TSDJ BOG SC - 11001310302319985334 01-(12-04-2004)

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TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTA

SALA CIVIL

Bogotá, D. C., doce de abril de dos mil cuatro.

MAGISTRADA PONENTE : ANA LUCÍA PULGARÍN DELGADO.

RADICACIÓN : No. 11001310302319985334 01.

RAD. INTERNA 1651.

PROCEDENCIA : JUZGADO 23 CIVIL DEL CIRCUITO

DE BOGOTA, D.C.

DEMANDANTE : STEFAN GHEORGHE CIUNGAN.

DEMANDADO : INVERPLANES LTDA.

CLASE DE PROCESO : ORDINARIO.

MOTIVO DE ALZADA : APELACION SENTENCIA.

FECHA DISCUSIÓN Y APROBACIÓN PROYECTO : 17-Marzo-2004.

ASUNTO Resuelve el Tribunal el recurso de APELACIÓN interpuesto contra la sentencia de fecha 20 de febrero de 2003, proferida por el Juzgado 23 Civil del Circuito de la ciudad, dentro del proceso de la referencia.

ANTECEDENTES

Por intermedio de apoderado judicial, el señor STEFAN GHEORGHE CIUNGAN, presentó demanda ordinaria en contra de la sociedad INVERPLANES LTDA, para que previos los trámites legales se hicieran las siguientes declaraciones: 1º. Que se declare nulo, el contrato de compraventa celebrado entre la SOCIEDAD INVERPLANES LTDA, como vendedora, y STEFAN GHEORGHE CIUNGAN, como comprador, contenido en la Escritura Pública No. 1719 del 25 de agosto de 1997 de la Notaría 24 de Bogotá, respecto de2

los bienes inmuebles distinguidos con los folios de matrícula inmobiliaria Nos. 50C-1433492, 50C-1433452 y 50C-1433462 de la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Bogotá, correspondientes al apartamento 203, garaje 12 y depósito 6, del edificio situado en la calle 466/74 de Bogotá, cuyos linderos aparecen consignados en la demanda. 2º. Subsidiariamente, que se rescinda el contrato de compraventa, o se rebaje proporcionalmente el precio por los vicios ocultos de la cosa vendida. 3º. Como consecuencia de cualesquiera de las anteriores pretensiones, ordenar la restitución a favor de la Asociación de Copropietarios del Edifico La Salle, la zona común terraza adyacente al apartamento 203 objeto del contrato, enajenada ilegalmente como zona privada, y los dineros indexados entregados como precio, dentro de los seis días a la ejecutoria de la sentencia. 4°. Como consecuencia se condene a la sociedad demandada a pagar al demandante los frutos civiles, naturales y demás recibidos por el demandado y dejados de percibir por esta si los hubiera explotado y poseído con mediana inteligencia y cuidado desde la fecha en que entró en posesión de los mismos y hasta la fecha en que se efectúe la devolución; frutos que serían avaluados por peritos dentro del curso del proceso. 5º. se condene en costas a la parte demandada

Fundamentó las peticiones, en síntesis, en los siguientes hechos: Que la SOCIEDAD INVERPLANES LTDA., en desarrollo de su objeto social, obtuvo licencia de construcción del edificio “EL PORTAL DE LA SALLE” distinguido con los Nos. 4-66 y 4-74 de la Calle 61, que consta de 7 pisos y semisótano, que conforman 24 apartamentos y 24 garajes, 25 depósitos y 8 cupos de parqueo para visitantes dentro de un lote de 460.75 Mts2; que dicho edificio está sometido al régimen de propiedad horizontal; que en el año de 1997, el demandante recibió de la demandada copia de un plan de ventas que identificaba los inmuebles construidos, junto con áreas, precio y forma de pago; que el constructor le expresó al demandante que conforme la oferta de venta entregada, el apartamento 203, en el cual se interesó, tenía un área en planos de 100 Mts2., construidos 93.52 M2., el garaje 10.67 M2. y el depósito 0.75M2, y que por ser el apartamento de mayor extensión, los inmuebles en conjunto tenían el más alto precio equivalente a $88’000.000; que además por este precio gozaría de todos los privilegios derivados de los bienes comunales contenido en el reglamento de propiedad horizontal cuya copia de escritura le enseñó en esa oportunidad, y que para separarlos, de3 acuerdo con el plan entregado, debía abonar $1’0000.0000 a la firma de la

promesa de compraventa, la suma de $8’300.000; a la firma de la escritura $8’300.000 y el saldo equivalente a $70’400.000 a través de un crédito hipotecario que debía impetrar ante la Corporación CONAVI; que convenidos en la cosa y en el precio, el 16 de julio de 1996 las partes suscribieron promesa de compraventa por la cual se prometía vender por el régimen de propiedad horizontal el derecho de dominio y la posesión que el promitente vendedor tenía sobre los bienes, apreciando el promitente comprador que en dicha promesa, el área del apartamento no coincidía con lo pactado, ni la oferta de venta por cuanto en la promesa registró el vendedor 63.28M2, cuando lo negociado eran 93.52M2, según el régimen de copropiedad, o 100M2 sobre planos y el demandado aprovechando que el comprador es de nacionalidad rumana y no entiende la normatividad colombiana, le indicó que los otros 30.24M2 que hacían falta estaban compensados en el uso exclusivo que le permitía sobre la terraza adyacente por cuanto el metro cuadrado de construcción se estimaba en $94.975,19, es decir, por el área del apartamento más el depósito y el garaje $59’544.910, y por el de la terraza $28’455.089, para un total de $88’000.000, y que le correspondía un coeficiente de propiedad, así: apartamento 203: 3.32%; Garaje No. 12: 0.52%

y por el depósito No. 6: 0.04%; que en la cláusula cuarta contractual se estipuló que la sociedad demandada tenía el dominio, pleno y la posesión tranquila sobre los bienes objeto de la negociación y que los entregaría libre de gravámenes, entre estos los de uso y habitación, salvo las limitaciones o gravámenes derivados del régimen de propiedad horizontal a que se encuentra sometido el inmueble, y la hipoteca en mayor extensión a favor de Conavi y que en todo se obligaba a salir al saneamiento conforme a la ley; que en la cláusula sexta se reiteró el precio de $88’000.000 por los tres inmuebles, pactándose que en caso de mora o incumplimiento se haría efectiva la promesa, sin perjuicio del ejercicio de los derechos y acciones consagrados a favor de la parte cumplida, amén de intereses a la tasa máxima vigente conforme a la ley. Que se pactó que la entrega real y material del inmueble se ejecutaría el 30 de julio de 1997 y que el promitente vendedor se obligaba a entregar a paz y salvo los bienes por concepto de gravámenes y otros; que en la cláusula décima segunda se pactó que en el evento de incumplimiento de cualquiera de las obligaciones contractuales se causaría a favor del otro, una suma igual a la entregada como arras, sin necesidad de requerimiento público o privado a título de indemnización de perjuicios, es decir, la suma de $9’300.000 como se expresó en la cláusula octava; que en la cláusula décimo cuarta las partes

manifestaron conocer los planos de las unidades privadas y comunes del edificio y las especificaciones de construcción las cuales se obligarían a respetar, así como el reglamento de propiedad horizontal, obligándose en la cláusula siguiente a asumir en partes iguales los gastos de escrituración; que el comprador con base en la promesa de compraventa obtuvo crédito que le fue aprobado por CONAVI, por un valor de $70’400.000 y el saldo del precio del inmueble lo pago con recursos propios, según relación que señala; que contrario a lo pactado en la promesa, la escritura de venta se suscribió hasta el 25 de agosto de 1997, y el vendedor le exigió la entrega de $1’889.509 para gastos notariales y como4 quiera que del precio se adeudaba un saldo de $2’650.000 respaldado en un título valor exigible el 10 de octubre de 1997, el demandante se abstuvo de cancelarlo en espera que el demandado le hiciera cuentas de los gastos notariales y pagar la diferencia debida; que el día de la suscripción de la escritura el demandante apreció nuevamente que las áreas de los bienes inmuebles adquiridos, apartamento y garaje, eran menores de los señalados en el plan de venta y promesa de contrato, reclamándole al vendedor quien le expresó que los 30:24M2 faltantes del apartamento era los relativos a la terraza adyacente que hacía parte integral del inmueble y para su uso exclusivo conforme lo habían anotado en los documentos que legalizaron la negociación y que ello no implicaría afectación o gravamen hacia el futuro,

por cuanto su facultad de constructor le facultaba transferirla como zona privada así el reglamento de copropiedad dijera lo contrario, y en cuanto a los 0.77 que faltaban al garaje, el le corregiría su área, linderos y entrega material de lo faltante dentro de los ocho días siguientes por cuanto se negociaba con una empresa seria y pudiente; que ese mismo día la empresa demandada procedió a hacerle entrega material de los inmuebles, y como consta en el acta no le fue entregada el área de terraza exclusiva con un área de 30.24 M2.contenida en la escritura, ni el área completa del parqueadero 12; así mismo el comprador estableció que los ocho parqueaderos comunes para visitantes no existían porque el vendedor en un acto doloso los había vendido a pesar de ser comunales; al igual que el shut de basuras era y es insalubre y por ende inutilizable, el depósito de agua potable se encuentra construido sobre la calle lo que lo hace contaminante por el medio ambiente exterior, los ductos de acueducto y alcantarillado son aéreos y no subterráneos como los demandan las normas arquitectónicas, la puerta de entrada al apartamento que se negoció en madera es en material tablex o madeflex afectando la seguridad del mismo y el espacio de parqueo es mínimo por cuanto el vendedor contabilizó como área privada las áreas comunales de columnas lo que reduce su tamaño y hace difícil su acceso; amen de otras irregularidades comentadas al demandado oportunamente, y que se podrían apreciar a través de inspección judicial y otros medios de prueba; que las anteriores irregularidades se pusieron en conocimiento de la

demandada y se le informó la abstención de pagar el saldo del precio restante hasta tanto no cumpliera en su totalidad lo pactado, sin que se hubiera allanado a su reparación integral. Que posteriormente el Consejo de Administración y la administradora del edificio, le notificaron al demandante que le era vedado el usufructo a cualquier título de la terraza comunal adyacente al apartamento, por cuanto es una zona comunal para el uso de todos los copropietarios y que por ello en la escritura de compra no tiene coeficiente de propiedad sobre la misma, por cuanto es indispensable para los actos de mantenimiento del mismo edificio y que si apreciaba la cláusula séptima del régimen de propiedad allí se encuentran plenamente identificadas las unidades privadas y dentro de éstas no está la terraza enajenada, y que si bien es cierto, en la página 23 del mismo y correspondiente al apartamento 203, aparece mencionado ese sector ello es ilegal e inexistente por expresa prohibición legal y por ello al identificar dependencias en el folio 23 vuelto, no aparece como anexidad de5 las dependencias y que se reitera en el folio 53 vuelto donde únicamente se le señalan 63.28M2; que así mismo, al apreciarse la licencia de construcción No. 013232 expedida el 23 de febrero de 1996 al demandado, allí se establecieron claramente los parqueaderos comunales para visitantes, y dentro de los bienes comunes se estableció claramente su área de terraza; lo

que permite establecer no solamente el fraude procesal ejecutado contra las autoridades Distritales, sino, además otros tipos penales por cuanto los bienes, conforme al proyecto de división y licencia de construcción aprobada por Planeación Distrital, amen del reglamento de propiedad horizontal, tendrían las siguientes áreas: apartamento 203, 63.28M2; garaje 12, 10.67M2, y depósito 6, 0.75 M2. Que además se compartirían los servicios comunales de ascensor, escalera, circulación vehicular y peatonal, garajes para visitantes , rampas, jardineras, salón múltiple, lobby, recepción, cuarto y shut de basuras, áreas comunes como las terrazas ubicadas en el segundo y séptimo piso y otros beneficios mancomunados. Que la escritura de compraventa contiene inexactitudes sobre el precio del contrato y otros vicios que la invalidan, a saber: a) el área privada del apartamento, según la autorización de las autoridades distritales y la misma escritura que perfeccionó la negociación, no podía superar los 63.28M2, y no obstante el impedimento legal el vendedor fraudulentamente le hizo creer al comprador que transfería otros 30.24M2, correspondientes a zonas comunes inajenables y no gravables así se le diera a esta transferencia la denominación de “Uso exclusivo de terraza adyacente” por cuanto vendió algo que no le era propio conforme al reglamento de copropiedad por él mismo elaborado y las limitaciones legales y oficiales, ilegalidad a la que no se le puede dar el nominal

contrato de uso por cuanto no encuadra dentro de los lineamientos del artículo 870 y ss. del Código Civil, que entratándose de inmuebles los denomina como “Derecho de habitación” y que se extinguen por los mismos motivos del usufructo o sea, al cumplirse la condición que le dio origen y dentro del gozo están impedidos para transferir, ceder, prestar, arrendar y menos un bien comunitario porque estaría contraviniendo la Ley 308 del 5 de agosto de 1996, además de las Leyes 182 de 1948, y 16 de 1985 y decreto 1365 de 1986, violaciones que en el caso concreto operaron conforme al contrato de compraventa contemplado en el Título XXIII artículos 1849 y ss. del Código Civil, existiendo la limitación del artículo 1886 ibídem, así como la contravención a otras disposiciones como la ley de copropiedad, en sus artículos 2 y 3, que señala qué bienes son comunes y cuáles privados. b) El área del garaje adquirido no corresponde con el negociado en la promesa de compraventa.6 c) El tradente no cumplió con los estipulado en el régimen de propiedad horizontal al haberse apropiado ilícitamente de zonas comunales, aparte de las deficiencias en la construcción ya señaladas que hacen per se que se desvalorice totalmente el bien adquirido. Que la entidad demandante dio lugar a los vicios del consentimiento (error, fuerza y dolo) establecidos en el artículo 1508 y ss. del Código Civil, 1521,

1524 ibídem, y estaría incursa en la acción redhibitoria del artículo 1914 del Código Civil, para que se rescinda la venta o s e rebaje proporcionalmente el precio por los vicios ocultos de la cosa vendida. Que con ocasión de los vicios ocultos, el demandante se ha privado de la posesión real y material de parte de los inmuebles adquiridos de buena fe, y consistente en la zona de terraza, zona de parqueo para sus visitantes y amigos a los cuales tiene derecho por el régimen de copropiedad que afecta al bien, por cuanto esa posesión está en cabeza del ente jurídico denominado Asociación de Copropietarios del Edificio El Portal de la Salle, como reza en el reglamento respectivo. Que el contrato de compraventa de los mencionados inmuebles es nulo por mala fe con dolo ejecutada por el demandado y que lesiona intereses colectivos amparados por la Constitución y la Ley, lo que además constituyó una lesión enorme y conlleva los vicios redhibitorios que de haberlos conocido en tiempo el demandante le hubieran impedido la negociación y su cumplimiento, aparte de la existencia del gravamen hipotecario en mayor extensión que se comprometió a liberar y no lo ha hecho como se aprecia en el certificado de tradición anexo (folios 116 a 128 C.1). TRAM ITE Por orden del juzgado la parte actora subsanó la demanda allegando los certificados de tradición de los inmuebles; en cuanto a la pretensión cuarta indicó que se incoa el pago de los frutos naturales y civiles y demás recibidos

por el demandado, por cuanto en forma dolosa le hizo creer al demandante que los metros cuadrados de la terraza anexa al apartamento eran susceptibles de comercio y tradición real vendiéndolos y ello es falso por ser un bien comunal, de manera que si no se recibieron los 30.24M2 de terraza, ni los 9.90M2 restantes del garaje No.12, no obstante haberse pagado, conlleva a que por ese capital pagado y no disfrutado, se tiene derecho a recibir no solo la devolución del capital, sino los réditos e indemnización de perjuicios desde el 25 de agosto de 1997 hasta la fecha en que le sea devuelto el dinero pagado por exceso o solucionado el conflicto, lo que se agrava si se tiene en cuenta que el comprador para pagar el precio7 hizo un préstamo con Conavi. Así mismo, por orden del juzgado aclaró el hecho catorce de la demanda, indicando las demás irregularidades a que se refirió la demanda, que afectan los inmuebles e impiden el uso y goce de las demás áreas comunes, así como defectos en la construcción. Igualmente precisó la pretensión sexta, consecuencial, sobre perjuicios, estimándolos provisionalmente en suma superior a los $50’000.000 y que serían revalidados a través de peritación que en su oportunidad señalaría el juzgado. Pidió además condenar en costas al demandado (folios 130 a 136 C.1). Admitida la demanda por auto del 19 de marzo de 1998, se ordenó el traslado de ley a la parte demandada (folio 137), quien se notificó personalmente y a través de apoderado judicial contestó la demanda aceptando los hechos relativos a la celebración del contrato, pero negó lo

traslado de ley a la parte demandada (folio 137), quien se notificó personalmente y a través de apoderado judicial contestó la demanda aceptando los hechos relativos a la celebración del contrato, pero negó lo referente al incumplimiento a que se refiere, señaló que el demandante no ha cancelado la totalidad del valor de los inmuebles, motivo por el cual se sigue proceso ejecutivo en su contra oponiéndose a las pretensiones, que no es cierto que en el trámite de la licencia de construcción se indicó que los garajes para visitantes fueran susceptibles de enajenación por ser bienes comunes; que antes de la entrevista con la sociedad demandada el comprador visitó el edificio donde fue informado sobre el área de los planos, el área del reglamento, precio de los apartamentos, forma de pago, cuota inicial, cuotas mensuales, etc., y como se interesó por el apartamento 203 se le indicó que disfrutaba éste de una terraza comunal pero del uso exclusivo del mencionado inmueble, por lo que solicitó la entrevista con el representante legal de la demandada, conversando ampliamente sobre las condiciones y especialmente sobre el uso exclusivo de la terraza por el que adquiriera el apartamento 203, explicándosele que la misma no era materia de venta, pero que ninguna otra persona podía acceder a ella por sólo tener acceso por el mismo apartamento 203, se le enseñó el reglamento de propiedad horizontal, con todas las ilustraciones manifestó su deseo de adquirir el apartamento 203, el garaje 12 y el depósito 6; que al demandante tanto el diseño como los acabados le gustaban, indicó que el precio se

ajustaba a su presupuesto y que tenía los ingresos necesarios para acceder al crédito con Conavi; que no es cierto lo que se afirma sobre convenio superior del área de los inmuebles, pues cuando se firmo la promesa el comprador tenía conocimiento de todas las condiciones para la compraventa del apartamento 203, manifestando estar informado sobre sus obligaciones y derechos, razón por la cual la suscribió, sin embargo se le contestaron sus inquietudes, y que siendo el valor convenido la suma de $88’000.000, todas la afirmaciones en contra son falaces; que no hubo mora ni incumplimiento del vendedor demandado, y por el contrario se comprueba con los pagos realizados por el comprador que éste si incumplió la promesa de compraventa, al punto que por el saldo del precio se le sigue un proceso civil ante el Juzgado 54 Civil Municipal, quien ya ordenó el embargo, y en lugar de pagar el demandado se dedicó a demandar a Inverplanes Ltda.; que es cierto que la entrega del inmueble se pactó para el 30 de julio d e1997, pero siempre y cuando el comprador hubiere cumplido con todos los requisitos de8 pagos y ya se hubiera aprobado el crédito por Conavi, y ninguna de estas condiciones se había cumplido para esa fecha, por eso la firma de la escritura en fecha posterior pero por incumplimiento del demandante; que el comprador manifestó conocer los planos que componen las unidades privadas y bienes comunes del edificio en cuestión, las especificaciones de la construcción, su reglamento de propiedad horizontal y se obligaba cumplir las obligaciones en el consignadas, lo que confirma que el actor conocía los

elementos privados, los elementos comunes de uso exclusivo y que la terraza tenía esta última categoría; que para el día en que se debía suscribir la escritura de venta el demandante adeudaba $11’600.000, fecha en que envió una carta a la firma vendedora en la cual adjuntaba cuatro letras de cambio, dizque para cubrir dicho saldo, razón por la cual no se suscribió la escritura en la fecha inicialmente pactada, aspecto que se predica en igual forma para la fecha en que se debía entregar los inmuebles, es decir el 30 de julio de 1997; que no es cierto que el vendedor al hacer la entrega de los bienes hubiera hecho alguna observación sobre áreas de los bienes; que los parqueaderos de los visitantes fueron igualmente entregados a todos los propietarios junto con sus unidades correspondientes en un derecho proporcional sobre los mismos, por lo que es falsa y calumniosa la afirmación de que los parqueaderos de los visitantes se habían enajenado a pesar de ser bienes comunes; que el demandado jamás incumplió lo pactado; que el demandante se contradice al indicar que no canceló lo debido por no habérsele presentado informe sobre gastos notariales, adicionales a los presentados por la Notaría 24 en el momento de la firma de la escritura; que no es cierto lo referente a la comunicación al actor por parte del Consejo de Administración del edificio y de la administradora, así como de la afirmación de lo referente a la licencia de construcción a que se refiere el demandante en los hechos 16 y 17 de la demanda, además no es un hecho de la

demandada; que son ciertos los hechos 18, 19 y 20, sobre el instrumento por el cual se perfeccionó la venta, ubicación del inmueble y representación legal de la sociedad demandada; que no es cierto el hecho 21, en el que se vuelve en afirmaciones falaces, que mal pueden destruir lo que está escrito; como tampoco son ciertos los demás hechos de la demanda, los que deberán probarse, reflejan ignorancia de los conceptos jurídicos expuestos en los hechos, aparte de que la mala fe no se presume, debe probarse. Como excepción de fondo propuso la de FALTA DE CAUSA , por cuanto no aparece por parte alguna que no se hubiese cumplido alguno de los requisitos que las normas exigen para la validez del acto o contrato, por ejemplo que el inmueble hubiese sido vendido por documento privado, que existió objeto o causa ilícita, tampoco que los contratantes fueran absolutamente incapaces, y de existir una casual de nulidad absoluta el juez tendría que declararla aún de oficio; así mismo propuso la excepción INNOMINADA, que resultare probada al proceso (folios 155 a 160 C.1); excepciones cuya improsperidad pidió la parte actora bajo el argumento de ser temeraria, de mala fe, y sin fundamento legal alguno (folio 25 C.2).9 Al cuaderno 2, se propusieron las excepciones previas de INEXISTENCIA DE UN DEMANDANTE, en vista de que ante la prosperidad de las pretensiones se solicitó la restitución de la zona común terraza adyacente al

apartamento 203, a la Asociación de Copropietarios del Edificio La Salle, ubicado en la Calle 61 No. 4-66/74 de esta ciudad, sin que exista poder o mandato por parte de dicha asociación, ni se prueba su existencia; y que la demanda no cumple los requisitos formales, por cuanto sus hechos se involucran sin orden ni determinación, como tampoco se indicaron los fundamentos de derecho; cuya improsperidad fue pedida por la parte actora al descorrer su traslado (folio 162 C.1). Programada la celebración de la audiencia de que trata el artículo 101 del Código de Procedimiento Civil, no existió ánimo conciliatorio, no se consideró necesario adoptar medida de saneamiento alguna, fijándose el litigio (folios 164 y 165 C.1). Precluído el término probatorio y corrido el traslado para alegar, por medio de la sentencia apelada de fecha 20 de febrero de 2003, el a quo decidió la controversia negando las pretensiones de la demanda y condenó en costas a la parte accionante. SUSTENTO DEL FALLO APELADO El a quo, luego de reseñar los antecedentes de la causa y la actuación surtida, de determinar el cumplimiento de los presupuestos procesales y la legitimación en la causa de la partes, así como los presupuestos de las acciones de nulidad y redhibitoria deprecadas, consideró para negar las pretensiones de la demanda que, partiendo del supuesto de que la intención

de compra del actor partió del ofrecimiento hecho por la sociedad demandada, de dar en venta los bienes cuyas especificaciones difieren a las enajenadas, es palmario que tales diferencias no generan ni devienen de ninguna de las modalidades que integran el vicio en el consentimiento; pues era de resaltar que, con anterioridad a la venta tildada de nula, se celebró contrato de promesa de compraventa en la que se señala que el apartamento 203 tiene un área de 63.28M2, el garaje No. 12 un área de 10.67M2, y el depósito No. 6 un área de 0.75M2, que al ser cotejada con el contrato de compraventa motivo de este proceso, coincide en un todo en cuanto a la descripción de los inmuebles, características así descritas que por demás coinciden con las señaladas en el respectivo reglamento de propiedad horizontal debidamente protocolizado mediante escritura pública, sin que en ninguno de los mencionados actos (promesa, contrato y reglamento) se describa al apartamento con un área de 100M2, como tampoco señala que la terraza adyacente forme parte del apartamento, pues10 por el contrario en todos se precisa que sobre la terraza sólo se tiene el uso exclusivo, pero no la propiedad; siendo palmario entonces que aún en el hipotético caso de un presunto ofrecimiento de diferentes características en cuanto a extensión y demás condiciones de los inmuebles, lo cierto es que tanto en el contrato preparatorio de promesa, como en el contrato de compraventa dicho demandante aceptó condiciones diferentes al punto que recibo los bienes sin reparo alguno, tal como se hizo constar en la cláusula

décimo segunda del título de venta; por consiguiente sería jurídicamente errado afirmar que en la compraventa se incurrió en error de hecho (error de objeto en cuanto a su esencia), o que hubo fuerza o que hubo dolo o engaño por parte de la sociedad vendedora, siendo notoriamente claro que el demandante tuvo pleno conocimiento de todas las características de los inmuebles que pretendía adquirir y por estar de acuerdo con ellas extendió su firma en señal de aceptación, no solo en el contrato de compraventa sino en la promesa que de manera anticipada celebró; precisando que la experiencia y el buen juicio enseñan que si en verdad las características inicialmente ofrecidas por la demandada no coincidían con las plasmadas en los contratos, debió el demandante abstenerse de celebrarlos, amén de que no existe prueba que acredite que sobre el actor hubo fuerza física o moral que le haya impedido actuar con plena libertad en el ejercicio de su voluntad en el momento de suscrición de los convenios, pues cosa diferente hubiese sido si pese a las diferencias el actor hubiese sido conminado a la suscripción de los documentos, lo cual no ocurrió o al menos no se demostró; no siendo procedente entonces acoger las inconsistencias de que se duele el actor en la demanda, como vicios del consentimiento en la celebración del contrato de compraventa, pues antes de su celebración y en virtud de la promesa de compraventa, conoció con certeza las especificaciones de los inmuebles que iba a adquirir y mal puede entonces señalar que hubo error y dolo en la enajenación, por cuanto los bienes que adquirió fueron los mismos

que prometió comprar y los que finalmente le entregaron. Sobre la acción redhibitoria, en virtud de la cual el comprador tiene derecho a que se rescinda la venta o se rebaje proporcionalmente el precio por los vicios ocultos de la cosa vendida, raíz o mueble, llamados redhibitorios (artículo 1914 Código Civil), expuso el a quo para su negativa que, dentro de los requisitos sustanciales que gobiernan la materia, se exige que el vicio redhibitorio sea anterior a la venta y de tal entidad que la cosa vendida no sirva para su uso normal, o solo sirva imperfectamente, de manera que sea de presumir que conociéndolos el comprador no la hubiere comprado o la hubiera comprado a mucho menos precio (artículo 1915-2 Código Civil), y durante el desarrollo procesal no se allegó prueba alguna que acredite la existencia de tales requisitos, vale decir, que los bienes enajenados tengan defectos que impiden su normal uso o solo sirven imperfectamente; que la prueba allegada al proceso, consistente en interrogatorios de parte absueltos por demandante y demandada, y los testimonios de Cornelia Terezia Ciungan, Beatriz Bahamón de Ramírez y Norma Marín Arboleda, esencialmente se encaminan a demostrar un eventual incumplimiento por parte de la sociedad demandada, de las condiciones que ofreció cuando11 promovió la venta de los apartamentos que integran el edificio, así como el presunto incumplimiento del reglamento de propiedad horizontal, empero de dichas pruebas no se puede derivar ninguno de los vicios del consentimiento

que se achacan en la celebración del contrato ni los eventuales vicios redhibitorios que según la demanda afectan los inmuebles enajenados; la prueba pericial por su parte, demuestra en primer lugar, la armonía que existe entre los bienes relacionados en cada uno de los contratos analizados y los bienes que fueron inspeccionados y por consiguiente entregados al demandante en desarrollo del contrato impugnado, pero no señala deficiencias o problemas que hicieran imposible o dificultaran la normal destinación de los