TSDJ BOG SC - 110013103017201300107 01-(12-09-2014)

Sentencia Descriptor/ Restrictor/ Tesis: EJECUTIVO POR CÁNONES DE ARRENDAMIENTO/ Términos para interponer defensa.

Fuente Formal: Artículo 509 del C.P.C.

TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ

SALA CIVIL DE DECISIÓN

Bogotá D. C., doce (12) de septiembre de dos mil catorce (2014) MAGISTRADA PONENTE : ANA LUCÍA PULGARÍN DELGADO RADICACIÓN : 110013103017201300107 01

RAD. INTERNA 4514

DEMANDANTE : OLGA LUCÍA RIVAS DE ZAPATA Y

OTRA

DEMANDADO : REXCO TOOLS S.A.

CLASE DE PROCESO : EJECUTIVO SINGULAR

MOTIVO DE ALZADA : APELACIÓN SENTENCIA

FECHA DE DISCUSIÓN Y

APROBACIÓN PROYECTO : 12 DE AGOSTO DE 2014

ASUNTO Resuelve el Tribunal el recurso de apelación interpuesto por las partes contra la sentencia de primer grado, proferida el 19 de febrero de 2014 por el Juzgado Diecisiete Civil del Circuito de Bogotá, dentro del presente asunto.

ANTECEDENTES

1. Olga Lucía Rivas de Zapata y Liliana Patricia Zapata Rivas demandaron a la sociedad Rexco Tools S.A., pretendiendo el recaudo ejecutivo de $36’000.000, correspondiente a los cánones de arrendamiento adeudados desde el 1º de septiembre de 2012 hasta el 15 de octubre de esa misma

anualidad, al igual que $72’000.000 por la cláusula penal pactada en el contrato de arrendamiento, junto con los intereses moratorios sobre esas sumas, liquidados desde que se hizo exigible cada2 obligación, hasta cuando se verifique su pago, a la tasa máxima autorizada por la ley. Como fundamento fáctico de lo pretendido adujeron las demandantes que el 30 de julio de 2007 suscribieron con la demandada un contrato de arrendamiento sobre el local comercial ubicado en la carrera 32 A No. 29 – 58 de esta ciudad, con fecha de inicio el 15 de julio de 2007. Que la sociedad Rexco Tools S.A., mediante comunicación de 20 de marzo de 2012 solicitó renovar el contrato por el término de un año, por lo que se pactó un canon de arrendamiento de $24’000.000. Agregaron que pese haberse negociado el nuevo canon mensual, la demandada, el 14 de junio de 2012, dio por terminado el contrato de arrendamiento, que finalizaba el 15 de julio de 2012, y manifestó que realizaría la entrega del inmueble el 15 de octubre de esa anualidad, prórroga que fue aceptada sin que se hubiere realizado el pago de los cánones correspondientes.

2. Mediante auto de 2 de mayo de 2013 se libró mandamiento ejecutivo por las sumas pretendidas, excepto por los intereses moratorios respecto de la sanción contenida en la cláusula novena del contrato de arrendamiento báculo de la ejecución, proveído que además se ordenó enterar a la parte

pasiva. La demandada, una vez notificada de la acción iniciada en su contra formuló las excepciones que denominó: “cobro de lo no debido”, “transacción” y “falta de los requisitos del título ejecutivo”.3 Fundamentó la primera de las defensas en que el contrato de arrendamiento suscrito con las demandantes se dio por terminado desde el 14 de julio de 2012, por lo que no se encuentra en la obligación de cancelar los cánones de arrendamiento causados durante el periodo en el que Rexco Tools Ltda. dejó de ocupar el inmueble arrendado. La segunda excepción la sustentó en que, en su criterio, se celebró un contrato de transacción para la restitución del referido local comercial, en el que se estipuló que dentro del plazo de los tres meses siguientes a la terminación del arrendamiento se podía realizar dicha entrega. Refirió igualmente que de resultar insatisfecha alguna obligación, era el proceso declarativo el propicio para determinar el incumplimiento a ese deber contractual y no la via compulsiva iniciada por la parte actora. Por último, cuestionó los requisitos del título ejecutivo para lo que reiteró que el contrato ajustado con las demandantes no fue prorrogado pues su vigencia finalizó el 14 de julio de 2012 y quedó liquidado el 12 de septiembre de 2012 con la entrega del inmueble, como consta en el acta aportada al expediente. Precluido el término probatorio la instancia fue clausurada con sentencia que acogió parcialmente la excepción de “cobro de lo no debido” propuesta por el extremo pasivo. LA SENTENCIA DE PRIMER GRADO El juez de primer grado refirió que los requisitos formales del título ejecutivo ya habían sido objeto de análisis al resolver el recurso de reposición impetrado contra el mandamiento4

“cobro de lo no debido” propuesta por el extremo pasivo. LA SENTENCIA DE PRIMER GRADO El juez de primer grado refirió que los requisitos formales del título ejecutivo ya habían sido objeto de análisis al resolver el recurso de reposición impetrado contra el mandamiento4 de pago; igualmente consideró que en el asunto bajo estudio no se configuraron los elementos de un contrato de transacción. Sostuvo que como el inmueble fue entregado el 12 de septiembre de 2012, la renta correspondiente al periodo comprendido entre el 13 de septiembre y el 15 de octubre de 2012 no se adeudaba, pues durante este tiempo no se ocupó el local, por lo que modificó la orden de apremio para ordenar seguir la ejecución únicamente por la suma de $9600.000, correspondiente al canon de arrendamiento que estimó adeudado hasta el día de la entrega, con sus respectivos intereses moratorios, al igual que por la sanción de $72’000.000 solicitada en la demanda. Inconforme con dicha decisión apelaron ambas partes, recursos que, debidamente aparejados, se apresta el Tribunal a resolver.

LA IMPUGNACIÓN

De Olga Lucía Rivas de Zapata y Liliana Patricia Zapata Rivas Comienza advirtiendo que el juzgador de primera instancia dejó de resolver su solicitud de tener por extemporáneas las excepciones formuladas por la parte ejecutada, por cuanto no las presentó en el término establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. Aduce, igualmente, que el fallador de primer grado no valoró íntegramente las pruebas recaudadas en el juicio,

pues el hecho de haberse recibido el inmueble no significa que los demandados dejaron de adeudar los cánones cuyo cobro se persigue, toda vez que, como se demostró con las documentales5 adosadas al expediente, el contrato fundamento de la ejecución se renovó por el término de tres meses sin que haya sido cumplido por la sociedad convocada. Por tanto, solicita revocar el fallo opugnado y, en su lugar, desestimar las excepciones presentadas por la pasiva y ordenar seguir adelante con la ejecución, de conformidad con el mandamiento de pago librado. De Rexco Tools S.A. Esgrime la demandada que la defensa de ausencia de los requisitos del título ejecutivo, propuesta como excepción de mérito, no podía ser rechazada con el mismo fundamento que se planteó al resolver el recurso de reposición contra el auto coercitivo, pues en esa oportunidad se rehusó su análisis por cuanto no se habían evacuado las pruebas solicitadas, las cuales fueron posteriormente practicadas en el proceso. Argumenta que no se pactó un nuevo canon por el valor de $24’000.000, exigencia que por el contrario implicó la solicitud de terminación del contrato de arrendamiento, la que se encuentra probada, al igual que se demostró el cumplimiento de la totalidad de las obligaciones a la fecha en que la convención se terminó, por lo que no puede existir obligación de carácter ejecutivo que emane de este contrato. Precisa que el hecho de solicitar un plazo adicional para realizar la entrega del inmueble arrendado, una vez

concluida la vigencia del contrato de arrendamiento, término que fue avalado por las demandantes para la adecuación del local con el fin de realizar su restitución, constituye una transacción, que proponer su incumplimiento requiere el inicio de un proceso en6 donde se declare esa inobservancia contractual, más no es viable pretender su cobro por la vía ejecutiva. Concluye señalando que el juzgador de primer grado no expresó las razones de la condena relativa a la sanción por $72’000.000, materia de las pretensiones, a lo que agrega que dicha obligación se encuentra sustentada en el incumplimiento de un contrato que se encontraba terminado para la fecha en que se entregó el inmueble.

CONSIDERACIONES

1. Lo primero que advierte el Tribunal es que, contrario a lo manifestado por la parte actora, en el asunto bajo estudio no se presentó la alegada extemporaneidad frente a las defensas propuestas por la sociedad ejecutada.

Es cierto que el artículo 509 del C. de P. C. establece que “dentro de los diez (10) días siguientes a la notificación del mandamiento ejecutivo, el demandado podrá proponer excepciones de mérito, expresando los hechos en que se funden”, al igual que “los hechos que configuren excepciones previas deberán alegarse mediante reposición contra el mandamiento de pago”, razón por la cual, de impugnarse dicho proveído, el referido término a voces del artículo 120 adjetivo se contabilizará desde el día siguiente a la notificación del auto que

resuelva el respectivo recurso. Pero también lo es que dicha normatividad no impide al ejecutado presentar su defensa, una vez notificado del mandamiento de pago, en cualquier oportunidad, antes del vencimiento del término de diez días que consagra el mencionado artículo 509 del estatuto de procedimiento civil, por lo que aquí si7 bien dicho término no había iniciado su cómputo, la codificación procedimental patria no proscribe expresamente la pretemporaneidad, por lo que de acogerse la postura de las accionantes se privilegiaría un excesivo ritualismo en desconocimiento del principio constitucional de prevalencia del derecho sustancial sobre las formas (C. Pol., art. 228), sin que los fallos relacionados por la parte demandante puedan ser considerados similares al presente asunto, porque en ellos, lo que precisamente se decidió fue que el cómputo del término para excepcionar comienza desde la notificación de la providencia que desata la reposición formulada frente al mandamiento de pago, en favor del deudor y no en su contra. Si ello es así, como el auto que resolvió el recurso de reposición impetrado contra la orden de pago se notificó por estado el 23 de septiembre de 2013 (fl. 76, cdno. 1), el lapso para proponer excepciones finalizó el 7 de octubre siguiente, y teniendo en cuenta que el escrito de excepciones se presentó con anterioridad a esta última fecha (fl. 67 a 74, ib.), carece de sustento la extemporaneidad alegada por el extremo ejecutante.

2. Ahora bien, descendiendo al fondo del asunto que se pone a consideración de la Sala, se advierte que el sustento del cobro coercitivo iniciado por las señoras Olga Lucía Rivas de Zapata y Liliana Patricia Zapata Rivas contra la sociedad Rexco Tools S.A., lo constituye un contrato de arrendamiento

suscrito entre las partes sobre el inmueble ubicado en la carrera 32ª No. 29 – 58 de esta ciudad, que se pactó por el término de cinco años prorrogables, a partir del 15 de julio de 2007. En dicha convención se estipuló, en la cláusula décima, relativa a los preavisos para la entrega del inmueble, que estos debían realizarse “por parte del arrendatario, no menos de un8 (1) mes antes del vencimiento del término principal, o de cualquiera de las prórrogas mensuales tácitas” (fl. 5, cdno. 1). También es claro, pues las partes no lo discuten, el contenido de las comunicaciones remitidas ad portas de ese vencimiento, misivas en las que la sociedad convocada informó a las demandantes su deseo de hacer la entrega del inmueble, para lo que solicitó un término de tres meses (fl. 33, cdno. 1), y en las que las demandantes aceptaron dicho plazo para efectuar la restitución e informaron que durante ese tiempo enviarían la correspondiente factura por un nuevo canon de arrendamiento (fl. 14, ib.). El debate se centra en realidad en los alcances de esa ulterior negociación, toda vez que para las accionantes la convención fue objeto de renovación, mientras que para la demandada el contrato de arrendamiento finalizó luego del término inicial, debido al preaviso de entrega remitido el 14 de junio de 2012. Pues bien, de analizar las pruebas documentales

convención fue objeto de renovación, mientras que para la demandada el contrato de arrendamiento finalizó luego del término inicial, debido al preaviso de entrega remitido el 14 de junio de 2012. Pues bien, de analizar las pruebas documentales aportadas al expediente se observa que las partes convinieron en realizar la entrega del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, y en consecuencia recibirlo, el día 15 de octubre de 2012, plazo durante el cual, por supuesto, se causarían los cánones pactados en el referido convenio. En efecto, mediante comunicado de 14 de junio de 2012, Rexco Tools S.A. informó a las demandantes su intención de hacer entrega del inmueble arrendado, para lo que solicitó “un tiempo prudente para realizar nuestro traslado y poder entregar el bien en las mejores condiciones”, al igual que manifestó: “creemos que necesitaríamos un tiempo de 3 meses adicionales, es decir que9 haríamos la entrega del inmueble el día 15 de octubre de 2012” (se resalta; fl. 33, cdno. 1). Por su parte las demandantes acusaron de recibida dicha misiva y precisaron: “ aceptamos el tiempo solicitado por ustedes para la entrega del inmueble el próximo 15 de octubre , durante este tiempo (3) tres meses enviaremos la respectiva factura por el nuevo canon de arrendamiento” (se destaca; fl. 14, cdno. 1). De lo anterior no puede más que colegirse que la intención de las partes no fue renovar el contrato como lo aduce la demandante, sino que con la antelación prevista en la cláusula

décima, antes citada, la arrendataria informó que haría entrega del bien, solo que pidió un plazo para ello, el que fue aceptado por las arrendadoras, tal como se establece de las comunicaciones en cita, allegadas por la propia parte demandante, atribuyéndole un alcance sustancialmente diferente. De otra forma no se explicaría la razón por la que las mismas demandantes, mediante la misiva de 19 de junio de 2012, hubieran requerido a la arrendataria con el fin de que permitiera el ingreso de una agente inmobiliaria al local arrendado, para que adelantara las labores de presentación del predio, “ubique en un sitio estratégico la publicidad [y] atender a […] los potenciales clientes y así enseñar el inmueble” (fl. 14, ib.). Tampoco logra avizorar el Tribunal, contrario a lo que manifestó con insistencia la parte actora, que por el plazo que se solicitó y aceptó otorgar para la entrega del inmueble, se hubiere pactado un canon de arrendamiento correspondiente a $24’000.000, ninguna prueba más que el dicho de las demandantes sustenta tal afirmación, pues lo único que se aportó al respecto fueron ciertas facturas expedidas por las mismas ejecutantes, que10 no corresponden a los cánones ahora cobrados y de las que tampoco se puede deducir ni siquiera que fueron canceladas y con ello demostrar que ese era en realidad el precio ajustado como canon del arrendamiento.

Desde ese punto de vista, no queda duda que el contrato no se prorrogó, pues de un lado no operó el silencio de la

arrendataria previsto en la cláusula segunda de aquel, cuando por el contrario, se reitera, manifestó, con la antelación acordada para ello que al vencimiento del término contractual entregaría el inmueble, ocasión en la que previó requerir un plazo para desocuparlo, en cuyo otorgamiento manifestaron su aceptación las arrendadoras, sin que, de otra parte, tal acuerdo para la fecha de entrega del inmueble, hubiera constituido una renovación de aquel, con la que se haya ajustado un nuevo canon de arrendamiento, o como erróneamente lo consideró la demandada, una transacción, puesto que no se buscó finiquitar un litigio pendiente o evitar uno eventual como lo manda el artículo 2469 de la codificación civil, sino que simplemente, se itera, se convino un plazo para la entrega del bien arrendado en el marco del cont rato celebrado entre las partes, circunstancia que, por demás, impide el cobro de la sanción estipulada en la convención, habida cuenta que la arrendataria, en uso del derecho que se le otorgó en la cláusula décima, dio el preaviso requerido para la finalización del v ínculo contractual, sin que, en consecuencia, pueda predicarse que la referida entrega hubiera ocurrido antes del vencimiento del contrato, como se previó por las partes, para que proceda la sanción pretendida por las demandantes, según se lee en la cláusula novena de aquél. Así las cosas, resulta procedente únicamente continuar con la ejecución, como lo decidió el juzgado de primer

grado, por lo cánones adeudados, hasta la fecha en la que pactó se realizaría la entrega del inmueble, esto es, hasta el 15 de octubre de 2012, sin lugar al pago de la sanción establecida en la cláusula11 novena del contrato, razón por la que se modificará el fallo impugnado en dicho aspecto.

3. Por último, en cuanto al reparo formulado por la sociedad convocada relativo a los requisitos del título ejecutivo fundamento de este proceso, ha de memorarse que el inciso 2º del artículo 497 del Código de Procedimiento Civil establece que: “los requisitos formales del título ejecutivo solo podrán discutirse mediante recurso de reposición contra el mandamiento de pago. Con posterioridad, no se admitirá ninguna controversia sobre los requisitos del título , sin perjuicio del control oficioso de legalidad”, fundamento suficiente para desestimar dicho cuestionamiento.

Sin embargo, advierte el Tribunal que, al realizar ese control oficioso de legalidad, en el documento que sirvió de báculo para iniciar esta vía de pago compulsiva se estipuló que “a partir del año 2009 hasta aquel en que se venza el término de este contrato, el valor de la mensualidad a pagar como canon de arrendamiento, será de QUINCE MILLONES DE PESOS ($15’000.000,oo M/Cte.) más el aumento del IPC determinado por el Gobierno Nacional para el respectivo año”, sin que ninguna de las probanzas aportadas al juicio, como se dejó por sentado, permita evidenciar que dicho canon fue modificado por las partes, menos en

un valor de $24’000.000. Así las cosas, se impone también modificar el fallo impugnado, para precisar el monto por el que se debe seguir la ejecución, para lo cual se tomará el valor de $15’000,000 aumentado en el respectivo Índice de Precios al Consumidor del año respectivamente anterior a cada periodo a actualizar, conforme la siguiente tabla:12

AÑO IPC A APLICAR VALOR CANON 2009 7,76% $16’150.500,00 2010 2.,00% $16’473.510,00 2011 3,17% $16’995.720,28 2012 3,73% $17’629.660,65

En ese orden, el valor del canon de arrendamiento para el periodo 2012, según se lee de la cláusula décimo tercera del contrato adosado con la demanda, equivaldría a la suma de $17’629.660,65, y como se adeuda la mensualidad de septiembre y los correspondientes días del mes de octubre –quince, hasta que se pactó la entrega-, el monto por el que se ordenará seguir con la ejecución por este concepto corresponde a $26’444.490,975.

4. Conforme a todo lo expuesto, se confirmará el fallo impugnado con la mencionada modificación del numeral segundo, para limitar, en la forma en que se indicó, el valor por el que se seguirá la ejecución adelantada contra la sociedad Rexco

Tools S.A. Debido al alcance de la presente decisión, en la que únicamente prospera, de manera parcial, el recurso de la

demandada, el Tribunal se abstendrá de condenar en costas en esta instancia. DECISIÓN En mérito de lo expuesto el Tribunal superior del Distrito Judicial de Bogotá, D. C., en Sala de Decisión Civil,13 administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, RESUELVE: PRIMERO: MODIFICAR el numeral segundo del fallo apelado, para ordenar seguir adelante la ejecución únicamente por la suma de $26’444.490,975, por concepto de los cánones de arrendamiento generados por el mes de septiembre y entre el 1 al 15 de octubre de 2012, junto con sus respectivos intereses comerciales moratorios, liquidados a partir del momento en que se hizo exigible cada obligación.

SEGUNDO: CONFIRMAR en todo lo demás la sentencia de fecha y procedencia prenotadas, de conformidad con lo aquí expuesto.

TERCERO: Sin condena en costas en esta instancia.

CUARTO: En oportunidad, devuélvase el expediente al Juzgado de origen.

NOTIFÍQUESE, Los magistrados

ANA LUCÍA PULGARÍN DELGADO

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NUBIA ESPERANZA SABOGAL VARÓN 110013103017201300107 0114

LUIS ROBERTO SUÁREZ GONZÁLEZ

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