TSDJ BOG SC - 110013103027201200629 01-(01-07-2014)

Sentencia Descriptor/ Restrictor/ Tesis: NULIDAD PROMESA DE COMPRAVENTA. Elementos esenciales del contrato de promesa de compraventa.

Fuente Formal: Artículo 89 de la Ley 153 de 1887

TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ

SALA CIVIL DE DECISIÓN

Bogotá D. C., primero (1) de julio de dos mil catorce (2014) MAGISTRADA PONENTE : ANA LUCÍA PULGARÍN DELGADO RADICACIÓN : 110013103027201200629 01

RAD. INTERNA 4470

DEMANDANTE : ORLANDO GARAVITO PEÑA

DEMANDADO : LEONARDO ARIEL BURGOS CUERVO

CLASE DE PROCESO : ORDINARIO

MOTIVO DE ALZADA : APELACIÓN SENTENCIA

FECHA DE DISCUSIÓN Y

APROBACIÓN PROYECTO : 11 DE JUNIO DE 2014

ASUNTO Resuelve el Tribunal el recurso de apelación formulado por la parte demandada contra la sentencia de 9 de diciembre de 2013, proferida por el Juzgado Veintisiete Civil del Circuito de Bogotá, dentro del asunto de la referencia.

ANTECEDENTES

1. El señor Orlando Garavito Peña demandó a Leonardo Ariel Burgos Cuervo, para que previo el trámite del proceso ordinario, se declare la nulidad absoluta del contrato de promesa de compraventa suscrito el 27 de agosto de 2011, por medio de la cual el primero le prometió vender al segundo el

apartamento 406, interior 4, de la carrera 101 No. 82 – 57 de esta

ciudad.2 Que como consecuencia de lo anterior se ordenen las restituciones mutuas y se condene al demandado pagar la suma de $10’000.000,oo debidamente indexada, la cual recibió en virtud del mencionado contrato.

2. Como fundamento fáctico de sus pretensiones la parte actora adujo que el 27 de agosto de 2011 celebró un contrato de promesa de compraventa con el señor Burgos, quien se comprometió por dicho acto a vender el

apartamento 406 ubicado en el interior 4 de la carrera 101 No. 82 – 57 de la ciudad de Bogotá. Que como precio del contrato prometido el demandante se obligó a cancelar la suma de $98’000.000, que sería cancelada en tres pagos: uno a la firma de la promesa, equivalente a $10’000.000, otro por $61’000.000 el 29 de octubre de 2011, con los dineros de sus cesantías, y el saldo, $27’000.000, con un crédito aprobado por el Fondo Nacional del Ahorro. Señaló que al tenor de la cláusula quinta de la referida promesa, sobre el otorgamiento del respectivo documento de venta, se acordó que “… la escritura pública de compraventa que perfeccionaría el contrato base de esta demanda sería firmada en una notaría de Bogotá D.C., que ordene la Superintendencia de Notariado y Registro, después de efectuado el respectivo reparto”, lo que resultó ser incierto puesto que la mencionada autoridad “no señaló Notaría alguna para elevar la escritura” (fls. 12 y 13, cdno.

1).

3. El libelo introductor fue admitido por auto de 12 de diciembre de 2012, proveído que se notificó personalmente al demandado, quien a la par de contestar la demanda e interponer las excepciones que denominó “inexistencia del contrato por resolución del mismo allí prevista”, “mala fe del demandante” y “falta de causal para decretar la nulidad”, formuló demanda de3 reconvención en la que solicitó la resolución de la promesa de compraventa y el pago de los perjuicios causados, que estimó en la suma de $20’000.000,oo, por incumplimiento del comprador, aquí demandante.

En cuanto al primero de los medios defensivos arguyó que la suma pagada por el comprador se dio a título de arras, por lo que no tiene derecho a solicitar su devolución; indicó que en la convención se dispuso “la posibilidad de retracto, por parte del prometiente comprador con el simple incumplimiento del pago del precio”, evento en el cual, “el contrato suscrito quedaba sin efecto alguno, resuelto de pleno derecho” (fl. 28, cdno. 1). La segunda de las excepciones la fundó en que el demandante incumplió sus deberes prestacionales originados con la promesa, puesto que no tramitó ante la Superintendencia de Notariado y Registro la designación de la Notaría en la que debía suscribirse el contrato de compraventa; mientras que en la última de las defensas argumentó que el contrato celebrado no estaba incurso en el vicio de nulidad, porque se fijó fecha y hora para la

celebración del negocio prometido y “se defirió a un tercero –por disposición legalla designación del Despacho Notarial, en que debía realizarse a instancia del demandante cuando éste hubiese completado los requisitos ante el Fondo para la remisión de la correspondiente minuta” (fl. 29, ib.). Una vez decretadas las pruebas solicitadas, la instancia fue clausurada con sentencia estimatoria de las pretensiones de la demanda principal, por lo que declaró que el contrato de promesa de compraventa celebrado entre las partes estaba incurso en un motivo de nulidad absoluta.

LA SENTENCIA DE PRIMER GRADO4

Tras encontrar satisfechos los presupuestos procesales y realizar unas reflexiones acerca de la nulidad de los actos jurídicos, la juzgadora de primera instancia abordó el estudio de la demanda principal para considerar que si bien la promesa constaba por escrito y también se había señalado época en la que debía celebrarse el contrato prometido, presupuestos establecidos por la Ley 153 de 1887 para su validez, no se había designado la notaría en la cual se formalizaría el negocio prometido, generándose incertidumbre sobre el particular, lo que impidió celebrar la compraventa prometida. Precisó que la promesa, como pacto preparatorio, debía estar sujeta a un plazo o condición para determinar el contrato definitivo, lo que no ocurrió en la convención celebrada entre las partes, puesto que la designación de la Notaría se supeditó al reparto que debía realizar la Superintendencia de Notariado y Registro, el cual no se realizó pues para ello se requería de la minuta de mutuo e hipoteca elaborada por el Fondo Nacional del Ahorro, crédito que fue aprobado pero posteriormente rechazado. Bajo ese análisis sostuvo que la condición

Notariado y Registro, el cual no se realizó pues para ello se requería de la minuta de mutuo e hipoteca elaborada por el Fondo Nacional del Ahorro, crédito que fue aprobado pero posteriormente rechazado. Bajo ese análisis sostuvo que la condición pactada era incompleta e indeterminada, razón por la que declaró la nulidad del contrato y ordenó restituir la suma pagada por el comprador, debidamente indexada. Inconforme con dicha decisión apeló la parte demandada, recurso que, debidamente aparejado, se apresta el Tribunal a desatar.

EL RECURSO DE APELACIÓN5

Para sustentar el motivo de su inconformidad, el demandado trajo a colación los alegatos presentados en primera instancia, en los que refirió que el pago del precio no era simultáneo con la suscripción de la escritura de compraventa, por lo que el actor debía “tramitar ante el Fondo la minuta respectiva para que estén (sic) a su vez la remitiera a la superintendencia que finalmente la sometería a reparto, pues ninguna Notaría puede otorgar escritura pública en la que intervenga una entidad pública… sin que le llegue la minuta por reparto oficial de aquella entidad” (fls. 8 y 9, cdno. 1). Insistió en que las partes convinieron, por exigencia legal, que la notaría en la que se elevaría la escritura pública del contrato de compraventa prometido sería la designada por la Superintendencia de Notariado y Registro, entidad que, en su criterio, respaldó tal postura, lo que reafirma la validez del contrato celebrado y el incumplimiento del demandante en sus obligaciones.

CONSIDERACIONES

1. Bien es sabido que el contrato como mecanismo idóneo para que los particulares dispongan de sus

criterio, respaldó tal postura, lo que reafirma la validez del contrato celebrado y el incumplimiento del demandante en sus obligaciones.

CONSIDERACIONES

1. Bien es sabido que el contrato como mecanismo idóneo para que los particulares dispongan de sus intereses patrimoniales, es considerado como ley para las partes

(C.C., art. 1602), y por virtud de dicho rigor legal, requiere que contenga las menciones y requisitos sustanciales y formales necesarios para que las estipulaciones establecidas, producto de la autonomía privada, sean eficaces y suplan el propósito para el cual se creó, pues en su defecto, esto es, cuando no satisface tales exigencias, degenera en nulidad, en inexistencia o inoponibilidad. Así, la legislación civil dispone que “es nulo todo acto o contrato a que falta alguno de los requisitos que la ley prescribe para el valor del mismo…” (art. 1740), nulidad que puede6 ser absoluta, cuando en la convención medie objeto o causa ilícita, sea celebrada por incapaces absolutos, o “por la omisión de algún requisito o formalidad que las leyes prescriben para el valor de ciertos actos o contratos en consideración a la naturaleza de ellos…” (art. 1741), en cualquier otro caso, el vicio deriva en nulidad relativa. Ahora bien, para el caso de la promesa de contrato, la misma legislación adjetiva consagró que, en principio, la misma no sería fuente de obligaciones, salvo que se acrediten ciertos requisitos. Dispuso el artículo 89 de la Ley 153 de 1887

que: “La promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna, salvo que concurran las circunstancias siguientes: 1) Que la promesa conste por escrito. 2) Que el contrato a que la promesa se refiere no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces por no concurrir los requisitos que establece el artículo 1511 <sic 1502> del Código Civil. 3) Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato. 4 ) Que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo sólo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales. Los términos de un contrato prometido, sólo se aplicarán a la materia sobre que se ha contratado.” De esa forma, se ha entendido que la ausencia de cualquiera de los mencionados presupuestos en el contrato de promesa, conlleva, según la sanción contemplada por la codificación civil, a su nulidad absoluta.

2. Descendiendo al caso que ocupa la atención de la Sala, la controversia, como lo señaló el recurrente, gravita en determinar si el pacto de promesa ajustado entre las partes aparece debidamente determinado, a pesar de no precisarse en él7 la notaría en que se debía suscribir la escritura pública del contrato de compraventa prometido, conclusión que no puede ser distinta a la que llegó la juzgadora de primera instancia.

En efecto, en la promesa de compraventa celebrada el 27 de agosto de 2011 entre el demandante como promitente comprador y el demandado como promitente vendedor, sobre el apartamento 406 ubicado en el interior 4 de la carrera 101 No. 82 – 57 de esta ciudad, se estipuló que: “la escritura pública de compraventa que perfeccionará el presente contrato será extendida

sobre el apartamento 406 ubicado en el interior 4 de la carrera 101 No. 82 – 57 de esta ciudad, se estipuló que: “la escritura pública de compraventa que perfeccionará el presente contrato será extendida en una Notaría de Bogotá D.C., que ordene la Superintendencia de Notariado y Registro, después de efectuado el respectivo reparto , es decir el día veintinueve (29) de octubre de dos mil once (2.011) o en la fecha que acuerden las partes” (fl. 4, cdno. 1), sin que de allí o de otra disposición contractual, o aún más, de otra probanza que obre en el juicio, se evidencie con certeza la designación de la Notaría a la que debían acudir las partes, en la memorada fecha, para suscribir el título escriturario que perfeccionara la venta como lo manda el artículo 1857 del Código Civil. Igual comentario merece la modificación que se realizó el 31 de octubre de 2011 a la antedicha cláusula, en la que en los mismos términos se precisó que : “la escritura pública de compraventa que perfeccionará el contrato de compraventa será extendida en una Notaría de Bogotá D.C., que ordene la Superintendencia de Notariado y Registro, después de efectuado el respectivo reparto, es decir el día treinta (30) de noviembre de dos mil once (2011) a las diez de la mañana (10:00 a.m.) o en la fecha que acuerden las partes” (fl. 6, ib.) , habida cuenta que en esta

únicamente se modificó la fecha en la que se suscribiría el contrato prometido y se fijó una hora, más no se precisó la Notaría encargada de protocolizar la escritura pública requerida.8 Sobre este particular requisito, el que atañe a definir la notaría cuando se trata de promesa de venta sobre bienes inmuebles, la Corte Suprema de Justicia ha reiterado que: “[E]n el escrito que recoge la promesa se deben determinar a cabalidad las cosas que son de la esencia del contrato prometido, pues de otro modo no podría saberse cuál fue el verdaderamente acordado, desde luego que faltando la expresión de una de las cosas esenciales, el contrato no produce efecto o degenera en otro diferente. No se requiere, en cambio, la expresión de las cosas que son de la naturaleza del contrato, pues sin necesidad de cláusula especial, se entienden pertenecerle , como lo dice el artículo 1501 del Código Civil. De otro lado, y como quiera que las cosas que son puramente accidentales a un contrato, ni esencial ni naturalmente le pertenecen, también deben determinarse en la promesa, pues siempre requieren cláusula especial, como lo dice el artículo 1501 del Código Civil.” “ Tratándose, pues, de promesa de contrato de compraventa de inmuebles, para satisfacer lo que demanda el artículo 89 numeral 4° de la Ley 153 de 1887, hácese indispensable la determinación de la cosa prometida en venta y del precio acordado, elementos esenciales de este contrato; pero por tratarse

de inmuebles, es necesario, además, determinar con precisión la notaría en que, en su momento, ha de otorgarse la escritura pública, pues como lo enseña el artículo 1857 del Código Civil, en su inciso segundo, la venta de bienes raíces no se reputa perfecta ante la ley, mientras no se ha otorgado escritura pública. Siendo contrato solemne esta clase de ventas, y consistiendo precisamente la solemnidad en el otorgamiento de escritura ante notario, indispensable se hace precisar la notaría donde ha de solemnizarse la venta de inmuebles. (…) De consiguiente, si ante cualquier notario del país o de quien haga sus veces en el exterior, se puede otorgar escritura pública de venta de cualquier inmueble situado en9 el territorio nacional, síguese necesario precisar ante cuál de todos ellos debe hacerse el otorgamiento de ese acto, porque si se pasara en silencio tal precisión, habrá indeterminación del objeto del contrato de promesa. (artículo 1518 del Código Civil)”1 . Y en oportunidad más reciente precisó: “Empero, ocurre que la promesa de contrato presentada en este proceso como fuente de la responsabilidad civil contractual se encuentra afectada de nulidad absoluta porque no satisface el requisito previsto en el numeral 4° del artículo 89 de la Ley 153 de 1887, o sea porque no se indicó en el escrito respectivo exactamente la notaría en donde habría de perfeccionarse el aludido contrato de compraventa.” “En efecto, según el texto de la promesa, el contrato de compraventa futuro habría de recaer sobre un inmueble

sito en el corregimiento de San Anterito del municipio de Montería, y la correspondiente escritura pública se otorgaría el 31 de agosto de 1981 “...en una de las Notarías de esta ciudad de Montería, antes de las 10 de la mañana...”, determinación que no resulta ajustada a la exigencia legal antes referida, pues dada la pluralidad de despachos notariales existentes en ese lugar no era dable establecer en cuál de ellos se iba a perfeccionar el contrato prometido, como tampoco suponer que de acuerdo con ese pacto los contratantes debían acudir a todos ellos a la misma hora; lo cual traduce que el contrato futuro no estaba determinado de tal forma que sólo faltaran las formalidades legales para perfeccionarlo .”2 (se subraya y resalta).

1 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil, sentencia de 19 de enero de

1979. M.P. Germán Giraldo Zuluaga. Cfme. sentencia 16 de abril de 2002. M.P.

Silvio Fernando Trejos Bueno. 2 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil, sentencia 21 de junio de

2002. M.P. Silvio Fernando Trejos Bueno.10

En tal sentido, como en la promesa acusada en este juicio se dispuso genéricamente que la escritura pública que perfeccionaría la compraventa fuera otorgada “en una Notaría de Bogotá D.C.”, dicha incertidumbre impide la determinación del contrato prometido, según lo dispone el numeral 4º del artículo 89 de la Ley 153 de 1887, por lo que no quedaba otro camino que declarar la nulidad absoluta solicitada en la demanda.

Si bien es cierto que en la convención se pactó que la notaría sería la que designara para tal efecto la

de la Ley 153 de 1887, por lo que no quedaba otro camino que declarar la nulidad absoluta solicitada en la demanda.

Si bien es cierto que en la convención se pactó que la notaría sería la que designara para tal efecto la Superintendencia de Notariado y Registro, después de efectuado el respectivo reparto, no lo es menos que de esa elección no obra prueba en el plenario, por el contrario, el demandante indicó que no tenía conocimiento del trámite de reparto que debía realizar la mencionada entidad (fl. 35, cdno. 1), lo que también fue corroborado por el demandado cuando interrogado sobre la notaría a que hacía referencia, respondió que “a ninguna, pues nunca se estipuló la fecha y la hora donde tocaba firmar la escritura y en que notaría. No tengo conocimiento porque el Fondo Nacional ni notaría supe (sic) donde tocaba firmar, la hora y la fecha de negociación” (fl. 36, ib.). En este punto es útil memorar que si bien el artículo 15 de la Ley 29 de 1973 impone la obligación de someter a reparto los actos que deban celebrarse por escritura pública, de “los establecimientos bancarios, oficiales y semioficiales, que tengan por objeto principal de sus actividades desarrollar planes de vivienda y negocios de finca raíz”; empero, ello no implica que la designación de la notaría respectiva deba quedar en absoluta indeterminación, como en efecto sucedió, dado que en el presente caso no se llegó a tal grado de exactitud, máxime si se repara en que ninguno de los

contratantes enfrentados en este juicio se encontraba en la11 obligación de la normativa en comento, a que alude el censor en su apelación, como eximente de tal indefinición. Y es que así el recurrente esgrima que el señor Garavito estaba en obligación de gestionar el trámite de reparto de la aludida escritura pública, por ser él, como promitente comprador, quien pagaría el precio con un préstamo del Fondo Nacional del Ahorro, entidad que según estima debía someter a reparto sus actos sujetos de otorgamiento público (fl. 49, cdno. 1), más no los contratantes en el pacto de promesa, lo cierto es que en la convención acusada el aludido Fondo no aparece relacionado como otorgante de la venta prometida, reiterándose, entonces, la referida omisión que resulta ser, en el presente asunto, la indeterminación que imponía declarar la nulidad del contrato, como lo hizo la juzgadora de primer grado.

3. Así las cosas, se confirmará la sentencia apelada, con la consecuente condena en costas a cargo de la parte demandada, aquí apelante.

DECISIÓN Por lo expuesto, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá, Sala Civil de Decisión, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley, RESUELVE PRIMERO. – CONFIRMAR la sentencia de primer grado, de fecha y procedencia prenotadas, de conformidad con lo aquí expuesto.12 SEGUNDO. – Costas en esta instancia a cargo del recurrente. Como agencias en derecho inclúyase la suma de

$2’000.000,oo. TERCERO. – En oportunidad, devuélvase el expediente al Juzgado de origen. NOTIFÍQUESE, Los magistrados

ANA LUCÍA PULGARÍN DELGADO

110013103027201200629 01

NUBIA ESPERANZA SABOGAL VARÓN

110013103027201200629 01

LUIS ROBERTO SUÁREZ GONZÁLEZ

110013103027201200629 01