TSDJ BOG SC - 110013103026201600837 02-(23-05-2018)

RI.14314

REPÚBLICA DE COLOMBIA

RAMA JUDICIAL

TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE

BOGOTÁ SALA CIVIL

SALA QUINTA DE DECISIÓN

Bogotá D.C., veintitrés (23) de mayo del año dos mil dieciocho (2018).

REF. PROCESO DECLARATIVO DE BLANCA MARÍA ROJAS

MUÑOZ CONTRA JORGE SAÚL ACOSTA VEGA Y FLORICIA

GÓMEZ GÓMEZ.

RAD. 110013103026201600837 02. Magistrada sustanciadora. MYRIAM INÉS LIZARAZÚ BITAR.

I. ASUNTO La Sala Quinta Civil de Decisión, integrada por las Magistradas Clara Inés Márquez Bulla, Adriana Saavedra Lozada y quien les habla, Myriam Inés Lizarazú Bitar, se constituye en audiencia a fin de resolver los recursos de apelación interpuestos por ambas partes, contra la sentencia proferida en audiencia celebrada el 12 de diciembre de 2017, por el Juzgado Veintiséis del Circuito de Bogotá, en el proceso de la referencia.

II. ANTECEDENTES 1). PETITUM: La señora Blanca María Rojas Muñoz, actuando a través de apoderado judicial, formuló demanda en contra de Jorge Saúl Acosta Vega y Floricia Gómez Gómez, para que se hagan las siguientes

declaraciones y condenas: PRINCIPALES: “ PRIMERO.- Se declare la nulidad absoluta del contrato de

Vega y Floricia Gómez Gómez, para que se hagan las siguientes declaraciones y condenas: PRINCIPALES: “ PRIMERO.- Se declare la nulidad absoluta del contrato de promesa de compraventa celebrado el 2 de julio de 1991 entre BLANCA MARÍA ROJAS MUÑOZ como la promitente vendedora y JORGE SAÚL ACOSTA VEGA y FLORICIA GÓMEZ GÓMEZ como losRI. 14314 Rad. 110013103026201600837 02 Proceso Declarativo de Blanca María Rojas Muñoz contra Jorge Saúl Acosta Vega y otro. 2 promitentes compradores, respecto del inmueble Calle 35 Sur N° 23 A – 21 de Bogotá, con matrícula inmobiliaria N° 50S-269548. SEGUNDO.- Se condene a los demandados a restituir el inmueble objeto del contrato, una vez ejecutoriado el fallo. TERCERO.- Se condene a los demandados al pago de los frutos civiles que el inmueble hubiere podido producir y que el demandante hubiera podido percibir con mediana inteligencia y cuidado. CUARTO.- Aplicar el fenómeno de las restituciones mutuas, haciendo las compensaciones que resulten de las liquidaciones respectivas, sin reconocer mejora alguna a favor de la parte demandada. QUINTO.- Se condene en costas al demandado.

SUBSIDIARIAS: PRIMERA.- Declarar la resolución del contrato de promesa de

demandada. QUINTO.- Se condene en costas al demandado.

SUBSIDIARIAS: PRIMERA.- Declarar la resolución del contrato de promesa de compraventa suscrita el 2 de julio de 1991 entre BLANCA MARÍA ROJAS MUÑIZ como la promitente vendedora y JORGE SAÚL ACOSTA VEGA Y FLORICIA GÓMEZ GÓMEZ como los promitentes compradores,

respecto del inmueble Calle 35 Sur N° 23 A – 21 de Bogotá con matrícula inmobiliaria N° 50S-269548, por incumplimiento del demandado en el pago del saldo del precio. SEGUNDA.- Se ordene a los demandados a restituir el inmueble objeto de la promesa de contrato una vez ejecutoriada la sentencia. TERCERA.- Se condene al demandado al pago de los frutos civiles y naturales que el inmueble hubiere podido producir y que el demandante hubiera podido percibir con mediana inteligencia y cuidado, los que se estiman y ascienden a la fefcha de presentación de la demanda en la suma de $124.000.000, que corresponden a los cánones de arrendamiento generados desde el 2 de julio de 1991 hasta la fecha de presentación de la demanda, más los que se generen hasta la entrega del inmueble o los que se establezcan pericialmente en el proceso, en el evento de superar dicho monto.

hasta la fecha de presentación de la demanda, más los que se generen hasta la entrega del inmueble o los que se establezcan pericialmente en el proceso, en el evento de superar dicho monto. CUARTA.- Aplicar el fenómeno de las restituciones mutuas, haciendo compensaciones que resulten de las liquidaciones respectivas, sin reconocer mejora alguna a favor del demandado. QUINTA.- Se condene en costas a la parte demandada”. 2) CAUSA:RI. 14314 Rad. 110013103026201600837 02 Proceso Declarativo de Blanca María Rojas Muñoz contra Jorge Saúl Acosta Vega y otro. 3 Las anteriores pretensiones se fincaron en los hechos que, en compendio, refieren lo siguiente:

1. Mediante documento privado de fecha 2 de julio de 1991, la señora BLANCA MARÍA ROJAS MUÑOZ prometió en venta a los

señores JORGE SAÚL ACOSTA VEGA y FLORICIA GÓMEZ GÓMEZ

el inmueble ubicado en la Calle 35 Sur N° 23 A – 21 de Bogotá, con matrícula inmobiliaria N° 50S-269548.

2. El precio pactado fue la suma de $8.600.000 que se pagaría así: la suma de $1.570.880 a la firma de la promesa; $1.000.000 el

16 de julio de 1991 y el saldo, o sea la suma de $6.029.120 serían cancelados en un plazo máximo de 45 días contados a partir de la firma del contrato de promesa.

3. En el contrato de promesa se omitió lo relativo a la fecha y hora en que debía otorgarse la escritura pública, pues simplemente se acordó en la cláusula octava que se haría en la Notaría 29 del

Círculo de Bogotá.

4. La promitente vendedora cumplió con sus obligaciones y se allanó a cumplirlas en la forma y tiempos debidos, pactados en la promesa de compraventa; sin embargo, los promitentes compradores incumplieron con sus obligaciones, por cuanto no han cancelado la totalidad del precio en la forma acordada, pues solamente cancelaron la suma de $6.000.000 pagos que efectuaron fuera de los plazos pactados, siendo el último la suma de $1.322.096 el 3 de septiembre de 1995.

5. Si bien en la cláusula octava de la promesa de compraventa, se estableció que la entrega real y material del inmueble prometido se haría por parte de la vendedora una vez recibida la totalidad del valor estipulado, lo cierto es que hizo entrega a título de tenencia del mismo a los compradores el mismo día de la celebración de la promesa. 3) ACTUACIÓN PROCESAL: La demanda se admitió por auto del 13 de febrero de 2017, (fl. 27), y se ordenó su notificación a los demandados, lo que ocurrió personalmente el 17 de abril de 2017 (fls. 28) para Jorge Saúl Acosta

27), y se ordenó su notificación a los demandados, lo que ocurrió personalmente el 17 de abril de 2017 (fls. 28) para Jorge Saúl Acosta Vega y el 18 siguiente la señora Floricia Gómez Gomez (fl. 29). Aquél presentó un escrito que denominó “contestación de la demanda”, pero el mismo no fue tenido en cuenta por las razones señaladas en auto del 9 de agosto de 2017 (fl. 73). 4) FALLO:RI. 14314 Rad. 110013103026201600837 02 Proceso Declarativo de Blanca María Rojas Muñoz contra Jorge Saúl Acosta Vega y otro. 4 Surtido el trámite de rigor, el juez de conocimiento pronunció la correspondiente sentencia en la que dispuso: “ PRIMERO.- NEGAR las pretensiones principales de la demanda incoada por la señora BLANCA MARÍA ROJAS MUÑOZ, por medio de apoderado, por lo expuesto en la parte motiva de esta providencia. SEGUNDO.- DECLARAR resuelto el contrato de promesa de compraventa celebrado el 2 de julio de 1991 entre BLANCA MARÍA ROJAS MUÑOZ y JORGE SAÚL ACOSTA Y FLORICIA GÓMEZ GÓMEZ, por incumplimiento de estas últimas de su obligación de pagar el precio del bien prometido en venta en la fecha y forma estipuladas. TERCERO.- ORDENAR a JORGE SAÚL ACOSTA Y FLORICIA GÓMEZ GÓMEZ que dentro de los 3 días siguientes a la ejecutoria de

precio del bien prometido en venta en la fecha y forma estipuladas. TERCERO.- ORDENAR a JORGE SAÚL ACOSTA Y FLORICIA GÓMEZ GÓMEZ que dentro de los 3 días siguientes a la ejecutoria de esta providencia, restituyan a BLANCA MARÍA ROJAS MUÑOZ, el inmueble casa de dos pisos de la calle 35 Sur N° 23 A 21 de esta ciudad. CUARTO.- ORDENAR a BLANCA MARÍA ROJAS MUÑOZ RESTITUIR a JORGE SAÚL ACOSTA Y FLORICIA GÓMEZ GÓMEZ, la suma nominal, pagada esto es sin indexar, de $6.200.000. QUINTO.- CONDENAR a JORGE SAÚL ACOSTA Y FLORICIA GÓMEZ GÓMEZ, al pago de los frutos en valor de $6.689.190,92. Los frutos con posterioridad a la sentencia se liquidarán de conformidad con lo señalado en el art. 284 del CGP. SEXTO.- ORDENAR a BLANCA MARÍA ROJAS a cancelar a los demandados la suma de $18.390.000 por concepto de mejoras. SÉPTIMO. Se ordenan las compensaciones del caso. OCTAVO.- APROBAR el dictamen pericial presentado por el auxiliar de la justicia. Como honorarios definitivos se fija la suma de

$500.000, los cuales deben ser cancelados por ambas partes. NOVENO.- CONDENAR en costas a la parte demandada, para lo cual se fijan como agencias en derecho la suma de $2.500.000.” La anterior decisión se sustentó en los siguientes argumentos:

Señaló el Despacho que, partiendo de la forma de pago consignada en la cláusula 4° de la promesa, se advierte que el plazo máximo de 45 días, sería el 29 de julio de 1991, aunado a que en la cláusula octava se advirtió el momento en que se haría la entrega real y material del bien y se indicó que la Escritura se suscribiría ante la Notaría 27 del Círculo de Bogotá, consideró el a quo que sí se fijó fecha y hora para asistir a la notaría, cosa distinta es que no se haya cumplido, de allí que el documento no tiene el carácter de nulo.RI. 14314 Rad. 110013103026201600837 02 Proceso Declarativo de Blanca María Rojas Muñoz contra Jorge Saúl Acosta Vega y otro. 5 Frente a la pretensión subsidiaria de resolución de contrato, advirtió que para realizar la escritura pública, previamente los promitentes compradores debían cancelar el precio en un plazo acordado de 45 días a partir de la firma de la promesa, situación que no se materializó, lo que implica su incumplimiento, en tanto que la demandante sí acató sus deberes, lo que hace próspero dicho

acordado de 45 días a partir de la firma de la promesa, situación que no se materializó, lo que implica su incumplimiento, en tanto que la demandante sí acató sus deberes, lo que hace próspero dicho pedimento, para a su vez, ordenar las restituciones mutuas a que haya lugar.

III. LOS RECURSOS DE APELACION: RECURSO PARTE DEMANDANTE Presentó apelación parcial en relación al reconocimiento de los frutos civiles, que los hace con base en la buena fe que se presume de la parte demandada; sin embargo, si bien es cierto que en atención a la resolución de contrato, las cosas volverían a su estado normal, “ en tratándose que a la parte incumplida se le debe reintegrar la suma que canceló en su momento oportuno, lo cierto es que también se desconocería el efecto que trae la resolución de contrato.” RECURSO PARTE DEMANDADA Se mostró inconforme parcialmente con la decisión en torno de la pretensión subsidiaria, por cuanto se desconocieron los numerales 2 y 5 del artículo 42, aunado a que existe caducidad de la acción, pues según el artículo 1750 del Código Civil, para pedir la recisión, el término es de 4 años después de celebrada la promesa, que se

vencieron en el año 1995, por lo que el juez tenía la facultad oficiosa de declarar esa caducidad porque así se lo permite el artículo 282 del C.G. del P.

CONSIDERACIONES:

1). PRESUPUESTOS PROCESALES.

No existe reparo en relación a la concurrencia de los denominados presupuestos procesales necesarios para considerar válidamente trabada la relación jurídico-procesal y, no se vislumbra vicio de nulidad que afecte la tramitación, supuestos éstos que permiten decidir de mérito. La presente demanda se encaminó a obtener, como pretensión principal (i) la nulidad absoluta del contrato de promesa deRI. 14314 Rad. 110013103026201600837 02 Proceso Declarativo de Blanca María Rojas Muñoz contra Jorge Saúl Acosta Vega y otro. 6 compraventa celebrado el 2 de julio de 1991, respecto del inmueble identificado con folio de matrícula inmobiliaria N° 50S-269548, y como subsidiaria, (ii) la resolución del mismo, siendo la primera súplica despachada desfavorablemente por el Juzgador de instancia, y la segunda acogida, de manera que, para el estudio, se abordará lo referente a los presupuestos de la nulidad absoluta del contrato de promesa de compraventa, los de la resolución de dicho acto y, posteriormente, lo que alude al reconocimiento de frutos y al estudio de la caducidad que fueron objeto de reparo de las partes.

2). DE LA PROMESA DE COMPRAVENTA : La promesa de contrato ha sido definido por la doctrina como

posteriormente, lo que alude al reconocimiento de frutos y al estudio de la caducidad que fueron objeto de reparo de las partes.

2). DE LA PROMESA DE COMPRAVENTA : La promesa de contrato ha sido definido por la doctrina como “ un contrato preparatorio por virtud del cual dos o más partes se obligan a celebrar un contrato determinado al vencimiento de un plazo o al acaecimiento de una condición”1 , así pues, constituye un “acto jurídico que genera derechos y obligaciones que difieren del acto prometido, pues no puede olvidarse que en su naturaleza preparatoria, éste sólo permite la futura celebración de un negocio diferente, de donde se infiere que no puede identificarse el contrato de promesa de venta con el contrato prometido en ella, pues del primero no surgen para las partes, naturalmente, sino la obligación de otorgar la escritura contentiva del contrato prometido. En cambio, las obligaciones de efectuar la tradición del inmueble por parte del prometiente vendedor, y la de pagar su precio, a cargo del prometiente comprador, nacen a la vida jurídica en virtud del contrato de venta y no del contrato de promesa…”2 . De esta forma, este acuerdo negocial tiene como objeto básico servir de instrumento para asegurar la celebración de otro distinto en el futuro, que de presente no quieren o no pueden realizar y al servir exclusivamente de apoyo al contrato prometido, resulta claro que no pueden confundirse las obligaciones que emergen de este negocio preparatorio con las que son propias del negocio prometido.

servir exclusivamente de apoyo al contrato prometido, resulta claro que no pueden confundirse las obligaciones que emergen de este negocio preparatorio con las que son propias del negocio prometido. Empero lo anterior no puede soslayarse, que es de usual ocurrencia que el contrato de promesa de compraventa contenga prestaciones que deben cumplirse sucesiva o alternativamente por las partes con anterioridad a la que por naturaleza le es propia -la de hacer-, evento en el cual de presentarse su incumplimiento es dable demandar su resolución, como quiera que por su carácter bilateral, de acuerdo con las previsiones del art. 1546 del C.C., en él va implícita la condición resolutoria tácita. Sin embargo, para la viabilidad de la acción resolutoria se requiere la concurrencia de las siguientes condiciones:

1 Bonivento Jiménez Javier. El Contrato de Promesa. Ed. Librería del Profesional, pág. 31 2 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil y Agraria, Sentencia del 23 de mayo de 1988.M.P. Pedro Lafont Pianetta.RI. 14314 Rad. 110013103026201600837 02 Proceso Declarativo de Blanca María Rojas Muñoz contra Jorge Saúl Acosta Vega y otro. 7 a) La existencia de un contrato bilateral válido. b) El incumplimiento total o parcial de las obligaciones que éste impone al demandado. c) Que el demandante haya satisfecho o haya estado presto a atender las prestaciones a su cargo, en la forma y tiempo debidos.

impone al demandado. c) Que el demandante haya satisfecho o haya estado presto a atender las prestaciones a su cargo, en la forma y tiempo debidos. Como puede apreciarse, el legislador estableció la acción contenida en el artículo 1546 del Código Civil, a favor del contratante que cumplió con sus obligaciones o se allanó a cumplirlas, bien para obtener la resolución del negocio jurídico o instar por su cumplimiento, siendo claro que con ocasión a la primera opción se destruye el contrato, con efecto retroactivo, es decir, se desatan todos los derechos y obligaciones que del vínculo bilateral emanan, volviendo las cosas al estado que tenían antes, como si el negocio nunca hubiera existido.

3. CASO CONCRETO 3.1 Sea lo primero analizar lo referente a la declaratoria de nulidad absoluta del contrato de promesa de compraventa celebrado el 2 de julio de 1991 entre Blanca María Rojas Muñoz, como promitente vendedora, y los señores Jorge Saúl Acosta Vega y Floricia Gómez Gómez, como promitentes vendedores , sobre el

inmueble ubicado en la calle 35 N° 23A21 Sur, debido a que si bien las partes no apelaron ese aspecto, no puede desconocerse que, de conformidad con lo previsto en el artículo 1742 del Código Civil “...la nulidad absoluta puede y debe ser declarada por el Juez, aun sin

las partes no apelaron ese aspecto, no puede desconocerse que, de conformidad con lo previsto en el artículo 1742 del Código Civil “...la nulidad absoluta puede y debe ser declarada por el Juez, aun sin petición de parte, cuando aparezca de manifiesto en el acto o contrato; puede alegarse por todo el que tenga interés en ello; puede así mismo pedirse su declaración por el ministerio público en el interés de la moral o de la ley...” Prevé el artículo 1741 de la misma obra que: “ La nulidad producida por un objeto o causa ilícita, y la nulidad producida por la omisión de algún requisito o formalidad que las leyes prescriben para el valor de ciertos actos o contratos en consideración a la naturaleza de ellos , y no a la calidad o estado de las personas que los ejecutan o acuerdan, son nulidades absolutas...” (Se resaltó) La promesa del contrato de compraventa, de conformidad con el artículo 89 de la Ley 153 de 1887, no produce obligación alguna, salvo que concurran las circunstancias siguientes:

1. Que la promesa conste por escrito.RI. 14314 Rad. 110013103026201600837 02

Proceso Declarativo de Blanca María Rojas Muñoz contra Jorge Saúl Acosta Vega y otro. 8

2. Que el contrato á que la promesa se refiere no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces por no concurrir los requisitos que establece el artículo 1511 del Código Civil.

3. Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la

aquellos que las leyes declaran ineficaces por no concurrir los requisitos que establece el artículo 1511 del Código Civil.

3. Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato.

4. Que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo sólo falte la tradición de la cosa o las formalidades.

Entonces, la ausencia de cualquiera de los mencionados requisitos, conlleva, ineludiblemente, a la nulidad absoluta de la promesa. Sobre el particular, ha advertido la Corte Suprema de Justicia: “… cuando la promesa de contrato carece de cualquiera de las exigencias legales antes señaladas, tal acto se encuentra afectado de nulidad absoluta, como claramente se desprende de lo que dispone el art. 1741 del Código Civil. En efecto, tiene dicho la Corte que si “la promesa de contrato es un pacto solemne y si la ley señala las circunstancias o requisitos esenciales que deben concurrir para su existencia o validez, bien se comprende que la promesa en que se haya omitido alguna de tales circunstancias es nula de nulidad absoluta al tenor de lo dispuesto en el art. 1741 del Código Civil . Porque conforme a esta disposición es nulidad absoluta la “producida

haya omitido alguna de tales circunstancias es nula de nulidad absoluta al tenor de lo dispuesto en el art. 1741 del Código Civil . Porque conforme a esta disposición es nulidad absoluta la “producida por la omisión de algún requisito o formalidad que las leyes prescriben para el valor de ciertos actos o contratos en consideración a la naturaleza de ellos, y no a la calidad o estado de las personas que los ejecutan o acuerdan. Los requisitos o formalidades prescritos por el art. 89 de la ley 153 de 1887 para la validez de la promesa son exigidos en razón a la naturaleza de tal pacto.”( Casación Civil de 13 de diciembre de 1954, Tomo LXXIX (79), pág. 245. En el mismo sentido, sentencia de mayo 18 de 1989. ) 3.2 Revisado el contrato cuya nulidad es reclamada, se observa que la señora Blanca María Rojas Muñoz, como promitente vendedora, y Jorge Saúl Acosta Vega y Floricia Gómez Gómez, como promitentes compradores, suscribieron, el 2 de julio de 1991, promesa de compraventa respecto del inmueble ubicado en la Calle 35 N° 23 A – 21, en cuya cláusula cuarta se pactó el precio por la suma de $8.600.000, que los promitentes compradores pagarían de la siguiente manera: “ $1.570.880 a la firma de la promesa de

compraventa; $1.000.000 el 1 6de julio de 1991 y, la suma restante de $6.029.120 a un plazo máximo de 45 días a partir de la firma de la promesa” y, a su turno, en la cláusula octava se estableció que “la entrega real y material del inmueble prometido en esta promesa de compra y venta la hará la promitente vendedora una vez recibida la totalidad del valor estipulado en esta promesa de compraventa y las Escrituras se harán en la Notaria Veintisiete del Circuito Notarial de Bogotá D.C.”RI. 14314 Rad. 110013103026201600837 02 Proceso Declarativo de Blanca María Rojas Muñoz contra Jorge Saúl Acosta Vega y otro. 9 Soporta el demandante la solicitud de nulidad en el hecho de que las partes no señalaron la hora ni la fecha en la que debía suscribirse la escritura pública; respecto del primer supuesto, sea preciso decir que si bien, no se señaló la hora en que debían concurrir las partes a la Notaria, es lo cierto que dicha omisión no constituye vicio alguno, pues como ha indicado la Corte Suprema de Justicia “no es la hora el momento determinante para entender el plazo. No. Cuando se hace expresa referencia al día, se tiene que admitir que los contratantes han querido que, dentro del tiempo de disponibilidad de la Notaría, se pueda cumplir el negocio prometido. Claro está que razones de conveniencia harían más definido el

disponibilidad de la Notaría, se pueda cumplir el negocio prometido. Claro está que razones de conveniencia harían más definido el señalamiento de la hora, particularmente, para no dejar abierta toda la jornada laborable para atender la obligación.3 ” No obstante, si se miran bien las cosas, en lo que hace al “plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato ”, para la Sala resulta claro que la promesa objeto del presente asunto adolece de vacíos que impiden pregonar de ella una determinación en cuanto al momento de celebración del contrato, de suerte que “ para perfeccionarlo sólo falte la tradición de la cosa ó las formalidades legales.” Lo anterior, si en cuenta se tiene que lo contenido en la cláusula 4° es la forma en que se pagaría el precio, señalando que “la suma restante de $6.029.120 a un plazo máximo de 45 días a partir de la firma de la presente promesa de compra y venta ”, por lo que el término de 45 días no se utilizó para señalar la época en que se suscribiría la escritura de compraventa, sino para hacer referencia al plazo en que debía pagarse el saldo del precio. Ahora, no se discute que la cláusula octava señala que “la entrega real y material del inmueble prometido la hará la promitente vendedora una vez recibido la totalidad del valor estipulado ”; no obstante, ésta se refiere al momento en que se haría la entrega real y

entrega real y material del inmueble prometido la hará la promitente vendedora una vez recibido la totalidad del valor estipulado ”; no obstante, ésta se refiere al momento en que se haría la entrega real y material del predio a los promitentes compradores, lo que no implica, per se, que esa misma época sería en la que debía otorgarse la escritura, pues así no se acordó y de ninguno de los apartes del contenido negocial se deriva pacto en tal sentido. Luego, dada la necesidad de que la promesa de compraventa determine, sin mayores elucubraciones, las condiciones bajo las cuales se celebrará el negocio prometido, no hay lugar a interpretaciones forzadas tendientes a “suponer” el momento en que las partes quisieron pactar la celebración de la compraventa. Al respecto, ha enfatizo la jurisprudencia que:

3 Sentencia del 1° de marzo de 1985RI. 14314 Rad. 110013103026201600837 02 Proceso Declarativo de Blanca María Rojas Muñoz contra Jorge Saúl Acosta Vega y otro. 10 “ La razón de ser de esta severidad acerca de la determinación del contrato futuro en el acto de su prometimiento, es obvia: porque si la

obligación de los prometientes de un contrato futuro es, como ya se dijo, obligación de hacer o sea la de celebrarlo, y si, por lo mismo, el objeto de la promesa no es otro que la celebración del contrato prometido, resulta que para que la promesa de contrato pudiera lograr su finalidad en el comercio jurídico, sin quedar expuesta q incertidumbres y desvíos que la hicieran peligrosa y ocasionada a controversias, tenía el autor de la ley que exigir como requisito sine qua non de su eficacia, el que se determinase el contrato prometido en todos sus elementos estructurales hasta el punto de que para ser celebrado posteriormente, mediante el empleo de esos cabales elementos, sólo restase en orden a su perfeccionamiento la tradición de la cosa, cuando el contrato fuese real, o las formalidades legales, cuando éstas fuesen requeridas por el derecho, como en los contratos solemnes.4 Así las cosas, no hay lugar a acoger el sentido de interpretación planteado por el a quo, cuando del documento en sí no se infiere plazo o condición que dé cuenta de una fecha determinada, o por lo menos determinable, en que las partes debían concurrir a la Notaría 27 del Círculo de esta ciudad, sin que dicha omisión se pueda suplir con el pacto respecto al pago del saldo o a la entrega material del

inmueble, como lo sugiere el juez de primer grado, razón por la cual al observarse que, en su contexto, el documento aportado no cumple las taxativas condiciones previstas en el artículo 89 de la ley 153 de 1887, resulta forzosa la declaratoria de nulidad que respecto de él reclamó la demandante. 3.3 En cuanto al reparo planteado por el apoderado del extremo demandado, según el cual el juez debió declarar la caducidad de la acción, toda vez que el artículo 1750 del Código Civil establece que para pedir la recisión, el término es de 4 años después de celebrada la promesa, baste decir que “ el plazo de caducidad previsto en el artículo 1750 del Código Civil, aplica única y exclusivamente frente a la acción rescisoria , a la cual hay lugar en los eventos de nulidad relativa y, habida cuenta que la presente demanda se encamina a obtener la nulidad absoluta de la escritura pública de compraventa, caso en el que el legislador no consagra término perentorio de la acción, la [caducidad] en este sentido no está llamada a prosperar5 , situación que se dibuja en el sub lite, en tanto la falencia anotada no converge en una nulidad relativa sino absoluta. 3.4 Finalmente, en cuanto a la inconformidad parcial de la parte actora, en relación al reconocimiento de los frutos civiles desde la contestación de la demanda, en atención a la presunción de buena fe de la parte demandada, sea preciso remembrar que según

parte actora, en relación al reconocimiento de los frutos civiles desde la contestación de la demanda, en atención a la presunción de buena fe de la parte demandada, sea preciso remembrar que según

4 Corte Suprema de Justicia, Sala de casación civil, M.P. Jesús Vall De Rutén Ruiz, Rad. 25843-3103-001-2006-00256-01, 14 de enero de 2015. 5 Tribunal Superior del Distrito Judicial, Bogota D.C, M.P.: Dr. Ariel Salazar Ramírez, 3 de octubre de

2007. Rad. N° 2006-00536 02. (Se resaltó)RI. 14314 Rad. 110013103026201600837 02

Proceso Declarativo de Blanca María Rojas Muñoz contra Jorge Saúl Acosta Vega y otro. 11 el artículo 769 del Código Civil, “ la buena fe se presume, excepto en los casos en que la ley establezca la presunción contraria…En todos los otros, la mala fe deberá probarse . ” Sin embargo, le correspondía a la señora Blanca María Rojas Muñoz acreditar actos fraudulentos o dolosos de los demandados para aplicar así la condena en frutos desde la entrega del bien y desvirtuar la presunción que consagra el mencionado artículo 769, carga que no honró, motivo por el cual la condena a los frutos debe ser desde la notificación de la demanda, atendiendo el concepto que

sobre tal punto ha señalado la Corte Suprema de Justicia al indicar: “ Efectivamente, al no existir una prueba con la fuerza suficiente para desvirtuar la presunción de buena fe que recae sobre los actos del poseedor, éste debe ser considerado como tal, debiendo, en consecuencia, reconocer frutos al demandante en la forma y términos previstos en el tercer inciso del artículo 964, según el cual el poseedor de buena fe no es obligado a la restitución de los frutos percibidos antes de la contestación de la demanda6 . Puestas así las cosas, resulta forzoso REVOCAR los numerales primero y segundo del fallo apelado, para en su lugar, declarar la nulidad del contrato de promesa objeto del presente asunto, debiéndose confirmar en lo demás el proveído, de conformidad con lo previsto en el artículo 1746 del Código Civil que contempla las restituciones mutuas, cuya cuantía no fue objeto de recurso. DECISIÓN En mérito de lo expuesto, la Sala Quinta Civil de Decisión del Tribunal Superior de Bogotá, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley, RESUELVE: PRIMERO: REVOCAR los numerales PRIMERO y SEGUNDO del fallo proferido en audiencia del 12 de diciembre de 2017, por el Juzgado Veintiséis Civil del Circuito de Bogotá, por lo expuesto en esta audiencia. En su lugar, se DECLARA LA NULIDAD del contrato de promesa de compraventa celebrado el 2 de julio de 1991 entre

esta audiencia. En su lugar, se DECLARA LA NULIDAD del contrato de promesa de compraventa celebrado el 2 de julio de 1991 entre

BLANCA MARÍA ROJAS MUÑOZ y JORGE SAÚL ACOSTA Y

FLORICIA GÓMEZ GÓMEZ.

6 “...cuando los artículos 964 y 966 del C.C. hablan de “contestación de la demanda” no se refieren al hecho material de la respuesta del demandado al libelo con que se inicia el juicio, sino al fenómeno de la litis contestatio, o sea, a la formación del vínculo jurídico-procesal que nace con la notificación de la demanda.” Casación Civil de 3 de junio de 1954RI. 14314 Rad. 110013103026201600837 02 Proceso Declarativo de Blanca María Rojas Muño