TSDJ BOG SC - 110013103025201100544 01-(03-03-2016)

RI.13808

REPÚBLICA DE COLOMBIA

RAMA JUDICIAL

TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE

BOGOTÁ SALA CIVIL

Bogotá D.C. tres (3) de marzo del año dos mil dieciséis (2016).

REF. PROCESO ORDINARIO DE EDGAR IVAN MOLINA POSADA CONTRA PROMOTORA

CALEDONIA S.A.

RAD. 110013103025201100544 01 Magistrada Ponente. NANCY ESTHER ANGULO QUIROZ Discutido y aprobado en Sala del 18 de febrero de 2016. Acta Nº 07

I. ASUNTO Resuelve el Tribunal el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante contra la sentencia proferida el 11 de diciembre de 2014, por el Juzgado Veintidós Civil del Circuito de Descongestión de esta ciudad, dentro del proceso de la referencia.

II. ANTECEDENTES 1). PETITUM: El señor Edgar Iván Molina Posada, por intermedio de apoderado judicial especialmente constituido para el efecto, formuló demanda contra la sociedad Promotora Caledonia S.A., para que previos los trámites del proceso ordinario, se hicieran las siguientes declaraciones y condenas:RI. 13808 Rad. 110013103025201100544 01

Ref. Proceso Ordinario de Edgar Iván Molina Posada vs. Promotora Caledonia S.A. 2  Se declare que la demandada incumplió el contrato de compraventa suscrito entre

las partes el 30 de enero de 2009, mediante la Escritura Pública N° 079 de la Notaría Única de CotaCundinamarca, en virtud de la cual se transfirió el domino de la bodega 18, etapa 1, que hace parte del Centro Empresarial Metropolitano P.H., ubicado en la vereda Siberia del Municipio de Cota, e identificada con el folio de Matrícula Inmobiliaria N° 50N-20554046, por cuanto hubo fallas graves en la construcción del primer piso del inmueble, por lo cual el vendedor es responsable de las mismas.  Así mismo solicitó declarar que, como consecuencia de las fallas presentadas en el piso de la bodega, ésta no pudo ser utilizada por el demandante.  Declarar que la demandada incumplió el contrato “por no haber entregado al demandante el objeto del mismo de acuerdo a lo pactado”; que “la demandada está obligada a cumplir a cabalidad con el objeto del contrato de compraventa antes citado”.  Con base en las declaraciones anteriores, se disponga que la demandada causó perjuicios al demandante y está obligado a indemnizarlos, en las siguientes cuantías: a). Por daño emergente, las sumas de $17.606.423,29 correspondiente al valor de la reparación del piso y $13.645.275 por el valor de las cuotas de administración de la Bodega que debió cancelar por el periodo comprendido entre febrero de 2009 y diciembre de 2010.

b). Por concepto de lucro cesante “$115.000.000 correspondiente al valor de los cánones de arrendamiento de la bodega que hubiese podido recibir durante 23 meses, comprendidos entre febrero de 2009 y diciembre de 2010, ambos inclusive”.  Finalmente solicitó condenar a la convocada al pago de las costas y agencias en derecho que se originen como consecuencia de la presente acción. 2). CAUSA: Como fundamentos fácticos de las pretensiones, la parte actora expuso, en síntesis, los siguientes hechos relevantes:  Afirmó que la sociedad Promotora Caledonia S.A. mediante la Escritura Pública 079 del 30 de enero de 2009 otorgada ante la Notaría Única de Cota, Cundinamarca, transfirió a títuloRI. 13808 Rad. 110013103025201100544 01 Ref. Proceso Ordinario de Edgar Iván Molina Posada vs. Promotora Caledonia S.A. 3 de compraventa el inmueble ya referido por un valor de $582.972.000, suma que fue cancelada en su totalidad por el comprador. Que la entrega real y material del inmueble objeto de compraventa debió efectuarse el 18 de febrero de 2009, pero sólo se realizó hasta el mes de diciembre de 2010, en razón a las fallas que presentaba el primer nivel, las cuales afectaban el 90% del piso, y pese a haberse puesto en conocimiento de la convocada desde marzo de 2009, estas solo se solucionaron en el mes de

diciembre de 2010. Así mismo, adujo que debido a que las soluciones ofrecidas por la demandada no eran técnicamente adecuadas, tuvo que realizarlas por su cuenta, a través de la firma Rinol Pisocreto S.A., especializada en esta clase de situaciones. Que las fallas en el piso ocasionaron daños importantes al actor y los consiguientes perjuicios, derivados de la absoluta imposibilidad de utilizar la bodega; afirmó que la convocada incumplió su obligación principal dentro del contrato de compraventa, pues no entregó oportunamente el inmueble y “el demandante pagó las cuotas de administración de la bodega 18, sin haberla recibido de la demandada, desde febrero de 2009 hasta diciembre de 2010” (Sic). 3). ACTUACIÓN PROCESAL Mediante providencia del 21 de septiembre de 2011, se admitió la demanda ordenando su enteramiento a la convocada, diligencia que se surtió personalmente el 16 de febrero de 2012 1 , quien por conducto de apoderado judicial, oportunamente contestó la demanda oponiéndose a las pretensiones y formulando las excepciones de mérito que denominó: “ falta de relación de causalidad entre el daño (fisura de piso) y los pretendidos perjuicios”, “falta de acreditación de los perjuicios” y la genérica2 . Rituado el proceso, conforme prescribe el Ordenamiento, el Juzgado Veintidós Civil del Circuito de Descongestión profirió sentencia el 11 de diciembre de 2014, en la cual se negaron las pretensiones de la demanda y condenó en costas al demandante.

1 Folio 93 Cd.1. 2 Adicionalmente se formuló llamamiento en garantía a la sociedad M. & M. Soluciones en Concreto del cual

las pretensiones de la demanda y condenó en costas al demandante.

1 Folio 93 Cd.1. 2 Adicionalmente se formuló llamamiento en garantía a la sociedad M. & M. Soluciones en Concreto del cual posteriormente se desistió, siendo aceptado éste último por auto del 28 de septiembre de 2012.RI. 13808 Rad. 110013103025201100544 01 Ref. Proceso Ordinario de Edgar Iván Molina Posada vs. Promotora Caledonia S.A. 4 Inconforme con la anterior decisión el extremo actor formuló recurso de apelación, que fue concedido en el efecto de ley, motivo por el cual el expediente se encuentra ante esta Corporación.

III. FUNDAMENTOS DE LA SENTENCIA El juez de primera instancia, si bien encontró acreditada la existencia entre las partes de la relación contractual aducida en el escrito de demanda, referente a la compraventa de un inmueble en lo que se refiere a la indemnización de los perjuicios reclamados, sostuvo que “el inconformismo del comprador se deriva entre otros de la existencia de una serie de grietas en el piso de la bodega, así como ciertas imperfecciones en lo que acabados de las columnas, asfalto y fachada se refiere los cuales se resumen en daños y deficiencias constructivas. Bajo este entendido se colige, que contrario a lo manifestado por el accionante dichas deficiencias no responden directamente a un incumplimiento de índole contractual, pues de la lectura del contrato “escritura pública No. 079 del 30 de enero de 2009” no se avista obligación alguna

asumida por la pasiva que verse sobre la calidad del material, diseño y estructura con que fue construida la Bodega No. 18, así como tampoco, respecto al estado de conservación de la misma, lo anterior sin desconocer las calidades estructurales con que debía contar el referido inmueble atendiendo a la finalidad para la que estaba destinada” (Sic). Tras valorar el dictamen recaudado sostuvo que, contrario a lo manifestado por el demandante, “el cumplimiento de la obligación contractual asumida por la pasiva se consumó, situación que de ninguna manera permite avalar el petitum de la demanda mediante la cual se pretende, el reconocimiento e indemnización de una serie de perjuicios que se derivaron única y exclusivamente de la actuación desplegada por el extremo actor”. “Ahora bien, concomitante a lo señalado ha de advertirse que el despacho no pretende desconocer la existencia de las grietas presentes en la losa original de la bodega, todo lo contrario, la existencia de las mismas está debidamente probada dentro del proceso a través de la confesión que al respecto hiciere la pasiva en el escrito de contestación de la demanda cuando manifiesta que; “mi poderdante se allanó a pagar el arreglo de las fisuras del piso, pero el demandante se negó a recibir el valor de las reparaciones, pretendiendo el pago de una cantidad exorbitante”, lo que realmente se discute, es la existencia de un incumplimiento contractual imputable a la pasiva, reiterándose que existe certeza probatoria en cuanto a que laRI. 13808 Rad. 110013103025201100544 01

Ref. Proceso Ordinario de Edgar Iván Molina Posada vs. Promotora Caledonia S.A. 5 sociedad demandada cumplió con la obligación que asumió en la compraventa solemnizada mediante la escritura pública No.079 que consistía en hacer la entrega material, real y efectiva de la Bodega No. 18 al demandante”. “Corolario a lo señalado no se divisa la existencia de un incumplimiento proveniente de la inejecución o ejecución imperfecta o tardía de alguna obligación estipulada en el contrato que válidamente celebraron los extremos procesales, todo lo contrario, lo que el análisis de las pruebas obrantes en el proceso conlleva a inferir, es que la empresa accionada procedió a entregar la Bodega No. 18 de conformidad a las obligaciones adquiridas por la misma y que el retardo en la entrega del inmueble se debió única y exclusivamente a las actuaciones adoptadas por el demandante” (fl.213 Vto).

IV. EL RECURSO DE APELACIÓN El recurrente alegó que en el juicio se comprobó que al momento de realizar la entrega del inmueble objeto de compraventa la mayoría de las placas que conformaban el piso del primer nivel presentaban agrietamientos, las cuales, ante la falta de solución por parte del vendedor, debieron ser corregidos por él.

Igualmente, adujo que las pruebas indican “sin lugar a dudas, que la demandada era sabedora y aceptó este hecho, que existió la falla en la construcción del piso y que fue necesario su reemplazo por la nueva placa que se superpuso sobre la original defectuosa, amén de que

voluntariamente asumió el valor de la garantía de la corrección de sus fallas”. Que la responsabilidad de la demandada por las fallas del piso y por los daños ocasionados es absolutamente clara, por lo cual así debe declararse, “porque carece de fundamento legal lo afirmado por el señor fallador en el sentido que no ha existido incumplimiento de ninguna obligación contractual por parte de la demandada, porque es claro, obvio y conducente tener en cuenta que una de las obligaciones claras del constructor-vendedor es garantizar estabilidad de la obra y su plena utilización para el fin propuesto, que en este caso era adquirir una bodega para fines industriales, para lo cual era requisito sine qua non contar con un piso de la bodega que resistiera la carga calculada para esta clase de usos”. Finalmente, señaló que dentro del proceso quedó demostrado que el piso de la bodega debió ser cambiado y que el mismo se efectuó por cuenta del demandante, e igualmente seRI. 13808 Rad. 110013103025201100544 01 Ref. Proceso Ordinario de Edgar Iván Molina Posada vs. Promotora Caledonia S.A. 6 acreditó el monto al que ascendían los cánones que pudo producir el bien, entre la fecha de entrega a la que finalmente se corrigió la falla, por lo que concluyó, reclamando la revocatoria de la sentencia apelada para en su lugar acceder por completo a las pretensiones de la demanda, condenando en costas al actor. Por su parte, el apoderado judicial de la demandante solicitó confirmar dicha providencia,

en la medida que el demandante no acreditó los perjuicios que reclamó en su demanda, y que por el contrario quedó probado en el curso del proceso, que la demandada “estuvo en todo momento dispuesta al pago del valor de las reparaciones, pero el demandante no solo pretendía este resarcimiento, sino que exigió una elevada suma de dinero, por encima de este valor. Así pues, entre las fallas del piso y algún perjuicio de los que ahora reclama, tales como lucro cesante, cuotas de administración pagadas a la copropiedad etc., no existe relación de causalidad ya que de ser cierto los perjuicios, estos encuentran su origen en su propia conducta. No basta con mencionar y aportar unos documentos relativos a cuotas de administración pagadas y proyectar unos posibles cánones de arrendamiento dejados de percibir (lucro cesante), si no que de acuerdo a la legislación debe aparecer debidamente probado que entre estos y los daños del piso de la bodega existe una relación de causalidad tal que no deje dudas de que de no haberse presentado los daños en el piso, no se hubieren presentado los perjuicios”.

V. CONSIDERACIONES 1). PRESUPUESTOS PROCESALES: No existe reparo en cuanto a la concurrencia de los denominados presupuestos procesales, ni advierte la Corporación la existencia de vicio de nulidad que afecte el trámite, que por no haberse saneado haga perentoria la aplicación de los Arts. 145 y 358 del C.P.C., supuestos éstos que permiten decidir de mérito.

De igual forma se estableció la legitimación en la causa, tanto activa como pasiva, en razón a que los extremos en contienda fueron quienes celebraron el negocio jurídico que soporta la acción de responsabilidad demandada.RI. 13808 Rad. 110013103025201100544 01

De igual forma se estableció la legitimación en la causa, tanto activa como pasiva, en razón a que los extremos en contienda fueron quienes celebraron el negocio jurídico que soporta la acción de responsabilidad demandada.RI. 13808 Rad. 110013103025201100544 01 Ref. Proceso Ordinario de Edgar Iván Molina Posada vs. Promotora Caledonia S.A. 7 En aras de determinar la viabilidad o no de las pretensiones de la demanda, estima pertinente la Sala hacer un análisis sucinto de los distintos tópicos que como consecuencia del litigio planteado se presentan, como es el relacionado con la responsabilidad derivada del incumplimiento contractual, particularmente lo referente a la compraventa, para que, a partir de tales postulados, se examine el caso en concreto.

2). LA RESPONSABILIDAD DERIVADA DEL INCUMPLIMIENTO CONTRACTUAL.

Sabido es que, conforme las previsiones del artículo 1602 del C.C., el contrato válidamente celebrado es ley para las partes, sin que puedan ser invalidados o modificados, sino por causas legales o el mutuo consentimiento, y que, cuando son bilaterales, al devenir incumplidos legitiman al contratante que cumplió o se allanó a cumplir las obligaciones a su cargo a reclamar ante la jurisdicción su resolución o cumplimiento, en ambos eventos con la correspondiente indemnización de los perjuicios que pudieron haberse generado. En relación a la acción de responsabilidad derivada del incumplimiento contractual, de vieja data se ha establecido por la jurisprudencia que los presupuestos necesarios para su viabilidad son (i) la existencia de una obligación que goce de plena eficacia jurídica y que, por lo mismo, esté protegida por la ley y deba ser cumplida por el deudor; (ii.) el incumplimiento

viabilidad son (i) la existencia de una obligación que goce de plena eficacia jurídica y que, por lo mismo, esté protegida por la ley y deba ser cumplida por el deudor; (ii.) el incumplimiento culposo del deudor , esto es, que el obligado falte a la ejecución de lo debido y que tal incumplimiento le sea imputable, entendiéndose que lo es, cuando se produce por un hecho dependiente de su voluntad y no por fuerza mayor o caso fortuito, correspondiéndole al deudor acreditar que el incumplimiento no le es imputable, (iii) el perjuicio que el incumplimiento del deudor le causó : entendiéndose por tal la lesión que sufre el patrimonio del acreedor a consecuencia inmediata o directa del incumplimiento, debiendo ser cierto y no simplemente eventual o hipotético, comprendiendo tanto el daño emergente como el lucro cesante, ya provenga de no haberse cumplido la obligación o de haberse cumplido imperfectamente, o de haberse retardado el cumplimiento (Art. 1613 C.C.), y su cuantía debe ser igual a la pérdida o perjuicio que el acreedor experimenta, (iv) debe existir entre el perjuicio causado y el incumplimiento una relación de causalidad. 3) DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA: Atendiendo la definición del contrato de compraventa, contenida en el artículo 1849 del C.C., son elementos esenciales de dicho negocio el precio y la cosa, pues en su ausencia elRI. 13808 Rad. 110013103025201100544 01

Ref. Proceso Ordinario de Edgar Iván Molina Posada vs. Promotora Caledonia S.A. 8 contrato resulta inexistente, o en el mejor de los casos, degeneraría en otro diferente, verbo y gracia una donación, además, para su validez deberá cumplir con las exigencias sustanciales que la ley impone , como es el otorgamiento de la correspondiente escritura pública y que se cumpla con la formalidad de la inscripción en el registro para efectos de la tradición, cuando recae sobre inmuebles. Por el alcance de la compraventa, las obligaciones principales que emergen de dicho contrato son: para el comprador el pago del precio (art. 1928 C.C.), y para el vendedor la entrega o tradición y el saneamiento de la cosa vendida (art. 1880 Ídem). La obligación de entrega se refiere al deber de poner en manos del comprador la cosa vendida, la cual se deberá hacer en el tiempo y forma acordados; que de incumplirse legitima a éste último para optar por perseverar en el contrato o desistir de él (art1882 C.C.); en tanto que el saneamiento “ comprende dos objetos: amparar al comprador en el dominio y posesión pacifica de la cosa vendida, y responder de los defectos ocultos de ésta llamados vicios redhibitorios” (art. 1893 C.C.). En relación con la entrega, nuestro ordenamiento prevé que el vendedor está obligado a entregar lo que reza el contrato (art. 1884 C.C.), y para que se repute cumplida por éste “ se requiere; 1) que haya realmente intención de entregar la cosa al comprador e intención de

adquirirla por parte de éste; 2) que se verifique la inscripción del contrato, o sea, que el vendedor se despoje de todos los derechos que tenga sobre la cosa; 3) que el vendedor la abandone por completo de manera que el comprador pueda utilizarla; y 4) que el comprador se halle en situación de ejercitar sobre ella todos los actos propios de un dueño, es decir, que reciba la posesión real, de hecho, efectiva de la cosa”3 4). CASO CONCRETO: En el sub-examine el demandante -compradorreclamó la indemnización y pago de los perjuicios que adujo le causó su vendedor en el contrato de compraventa celebrado mediante la Escritura Pública N° 079 del 30 de enero de 2009 ante la Notaría Única de Cota, el cual recayó sobre la bodega número 18, etapa 1 del Centro Empresarial Metropolitano P.H., ubicada en la vereda Siberia del Municipio de Cota - Cundinamarca, aduciendo como fundamento de sus pretensiones, básicamente, el incumplimiento en la entrega, toda vez que al momento de

3 De la Compraventa y de la Promesa de Venta Tomo I Volumen 2 Alessandri Rodríguez Arturo. Editorial Jurídica de Chile. Pág. 667.RI. 13808 Rad. 110013103025201100544 01 Ref. Proceso Ordinario de Edgar Iván Molina Posada vs. Promotora Caledonia S.A. 9 realizarse ésta el inmueble presentaba, entre otras deficiencias, fisuras en 9 de las 10 placas que

conformaban el piso del primer nivel, circunstancia que le obligó a incurrir en gastos para adecuar el inmueble, sin la posibilidad de explotarlo económicamente hasta tanto no se solucionó dicha irregularidad. Resulta pacífico entre la partes la existencia del contrato de compraventa suscrito entre ellas, respecto del cual no se advierte vicio alguno que afecte su validez y eficacia, así como también que el demandante se allanó al cumplimiento de las obligaciones a su cargo, al haber cancelado en su integridad el precio de la venta. De igual manera se pudo constatar que el vendedor, en procura de cumplir las obligaciones a su cargo, realizó la debida tradición del predio, al otorgar la escritura pública que perfeccionó la venta, la cual fue debidamente inscrita ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos para hacer efectiva la tradición y se le entregó materialmente el inmueble al comprador, desprendiéndose de todo derecho legal que pudiera tener sobre éste, poniendo así al adquirente en la condición de señor y dueño, pues pese a lo indicado en la demanda, en el interrogatorio de parte que rindió el convocante4 , al ser preguntado sobre este último supuesto, manifestó que “En la escritura figura la entrega real del inmueble sin embargo por procedimiento de la constructora, PROMOTORA CALEDONIA S.A., hizo la entrega formal con sus formatos y protocolos en el mes de febrero del 2.009 cuando se hizo la inspección para el recibo del inmueble, se anotaron varias inconformidades en el acabado de la misma y fundamentalmente se hizo énfasis en las grietas

que se encontraban en las placas del piso… ”, posteriormente al inquirirle por la fecha en que entró en posesión física de la bodega, manifestó: “no tengo el día exacto , pero después de la firma de la escritura cuando se hizo la inspección….No estoy seguro, no estoy seguro si me entregaron las llaves antes del recibo y cuando fue exactamente que yo acepte el recibido de la bodega” incluso después sostuvo “ La bodega sí se recibió, se recibió condicionada a que se arreglaran los daños que se habían presentado en la placa del piso, y su utilización no fue posible porque el daño generado en la placa no permitía el uso de la bodega”. La controversia entre los extremos en litigio se suscitó por causa de las deficiencias que presentaba el piso del primer nivel del inmueble para el momento de la entrega material y que, a juicio del demandante, eran de tal gravedad que impedían el uso adecuado del mismo, atendiendo la destinación para la cual se construyó, lo que le generó perjuicios, motivo por el cual reclama su reconocimiento y pago.

4 Folio 131.RI. 13808 Rad. 110013103025201100544 01 Ref. Proceso Ordinario de Edgar Iván Molina Posada vs. Promotora Caledonia S.A. 10 En relación a este punto, valorado el acervo probatorio allegado al juicio, no viene a duda, como incluso lo aceptó el representante legal de la demandada en su interrogatorio, y dan cuenta las copias de los documentos acompañados con la demanda referentes a las

comunicaciones que se cruzaron las partes, que la bodega sobre la cual recayó el contrato de compraventa, para el momento de la entrega física, presentaba fisuras en varías de las placas que conformaban el piso del primer nivel. En efecto, el demandado en el interrogatorio aceptó que en el inmueble se presentaban las fisuras denunciadas por el demandante, al punto que afirmó que la sociedad Promotora Caledonia S.A., que representa, “siempre estuvo dispuesta a sufragar el valor de las reparaciones del piso de acuerdo a la primera cotización de fecha 9 de febrero de 2010, pero, el demandante, Sr. Molina, pretendía pagos adicionales por perjuicios sufridos en su concepto y de allí nació este proceso. Tal como aparece en general las pruebas aportadas en el proceso, el piso de la Bodega 18 presentaba en nuestro concepto, unas leves fisuras que no impedían su uso pero en criterio del Sr. Molina, se trataba de “grietas” cuya reparación era mucho más costosa y elevada que la cotización de Pisocreto que nos aportó en el mes de febrero de 2010”. Manifestación que coincide con lo señalado por los testigos Adriana Marcela Lara Benavides y Gabriel Díaz Ardila, quienes afirmaron que la convocada siempre estuvo dispuesta a corregir la irregularidad, pero que no fue posible llegar a un acuerdo con el demandante 5 , de suerte que, a partir de estas pruebas, es dable afirmar que se presentó un cumplimiento defectuoso por parte del vendedor de las obligaciones a su cargo, pues pese a la entrega material realizada, como se lo impone el ordenamiento, ésta no fue en un todo conforme lo acordado. Lo anterior, por cuanto en la escritura de venta se indicó que el primer nivel de la bodega sería destinado para “el estacionamiento de 5 vehículos livianos y uno para el estacionamiento

acordado. Lo anterior, por cuanto en la escritura de venta se indicó que el primer nivel de la bodega sería destinado para “el estacionamiento de 5 vehículos livianos y uno para el estacionamiento de una tractomula localizados al frente de la bodega ” y se encuentra probado el hecho de que el piso de esta área presentaba fisuras, que no se avienen conformes con lo que se espera de una construcción nueva. Tal irregularidad, en principio, debía ser corregida por el vendedor, empero quedó establecido que ante la falta de acuerdo entre los contratantes, respecto del alcance o gravedad

5 Ver declaraciones obrantes a folios 176-178 y 180-182, respectivamente.RI. 13808 Rad. 110013103025201100544 01 Ref. Proceso Ordinario de Edgar Iván Molina Posada vs. Promotora Caledonia S.A. 11 de las mismas y de las soluciones plausibles propuestas por el vendedor, el actor optó por procurar directamente su solución contratando la construcción de una plancha sobre puesta a la existente, de la cual dio cuenta el auxiliar de la justicia que se había realizado, indicando que: “la losa que fue fundida (la actual) sobre la losa original que presentó fisuramiento, es una losa de concreto del mismo tipo que la ya existente” y más adelante concluyó: “se puede observar que el piso actual de la bodega, se compone de una losa en concreto armado superpuesta a un piso en concreto ya existente. La presencia de unos desniveles que hay que superar con escalón y rampa, corroboran esta condición” 6 ; obras cuya ejecución y costo quedaron acreditados con la documental adosada que acreditan la contratación que hiciera para ello el señor Molina Posada

rampa, corroboran esta condición” 6 ; obras cuya ejecución y costo quedaron acreditados con la documental adosada que acreditan la contratación que hiciera para ello el señor Molina Posada con la firma RINOL PISOCRETO S.A.7 , por la suma de $17.606.423,298 . En resumen, del punto que se viene tratando se evidencia un cumplimiento imperfecto de la obligación de entregar a cargo del vendedor demandado que habilita a su comprador a reclamar en reconocimiento de los perjuicios que este pudo haberle causado, lo que abría paso a las pretensiones declarativas enfiladas a declarar dicho incumplimiento. Consecuente con lo dicho, preciso es abordar el análisis de las pretensiones de condena impetradas por el actor, en procura al reconocimiento de los perjuicios que a título de daño emergente y lucro cesante alegó le fueron causados. Con este propósito, de entrada se advierte la prosperidad del reconocimiento de la suma de $17.606.423,29 que a título de daño emergente se pidió, correspondiente al valor que el demandante canceló a la firma RINOL PISOCRETO S.A., para la realización de las obras de reparación del piso del inmueble objeto de la compraventa y que debió ser entregado desde un inicio a satisfacción por el vendedor, al haberse acreditado su realización y pago, como se indicó en precedencia. Sin embargo, está llamado al fracaso el pedimento encaminado al reconocimiento de la suma de $13.645.275,00 por concepto de cuotas de administración a la propiedad horizontal de la cual forma parte el predio, reclamada también como daño emergente, porque dicho pago corresponde, en principio, al propietario de la unidad inmobiliaria –Art.78 Ley 675 de 2001-, calidad que ostenta el demandante respecto del predio desde el momento mismo del registro de

la cual forma parte el predio, reclamada también como daño emergente, porque dicho pago corresponde, en principio, al propietario de la unidad inmobiliaria –Art.78 Ley 675 de 2001-, calidad que ostenta el demandante respecto del predio desde el momento mismo del registro de la escritura contentiva de la compraventa ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos,

6 Folio 139 a 153 Cd. 1. 7 Folio 48, 56, 57 Cd 1 8 Ver la factura de venta No.R2551 obrante a folio 58 y el documento a folio 59.RI. 13808 Rad. 110013103025201100544 01 Ref. Proceso Ordinario de Edgar Iván Molina Posada vs. Promotora Caledonia S.A. 12 haciendo efectiva la tradición a su favor, sin que la falta de explotación de un predio sea causa suficiente que exonere al propietario de dicha carga, máxime cuando, ni en dicho documento u otro relacionado, consta que por los contratantes se hubiere pactado que en caso de mora en la entrega del bien dichas cuentas estarían a cargo del vendedor. A ntes por el contrario, en el mismo instrumento se dijo expresamente entregar el inmueble a paz y salvo “por toda clase de contribuciones, tasas, valorizaciones e impuestos causados hasta la fecha de entrega del inmueble. Los que se causen a partir de la fecha de entrega serán de cuenta de EL COMPRADOR únicamente”; y si, como quedó reseñado líneas atrás, la entrega sí se hizo, aun cuando de manera defectuosa, es irrefutable que los gastos que genere el predio, como lo es lo

relacionado con cuotas de administración, están a cargo del propietario – comprador, luego ningún deber de reembolso le compete a su vendedor, tornando impróspera esta pretensión. Por otra parte, en relación al lucro cesante reclamado en la demanda, si bien en este caso particular no hay discusión de que el inmueble sobre el cual recayó el negocio al momento de su entrega presentó algunas deficiencias, que una vez hechos los reparos por el comprador la vendedora – demandada procedió a corregirlas, con excepción de las fisuras presentadas en la placa del piso del primer nivel que, como atrás se explicó, generó un cumplimiento defectuoso de la obligación de entregar a cargo del vendedor, no obran elementos de juicio que permitan afirmar que esta irregularidad fuera de tal magnitud que afectaran de forma indiscutible el uso natural de la cosa. Ello es así, pues el propio actor allegó los documentos obrantes a folios 32 a 33, de los cuales se desprende que éste dirigió dicha comunicación a su vendedora, haciéndole una lista de los reparos que frente a los acabados del bien tenía, y la copia de la impresión del correo electrónico que le remitió la Ingeniera Adriana Marcela Lara B, quien firmó como