TSDJ BOG SC - 110013103029201700005 02-(21-02-2024)

M.A.G.O. Exp. 110013103029201700005 02 1

REPÚBLICA DE COLOMBIA

TRIBUNAL SUPERIOR DE BOGOTÁ D.C.

Sala Civil

Magistrado sustanciador:

MARCO ANTONIO ÁLVAREZ GÓMEZ

Bogotá D.C., veintiuno (21) de febrero de dos mil veinticuatro (2024) Ref. Proceso verbal No. 110013103029201700005 02

Se decide el recurso de apelación que la parte demandante interpuso contra la sentencia de 25 de julio de 2023 , proferida por el Juzgado 30 Civil del Circuito dentro del proceso que promovió contra María Teresa Bulla Can o, Martha Claudia Gallego Cardona , Jorge Alberto Lemus , Norember Medina Gaitán, Nina Adriana Rincón , Flor Teresa Cardozo Oviedo , Guillermo González y Alejandra Celis Vanegas.

ANTECEDENTES

1. El Conjunto Residencial Sabana Verde Uno Superlote 11 P.H. llamó a juicio verbal a los referidos demandados para que se les ordene rendir cuentas de la gestión que adelantaron -en su orden - como administradora, revisora fiscal, miembros del consejo de administración y “representante legal para el momento de los hechos” . Pidieron, e n consecuencia, que se les condene al pago de $135.812.592 por concepto de daños y perjuicios.

2. Para sustentar sus pretensiones, el conjunto demandante adujo que la señora Bulla fue contratada el 5 de diciembre de 2015 para administrar la copropiedad; durante su ejercicio, celebró varios contratos para los que no

2. Para sustentar sus pretensiones, el conjunto demandante adujo que la señora Bulla fue contratada el 5 de diciembre de 2015 para administrar la copropiedad; durante su ejercicio, celebró varios contratos para los que no estaba autorizada, debido a su cuantía, retirando dinero de las arcas de la propiedad horizontal con ese propósit o. Los miembros del consejo, por su parte, se extralimitaron al avalar dichas contrataciones sin tener facultades para hacerlo, pues su potestad se limitaba a negocios que no super aran los quince (15) salarios mínimos. Por su lado, la señora Gallego, quien para esaM.A.G.O. Exp. 110013103029201700005 02 2

época ejercía como revisora fiscal, omitió dar cumplimiento a sus deberes de vigilancia y control, concretamente el de informar a la asamblea de copropietarios sobre dichos movimientos e irregularidades en la parte contable1.

Agregó que tales circunstancias han generado un detrimento económico que, según el informe de auditoría elaborado por el contador Wipperman Rengifo, asciende a la suma de a $92.146.236 , dado que varios de los trabajos no fueron realizados o se hicieron de forma inadec uada, otros se iniciaron sin haber hecho un estudio sobre la idoneidad del contratista o sin exigir las garantías y pólizas respectivas. A ello se deben sumar los gastos en que han incurrido para subsanar varias de las deficiencias en las construcciones ($13.666.356), las experticias que han tenido que solicitar y los honorarios de los abogados contratados, entre otros (30.000.000)2.

incurrido para subsanar varias de las deficiencias en las construcciones ($13.666.356), las experticias que han tenido que solicitar y los honorarios de los abogados contratados, entre otros (30.000.000)2.

Finalmente, explicó que sus demandados se han negado a rendir cuentas alegando, entre otras razones, que ya entregaron sus informes a la señora Alejandra Celis.

3. La señora Bulla, al replicar la demanda, adujo que sólo está obligada a rendir cuentas por la gestión realizada durante el periodo en el que fungió como administradora, esto es, del 5 de diciembre de 2014 al 21 de diciembre de 2015 , por lo que se opuso a los gastos que se hicieron en una fecha distinta. Sostuvo que no le debe nada a la propiedad horizontal porque las obras estaban autorizadas por el reglamento interno, el manual de convivencia y lo dispuesto por la Asamblea en reuniones de 10 de marzo de 2012 (acta 019) y 17 de marzo de 2013 (acta 20), por lo que el dinero utilizado se destinó a la ejecución de tales trabajos.

En el mismo sentido se pronunciaron l os exconsejeros demandados , precisando, además, que fueron elegidos en asamblea del 15 de marzo de 2015 y su labor duró hasta el 10 de diciembre siguiente.

1 Primera Instancia, cdno. 1, archivo 001, p. 343. 2 Primera Instancia, cdno. 1, archivo 001, p. 354.M.A.G.O. Exp. 110013103029201700005 02 3

La señora Gallego adujo que no está obligada a rendir cuentas porque los hechos alegados son ajenos a las tareas propias de la revisoría fiscal, amén de haber cumplido a cabalidad con sus funciones.

Alejandra Celis fue notificada, pero guardó silencio.

LA SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA

La juzgadora negó las pretensiones respecto de las señoras Gallego y Celis por no tener obligación de rendir cuentas, pues la primera sólo fungió como revisora fiscal, cargo que no impone ese deber, y la última no tenía la calidad de administradora para la época en que fueron celebrados los contratos a los que se refiere la demanda.

En cuanto a la señora Bulla y restantes demandados, consideró que la cuestión debatida no versa ba sobre el destino de los fondos utilizados por aquella durante su administración, sino sobre el presunto incumplimiento de los negocios jurídicos que suscribieron y el dinero utilizado, tema que no concierne a una “indebida administración”.

Negó la solicitud de imponer condena por concepto de honorarios, por cuanto no se aportó ninguna prueba que evidenciara el gasto.

EL RECURSO DE APELACIÓN

El conjunto demandante pidió revocar la sentencia insistiendo en que (a) los demandados sí están obligados a rendir cuentas porque ellos mismos reconocieron haber desembolsado los dineros para las obras que no fueron ejecutadas; (b) los exconsejeros se extralimitaron en sus funciones al autorizar obras por cuantías superiores a las permitidas por el reglamento de propiedad horizontal y el manual de convivencia; (c) la señora Bulla no estaba

ejecutadas; (b) los exconsejeros se extralimitaron en sus funciones al autorizar obras por cuantías superiores a las permitidas por el reglamento de propiedad horizontal y el manual de convivencia; (c) la señora Bulla no estaba habilitada para suscribir contratos luego de su relevo del cargo; (d) se demostró que “los recursos de la copropiedad no tuvieron el manejo contable adecuado, que no se autorizaron (sic) la realización de las obras, que en ninguno de los contratos se encontraron soportes técnicos con los cuales seM.A.G.O. Exp. 110013103029201700005 02 4

pudieran efectuar los mismos”3; y (e) que los administradores están obligados a responder por los perjuicios que ocasionen por su culpa o dolo.

CONSIDERACIONES

1. Es asunto averiguado que quien gestiona negocios o intereses ajenos está obligado, en línea de principio, a rendir cuentas de l encargo o misión encomendada, bien porque la ley se lo ordena , bien porque el respectivo contrato se lo impone. Así, por vía de ejemplo, deben hacerlo el agente oficioso (C.C., art. 2312), el gestor de las cuentas en participación (C. Co., arts. 507 y 51 2), el administrador de las sociedades (C. Co., arts. 153, 230, 238 y 318; Ley 222 de 1995, art. 45) , el fiduciario (C. Co., art. 1234), el comisionista (C. Co., art. 1299), el mandatario (C.C., art. 2181; C. Co., art. 1268) y, general, todo aquel a quien la convención le ha impuesto ese deber

comisionista (C. Co., art. 1299), el mandatario (C.C., art. 2181; C. Co., art. 1268) y, general, todo aquel a quien la convención le ha impuesto ese deber de prestación.

Sobre el particular, la Corte Suprema de Justicia ha puntualizado que,

“la obligación de rendir cuentas la establece la ley civil respecto de aquellas personas que sin tener ánimo de dueño administran bienes ajenos, bien por convención, como acontece respecto del mandatario (art. 2181 del C. Civil); bien por disposición de la ley, como en lo que respecta a los guardadores y a los ejecutores testamentarios (arts. 504 y 1366, ibidem)4”.

Y también se sabe que este tipo de procesos está conformado por dos etapas claramente distinguidas : la primera , dirigida a establecer si existe o no la obligación de rendir cuentas , escenario en el que, si el demandado no se opone a tal súplica , ni objeta la suma estimada y tampoco propone excepciones previas, el juez proferirá un auto con apego al valor jurado en la demanda; por el contrario, si alega que no está obligado a la rendición (oposición total o parcial), debe tramitarse el proceso verbal para que, tras el debate probatorio, se profiera sentencia en la que será definido si existe la obligación: de no, el juicio termina; pero si triunfa el demandante, el juez le dará apertura a la segunda fase ordenando que las cuentas sean rendidas,

3 Primera Instancia, cdno. 2, pdf. 65.

obligación: de no, el juicio termina; pero si triunfa el demandante, el juez le dará apertura a la segunda fase ordenando que las cuentas sean rendidas,

3 Primera Instancia, cdno. 2, pdf. 65. 4 CSJ, Cas. Civil, sent. dic. 15/1923, G.J., TXXX, p. 253.M.A.G.O. Exp. 110013103029201700005 02 5

etapa en la que será decidido si hay saldo a favor o a cargo del demandado (CGP, art. 379).

Es claro, entonces, que en la primera fase no se discuten las cuentas propiamente dichas; tan sólo se veri fica si la obligación existe. Eso es todo. Ya se verá más adelante -en la segunda - y de resultar venturoso el demandante, cuáles son ellas y el resultado monetario de la gestión. Bien dice la Corte Suprema de Justicia que, al final, se trata de “saber quién debe a quién y cuanto, cuál de las partes es acreedora y deudora, declarando un saldo a favor de una de ellas y a cargo de la otra, lo cual equivale a condenarla a pagar la suma deducida como saldo” 5. Será, pues, en la segunda fase del juicio que se defina si existe algún monto que deba restituirse o pagarse.

3. En este caso la señora Bulla y los exconsejeros demandados no disputaron la obligación de rendir cuentas por la gestión que realizaron mientras ejercieron sus funciones; sólo controvirtieron el cumplimiento de ese deber respecto de los gastos que se hubieran hecho por fuera del periodo en el que fungieron como administradora y miembros del consejo de administración. En rigor, su reproche apuntó hacia el arqueo que hizo la parte

deber respecto de los gastos que se hubieran hecho por fuera del periodo en el que fungieron como administradora y miembros del consejo de administración. En rigor, su reproche apuntó hacia el arqueo que hizo la parte demandante, para lo cual refirieron sus propias cifras, lo mismo que hacia la supuesta extralimitación en sus funciones, por lo que no podía la juzgadora negar las súplicas de la demanda, en lo que atañe a esta primera fase, menos aún si la ley 675 de 2001 (art. 51, num. 4) y el reglamento de propiedad horizontal incorporado en la escritura pública No. 8498 de 25 de octubre de esa anualidad, autorizada por el notario 29 de Bogotá (art. 64), ordenan que el administrador rinda cuentas anuales y al cesar en el ejercicio del cargo 6, como lo reitera el manual de convivencia de la copropiedad al puntualizar que dicho órgano deberá “rendir a la Asamblea un informe sobre las labores, el estado del inmueble, las obras del caso y las a ctividades desarrolladas” (art. 9, num. 18.)7.

Téngase en cuenta que, según el artículo 50 de la referida ley de propiedad horizontal, la administración del edificio o conjunto sometido al régimen de

5 CSJ, Cas. Civil, sent. abr.23/1912, G.J. Tomo XXI, p. 141. 6 Cuaderno No. 1, pdf. 01, p. 333. 7 Cuaderno No. 1, pdf. 01, p. 298.M.A.G.O. Exp. 110013103029201700005 02 6

propiedad horizontal le corresponde al administrador y, donde exista, al

7 Cuaderno No. 1, pdf. 01, p. 298.M.A.G.O. Exp. 110013103029201700005 02 6

propiedad horizontal le corresponde al administrador y, donde exista, al consejo de administración, por lo que todas las personas que cumplan esa tarea tienen la obligación de rendirle cuentas a la persona jurídica.

Desde esta perspectiva, si la señora Bulla admitió que ejerció como administradora entre el 5 de diciembre de 2014 y el 21 de diciembre de 20158, lo que también fue probado con los contratos de prestación de servicios que la vincularon en tal calidad9, y si la demanda reclama la rendición de cuentas por negocios celebrados durante ese periodo (concretamente la reinstalación de tuberías de aguas negras, el proyecto arquitectónico para el diseño de la portería y el depósito de basuras, la instalación de registros para independizar el suministro de agua potable por sectores y un contrato más de obra civil)10, es evidente que está llamada a dar informe de su gestión por tales actuaciones.

A la misma conclusión se llega respecto de los señores Jorge Alberto Lemus, Norember Medina Gaitán, Nina Adriana Rincón, Flor Teresa Cardozo Oviedo y Guillermo González , quienes reconocieron tener esa obligación por el periodo en el que fueron miembros del consejo de administración (del 15 de marzo de 2014 hasta el 10 de diciembre de 2015)11. A este tiempo y a tales negocios se circunscribirá, entonces, la rendición de las cuentas.

Resta decir, en lo tocante a las señoras Martha Gallego y Alejandra Celis, que la parte recurrente no disputó las conclusiones a las que llegó la

negocios se circunscribirá, entonces, la rendición de las cuentas.

Resta decir, en lo tocante a las señoras Martha Gallego y Alejandra Celis, que la parte recurrente no disputó las conclusiones a las que llegó la juzgadora, quien descartó la obligación de rendir cuentas respecto de ellas por ser la revisora fiscal y una administradora posterior (año 2016) a la época en que fueron celebrados los contratos . Bien podría afirmarse que esas decisiones quedaron al margen de los reparos concretos, lo que limita la competencia del Tribunal (CGP, art . 320 y 328). Pero sea lo que fuere, la jueza tuvo razón porque la primera, según los artículos 57 de la ley 675 de 1990, 1, 2, 7 y 8 de la ley 43 de 1990, no cumple tareas de administración sino, en lo medular, de auditoría, mientras que la segunda no puede

8 Cuaderno No. 2, pdf. 01. p. 23 y ss. 9 Cuaderno No. 1, pdf. 01, pp. 7 y 9. 10 Cuaderno No. 1, pdf. 01, pp. 341, 342 y 354. 11 Cuaderno No. 2, pdf. 01, p. 178.M.A.G.O. Exp. 110013103029201700005 02 7

responder por negocios jurídicos ajustados en una época en l a que no gestionó los intereses de la propiedad horizontal.

3. Puestas de ese modo las cosas, se revocará la sentencia para disponer la rendición de cuentas de los demandados que fungieron como administradores, circunscrita a los contratos referidos en la demanda y que

gestionó los intereses de la propiedad horizontal.

3. Puestas de ese modo las cosas, se revocará la sentencia para disponer la rendición de cuentas de los demandados que fungieron como administradores, circunscrita a los contratos referidos en la demanda y que fueron celebrados en la época mencionada en párrafos anteriores.

Los demandados perdidosos asumirán las costas de ambas instancias a favor de la propiedad horizontal. Esta pagará las costas de primera instancia en favor de Martha Gallego y Alejandra Celis. Por lo expresado, frente a ellas no hay costas en esta instancia.

DECISIÓN

Por el mérito de lo expuesto, el Tribunal Superior de Bogotá D.C., en Sala Primera Civil de Decisión, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley, revoca la sentencia de 25 de julio de 2023, proferida por el Juzga do 30 Civil del Circuito de la ciudad dentro de l proceso de la referencia y, en su lugar, resuelve:

1. Declarar que María Teresa Bulla Cano está obligada a rendir cuentas por la gestión que adelantó como administradora del conjunto residencial Sabana Verde Uno Superlote 11 P.H., durante el periodo comprendido entre el 5 de diciembre de 2014 y el 21 de diciembre de 2015 , al igual que Jorge Alberto Lemus, Norember Medina Gaitán, Nina Adriana Rincón, Fl or Teresa Cardozo Oviedo y Guillermo González por la labor que desempeñaron como miembros del consejo de administración de la referida copropiedad durante el 15 de marzo de 2014 y el 10 de diciembre de 2015.

La rendición se limitará a los siguientes contratos, incluidas sus adiciones:

miembros del consejo de administración de la referida copropiedad durante el 15 de marzo de 2014 y el 10 de diciembre de 2015.

La rendición se limitará a los siguientes contratos, incluidas sus adiciones: a. Contrato de obra de reinstalación de tubería de aguas negras (9 de junio de 2015). b. Proyecto arquitectónico de diseño de la portería y trámite de la licencia de construcción de la portería y depósito de basuras (29 de junio de 2015).M.A.G.O. Exp. 110013103029201700005 02 8

c. Obra civil registro por cuadras – instalación de registros para independizar el suministro de agua potable por sectores (25 de septiembre de 2015). d. Construcción de obra civil para la demolición total de portería y depósito de basuras y construcción de unos nuevos (29 de sep tiembre de 2015)

2. Concederles a los referidos demandados un plazo de treinta (30) días para presentar sus cuentas, junto con los soportes o comprobantes respectivos.

3. Negar las demás pretensiones de la demanda.

4. Condenar en costas de ambas instancias a los referidos demandados.

Las de primera serán fijadas por la jueza.

5. Condenar a la propiedad horizontal demandante a pagar las costas de primera instancia a las señoras Martha Gallego y Alejandra Celis. Sin costas para ellas en la segunda instancia.

NOTIFIQUESE

Firmado Por:

Marco Antonio Alvarez Gomez Magistrado Sala 006 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C.,

Ricardo Acosta Buitrago

NOTIFIQUESE

Firmado Por:

Marco Antonio Alvarez Gomez Magistrado Sala 006 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C.,

Ricardo Acosta Buitrago Magistrado Sala Civil Despacho 015 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C.,

Adriana Ayala Pulgarin Magistrado Sala 017 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C.,Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12

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