TSDJ BOG SC - 11001310304020210017701-(25-01-2024)

TRIBUNAL SUPERIOR

DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ D.C.

SALA CIVIL DE DECISIÓN N. 3

Magistrada Ponente: MARTHA ISABEL GARCÍA SERRANO

Bogotá D.C., veinticinco (25) de enero de dos mil veinticuatro (2024) (Decisión discutida el 18 de enero y aprobada en Sala de la fecha)

Proceso: Verbal

Radicado No: 11001310304020210017701

Demandantes: Juan Nicolás Leaño Leal Demandados: Grupo Colcasa Red Inmobiliaria S.A.S. y Otra Asunto: Apelación de sentencia

Decisión: Confirma.

1. ASUNTO A RESOLVER

El recurso de apelación interpuesto por el demandante Juan Nicolás Leaño Leal, contra la sentencia proferida el 23 de noviembre de 2022 por la Juez 40 Civil del Circuito de Bogotá1.

2. ANTECEDENTES

2.1. Juan Nicolás Leaño Leal, representado por su apoderado judicial , promovió demanda contra la Sociedad Grupo Colcasa Red Inmobiliaria S.A.S. y Acción Sociedad Fiduciaria S. A., como vocera del fideicomiso recursos peñón verde – lotes, para que, previos los trámites del proceso verbal, se declarare pretensiones principales:

2.1.2. (i) Que, entre JUAN NICOLÁS LEAÑO LEAL, GRUPO COLCASA RED INMOBILIARIA SAS – GRUPO COLCASA SAS y ACCION SOCIEDAD FIDUCIARIA S.A., esta última en calidad de

2.1.2. (i) Que, entre JUAN NICOLÁS LEAÑO LEAL, GRUPO COLCASA RED INMOBILIARIA SAS – GRUPO COLCASA SAS y ACCION SOCIEDAD FIDUCIARIA S.A., esta última en calidad de FIDEICOMITENTE DESARROLLADOR, se celebró un negocio jurídico para la compra y venta, construcción, t erminación y adquisición de un inmueble ubicado en Ricaurte – Cundinamarca, denominado CASA 30 CONDOMINIO PEÑÓN VERDE. contemplado en el CONTRATO DE

PROMESA DE COMPRAVENTA, CONTRATO DE OBRA No GC 001 –

1 Asignado por reparto al despacho de la Magistrada Ponente el 23 de enero de 2023. Secuencia 389Rad. 11001310304020210017701

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cuyo objeto son las OBRAS DE TERMINACIÓN DE LA CASA 30 CONDOMINIO PEÑÓN VERDE, CONTRATO DE VINCULACIÓN FIDEICOMISO RECURSOS PEÑÓN VERDE y OTROS SI No. 01 al contrato de vinculación, suscritos, los dos primeros el día 11 de octubre de 2017, y, el tercero, el 29 de septiembre de 2016, respectivamente.

2.1.3. (ii) Que, los convocados incumplieron el negocio jurídico celebrado entre estos, razón por la cual son civilmente responsables de los daños y perjuicios causados al demandante.

2.1.4. (iii) Que, se declare resueltos los contratos y los demandados condenados a reconocer y pagar los perjuicios causados a título de daño emergente la suma de $364.336.304.00, correspondiente a los pagos

2.1.4. (iii) Que, se declare resueltos los contratos y los demandados condenados a reconocer y pagar los perjuicios causados a título de daño emergente la suma de $364.336.304.00, correspondiente a los pagos realizados y como lucro cesante, así como la suma de $50.000.000.00 correspondiente a la valorización que pudo haber obtenido e l bien objeto de compraventa, debiéndose indexar la primera suma señalada desde cuando debía realizarse la entrega del bien inmueble (1º de marzo de 2018) y hasta la fecha en que se indemnice de manera total y real los perjuicios causados a la parte demandante.

2.1.5. (iv). Que, se condene a los demandados a pagar los perjuicios integrales (patrimoniales y extrapatrimoniales) ocasionados a título de perjuicios morales, tasados en la suma de $20.000.000,00 como consecuencia del incumplimiento “al no haber realizado las obras, no haber escriturado y/o transferido la propiedad a título de beneficio del inmueble, derivados de la zozobra, angustia, tristeza, preocupación y dolor profundo, indignación causado a mis mandantes al ver que su patrimonio fruto de su trabajo y ahorros se encontraba invertido en un proyecto que no tenía avance de obra ni finalización de la misma y se veían indebidamente aplicados por parte de los demandados al no cumplir con los contratos celebrados”; sumas que deben ser indexadas desde l fecha de entrega de los recursos hasta la fecha en que se indemnice de manera total los perjuicios causados.

2.1.6. (v). Que se reconozca la cláusula penal pactada en la suma de $10.000.000.00.

los recursos hasta la fecha en que se indemnice de manera total los perjuicios causados.

2.1.6. (v). Que se reconozca la cláusula penal pactada en la suma de $10.000.000.00.

Como pretensiones subsidiarias, solicitó:

2.1.7. (i) Que , se declare que los vendedores GRUPO COLCASA RED INMOBILIARIA SAS – GRUPO COLCASA SAS y ACCION SOCIEDAD FIDUCIARIA S.A., en calidad de FIDEICOMITENTE DESARROLLADOR, incumplieron los contratos denominados CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA, CONTRATO DE OBR A No GC 001 – cuyo objeto sonRad. 11001310304020210017701

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las OBRAS DE TERMINACIÓN CASA 30 CONDOMINIO PEÑÓN VERDE, CONTRATO DE VINCULACIÓN FIDEICOMISO RECURSOS PEÑÓN VERDE y OTROS SI No. 01 al contrato de vinculación, de fechas 11 de octubre de 2017 y 29 de septiembre de 2016, respectivamente.

2.1.8. (ii) Que se declare resuelto los contratos por incumplimiento del vendedor, con las consecuencias de las restituciones mutuas y el reconocimiento de daños y perjuicios en favor de la parte compradora y que en este asunto represento, a) daño emergente $364.336.304.00 b) Lucro cesante $50.000.000.00 c) los perjuicios integrales (patrimoniales, extrapatrimoniales, perjuicios morales) en suma de $20.000.000.00.

2.1.9. (iii) Que las sumas de dinero sean indexadas desde la fecha de

extrapatrimoniales, perjuicios morales) en suma de $20.000.000.00.

2.1.9. (iii) Que las sumas de dinero sean indexadas desde la fecha de entrega de los recursos hasta la fecha en que se indemnice de manera total los perjuicios causados.

2.1.10. (iv) Que se reconozca la cláusula penal pactada en la suma de $10.000.000.00.

Como segunda pretensión subsidiaria solicita se declare la resolución del contrato por mutuo disenso tácito, decretando que, las cosas vuelvan a su estado inicial, disponiéndose las restituciones mutuas, ordenándose la devolución de la suma de $364.336.304.00, como valor pagado con la indexación de ley.

2.2. Como sustento de la s pretensiones, en síntesis, relataron los siguientes hechos contenidos en la demanda (archivo 1 hoja 787 y ss):

2.2.1. Que, entre demandante y demandadas, con ocasión del negocio jurídico celebrado, surgió la suscripción del CONTRATO DE OBRA No GC 001 – cuyo objeto lo fue las OBRAS DE TERMINACIÓN CASA 30 CONDOMINIO PEÑÓN VERDE de fecha 11 de octubre de 2017; CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA de fecha once 11 de octubre de 2017, CONTRATO DE VINCULACIÓN FIDEICOMISO RECURSOS PEÑÓN VERDE del 29 de septiembre de 2016 y OTRO SI No. 01 AL CONTRATO DE VINCULACIÓN FIDEICOMISO RECURSOS PEÑÓN VERDE de fecha 11 de Octubre de 2017, cuyo objeto era la transferencia y venta por el sistema de propiedad horizontal al prometiente

No. 01 AL CONTRATO DE VINCULACIÓN FIDEICOMISO RECURSOS PEÑÓN VERDE de fecha 11 de Octubre de 2017, cuyo objeto era la transferencia y venta por el sistema de propiedad horizontal al prometiente comprador quien se obliga a comprar y recibir el pleno derecho de dominio con todas sus anexidades, la propiedad y la posesión que detentan los primeros (prometiente vendedor), sobre el inmueble identificado como CASA TREINTA (30) DEL CONDOMINIO PEÑON VERDE RESIDENCIA CLUB, SITUADO EN LA VEREDA LIM ONCITOS DEL MUNICIPIO DE RICAURTE CUNDINAMARCA, VÍA AGUA DE DIOS KILÓMETRO 1.Rad. 11001310304020210017701

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2.2.2. Que, el precio pactado fue de $462.000.000.00, de los cuales se pagó y se consignó por el prometiente comprador a través de ACCIÓN SOCIEDAD FIDUCARIA S.A., la suma de $364.336.304.00, pagaderos en la forma establecida en la cláusula cuarta del contrato de promesa de compraventa, cuyo plan de pagos fue recogido en el contrato de vinculación y modificado en el OTROSI No. 01 AL CONTRATO DE VINCULACIÓN, para un valor total de $462.000.000.00, con una cuota inicial de $385.928.840 y crédito a largo plazo de $76 .071.160.00, cuyos pagos se realizaron desde el 12 de septiembre de 2016 hasta el 12 de enero de 2018, pues a falta de iniciación de las obras y construcción de la casa adquirida y ante el incumplimiento observado por parte de las

pagos se realizaron desde el 12 de septiembre de 2016 hasta el 12 de enero de 2018, pues a falta de iniciación de las obras y construcción de la casa adquirida y ante el incumplimiento observado por parte de las demandadas, no realizaron los pagos o consignaciones faltantes, debido a la inseguridad jurídica y contractual relacionada con el incumplimiento por parte del vendedor y contratista de la obra, dejándose el dinero depositado en cuentas del demandante, para tenerlo disponible cuand o se iniciaran las obras, dinero que el demandante está dispuesto a pagar, para cumplir a cabalidad los contratos celebrados.

2.2.3. Que en la cláusula sexta del contrato de promesa de compraventa se pactó que la escritura pública que perfeccionaría la pr omesa de compraventa se firmará el día 1º de marzo de 2018, a las 8.30 a.m., en la Notaría 26 de Bogotá, una vez terminadas las obras de construcción del inmueble prometido en venta previsto para el mes de febrero de 2018, en favor del demandante, y, una v ez materializado el pago descrito en los numerales 1), 2), 3), 4), 5), 6) 7), 8) y 9) de la cláusula cuarta del contrato, lo cual fue incumplido por la parte demandada.

2.2.4. En la cláusula séptima del referido documento el prometiente vendedor se compro metió con el prometiente comprador a efectuar la entrega real y material de la propiedad y posesión del inmueble prometidos en venta en un plazo máximo de 15 días naturales a partir de la firma de escritura pública que perfecciona el presente contrato de compraventa y se

entrega real y material de la propiedad y posesión del inmueble prometidos en venta en un plazo máximo de 15 días naturales a partir de la firma de escritura pública que perfecciona el presente contrato de compraventa y se encuentre totalmente cancelado el precio pactado, obligándose a entregar el bien libre de embargos, demandas, gravámenes de toda clase, impuestos, valorizaciones, tasas, contribuciones y a paz y salvo por todo concepto de servicios públicos y cuotas ordinarias y extraordinarias de administración causadas con anterioridad y hasta la fecha de suscripción de la escritura pública de compraventa.

2.2.5. Que en la cláusula quinta del contrato se fijó la suma de $10.000.000.00 a título de pena, sin menoscabo del derecho que le asiste a la parte cumplida de solicitar el cumplimiento de la obligación principal oRad. 11001310304020210017701

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la resolución del contrato de compraventa y el reconocimiento de la indemnización de perjuicios.

2.2.6. Dentro del negocio jurídico, surgió la suscripción del contrato denominado FIDEICOMISO RECURSOS PEÑÓN VERDE - CONTRATO DE VINCULACIÓN DEL BENEFICIARIO DE AREA, cuyo objeto consistió en establecer las condiciones en las cuales éste último se vincula al FIDEICOMISO RECURSOS, mediante la entre ga de dinero, que le confieren el derecho a recibir como beneficiario la propiedad que le será transferida por el FIDEICOMISO LOTE y la entrega material del bien, respecto de los cuales se vinculan. Allí se estableció el valor de los recursos a entregar por la suma de $462.000.000.00, con una cuota inicial

transferida por el FIDEICOMISO LOTE y la entrega material del bien, respecto de los cuales se vinculan. Allí se estableció el valor de los recursos a entregar por la suma de $462.000.000.00, con una cuota inicial de $220.000.000 y crédito a largo plazo por $242.000.000,00, para ser pagado en la forma establecida en el referido documento, lo que fue modificado por el OTROSI No. 01 AL CONTRATO DE VINCULACIÓN FIDEICOMISO RECURSOS PEÑÓN VERDE, manteniéndose el valor total del predio en la suma de $462.000.000.00, pero variando la cuota inicial de $385.928.840 y crédito a largo plazo de $76.071.160.00, cuyos pagos se pactaron para ser realizados desde el 12 de septiembr e de 2016 hasta el 12 de febrero de 2018. Se estableció en el documento que la firma de la escritura pública de transferencia a título de BENEFICIO FIDUCIARIO y la fecha de entrega material del inmueble sería notificados por el FIDEICOMITENTE al BENEFICIAR IO DE ÁREA, mediante comunicación escrita con mínimo treinta (30) días calendario de antelación, lo cual debería ocurrir dentro de los dos (2) meses siguientes a la fecha de terminación de la construcción del proyecto. El término de duración de la fase ope rativa o de construcción del proyecto sería el requerido para terminar el desarrollo y ejecución de este, el cual se estimó en aproximadamente quince (15) meses contados a partir de la culminación de la fase preoperativa.

2.2.7. Que los pagos pactados debían realizarse desde el 12 de septiembre

terminar el desarrollo y ejecución de este, el cual se estimó en aproximadamente quince (15) meses contados a partir de la culminación de la fase preoperativa.

2.2.7. Que los pagos pactados debían realizarse desde el 12 de septiembre de 2016 hasta el 12 de febrero de 2018, es decir aproximadamente 15 días antes de la fecha programada para la firma de la escritura de compraventa, aspecto cumplido por el demandante, pero incumplido por la parte demandada, toda vez que hasta esa fecha no tenía ni siquiera aprobadas las licencias de construcción del inmueble prometido y, sin que se haya iniciado o adelantado obra alguna en el referido predio.

2.2.8. Que el demandante realizó los pagos de las obligaciones a su cargo hasta cubrir la suma de $364.336.304.00, en cumplimiento al plan de pagos determinados, tal como se acredita con los anexos (certificación expedida por ACCIÓN FIDUCIARIA, lo que equivale a un ochenta por ciento (80%)Rad. 11001310304020210017701

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del valor pactado y es tando allanado y dispuesto a realizar el pago de manera inmediata del faltante.

2.2.9. Que, pese a los diversos requerimientos verbales y escritos realizados a los prometientes vendedores, éstos no cumplieron el CONTRATO DE OBRA No GC 001, CONTRATO DE PRO MESA DE COMPRAVENTA de fecha once (11) de octubre de dos mil diecisiete (2017) y CONTRATO DE VINCULACIÓN FIDEICOMISO RECURSOS PEÑÓN VERDE del 29 de septiembre de 2016 y OTROSI No. 01 AL

COMPRAVENTA de fecha once (11) de octubre de dos mil diecisiete (2017) y CONTRATO DE VINCULACIÓN FIDEICOMISO RECURSOS PEÑÓN VERDE del 29 de septiembre de 2016 y OTROSI No. 01 AL CONTRATO DE VINCULACIÓN FIDEICOMISO RECURSOS PEÑÓN VERDE de fecha 11 d e Octubre de 2017 respectivamente, pues no iniciaron, ni mucho menos terminaron las obras de construcción del inmueble prometido en venta y que se previó sería escriturado en el mes de febrero de 2018, pues a la fecha tampoco se cumplió con dicha obligación, ni la ejecución de la obra, ni la entrega real y material del bien raíz, ni el saneamiento de los mismos, demostrando con ello, el incumplimiento a las obligaciones adquiridas.

2.2.10. Que, se solicitó información sobre los avances de la obra, indicando la entidad demandada a través del señor OSCAR GALINDO LÓPEZ que por aspectos de fuerza mayor se vieron en la obligación de suspender las obras, por temas relacionados con la concesión de la licencia de urbanización y parcelación del lote No. 30, que se había radicado solicitud de construcción ante la Secretaría de Planeación del Municipio de Ricaurte, sin que, hasta la fecha haya acreditado el cumplimiento de ese deber, denotándose el incumplimiento de los contratos atrás referidos, lo cual no puede ser tenido como fuerza, pues se trata de un asunto completamente previsible y que debió realizarse oportunamente para el cumplimiento cabal de las obligaciones como vendedor y constructor, pese a que el estado de la obra, al 27 de octubre de 2017, estaba en un avance del 50% y, la misma

previsible y que debió realizarse oportunamente para el cumplimiento cabal de las obligaciones como vendedor y constructor, pese a que el estado de la obra, al 27 de octubre de 2017, estaba en un avance del 50% y, la misma se debía entregar el 1º de febrero de 2018; lo que conlleva a establecer que, lo cierto es que no hay concordancia en esa afirmación y tampoco se cumplió con dicho aspecto

2.2.11. Que la entidad ACCION SOCIEDAD FIDUCIARIA S.A. como de Fideicomitente Desarrollador y en su momento, como entidad FIDUCIARIA suscribo un CONTRATO DE FIDUCIA MERCANTIL DEL FIDEICOMISO, en donde el demandante obra como FIDEICOMITENTE APORTANTE, sin que a la fecha se haya cumplido tal obligación, demostrá ndose con ello el incumplimiento de la parte convocada frente a las obligaciones adquiridas al interior del Contrato de Fiducia Mercantil y Otrosí No. 1., lo que implica la responsabilidad de esa entidad en el cumplimiento de los contratos, la tradición del inmueble y la entrega del bien plenamente construido.Rad. 11001310304020210017701

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3. ACONTECER PROCESAL

3.1. La demanda fue admitida mediante auto calendado 27 de abril de 2021 (Cuaderno 1 archivo 2), ordenando el traslado a la parte demandada, por el término de veinte días y el que fuera adicionado por proveído del 2 de julio de 2021 (cuaderno 1 archivo 10) en e l sentido de “aclarar que la demanda se dirige contra Acción Sociedad Fiduciaria S.A., quien actúa

julio de 2021 (cuaderno 1 archivo 10) en e l sentido de “aclarar que la demanda se dirige contra Acción Sociedad Fiduciaria S.A., quien actúa única y exclusivamente como vocera del Fideicomiso Recursos Peñón Verde - Lotes.”.

3.2. Las demandadas Sociedad Grupo Colcasa Red Inmobiliaria S.A.S. y Acción Sociedad Fiduciaria S. A., fueron notificadas en debida forma del auto admisorio de demanda, habiendo comparecido únicamente la última de las nombradas, quien oportunamente contestó la demanda, oponiéndose a sus pretensiones.

3.3. La entidad Acción Soc iedad Fiduciaria S. A., como mecanismo de defensa planteó las excepciones de mérito que denominó: “FALTA DE

LEGITIMACION EN LA CAUSA POR EL EXTREMO PASIVO”, “CONTRATO

CUMPLIDO – CONTRATO DE VINCULACION DE FECHA 29 DE SEPTIEMBRE

DE 2016 – OTRO SI No. 1 AL C ONTRATO DE VINCULACION DE FECHA 11

DE OCTUBRE DE 2017”, “LA PARTE INCUMPLIDA NO PUEDE SOLICITAR EL

CUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES DE LOS DEMAS

CONTRATANTES”, “AUSIENCIA DE SOLIDARIDAD ENTRE EL FIDEICOMISO

RECURSOS PEÑON VERDE LOTES Y EL FIDEICOMITENTE

DESARROLLADOR”, “EL CONTRATO DE VINCULACION COMO

BENEFICIARIO DE ÁREA EN NINGUN CASO CONSTITUYE UNA PROMESA

DE COMPRAVENTA” y “EXCEPCION GENERICA”.

4. SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA

BENEFICIARIO DE ÁREA EN NINGUN CASO CONSTITUYE UNA PROMESA

DE COMPRAVENTA” y “EXCEPCION GENERICA”.

4. SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA

El 23 de noviembre de 2022, el a quo dictó sentencia en la que resolvió:

“PRIMERO: DECLARAR PROBADA la excepción denominada

“CONTRATO CUMPLIDO – CONTRATO DE VINCULACION DE FECHA 29

DE SEPTIEMBRE DE 2016 - OTROSI N° 1 AL CONTRATO DE VINCULACION DE FECHA 11 DE OCTUBRE DE 2017” propuestas por la demandada Acción Sociedad Fiduciari a S.A., en calidad de vocera del fideicomiso Recursos Peñón Verde – Lote”

“SEGUNDO: DECLARAR que la demandada GRUPO COLCASA RED INMOBILIARIA SAS – GRUPO COLCASA SAS y el demandante JUAN NICOLAS LEAÑO LEAL incumplieron las obligaciones contractuales que tenían a su cargo con en relación con la construcción de la casa 30, la escrituración y entrega del inmueble, así como respectivamente, por las razones dadas en la parte considerativa de esta sentencia.”Rad. 11001310304020210017701

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“TERCERO: DECLARAR resuelto el contrato de obra No. GC 001, el contrato de promesa de compraventa y el contrato de vinculación fideicomiso recursos peñón verde y otro si No. 01, por incumplimiento bilateral y reciproco, acorde a los motivos expuestos.”

“CUARTO: ORDENAR que GRUPO COLCASA RED INMOBILIARIA SAS –

fideicomiso recursos peñón verde y otro si No. 01, por incumplimiento bilateral y reciproco, acorde a los motivos expuestos.”

“CUARTO: ORDENAR que GRUPO COLCASA RED INMOBILIARIA SAS – GRUPO COLCASA SAS, dentro de los diez (10) días siguientes a la ejecutoria de esta sentencia, restituya al demandante JUAN NICOLAS LEAÑO LEAL la suma de TRESCIENTOS SESENTA Y CUATRO MILLONES TRESCIENTOSTREINTA Y SEIS MIL TRESCIENTOS CUATRO PESOS ($364.336.304,oo) Mcte. Vencido este plazo se causarán intereses de mora sobre dicho valor.”

“QUINTO: NEGAR las demás pretensiones de la demanda, conforme las reflexiones hechas en este fallo.”

“SEXTO: CONDENAR en costas al demandante y a favor de la demandada Acción Sociedad Fiduciaria S.A., en calidad de vocera del fideicomiso Recursos Peñón Verde – Lote. Inclúyanse como agencias en derecho la suma de 1 s.ml.m.v. Liquídense por secretaría.”

“SÉPTIMO: CONDENAR en costas a la demandada GRUPO COLCASA RED INMOB ILIARIA SAS – GRUPO COLCASA SAS a favor del demandante. Inclúyanse como agencias en derecho la suma de $10000.000. Liquídense por secretaría.”

Para arribar a esa determinación, se dijo en el fallo censurado que respecto al contrato de obra GC 001 y el co ntrato de promesa de compraventa, los intervinientes en estos únicamente fueron el Grupo Colcasa Red Inmobiliaria SAS y el señor Juan Nicolas Leaño Leal quienes tenían

al contrato de obra GC 001 y el co ntrato de promesa de compraventa, los intervinientes en estos únicamente fueron el Grupo Colcasa Red Inmobiliaria SAS y el señor Juan Nicolas Leaño Leal quienes tenían obligaciones bilaterales, sin que Acción Sociedad Fiduciaria S.A., en calidad de vocera del fideicomiso Recursos Peñón Verde – Lote tuviera injerencia como parte directa en los mismos; se demostró el incumpliendo de Grupo Colcasa Red Inmobiliaria S. A. S.; pero que, no obra evidencia que demuestre la ejecución de las obras de construcción; ni se probó que la contratista haya cumplido el plazo de 150 días para la ejecución de las obras.

Se señaló también que, en el caso bajo estudio, existieron obligaciones en cabeza del demandante, como lo era el pago en la forma pactada, lo cual no realizó, razón por la cual frente a la ejecución del contrato existió incumplimiento recíproco entre los contratantes.

De otra parte, en cuanto al incumplimiento del contrato de vinculación como beneficio de área del fideicomiso, señaló que “no existe duda que hasta elRad. 11001310304020210017701

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momento NO se encuentra acreditada la realización del proyecto específico, esto es, de la casa 30 y tampoco se ha efectuado la escrituración y entrega material del inmueble adquirido por el demandante, obligación que se encuentra única y exclusivamen te en cabeza de Grupo Colcasa Red Inmobiliaria SAS, en su condición de Fideicomitente, afirmación que tiene respaldo tanto en el inciso 2º de la cláusula 1º, así

obligación que se encuentra única y exclusivamen te en cabeza de Grupo Colcasa Red Inmobiliaria SAS, en su condición de Fideicomitente, afirmación que tiene respaldo tanto en el inciso 2º de la cláusula 1º, así como las cláusulas 5º, 6ª, 11ª y 12ª del contrato de vinculación respectivos, aún más cuando l a obligación de escritura y entrega en cabeza de la fiduciaria vinculada como administradora del fideicomiso descrito a su cargo estaba a la espera de la instrucción del fideicomitente.”

Que, al no encontrarse demostrada la finalización del proyecto por p arte de la demandada Grupo Colcasa Red Inmobiliaria S. A. S. en calidad de fideicomitente ni el otorgamiento de la directriz a la fiduciaria como administradora del fideicomiso para agotar la escrituración y la entrega del inmueble, se abrió paso a la exce pción denominada “CONTRATO CUMPLIDO – CONTRATO DE VINCULACION DE FECHA 29 DE SEPTIEMBRE DE 2016 - OTROSI N° 1 AL CONTRATO DE VINCULACION DE FECHA 11 DE OCTUBRE DE 2017”, al no evidenciarse incumplimiento en su actuar frente al contrato de vinculación.

De otra parte, expresó que en el caso materia de estudio no se configuró un incumplimiento unilateral bajo los apremios del artículo 1546 del Código Civil, cumpliéndose contrario a ello con los parámetros del incumplimiento bilateral o recíproco.

Finalizó la juez de primera instancia indicando que: “en atención a lo indicado por Acción Fiduciaria en su excepción de contrato cumplido y como el fideicomitente acreditó el cumplimiento las condiciones de la

bilateral o recíproco.

Finalizó la juez de primera instancia indicando que: “en atención a lo indicado por Acción Fiduciaria en su excepción de contrato cumplido y como el fideicomitente acreditó el cumplimiento las condiciones de la cláusula 4ª del contrato de vinculación fideicomiso recursos peñón verde y los recursos fueron girados al fideicomitente, se ordena al GRUPO COLCASA RED INMOBILIARIA SAS – GRUPO COLCASA SAS proceda a restituir al demandante JUAN NICOLAS LEAÑO LEAL la suma de

TRESCIENTOS SESENTA Y CUATRO MILLONES

TRESCIENTOSTREINTA Y SEIS MIL TRESCIENTOS CUATRO PESOS

($364.336.304,oo).”.

5. RECURSO DE APELACIÓN

5.1. Lo formula únicamente el apoderado de la parte demandante.

5.1.1. quien en síntesis solicitó revocar el fallo proferido, para que se condene igualmente a Acción Sociedad Fiduciaria S. A., por una indebida valoración de las obligaciones por ésta adquiridas, dado que el procesoRad. 11001310304020210017701

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también surgió el contrato denominado FIDEICO MISO RECURSOS

PEÑON VERDE – CONTRATO DE VINCULACION DEL BENEFICIARIO

DE AREA.

5.1.2. Que no se puede reconocer el cumplimiento de un contrato por parte de Acción Sociedad Fiduciaria S. A, cuando por ley no se le puede exonerar de cumplir con los deberes y obligaciones adquiridas para la administración de los recursos.

5.1.3. Argumentó también que:

de Acción Sociedad Fiduciaria S. A, cuando por ley no se le puede exonerar de cumplir con los deberes y obligaciones adquiridas para la administración de los recursos.

5.1.3. Argumentó también que:

“Así las cosas y frente a la forma en que la sociedad ACCION FIDUCIARIA quiere evadir su responsabilidad como administrador de los recursos para la construcción del proyecto, no se evidencia cosa diferente a la desnaturalización del contrato de encargo fiduciario, con cláusulas abusivas que vulneran los derechos de los consumidores de estos productos y que convierten el encargo fiduciario en una simple cuenta de ahorros en la que el constructor puede disponer de forma irresponsable y sin vigilancia alguna, ocasionando el detrimento del patrimonio de los beneficiarios de los inmuebles.

Conforme lo indico la demandada las condiciones para la entrega de los recursos al fideicomitente son:

1. La licencia de urbanización del proyecto.

2. Haber obtenido la aprobación de un crédito por parte de una entidad vigilada por la super intendencia financiera.

3. La transferencia del bien inmueble donde se desarrollará el proyecto al fideicomiso lote.

4. La entrega por parte del fideicomitente de los contratos de vinculación firmados por las partes y con la totalidad de los documentos soporte de la información que contiene compromisos de aportes que han sido determinados en la firma de los contratos de determinación equivalentes mínimo al 70% de los lotes del proyecto.

5. Concepto favorable acerca de la obtención del punto de equilibrio entregado por el repres entante legal y contador del fideicomitente y el interventor en el que conste de donde procederá los recursos que permitirán el flujo de caja necesario para desarrollar el proyecto”

entregado por el repres entante legal y contador del fideicomitente y el interventor en el que conste de donde procederá los recursos que permitirán el flujo de caja necesario para desarrollar el proyecto”

5.1.4. Que no se aportó prueba que demuestre la acreditación de dichas condiciones, ni los giros o montos entregados al constructor para el desarrollo del proyecto inmobiliario, por lo que “La entidad ACCION SOCIEDAD FIDUCIARIA S.A., - ACCIÓN FIDUCIARIA en calidad de Fideicomitente Desarrollador y que a su vez obro como vocera del patrimonio autónomo se obligó a través de un CONTRATO DE FIDUCIA MERCANTIL DEL FIDEICOMISO, dentro del cual mi poderdante obraRad. 11001310304020210017701

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como FIDEICOMITENTE APORTANTE, sin que a la fecha se haya cumplido tal obligación, demostrándose con ello el incumplimiento d e la parte convocada frente a las obligaciones adquiridas al interior del Contrato de Fiducia Mercantil y su Otrosí No. 1. lo que implica la responsabilidad de esa entidad en el cumplimiento de los contratos, de la tradición del inmueble y la entrega del bien plenamente construido.”

5.1.5. Que la responsabilidad de Acción Fiduciaria recaía sobre el control y la administración de los recursos entregados por el demandante para adquirir un inmueble conforme al proyecto que desarrollaría el fideicomitente.

6. RÉPLICA

La parte demandada, dentro de la oportunidad concedida para ello, guardó silencio.

7. PARA RESOLVER SE CONSIDERA

7.1. Competencia

fideicomitente.

6. RÉPLICA

La parte demandada, dentro de la oportunidad concedida para ello, guardó silencio.

7. PARA RESOLVER SE CONSIDERA

7.1. Competencia

La Sala es competente para desatar la apelación al tenor del numeral 2° del artículo 31 del Código General del Proceso, y lo hará bajo los lineamientos contemplados en el artículo 280 ibídem. Además, se encuentran satisfechos los presupuestos procesales y verificada la ausencia de irregularidades que impidan proferir decisión de fondo, anuncia la Sala que acogerá la apelación presentada por el demandante al tener eco de los reparos esgrimidos y sustentados.

Así mismo, como quiera que la sentencia fue apelada únicamente por la parte demandante, el Tribunal encuentra limitada su competencia a los aspectos objeto del mismo, conforme lo señalado en el artículo 328 del Código General del Proceso, se gún el cual “ El juez de segunda instancia deberá pronunciarse solamente sobre los argumentos expuestos por el apelante, sin perjuicio de las decisiones que deba adoptar de oficio, en los casos previstos por la ley”.

7.2. Problema jurídico

Se circunscribe a determinar si las censuras formuladas oportunamente por el recurrente tienen respaldo legal, jurisprudencial y probatorio para derrumbar el fallo apelado o si por el contrario debe confirmarse por ajustarse a esos tópicos.Rad. 11001310304020210017701

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7.3. Marco co