TSDJ BOG SC - 110013103032 2022 00164 01-(29-04-2025)

R.I. 16586

REPÚBLICA DE COLOMBIA

RAMA JUDICIAL

TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ

SALA CIVIL

Bogotá D.C., veintinueve (29) de abril de dos mil veinticinco (2025)

Magistrada Ponente: Stella María Ayazo Perneth

Proceso Verbal Demandante Rema Construcciones S.A.S. Demandada Marilyn Ochoa Vivas Radicado 110013103032 2022 00164 01 Instancia Segunda Asunto Sentencia

Discutido y aprobado en Sala de 9 de abril de 2025, acta nro. 11.

ASUNTO

Procede la Sala a resolver el recurso de apelación1 interpuesto por la convocante Rema Construcciones S.A.S. contra la sentencia proferida el 12 de junio de 20242 por el Juzgado Treinta y Dos Civil del Circuito de esta ciudad, dentro del asunto de la referencia.

I. ANTECEDENTES

1. Petitum de la demanda:3

1. Se declare que la demandada Marilyn Ochoa Vivas incumplió el contrato de promesa de compraventa que celebró con Rema Construcciones S.A.S., sobre el derecho de cuota de 33.3% del que es titular en el inmueble denominado “Villa Claudia”, distinguido con el folio de matrícula 50N86124, que se ubica en el corregimiento El Salitre del municipio de La

Calera (Cundinamarca).

1 Asignado por reparto el 19 de junio de 2024, conforme consta en el archivo “03ActaReparto”.

86124, que se ubica en el corregimiento El Salitre del municipio de La Calera (Cundinamarca).

1 Asignado por reparto el 19 de junio de 2024, conforme consta en el archivo “03ActaReparto”. 2 Archivo “59ActaAudiencia20240612”, carpeta “PrimeraInstancia”. 3 Folios 102 al 110 del archivo “01PoderAnexosDemand”, carpeta “PrimeraInstancia”.ii) Como consecuencia, se ordene a Marilyn Ochoa Vivas suscribir dentro de los seis (6) días siguientes a la ejecutoria de la respectiva sentencia, la escritura pública de venta en favor de Rema Construcciones S.A.S.

1. Se imponga a Marilyn Ochoa Vivas cancelar a órdenes de la accionante la suma de $470.541.414 m/cte. bajo la discriminación efectuada en el líbelo introductor, a título de indemnización de perjuicios materiales derivados del incumplimiento antes acotado , en v irtud de lo reglado en el canon 1546 del Código Civil.

1. Se determine el pago de las costas correspondiente.

1. Elementos fácticos

Los fundamentos de hecho de los que se sirven las pretensiones admiten el siguiente compendio:

2.1. El 27 de noviembre de 2020 Marilyn Ochoa Vivas , en calidad de promitente vendedora celebró contrato preparatorio con Rema Construcciones S.A.S., en condición de promitente compradora, con miras a transferir el derecho de dominio que ostenta sobre la cuota equivalente al 33.3% en el inmueble ubicado en el corregimiento El Salitre del municipio

Construcciones S.A.S., en condición de promitente compradora, con miras a transferir el derecho de dominio que ostenta sobre la cuota equivalente al 33.3% en el inmueble ubicado en el corregimiento El Salitre del municipio de La Calera (Cundinamarca), denominado “Villa Claudia” , que tiene una extensión superficial de dieciocho mil cuatrocientos sesenta metros cuadrados (18.460 M2), y que se identifica con el folio de matrícula inmobiliaria 50N-86124. Predio que se alinderó así:

“POR EL OCCIDENTE, en extensión de sesenta y tres (63.00 metros) , con la finca denominada El Cerrito; POR EL ORIENTE, en ochenta y dos metros (82.00 metros) con la carretera que va para la finca denominada La Granjita; POR EL NORTE, en doscientos cincuenta (250.00 metros) con la finca llamada El Cerrito y POR EL SUR, en doscientos sesenta (260.00 metros), con la finca denominada El Prado.”

2.2. Como precio de ese acto se convino la cifra de $380.00 0.000 m/cte., que la promitente compradora se obligó a cancelar de la siguiente manera: i) al momento de la firma de la promesa (27 de noviembre de 2020) $200.000.000 m/cte.; ii) el saldo correspondiente de $180.000.000 m/cte., en dos cuotas de 50% cada una, esto es de $90.000.000 m/cte., para el 15 de enero de 2021 y el 6 de abril de 2021, respectivamente. Fecha esta últimaque corresponde, precisamente, al momento establecido para la suscripción de la escritura pública.

de enero de 2021 y el 6 de abril de 2021, respectivamente. Fecha esta últimaque corresponde, precisamente, al momento establecido para la suscripción de la escritura pública.

2.3. Refirió que a nte la ausencia de pacto concerniente a la forma como se sufragaría el monto de $180.000.000 m/cte., y luego de que mediante comunicación de fecha 30 de enero de 2021 se señaló que estos debían depositarse en la cuenta de ahorros nro. 2311 del Banco Agrario de Colombia, cuya titular es Luz Marina Vivas Chacón, madre de la demandada, dichos emolumentos fueron pagados a Marilyn Ochoa Vivas así: i) $90.000.000 m/cte. el 15 de febrero de 2021; ii) $55.000.000 m/cte. el 12 de abril del mismo año; y iii) $35.000.000 m/cte. el 21 de octubre de esa anualidad.

2.4. Si bien se acordó como data de signación de la escritura pública el 6 de abril de 2021, a las 10:00 a .m. en la Notaría Novena del Círculo de Bogotá, en tal oportunidad no se hizo presente la demandante debido a que el profesional del derecho que asesoraba a Marilyn Ochoa Vivas y con quien se convinieron los pormenores del negocio, le sugirió trasladarse a la ciudad de Cali (Valle del Cauca) con miras firmar allí un otro sí modificatorio de aquella fecha.

2.5. Acto necesario debido a que el inmueble aún no habría sido entregado a la convocante conforme se pactó, amén que los predios allí existentes permanecían ocupados por arrendatarios que no lograron ser

aquella fecha.

2.5. Acto necesario debido a que el inmueble aún no habría sido entregado a la convocante conforme se pactó, amén que los predios allí existentes permanecían ocupados por arrendatarios que no lograron ser desalojados oportunamente.

2.6. En todo caso, la convocante enunció que lo anterior correspondió a un engaño, dado que a pesar de que se trasladó a Cali (Valle del Cauca) para encontrarse con la promitente compradora, Marilyn Ochoa Vivas y su abogado de confianza de mala fe se movilizaron a la Notaría Novena del Círculo de Bogotá para obtener una constancia de comparecencia que sirviera de prueba d el incumplimiento de Rema Construcciones S.A.S. y legitimara el cobro de la sanción penal respectiva.

2.7. Según se expresó en el escrito genitor, esto se desarrolló a su vez para ocultar el hecho de que desde un inicio Marilyn Ochoa Vivas inobservó sus débitos convencionales, dado que si bien se pactó que ella tenía que entregar a Rema Construcciones S.A.S. la cuota parte del predio negociado a más tardar al día siguiente a la celebración de la promesa, lo anterior nunca se efectuó.2.8. En desmedro de lo anterior y que el precio convenido s e encuentra cancelado en su totalidad, la titular del 33,3 3% del bien se ha rehusado a firmar la escritura pública, desconociéndose la afectación económica que acarrea en la convocante , quien ha dejado de percibir cánones de arrendamiento sobre el inmueble , y ha realizado el pago de

rehusado a firmar la escritura pública, desconociéndose la afectación económica que acarrea en la convocante , quien ha dejado de percibir cánones de arrendamiento sobre el inmueble , y ha realizado el pago de servicios públicos, impuestos prediales desde el 2021 y mejoras en sus instalaciones, a pesar de no figurar aún como propietaria.

1. Actuación procesal:

3.1. El litigio planteado se admitió mediante proveído de 15 de junio de 20224, cuyo contenido se notificó en debida forma a la demandada Marilyn Ochoa Vivas como consta en el expediente.

3.2. Conforme a ello, dentro de la oportunidad conferida para defenderse, la accionada promovió las siguientes excepciones: “indebida acumulación de pretensiones ”, “ trámite inadecuado de la demanda ”, “ pleito pendiente entre las mismas partes sobre el mismo asunto”, “simulación del crédito”, “exceptio non adimpleti contractus ”, “ enriquecimiento sin causa justa ”, “ pruebas obtenidas sin consentimiento del titular” y la “genérica”.

3.2.1. A la par , si bien formuló demanda de reconvención en la que solicitó la declaratoria de incumplimiento contra Rema Construcciones S.A.S. sobre el mismo pacto escrito, y que se admitió en auto de 23 de enero de 2023 5, tal proveído fue revocado ante la formulación y viabilidad de excepciones previas, que conllevaron a la nugatoria formal de la contrademanda.

3.3. Cumplidas las etapas de contradicción, el juez de primer grado desarrolló las etapas de las audiencias inicial y de instrucción y juzgamiento

excepciones previas, que conllevaron a la nugatoria formal de la contrademanda.

3.3. Cumplidas las etapas de contradicción, el juez de primer grado desarrolló las etapas de las audiencias inicial y de instrucción y juzgamiento que prevén los artículos 372 y 373 del Código General del Proceso, y resolvió de fondo el caso el 12 de junio de 2024.6

II. SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA

En su providencia el a quo i) declaró que Marilyn Ochoa Vivas incumplió las obligaciones convenidas en el contrato promesa relativas a la

4 Archivo “06AutoAdmiteDda”, carpeta “PrimeraInstancia”. 5 Archivo “02AutoAdmitereconvención”, carpeta “C02ReconvenciónCerrado”. 6 Archivo “59ActaAudiencia20240612”, carpeta “PrimeraInstancia”.entrega y transferencia del 33.33% del inmueble identificado con el folio de matrícula 50N - 86124; ii) ordenó que dentro de los seis (6) días siguientes a la ejecutoria de esta decisión suscriba la escritura pública de transferencia de dominio en favor de Rema Construcciones S.A.S.; iii) negó el reconocimiento de perjuicios ante el inobservancia también de la accionante a sus deberes convencionales ; y iv) no conden ó en costas a ninguna de las partes.

Para llegar a estas conclusiones señaló que, además de que el acuerdo de voluntades materia de contienda corresponde a un negocio válidamente celebrado, se demostró que la promitente vendedora desacató su deber de entregar el predio negociado en la oportunidad respectiva, habida cuenta que, como se extrae del interrogatorio de parte evacuado sobre Marilyn

celebrado, se demostró que la promitente vendedora desacató su deber de entregar el predio negociado en la oportunidad respectiva, habida cuenta que, como se extrae del interrogatorio de parte evacuado sobre Marilyn Ochoa Vivas, ese acto en verdad no se desarrolló.

Amén que, aunque en su decir dijo que Jenny Liliana Pulido Velásquez (propietaria individual de otra tercera parte del predio, y a su vez representante legal de Rema Construcciones S.A.S.) habita actualmente el predio, se desconoció que ella lo hace en su condición de persona natural y no a nombre de la empresa. De ahí que no pueda entenderse que eso exima a la promitente vendedora de entregarlo formalmente a la convocante en la parte que le corresponde.

De igual manera, indicó que a pesar de que esto permite evidenciar la procedencia de las pretensiones declarativas de la demanda, y condu ce a ordenar la suscripción de la escritura pública de venta, lo anterior no es óbice para desconocer que la promitente compradora también tenía a su alcance la obligación de acatar sus obligaciones, como lo era pagar oportunamente el precio estipulado, así como acudir a la Notaría Novena del Círculo de Bogotá el día y hora fijados para signar ese instrumento.

Cuestión sobre la que dijo que no sirve de justificación el hecho de que ella se hubiera desplazado a la ciudad de Cali (Valle del Cauca), toda vez que si bien entre ella y Flavio Enrique Ochoa, apoderado de la promitente vendedora, mediaron en su momento conversaciones telefónicas tendientes a lograr la suscripción de un otro sí , en verdad ese acto

vez que si bien entre ella y Flavio Enrique Ochoa, apoderado de la promitente vendedora, mediaron en su momento conversaciones telefónicas tendientes a lograr la suscripción de un otro sí , en verdad ese acto modificatorio nunca se firmó y, por ello, era deber de la accionante acudir a la notaría en la forma y términos como se convino desde el acuerdo de promesa y lo hizo la promitente vendedora.Por lo anterior, sostuvo que existió un incumplimiento también de la parte activa por el que no es plausible conceder los perjuicios materiales solicitados. Y, por lo mismo, frente a la condena en costas , insistió en que lo anterior es predicable a su vez sobre aquel concepto ante la inviabilidad parcial de las pretensiones, en virtud de lo normado en el artículo 365-5 del Código General del Proceso.

III. LA APELACIÓN

Inconforme con la anterior determinación Rema Construcciones S.A.S. recurrió su contenido por las siguientes razones:

a) Adujo que existió un análisis incorrecto del clausulado y de los medios de convicción recaudados , toda vez que, además de q ue se probó que la demandada Marilyn Ochoa Vivas no observó su deber de entregar la cuota parte del predio negociado tal como se pactó en el contrato , esto es, para el día siguiente a la celebración de la promesa, no se analizó con acierto el actuar de la promitente compradora, quien acató con mora sus débitos convencionales justificada en la inobservancia previa de la futura vendedora.

Circunstancia que, a criterio de la apelante, por si sola conllevaba a

convencionales justificada en la inobservancia previa de la futura vendedora.

Circunstancia que, a criterio de la apelante, por si sola conllevaba a que se tuvieran admisibles los perjuicios materiales irrogados, máxime que la convocante, además de dejar de percibir cánones de arrendamiento sobre el inmueble, tuvo que asumir gastos tales como el pago de servicios públicos, impuestos prediales, la realización de reparaciones en los lugares de habitación que reposan en el inmueble y adquirió créditos di nerarios para solventar tales conceptos, inclusive, a pesar de que el inmueble no estuviese en su poder.

b) Aludió que, aunque es cierto que Rema Construcciones S.A.S. efectuó tardíamente el pago de los valores convenidos, tal desavenencia se entiende permitida legalmente por el incumplimiento previo de la promitente compradora, quien no ha entregado el inmueble a pesar de que dicha obligación de hacer es exigible desde el día siguiente a la fecha en la que se firmó el documento de promesa. Razón por la que debe darse aplicación a lo normado en el canon 1609 del Código Civil, en lo relativo a que “[e]n los contratos bilaterales ninguno de los contratantes está en mora dejando de cumplir lo pactado, mientras el otro no lo cumpla por su parte, o no se alla na a cumplirlo en la forma y tiempo debidos.”Y, por ello, insistió en que debe declararse procedente la indemnización de perjuicios deprecada en la demanda.

c) Finalmente cuestionó que, a pesar de que se accedi eron a algunas de las pretensiones, el a quo se abstuvo erradamente de condenar en costas

de perjuicios deprecada en la demanda.

c) Finalmente cuestionó que, a pesar de que se accedi eron a algunas de las pretensiones, el a quo se abstuvo erradamente de condenar en costas a la parte demandada en su condición de extremo vencido en la contienda, en desmedro de lo establecido en los numerales 1 y 5 del artículo 365 d el Código General del Proceso, inclusive, sin tener en cuenta que la prosperidad de las invocaciones se dio a consecuencia del incumplimiento de la promitente vendedora.

IV. CONSIDERACIONES

4.1. Presupuestos procesales

Preliminarmente, se avizora que concurren los elementos formales necesarios para resolver, puesto que en el primer grado se trabó de manera valida la relación jurídico procesal; el juez de circuito contó con atribuciones para conocer del proceso y el tribunal para dirimir la alzada. Asimismo, las personas enfrentadas ostentan capacidad para ser parte; y no se vislumbra vicio de nulidad que afecte la tramitación.

De ese modo, es dable decidir la alzada con la advertencia de que, en tanto solo se encuent ra en trámite el recurso promovido por Rema Construcciones S.A.S. , el presente Tribunal se limitará al examen de los reparos que allí se decantaron en virtud de lo establecido en el artículo 320 del actual Estatuto Procesal.

4.2. Sobre la responsabilidad civil contractual

4.2.1. Resulta útil memorar que el ordenamiento jurídico patrio concede a los sujetos de derecho la posibilidad de celebrar negocios jurídicos en las condiciones que a bien tengan, siempre que no se

4.2. Sobre la responsabilidad civil contractual

4.2.1. Resulta útil memorar que el ordenamiento jurídico patrio concede a los sujetos de derecho la posibilidad de celebrar negocios jurídicos en las condiciones que a bien tengan, siempre que no se trasgredan el principio de buena fe, las normas de orden público, ni las buenas costumbres, a no ser que por un nuevo consentimiento mutuo o por causas legales se impida la ejecución de lo pactado.

Corolario, corresponde a las partes, conforme al acuerdo de voluntades que las ata, dar cumplimiento en la forma y condiciones convenidas, habida cuenta que, ante la eventual infracción de una de ellas, al extremo afectado le asiste la acción de cumplimiento con indemnizaciónde perjuicios originada en la inejecución total o parcial de la prestación debida, o en su tardía o defectuosa.

Al respecto, establece el artículo 870 del Código de Comercio , regulatorio de vínculos jurídicos como el que nos ocupa, que:

“En los contratos bilaterales, en caso de mora de una de las partes, podrá la otra pedir su resolución o terminación, con indemnización de perjuicios compensatorios, o hacer efectiva la obligación, con indemnización de los perjuicios moratorios.” (Negrilla de la Sala)

Norma que resulta compatible con el canon 1546 del Código Civil que al respecto estipula:

“En los contratos bilaterales va envuelta la condición resolutoria en caso de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado.

Pero en tal caso podrá el otro contratante pedir a su arbitrio , o la resolución o el cumplimiento del contrato con indemnización de perjuicios.” (Negrilla fuera del texto original)

no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado.

Pero en tal caso podrá el otro contratante pedir a su arbitrio , o la resolución o el cumplimiento del contrato con indemnización de perjuicios.” (Negrilla fuera del texto original)

Aspecto sobre el que esta misma Sala de Decisión en providencia de 18 de m arzo de 2025 7, al hablar de los requisitos propios de esta acción , señaló:

“La responsabilidad contractual de los extremos negociales encuentra su génesis en el no cumplimiento, la satisfacción tardía, imperfecta o defectuosa de la prestación que para ellos dimana de la convención, lo que sin lugar a duda conlleva el reconocimiento y pago de los perjuicios irrogados al otro de los intervinientes, como lo prevé el normado 1613 del Código Civil.

No obstante, para la prosperidad de la acción indemnizatori a derivada del contrato surge indispensable, además de probar la concurrencia del negocio bilateral, demostrar ciertos presupuestos tácticos que se concretan en la existencia de un perjuicio, seguida de una culpa contractual, como la subsecuente verificación del nexo causal entre ésta y aquél. En suma, dichos elementos vienen a ser los mismos de la responsabilidad delictual, sólo que en este evento el perjuicio proviene del incumplimiento de la convención, como lo ha señalado la jurisprudencia nacional.”

Pronunciamiento del que se extrae que , para su prosperidad con indemnización de perjuicios , es necesario acreditar la existencia de i) un acuerdo de voluntades válido; ii) el cumplimiento o allanamiento a satisfacer el débito prestacional de su parte por el pactante iniciado r de la causa

indemnización de perjuicios , es necesario acreditar la existencia de i) un acuerdo de voluntades válido; ii) el cumplimiento o allanamiento a satisfacer el débito prestacional de su parte por el pactante iniciado r de la causa judicial; y iii) la inobservancia de la contratante convocada al juicio.

7 Magistrada Ponente: Stella María Ayazo Perneth. Radicación: 11001310301820190034601.4.3. Caso concreto

4.3.1. Revisado el sub examine, de manera preliminar advierte la Sala la necesidad revocar exclusivamente el aparte cuarto de la providencia de primer grado, ante la viabilidad exclusiva del reparo c) de la alzada erigida por el extremo demandante de acuerdo con los argumentos que más adelante se expondrán.

Aspectos por los que, a fin de exponer las razones que permiten establecer la acreditación de los elementos axiológicos de esta acción sin el reconocimiento de perjuicios , se emitirá pronunciamiento en conjunto, en primer lugar, sobre los motivos de censura a) y b), dado que se sirve n de similares elementos fácticos y jurídicos, y finalmente sobre el reparo c) relativo a la posibilidad de condenar en costas en este asunto.

4.3.2. Desde lo general, debe recordarse que los negocios jurídicos tienen como objetivo crear, modificar o ext inguir obligaciones entre las partes, de modo que, al elevarse a la categoría de contratos, en palabras del artículo 1602 del Código Civil, se convierten en “ley para los contratantes”, y no pueden ser invalidados sino por su consentimiento recíproco o por causas legales.

Por lo mismo, una vez está dispuesto el entramado contractual, las

1602 del Código Civil, se convierten en “ley para los contratantes”, y no pueden ser invalidados sino por su consentimiento recíproco o por causas legales.

Por lo mismo, una vez está dispuesto el entramado contractual, las cláusulas contentivas de los elementos naturales del negocio deben ser satisfechas en los términos convenidos, con el fin de lograr su cometido en el plano económico y jurídico, en desarrollo de los principios de buena fe y lealtad sustancial, puesto que en caso contrario su apartamiento genera responsabilidad civil contractual.8

Precisamente, en este escenario erigido como fundamento de las pretensiones, la Sala de Casación Civil, Agraria y Rural de la Corte Suprema de Justicia en la sentencia SC5170-2018 indicó que, “con ocasión de la relación negocial, en los eventos de incumplimiento o cumplimiento defectuoso de las obligaciones derivadas del mentado acuerdo, los contratantes cuentan con la acción de cumplimiento o de resolución, acudiendo para ello a la acción de responsabilidad.”9

Punto por el que no existe duda alguna en que, si aquel convenio es una fuente de obligación, desde luego su inejecución también lo es.

8 Corte Suprema de Justicia. Sentencia SC-081 de 15 de agosto de 2008. 9 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, Sentencia SC5170-2018, M.P. Margarita Cabello Blanco.4.3.2.1. En ese orden de ideas, debido a que lo que se persigue en este caso es la declaratoria de incumplimiento en contra de la pasiva sobre el “[acuerdo] de promesa de compraventa ” suscrito entre Rema Construcciones S.A.S. como promitente vendedora y Marilyn Ochoa Vivas como promitente

caso es la declaratoria de incumplimiento en contra de la pasiva sobre el “[acuerdo] de promesa de compraventa ” suscrito entre Rema Construcciones S.A.S. como promitente vendedora y Marilyn Ochoa Vivas como promitente compradora, claro es que, en armonía con lo ya descrito, para que prospere ese pedimento, en principio, deben confluir como elementos necesarios, según lo expresa la providencia SC 380 del 22 de febrero de 201810, los siguientes:

“i) La existencia de un contrato válidamente celebrado; ii) la inejecución o ejecución tardía o defectuosa de una obligación que por mandato de la ley o por disposición convencional es parte integrante del ameritado ví nculo, iii) y que el daño cuya reparación económica se exige consista, básicamente, en la privación injusta de una ventaja a la cual el demandante habría tenido derecho, de no mediar la relación de causalidad entre el incumplimiento y el daño”.

Tema por el que se recuerda, además, que al comportar ese convenio obligaciones sinalagmáticas aducidas como insatisfechas, frente a la hipótesis de incumplimiento su extinción o ejecución, se itera, solo logra obtenerse con sujeción a lo reglado en los ar tículos 870 del Código de Comercio y 1546 del Código Civil antes citados.

Preceptos que por excelencia disciplinan los casos relativos de no acatamiento unilateral, sobre el que el Alto Tribunal Civil, entre otras, en la decisión SC 1662 -2019 dedujo, con apoyo en la doctrina de Georges Ripert,11 que está al alcance de cualquiera de los contratantes solicitar la

acatamiento unilateral, sobre el que el Alto Tribunal Civil, entre otras, en la decisión SC 1662 -2019 dedujo, con apoyo en la doctrina de Georges Ripert,11 que está al alcance de cualquiera de los contratantes solicitar la resolución o el cumplimiento forzado en búsqueda de establecer el equilibrio convencional.

Incluso, en providencia más reciente, bajo la misma línea dicha Alta Colegiatura en la sentencia SC4801 de 202012 explicó:

“Corolario de lo anterior es que hay lugar a dos formas de resolución o ejecución de los contratos bilaterales, a saber: a) Cuando uno solo incumple y el otro sí cumple. En tal evento hay lugar a la resolución o ejecución con indemnización de perjuicios , y b) cuando ambos contratantes incumplen, caso en el cual también hay lugar a la resolución o ejecución, pero sin indemnización de perjuicios y sin que haya lugar a condena en perjuicio s o cláusula penal.”13 (Negrilla fuera del texto original)

10 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil. Radicación 2005-0036801. 11 La règle morale dans les obligations civiles. Editeur : LGDJ Collection : Anthologie du droit. 12 MP. Aroldo Wilson Quiroz Monsalvo. 13 Ibidem.4.3.3. Precisamente, en el plano específico de la promesa la doctrina14 y la jurisprudencia 15 lo ha n definido como “un acuerdo de voluntades preparatorio por virtud del cual dos o más partes se obligan a celebrar un contrato determinado al vencimiento de un plazo o al acaecimiento de una condición”.

De ese modo , aquel tipo de acuerdo solo produce efectos cuando, además de satisfacer los presupuestos generales, cumple los lineamientos

determinado al vencimiento de un plazo o al acaecimiento de una condición”.

De ese modo , aquel tipo de acuerdo solo produce efectos cuando, además de satisfacer los presupuestos generales, cumple los lineamientos reglados en el artículo 89 de la Ley 153 de 1887, a saber: i) sus estipulaciones se encuentran registradas por escrito; ii) el negocio prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces por no concurrir los requisitos de ley; iii) contengan un plazo o condición; iv) se fije la época de celebración del vínculo prometido; y v) para su perfeccionamiento solo se requiera la tradición de la cosa o las formalidades legales.

Elementos que, en efecto, se insiste, sirven de sustento pa ra resolver en específico los motivos de apelación, así:

4.3.4. Contrato de promesa válidamente celebrado:

4.3.4.1. Sobre este requisito establece el artículo 89 ibidem que “[l]a promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna, salvo que concurran las circunstancias siguientes:

1. “Que la promesa conste por escrito.

2. Que (…) no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces por no concurrir los requisitos que establece el artículo 1511 del Código Civil.

3. Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato.

4. Que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo sólo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales”.

4.3.4.2. Establecido lo anterior, a partir de la revisión de los medios

de celebrarse el contrato.

4. Que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo sólo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales”.

4.3.4.2. Establecido lo anterior, a partir de la revisión de los medios suasorios recaudados en el proceso, se observa que en el plenario obra documento contentivo de “promesa de compraventa” suscrito por Marilyn Ochoa Vivas en calidad de promitente vendedora, y Rema Construcciones

14 Bonivento Jiménez Javier. El Contrato de Promesa. Ed. Librería del Profesional, pág. 31. 15 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil, Agraria y Rural. Sentencia SC3971-2022. MP. Hilda González Neira.S.A.S. como promitente compradora, en el que se especificó como objeto la transferencia el siguiente:

“Uno (1) de tres (3) derechos de cuota que equivalen al treinta y tres punto treinta y tres por ciento (33.33%) (…) a favor de la PROMITENTE COMPRADORA, y esta se obliga a adquirir del mismo modo los derechos de dominio, propiedad y posesión (…) sobre el siguiente inmueble: (…) Un bien (…) con todas las mejoras, anexidades y dependencias, ubicado en el corregimiento de El Salitre, municipio de La Calera departamento de Cundinamarca, denominado “VILLA CLAUDIA”, el cual tiene una extensión superficial de dieciocho mil cuatrocientos sesenta metros cuadrados (18.460

metros cuadrados) (sic), con número de predial nacional 25 -37-00-00-00-000006-0049-0-00-00-0000 (…) distinguido con matrícula inmobiliaria 50N – 86124, que consta de los siguientes linderos: por el OCCIDENTE en extensión de sesenta y tres (63.00 metros) con la finca denominada EL CERRITO, por el ORIENTE en ochenta y dos metros (82.00 metros) con la carretera que va para la finca denominada LA GRANJITA, por el NORTE en doscientos cincuenta (250.00 metros) con la finca denominada EL CERRITO y por el SUR en doscientos sesenta metros (260.00 metros) con la finca den ominada EL

PRADO.”

Evidenciándose, de ese modo, que en el escrito de promesa16 se indicó la alinderación detallada del predio materia de contienda, así como también su precio, esto es, la suma de $ 380.000.000 m/cte. , amén que su perfeccionamiento se efectuaría el 6 de abril de 2021, a la hora de las 10:00 a.m., en la Notaría Novena del Círculo de Bogotá conforme consta en su clausulado sexto.

Circunstancias por las que se entienden materializados en el documento, entonces, el total de elementos formales necesarios para revestir de validez jurídica, amén que, más allá de estar instrumentado, no comprende un acto jurídico ineficaz; contiene un pl azo que permite determinar “la época en que ha de celebrarse el c