TSDJ BOG SC - 11001310302420200029802-(03-03-2025)

REPÚBLICA DE COLOMBIA

RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO

TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ

SALA CUARTA DE DECISIÓN CIVIL

FLOR MARGOTH GONZÁLEZ FLÓREZ

Magistrada Ponente

Radicación: 11001310302420200029802

Discutido y aprobado en Salas de Decisión del diecisiete (17) y veinticuatro (24) de febrero de dos mil veinticinco (2025). Actas No. 06 y 07.

Bogotá D.C., tres (03) de marzo de dos mil veinticinco (2025).

Se decide el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante en oposición a la sentencia proferida el 09 de diciembre de 2024 por el Juzgado Veinticuatro Civil del Circuito de Bogotá, dentro del proceso verbal promovido por Freddy Wilmar Abella Piraneque en contra de Akila S.A.S., la Compañía de Constructores Asociados S.A. – CASA S.A. y Acción Sociedad Fiduciaria S.A., quien comparece en nombre propio y como vocera del Fideicomiso Proyecto Torre Quinta Avenida.

I. ANTECEDENTES

1. Pretensiones1. Freddy Wilmar Abella Piraneque solicitó se declare la responsabilidad civil contractual de Akila S.A.S., la Compañía de Constructores Asociados S.A. – CASA S.A. y Acción Sociedad Fiduciaria S.A., en nombre propio y como vocera del Fideicomiso Proyecto Torr e Quinta Avenida 2, en razón al incumplimiento del contrato de “vinculación por beneficio de área”

Sociedad Fiduciaria S.A., en nombre propio y como vocera del Fideicomiso Proyecto Torr e Quinta Avenida 2, en razón al incumplimiento del contrato de “vinculación por beneficio de área” suscrito entre las partes el 08 de mayo de 2015, respecto del

1 Archivo No. 0002DemandaPrincipal41.21.10.pdf. 2 La vinculación del Fideicomiso se hizo de oficio por parte de la a-Quo, pues la demanda se formuló directamente en contra de la Fiduciaria.Radicación: 11001310302420200029802 2 apartamento 1101, el depósito 35 y el parqueadero 104 de la Carrera 5ª No. 23 -49 de Bogotá, predios identificados con folios de matrícula Nos. 50C-455883, 50C-684075 y 50C-594429.

En consecuencia, se emitan las siguientes órdenes:

1.1. Como reclamo principal, que las demandadas cumplan el negocio jurídico, firmen la escritura pública y entreguen materialmente los inmuebles, previo el reintegro del saldo de los bienes a cargo del promotor, por valor de $270.680.357,58.

1.1.1. Además, se reconozcan a su favor a título de lucro cesante: i) los réditos de plazo de los $339.5 50.000 que pagó el accionante en ejecución del contrato y ii) los cánones de arrendamiento que debieron producir los bienes adquiridos. Estas sumas deberán liquidarse desde el 01 de diciembre de 2017 (fecha en que se entregarían los predios según el convenio) y hasta cuando se satisfaga de forma efectiva la prestación, incluyendo la

Estas sumas deberán liquidarse desde el 01 de diciembre de 2017 (fecha en que se entregarían los predios según el convenio) y hasta cuando se satisfaga de forma efectiva la prestación, incluyendo la respectiva corrección monetaria de los montos adeudados y los intereses remuneratorios de los valores resultantes.

1.1.2. Con todo, que las citadas asuman los daños morales causados al convocante por el incumplimiento. Rubro tasado en 200 salarios mínimos legales mensuales vigentes.

1.2. Subsidiariamente, se resuelva el pacto cuestionado.

1.2.1. Por ende, se restituyan al promotor los $68.869.642,42 correspondientes a la diferencia entre lo pagado ($339.550.000) y lo devuelto el 14 de febrero de 2019 con ocasión de la terminación unilateral injustificada ($270.680.357,58).

1.2.2. Sean reconocidos los intereses remuneratorios y la renta de capital que pudo haber obtenido el gestor respecto de losRadicación: 11001310302420200029802 3 $339.550.000 que entregó. Sumas que deberán calcularse entre el 01 de diciembre de 2017 y el momento del pago de la obligación, con la respectiva indexación de los montos adeudados y los réditos de plazo de los valores resultantes.

1.2.3. Se autorice, a favor del gestor, una compensación por daño moral equivalente a los 200 SMLMV.

2. Sustento fáctico3. Se refirieron los siguientes hechos:

2.1. El 08 de mayo de 201 5, entre Freddy Wilmar Abella

daño moral equivalente a los 200 SMLMV.

2. Sustento fáctico3. Se refirieron los siguientes hechos:

2.1. El 08 de mayo de 201 5, entre Freddy Wilmar Abella Piraneque y las accionadas se celebró el contrato de “vinculación por beneficio de área” con el propósito de adquirir, el demandante, el dominio del apartamento 1101, el depósito 35 y el parqueadero 104 de la Carrera 5ª No. 23-49, proyecto “Torre Quinta Avenida”.

2.2. Al efecto, el promotor se obligó a sufragar $340.980.000 en tres partes: i) $1.000.000 con la separación, ii) la cuota inicial correspondiente a veintiocho pagos mensuales de $1.000.000 entre el 30 de mayo de 2015 y el 30 de agosto de 2017, un importe final de $75.980.000 el 30 de septiembre de 2017 y iii) el saldo, con un crédito por valor de $236.000.000 que debía estar aprobado tres meses antes de la fecha de la suscripción de la escritura pública, la cual sería informada por Akila S.A.S.

2.3. El demandante desembolsó todas las cuotas aunque “algunas de ellas fueron consignadas con algún retardo” y, en todo caso, no obtuvo el empréstito hipotecario que solicitó.

2.4. Por esa razón, en atención a lo previsto en el inciso tercero parágrafo segundo de la cláusula segunda del contrato, el 17 de diciembre de 2018 el señor Abella Piraneque manifestó su intención de continuar con el negocio jurídico.

tercero parágrafo segundo de la cláusula segunda del contrato, el 17 de diciembre de 2018 el señor Abella Piraneque manifestó su intención de continuar con el negocio jurídico.

3 Archivo No. 0002DemandaPrincipal41.21.10.pdf.Radicación: 11001310302420200029802 4 2.5. Akila S.A.S., en su calidad de fideicomitente promotora, rechazó la oferta el 22 de diciembre siguiente.

2.6. Pese a lo anterior, el convocante replicó a esa negativa el 28 de diciembre y, finalmente, el 25 de enero de 2019 efectuó un último pago por $76.000.000 para un total de $339.550.000.

2.7. En consecuencia, el 08 de febrero, Freddy Wilmar Abella Piraneque solicitó a las demandadas procedieran a la firma de la escritura pública y la entrega material de los bienes.

2.8. No obstante, nuevamente Akila S.A.S. se opuso. Así, en misiva del 11 de marzo, la convocada declaró unilateralmente la terminación del negocio por el incumplimiento del accionante y, acto seguido, le reembolsó los aportes previa deducción del 20% como sanción de acuerdo con la cláusula novena del pacto.

2.9. El demandante calificó de arbitraria la postura de las convocadas. Esto, pues además de haber tolerado la mora del gestor, desistieron del negocio solo cuando el promotor completó los recursos, cuestión que les permitió lucrarse “progresivamente de los dineros que periódica y continuamente” les entregó.

convocadas. Esto, pues además de haber tolerado la mora del gestor, desistieron del negocio solo cuando el promotor completó los recursos, cuestión que les permitió lucrarse “progresivamente de los dineros que periódica y continuamente” les entregó.

3. Trámite Procesal. El Juzgado Veinticuatro Civil del Circuito dio curso a la acción en auto de 03 de junio de 2022 4, providencia en la cual corrió traslado a las convocadas.

3.1. Akila S.A.S., la Compañía de Constructores Asociados S.A. – CASA S.A. y Acción Sociedad Fiduciaria S.A., en nombre propio y como vocera del Fideicomiso Proyecto Torre Quinta Avenida recurrieron en reposición el auto admisorio 5 y, además, propusieron las excepciones previas6 de “indebida acumulación de

4 Archivo No. 0042AutoAdmiteDemanda2020-298.pdf. 5 Archivo No. 0052Recurso58.29.06.pdf. 6 Carpeta No. 002CuadernoExcepcionesPreviasRadicación: 11001310302420200029802 5 pretensiones” y “el juramento estimatorio contenido en la demanda no cumple con los requisitos para su correcta formulación ”. Sus peticiones fueron resueltas de forma negativa en autos de 10 de noviembre de 20237 y 23 de mayo de 20248, respectivamente.

Ya de cara a la contestación de la demanda 9, las accionadas propusieron las defensas de mérito de “ contrato no cumplido ”, “inexistencia de circunstancias de fuerza mayor o caso fort uito eximentes de responsabilidad del demandante ”, “inexistencia de

propusieron las defensas de mérito de “ contrato no cumplido ”, “inexistencia de circunstancias de fuerza mayor o caso fort uito eximentes de responsabilidad del demandante ”, “inexistencia de incumplimiento imputable al extremo demandado ”, “ pacta sunt servanda”, “ buena fe ”, “ inexistencia de los daños y/o perjuicios alegados por el demandante”, “improcedencia de la reclamación y de la indemnización de perjuicio moral” y la genérica. Finalmente, objetaron la estimación jurada de los daños pretendidos.

4. Fallo acusado de primera instancia. En veredicto de 09 de diciembre de 2024 10, la a-Quo recordó los presupuestos de la acción de responsabilidad civil contractual.

4.1. En esa medida, aunque advirtió la existencia del contrato de “ vinculación por beneficio de área ” que se ajustó entre las partes, sostuvo que Freddy Wilmar Abella Piraneque no honró sus débitos negociales en razón a que no pagó oportunamente la cuota inicial, según los montos fijados en las fechas convenidas.

4.2. Destacó que, aunque en la demanda se dijo que el gestor había pagado el total del valor de los inmuebles en enero de 2019, lo cierto es que el demandante solo costeó $339.037.537 de los $340.980.000 acordados en el negocio jurídico.

4.3. Con todo, precisó que el parágrafo segundo de la cláusula segunda del contrato no avalaba al promotor a pagar

7 Archivo No. 0072AutoNoRepone.pdf. 8 Archivo No. 0002AutoResuelveExcepcionesPrevias.pdf. 9 Archivo No. 0085ContestacionDemanda.pdf.

cláusula segunda del contrato no avalaba al promotor a pagar

7 Archivo No. 0072AutoNoRepone.pdf. 8 Archivo No. 0002AutoResuelveExcepcionesPrevias.pdf. 9 Archivo No. 0085ContestacionDemanda.pdf. 10 Archivo No. 0112ActaAudiencia373.pdf.Radicación: 11001310302420200029802 6 extemporáneamente y a su arbitrio las cuotas atrasadas, pues esto solo procedía si se celebraba acuerdo adicional entre el beneficiario-demandante y el fideicomitente Akila S.A.S.

4.4. Luego, como el señor Abella Piraneque no ostentaba la calidad de contratante cumplido, no estaba facultado para iniciar la acción de cumplimiento y/o resolución negocial.

4.5. En consecuencia, negó las pretensiones.

5. Apelación. Inconforme con la decisión, el apoderado del accionante formuló en su contra recurso vertical.

5.1. Sustentación11. El recurrente cuestionó la errónea aplicación de las normas que debían regulan el caso y el indebido análisis probatorio pues: i) el beneficiario podía pagar intereses de los recursos suministrados tardíamente, ii) el documento no estipuló el procedimiento a seguir en caso que las demandadas quisieran desistir del contrato, iii) no procedía imponer la sanción de la cláusula novena, en tanto la retención del 20% solo era viable si el gestor era quien reclamaba la terminación del pacto, iv) Akila S.A.S. finiquitó el contrato catorce días después de haber recibido en su totalidad el precio de los bienes negociados, en

viable si el gestor era quien reclamaba la terminación del pacto, iv) Akila S.A.S. finiquitó el contrato catorce días después de haber recibido en su totalidad el precio de los bienes negociados, en desconocimiento de lo previsto en el artículo 1626 civil.

En consecuencia, como Freddy Wilmar Abella Piraneque se allanó a cumplir su carga negocial en la forma que se acreditó en el plenario, solicitó se revoque la sentencia apelada y, en su lugar, se acceda en su integridad a las pretensiones de la demanda.

5.2. Traslado del recurso. La contraparte solicitó la confirmación del veredicto cuestionado12.

11 Archivo No. 006Sustentacion.pdf. 12 Archivo No. 007DescorreTraslado.pdf.Radicación: 11001310302420200029802 7

II. CONSIDERACIONES

1. Observado que los presupuestos procesales se encuentran reunidos sin que concurra causal de nulidad con entidad para invalidar lo actuado, es procedente emitir pronunciamiento de mérito a la par de lo regulado en los artículos 327 y 328 del Código General del Proceso, esto es, limitado a las censuras presentadas por el apelante único que fueron debidamente sustentadas.

2. Y fijado este punto, advierte el Tribunal que los problemas jurídicos que corresponde resolver giran en torno a: i) determinar si Freddy Wilmar Abella Piraneque estaba legitimado en la causa para reclamar la responsabilidad civil negocial y, ii) de ser afirmativo el anterior planteamiento, establecer si se dan los presupuestos axiológicos para forzar el cumplimiento del contrato

si Freddy Wilmar Abella Piraneque estaba legitimado en la causa para reclamar la responsabilidad civil negocial y, ii) de ser afirmativo el anterior planteamiento, establecer si se dan los presupuestos axiológicos para forzar el cumplimiento del contrato o, subsidiariamente, proceder a su resolución, en ambos casos con la respectiva indemnización por perjuicios deprecada.

3. De la responsabilidad civil contractual.

3.1. Al respe cto, cumple memorar que, a voces del artículo 1602 del Código Civil, los contratos son ley para las partes y, por tanto, mientras el acuerdo no sea invalidado por causas legales o por la mutua voluntad de los negociantes, se impone para ellos el deber de cumplimiento de buen a fe, quedando obligados no sólo a lo estipulado en el pacto sino también a todas las cosas que emanan de la naturaleza de la convención o que la ley declare como pertenecientes a ella (artículo 1603 ejusdem).

3.2. A su vez, el canon 1609 de la misma obra informa que en los contratos bilaterales (precepto 1496 ibidem), “ninguno de los contratantes está en mora dejando de cumplir lo pactado, mientras el otro no lo cumpla por su parte, o no se allane a cumplirlo en la forma y tiempo debidos" . Armoniza con lo expuesto, elRadicación: 11001310302420200029802 8 mandato 1608, el cual enseña que el deudor está en mora "[c]uando no ha cumplido la obligación dentro del término estipulado; salvo que la ley, en casos especiales, exija que se requiera al deudor para constituirlo en mora", "[c]uando la cosa no

"[c]uando no ha cumplido la obligación dentro del término estipulado; salvo que la ley, en casos especiales, exija que se requiera al deudor para constituirlo en mora", "[c]uando la cosa no ha podido ser dada o ejecutada sino dentro de cierto tiempo y el deudor lo ha dejado pasar sin darla o ejecutarla" , o “[c] uando el deudor ha sido judicialmente reconvenido por el acreedor" , quedando así delimitados los supuestos en que debe entenderse incumplido el contrato por alguno de los negociantes.

3.3. Concomitante con lo anterior, se puede colegir que la prosperidad de la pretensión de responsabilidad civil contractual supone la presencia de los presupuestos axiológicos que, de antaño, doctrinaria y jurisprudencialmente se han cimentado: la existencia de una obligación, la inejecución culposa del contrato por el deudor, los perjuicios irrogados y el nexo de causalidad.

4. De lo hilvanado, bien pronto queda al descubierto la improcedencia del primer problema jurídico formulado y la consecuencial confirmación del fallo opugnado, en tanto está visto que el señor Abella Piraneque no está legitimado en la causa para emprender la reclamación judicial que nos ocupa. Veamos.

4.1. En el presente litig io, es punto pacífico que las partes celebraron un contrato de “vinculación por beneficio de área” el 08 de mayo de 2015 respecto de l apartamento 1101, parqueadero 104 y depósito 35 del proyecto Torre Quinta Avenida que se construiría en la Carrera 5ª No. 23 – 41 de Bogotá13.

de mayo de 2015 respecto de l apartamento 1101, parqueadero 104 y depósito 35 del proyecto Torre Quinta Avenida que se construiría en la Carrera 5ª No. 23 – 41 de Bogotá13.

4.2. Según el documento, el valor total de los predios se fijó en $340.980.000 que se pagarían de la siguiente forma14:

13 Archivo No. 0004Anexos101.-21.10.pdf. 14 Ibid., página 49 y 50.Radicación: 11001310302420200029802 9 4.2.1. El 03 de marzo de 2015, la suma de $1.000.000 concomitante con la separación de los inmuebles.

4.2.2. La parte inicial, correspondiente a $103.980.000, en veintiocho cuotas mensuales de $1.000.000, causadas entre el 30 de mayo de 2015 y el 30 de agosto de 2017, y un pago adicional de $75.980.000 el 30 de septiembre del mismo año.

4.2.3. El saldo de $236.000.000 con un crédito a largo plazo, el cual, según el inciso tercero del parágrafo segundo artículo segundo, debía obtenerse con mínimo tres meses de anticipación a la fecha en que se suscribiría la escritura pública.

4.3. De los puntos más relevantes del clausulado en los que se fijaron las obligaciones del demandante, se tienen:

4.3.1. En el acápite primero se consignó que el beneficiario de área se haría parte del fideicomiso mediante la entrega de recursos en dinero, acción que le confería “el derecho a recibir como beneficio la propiedad y entrega material de las unidades

4.3.1. En el acápite primero se consignó que el beneficiario de área se haría parte del fideicomiso mediante la entrega de recursos en dinero, acción que le confería “el derecho a recibir como beneficio la propiedad y entrega material de las unidades inmobiliarias respecto de las cuales se vinculan”15.

4.3.2. Sobre el pago de las sumas, se dijo en el artículo segundo que “EL BENEFICIARIO DE ÁREA se obliga a entregar los recursos en las cuantías y oportunidades previstas al inicio de este contrato ”. Renglón seguido, se indicó que en caso “que EL BENEFICIARIO DE ÁREA no entregue los recursos pactados en las fechas y montos establecidos en el cronograma (…) habrá lugar al cobro de intereses moratorios” (se destaca)16.

4.3.3. En el parágrafo segundo de este punto, se precisó que “el trámite del crédito corresponde adelantarlo directamente al

15 Ibid., página 51. 16 Ibid., página 52 y 53.Radicación: 11001310302420200029802 10 BENEFICIARIO DE ÁREA y su no otorgamiento no lo exime de la cancelación de los recursos que se comprometieron a aportar ”, facultando así a las accionadas “ para el ejercicio de las acciones previstas en este contrato en los términos del mismo y en la ley”17.

4.4. De otra parte, la fiduciaria se comprometió a transfe rir al demandante “ el derecho de dominio y la posesión a título de beneficio fiduciario de la unidad inmobiliaria que constituye el beneficio en el presente contrato (…) siempre y cuando EL BENEFICIARIO DE ÁREA haya cumplido todas las obligaciones a su cargo emanadas del presente contrato, especialmente haber

beneficio fiduciario de la unidad inmobiliaria que constituye el beneficio en el presente contrato (…) siempre y cuando EL BENEFICIARIO DE ÁREA haya cumplido todas las obligaciones a su cargo emanadas del presente contrato, especialmente haber cancelado la totalidad de sus aportes” (se destaca)18.

4.5. Ahora bien, la cláusula novena fijó que “ si EL BENEFICIARIO DE ÁREA incurre en mora superior a sesenta (60) días en una cualquiera de las cuotas establecidas en la parte inicial del presente contrato o solicite la terminación (…) y por lo tanto se deba proceder a la devolución de los recursos, ACCIÓN [la fiduciaria] por in strucción del FIDEICOMITENTE PROMOTOR devolverá (…) los recursos (…) PREVIO DESCUENTO a título de pena de una suma igual al veinte por ciento del valor de los aportes que EL BENEFICIARIO DE ÁREA se compromete a entregar ” (se destaca)19; siendo la aplicación de esta sanción una causal de terminación del contrato a voces del acápite decimonoveno20.

4.6. De lo hasta ahora expuesto, resulta plausible afirmar que para que Freddy Wilmar Abella Piraneque accediera al beneficio de transferencia de los derechos de do minio y posesión del apartamento 1101, el parqueadero 104 y el depósito 35 del proyecto Torre Quinta Avenida, era absolutamente necesario que pagara la totalidad del precio acordado en el contrato.

17 Ibid., página 52 y 53. 18 Ibid., página 57. 19 Ibid., página 56. 20 Ibid., página 60.Radicación: 11001310302420200029802 11 4.6.1. Lo anterior, con todo y que la mora superior a los 60

18 Ibid., página 57. 19 Ibid., página 56. 20 Ibid., página 60.Radicación: 11001310302420200029802 11 4.6.1. Lo anterior, con todo y que la mora superior a los 60 días en cualquiera de los emolumentos daría lugar a la restitución de los aportes y la terminación del negocio jurídico.

4.7. Ahora bien. En el plenario obran las colillas bancarias que dan cuenta de las transacciones que el señor Abella Piraneque efe ctuó a favor de l fideicomiso21, aunado a que oficiosamente se ordenó a las partes que aportaran una relación de todos los pagos 22; documentos en conjunto de los cuales se extrae que el demandante desatendió sus deberes contractuales.

4.7.1. En efecto, al contrastar la información suministrada, encuentra el Tribunal los siguientes aspectos relevantes:

Cuota Fecha Valor Día de pago Días de mora Separa. 3/03/15 $1.000.000 3/03/15 0 1 31/05/15 $1.000.000 30/03/15 0 2 30/06/15 $1.000.000 30/04/15 0 3 31/07/15 $1.000.000 25/05/15 0 4 31/08/15 $1.000.000 $950.000 el 31/07/15 y $50.000 el 31/08/15 0 5 30/09/15 $1.000.000 31/08/15 0 6 31/10/15 $1.000.000 7/10/15 0 7 30/11/15 $1.000.000 30/10/15 0

5 30/09/15 $1.000.000 31/08/15 0 6 31/10/15 $1.000.000 7/10/15 0 7 30/11/15 $1.000.000 30/10/15 0 8 31/12/15 $1.000.000 18/12/15 0 9 31/01/16 $1.000.000 21/01/16 0 10 29/02/16 $1.000.000 $540.000 el 21/01/16 y $460.000 el 15/02/16 0 11 31/03/16 $1.000.000 8/03/16 0 12 30/04/16 $1.000.000 8/03/16 0 13 31/05/16 $1.000.000 6/10/16 128 14 30/06/16 $1.000.000 6/10/16 98 15 31/07/16 $1.000.000 5/12/16 128 16 31/08/16 $1.000.000 5/12/16 97 17 30/09/16 $1.000.000 5/12/16 66 18 31/10/16 $1.000.000 5/12/16 36 19 30/11/16 $1.000.000 5/12/16 5 20 31/12/16 $1.000.000 5/12/16 0 21 31/01/17 $1.000.000 5/12/16 0

21 Ibid., página 50 a 58. 22 Archivo No. 0095MemorialAportaComprobante.pdf y 0096MemorialCumplimientoAuto.pdfRadicación: 11001310302420200029802 12 22 28/02/17 $1.000.000 5/12/16 0

22 Archivo No. 0095MemorialAportaComprobante.pdf y 0096MemorialCumplimientoAuto.pdfRadicación: 11001310302420200029802 12 22 28/02/17 $1.000.000 5/12/16 0 23 31/03/17 $1.000.000 5/12/16 0 24 30/04/17 $1.000.000 5/12/16 0 25 31/05/17 $1.000.000 5/12/16 0 26 30/06/17 $1.000.000 5/12/16 0 27 31/07/17 $1.000.000 5/12/16 0 28 31/08/17 $1.000.000 5/12/16 0 29 30/09/17 $75.980.000 $15.788.07,78 el 5/12/16 0 $700.000 el 30/01/17 0 $3.000.000 el 09/03/2017 0 $700.000 el 27/04/17 0 $13.150.000 el 28/06/18 271 $40.000.000 el 19/07/18 292 $2.641.922,22 el 10/09/2018 345

4.7.1.1. Visto lo anterior, se advierte liminarmente que la primer mora significativa en que incurrió Freddy Wilmar Abella Piraneque obedeció a las cuotas del 31 de mayo y 30 de junio de 2016, las cuales fueron pagadas el 06 de octubre siguiente. Esto, luego de 128 y 98 días de retraso, respectivamente.

4.7.1.2. De igual forma, los emolumentos del 31 de julio, 31

2016, las cuales fueron pagadas el 06 de octubre siguiente. Esto, luego de 128 y 98 días de retraso, respectivamente.

4.7.1.2. De igual forma, los emolumentos del 31 de julio, 31 de agosto, 30 de septiembre, 31 de octubre y 30 de noviembre del mismo año, fueron pagados tan solo hasta el 05 de diciembre de

2016. Es decir, con una demora de 128, 97, 66, 36 y 5 días.

4.7.1.3. La cuota del 30 de septiembre de 2017 por $75.980.000 también se depositó fuera del plazo. Véase que aunque los primeros $20.188.078 se sufragaron antes del vencimiento del término, los $55.791.922 restantes vinieron a completarse 345 días después, el 10 de septiembre de 2018.

4.8. Lo mismo ocurrió con el dinero proveniente del crédito que Freddy Wilmar Abella Piraneque obtendría para pagar el saldo de $236.000.000, cuyo desembolso, según los estados de cuenta, debía ocurrir a más tardar el 30 de septiembre de 201823:

23 Archivo No. 0005Anexo51.21.10.pdf, página 32.Radicación: 11001310302420200029802 13 Cuota Fecha Valor Día de pago Días de mora Crédito 30/09/18 $236.000.000 $15.358.077,78 el 10/09/18 0 $77.000.000 el 30/11/18 61 $17.000.000 el 17/12/18 78 $48.200.000 el 02/01/19 94 $76.000.000 el 25/01/19 117

$77.000.000 el 30/11/18 61 $17.000.000 el 17/12/18 78 $48.200.000 el 02/01/19 94 $76.000.000 el 25/01/19 117

4.9. De lo reseñado, a simple vista podría pensarse que con el incumplimiento de la obligación causada el 31 de mayo de 2016 que superó los 60 días señalados en el artículo noveno del clausulado, las accionadas estaban facultadas para devolver los aportes y finiquitar unilateralmente el negocio jurídico.

4.9.1. No obstante, con el propósito de dar continuidad al contrato y, en todo caso, de agotar un conducto regular antes de darlo por terminado, en palabras de la testigo Margarita Vera Pinto24, empleada de Akila S.A.S. entre el año 2013 y el 2020, era necesario enviar tres requerimientos de pago al contratante: uno por el área comercial, otro por el departamento operativo y un último por la dirección jurídica, en ese orden.

4.8.2. En el expediente obran las siguientes comunicaciones:

4.8.2.1. El 20 de junio de 2018, el jefe de ventas de Akila S.A.S. advirtió al señor Abella Piraneque que “ revisado el estado de su negocio, encontramos que a la fecha no se ha llevado a cabo el proceso de aprobación del crédito hipotecario el cual debía estar aprobado tres meses antes de la firma de la escritura (…) y, como es de su conocimiento, se debía escriturar en el mes de diciembre del año 2017 ”. Luego, como pasaron seis meses “[sin] respuesta

aprobado tres meses antes de la firma de la escritura (…) y, como es de su conocimiento, se debía escriturar en el mes de diciembre del año 2017 ”. Luego, como pasaron seis meses “[sin] respuesta alguna de su parte a las dife rentes comunicaciones telefónicas y escritas, procederemos a liberar la unidad inmobiliaria”25.

4.8.2.2. El 05 de julio de 2018, la directora de operaciones de Akila S.A.S. se dirigió nuevamente por escrito al accionante y

24 Video No. 0113Audiencia373.mp4, inicia minuto 48:51. 25 Archivo No. 0005Anexo51.21.10.pdf, página 35.Radicación: 11001310302420200029802 14 le precisó que “revisando sus co mpromisos de pago de la cuota inicial, a la fecha presenta un saldo pendiente de cancelar por la suma de $41.641.923 ”. Por lo tanto, “ lo invitamos a efectuar el pago antes mencionado lo más pronto posible, teniendo en cuenta que según lo dispuesto en la cl áusula penal del contrato de vinculación (…) si se incurre en mora en alguno de los pagos, se iniciará el trámite de desistimiento del negocio de manera unilateral por parte del PROMOTOR”26 (se destaca).

4.8.2.3. En este punto, es necesario precisar que la diferencia entre las misivas del 20 de junio y del 05 de julio, conforme al interrogatorio27 rendido por la representante de Akila S.A.S., obedeció al hecho que Freddy Wilmar Abella Piraneque, cuando era requerido por la constructora dada la mora, intentaba ponerse

interrogatorio27 rendido por la representante de Akila S.A.S., obedeció al hecho que Freddy Wilmar Abella Piraneque, cuando era requerido por la constructora dada la mora, intentaba ponerse al día efectuando algún pago que disminuyera el saldo adeudado; afirmación que ciertamente se acompasa con la relación de pagos que se elaboró en premisas precedentes.

4.8.2.4. El 17 de diciembre de 2018, el demandante solicitó “postergar la fecha de firma de la escritura y la continuidad del negocio”. Al efecto, precisó que ya había depositado $215.338.000 (de los $340.980.000 acordados) y que, como Colpatria e Itaú estaban “ dilatando la asignación del correspondiente crédito ”, estaría dispuesto a cancelar el saldo “ oportunamente en cuotas mensuales durante 24 meses ”. Esta comunicación fue entregada en físico el 20 de diciembre siguiente28.

4.8.2.5. Entre tanto, el 18 de diciembre del mism o año29, la directora jurídica de Akila S.A.S. dirigió una misiva al accionante, en la cual le manifestaba que “revisado su estado de cuenta y las comunicaciones enviadas el 20 de junio de 2018 y 05 de julio de 2018, se evidencia incumplimiento a los compro misos adquiridos”

26 Ibid., página 36. 27 Video No. 0102Audiencia372CGP.mp4, inicia minuto 02:16:20. 28 Archivo No. 0005Anexo51.21.10.pdf, páginas 10 a 18. 29 Ibid., página 19 a 21.Radicación: 11001310302420200029802 15

28 Archivo No. 0005Anexo51.21.10.pdf, páginas 10 a 18. 29 Ibid., página 19 a 21.Radicación: 11001310302420200029802 15 y que, por lo tanto, procederían a informar a Acción Sociedad Fiduciaria S.A. como vocera del patrimonio autónomo, “para iniciar el trámite de desistimiento unilateral por parte del promotor en virtud de la cláusula novena del contrato me ncionado anteriormente (…) lo cual conlleva el cobro de la sanción correspondiente al veinte por ciento (20%) del valor del inmueble”.

4.8.2.6. En todo caso, la petición de refinanciación del 17 de diciembre fue contestada el 22 de diciembre de 201830.

Allí, Akila S.A.S. informó que, al haber consultado a l Banco Colpatria sobre la demora en el préstamo, le había sido informado que el crédito “ tuvo un tiempo largo de demora en la respuesta, debido a los diferentes reestudios que se realizaron a su caso co n el fin de poder estructurar de la mejor manera la solicitud. Este estudio se tuvo que realizar tres veces, los cuales tuvieron respuestas de negación por capacidad de endeudamiento”.

En consecuencia, “ no [fue] posible aceptar su petición, es decir, no se otorgan los 24 meses solicitados para el pago del saldo, ya que el proyecto se debía cerrar financieramente en el mes de diciembre del presente año y esto no será posible debido al incumplimiento en el proceso de compra del apartamento 1101, lo cual le conlleva a la constructora grandes perjuicios”.

4.8.2.7. Pese a lo anterior, Freddy Wilmar Abella Piraneque

incumplimiento en el proceso de compra del apartamento 1101, lo cual le conlleva a la constructora grandes perjuicios”.

4.8.2.7. Pese a lo anterior, Freddy Wilmar Abella Piraneque insistió en su