TSDJ BOG SC - 11001310303320120377 01-(30-08-2011)

LRSG. 2012-0377-01

Descriptor: RESTITUCIÓN DE LOCAL COMERCIAL. Revoca la causal incluida en el contrato para la terminación del contrato resulta ineficaz.

Proceso: Abreviado

Dte: LOS ARRAYANES POSADA y Cia. S.C.A.

Ddo: WINNER GROUP S.A.

Apelación Sentencia 12-0377-01

TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL

DE BOGOTA

SALA CIVIL

MAGISTRADO PONENTE: LUIS ROBERTO SUAREZ GONZALEZ Discutido y aprobado en Sala del 5 de marzo de 2014, acta 7.

Bogotá, veintitrés de abril de dos mil catorce. Decide la Sala el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la sentencia proferida por el Juzgado Treinta y Tres Civil del Circuito de la ciudad, en el proceso abreviado de restitución de inmueble arrendado promovido por la sociedad LOS

ARRAYANES POSADA y Cia. S.C.A., contra WINNER GROUP

S.A. ANTECEDENTES La actora, intermediando apoderado judicial, solicitó la terminación del contrato de arrendamiento cuyo objeto lo constituyó el local comercial 3-58 del Centro Comercial Andino de esta ciudad, cuyos linderos generales y especiales se describieron en el hecho primero de la demanda; que en consecuencia se ordene la entrega del mismo y se condene en costas a la demandada,LRSG. 2012-0377-01 2 alegando como causal el incumplimiento por parte del arrendatario en la entrega del inmueble, la cual había solicitado desde el día 29 de abril de 2011. Como fundamento de la causa petendi en síntesis expresó que entre las partes existió un contrato de arrendamiento sobre el

alegando como causal el incumplimiento por parte del arrendatario en la entrega del inmueble, la cual había solicitado desde el día 29 de abril de 2011. Como fundamento de la causa petendi en síntesis expresó que entre las partes existió un contrato de arrendamiento sobre el local descrito en el párrafo anterior, vigente desde el 1 de marzo de 2006, con un término de cinco años, el cual se prorrogó hasta 29 de febrero de 2012, habiendo solicitado su entrega con la antelación acordada en el contrato, a cuyo vencimiento el arrendatario se negó a ello, incumpliendo lo convenido. Notificado el demandado, este no fue oído por no haber demostrado que canceló la renta causada hasta ese momento, decisión contra la que se propusieron medios defensivos de manera extemporánea, lo que dio lugar a que se profiriera sentencia en los términos del artículo 424 parágrafo 3, por lo que declaró terminado el contrato de arrendamiento y la entrega real y material del inmueble; providencia posteriormente aclarada a instancia del demandante, contra la que el demandado interpuso apelación, que fue finalmente concedida, por lo que procede el Tribunal a su resolución, previas las siguientes,

CONSIDERACIONES

1. En los procesos de restitución de inmueble arrendado, el silencio del demandado puede provocar, en línea de principio, la sentencia inmediata1 o el impedimento para solicitar la práctica de pruebas, su controversia, etc., omisión que recorta, de manera dramática, su derecho de defensa, por cuanto éste queda

1 Numeral 1º, parágrafo 3º, artículo 424 del C.P.C.LRSG. 2012-0377-01 3 expuesto a las resultas de su inactividad. Igual consecuencia se

1 Numeral 1º, parágrafo 3º, artículo 424 del C.P.C.LRSG. 2012-0377-01 3 expuesto a las resultas de su inactividad. Igual consecuencia se deriva de la actitud silente del convocado, como efecto de la sanción de no ser oído por no haber presentado la prueba de los cánones de arrendamiento causados, ante el incumplimiento de esta carga procesal.

2. En el caso bajo análisis, el demandado a pesar del requerimiento que el juzgado le impuso de demostrar el pago de los cánones adeudados y de los que se generaran en el curso del contradictorio, no probó tal hecho y solo cuando ya se había proferido la sentencia trató de justificar su omisión, alegando una incapacidad laboral, cuestionamiento que, por igual, formuló con olvido del rito que el legislador impuso para el estudio de la eventual causal de interrupción, temas que se superaron ante la ausencia de alegación en debida forma, los cuales ya no pueden ser abordados en este momento procesal, muy a pesar de que en la actualidad pueda ser oído, en tanto que se habilitó para actuar en el proceso al comprobar el cumplimiento del referido pago utilizando el medio acordado por las partes, quedando en claro que a su arribo toma la actuación en el estado en que se encuentre, con la posibilidad de la apelación de la providencia que puso fin a la instancia, con las restricciones probatorias y sustantivas por abordar el rito cuando ya se había definido, de manera inicial, el conflicto.

Como ya se expresó, la falta de contestación de la demanda de restitución de inmueble arrendado, puede conducir a que de inmediato se profiera la respectiva sentencia de fondo, en tanto

manera inicial, el conflicto.

Como ya se expresó, la falta de contestación de la demanda de restitución de inmueble arrendado, puede conducir a que de inmediato se profiera la respectiva sentencia de fondo, en tanto que en el plenario exista prueba del contrato y de la causal que se alega “y el juez no decrete pruebas de oficio” 2 , autorización de la

2 inciso 1 del parágrafo tercero, artículo 424 CPC.LRSG. 2012-0377-01 4 que hizo uso el funcionario del conocimiento, al valorar la concurrencia de los presupuestos procesales y los sustanciales que lo condujeron a la sentencia favorable, orientación que puede ser atacada por el demandado, muy a pesar de su inicial silencio por no haber cumplido con la carga de la prueba del pago –tema cuya regularidad ya no puede ser abordado en este grado de jurisdicción-, y que por ello se juzgare que no hay insumos a utilizar para contraponer a las conclus iones adoptadas por el fallador; empero, es lo cierto que a pesar de ello subsisten temas de obligatorio pronunciamiento, como lo sería la legitimatio in causa, o las disposiciones de orden público que no pueden ser soslayadas o desconocidas por el juez ni por las partes.

3. Y es precisamente una de esas materias la que aborda el impugnante con el propósito de anonadar los efectos de la sentencia, referida a la terminación del contrato que debe estar informada por una causal y a la protección de la renovación del

negocio de locación, a la que dice tener derecho, censura que obliga a recordar que en la legislación comercial el contrato de arrendamiento no tiene una regulación sistemática, ni autónoma; aparece normado en el libro de los Bienes Mercantiles, en el título del Establecimiento de Comercio, artículos 516 y 518 a 524, que de manera específica, hacen énfasis en la especial protección del empresario arrendatario como generador de empleo y elemento económico de primer orden, normas imperativas que por su condición de carácter público no permiten disposición particular en contrario. Como quiera que, en el caso concreto, en el local arrendado funciona un establecimiento de comercio, de entrada se advierte que la presente relación se rige y debe resolverse por loLRSG. 2012-0377-01 5 dispuesto, al efecto, por el Código Mercantil para esta tipología de negocio, lo que obliga a sentar las siguientes reflexiones: 3.1. A diferencia del contrato de arrendamiento regulado por el código civil, la expiración de la vigencia del término contractual en la locación de inmuebles destinados a vivienda y a los regidos por el código de comercio, entre otros, no es causal de terminación del mismo, en la medida que ella no se encuentra tipificada como causal autónoma de terminación, y, en sentido contrario, muy a pesar de la presencia de términos convenidos de vigencia, en esta materia la propensión legal por su continuidad es la regla, la que se hace efectiva por medio de la figura de la renovación del contrato, aunque fungen excepciones de la misma estirpe, como motivos que permiten su terminación, al paso que en el arrendamiento civil el plazo extintivo de carácter forzoso, impuesto por las partes, vale. En efecto, la normatividad comercial en el tema de la

estirpe, como motivos que permiten su terminación, al paso que en el arrendamiento civil el plazo extintivo de carácter forzoso, impuesto por las partes, vale. En efecto, la normatividad comercial en el tema de la terminación de esta tipología de contratos prevé unos motivos y una ritualidad específica, pronosticadas en el artículo 518, el que parte del incumplimiento del arrendatario para aterrizar en las causas de terminación de orden legal instituidas en favor del propietario del bien –con el fin de equilibrar las cargas ante la no posibilidad de terminación unilateral por vencimiento del término ajustado-, como son los casos en los que el propietario necesita el inmueble para ocuparlo con su propio negocio o habitación o para reconstruirlo o demolerlo para sentar una nueva obra, eventos en los que debe comunicarle al arrendatario su intención de darlo por terminado, intimación que ha efectuarse con una anticipación no inferior a seis meses contados a partir de la fecha de vencimiento, so pena que el contrato se beneficie con la renovación.LRSG. 2012-0377-01 6 3.2. En consecuencia, para el éxito de las pretensiones de la estirpe que se juzga en el sub lite, se requiere que en el expediente aparezca probada la existencia de una relación de tenencia en el que funcione un establecimiento de comercio; la práctica oportuna del desahucio y la presentación de la causal alegada.

4. En torno a los requisitos expuestos, observa la Sala que está

probada la existencia del contrato cobijado por la ley comercial según se desprende de los folios 2 a 10 del cuaderno principal; pero, igualmente, se constata que como causal de terminación se consignó la no entrega del inmueble convenida en la regla nueve, omisión que enmarcó como incumplimiento del negocio, de cara a que el demandante le practicó el desahucio convenido en el contrato, de donde surge, en sentir del arrendador, un débito insatisfecho que da lugar a la terminación del arrendamiento. 4.1. Sobre el tópico, no existe duda alguna que en la actuación en juzgamiento, el demandante le practicó un desahucio, intimación o aviso, al arrendatario, haciéndole conocer su intención de dar por terminado el contrato, por vencimiento del lapso de vigencia acordado, el cual se realizó con suficiente anticipación a la fecha de su terminación. Por igual, ante la falta de entrega o restitución del local arrendado, acusa el incumplimiento de lo convenido, lo cual pone en evidencia que, en el contradictorio, el petitum se apoyó en el numeral 1 del precitado artículo comercial. 4.2. Si bien la conducta del demandante se ajustó, con rigor, a lo pactado, sin embargo esa particular regulación no tiene efectos vinculantes entre las partes, pues ella entra en frontalLRSG. 2012-0377-01 7 contradicción con el artículo 518 y, por ende, no surte efecto alguno, si en cuenta se tiene que contra lo consignado en los

artículos 518 a 523, que consagra unos especiales derechos en favor del arrendatario-empresario, no puede existir regulación en contrario3 , pues aquellas normas se califican como de orden público, imperativas, constitutivas de prerrogativas irrenunciables, por lo que cualquier actuación o pacto en contra de lo por ellas dispuesto no tiene eficacia jurídica. Lo anterior, porque, como ya se expresó en el arrendamiento de locales comerciales hay compromiso del orden público económico, acaso en la que la autonomía privada sufre restricciones motivadas por la existencia de políticas superiores, que tienen como fin la protección del bien común mediante prescripciones inderogables por las partes y cuya transgresión provoca como sanción la no producción de efectos jurídicos; postura que obliga recordar que la libertad contractual tiene innumerables límites y ya no se le concibe como el “poder libérrimo, ad libitum, absoluto, en blanco o ilimitado, y su ejercicio ab initio sometido a elementales cauces u orientaciones propias a su reconocimiento, utilidad o función, es limitado, en veces atenuado o ausente, ya por ius cogens, orden público, normas imperativas, ora por moralidad, ética colectiva o buenas costumbres (artículos 15 y 16, Código Civil), bien en atención a la naturaleza y tutela de ciertos sujetos o intereses, ora por la ineludible solidaridad, sea porque en ocasiones el Estado o los particulares imponen el acto”4 .

5. Por lo anterior, al convenio incluido en la cláusula 9 del contrato de arrendamiento, no se le puede reconocer efectos jurídicos pues

3 C. de C. Artículo 524. 4 CSJ. Sentencia del treinta (30) de agosto de dos mil once (2011).

de arrendamiento, no se le puede reconocer efectos jurídicos pues

3 C. de C. Artículo 524. 4 CSJ. Sentencia del treinta (30) de agosto de dos mil once (2011).

Referencia: 11001-3103-012-1999-01957-01LRSG. 2012-0377-01 8 atenta contra los derechos de renovación y prórroga contenidos en los artículos 518 y 520 comerciales, ineficacia de pleno derecho que trae como consecuencia que ante la falta de entrega del inmueble por parte del locatario y la regularidad del desahucio practicado, no es posible concluir que existiera incumplimiento de este como detonante de la causal 1, consagrada en el artículo 518 ya citado.

Así mismo, los argumentos expuestos con el propósito de que se confirme la providencia cuestionada, ante la sanción legal de ineficacia reconocida en esta sentencia, no tienen el poder suficiente para sostenerla, precisándose que esa regulación no solo consagra mecanismos de protección del arrendamiento de locales comerciales sino que también contempla instrumentos tuitivos para el arrendador, como herramientas útiles para sentar el necesario equilibrio contractual entre ellos; en este sentido obra en favor del locador la libertad para establecer la renta y sus reajustes, la consideración de que renovación no es congelación de las condiciones económicas, y además la posibilidad de obtener la restitución del inmueble cuando lo requiera para su propia habitación o para un negocio sustancialmente diferente al que explota el arrendatario, o para demolerlo, etc., previo el correspondiente desahucio. En armonía con lo expuesto, la Sala Civil de Decisión del Tribunal Superior de Bogotá, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley,

DECIDE:

correspondiente desahucio. En armonía con lo expuesto, la Sala Civil de Decisión del Tribunal Superior de Bogotá, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, DECIDE: PRIMERO: REVOCAR la sentencia impugnada proferida por el Juzgado Treinta y Tres Civil del Circuito de Bogotá. En su lugar, se niegan las pretensiones propuestas por el actor.LRSG. 2012-0377-01 9

SEGUNDO: Costas en ambas instancias a cargo del demandante.

Tásense. Se fijan como agencias en derecho la suma de $2.000.000. Notifíquese.

LUÍS ROBERTO SUÁREZ GONZÁLEZ

Magistrado Ponente Rad. 11001310303320120377 01 ANA LUCIA PULGARIN DELGADO Magistrada Rad. 110013103040201200339 01

NUBIA ESPERANZA SABOGAL VARON Magistrada Rad. 11001310303320120377 01