TSDJ BOG SC - 11001310301319950125201-(11-05-2004)

Radicación 11001310301319950125201 1 DETERMINACIÓN DEL CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA En punto a la determinación del contrato objeto de la promesa de compraventa, constituye verdad averiguada que no es suficiente consignar algunas indicaciones que permitan identificarlo a la postre, sino que se hace necesario determinarlo de manera exhaustiva, incluyendo naturalmente la especificación de la cosa materia de la compraventa. FRUTOS CIVILES. Vehículos de servicio particular

MEJORAS.

NULIDAD ABSOLUTA DEL CONTRATO DE PROMESA DE

COMPRAVENTA POR FALTA DE DETERMINACIÓN DEL BIEN

INMUEBLE QUE SE VENDE POR NO SEÑALAR SUS LINDEROS

ESPECIALES Artículo 1611 del C.C. Artículo 1741 del C.C.

TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL

SALA CIVIL

Bogotá D.C. once (11) de mayo de dos mil cuatro (2004) Magistrado Ponente: JOSE ELIO FONSECA MELO Decídese el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra sentencia de 17 de febrero de 1999, proferida por el Juzgado 13 Civil del Circuito de la Ciudad, dentro de este proceso.

ANTECEDENTES: Nelson Lifardo Ávila Suárez instauró demanda por el trámite del proceso ordinario de mayor cuantía contra Omar Medina

Mendoza y Julio Cesar Hernández Caballero, según los hechos que resumidos son:

1. El 17 de enero de 1995, Nelson Lifardo Ávila Suarez, en su

condición de promitente vendedor, y Omar Medina Mendoza y Julio Cesar Hernández Caballero, en su condición de promitentes compradores, suscribieron una promesa de compraventa, según la cual se obligaba a enajenar el predio ubicado en la vereda Sirivana del municipio de Yopal, cuyo precio ascendía a la suma de $105.000.000.00.Radicación 11001310301319950125201 2

2. Esa cantidad los promitentes compradores se obligaron a pagarla de la siguiente manera: a) $46.000.000.00 representados en la camioneta Toyota Hilux modelo 1994 de placas CHQ-963 y el campero Mitsubishi modelo 1995 de placas FUK-710. b) $2.000.000.00 a través del cheque del Banco Uconal de fecha 17 de enero de 1995. c) $2.000.000.00 que se cancelarían el 27 de enero de 1995. d) $5.000.000.00 que se cancelarían el 18 de febrero del mismo año. e) $50.000.000.00 que se cancelarían el 18 de agosto de 1995.

3. Las partes acordaron que el día 18 de agosto de 1995, a la hora de las 3:00 p.m., en la Notaría Sexta del Círculo de Bogotá se elevaría la respectiva escritura pública que perfeccionara la promesa, empero, según el acta de presentación levantada por el Notario al acto no concurrió

Julio César Hernández Caballero.

4. De la misma manera, los promitentes compradores no han pagado las sumas de dinero convenidas para los días 18 de febrero y 18 de agosto de 1995, y pese a que hicieron entrega de los vehículos al promitente vendedor, aún no han hecho

4. De la misma manera, los promitentes compradores no han pagado las sumas de dinero convenidas para los días 18 de febrero y 18 de agosto de 1995, y pese a que hicieron entrega de los vehículos al promitente vendedor, aún no han hecho traspaso de los mismos, y además, no se ha cancelado la prenda sin tenencia que grava al campero.

5. La finca está en posesión de los promitentes compradores, y no obstante, contra ella pesa un embargo sobre los derechos herenciales de Víctor Armando Avila Suárez, hermano del demandante, condición que “... en nada impide la venta ...”.

Con fundamento en estos hechos el demandante eleva las siguientes súplicas:

1. Que se decrete la resolución del contrato de promesa de compraventa firmado el 17 de enero de 1995, celebrado entre el demandante como promitente vendedor y los demandados como promitentes compradores, debido a que estos lo incumplieron.

2. Que en consecuencia, se condene a los demandados a restituir al demandante el globo de terreno objeto de laRadicación 11001310301319950125201 3 promesa, junto con los frutos civiles y naturales que con mediana inteligencia hubiere producido y atendiendo que es cultivable en un 100%.

3. Que igualmente se ordene al demandante restituir a favor de los demandados la tenencia de los vehículos en mención.

4. Que se condene a los demandados a pagar las costas del proceso.

Admitida como fue la demanda de ella se notició a Omar

Medina Mendoza el 12 de junio de 1996 y a Julio César Hernández Caballero, a través de juez comisionado, el 07 de junio de 1996. El primero de los notificados contestó el libelo, y luego de aceptar la celebración de la promesa, negó la mayor parte de los hechos, aclarando que el contrato fue incumplido por el demandante, pues obligado en el documento a vender 56 hectáreas de tierra, al efectuar la medición solo resultaron escasamente 30. En su defensa este demandado propuso las excepciones de fondo que denominó “ Contrato no cumplido” , basada en el hecho que aclaró; “ Mala fe y fraude” , apoyada en el mismo argumento, al cual añade que en el documento contentivo de la promesa se obligó a entregar dos nacederos de aguas y solo se encontró el que corre por la mitad de la finca. Paralelamente el demandado formuló demanda de reconvención, fundado en el incumplimiento que le endilga al demandante y sobre el cual apoya las excepciones de fondo, dirigida a alcanzar las siguientes pretensiones: Que se declare que el demandante inicial incumplió la promesa en alusión, y en consecuencia, se le condene a entregar a los promitentes compradores las 56 hectáreas prometidas en venta, o en su defecto, disminuir el precio en la medida en que falten estas hectáreas, y adicionalmente, en las costas del proceso.Radicación 11001310301319950125201 4 Al replicar el libelo el contrademandado propuso las

excepciones de fondo que denominó “ incumplimiento del contrato”, apoyada en que el demandante en reconvención, de un lado, recibió el predio a satisfacción, y del otro, se halla incumpliendo la obligación de pagar el precio y realizar los traspasos de los automotores; y “ Nulidad del contrato de promesa de compraventa” , basada en que en la promesa “ ... no se identificó plenamente el predio prometido en venta...”. Por su lado el segundo demandado, vale decir Julio César Hernández Caballero, respondió el libelo en forma similar a como lo hizo Medina Mendoza, empero, en esta ocasión la demanda de reconvención no fue replicada por el contrademandado.

Entrabada de esta forma la relación jurídico procesal, una vez fracasada la conciliación el proceso se abrió a pruebas, de modo que captadas en su mayor parte las especies probatorias solicitadas a instancia de las partes, el Juzgado de conocimiento mediante sentencia de 17 de febrero de 1999 decretó la nulidad absoluta de la promesa de compraventa, y por tanto, en procura de volver las cosas al estado anterior al contrato, oficiosamente dispuso: De una parte, la restitución del inmueble al demandante, junto con los frutos “ ... representados en la corrección monetaria causada con respecto del precio dado al inmueble...”. De otra parte, condenó al demandante a devolver la suma de dinero recibida, más la depreciación de la moneda “...teniendo en cuenta que tal precio se encuentra representado en

automotores, en el defecto de no restituir la suma de dinero en efectivo, los deberá reintegrar en el mismo estado que los recibió, teniéndose como usufructo de los mismos, la misma depreciación de la moneda con respecto de los automotores al momento que los recibió, pues no existe prueba diferente a ella...”. Y, por último, autorizó las compensaciones a que haya lugar y condenó “... a las partes demandante y demandada, al pago de las costas en proporción a cada una de un 50% ...” .Radicación 11001310301319950125201 5

Inconforme con esa decisión la parte demandada interpuso recurso de apelación, y una vez tramitado en instancia, a continuación la Sala procede a resolver.

SE CONSIDERA:

1. Presupuestos procesales.

Los consabidos presupuestos procesales demanda en forma, capacidad de parte, capacidad procesal y competencia se hallan actualizados en el presente caso, motivo por el cual el proceso se ha desarrollado normalmente, y por ende, se impone una decisión de fondo. Desde el punto de vista de la actuación tampoco observa la Sala causal de nulidad que pueda invalidar el proceso, de modo que ello aunado a lo anterior, conlleva a esa decisión de mérito.

2. La sentencia del A quo.

El Juzgado a través del fallo apelado, se recuerda, decretó la nulidad absoluta de la promesa de compraventa, y como secuela de ello, a intento de volver las cosas al estado anterior

al contrato ordenó las restituciones mutuas que arriba se enunciaron, así que para sustentar su posición acudió a los siguientes argumentos: Luego de memorar acerca de los requisitos que debe llenar la promesa de contrato para su validez el Juzgado desciende al caso concreto, esta vez para señalar que el ajustado entre los litigantes adolece de falta de determinación de la compraventa prometida, pues siendo de su esencia los elementos cosa y precio, no existió certeza sobre el primero porque en tratándose de un inmueble, en la promesa no se alinderó. Para apoyar su postura el Juez, tras copiar la parte pertinente de la promesa que alude a la identificación del predio y citar jurisprudencia de la Corte relativa a la forma de hacerlo, concluye que “ ... el contrato presentado como base de laRadicación 11001310301319950125201 6 acción, no reúne el supuesto consagrado en el numeral 4 del artículo 89 de la Ley 135 (sic) de 1887, pues no se determinó con precisión y claridad, ni los linderos del predio materia de la promesa, ni los linderos del predio a que accede el mismo, dado que se desmembra de uno de mayor extensión ...”. En estos términos el A quo puso fin al litigio en esa instancia.

3. El recurso de apelación.

En primer lugar, sea decir que el recurso fue instaurado por los demandados, empero, dejaron pasar las oportunidades para sustentarlo, así que en estas condiciones y como quiera que debe entenderse interpuesto para atacar la parte desfavorable del fallo, la Sala lo aborda desde esta perspectiva.

4. El caso concreto.

Con vista a desatar el recurso de apelación en referencia, en el entendido que versa sobre lo desfavorable del fallo con

desfavorable del fallo, la Sala lo aborda desde esta perspectiva.

4. El caso concreto.

Con vista a desatar el recurso de apelación en referencia, en el entendido que versa sobre lo desfavorable del fallo con respecto de los demandados, a su vez demandantes en reconvención, se recuerda, la revisión se contrae, en primer lugar, a las pretensiones de la contrademanda que implícitamente el Juzgado denegó, y en segundo lugar, a la condena que tiene que ver con la restitución del inmueble junto con sus frutos. Siendo estos puntos la parte desfavorable del fallo en relación con los demandados, su revisión obliga a estudiar el tema de la nulidad absoluta de la promesa de compraventa, pues ello constituye la médula del proceso, y como secuela de ello, la razón para denegar las súplicas de la demanda y la contrademanda, ambas implícitas, se insiste, de acuerdo con la estructura del fallo censurado. 4.1. La promesa de celebrar un contrato para que produzca efectos jurídicos requiere que el contrato prometido sea valido, que la promesa contenga un plazo o condición para fijar la época en que el contrato prometido debe celebrarse, que el contrato prometido se determine de tal manera que paraRadicación 11001310301319950125201 7 su perfeccionamiento solo falte la tradición de la cosa o la solemnidad de legales, y por último, que conste por escrito. En punto a la determinación del contrato objeto de la promesa

de compraventa, constituye verdad averiguada que no es suficiente consignar algunas indicaciones que permitan identificarlo a la postre, sino que se hace necesario determinarlo de manera exhaustiva, incluyendo naturalmente la especificación de la cosa materia de la compraventa. En relación con la promesa de compraventa de inmuebles, en el empeño de identificar la cosa, prescribe el inciso final del artículo 6º del Decreto 1250/70 que se identificarán por su número o nombre, linderos, perímetro y cabida. A tono con el artículo 1887 del C. C. un predio rústico puede venderse por cabida o como cuerpo cierto. Ocurre lo primero cuando en el contrato se expresa clara e inequívocamente que se vende por cabida, a menos que las partes declaren que la superficie real en nada influye en el precio convenido. Ocurre lo segundo cuando el inmueble se especifica de tal modo que el precio convenido no toma en consideración el área sino otros motivos. Con respecto de los linderos, forma habitual de identificar los predios rústicos, su omisión en la promesa de compraventa trae como consecuencia la falta de determinación del contrato prometido, y por este sendero la nulidad absoluta de la promesa al tenor del artículo 1741 Ib., en el entendimiento que falta uno de los requisitos “... que las leyes prescriben para el valor de ciertos actos o contratos...”. 4.2. Así, al descender al asunto sub lite se tiene que las partes en la promesa, a intento de identificar el predio materia del

contrato prometido señalaron que esta ubicado en Yopal, tiene una extensión de 56 hectáreas, hizo parte de la finca La Pascualera, cuyos “... linderos y medidas establecidos en el plano topográfico de la subdivisión de la finca La Pascualera, efectuado para repartir entre los herederos y la esposa del causante Víctor Fidel Ávila Suárez...” , documento al cual se remitieron para efecto de establecer los linderos.Radicación 11001310301319950125201 8 4.3. Vale anotar que de acuerdo con el escrito de la promesa y el certificado de tradición allegado con posterioridad (fl. 110 cuad. 1), el promitente vendedor solo era titular de derechos herenciales vinculados al sucesorio de Víctor Fidel Ávila Suárez en el momento de la firma, pues de aquel documento se extrae que el proceso culminó con sentencia de 12 de enero de 1996, a través de la cual se le adjudicó una cuota sobre el predio de nombre “Tres Esquinas”. 4.4. En tales condiciones, amén de que no se acercó el plano topográfico a que refiere la promesa, no ofrece duda que el inmueble prometido en venta se dejó de identificar, entre otras cosas por sus linderos, anomalía que no es de poca monta, dado que a su alrededor giró este litigio. Ausente el requisito de la promesa que toca con la determinación del contrato prometido, no existe manera distinta de resolver la controversia que la declaración de

nulidad adoptada por el Juez, así que desde esta visualidad, de un lado, en esta parte el fallo apelado debe confirmarse, y desde otro ángulo, tanto las suplicas de la demanda principal como las de la reconvención, orientadas las primeras a obtener la resolución del contrato, y las segundas a alcanzar su cumplimiento, por sustracción de materia están llamadas a naufragar.

5. Restituciones Mutuas.

La declaración de nulidad, como de todos es sabido, al tenor del artículo 1746 del C. C. tiene como efecto volver las cosas al estado anterior al contrato, de manera que con esta perspectiva las restituciones mutuas, surgidas de todo cuanto hubieren dado o recibido en desarrollo de la convención, obedecen a los conceptos de devolución de las cosas, indemnizaciones que provengan de la perdida culposa o deterioro que sufrieren mientras estuvieren en poder de la parte obligada a devolverlas, intereses y frutos, así como el valor de los gastos y mejoras que se hubieren realizado en ellas.Radicación 11001310301319950125201 9 En relación con lo primero, vale decir en materia de restitución de las cosas, probado como esta que el promitente vendedor entregó la posesión de la finca y los promitentes compradores pagaron parte del precio con los vehículos, y adicionalmente, la suma de $4.000.000.00 en metálico, para volver las cosas al estado anterior al contrato aquel está obligado a devolver los automotores en la misma condición como los recibió, junto con la suma de dinero en alusión, indexada a partir de las fechas en que se le entregó. Correlativamente los promitentes compradores, quienes en virtud del contrato recibieron la posesión material de la finca a partir del 28 de enero de 1995, están obligados a restituir el

indexada a partir de las fechas en que se le entregó. Correlativamente los promitentes compradores, quienes en virtud del contrato recibieron la posesión material de la finca a partir del 28 de enero de 1995, están obligados a restituir el predio en cuestión, junto con las mejoras que implantaron, pues como se verá más adelante el promitente vendedor debe reconocerlas en dinero. Ahora, en relación con el segundo aspecto de las restituciones mutuas, atinente a los deterioros de las cosas, se recuerda, no se produce condena dado que ni se reclamaron ni aparecen probados en el expediente. Dentro de esta secuencia, en punto a las mejoras, entendidas como las necesarias para la conservación y explotación del predio, el promitente vendedor debe pagarlas en el entendido que, de una parte, así lo manda el artículo 965 Ib, aplicable por remisión del artículo 1746 Ib, y de otra parte, la orden de restitución de la finca se impone junto con las mejoras, esta vez referidas a las señaladas por los peritos y avaluadas en la suma de $26.330.000.00 (fls.148 – 153 cuad. Tribunal). Por último, en relación con los frutos, materia de decisión por doble vía, pues en este sentido el promitente vendedor esta obligado a restituir los producidos por los automotores al paso que los promitentes compradores deben restituirlos con respecto de la finca, la Sala con el propósito de señalarlos hace los siguientes planteamientos: En primer lugar, con respecto de los fulminados en la

sentencia contra el promitente vendedor, reducidos a la “ ...depreciación de la moneda con respecto del valor de losRadicación 11001310301319950125201 10 automotores al momento en que los recibió...” , tal condena resulta inalterable en virtud del principio prohibitivo de la reformatio in pejus, porque a pesar de que los vehículos particulares no producen lucro cesante (C.S.J., Sent. oct. 08/75), en apelación no puede revocarse dado que los promitentes compradores, en cuyo beneficio se impuso la condena, son los únicos apelantes. En segundo lugar, en relación con los frutos producidos por la finca e impuestos en la sentencia recurrida a los promitentes compradores, consistentes “ ...en la corrección monetaria causada con respecto del precio dado al inmueble...” , tal condena no puede sostenerse en estos términos, por la elemental razón que los fulminados no corresponden a este concepto, y por demás, existe prueba en el expediente sobre el particular. En el anterior sentido la sentencia debe modificarse, ello a efecto de aplicar los valores dados por los peritos, todo conforme se explica en el siguiente cuadro:

FECHA VALOR DIARIO No. DE DIAS VALOR ANUAL 1995 $6.000.00 332 $1.992.000.00 1996 $7.000.00 360 $2.520.000.00 1997 $8.000.00 360 $2.880.000.00 1998 $9.000.00 360 $3.240.000.00 1999 $10.000.00 360 $3.600.000.00

2000 $11.000.00 360 $3.960.000.00 2001 $12.000.00 360 $4.320.000.00 2002 $13.000.00 360 $4.680.000.00 2003 $14.000.00 360 $5.040.000.00 2004 $15.000.00 90 $1.350.000.00

VALOR TOTAL $33.582.000.00

1. En el año de 1995 los frutos se tomaron a partir del 28 de enero, fecha en que se entregó materialmente la finca. 2. En el año de 2004 los frutos se tomaron hasta el 30 de marzo, fecha aproximada de la sentencia. 3. Los frutos año por año se incrementaron en $1.000.00, en el entendido que así lo hicieron los peritos hasta septiembre de 2001.

Dos cosas es necesario agregar con relación al cuadro que precede, la primera consistente en que en lo sucesivo y hasta que se produzca el pago los frutos deben liquidarse tal como se hizo hasta el 30 de marzo de 2004. Y, la segunda atañenteRadicación 11001310301319950125201 11 al hecho de que los peritos al señalar que “En la anterior finca pastan en promedio unas 30 reses que pagan por su pastaje los siguientes valores por día, mes y año”, en verdad no establecieron el producido de la finca, tal como podría ocurrir con las utilidades dejadas por el ganado que pastó, venta de productos agrícolas o de pastos, etc., más sin embargo, la Sala adopta la cifra dada por este concepto en

razón de que, a contrario sensu, correspondería a cuanto el promitente vendedor dejó de recibir estando la finca en su poder. Secuela de lo anterior es que en la presente restitución de frutos “...los gastos ordinarios que ha invertido en producirlos...” (art. 964 In fine ) no es posible abonarlos a favor de los promitentes compradores, ello por cuanto que, se reitera, la cifra adoptada como frutos corresponde a cuanto el promitente vendedor dejó de recibir estando la finca en su poder.

6. Puestas así las cosas, la sentencia apelada deberá confirmarse en lo fundamental, pero para dar cabida a lo expuesto en los renglones que preceden, se modificará en lo pertinente.

En mérito de lo expuesto, el Tribunal Superior de Bogotá en Sala Civil de Decisión, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, RESUELVE: Primero. Confirmar los numerales primero y cuarto de la parte resolutiva de la sentencia de 17 de febrero de 1999 proferida por el Juzgado 13 Civil del Circuito de la Ciudad dentro de este proceso. Segundo. Revocar los numerales segundo y tercero de la misma sentencia, y en su lugar, se condena a las partes a realizar las restituciones mutuas aludidas en la parte considerativa, en la forma que sigue:Radicación 11001310301319950125201 12

1. La parte demandada a restituir la finca a que alude este proceso junto con las mejoras a que refieren los peritos, y adicionalmente, a pagar la suma de $33.582.000,00 por concepto de frutos.

2. La parte demandante a restituir los automotores a que alude este proceso en las mismas condiciones que los recibió, y

adicionalmente, a pagar la suma de $33.582.000,00 por concepto de frutos.

2. La parte demandante a restituir los automotores a que alude este proceso en las mismas condiciones que los recibió, y además, a devolver la suma de $4.000.000,00 indexada teniendo en cuenta el IPC, a partir de la fecha en que la recibió y hasta que el pago se verifique.

Adicionalmente, la parte demandante deberá pagar la suma de $26.330.000,00 por concepto de mejoras, así como la “...depreciación de la moneda con respecto del valor de los automotores al momento en que lo recibió...” por concepto de frutos de los automotores, teniendo en cuenta para este efecto el IPC. Tercero. Absolver al demandante y a los demandados de los demás cargos formulados en la demanda y en la demanda de reconvención. Cuarto. Sin costas en ambas instancias dado el hundimiento de las pretensiones de la demanda y la contrademanda (art. 3925 Ib). NOTIFIQUESE Fallo discutido y aprobado en la Sala Civil de Decisión según acta No. 12 de 15 de abril de 2004. JOSE ELIO FONSECA MELO Magistrado.Radicación 11001310301319950125201 13

ALVARO FERNANDO GARCIA RESTREPO

Magistrado.

JOSE ALFONSO ISAZA DAVILA

Magistrado.