TSDJ BOG SC - 11001310301619950510901-(05-10-2004)

Expediente 19955109 01 1

NULIDAD ABSOLUTA DE CONTRATO.

FRUTOS CIVILES

RECONOCIMIENTO DE MEJORAS

COSTAS.

ARTÍCULO 946 DEL C.C.

ARTÍCULO 1746DEL C.C.

Expediente 11001310301619950510901

TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL

SALA CIVIL

Bogotá D.C. cinco (05) de octubre de dos mil cuatro (2004)

Magistrado Ponente: JOSE ELIO FONSECA MELO Decídese el recurso de apelación interpuesto por las partes contra sentencia de 22 de febrero de 2002, proferida por el Juzgado 16 Civil del Circuito de Bogotá, dentro de este proceso.

ANTECEDENTES: Barbara Abella Ramírez y María Teresa Blanco Abella instauraron demanda por el trámite del proceso ordinario de mayor cuantía contra Rafael María Sánchez Alfonso, según

los hechos que resumidos son:

1. Aprovechando el estado de inferioridad de Bárbara Abella Ramírez, motivado por su avanzada edad y la condición de analfabeta, Rafael María Sánchez Alfonso la comprometió a firmar el contrato que data del 28 de diciembre de 1994, según el cual aquella y su hija se obligaban a vender el

inmueble de la calle 167 No. 33 – 27 de Bogotá.

2. María Teresa Blanco Abella aparece firmando el aludido contrato, pero en verdad no tenía interés en la negociación,Expediente 19955109 01 2

pues se involucró para darle solidez y ocultar la discapacidad de Bárbara Abella Ramírez.

3. El precio acordado para el inmueble de la demandante ascendió a $12.712.445,00, suma que se pagaría de la siguiente manera: $4.000.000,00 como valor asignado a la casa de la diagonal 32C Sur No. 13C – 08, y la cifra restante, a través de 24 cuotas mensuales por un valor de $363.018,50 cada una.

4. El demandado sólo ha cancelado las dos primeras cuotas, vale decir, las correspondientes a enero y febrero de 1995, y con respecto de la entrega de la casa, pactada para el 28 de marzo de 1995, aún no ha entregado el sótano puesto que permanece ocupado con muebles de su propiedad.

5. Las partes acordaron que las escrituras para perfeccionar la promesa de compraventa se firmarían el 09 de marzo de 1995, a la hora de las 10:00 a.m. en la Notaria 4ª de la ciudad, con respecto de la casa, y al día siguiente con respecto inmueble prometido en venta, esta vez en la Notaria 29 del mismo circuito, empero, el demandado no compareció a tales Notarias, cosa que contrasta con la actitud de las demandantes, quienes se hicieron presentes y estuvieron prestas a cumplir.

6. En síntesis, los siguientes son los hechos que denotan el incumplimiento del demandado: Negarse a pagar el precio acordado, a efectuar la entrega total del inmueble, y a

suscribir las escrituras en los términos acordados.

7. Al incumplir el contrato el demandado ha contraído la obligación de pagar la cláusula penal, equivalente a la suma de $5.000.000,00, a favor de las demandantes.

Con fundamento en estos hechos las demandantes elevan las siguientes súplicas principales:

1. Que se declare que Rafael Maria Sánchez Alfonso, en su condición de promitente comprador, incumplió la promesa celebrada el 28 de diciembre de 1994 con Bárbara AbellaExpediente 19955109 01 3

Ramírez y María Teresa Blanco Abella, en su condición de promitentes vendedoras, relacionada con el inmueble ubicado en la calle 167 No. 33 – 27 de Bogotá.

2. Que en consecuencia se declare resuelto el contrato en alusión y se disponga que las cosas vuelvan a su estado anterior, esto es, que las partes se restituyan, dentro de un término prudencial, lo que hayan recibido una de la otra en cumplimiento de lo pactado.

3. Que se condene al demandado a pagar el valor de los frutos civiles y naturales que produjo o debió producir el inmueble objeto de esta negociación a partir del 28 de enero de 1994.

4. Que se condene al demandado a pagar la suma de $5.000.000,00 por concepto de la cláusula penal.

En forma subsidiaria las demandantes elevan las siguientes súplicas:

1. Que se declare que hubo lesión enorme en la celebración del contrato de promesa de compraventa en cuestión.

2. Que como consecuencia de la anterior declaración, en caso de que el demandado persista en la ejecución del contrato, se obligue a pagar el precio justo del inmueble prometido en venta, todo dentro de los cinco días siguientes a la ejecutoria de la sentencia.

3. Que en caso de que el demandado no se avenga a pagar el precio justo se condene a restituir, a favor de las demandantes, el inmueble junto con sus mejoras y servicios entregados, y adicionalmente, los frutos naturales y civiles que produjo o debió producir a partir del 28 de enero de 1995, fecha en que se realizo la entrega.

4. Que se condene en costas del proceso al demandado.

Admitida como fue la demanda de ella se notició al demandado, hecho ocurrido el 01 de noviembre de 1995 (fl.Expediente 19955109 01 4 16 cuad. 1), de modo que asistido por abogado la contestó de la siguiente manera: Tras oponerse frontalmente a las pretensiones negó los hechos que tocan con la condición de inferioridad de Bárbara Abella Ramírez, advirtió que el otorgamiento de las escrituras se aplazó de consuno y verbalmente, aclaró que el precio de la casa de la Diagonal 32C Sur No. 13C - 08 se convino de mutuo acuerdo pero que en realidad supera los $70.000.000,00, añadió que las cuotas que asumió para cubrir el precio las pagó hasta el mes de agosto de 1995, fecha en la que la señora María Gladys Covelli Vda. de Rueda se negó a recibir las siguientes por orden de la demandante, razón por la cual se vio obligado a consignarlas en el Banco Popular a órdenes de este proceso, y finalmente, sobre la entrega del

que la señora María Gladys Covelli Vda. de Rueda se negó a recibir las siguientes por orden de la demandante, razón por la cual se vio obligado a consignarlas en el Banco Popular a órdenes de este proceso, y finalmente, sobre la entrega del inmueble aduce que en el sótano se dejó una cama, sin que signifique que dejó de entregarse, puesto que las demandantes recibieron la orden de disponer de ella. En su defensa propuso la excepción de fondo que denominó “ Carencia de causales para demandar” , apoyada en que las demandantes no podían otorgar escritura del predio enajenado puesto que, según lo proyecta el certificado de libertad, el inmueble está englobado y aquellas solo poseen cuotas sobre su totalidad. Entrabada de esta forma la relación jurídico procesal, fracasada la conciliación el proceso se abrió a pruebas, de modo que con las acercadas el Juzgado de conocimiento mediante sentencia de 22 de febrero de 2002, luego de negar las objeciones por error grave con respecto del primer dictamen, declaró la nulidad absoluta de la promesa con sus consecuenciales. Inconforme con esa decisión la partes interpusieron recurso de apelación, el que rituado en instancia, a continuación la Sala procede a resolver.

SE CONSIDERA: Expediente 19955109 01 5

1. Presupuestos procesales.

Los consabidos presupuestos procesales demanda en forma, capacidad de parte, capacidad procesal y competencia se

hallan actualizados en el presente caso, motivo por el cual el proceso se ha desarrollado normalmente, y por ende, se impone una decisión de fondo. Desde el punto de vista de la actuación tampoco observa la Sala causal de nulidad que pueda invalidar el proceso, de modo que ello aunado a lo anterior, conlleva a esa decisión de mérito.

2. La sentencia del A quo.

El Juzgado a través del fallo apelado, se recuerda, declaró la nulidad de la promesa de compraventa, y con base en esta realidad, se adentro en el tema de las restituciones mutuas. En punto a las prestaciones mutuas la Juez ordenó a las partes restituir los inmuebles entregados por la una y la otra en las condiciones en que se encuentran, omitió cualquier análisis sobre los posibles deterioros, y en torno a los frutos producidos por estos bienes, las mejoras y la devolución del precio aportado en dinero, sobre el particular resolvió: Condenó al demandado a pagar el 40% de los frutos dictaminados por los peritos, para lo cual tuvo en cuenta que la construcción actual fue levantada por este en el predio de la calle 67 No. 33 – 27, frutos que tasó desde el 15 de noviembre de 1995, fecha en que contestó la demanda, hasta el 31 de enero de 2002 en la suma de $15.641.309,00. Para tomar como punto de partida el 15 de noviembre de 1995 el Juzgado adujo que el demandado es poseedor de buena fe, así que desde esta perspectiva y como quiera que en aquella

fecha contestó el libelo, encontró acertado aplicar el inciso 3º del artículo 964 del Código Civil.Expediente 19955109 01 6 Y, para avaluar los frutos en lo sucesivo el fallo remitió al procedimiento contemplado en el inciso 2º del artículo 308 del C.P.C. De otro lado, el A quo condenó a las demandantes a devolver las sumas de dinero entregadas como precio, debidamente indexadas conforme al I.P.C., correspondientes a las cuotas pactadas para los meses de marzo, abril, mayo y junio de 1995, de manera que en lo sucesivo tales cuotas se actualizaran conforme a estos parámetros y por el procedimiento establecido en el artículo 308 Ib. En derredor a los frutos producidos por el inmueble de la Diagonal 32C Sur No. 13C – 08 el Juzgado atendiendo el peritazgo practicado con el fin de evaluarlos, una vez advirtió que de acuerdo con la prueba testimonial el inmueble fue entregado a las demandantes en su totalidad y que ostentan la condición de buena fe, optó por señalarlos en la suma de $18.796.496,00, correspondiente al periodo comprendido entre el 01 de septiembre de 1995, fecha en que se presentó la demanda, hasta el 31 de enero de 2002. Ahora, con respecto de las mejoras, la Juez en su fallo sostuvo que implantadas por el demandado en el terreno de la calle 167 No. 33-27, todo según los testimonios de Heliodoro

Mendilvelso, Roque Fandiño Gómez, Maritza Alexandra Puerta y Jordán Franklin Reyes Puerto, las demandantes están obligadas a pagarlas, según el dictamen de los expertos, por la suma de $21.000.000,00. Con las condignas condenas el Juzgado remata el caso, no sin antes descartar las objeciones por error grave presentadas por las partes frente al primer peritazgo, conceder el derecho de retención al demandado, y por último, autorizar las compensaciones a que haya lugar.

3. El recurso de apelación.

Las partes, cada una por su lado apelaron la sentencia así emitida, de modo que la Sala se pronuncia a continuaciónExpediente 19955109 01 7 sobre los motivos de disconformidad expresados, esta vez en el siguiente orden: Las demandantes al sustentar el recurso fustigan el fallo por cuanto que, en primer lugar, los frutos correspondientes al inmueble del Barrio Toberín deben ser reconocidos tal como lo señalaron los peritos, vale decir, sin el descuento del 40% practicado por la Juez, y en segundo lugar, se obligue al demandado a restituir este inmueble “… en el estado en que le fuera entregado y si a bien lo tiene que retire del inmueble las mejoras por él supuestamente levantadas …..”. El demandado a su vez, dentro del término para sustentar el recurso atacó el fallo por cuanto que, de un lado, la condena en costas no procede en virtud de que la Juez declaró la nulidad de la promesa oficiosamente, y de otro, se impone la absolución del demandado con respecto de la condena por frutos, pues en su decir las mejoras levantadas en el lote las hizo con sus propios recursos. Así las cosas, como quiera que el recurso de apelación

absolución del demandado con respecto de la condena por frutos, pues en su decir las mejoras levantadas en el lote las hizo con sus propios recursos. Así las cosas, como quiera que el recurso de apelación obedece al criterio dispositivo, según el cual corresponde al recurrente señalar los puntos que lo separan del fallo y al Ad quem moverse en el terreno fijado por la censura, a los temas arriba enunciados el Tribunal contrae su actuación.

4. El caso concreto. 4.1. En el asunto sub judice las partes enfrentadas al unísono atacan el fallo en cuanto tiene que ver con la condena impuesta al demandado por concepto de frutos, cuyo monto el Juzgado fijó en la suma de $15.641.309,00, cada una desde su propia visión y tal como se advierte enseguida: Las demandantes porque la restitución de frutos en tratándose de una declaración de nulidad, cuyo efecto conlleva a restituir a las partes al estado en que se hallarían si el contrato no hubiese existido, y paralelamente, porque la cuantía señalada por los peritos no puede ser menguada so pretexto que las mejoras implantadas en el lote las sufragó el demandado.Expediente 19955109 01 8

El demandado por su parte porque esa cuantía debe reducirse a ceros con fundamento en el mismo argumento, huelga decir, que no está obligado a pagar frutos cuando estos son producidos debido a las mejoras por él implantadas. En el campo de las restituciones mutuas, la ley obliga al Juez

a pronunciarse sobre las mismas aún de oficio, de manera que en tratándose de la nulidad, sea absoluta o relativa, las partes tienen “…. derecho para ser restituidas al mismo estado en que se hallarían si no hubiese existido el acto o contrato nulo…” (art. 1746 del C. C.). Así, las restituciones mutuas que hayan de hacerse los contratantes comprenden los conceptos de deterioros sufridos por la cosa, los intereses, frutos y las mejoras en sus distintas modalidades, de manera que en el propósito de establecerlas han de tenerse en cuenta los casos fortuitos y la posesión de buena o mala fe de las partes, todo de conformidad con las reglas generales. Siendo que la remisión a las normas generales alude a las prestaciones mutuas de la acción reivindicatoria, en torno a la restitución de frutos en caso de nulidad, al armonizar los artículos 1746 y 964 Ib. se tiene que la buena o mala fe de las partes incide para determinar la clase de frutos, sin que de ninguna manera estos conceptos influyan en las restricciones de tipo temporal previstas en la última norma, porque en este sentido “…. se desconocería el efecto general propio de toda declaración de nulidad, imposibilitando, en materia de restitución de frutos, el regreso de las cosas al estado en que se hallarían si no hubiese existido el acto o contrato nulo …” (C.S.J. Sent. 15 de jun./95 exp. 4398). De acuerdo con estas nociones, erró la Juez A quo al tasar los

frutos a partir de la presentación de la demanda y la contestación en relación con las demandantes y el demandado, respectivamente, empero, como quiera que éste a través de la impugnación no tocó dicho yerro, el fallo resulta inmodificable por este aspecto y en relación con aquellas, en el entendido que inmerso el recurso de apelación dentro delExpediente 19955109 01 9 principio dispositivo no constituye a la sazón tema de revisión. 4.2. Entonces, en cuanto a la temporalidad de la condena impuesta al demandado por concepto de frutos, materia del recurso dado que las apelantes solicitaron la corrección del error, habida cuenta que el efecto de la declaración de nulidad conduce a volver las cosas como si no hubiese existido el contrato invalidado, de acuerdo con lo pactado en la promesa de compraventa las demandadas entregaron el lote el 28 de enero de 1995, de manera que esos frutos deben liquidarse a partir de esta fecha y no desde la presentación de la demanda, pues esta es la fórmula que se aviene con el mandato del artículo 1746 del C. C. 4.3. Ahora, en lo concerniente a la parte que adeuda el demandado por concepto de frutos, señalada por el Juzgado en la suma de $15.641.309,00, las demandantes alegan, se recuerda, que no puede descontarse de su totalidad el 40%, y por su lado, el demandado aduce que deben rebajarse en razón de que las mejoras fueron levantadas a sus expensas y estas son las que generan tales frutos. En este sentido, para elucidar la controversia así planteada, precisa analizar el dictamen rendido por los peritos Sandra Patricia González y Jorge Enrique Ramírez, la primera reemplazada con posterioridad por Winston Lara Pineda (fls.

son las que generan tales frutos. En este sentido, para elucidar la controversia así planteada, precisa analizar el dictamen rendido por los peritos Sandra Patricia González y Jorge Enrique Ramírez, la primera reemplazada con posterioridad por Winston Lara Pineda (fls. 104-112, 297-299 y 400-403 Ib.), de cuyo estudio se desprenden las siguientes conclusiones: De un lado, los peritos establecieron dos valores para el metro cuadrado, el primero con respecto del terreno sin consideración de la construcción levantada por el demandado por la suma de $250.000,00 (fl. 108 Ib.), y el segundo, incluyendo el tipo de construcción por la suma de $280.000,00 (fl. 109 Ib.). De otro lado, los peritos para determinar el valor de los frutos civiles, en este caso el precio del arrendamiento, tomaron como punto de partida el valor comercial del inmueble,Expediente 19955109 01 10 adoptando como tal, de manera exclusiva, el precio del terreno sin la construcción (fl. 407 Ib.). Entonces, poniendo en relación estas dos conclusiones no habría manera de decir que el valor de los frutos determinado por los peritos, teniendo en cuenta que la construcción fue levantada a expensas del demandado, debe reducirse al 40%, pues se insiste, los peritos no tuvieron en cuenta en su trabajo el valor del inmueble junto con las mejoras, sino por el contrario, el precio del terreno solamente, siendo este el valor adoptado por aquellos para avaluar los cánones de arrendamiento reconocidos como frutos (fl. 407 Ib.).

En estas condiciones, con la advertencia que las objeciones a los peritajes se negaron en la sentencia impugnada y que a la sazón constituye punto pacífico dado que esta decisión no fue materia de censura, el valor de los frutos que el demandado adeuda es equivalente al determinado por estos peritos, pero con la advertencia que se liquidarán a partir de la fecha de entrega del lote, eso es el 28 de enero de 1995. 4.3. Con respecto de las mejoras, como quiera que las recurrentes insisten en que la construcción levantada por el demandado no es útil, y por demás, no es equitativo que haya demolido las existentes en el momento de la entrega y ahora pretenda reclamar las suyas, la Sala sobre el particular es de la siguiente opinión: Los peritos, tras advertir que el metro cuadrado de la construcción allí levantada tiene un valor de $280.000,00, al cuantificar el valor de la construcción le asignan la suma de $21.000.000,00 (fl. 109 Ib.), así que relacionadas estas mejoras con la edificación de una casa en un área de 78.3 M2, la cual consta de tres alcobas, una cocina y un baño, no hay forma de desconocer su valor, pues en este sentido no pude pasarse de soslayo que el lote, ubicado en un sector residencial, tiene como finalidad económica la construcción de vivienda y eso fue lo implantado en el aludido inmueble. Con todo, cabe añadir al anterior argumento que, en el empeño de responder el ataque de última hora que toca con laExpediente 19955109 01 11

afirmación consistente en que el demandado no levantó ninguna mejora, tal aseveración se encuentra huérfana de prueba, y por el contrario, siendo evidente que conforme a la promesa las demandantes prometieron en venta exclusivamente un lote, y a este inmueble refiere la entrega (fls. 2-3 Ib.), desde esta nueva visualidad se impone el reconocimiento de las mejoras por la cuantía determinada por los peritos. 4.4. Ahora bien: Con respecto de los ataques del demandado contra el fallo, el primero relacionado, se recuerda, con la petición para que no se le condene en costas de primera instancia, la Sala teniendo en cuenta que el Juzgado no abordó la acción propuesta por las demandantes como principal, ni menos aún la formulada como subsidiaria, en esta condiciones no existe vencedor ni vencido en este caso, motivo por el cual le asiste razón al apelante cuando pide que se le exonere de costas. 4.5. Ahora, en relación con el segundo ataque, consistente en que se reduzca a cero el monto de los frutos percibidos por el demandado con respecto del lote que recibió, cargo que por estar correlacionado con el reclamo de las accionantes sobre el mismo tema desde el ángulo de su propio interés, en criterio de la Sala este punto ya fue objeto de definición, razón por la cual se halla relevada de hacer cualquier comentario adicional.

5. Puestas así las cosas la sentencia apelada se confirmara en lo fundamental, pero en aras de materializar los temas de la censura que la Sala acoge, se modificara en lo pertinente

En mérito de lo expuesto, el Tribunal Superior de Bogotá D.C. en Sala Civil de Decisión, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, RESUELVE:Expediente 19955109 01 12 Primero. Confirmar los numerales primero, segundo, tercero, cuarto, quinto, sexto, séptimo, octavo, noveno, décimo, undécimo, duodécimo, decimocuarto, decimoquinto y decimosexto de la parte resolutiva sentencia de 27 de febrero de 2002, proferida por el Juzgado 16 Civil del Circuito de Bogotá dentro de este proceso. Segundo. Modificar el numeral decimotercero de la parte resolutiva de la sentencia en alusión, en el sentido de reconocer como frutos civiles a cargo del demandado y a favor de las demandantes la suma de $42.051.397,00, correspondientes al período comprendido entre el 28 de enero de 1995 hasta el 31 de enero de 2002. Tercero. Revocar el numeral décimo séptimo de la parte resolutiva de dicha sentencia. Cuarto. Costas en esta instancia en un 20% a cargo del demandado. NOTIFIQUESE Fallo discutido y aprobado en Sala Civil del Decisión según Acta No. 35 de 13 de septiembre de 2004.

JOSE ELIO FONSECA MELO

Magistrado ALVARO FERNANDO GARCIA RESTREPO Magistrado.Expediente 19955109 01 13

JOSE ALFONSO ISAZA DAVILA

Magistrado.