TSDJ BOG SC - 110013103024202300151 01-(23-05-2025)-1

REPÚBLICA DE COLOMBIA

TRIBUNAL SUPERIOR DE BOGOTÁ D.C.

Sala Civil

Magistrado sustanciador:

MARCO ANTONIO ÁLVAREZ GÓMEZ

Bogotá D.C., veintitrés (23) de mayo de dos mil veinticinco (2025) Ref. Proceso verbal no. 110013103024202300151 01

Se decide el recurso de apelación que la parte demandante interpuso contra la sentencia de 2 de abril de 2025 , proferida por el Juzgado 24 Civil del Circuito de Bogotá dentro del proceso de la referencia.

RESEÑA DEL LITIGIO Y DEL PROCESO

1. El señor Rodrigo Emiliano Hurtado Valle solicitó declarar que los señores Álv aro Ángel Salazar y Pilar Mejía incumplieron el contrato de promesa de compraventa del inmueble denominado "Finca Capicua", celebrado el 30 de junio de 2022, razón por la cual debe condenárseles a restituir las arras confirmatorias penales pactadas , en cuantía de $120.000.000, así como a sufragar los perjuicios causados que ascienden a $4.100.000

(costo del levantamiento de los planos del inmueble) y $4.000.000 (importe de expedición de los cheques de gerencia con los que pagaría el saldo del precio).

Para soportar sus pretensiones adujo que , como promitente comprador, suscribió el mencionado contrato con los demandados para adquirir el aludido predio, a quienes pagó $120.000.000 como parte del precio ($1.200.000.000), habiéndose acordado que la escritura

mencionado contrato con los demandados para adquirir el aludido predio, a quienes pagó $120.000.000 como parte del precio ($1.200.000.000), habiéndose acordado que la escritura pública que perfeccionaría el negocio jurídico prometido se firmaría el 15 de septiembre de 2022, a las 3:00 p.m. en l a Notaría Única de La Vega (Cund.). Sin embargo, antes de esa fecha, "evidenció una serie d e contingencias que afecta ban el i nmueble e imposibilita ban celebrar la compraventa"1, entre ellas, no contar con licencia de construcción ni estudio de

1 Primera Instancia, carp. C01 Cuaderno Principal, pdf. 002, pág. 4. Hecho 2.14 de la demanda.M.A.G.O. Exp. 110013103024202300151 01 2 vulnerabilidad y reforzamiento de las casas construidas , la presencia de trabajadores en la finca y la existencia de una servidumbre de agua , las cuales puso en conocimiento de los promitentes vendedores, sin que las hubieren subsanado, lo que derivó en la no suscripción de la escritura . Por el contrario, en la fecha prevista, ambas partes protocolizaron en otro instrumento notarial –e.p. 293– los documentos que a llegaron para celebrar el contrato prometido, dejando constancia de su comparecencia.

2. Los demandados se opusieron a la demanda ; aunque aceptaron varios hechos relativos al contrato de promesa, no reconocieron las causas de infracción aducidas por el promitente comprador.

LA SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA

La jueza negó las pretensiones porque el demandante no fue un contratante cumplido, toda

relativos al contrato de promesa, no reconocieron las causas de infracción aducidas por el promitente comprador.

LA SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA

La jueza negó las pretensiones porque el demandante no fue un contratante cumplido, toda vez que se abstuvo de suscribir la escritura pública de compraventa alegando el incumplimiento de obligaciones no pactadas en la promesa.

EL RECURSO DE APELACIÓN

El señor Hurtado pidió revocar la sentencia porque fue probado que (i) la finca de recreo no cuenta con todos los permisos necesarios para disfrutar y gozar de las edificaciones, como la licencia de construcción ; (ii) conforme a la cláusula octava del contrato de promesa , el inmueble debía entregarse con servicios públicos; sin embargo, el predio no tiene ni acueducto ni alcantarillado; (iii) los promitentes vendedores no presentaron, el día en que debía firmarse la escritura, el "paz y salvo" por valorización y plusvalía y, finalmente, (iv) el inmueble nunca estuvo en condiciones de ser entregado, puesto que el 15 de septiembre de 2022 había terceros en él que generaban un riesgo de sustitución patronal.

CONSIDERACIONES

1. El Tribunal confirmará la sentencia porque los demandados no son contratantes incumplidos, toda vez que estuvieron prestos a firmar la escritura pública que perfeccionaría la compraventa prometida, al punto de asistir, el 15 de septiembre de 2022, a la NotaríaM.A.G.O. Exp. 110013103024202300151 01 3

Única de La Vega con el propósito de cumplir con ese deber de prestación, como lo revela la escritura 293 de esa fecha y oficina notarial2.

La protesta del señor Hurtado pasa por alto que la promesa de contrato genera obligación de hacer, consistente en celebrar el negocio jurídico prometido (C.C., art. 1611 mod. art. 89, ley 153/1887), por lo que no es posible confundir, como lo hizo la demanda, las obligaciones que nacen del contrato de compraventa con las que afloran del aludido negocio preparatorio. Bien dice la Corte Suprema de Justicia que:

(…) no puede identificarse el contrato de promesa de venta con el contrato prometido en ella, pues del primero no surgen para las partes, naturalmente, sino la obligación de otorgar la escritura contentiv a del contrato prometido. En cambio, las obligaciones de efectuar la tradición del inmueble por parte del prometiente vendedor, y la de pagar su precio, a cargo del prometiente comprador, nacen a la vida jurídica en virtud del contrato de venta y no del contrato de promesa, en la cual solamente p uede pactarse el pago del precio con anterioridad al otorgamiento de la escritura, bien sea total o parcialmente, pero esta obligac ión no nace de la naturaleza de la promesa, sino de una cláusula accidental que es necesario pactar expresamente.3

Luego, en virtud de la promesa de compraventa que ajustaron las partes el 30 de junio de 2022, Álvaro Ángel y Pilar Mejía sólo se obligaron a hacer; ¿hacer qué? celebrar un contrato de compraventa con Rodrigo Emiliano Hurtado Valle, el 15 de septiembre de ese año, para

2022, Álvaro Ángel y Pilar Mejía sólo se obligaron a hacer; ¿hacer qué? celebrar un contrato de compraventa con Rodrigo Emiliano Hurtado Valle, el 15 de septiembre de ese año, para lo cual debían firmar la escritura pública respectiva, como requisito para perfeccionar el negocio jurídico (CC, art. 1857, inc. 2). Ninguna otra obligación fue contraída por ellos, en lo que concierne a la promesa . Por tanto, la demanda yerr a al soportar el supuesto incumplimiento de los promitentes vendedores en la desatención de ciertas obligaciones que no habían nacido, pues era de la compraventa –no ajustada– que germinarían las de entregar y sanear la cosa vendida, como lo precisa, sin espacio para la duda, el artículo 1880 del Código Civil. Y aunque es posible que los contratantes en promesas anticipen, en forma expresa, la satisfacción de ciertos deberes relativos a esas obligaciones futuras, en este caso las partes no previeron que, con anterioridad al 15 de septiembre de 2022, los promitentes vendedores tenían que cumplir con ciertas cargas vinculadas a la entrega del bien o al saneamiento, sin que sea viable suponerlas p orque, se insiste, no es posible confundir las obligaciones que surgen del contrato de promesa (hacer) con las que emanan del contrato prometido (dar y sanear).

2 Primera Instancia, carp. C01 Cuaderno Principal, pdf. 002, págs. 26-71. 3 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil. Sentencia del 23 de mayo de 1988.M.A.G.O. Exp. 110013103024202300151 01 4

3 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil. Sentencia del 23 de mayo de 1988.M.A.G.O. Exp. 110013103024202300151 01 4

2. Pero sea lo que fuere , tampoco fue probado que los promitentes vendedores incumplieron las obligaciones que refiere el señor Hurtado. Veamos:

a. La presencia de trabajadores en la finca respecto de los cuales, según él , existía un riesgo latente de sustitución patronal, no pasa de ser un simple temor -por lo demás infundado, ante la ausencia de prueba - que, en modo alguno, le abre paso a la pretensión, máxime si la promesa no hace referencia a esa materia , que no concierne a l contrato preparatorio ni al de compraventa prometido. Se trata de un tema laboral que, por lo mismo, no quita ni pone ley en el asunto del cumplimiento de la obligación de hacer.

b. El reclamo sobre la ubicación del tanque de agua en otro predio 4 es inadmisible, pues era un hecho conocido por el señor Hurtado, toda vez que la promesa misma se refiere a la servidumbre de agua en los siguientes términos: “El predio materia de la venta se beneficia de una servidumbre de agua por el sistema de manguera de media pulgada (1/2) enterrada proveniente de un tanque de almacenamiento u bicado y construido dentro del predio o lote marcado con el número dos (2), tanque que a su vez se aprovisiona del recurso proveniente de otra finca de propiedad del vendedor" (cláusula tercera); incluso, el certificado de tradición del inmueble, en su apartado “descripción: cabida y linderos ”,

del recurso proveniente de otra finca de propiedad del vendedor" (cláusula tercera); incluso, el certificado de tradición del inmueble, en su apartado “descripción: cabida y linderos ”, refiere que "por la misma escritura se constituyeron servidumbres de tránsito pasiva y servidumbre de agua activa"5.

c. En lo que concierne al "paz y salvo" por valorización y plusvalía, el parágrafo segundo de la cláusula séptima del contrato se refiere a él con una expresión elocuente: “si existiere”; luego, sólo si estuviere causada alguna de esas contribuciones podía exigirse el "paz y salvo" respectivo. Le correspondía, entonces, al demandante probar que esos tributos existían y no habían sido pagados –lo que habría impedido la firma de la escritura pública– (CGP. Art. 167). Sin embargo, en el proceso no obra esa prueba; por el contrario , los promitentes vendedores asistieron a la notaría con una certificación emitida por la Alcaldía de La Vega, de 9 de agosto de 2022, conforme a la cual el predio "se encuentra a paz y salvo con el tesoro de este municipio por concepto de impuesto predial y porcentaje ambi ental

4 Primera Instancia, carp. C01 Cuaderno Principal, pdf. 002, pág. 43. Cuarto punto de la comunicación del 26 de agosto de 2022. 5 Primera Instancia, carp. C01 Cuaderno Principal, pdf. 002, pág. 21. Certificado de tradición de la Finca

Capicua, No. de matrícula: 156-77581, página 1, acápite “Descripción: cabida y linderos”. Refiriéndose a la escritura No. 206 del 2 de mayo de 1987 mediante la cual José Alberto Bastidas Guzmán (anterior propietario) compró el predio denominado “La Ceibita”, del cual fue segregado la Finca Capicua.M.A.G.O. Exp. 110013103024202300151 01 5 CAR hasta el treinta y uno (31) de diciembre de 2022" 6, documento al que se agrega la comunicación de la Alcaldía de La Vega del 1 de abril de 2025 , dirigida al juzgado, en la que esa entidad territorial precis ó que “el predio identificado con la matrícula inmobiliaria No. 156-77581 cumplió con el pago de las obligaciones fiscales correspondientes a los años 2021 y 2022”7, y que “[no] se encontraron registros de deudas pendientes por concepto de impuestos prediales y/o valorización durante dicho periodo”8.

d. En lo tocante a la licencia de construcción de las casas de habitación, es cierto que carecen de ella; se trata de un hecho confesado 9, corroborado, además, por la Alcaldía de La Vega, quien refirió que “ la exigencia de licencias de construcción en suelo urbano data del año 1989, mientras que en suelo rural se implementó a partir del año 1992”10.

Pero una lectura detenida de la promesa de compraventa evidencia que el objeto del contrato fue un “inmueble rural” , más concretamente un “lote de terreno” denominado “Finca Capicua”, cuyos linderos se precisaron, sin que, en la cláusula tercera relativa a su

contrato fue un “inmueble rural” , más concretamente un “lote de terreno” denominado “Finca Capicua”, cuyos linderos se precisaron, sin que, en la cláusula tercera relativa a su descripción, se hubiere hecho referencia a una casa de habitación que ni siquiera fue alinderada e identificada por sus características (número de pisos, habitaciones, baños, garaje, etc.). Sólo en la cláusula octava, concerniente a la entrega (obligación que, se insiste, sólo nacería con la celebración de la compraventa) , quedó previsto que el inmueble sería entregado "con todas las mejoras, anexidades, construcciones, dependencias, que accedan al inmueble, usos, costumbres, servidumbres y bienes que legalmente y naturalmente le correspondan al inmueble en la fecha de la entrega", lo que basta para concluir que el objeto del contrato fue un lote de terreno al que le pertenecen, por accesión (C.C. art. 713), las edificaciones levantadas en él.

Más aún, si el demandante tuvo conocimiento de las construcciones porque, como lo relataron ambas partes11, visitó la finca en varias ocasiones, bien pudo, entonces, indagar si contaban con la licencia respectiva, con mayor razón siendo él arquitecto de profesión.

6 Primera Instancia, carp. C01 Cuaderno Principal, pdf. 002, pág. 69. 7 Primera Instancia, carp. C01 Cuaderno Principal, pdf. 049, pág. 3. 8 Primera Instancia, carp. C01 Cuaderno Principal, pdf. 049, pág. 3.

7 Primera Instancia, carp. C01 Cuaderno Principal, pdf. 049, pág. 3. 8 Primera Instancia, carp. C01 Cuaderno Principal, pdf. 049, pág. 3. 9 Primera Instancia, carp. C01 Cuaderno Principal, arch. en video 037. Minuto 1:31:32 y 1:59:43. 10 Primera Instancia, carp. C01 Cuaderno Principal, pdf. 049, pág. 2. 11 Primera Instancia, carp. C01 Cuaderno Principal, arch. en video 037. Minuto 36:00: Pregunta: ¿Cuántas veces estuvo en el predio antes de la firma de la promesa de compraventa? , respondió el demandante: “Cuatro veces, quizás cuatro, cinco veces”. Pregunta: ¿Qué finalidad tuvieron esas cuatro visitas? , respondió: “Pues si uno va a va a adquirir una propiedad, pues tiene que conocerla al menos y yo no, yo, yo, yo no. (…)”. Minuto 1:18:55: Pregunta: ¿Se hicieron varias visitas al predio? , la señora Mejía respondió: “Sí se hicieron varias visitas, se hicieron varias. Alrededor de cinco.”M.A.G.O. Exp. 110013103024202300151 01 6 Incluso, la misma promesa de contrato refiere que fue "el resultado del libre y legítimo ejercicio de la autonomía privada y de la buena fe exenta de culpa, habiendo tenido toda la oportunidad de discutir el clausulado con la contraparte y de asesorarse de manera suficiente e idónea" (se subraya; cláusula décimo sexta), por lo que el demandante admitió haber desplegado un estándar de diligencia que va más allá de obrar bajo mera creencia; al fin y

e idónea" (se subraya; cláusula décimo sexta), por lo que el demandante admitió haber desplegado un estándar de diligencia que va más allá de obrar bajo mera creencia; al fin y al cabo, según la jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia,

Cuando el tercero que invoca la bue na fe en su favor ha negociado directamente con el aparente titular del derecho, le será casi imposible a ese tercero poner de manifiesto su falta de culpa, puesto que una persona avisada, prudente y diligente toma referencias acerca del co-contratante y por consiguiente el que no ha obrado de esa manera incurre en uno de esos errores de conducta característicos de la culpa. Sería muy raro que mediando esas precauciones elementales no obtu viera el adquirente, en la debida oportunidad, las informaciones o al menos los indicios necesarios para evitar el error de hecho o de derecho determinante de la celebración del contrato con el titular aparente.

Lo propio sucede en la última de las hipótesis planteadas. Sería dificilísimo, por no decir imposible, que si el presunto comprador ha tom ado las providencias propias de una persona prudente y diligente, ignore la adquisició n, por parte de un tercero, del correspondiente derecho de dominio en virtud del fenómeno de la prescripción. Esa prescripción supone una posesión prolongada y ostensible que no pueda normalmente pasar inadvertida para quien, en razón de elementales deberes de prudencia, visita previamente el predio que trata de adquirir y se informa acerca de su situación.12

Pero sea lo que fuere, si, en gracia de la discusión, se abordara el tema desde la perspectiva

previamente el predio que trata de adquirir y se informa acerca de su situación.12

Pero sea lo que fuere, si, en gracia de la discusión, se abordara el tema desde la perspectiva de los vicios redhibitorios –obligación que es materia del contrato prometido y no de la promesa, como se anticipó –, que no se pierda de vista un detalle singular : para ser tal no basta que el vendedor hubie se callado el defecto; es necesario, además, “que el comprador haya podido ignorarlos sin negligencia grave de su parte, o tales que el comprador no haya podido fácilmente conocerlos en razón de su profesión u oficio.” (CC., art. 1915, num. 3). Por supuesto que el señor Hurtado, arquitecto de profesión, según lo reconoció en su declaración de parte 13, bien pudo saber si las casas de habitación levantada s en el lote de terreno que prometió comprar contaban o no con licencia de construcción, reforzamientos y alcantarillado (pozo séptico sí tiene), tanto más si se repara en que visitó y recorrió la finca en varias oportunidades.

3. Así las cosas, la sentencia merece confirmación, con la consecuente condena en costas a cargo del recurrente.

12 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil. Sentencia del 20 de mayo de 1936. 13 Primera Instancia, carp. C01 Cuaderno Principal, arch. en video 037. Minuto 57: 20: Pregunta: ¿Cuál es su profesión u oficio?, respondió el demandante: "arquitecto, soy arquitecto pensionado".M.A.G.O. Exp. 110013103024202300151 01 7

DECISIÓN

su profesión u oficio?, respondió el demandante: "arquitecto, soy arquitecto pensionado".M.A.G.O. Exp. 110013103024202300151 01 7

DECISIÓN

Por el mérito de lo expuesto, el Tribunal Superior de Bogotá D.C., en Sala Primera Civil de Decisión, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley, confirma la sentencia de 2 de abril de 2025, proferida por el Juzgado 24 Civil del Circuito de la ciudad dentro del proceso de la referencia.

Se condena en costas de la segunda instancia a la parte recurrente.

NOTIFIQUESE

Firmado Por:

Marco Antonio Alvarez Gomez Magistrado Sala 006 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C.,

Adriana Ayala Pulgarin Magistrado Sala 017 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C.,

Ricardo Acosta Buitrago Magistrado Sala Civil Despacho 015 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C.,

Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12

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