TSDJ BOG SC - 110013103030201300377-01-(09-09-2015)

LRSG. 03-13-377-01 1

Demandante: Hernán Arnulfo Galeano Galeano y otros.

Demandado: Terminal Bogotá Copropiedad.

Apelación Sentencia. Rad: 13-377-01

TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ

SALA CIVIL

MAGISTRADO PONENTE: LUÍS ROBERTO SUÁREZ GONZÁLEZ Proyecto discutido y aprobado en Sala del 26 de agosto de 2015. Acta 29.

Bogotá D. C., nueve de septiembre de dos mil quince. Se resuelve el recurso de apelación propuesto por la parte demandante contra la sentencia del diecisiete de marzo de dos mil quince, proferida por el Juzgado Treinta Civil del Circuito de esta ciudad, dentro del proceso abreviado interpuesto por los señores Orlando Orjuela Jiménez, Milton Ruíz Calvo y Hernán Arnulfo Galeano, contra el Terminal Bogotá Copropiedad.

ANTECEDENTES

1. Los señores Orlando Orjuela Jiménez, Milton Ruíz Calvo y Hernán Arnulfo Galeano, mediante apoderado formularon demanda de impugnación de actas en contra del Terminal Bogotá Copropiedad, con domicilio en esta ciudad, para que previos los trámites del proceso abreviado se declarara “sin valor y efecto alguno” la decisión adoptada en el punto 12 de la asamblea general de copropietarios, realizada el 22 de marzo de 2013.

2. Como fundamentos fácticos de la pretensión, precisaron que en

el ítem 12 de la reunión de propietarios, donde se discutió el temaLRSG. 03-13-377-01 2 de áreas comunes, se determinó “continuar con el encerramiento” de los pasillos de circulación adyacentes a las taquillas de venta en los módulos “amarillo, azul y rojo”, decisión que, en su sentir, entra en contravía de lo dispuesto en la ley de propiedad horizontal, en especial, lo concerniente al trato de los bienes “comunes esenciales”, ya que estos, por disposición legal, no pueden ser modificados. Que el encerramiento de las áreas descritas, puede generar una tragedia, puesto que en caso de una evacuación inmediata, se requiere que esos espacios estén libres de obstáculos. Agregaron, que se están afectando los intereses patrimoniales de los propietarios de establecimientos de comercio, ya que se impide el acceso de personas a los negocios que funcionan en esos lugares.

3. Notificado el proveído a la demandada, dio contestación oportuna al petitum demandatorio, oponiéndose a su éxito mediante la excepción de mérito que denominó “imprecisión de la demanda”.

LA SENTENCIA Agotadas las ritualidades propias de la primera instancia, se procedió a desatar el nudo procesal mediante la sentencia objeto de impugnación, en la que se negaron las pretensiones y se condenó en costas a los demandantes. Para llegar a esa conclusión, la señora Jueza de instancia consideró, en síntesis, que el punto 12 de la decisión adoptada en la asamblea del 22 de

marzo de 2013, no está viciado de nulidad, pues el objeto y la causa son lícitos, además, la pasiva tenía la capacidad para llevar a cabo esa reunión ordinaria. En cuanto al cumplimiento de las solemnidades previstas en la ley 675 de 2001 y el reglamento deLRSG. 03-13-377-01 3 propiedad horizontal, indicó que las zonas donde se encuentran las rejas, no son indispensables para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad del edificio y tampoco pueden considerarse como “esenciales”, pues están catalogadas como bienes privados de uso público, de suerte que, corresponden a “bienes comunes” , epílogo que apoyó en el mismo reglamento de la copropiedad y el dictamen pericial. En lo referente al quorum necesario, refirió que la decisión de prórroga del cerramiento se aprobó con un coeficiente de copropiedad del 64.22%, siendo suficiente, pues bastaba el voto favorable de la mayoría simple. Inconforme con la decisión adoptada, la demandante formuló recurso de apelación, el que pasa esta instancia a resolver previas las siguientes,

CONSIDERACIONES

1. Axioma de cardinal importancia en materia de entes societarios es la prevalencia del derecho de impugnación, que tiene como propósito que el Juez revise la legalidad de la “voluntad social”, expresada por el órgano respectivo, en desarrollo del no menos importante “principio mayoritario”, que implica la presunción de que la voluntad de la colectividad es una garantía del interés general.

En este orden de ideas, para que las determinaciones tomadas por las distintas autoridades societarias sean eficaces, se requiere que en su adopción se hayan observado los variados cánones legales y estatutarios, que regulan sus aspectos de fondo y de forma, tales como la regularidad de la convocatoria, la existencia del quórum, la capacidad sustantiva, etc.; en sentido contrario, cuando el órgano corporativo no somete su comportamiento a las previsiones que rigen el tópico, que en términos de la ley 675 de 2001, se presentaLRSG. 03-13-377-01 4 “ cuando no se ajusten a las prescripciones legales o al reglamento de la propiedad horizontal” estas se podrán atacar por la vía de la nulidad observando “el procedimiento consagrado en el artículo 194 del Código de Comercio o en las normas que lo modifiquen, adicionen o complementen”.

2. Dentro de las diversas formas asociativas existentes, se encuentran las propiedades horizontales, personas jurídicas que agrupan a los propietarios de las unidades que forman parte de los edificios o conjunto residenciales sometidos al régimen regulado por la ley 675 de 2001, estatuto que en el artículo 49 sienta los denominados presupuestos procesales que se predican de esta específica acción de impugnación, de los que importa destacar que la legitimación por activa se radica en “e l administrador, el Revisor Fiscal y los propietarios de bienes privados”; por pasiva debe convocarse a la entidad que emitió la

voluntad social; el objeto de decisión lo constituye esa expresión de la autonomía privada; la causa, la ilegalidad de lo aprobado y, finalmente, la temporaneidad del ejercicio de la acción, la que debe intentarse dentro de los dos meses siguientes a su adopción, o desde la fecha de inscripción en el Registro, si ella está sometida a esta solemnidad, so pena de caducidad. De otra parte, la asamblea general de copropietarios es el máximo órgano de dirección de la persona jurídica que surge del régimen de propiedad horizontal, en ella se adopta y se expresa, de manera soberana, la voluntad de los asociados, siempre que actúe dentro de las competencias que la ley y el reglamento le imponen. Existiendo la forma de dominio apellidada como propiedad horizontal, surge como deber ineludible la expedición de unLRSG. 03-13-377-01 5 reglamento de copropiedad que, en esencia, es un negocio jurídico de carácter solemne, que debe constar en escritura pública e inscribirse en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, en conjunción con los títulos de propiedad, mediante el cual los copropietarios acuerdan con poder coactivo, las normas que gobiernan la administración del inmueble; la conservación y uso de zonas comunes; las funciones de la asamblea de copropietarios; el quórum para sesionar y decidir; el régimen de votaciones; las clases de reuniones; las facultades, obligaciones y forma de elección del administrador; el valor de las cuotas de administración, el periodo del administrador y de la junta de administración etc., y todas aquellas otras disposiciones en las que se precisen los deberes y obligaciones de los propietarios en relación con la copropiedad.

3. Precisado el anterior marco teórico, útil para resolver el recurso

administración etc., y todas aquellas otras disposiciones en las que se precisen los deberes y obligaciones de los propietarios en relación con la copropiedad.

3. Precisado el anterior marco teórico, útil para resolver el recurso de apelación en estudio, los actores pretendieron que se declare sin valor y efecto el punto 12 de la asamblea de propietarios realizada el 22 de marzo de 2013, fundados en el carácter de bien común esencial que detenta la porción del inmueble donde se van a ubicar unas rejas, condición aquella que lo hace “inmodificable”, aspiración que no obtuvo eco en la decisión judicial, bajo el argumento que la zona donde se encuentra ese encerramiento, no puede considerarse como esencial, por estar catalogada como bienes privados de uso público y, por ende, bienes comunes, los cuales, por demás, no son indispensables para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad del edificio.

La parte demandante, inconforme con la decisión extractada, la apeló, reiterando, que el encerramiento existente en las áreas de circulación, localizados en los módulos amarillo, azul y rojo de la copropiedad y, por ende, son bienes comunes esenciales,LRSG. 03-13-377-01 6 apoyando su afirmación, de manera exclusiva, en la cita textual que hace de los artículos 3 y 19 de la ley 675 de 2001. Además, incluyó el argumento novedoso, no propuesto en la demanda, consistente en que la decisión de que de las rejas permanezcan, implica la modificación del uso y goce de esas zonas, por lo que requería la

aprobación de la mayoría calificada de la copropiedad, alegatos que, en realidad, no logran derribar la providencia opugnada, lo que impone su confirmación. Ello, con fundamento en las siguientes reflexiones: 3.1. Como ya se expresó, de acuerdo con el artículo 49 de la ley 675 de 2001, serán nulas las decisiones sociales que, de manera general, se tomen con violación de las prescripciones legales o el reglamento de propiedad horizontal, siendo claro, en el sub judice, que el motivo fundante de esa transgresión, normativa o convencional del régimen de copropiedad y, fundante de la causa petendi expuesta por el actor, lo constituye la condición de bien esencial, que en su sentir, ostentan las zonas donde se ubicaron las rejas dentro del terminal de transportes de la ciudad.

Situados en este contexto, es pertinente mencionar que la propiedad horizontal, de acuerdo con la jurisprudencia vernácula, se concibe “como una forma de dominio individual sobre determinado bien, que se acompaña además del dominio colectivo sobre ciertos bienes denominados comunes, que son necesarios para el ejercicio efectivo del derecho individual” 1 , apotegma del que se establece, con facilidad, que el derecho de dominio sobre los predios comunes emerge directamente de las prerrogativas adquiridas por los propietarios de los inmuebles privados.

1 Sentencia C-782 de 2004.LRSG. 03-13-377-01 7 En este orden, cumple decir que los bienes comunes

corresponden a aquellas partes del edificio “necesarias para la existencia, seguridad y conservación del conjunto, con los cuales se pretende facilitar el uso y goce de cada uno de los inmuebles por sus respectivos propietarios y demandan el uso ordinario para el cual existen, con un correlativo respeto a la utilización legítima por parte de todos los demás propietarios”, de donde surge que esta forma de propiedad otorga, entonces, “una serie de derechos al propietario de un bien, tales como gozar de los bienes comunes para aquello que fueron concebidos (circular u otros derechos similares) y su dominio se encuentra en cabeza de una comunidad”2 , los cuales, pueden ser esenciales, no esenciales y de uso privado. El artículo 3 de la ley 675 de 2001, define los bienes comunes esenciales, como los “indispensables para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad del edificio o conjunto, así como los imprescindibles para el uso y disfrute de los bienes de dominio particular”, pone de presente que, son aquellos bienes necesarios para la subsistencia del edificio o conjunto. Así mismo, esa disposición, señala expresamente cuáles segmentos detentan esa calidad, esto es “el terreno sobre o bajo el cual existan construcciones o instalaciones de servicios públicos básicos, los cimientos, la estructura, las circulaciones indispensables para aprovechamiento de bienes privados, las instalaciones generales de servicios públicos, las fachadas y los techos o losas que sirven de cubiertas a cualquier nivel.” 3.2. Además, comporta recordar que los apellidados “bienes comunes”, igualmente, son calificados como “indivisibles y,

2 Sentencia C-318 de 2002.LRSG. 03-13-377-01 8 mientras conserven ese carácter (…), son inalienables e

comunes”, igualmente, son calificados como “indivisibles y,

2 Sentencia C-318 de 2002.LRSG. 03-13-377-01 8 mientras conserven ese carácter (…), son inalienables e inembargables en forma separada de los bienes privados” 3 , los cuales están afectos a una finalidad, esto es, al uso común en beneficio de la copropiedad, referido a la convivencia armónica de los asociados y el desarrollo del fin perseguido con la conformación de la propiedad horizontal, en tanto que, se reitera, “permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los bienes de dominio particular”

4. Para efectos de resolver la controversia formulada y contrario a las aspiraciones de los impugnantes y, según el reglamento de la pasiva, del cual se cumplió el mandato de ajustarlo a la ley 675 de 20014 , está demostrado que la zona donde se ubicaron las rejas no son bienes comunes esenciales, pues, por el contrario, aquellos módulos se calificaron como bienes privados de uso público5 , epílogo que, por igual, se destacó en el concepto experto que emitió el auxiliar de la justicia, cuando indicó que “los bienes afectados con el encerramiento aprobado en asamblea de propietarios son bienes privados destinados a uso público por lo tanto se les asigna el tratamiento de bien común” 6 , motivación sobre la que, en puridad, los apelantes no presentaron ningún argumento para derribarla, quedando en pie el sustento de la decisión de primer grado.

Ahora bien, si se analiza el tema desde la perspectiva de la ley de propiedad horizontal, también fluye que los módulos amarillo, azul

argumento para derribarla, quedando en pie el sustento de la decisión de primer grado.

Ahora bien, si se analiza el tema desde la perspectiva de la ley de propiedad horizontal, también fluye que los módulos amarillo, azul y rojo de la terminal de transportes de esta ciudad, donde están ubicadas las rejas, no tienen la especial connotación de

3 Artículo 19 de la Ley 675 de 2001. 4 Escritura pública No. 4434 del 29 de octubre de 2003. 5 Artículo 21 reglamento de propiedad horizontal. 6 Folios 1211 a 1213.LRSG. 03-13-377-01 9 esenciales, puesto que, en realidad, no constituyen parte indispensable para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad del edificio, como para que pueda afirmarse que se está alterando un bien esencial. Así mismo , con la imposición de las rejas, tampoco se demostró que se hubieran afectado “las circulaciones indispensables para el aprovechamiento de bienes privados”, en tanto que, las zonas que pudieran perturbarse, son bienes particulares a los que, conforme al reglamento, se les atribuyó la calidad de comunes, los cuales, huelga recordar, corresponden a las salas de espera y, por ende, destinados para la permanencia de los pasajeros que adquieren los tiquetes de viaje7 , finalidad que se sigue cumpliendo, inclusive, con el encerramiento allí ubicado. En conclusión, como quiera que el reglamento del “Terminal

Bogotá copropiedad”, calificó los bienes en donde se coloraron las rejas y, determinó que no son de carácter esencial, mientras esa disposición subsista, la cual constituye ley para las partes, no puede ser inaplicada en un proceso donde se está discutiendo la legalidad de las decisiones sociales por violación del reglamento, quedando en pleno vigor, la determinación social cuestionada, la cual se ajusta a las prescripciones legales, por lo que ineludiblemente, como se indicó con antelación, se impone la confirmación de la decisión de opugnada.

5. En los alegatos de conclusión expuestos en la primera instancia, se presentó el novísimo argumento, según el cual la decisión colegiada referida a la “continuidad del encerramiento”, requería del voto favorable del 70% de los coeficientes de propiedad, sin embargo, esa censura, al margen de poder ser

7 El reglamento de la copropiedad, expresó que las salas de espera están destinadas a las permanencia de los pasajeros mientras abordan los vehículos.LRSG. 03-13-377-01 10 apreciado, no prospera, pues a diferencia de lo expresado por los apelantes, no se necesita -como de manera prolija y acertada la funcionaria de primer grado explicó- una mayoría calificada 8 , bastando la simple, la cual se cumplió en esa reunión pues en ella participaron los socios que integran el 64.22% de los coeficientes de propiedad, superior al mínimo reclamado.

En efecto, como no se probó que con el acto impugnado se ordenaran cambios que “afecten la destinación de los bienes comunes” o que “impliquen una sensible disminución en uso y goce”, que exige la norma en cita para que la decisión se adopte con una mayoría superior al 70%, la conclusión que se impone es que, para la decisión adoptada no se requería el número de votos que reclaman los demandantes.

6. Finalmente, en lo que dice relación con el peligro que generan las rejas que se encuentran ubicadas en la copropiedad y la seguridad o no que estas suministran a las personas que acuden a la terminal de transportes, estos temas no encarnan causal que justifique la declaratoria de nulidad del acto de la asamblea, que es el objetivo de esta acción de impugnación, el cual se restringe al evento en que las decisiones adoptadas “ no se ajusten a las prescripciones legales o al reglamento de la propiedad horizontal”9 , siendo de importancia precisar, al paso, que para la resolución de las situaciones ahora expuestas existen otras vías legales.

Por lo brevemente expuesto, la Sala Civil del Tribunal Superior de Bogotá, Administrando justicia en nombre de la República y por Autoridad de la ley,

8 Artículo 46 ley 675 de 2001. Decisiones que exigen mayoría calificada. 1. Cambios que afecten la destinación de los bienes comunes o impliquen una sensible disminución en uso y goce. 9 Artículo 49 ley de propiedad horizontal.LRSG. 03-13-377-01 11

RESUELVE PRIMERO: CONFIRMAR la sentencia que en este asunto dictó el

Juzgado Treinta Civil del Circuito de Bogotá, D.C.

SEGUNDO: Condenar en costas de esta instancia a los apelantes. Por concepto de agencias en derecho se fija la suma de $1.000.000. Liquídense por secretaría.

TERCERO: Cumplido lo anterior, devuélvase el expediente al despacho de origen.

Notifíquese.

LUÍS ROBERTO SUÁREZ GONZÁLEZ

Magistrado Ponente 110013103030201300377-01

JUAN PABLO SUÁREZ OROZCO

Magistrado 110013103030201300377-01

GERMÁN VALENZUELA VALBUENA

Magistrado 110013103030201300377-01