TSDJ BOG SC - 110013103024201300525 12-(05-11-2025)-1

REPÚBLICA DE COLOMBIA

TRIBUNAL SUPERIOR DE BOGOTÁ D.C.

Sala Civil

Magistrado sustanciador:

MARCO ANTONIO ÁLVAREZ GÓMEZ

Bogotá D.C., cinco (5) de noviembre de dos mil veinticinco (2025) Ref. Proceso verbal No. 110013103024201300525 12

Se decide n los recursos de apelación que Caribandes Ltda. y Dejure S.A.S. interpusieron contra la sentencia del 28 de mayo de 2025, proferida por el Juzgado 50 Civil del Circuito de Bogotá – Adjunto dentro del proceso de la referencia.

ANTECEDENTES

1. La sociedad Constructora y Administradora Inmobiliaria Caribe Andina Limitada –en adelante, Caribandes– impulsó un proceso en el que solicitó declarar la resolución del co ntrato de transacción celebrado el 11 de octubre de 2001, protocolizado mediante escritura pública N° 36 57 de la Notaría 42 de Bogotá, por incumplimiento imputable a la Fiduciaria Colmena S.A. y a Prourbanismo S.A. (antes Constructora Colmena S.A.) , quienes concurri eron a su celebración , y como consecuencia, ordenar que las cosas vuelvan al estado en que se encontraban al momento de ajustarse el negocio, condenar a las sociedades demandadas a indemnizar, de manera solidaria, los perjuicios materiales que le causaron ($5.000.000.000 por daño emergente y $3.000.000.000 por lucro cesante ), más la2

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($5.000.000.000 por daño emergente y $3.000.000.000 por lucro cesante ), más la2 M.A.G.O. Exp. 11001310302420130052512 indexación. También pidió cancelar las an otaciones 121 y 162 del folio de matrícula N° 50N-20232598, así como de todos los actos posteriores que se hayan registrado en dicho folio de matrícula, para que la titularidad del inmueble regrese al patrimonio del fideicomiso “Quintas de Suba II Etapa”.

En forma subsidiaria, pidió primero declarar la nulidad del mencionado contrato de transacción, por vicios en el consentimiento de la parte demandante y versar sobre una causa ilícita, y en segundo, que las sociedades demandadas abusaron de su derecho, en ejercicio de su posición dominante, con la celebración del contrato de transacción en el que Caribandes era pa rte contractual. A estas otras pretensiones acompañó similares súplicas consecuenciales, amén de ordenar la re scisión del contrato de compraventa celebrado entre Prourbanismo S.A. y la Fundación Emprender Región, contenido en la escritura pública N° 5063 del 30 de septiembre de 2004, para que el bien objeto del acuerdo retorne al referido fideicomiso.

1.1. Para soportar sus pretensiones principales, adujo que (i) Caribandes –como fideicomitente– y Fiduciaria Colmena S.A. celebraron un contrato de fiduc ia de garantía y administración –protocolizado en la escritura pública N° 1279 del 10 de mayo de 1991 de la Notaría 33 de Bogotá , sobre los predios A.1.1. y A.1.2.,

garantía y administración –protocolizado en la escritura pública N° 1279 del 10 de mayo de 1991 de la Notaría 33 de Bogotá , sobre los predios A.1.1. y A.1.2., identificados en ese momento con los folios de matrícula 50N -20040961 y 50N20040962, respectivamente–, que tenía por objeto garantizar las obligaciones que Caribandes, Constructora Palacetes y Eufredo Charris habían contraído con el Banco de Crédito y Comercio; (ii) las mismas partes contractuales suscribieron un negocio de fiducia mercantil, con tenido en la escritura pública N° 6797 del 30 de diciembre de 1992 de la Notaría 25 de Bogotá –aclarado mediante la N° 3401 de junio 30 de 1993–, para el desarrollo inmobiliario del predio “Quintas de Suba II Etapa” en el lote A.1.1. –identificado en ese momento con folio de matrícula inmobiliaria N° 50N1 La anotación N° 12 del folio de matrícula N° 50N -20232598 contiene la inscripción, realizada el 11 de abril de 2003 por Prourbanismo S.A., de la escritura pública 3657 del 11 de octubre de 2001 , en la que consta: contrato de transacción “ -en cuanto declara terminado y sin efectos el contrato de cuentas en participación E.P. 4316 -B-30-93 de Caribandes, Const . Al Costo Ltda ., Const. Palacetes y Eufredo Charris

Sanjuanelo” [001 Primera instancia, C28DemandaDeclarativa, 01SolicitudTenerEnCuentaDemandante, fl. 48]. 2 La anotación N° 16 del folio de ma trícula N° 50N-20232598 refleja la inscripción, realizada el 22 de octubre de 2004, de la escritura pública 5063 del 30 de septiembre de 2004 que contiene el contrato de compraventa celebrado entre Prourbanismo S.A. y la Fundación Emprender Región [001 Primera instancia, C28DemandaDeclarativa, 01SolicitudTenerEnCuentaDemandante, fl. 49].3 M.A.G.O. Exp. 11001310302420130052512 20148391–, por lo que constituyeron un patrimonio autónomo con el mismo nombre; (iii) la Fiduciaria, en calidad de vocera del fideicomiso “Quintas de Suba II Etapa” , acordó con Prourbanismo S.A. –como participante gestora– un contrato de cuentas en participación incorporado en la escritura pública N° 4613 del 30 de agosto de 1993 , de la Notaría 25 de Bogotá, que tenía por objeto el desarrollo del proyecto inmobiliario de ese predio –hoy “Balcones de Tor re-alta”–; (iv) con base en dicho acuerdo, Prourbanismo S.A. se obligó a desarrollar en él un proyecto de vivienda y a reembolsar el aporte del lote con el producto de un porcentaje de las ventas, mientras que la Fiduciaria se obligó a entregar el bien inmueble y Caribandes a aportar el diseño arquitectónico y urbanístico, así como las licencias y recursos en dinero para el desarrollo del proyecto.

que la Fiduciaria se obligó a entregar el bien inmueble y Caribandes a aportar el diseño arquitectónico y urbanístico, así como las licencias y recursos en dinero para el desarrollo del proyecto.

(v) Ante los continuos incumplimient os imputables a Prourbanismo S.A. –por no desarrollar el proyecto en la forma convenida– y a la Fiduciaria –por no controlar la ejecución del proyecto –, Caribandes y otras sociedades celebraron con las demandadas un contrato de transacción (e.p. 3657 del 11 de octubre de 2001 , de la Notaría 42 de Bogotá ), que tuvo por objeto poner fin a las diferencias que existían entre las partes con ocasión de los contratos de fiducia mercantil y de cuentas en participación, el cual fue terminado, dejándolo sin ningún efecto, y liquidado; (vi) en esa transacción le impusieron a Prourbanismo S.A. la obligación de asumir las pérdidas, por un valor de $2.591.301.177 , establecieron que la titularidad de la parte restante del predio en el que se desarrolló el proyecto inmobiliario, identificado ahora con el folio de matrícula N° 50N -20232598, sería de la demandada –acuerdo que implicaba la reafirmación y modificación del derecho de dominio sobre el bien –, e incluyeron un derecho de opción de compra sobre diferentes inmuebles identificados en el acuerdo, a favor de Caribandes, por un término de 15 meses , destacando que el Notario 42 advirtió que era obligatorio registrar la escritura públic a que contenía la transacción dentro de los dos meses siguientes a su suscripción, siendo Prourbanismo S.A. quien estaba obligada a hacerlo por tener en su poder la primera copia y porque,

Notario 42 advirtió que era obligatorio registrar la escritura públic a que contenía la transacción dentro de los dos meses siguientes a su suscripción, siendo Prourbanismo S.A. quien estaba obligada a hacerlo por tener en su poder la primera copia y porque, a través de tal acuerdo , se “consolidó” la propiedad de la parte restante del predio A.1.1., identificado con la matrícula N° 50N-20232598, en cabeza suya; (vii) pese a los constantes requerimientos de Caribandes, Prourbanismo S.A. se abstuvo de hacer4 M.A.G.O. Exp. 11001310302420130052512 el registro, por lo que este incumplimiento le impidió ejercer su derecho de opción, pues sólo con la anotación en la ORIP: (a) la transacción surtiría efectos, (b) podrían negociarse los inmuebles comprendidos en el acuerdo y (c) obtenerse "los recursos económicos y de inversión” necesarios para el ejercicio de la opción , al ponerse en conocimiento de terceros su existencia y otorgarles seguridad en la inversión que realizarían.

(viii) Caribandes cumplió con todas las obligaciones a su cargo , derivadas de la transacción, pero nunca pagó el precio que se es tableció en la opción de compra por cuanto esa "obligación" estaba sometida a la condición consistente en que la escritura fuera inscrita; (ix) Prourbanismo S.A. conocía que era obligatorio el registro, por lo que le propuso a Caribandes acordar una nueva opción de compra –bajo unas condiciones que afectaban los intereses de la demandante– en la que se reconociera la obligatoriedad del registro; (x) Prourbanismo S.A. también construyó un salón

que le propuso a Caribandes acordar una nueva opción de compra –bajo unas condiciones que afectaban los intereses de la demandante– en la que se reconociera la obligatoriedad del registro; (x) Prourbanismo S.A. también construyó un salón comunal en una porción del Lote A.1. 1. sobre el que no tenía la plena propiedad y afectó los derechos de la demandante , al disminuir el área de l predio que se podía utilizar; además, en los quince meses siguientes a la celebración del contrato de transacción, le impidi ó a Caribandes el ingreso al inmueble, obstaculizando su promoción y venta; (xi) finalmente, adujo que estos incumplimientos le causaron a la demandante un lucro cesante por valor de $3.000.000.000 , ante la ganancia que dejó de reportar por el incumplimiento de la obligación contenida en el contrato de transacción, y un daño emergente por $5.000.000.000, equivalente a las expectativas económicas que tenía al momento de la celebración del contrato.

1.2. Para sustentar sus primeras pretensiones subsidiarias planteó que (i) Prourbanismo S.A. incumplió su obligación de ejecutar el proyecto inmobiliar io al que se había comprometido ; (ii ) así, con el propósito de encubrir tales incumplimientos y exonerarse de responsabilidad, esta sociedad y la Fiduciaria Colmena S.A. elaboraron el contrato de transacción ya referido en el que establecieron una cláusula según la cual las sociedades demandadas habían cu mplido con sus obligaciones derivadas de los contratos de fiducia y cuentas en participación; además, Prourbanismo S.A. asumió unas pé rdidas que ella misma liquidó y se adjudicó la5

obligaciones derivadas de los contratos de fiducia y cuentas en participación; además, Prourbanismo S.A. asumió unas pé rdidas que ella misma liquidó y se adjudicó la5 M.A.G.O. Exp. 11001310302420130052512 propiedad del bien con matrícula N° 50N-20232598, pese a que este debía retornar al patrimonio autónomo “Quintas de Suba II Etapa” , para, posteriormente, ser adjudicado a Caribandes como fid eicomitente, por la consecuente liquidación del contrato de fiducia; (iii) no obstante, Eufredo Charris –representante legal de Caribandes Ltda ., Constructora Al Costo Ltda . y Constructora Palacetes Ltda .–, apremiado por solucionar las deudas a su cargo y de esas sociedades, sin detenerse a analizar el contenido del acuerdo, aceptó sus términos confiando en que la inconsistencia de las cuentas podría ajustarse con el ejercicio del derecho de opción ; (iv) su consentimiento , entonces, se encontraba viciado por un error manifiesto que generó la nulidad del contrato.

Destacó que (v) la causa que llevó a Prourbanismo S.A. y a la Fiduciaria Colmena a celebrar el contrato de transacción fue la intención de defraudar a Caribandes y exonerarse de responsabilidad por sus incumplimientos; (vi) en adición, contrariando los deberes de lealtad y de buena fe , las demandadas se abstuvieron de registrar la escritura pública en la que consta la transacción durante el término de la opción de compra, sin expresar de manera clara sus razones, buscando que la demandante no pudiera demostrar ante terceros el derecho del que era titular; (vii) incluso, solo el 11

escritura pública en la que consta la transacción durante el término de la opción de compra, sin expresar de manera clara sus razones, buscando que la demandante no pudiera demostrar ante terceros el derecho del que era titular; (vii) incluso, solo el 11 de abril de 2003, después de transcurridos 18 meses desde la celebración del contrato de transacción –cuando ya la demandante no pod ía ejercer su derecho de opción de compra–, Prourbanismo S.A. registró la escritura pública en cuestión, lo cual vició el contrato de nulidad absoluta por causa ilícita.

1.3. Respecto de las segundas pretens iones subsidiarias, Caribandes adujo que (i ) si bien es cierto que en la escritura pública N° 3657 no se acordó su registro, pese a la advertencia hecha por el notario, con esa omisión las demandadas incurrieron en actos abusivos que le causaron perjuicios; (ii) en concreto, impidieron que la demandante pudiera demostrar ante terceros la existencia del derecho de opción del que era titular y que procurara la obtención de los recursos económicos necesarios –a través de inversionistas– para ejercerlo, además de mo strarse indiferentes ante los constantes requerimientos que el representante legal de Caribandes les hizo para registrar la escritura pública.6

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Añadieron que (iii ) las demandadas, quienes ostentaban un poder económico relevante, abusaron de su posición do minante al imponer las condiciones contractuales pactadas en el contrato de transacción; (iv) mientras Caribandes, con el acuerdo, perdía el patrimonio que había invertido en el fideicomiso, la Fiduciaria no

relevante, abusaron de su posición do minante al imponer las condiciones contractuales pactadas en el contrato de transacción; (iv) mientras Caribandes, con el acuerdo, perdía el patrimonio que había invertido en el fideicomiso, la Fiduciaria no se veía afectada económicamente, pese a que celebró con una empresa de su mismo grupo económico –Prourbanismo S.A.– un contrato de cuentas en participación sin hacer la interventoría necesaria para la ejecución del proyecto; (v) en general, las sociedades demandadas dejaron transcurrir el tiempo y, una vez se aseguraron de que Caribandes no podría ejercer su derecho de opción, celebraron un contrato de compraventa sobre el inmueble objeto de la controversia con la Fundación Emprender Región –también parte del grupo Colmena –, que no es un adquirente de buena fe exenta de culpa porque debió conocer, con el registro del contrato de transacción, que para esa fecha Caribandes ostentaba tal derecho; (vi ) por último, insistió en que este negocio jurídico se c elebró de forma abusiva, sin definir, previamente, el tema relacionado con las condiciones pactadas y sin que transcurriera el término de la opción contado desde el registro de la escritura pública , lo que causó perjuicios materiales a Caribandes que ascienden a $8.000.000.000, como suma que “representa el derecho de opción de compra […], respecto de los terrenos sobrantes y que se relacionan en la transacción”, junto con “la pérdida del costo de oportunidad de las utilidades que podía obtener” si se hubiera desarrollado el proyecto inmobiliario.

2. Constructora Palacetes Ltda., Constructora Al Costo Ltda. –quien cedió sus

utilidades que podía obtener” si se hubiera desarrollado el proyecto inmobiliario.

2. Constructora Palacetes Ltda., Constructora Al Costo Ltda. –quien cedió sus derechos litigiosos a Jaime Alberto Uribe Galindo 3– y los herederos determinados – Aurea Clemencia Rebellón, Hugo Charris Rebellón, Roberto Charris Rebell ón, Iván

3 El 1 de agosto de 2016, Jaime Alberto Uribe –en calidad de cesionario de los derechos litigiosos de Constructora Al Costo Ltd a.– presentó demanda como interviniente excluyente y aportó el contrato de cesión celebrado con la sociedad. El Juzgado 50 Civil del Circuito admitió la intervención, decisión que fue confirmada en segunda instancia [001 Primera instancia, C15AdExcludendumUribeGalindo, 01Cuaderno15 y 001 Primera instancia, C19Apelación, 01Cuaderno19 ]. Las demandadas contestaron el escrito y propusieron excepciones previas. Por auto del 3 de julio de 2024, que no fue objeto de recurso de apelación, se declaró probada la excepción previa de prescripción propuesta por Prourbanismo S.A., la Fiduciaria Colmena S.A. y la Fundación Emprender Región frente a las pretensiones de la demanda formulada por el interviniente excluyente. Sin embargo, se advirtió que Jaime Alberto Uribe, co mo cesionario de los derechos litigiosos de Constructora Al Costo Ltda., seguiría vinculado al proceso en calidad de litisconsorte necesario [001 Primera instancia, C017ExcpeciónPrevia, 02AutoResuelveExcepcionesPreviasAdExcludendum y 001 Primera instancia, C01Principal, Tomo II, 101AutoDecretaPruebas].7

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C017ExcpeciónPrevia, 02AutoResuelveExcepcionesPreviasAdExcludendum y 001 Primera instancia, C01Principal, Tomo II, 101AutoDecretaPruebas].7

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Charris Rebell ón y Sandra Catalina María Charris Rebell ón– e indeterminados de Eufredo Charris fueron vinculados al proceso como litisconsortes necesarios.

Posteriormente, Jaime Alberto Uribe Galindo y los herederos determinados de Eufredo Charris le cedieron sus derech os litigiosos a Defensas Jurídico Económicas S.A.S. – Dejure S.A.S4, cesiones que fueron aceptadas por el juzgado.5

Prourbanismo S.A. y la Fiduciaria Colmena se opusieron a las pretensiones y plantearon como defensas la inexistencia de un incumplimiento del contrato y de los perjuicios reclamados, así como la cosa juzgada y la prescripción.

3. La Fundación Emprender Región también se opuso a las pretensiones y planteó diferentes defensas, entre ellas la prescripción , declarada a través de sentencia anticipada6 del 13 de septiembre de 2024, que también favoreció a Prourbanismo S.A. en calidad de litisconsorte necesario, como parte contratante del negocio contenido en la escritura p ública N° 5063 del 30 de septiembre de 2004, frente a algunas pretensiones. Esta es la parte resolutiva de ese fallo, ya ejecutoriado,7

PRIMERO: DECLARAR probada la excepción previa de “Prescripción” presentada por la Fundación Emprender Región (antes Fundación Colmena) en contra

pretensiones. Esta es la parte resolutiva de ese fallo, ya ejecutoriado,7

PRIMERO: DECLARAR probada la excepción previa de “Prescripción” presentada por la Fundación Emprender Región (antes Fundación Colmena) en contra de la demand a principal, haciendo extensivos los efectos al litisconsorte necesario Prourbanismo S.A. como parte contratante del negocio contenido en la Escritura Pública 5063 del 30 de septiembre de 2004, frente a las siguientes:

1. Pretensiones quinta principal, sexta y séptima del primer grupo de subsidiarias, sólo en relación con la cancelación de la anotación No. 16 del folio de matrícula No. 50N20232598, que contiene la compraventa celebrada entre Prourbanismo S.A. y Fundación Colmena, hoy Fundación Emprender Región. ii. Pretensión tercera del segundo grupo de subsidiarias que pret ende la rescisión del contrato de compraventa contenido en la Escritura Pública 5063 del 30 de septiembre de 2004.

SEGUNDO: DECLARAR probada la excepción previa de “P rescripción” presentada por la Fundación Emprender Región (antes Fundación Colmena) en contra

4 Jaime Alberto Uribe celebró con la sociedad Dejure S.A.S. un contrato de cesión de derechos litigiosos el 27 de febrero de 2023 [001 Primera instancia, C01Principal, Tomo I, 90MemorialAportaCesiónDerechosLitigiosos], mientras que los herederos determinados lo hicieron el 15 de octubre de 2024 [001 Primera instancia, C01Principal, Tomo I 94CesiónDerechos]. 5 001 Primera instancia, C01Principal, Tomo I, 92AutoAceptaCesión y 001 Primera instancia,

octubre de 2024 [001 Primera instancia, C01Principal, Tomo I 94CesiónDerechos]. 5 001 Primera instancia, C01Principal, Tomo I, 92AutoAceptaCesión y 001 Primera instancia, C01Principal, Tomo I, 95VideoAudiencia, min 11:20. 6 001 Primera instancia, C016 ExcepciónPrevia, 08SentenciaAnticipada. 7 Si bien la parte demandante y Constructora Palacetes Ltda. interpusieron recurso de apelación en contra de la providencia, este fue declarado desierto por el Tribunal Superior de Bogotá [001 Primera instancia, C37Apelación, 007AutoDeclaraDesierto].8 M.A.G.O. Exp. 11001310302420130052512 de la demanda principal, haciendo extensivos los efectos únicamente a la Fundación Emprender Región, frente a las pretensiones primera y segunda del segundo grupo de subsidiarias.

TERCERO: DECRETAR la terminación del proceso frente a la Fundación Emprender Región, y CONTINUAR con el trámite respecto de los demás demandados, con la salvedad del ordinal primero de esta decisión.

4. Al contestar la reforma de la de manda principal, la Fiduciaria Colmena S.A. presentó demanda de reconvención en contra de Caribandes , que fue admitida por auto del 10 de julio de 2019.8

En concreto, solicitó que Caribandes fuera declarada civil y extracontractualmente responsable por haber presentado una demanda en su contra con base en hechos que no ocurrieron y “afirmaciones contrarias a la realidad”. Consecuencialmente, pidió condenarla al pago de perjuicios que estimó en $100.000.000.

responsable por haber presentado una demanda en su contra con base en hechos que no ocurrieron y “afirmaciones contrarias a la realidad”. Consecuencialmente, pidió condenarla al pago de perjuicios que estimó en $100.000.000.

La demandada en reconvención no se pronunció sobre los hechos o las pretensiones de la demanda de reconvención dentro del término legal.9

LA SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA

1. El juez desestimó las pretensiones principales y subsidiarias, tanto de la demanda principal como de la reconvención , y declaró probada s las siguientes excepciones: frente a la primera, la inexistencia de incumplimiento del contrato de transacción; la “inexistencia de los presupuestos para la declaratoria de nulidad del contrato de transacción protoc olizado en la escritura p ública No. 3657 del 11 de octubre de 2001 de la Notaría 42 de Bogotá”; y la “inexistencia de abuso del derecho y abuso de la posición dominante por parte de la Fiduciaria Colmena S.A., hoy Fiduciaria Caja Social y Prourbanismo S .A.”; respecto de la segunda, reconoció la “ausencia de los presupuestos de la responsabilidad civil”.

Para arribar a esta conclusión , sostuvo que la opción de compra pactada en favor de Caribandes en el contrato de transacción, según lo expresamente acordado por las

8 001PrimeraInstancia, C10ReconvenciónProurbanismoColmena, 01Cuaderno10Digita lizado, fls. 61 y 62. 9 001PrimeraInstancia, C10ReconvenciónProurbanismoColmena, 03AutoPoneEnConocimiento.9

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62. 9 001PrimeraInstancia, C10ReconvenciónProurbanismoColmena, 03AutoPoneEnConocimiento.9

M.A.G.O. Exp. 11001310302420130052512 partes, debía ejercerse dentro de los quince meses siguientes a la fecha de la escritura pública N° 3657, esto es, hasta el 11 de enero de 2003, por lo que ese plazo no estaba sujeto a una condición , ni su cómputo dependía del registro en el folio de matrícula inmobiliaria, puntualizando que la advertencia del notario en el acápite “Otorgamiento y autorización” corresponde a una manifestación notarial que no fue acordada por las partes, ni constituye una cláusula en sentido estricto. Se trata, añadió, de una reproducción del artículo 231 de la Ley 223 de 1995 , que, además, no resulta aplicable al contrato de transacción. Explicó que este negocio jurídico no era traslaticio del d erecho de dominio so bre el lote con el folio de matrícula 50N20232598, toda vez que Prourbanismo S.A., para esa fecha, ya ostentaba la propiedad del inmueble, en virtud de la escritura pública No. 4613 del 30 de agosto de 1993 , como se detalla en el folio de matrícula. Destacó que este derecho de propiedad en cabeza de la demanda da no era precario , puesto que el dominio podía transferirse a través de diferentes títulos, como el contrato de cuentas en participación –cuya terminación tuvo efectos desde la suscripción del contrato de transacción – y que, con base en ese negocio y su posterior registro, Prourbanismo S.A. tenía el derecho pleno de dominio, sin limitaciones al uso o al

de cuentas en participación –cuya terminación tuvo efectos desde la suscripción del contrato de transacción – y que, con base en ese negocio y su posterior registro, Prourbanismo S.A. tenía el derecho pleno de dominio, sin limitaciones al uso o al goce, por lo que podía hacer las adecuaciones o construcciones que quisiera e n el predio. En esa misma línea sostuvo que si, en gracia de la discusión , se aceptara que Prourbanismo S.A. no era la propietaria del bien para el momento de la transacción, este hecho, en todo caso, no tenía incidencia alguna en el ejercicio de la opción de compra sometida a un plazo acordado con el consentimiento de las partes y que generó un derecho personal para Caribandes frente al cual no era necesario su registro ; por tanto, si la demandante necesitaba demostrar su derecho frente a terce ros para conseguir el dinero necesario y así ejercer el derecho de opción, podía hacerlo exhibiendo la escritura pública N° 3657. Resaltó que, aunque la parte demandante intentó modificar el contrato de transacción a partir de las diferentes comunicaciones que obraban en el expediente –en las que se realizaron diversas propuestas para ejercer el derecho de opción, en términos distintos a los establecidos en el contrato–, la parte demandada no las aceptó. Además, le llamó10 M.A.G.O. Exp. 11001310302420130052512 la atención que Caribandes só lo manifestó la necesidad de registrar el contrato de transacción cuando el término establecido para ejercer su derecho estaba próximo a vencerse. Finalmente, evidenció que, dado que el plazo de la opción de compra transcurrió sin que Cariban des la ejerciera , Prourbanismo S.A. podía disponer del bien sin

vencerse. Finalmente, evidenció que, dado que el plazo de la opción de compra transcurrió sin que Cariban des la ejerciera , Prourbanismo S.A. podía disponer del bien sin limitaciones. Y en este contexto precisó que, si alguna confesión presunta pudiera configurarse, quedó desvirtuada con las pruebas allegadas.

2. La declaración de nulidad fue negada porque los cuestionamientos hechos obedecen a consideraciones subjetivas sobre la conveniencia del negocio, sin que se acreditara un error en la persona ni en el objeto, conforme a los artículos 2479 a 2482 del Código Civil, que regulan el error como vicio del consentimiento en el contrato de transacción.

Resaltó, además, las calidades del señor Eufredo Charris –representante legal de la demandante, de Constructora Palacetes Ltda . y Constructora Al Costo Ltda. , quien también obró en nombre propio al momento de suscribir la transacción –, como comerciante y constructor experto de quien se podría afirmar gran pericia. Advirtió que tampoco observaba causa ilícita en e l negocio, en atención a que versó sobre derechos transigibles, sumado a que no existió una obligación de registrar la escritura pública en cabeza de la demandada. Además, la demandante no demostró que los cálculos plasmadas en la liquidación del contrato de cuentas en participación no coincidieran con la realidad.

3. Respecto del abuso del derecho y de la posición dominante, el juzgador manifestó que no se probó una conducta antijurídica, ni una imposición de cláusulas abusivas, conclusión a la que llegó con base en las normas de consu mo financiero, pese a que no se ha bían implementado en Colombia para la época de los hechos .

abusivas, conclusión a la que llegó con base en las normas de consu mo financiero, pese a que no se ha bían implementado en Colombia para la época de los hechos . Señaló que l as partes suscribieron libremente el contrato y que las condiciones pactadas fueron producto de su autonomía privada. Agregó que n o existió un desequilibrio contractual ; por el contrario, cada una asumió diferentes cargas económicas y cedió en sus intereses ante el fracaso del proyecto inmobiliario en el que habían participado, sumado a que el negocio jurídico acordado no era de adhesión.11

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4. Por último, frente a la demanda de reconvención, el juez concluyó que no se configuraron los elementos de la responsabilidad civil extracontractual. Destacó que las actuaciones adelantadas por la parte demandante constituyen un ejercicio legítimo del derecho de acce so a la administración de justicia y no generaron perjuicio s demostrados. Si eventualmente se causó un daño con la práctica de las medidas cautelares, su reconocimiento tendría que surtirse a través del trámite incidental , una vez fueran levantadas.

EL RECURSO DE APELACIÓN

Caribandes pidió revocar la sentencia10 porque el juzgador (i) desconoció el alcance, la esencia y los antecedentes del contrato de transacción que apuntaban a que, con ese acto, se estaba modificando y limitando la estructura del derecho de propiedad de los inmuebles objeto de la opción de compra, razón por la cual su registro era obligatorio; (ii) omitió las normas y los principios que guían la interpretación de los contratos ,

acto, se estaba modificando y limitando la estructura del derecho de propiedad de los inmuebles objeto de la opción de compra, razón por la cual su registro era obligatorio; (ii) omitió las normas y los principios que guían la interpretación de los contratos , pues, existiendo dudas sobre cuándo se debía pagar el monto acordado en el derecho de opción de compra y cuáles eran los efectos frente a esa opción, en caso de que una de las partes incumpl iera con sus obligaciones –como registrar el contrato de transacción–, se atuvo al tenor literal del acuerdo sin consultar la intención de los contratantes; (iii) pasó por alto que la parte demandada , actuando de mala fe, incumplió la obligación que tenía de registrar el acto –en un intento por esconder frente a terceros el derecho de opción de compra –, como presupuesto necesario para el ejercicio de la opción en cabeza de la demandante , al ser esta una obligació n consecuencial que dependía de la inscripción en la ORIP ; (iv) ignoró la advertencia del notario, r