDADO

LOCAL COMERCIAL - TERMINACIÓN DEL CONTRATO DE

ARRENDAMIENTO

DESAHUCIO. EL DESAHUCIO REALIZADO POR EL ARRENDADOR SE

AVIENE A LA LEGALIDAD CUANDO ACTÚA COMO MANDATARIO DEL

PROPIETARIO DEL INMUEBLE

ARTÍCULO 518 DEL C.CO.

ARTÍCULO 520 DEL C.CO.

ARTÍCULO 618 DEL C.CO.

TRIBUNAL SUPERIOR DE DISTRITO JUDICIAL

SALA CIVIL

Bogotá D.C. once (11) de mayo de dos mil cuatro (2004) Magistrado ponente: JOSE ELIO FONSECA MELO Decide la Sala el recurso de apelación formulado por el demandante contra la sentencia de 25 de septiembre de 2001, proferida por el Juzgado 12 Civil del Circuito de la Ciudad, dentro de éste proceso.

ANTECEDENTES: Germán Alonso González Franco promovió proceso de restitución de inmueble contra la sociedad Ingeasin Ltda, representada por Israel Caicedo Suárez, según los hechos que

sintetizados son:

1. El demandante, en calidad de arrendador, celebró con la sociedad Ingeasin Ltda., en su condición de locataria, un contrato de arrendamiento que versa sobre el inmueble de la

carrera 35 No. 9 – 54 de la actual nomenclatura de la ciudad, cuyo término de duración era de 48 meses, contados a partirdel 01 de septiembre de 1988, fecha en la cual se firmó el

documento que lo contiene.

2. El 20 de febrero de 1992 se le envió a la arrendataria un escrito contentivo del desahucio, según el cual el arrendador le manifestó su deseo de no renovar el contrato, “...ya que los propietarios lo requieren para establecer y montar un negocio total y sustancialmente distinto...”.

3. El anterior escrito se le remitió a la locataria con 06 meses de anticipación a la terminación del contrato, a través de correo certificado, tal como se demuestra con los recibos de consignación No. 11209 y 11210.

4. En la misma fecha, huelga decir el 20 de febrero de 1992, el arrendador le envió a la arrendataria telegrama comunicándole el desahucio.

5. Según el contrato la arrendataria se obligó a pagar como precio la suma de $120.000.00 mensuales, dentro de los 03 primeros días, con un incremento anual del 20%.

6. La arrendataria a motu proprio decidió consignar el canon a partir del mes de septiembre de 1992, a pesar de que el arrendador no se había negado a recibirlo, equivalente para este mes a la suma de $248.832, motivo por el cual se encuentra en mora.

7. Las causales invocadas para obtener la restitución hacen relación a la mora en el pago del precio y al desahucio.

Con fundamento en estos hechos el demandante solicita: Que se decrete el lanzamiento de la arrendataria del inmueble que ocupa en virtud del contrato de arrendamiento y cuyos linderos se encuentran consignados en el documento que lo contiene. Que se reconozca a favor del demandante el derecho de retención consagrado en el artículo 2000 del C.C.Que se condene en costas a la parte demandada.

linderos se encuentran consignados en el documento que lo contiene. Que se reconozca a favor del demandante el derecho de retención consagrado en el artículo 2000 del C.C.Que se condene en costas a la parte demandada. Mediante proveído de 11 de marzo de 1993 (fls. 29 y 29 vto. cuad. 1) el Juzgado 12 Civil del Circuito de la Ciudad, el que por reparto le correspondió conocer del proceso, admitió la demanda, de manera que se notificó y corrió en traslado al representante legal de la demandada el 13 de mayo siguiente (fl. 32 Ib.), quien asistido por apoderado la replicó en los siguientes términos: Se opuso frontalmente a las pretensiones y en cuanto a los hechos aceptó la existencia del contrato de arrendamiento, el valor del precio, el término de duración y la fecha de celebración, pero exigió prueba en torno a la mora que se le endilga y la remisión del desahucio. En su defensa la Sociedad demandada propuso las siguientes excepciones de mérito: “ Inexistencia de la causal de restitución invocada como ‘No pago’ y la ‘mora’ de las mensualidades”, fundada en que el arrendador se negó a recibir el canon del mes de septiembre de 1992, razón por la cual se procedió a consignarlo, así como en lo sucesivo, en el Banco Popular, hecho que se le hizo saber al demandante mediante telegrama. “Falta de causal derivada de la inexistencia del desahucio”, basada en que, relacionada la causal con la necesidad de los

propietarios de ocupar el inmueble para un negocio sustancialmente distinto, el desahucio que la ley exige debe ser enviado por estos y no por el arrendador, pues son los propietarios los que deben responder ante el arrendatario por el incumplimiento de la promesa de, una vez restituido el inmueble, instalar allí un negocio diferente al del arrendatario. “Ausencia de reconvención derivada de la inexistencia de la mora en el pago”, apoyada en que, en el supuesto de existir mora en el pago de los cánones, el arrendador ha debido requerir a la arrendataria en términos del artículo 2035 delC.C., dado que esta no renunció en el contrato a tal requisición. “Excepción de pago”, sustentada en que la arrendataria se encuentra al día en el pago del precio del arrendamiento. En forma paralela la demandada formuló la excepción previa de “Inepta demanda por falta de requisitos formales”, la que el Juzgado ordenó subsanar y que con posterioridad declaró superada, cuando quiera que el demandante reformó la demanda. Fracasada la audiencia de conciliación, agotado el término probatorio, descorrido el traslado para alegar, no sin antes reconocer a Helena Saldarriaga de Fernández como cesionaria de los derechos que se derivan del contrato de arrendamiento (fl. 167 Ib.), el 25 de septiembre de 2001 el Juzgado profirió sentencia, mediante la cual declaró probadas las excepciones, y en consecuencia, denegó las pretensiones de la demanda con la condigna condena en costas a la parte demandante. Contra la anterior decisión aquella interpuso el recurso de apelación que distrae la atención de la Sala.

SE CONSIDERA:

1. Presupuestos procesales.

con la condigna condena en costas a la parte demandante. Contra la anterior decisión aquella interpuso el recurso de apelación que distrae la atención de la Sala.

SE CONSIDERA:

1. Presupuestos procesales.

Los consabidos presupuestos procesales demanda en forma, capacidad de parte, capacidad procesal y competencia se hallan actualizados en el presente caso, motivo por el cual el proceso se ha desarrollado normalmente, y por ende, se impone una decisión de fondo. Desde el punto de vista de la actuación tampoco observa la Sala causal de nulidad que pueda invalidar el proceso, de modo que ello aunado a lo anterior, conlleva a esa decisión de mérito.

2. La sentencia.El Juez de conocimiento, tras historiar los antecedentes del proceso, se adentra en el tema del incumplimiento del contrato de arrendamiento al tenor del artículo 518-1 del C. de Co., luego de lo cual señaló que, en el evento en que el arrendador se niegue a recibir el precio, para evitar la mora del arrendatario el legislador posibilitó la consignación bancaria, en cuyo caso son de recibo las normas reglamentarias de la Ley 56/85, específicamente los artículos 8 y 9 del Decreto 1816/90.

En punto a la causal de terminación del contrato relacionada en el artículo 518-2 del C. de Co., el Juzgado acompasa la norma con lo dispuesto en el artículo 520 Ib., y tras señalar que el desahucio previsto en esta última disposición es irrenunciable, concluye que el arrendador, cuando no coincide

con el propietario del inmueble, “... no puede promover por sí y para sí mismo el proceso de restitución de inmueble arrendado....”. Y, continúa reafirmando el Juzgador en torno al tema que cuando el arrendador no tiene la representación del propietario, este “... ni siquiera puede realizar válidamente el ‘desahucio’ a que refiere el artículo 520 del citado Código....”. Sentadas estas premisas el Juez abordó el caso desde el punto de vista fáctico, y una vez advirtió que los testigos citados al proceso dieron cuenta de la negativa del arrendador para recibir los cánones, con la prueba documental allegada dio por establecido el pago por consignación correspondiente al mes de septiembre de 1992. De la misma manera, en pos de demostrar que el desahucio no fue realizado conforme lo exige la ley, pues el arrendador no acreditó representar a los propietarios, el Juzgado en forma terminante concluye que aquel no está legitimado “ ... para invocar la causal del artículo 518 del C. de Co.....”.Con fundamento en estos razonamientos el A quo declaró probadas las excepciones de pago del canon e invalidez del desahucio, y paralelamente, estimó que el actor carece de legitimación para invocar la causal de terminación del contrato contenida en el artículo 518-2 Ib.

3. El recurso.

La recurrente, quien al decir del Juzgado “ ... no sustituye al demandante sino es únicamente litisconsorte del mismo ...”, luego de afirmar que Germán Alonso González al realizar el

desahucio actuó como mandatario suyo, hecho que se evidencia cuando presentó con la demanda la matrícula de arrendador No. 536 expedida por la Superintendencia de Industria y Comercio, insiste en que esta fue la condición como aquel actuó, motivo por el cual “ .... no puede hablarse de falta de legitimación del actor para accionar el desahucio y posteriormente impulsar la restitución del inmueble...”. Y, tras concluir que la excepción propuesta en el anterior sentido no tiene asidero, la censura aborda el tema del precio del arrendamiento, pues según lo informa durante los años 2001 y 2002 “ ... el arrendatario no ha incrementado suma alguna al pago del canon que viene consignando ...” , motivo por el cual ha incumplido el contrato, y en consecuencia, se impone la restitución del inmueble.

4. El caso concreto.

Constituye verdad averiguada que con respecto de la apelación, corresponde al recurrente señalar el ámbito dentro del cual ha de moverse el Ad quem, pues inmerso aún dentro del principio dispositivo, es aquél quien debe señalar los motivos de desacuerdo con la sentencia de primer grado. Desde este ángulo visual la Sala aborda la censura, de manera que enderezado el ataque, en primer lugar, a hacer notar que el desahucio realizado por el arrendador se aviene a la legalidad en cuanto que actuó como mandatario de la propietaria, y en segundo lugar, la arrendataria ha incumplidoel contrato de arrendamiento debido a que durante los años

2001 y 2002 no ha practicado los incrementos convenidos, a estos puntos ha de contraer su análisis. 4.1. Prescribe el artículo 305 del C. de P. C. que la sentencia deberá estar en consonancia con los hechos y las pretensiones aducidas en la demanda y con las excepciones que aparezcan probadas y que hubieren sido alegadas cuando así lo manda la ley. No obstante, puesto que en el curso del proceso y debido al paso del tiempo las circunstancias que dieron lugar a su nacimiento pueden cambiar, el legislador previó en el inciso final de la norma en cita que en la sentencia se tendrá en cuenta cualquier hecho modificativo o extintivo del derecho sustancial sobre el cual verse el litigio, siempre que, en garantía del derecho de defensa de la contraparte, aparezca probado y haya sido alegado por la parte interesada cuando menos en el alegato de conclusión. 4.2. En el asunto sub lite la controversia gira en torno a la persona autorizada por la ley para realizar el desahucio a que alude el artículo 520 del C. de Co., en armonía con el artículo 618-2 Ib., pues mientras la parte demandada asegura que la norma alude al propietario del inmueble, tesis que acogió el Juzgado, por su parte la demandante aduce que el arrendador, quien actuó como mandatario de la propietaria, hizo bien al proceder a desahuciar a la arrendataria en la forma indicada en el libelo. 4.3. Entonces, como quiera que este constituye el punto

crucial del litigio, corresponde a la Sala elucidarlo, pues de ello depende el éxito o fracaso de las pretensiones. El artículo 518 Ib. contempla el derecho que le asiste al arrendatario, en tratándose de locales comerciales, de obtener la renovación del contrato a su vencimiento, cuando haya ocupado el inmueble no menos de dos años consecutivos con un mismo establecimiento de comercio.Empero, dicha renovación no es posible en los casos que el mismo artículo señala, de manera que en relación con la necesidad del propietario de instalar en el inmueble su propia habitación o un establecimiento suyo destinado a un negocio distinto al que tuviere el arrendatario, para invocar la terminación del contrato por esta causa el artículo 520 Ib. obliga al ‘propietario’ a desahuciar al arrendatario con no menos de seis meses de anticipación a la fecha de terminación del contrato. 4.4. No ofrece discusión que a la letra el artículo 520 Ib. alude al ‘propietario’, y sin embargo, ello no es óbice para que el juez, de quien se reclama mayor información jurídica, interprete la norma en su genuino sentido, pues siendo el contrato de arrendamiento, bilateral por sus efectos, en este intervienen como partes el arrendador y el arrendatario, de modo que las obligaciones que de allí dimanan solo a estos se imponen, excluyendo de tajo al propietario.

Sobre el particular conviene traer a colación lo expuesto por la Corte Suprema de Justicia en el auto de 19 de diciembre de 1975: “ Teniendo en cuenta, empero, que el proceso de lanzamiento de arrendatario, cuya revisión se pide, se trabó exclusivamente entre la sociedad Jaime Botero Cía. Ltda., quien obró en nombre propio y no como mandataria de los

1975: “ Teniendo en cuenta, empero, que el proceso de lanzamiento de arrendatario, cuya revisión se pide, se trabó exclusivamente entre la sociedad Jaime Botero Cía. Ltda., quien obró en nombre propio y no como mandataria de los dueños del inmueble dado en arrendamiento a la sociedad Eléctricas Ltda., según se advierte con la simple lectura de la demanda introductoria de aquel proceso, resulta la impertinencia y lo superfluo de las pruebas que el Magistrado ponente no quiso decretar. Y esta conclusión acompasa perfectamente con el derecho, pues la acción de lanzamiento nace no del derecho de propiedad que se tenga sobre la cosa cuyo goce se da, sino del contrato por el cual el arrendador de la misma, sea o no propietario, ha concertado con el arrendatario darle el goce de aquella. La acción, pues, la tiene el arrendador, no el dueño; es acción personal nacida ex contracto y no acción real que dimane del derecho real de dominio”4.5. Amen de lo anterior, la Sala observa que del texto del desahucio realizado por el arrendador, muy por el contrario a lo sostenido por el Juzgado, se desprende que aquel actuó como mandatario de la propietaria del inmueble, pues no otra cosa puede extraerse de la expresión “.... pues los propietarios necesitan el inmueble para organizar y establecer un establecimiento sustancialmente distinto al que tienen ustedes establecido y organizado actualmente...” (fls. 3 y 6 Ib.).

4.6. Entonces, de acuerdo con estas premisas de orden legal y fáctico, la restitución demandada procede dentro de la causal invocada por el demandante, porque referida a la necesidad de ocupar el inmueble con un negocio distinto al instalado por el arrendatario, se repite, el desahucio practicado por el arrendador cumplió su función, habida consideración que este requisito lo estableció el legislador con miras a no sorprender al locatario con la noticia de la desocupación. 4.7. Con todo, no podría insinuarse que la firma arrendataria no recibió el desahucio con el debido tiempo, porque no siendo tema de controversia en razón de que por ninguna parte la demandada lo planteó, adicionalmente el demandante logró demostrar que tal desahucio fue enviado a la dirección del inmueble el 21 de febrero de 1992, en el pertinente escrito se registró la causal, y por último, se insistió en dicho propósito a través de telegramas enviados con el mismo contenido (fls. 3-10 Ib.). 4.8. Demostrado como esta que el demandante cumplió a cabalidad con los requisitos para demandar la restitución, fuerza concluir que, de un lado, la Sala queda relevada de analizar el tema de la mora invocado como refuerzo para alcanzarla , y de otro lado, la restitución se impone a favor de Helena Saldarriaga de Fernández como cesionaria de los derechos que se derivan del contrato de arrendamiento, ello en razón de que el auto que así lo reconoció cobró firmeza (fl.

167 Ib.), y por demás, en los contratos mercantiles de ejecución sucesiva la cesión no requiere “... aceptaciónexpresa del contratante cedido ....” (arts. 523 y 887 del C. de Co.).

5. Puestas así las cosas, con fundamento en estos argumentos se revocará la sentencia apelada, y en su lugar, se accederá a las pretensiones de la demanda con las modificaciones del caso.

En mérito de lo expuesto, el Tribunal Superior de Bogotá en Sala Civil de Decisión, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley. RESUELVE Primero. Revocar la sentencia de 25 de septiembre de 2001 proferida por el Juzgado 12 Civil del Circuito de la Ciudad dentro de este proceso. Segundo. Decretar la restitución del inmueble objeto del contrato de arrendamiento de que da cuenta esta acción a favor de la señora Helena Saldarriaga de Fernández. Para la practica de esta diligencia el Juez de conocimiento adoptará las medidas del caso con esta finalidad. Tercero. Condenar en costas de ambas instancias a la Sociedad demandada. NOTIFIQUESE Fallo discutido y aprobado en la Sala Civil de Decisión según acta No. 12 de 15 de abril de 2004.

JOSE ELIO FONSECA MELO

Magistrado.ALVARO FERNANDO GARCIA RESTREPO

Magistrado.

JOSE ALFONSO ISAZA DAVILA

Magistrado.