TSDJ BOG SC - 110013103045202400161 01-(30-07-2025)

REPÚBLICA DE COLOMBIA

TRIBUNAL SUPERIOR DE BOGOTÁ D.C.

Sala Civil

Magistrado sustanciador:

MARCO ANTONIO ÁLVAREZ GÓMEZ

Bogotá D.C., treinta (30) de julio de dos mil veinticinco (2025) Ref. Proceso verbal no. 110013103045202400161 01

Con apego al sentido del fallo anunciado en la audiencia , el Tribunal resuelve el recurso de apelación que la parte demanda da interpuso contra la sentencia de 20 de marzo de 2025, proferida por el Juzgado 57 Civil del Circuito de Bogotá dentro del proceso de la referencia.

RESEÑA DEL LITIGIO Y DEL PROCESO

1. La Agencia Nacional de Infraestructura -ANI demandó a Orfilia Otálora de Ríos para que se decrete la expropiación de una zona de terreno de 10,130,88 m² , identificada con la ficha predial SMN-1-132 del 23 de abril de 2022, elaborada por la Concesionaria Ruta Al Sur S.A.S. en la unidad funcional 1 – Neiva – Campoalegre, que hace parte del predio de mayor extensión denominado “LOTE RIOS”, ubicado en la vereda “Arenoso” del municipio de Rivera (Huila), con matrícula No. 200-207314.

Para sustentar su pretensión adujo que esa franja de terreno, propiedad de l a demandada, es requerida para el proyecto vial “Santana – Mocoa - Neiva”, en virtud del Contrato de Concesión No. 012 del 18 de agosto de 2015, suscrito con la concesión

demandada, es requerida para el proyecto vial “Santana – Mocoa - Neiva”, en virtud del Contrato de Concesión No. 012 del 18 de agosto de 2015, suscrito con la concesión vial Aliadas Para El Progreso S.A.S. –quien cedió su posición contractual a la Concesionaria Ruta Al Sur S.A.S .–, área avaluada el 2 4 de junio de 2022 en $423.187.971,00, que incluye el precio de la zona de terreno requerida, las construcciones anexas, los cultivos y especies y el costo del daño emergente. AñadióM.A.G.O. Exp. 110013103045202400161 01 2 que ese fue el valor de la oferta formal de compra que la concesionaria le hizo a la demandada el 4 de mayo de 2023, quien no la aceptó, razón por la cual expidió –el 23 de enero de 2024la Resolución No. 20246060000765 que le dio inicio al trámite para la expropiación judicial, cuya ejecutoria ocurrió el 22 de febrero siguiente.

2. La demandada sólo protestó la indemnización, puesto que el precio justo es de $1.275.717.444, según el avalúo que aportó.

3. La Procuraduría General de la Nación tomó postura1 y la Agencia Nacional de Defensa Jurídica del Estado guardó silencio.

LA SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA

El juez decretó la expropiación solicitada , ordenó la entrega definitiva del bien, cancelar los gravámenes y registrar la sentencia. Reconoció como indemnización $524.595.599.00, que incluye la indexación del avalúo presentado por la demandante.

cancelar los gravámenes y registrar la sentencia. Reconoció como indemnización $524.595.599.00, que incluye la indexación del avalúo presentado por la demandante.

En lo que concierne a la indemnización, descartó el avalúo presentado por la señora Otálora, suscrito por la perito Laura Patricia Vega Murte , porque incurrió en varios errores, entre ellos, (i) no demostrar la destinación actual del predio con fundamentos sólidos y utilizar una norma posterior a la fecha de la realización del avalúo de la entidad demandante; (ii) manifestar en audiencia que cometió un error de tipografía en el documento; y (iii) responder en forma dubitativa durante la contradicción de su concepto, particularmente en lo relacionado con sus estudios, la aproximación del bien objeto de avalúo y la información relativa a su destinación.

EL RECURSO DE APELACIÓN

La demandada pidió revocar el numeral tercero de la sentencia2 (indemnización), porque el juez no tuvo en cuenta las normas aplicables a la materia y dejó de valorar íntegramente las pruebas. Específicamente, adujo que (i) el avalúo de la ANI contiene

1 Primera Instancia. Cuaderno Principal. Pdf 025. 2 Segunda Instancia. Sustentación recurso de apelación, pdf 007, pág. 23.M.A.G.O. Exp. 110013103045202400161 01 3 errores técnicos sobre la determinación del uso actual del predio objeto de expropiación, pues, amén de que el suelo está clasificado como “suburbano”, en él funciona una institución educativa y no se realizan actividades agropecuarias , correspondiendo a un sector cuya actividad predominante “son las casas campestres

expropiación, pues, amén de que el suelo está clasificado como “suburbano”, en él funciona una institución educativa y no se realizan actividades agropecuarias , correspondiendo a un sector cuya actividad predominante “son las casas campestres de estrato alto, el institucional e industrial”; (ii) el precio dado al terreno se estableció sin tener en cuenta los artículos 1, 10 y 11 de la Resolución 620 de 2008 del Instituto Geográfico Agustín Codazzi (“IGAC”), pues el avalúo tomó como “muestras de mercados” predios que no son semejantes ni comparables y, en dos de ellas , disminuyó el valor real en u n 16% y 12%, respectivamente, desconociendo que el coeficiente de var iación no puede superar el 7.5%, temas sobre los cuales el juez guardó silencio; (iii) el error de digitación de la perito –reconocido durante la audiencia– no altera las conclusiones ni el resultado de su experticia , en cuanto al valor del metro cuadrado; (iv) el artículo 15 de la mencionada resolución establece la forma para obtener el valor del terreno en bruto cuando las condiciones del mercado no se puedan estimar directamente; y (v) debe darse aplicación al precedente, porque en otro proceso judicial relacionado con un bien ubicado en la misma ruta no se tuvo en cuenta el peritaje aportado por la Agencia Nacional de Infraestructura-ANI, por no cumplir con los requisitos normativos.

CONSIDERACIONES

1. Como se sabe, no hay expropiación sin indemnización (C. Pol. Art. 58), la cual debe incluir, por regla general, el valor del bien expropiado y los perjuicios que se le causen a su propietario. Esa indemnización debe ser justa 3, ponderando los intereses

debe incluir, por regla general, el valor del bien expropiado y los perjuicios que se le causen a su propietario. Esa indemnización debe ser justa 3, ponderando los intereses del afectado y de la comunidad. Más aun, la Constitución no impone -en estos casosla reparación integral del daño, precisamente porque aquella, se insiste, debe ser justa. Sobre el particular, la Corte Constitucional ha precisado que:

“Por consiguiente, en algunas ocasiones, la indemnización será justa cuando su pago tenga un carácter meramente compensatorio. Lo antepuesto, se deriva de que el artículo 58 de la Constitución no advierte que el resa rcimiento debe ser pleno o

3 Sobre el particular, la Corte Constitucional, señaló: “En relación con el carácter justo de la indemnización, aun cuando el texto constitucional no menciona expresamente si la indemnización por expropiación debe ser justa, esta exigencia se ha deducido de la referencia que hace el texto del artículo 58 de la Carta a la necesidad de ponderar los intereses de la comunidad y del afectado al momento de fijar la indemnización por expropiación”. Sentencia C-961 de 21 de octubre de 2003.M.A.G.O. Exp. 110013103045202400161 01 4 integral, puesto que el particular cede su derecho en pro de la utilidad y del bienestar social, condiciones que garantizan el interés general. En estas hipótesis, la función restitutiva de la indemnización se transforma en una compensatoria, dado que la Carta Política no reconoce una reparación integral en materia de expropiación. De ahí que, el resarcimiento que tiene su fuente en el artículo 58 superior es diferente a la indemnización que se deriva de la responsabilidad del Estado consignada en el

Política no reconoce una reparación integral en materia de expropiación. De ahí que, el resarcimiento que tiene su fuente en el artículo 58 superior es diferente a la indemnización que se deriva de la responsabilidad del Estado consignada en el artículo 90 ibídem.”4 (se subraya)

Con esta orientación, esa misma Corte ha establecido que “el requisito constitucional de que la indemnización sea justa, lleva necesariamente a no exigir que siempre responda integralmente a los intereses del afectado. En ciertas ocasiones dicha indemnización puede cumplir una función meramente compensatoria, en otras, una función reparatoria que comprenda tanto el daño emergente como el lucro cesante, y ocasionalmente una función restitutiva, cua ndo ello sea necesario para garantizar la efectividad de los derechos especialmente protegidos por la Carta”5.

2. En este caso, la controversia se circunscribe al monto de la indemnización, por lo que es menester que la Sala se aplique a los dictamines pe riciales aportados en primera instancia, pero también a los conceptos –renovados– que los dos peritos rindieron ante el Tribunal, como resultado de la actividad probatoria oficiosa:

a. El 24 de junio de 2022 , el ingeniero Omar Alexis Pinzón Rodríguez , perito de la Lonja Inmobiliaria de Bogotá D.C., suscribió el avalúo del área requerida6, a la que asignó un valor de $422.455.591,00 por concepto del terreno, las construcciones anexas y los cultivos y especies, más un importe por daño emergente de $ 732.380 (traslado del transformador eléctrico ). P ara determinar el valor del

construcciones anexas y los cultivos y especies, más un importe por daño emergente de $ 732.380 (traslado del transformador eléctrico ). P ara determinar el valor del terreno, la experticia acudió al método de comparación de mercado respecto de dos unidades fisiográficas que identificó –una de 9.899,63 m² (suburbano) y otra de 231,25 m² (rural de explotación pecuaria y agrícola de baja intensidad) –, las cuales catalogó con un uso actual “agropecuario”7; además, aplicó el método de costo de reposición para calcular las construcciones anexas.

4 Corte Constitucional. Sentencia C-750 de 10 de diciembre de 2015. 5 Corte Constitucional. Sentencia C-1074 de 4 de diciembre de 2002. 6 Primera Instancia. Cuaderno Principal. Pdf 010. Subsanación de la demanda, págs. 143 -175. 7 Primera Instancia. Cuaderno Principal. Pdf 010. Subsanación de la demanda, pág. 151.M.A.G.O. Exp. 110013103045202400161 01 5 b. El 12 de agosto de 2024, la arquitecta Laura Patricia Vega Murte rindió “Informe de Avalúo Comercial Corporativo”8 en el que fijó un precio para el terreno, las construcciones y los cultivos de $1.275.717.444,90. Para ella, “la franja suburbana objeto del presente avalúo presenta un desarrollo de tipo residencial campestre, institucional e industrial”9; además, “en la actualidad el predio está destinado a prestar el servicio de institución educativa” 10 y “en el sector predominan los conjuntos residenciales de tipo campestre y como institución de tipo privado el Club Campestre

institucional e industrial”9; además, “en la actualidad el predio está destinado a prestar el servicio de institución educativa” 10 y “en el sector predominan los conjuntos residenciales de tipo campestre y como institución de tipo privado el Club Campestre de Neiva y Sede Universitaria FET”11.

Hay, pues, una diferencia sustancial entre los dos avalúos, más concretamente en lo que atañe al valor del terreno a expropiar –$384.972.918 (ANI) y $1.216.065.600,00 (demandada)–, que comienza por el método que le sirvió de soporte a los expertos, quienes, en todo caso, a raíz de las opiniones periciales que rindieron en segunda instancia, concuerdan ya en que la franja requerida está en zona suburb ana, que en el predio de mayor extensión funciona una institución educativa, que el predio se encuentra en la vía Neiva – Campoalegre, que la reserva vial para el lote de terreno (buffer) correspondería a 2.508,54 mt2, y en que las anexidades tienen un valor de $32.668.890 y los cultivos de $8,700,685.

Incluso, sus renovados conceptos precisan que la franja de terreno para mayo de 2023, según el perito Pinzón, tenía un valor de $ 485.269.152, mientras que para la experta Vega, sería de $960.856.025,62.

Pues bien, con esta plataforma la Sala se ocupa de los temas que son objeto de controversia.

A. La valoración del dictamen pericial

Aunque el juez carece de los conocimientos científicos, técnicos o artísticos que sí tiene el perito y que justificaron el decreto y aportación de su concepto para probar y

controversia.

A. La valoración del dictamen pericial

Aunque el juez carece de los conocimientos científicos, técnicos o artísticos que sí tiene el perito y que justificaron el decreto y aportación de su concepto para probar y

8 Primera Instancia. Cuaderno Principal. Pdf 024. Contestación de la demanda, pág. 122 -170. 9 Primera Instancia. Cuaderno Principal. Pdf 024. Contestación de la demanda, pág. 132. 10 Primera Instancia. Cuaderno Principal. Pdf 024. Contestación de la demanda, pág. 133. 11 Primera Instancia. Cuaderno Principal. Pdf 024. Contestación de la demanda, pág. 135.M.A.G.O. Exp. 110013103045202400161 01 6 esclarecer los hechos, suyo es el deber de valorarlo para otorgarle o restarle eficacia probatoria, lo que, desde luego, debe adelantar con apego a los criterios establecidos por el legislador, los cuales permiten un acercamiento objetivo a una prueba que, ciertamente, es calificada -particularmente en asuntos como estey, por lo mismo, no puede apreciarse a partir de variables subjetivas.

El juez, entonces, debe formar conocimiento “de acuerdo con las reglas de la sana crítica, teniendo en cuenta la solidez, claridad, exhaustividad, precisión y calidad de sus fundamentos, la idoneidad del perito y su comportamiento en la audiencia, y las demás pruebas que obren en el proceso” (CGP., art. 232) , presupuestos en torno de los cuales ha precisado la Corte Suprema de Justicia que:

En suma, si la firmeza y calidad del dictamen, la otorgan la fuerza expositiva de los

demás pruebas que obren en el proceso” (CGP., art. 232) , presupuestos en torno de los cuales ha precisado la Corte Suprema de Justicia que:

En suma, si la firmeza y calidad del dictamen, la otorgan la fuerza expositiva de los razonamientos, la ilación lógica de las explicaciones y conclusiones, así como la calidad de las comprobaciones y métodos utilizados por el experto , quedaría en una mera opinión personal de éste, el trabajo que, cual se aprecia en los que se dejaron resumidos, sólo se sustenta en una simple descripción física del predio (para lo cual no se requ iere de especiales conocimientos) y en conclusiones subjetivas que no tienen apoyo en basamento alguno , que resulte comprobable respecto de las conclusiones o resultados que plantea –a partir de la información y la metodología que detalla– de cara al esta do del arte o ciencia de que se trate, y suficientemente consistente en sus conclusiones desde la perspectiva de la lógica formal; soporte que, se repite, siempre debe explicitarse en el dictamen, a efectos de que, sin dejar de ser -a fin de cuentas - una o pinión del perito, se sostenga ella en reglas, métodos, procedimientos técnicos, científicos o artísticos que la tornen lo más objetiva posible, y, por ese camino, que le brinden al trabajo realizado por el experto, la fuerza persuasiva necesaria para su acogimiento, en tanto es un juicio racional emitido con base en el conocimiento especializado acerca de un hecho cuya valoración es necesaria en el proceso y no pertenece a la órbita del derecho ni cae en el ámbito de la información media o común.12 (se subraya)

base en el conocimiento especializado acerca de un hecho cuya valoración es necesaria en el proceso y no pertenece a la órbita del derecho ni cae en el ámbito de la información media o común.12 (se subraya)

En providencia reciente, hizo énfasis en el estudio de este medio de prueba en el marco de los procesos de expropiación:

En lo que toca con la «confección» y «valoración» de la «experticia», se tiene que esta debe ajustarse a los lineamie ntos de las Resoluciones n.° 620 de 2008 y 898 de 2014 y demás disposiciones concordantes; además, conforme con el artículo 226 del aludido estatuto adjetivo, «dicha probanza deberá contener unas exigencias mínimas que deben dar cuenta de tres elementos: los fundamentos, la imparcialidad y la idoneidad de quien lo elaboró», y será en la «sentencia» donde «el fallador apreciará el dictamen (…); labor que emprenderá de acuerdo con las reglas de la sana crítica y en la que evaluará la

12 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil. Sentencia SC7720 de 16 de junio de 2014.M.A.G.O. Exp. 110013103045202400161 01 7 solidez, claridad, exhaus tividad, precisión y calidad de sus fundamentos, la idoneidad del perito y su comportamiento en la audiencia, así como las demás pruebas que obren en el proceso (art. 232)». CSJ STC2066-2021.13

B. La regulación aplicable a los avalúos en proyectos de infraestructura de transporte

En lo que concierne a la expropiación de predios requeridos para proyectos de

B. La regulación aplicable a los avalúos en proyectos de infraestructura de transporte

En lo que concierne a la expropiación de predios requeridos para proyectos de infraestructura de transporte, la Ley 1682 de 2013 estableció que el precio de adquisición sería "igual al valor comercial", determinado con sujeción a "las normas, métodos, parámetros, criterios y procedimientos" fijados por el IGAC, para lo cual se debe tener en cuenta "la reglamentación urbanística municipal o distrital vigente al momento de la oferta de compra en relación con el inmueble a adquirir, su destinación económica, el daño emergente y el lucro cesante" (artículo 37, mod. Ley 1742 de 2014, art. 6). En esa línea el IGAC, desde el año 2008, había expedido la Resolución 620 de ese año para fijar “los procedimientos para los av alúos ordenados dentro del marco de la Ley 388 de 1997”, y más adelante emitió la Resolución 898 de 2014, con el objeto de "[fijar] las normas, métodos, parámetros, criterios y procedimientos para la elaboración y actualización de los avalúos comerciales, incluido el valor de las indemnizaciones o compensaciones" (artículo 1).

Luego, para establecer el valor comercial de un inmueble, las construcciones y los cultivos, debe acudirse a la Resolución 620 de 2008 que desarrolla los métodos aplicables: (a) comparación o de mercado, como técnica que " busca establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo" (artículo 1); (b)

aplicables: (a) comparación o de mercado, como técnica que " busca establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo" (artículo 1); (b) capitalización de rentas o ingresos, mediante el cual se establece "el valor comercial de un bien, a partir de las rentas o ingresos que se puedan obtener del mismo bien, o inmuebles semejantes y comparables por sus características físicas, de uso y ubicación, trayendo a valor pr esente la suma de los probables ingresos o rentas generadas en la vida remanente del bien objeto de avalúo, con una tasa de capitalización o interés" (artículo 2); (c) costo de reposición, que " busca establecer el

13 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil. Sentencia STC13518 del 1 de diciembre de 2023.M.A.G.O. Exp. 110013103045202400161 01 8 valor comercial del bien objeto de avalúo a partir de estimar el costo total de la construcción a precios de hoy, un bien semejante al del objeto de avalúo, y restarle la depreciación acumulada" (artículo 3) , y (d) residual, por el cual se "busca establecer el valor comercial del bien, normalmente para el terreno, a partir de estimar el monto total de las ventas de un proyecto de construcción, acorde con la reglamentación urbanística vigente y de conformidad con el mercado del bien final vendible, en el terreno objeto de avalúo" (artículo 4).

En principio, el avaluador puede acudir a cualquiera de los métodos o técnicas expuestas e incluso a varios de ellos, "si el caso lo amerita"14; tiene entonces el perito

terreno objeto de avalúo" (artículo 4).

En principio, el avaluador puede acudir a cualquiera de los métodos o técnicas expuestas e incluso a varios de ellos, "si el caso lo amerita"14; tiene entonces el perito una discreta autonomía para escoger el método que empleará, sin perder de vista, en todo caso, que la Resolución 620 de 2008, al ocuparse del precio de un terreno en bruto, expresa e inequívocamente establece que se calculará a partir del valor del terreno urbanizado, sólo “cuando por las condiciones del mercado no se pueda estimar directamente”, lo que implica que aquella opción está subordinada a la imposibilidad de fijar el valor “directamente” atendiendo “las condiciones del mercado”. Bien dice el Consejo de Estado que,

(…) la utilización simultánea de estos métodos está permitido como técnica valuatoria por el artículo 6º de la Resolución 620 de 2008 al indicar que “[…] para la elaboración de los avalúos [se podrá utilizar] cualquiera de los métodos enunciados anteriormente […]” , sin que se entienda que son excluyentes entre sí -como lo sostuvo el a quo en su decisión-, por lo que, bajo una adecuada confrontación técnica de estos y con el propósito de determinar el comportamiento inmobiliario de una zona determinada, se puede establecer válidamente el valor comercial del inmueble como ocurrió en este asunto.15

No obstante, esa misma corporación precisó, en un caso en el que se discutió el valor de la indemnización por una expropiación administrativa, fijada por el perito mediante la aplicación de la fórmula del "valor del terreno en bruto", según el artículo 14 de la

de la indemnización por una expropiación administrativa, fijada por el perito mediante la aplicación de la fórmula del "valor del terreno en bruto", según el artículo 14 de la Resolución 762 de 1998 del IGAC (derogada por la 620 de 2008) –cuyo encabezado no cambió en la nueva norma (artículo 15) –, que la aplicación del método residua l debe hacerse de manera subsidiaria:

14 Decreto 1420 de 1998. Artículo 25. 15 Consejo de Estado. Sala de lo Contencioso Administrativo. Sección Primera. Sentencia del 13 de junio de 2024. Radicación número: 05-001-23-33-000-2010-01231-01.M.A.G.O. Exp. 110013103045202400161 01 9

En cumplimiento de la norma trascrita, el Director General del Instituto Geográfico Agustín Codazzi profirió la Resolución 762 del 23 de octubre de 1998,2 “Por la cual se establece la metodología para la realización de los avalúos ordenados por la Ley 388 de 1997” , en cuyo artículo 14 se definían los criterios a considerar para la estimación del precio de los terrenos en bruto y de las áreas de cesión, de la siguiente manera:

Artículo 14º. Para la estimación del precio de un terreno en bruto, cuando por las condiciones del mercado no se pueda estimar directamente, se calculará partiendo del valor del terreno urbanizado, y se aplicará la siguiente formula: [el resaltado es de la Sala] (…)

(…) Como bien se puede observar, la norma transcrita, si bien reconoce las diferencias existentes entre los conceptos de “terrenos en bruto” y “terrenos

de la Sala] (…)

(…) Como bien se puede observar, la norma transcrita, si bien reconoce las diferencias existentes entre los conceptos de “terrenos en bruto” y “terrenos urbanizados”, determina que en tratándose de la estimación del precio de los primeros para efectos de cuantificar el monto de una indemnización o compensación, el justiprecio debe realizarse de acuerdo con los valores que corresponderían a un terreno urbanizado, pero sólo bajo la condición necesaria e inexcusable de que por las condiciones del mercado no se pueda estimar directamente , debiendo entenderse por “estimación directa” , en opinión de la Sala, la resultante de la aplicación del método comparativo o de mercado. Significa lo anterior que sólo puede acudirse al método residual o potencial de desarrollo de manera subsidiaria, cuando resulte materialmente imposible la valuación directa del inmueble mediante la aplicación del método comparativo o de mercado.16 (énfasis dentro del texto original)

C. Análisis de los dictámenes aportados al proceso

En el dict amen conjunto presentado el 4 de julio de 2025 , tanto la arquitecta Vega como el ingeniero Pinzón estuvieron de acuerdo en que la reglamentación urbanística vigente para mayo de 2023 era el Acuerdo No. 4 de octubre 15 de 2022, por medio del cual se aprobó el Plan Básico de Ordenamiento Territorial del Municipio de Rivera – Huila, según la cual el inmueble “ se localiza C – SUB2A – Corredor suburbano”, que corresponde “a las áreas ubicadas en el costado norte del municipio de Rivera en la vereda Arenoso ”17. Sin embargo, por existir “diferencias en las apreciaciones de valor según la ubicación y uso de terreno ”18, cada uno expuso su método valuatorio

que corresponde “a las áreas ubicadas en el costado norte del municipio de Rivera en la vereda Arenoso ”17. Sin embargo, por existir “diferencias en las apreciaciones de valor según la ubicación y uso de terreno ”18, cada uno expuso su método valuatorio de manera independiente.

16 Consejo de Estado. Sala de lo Contencioso Administrativo. Sección Primera. Sentencia del 24 de marzo de 2011. Radicación número: 25000-23-24-000-2005-91365-01. 17 Segunda Instancia. Pdf. 024 y 025. Dictamen pericial conjunto, radicado el 4 de julio de 2025 por los dos expertos, pág. 3. 18 Segunda Instancia. Pdf. 024 y 025. Dictamen pericial conjunto, radicado el 4 de julio de 2025 por los dos expertos, pág. 15.M.A.G.O. Exp. 110013103045202400161 01 10 (i) Avalúo de la perita Laura Patricia Vega Murte

Para esta experta debía emplearse “el método residual”19, porque no existían muestras de mercado suficientes para aplicar otra metodología 20, por lo que tomó como referente el proyecto urbano “Laguna Club” –ofertado y ubicado, según ella, a 550 metros del inmueble objeto del avalúo 21, que es un c onjunto cerrado de viviendas familiares campestres . Por tanto, para determinar el valor por metro cuadrado del terreno en bruto, aplicó la fórmula establecida en el artículo 15 de la Resolución 620 del 2008 del IGAC22, que establece:

“Artículo 15º.- Para la estimación del precio de un terreno en bruto, cuando por las

terreno en bruto, aplicó la fórmula establecida en el artículo 15 de la Resolución 620 del 2008 del IGAC22, que establece:

“Artículo 15º.- Para la estimación del precio de un terreno en bruto, cuando por las condiciones del mercado no se pueda estimar directamente, se calculará partiendo del valor del terreno urbanizado, y se aplicará la siguiente formula:

V.T.B = %AU {Vtu_ - Cu} 1 + g

En donde:

% AU Porcentaje área útil. Vtu Valor del terreno urbanizado g Ganancia por la acción de urbanizar. Cu Costos de urbanismo. (Debe incluir los costos financieros y no solo los de obra) (…)”

Durante la audiencia de primera in stancia, la perita explicó que incurrió en un error de tipografía que reflejó un valor incorrecto en el dictamen, producto de dicha operación matemática; luego, expuso que los valores utilizados en la fórmula los obtuvo tras restar los porcentajes de cesio nes –lo que reflejó el valor del área útil (60%, corregida en audiencia al 85%) –, así como al indagar en el proyecto “Laguna

19 Primera Instancia. Cuaderno Principal. Arch. en video 040. Minuto 1:15:41. 20 Primera Instancia. Cuaderno Principal. Arch. en video 04 0. Minuto 1:1 7:59. Laura Vega: “ Yo no encontré, no encontré terrenos similares a la muestra de mercado, solo encontré un terreno sobre la vía 45, que es una vía V1 que es una vía nacional donde el tráfico es más o menos de 700 carros aún, sobre

encontré, no encontré terrenos similares a la muestra de mercado, solo encontré un terreno sobre la vía 45, que es una vía V1 que es una vía nacional donde el tráfico es más o menos de 700 carros aún, sobre la V2 no, encontré, pero esas no son comparables porque son más o menos 150 carros diarios”. 21 Primera Instancia. Cuaderno Principal. Pdf 024. Contestación de la demanda, pág. 149. 22 Primera Instancia. Cuaderno Principal. Arch. en video 040. Minuto 1:16:04. Laura Vega: “En este caso estaban ofertando tierras en conjunto residenciales ya proyectad os, como la 620 me lo puede dar el artículo 15 para sacar el valor de terreno en bruto, yo puedo asumir que tengo un área y hacer un proyecto urbano que en el sector se esté utilizando. En este caso yo el que más utilizaba, el que se está vendiendo en este caso es el conjunto residencial Laguna Club, del cual utilicé y en ese predio Laguna Club hice, pues, el respectivo análisis para sacar el valor del metro cuadrado de terreno en bruto, descontando las áreas de cesión que son requeridas”.M.A.G.O. Exp. 110013103045202400161 01 11 Club” el precio del metro cuadrado ($430.000) y con los constructores los costos de urbanismo ($250.000) y de ganancia (10%), datos que, al reemplazarlos en esa ecuación, arrojaron un valor de $120.000 por metro cuadrado que, multiplicado por los 10.130,88 metros requeridos, dio como valor de terreno la suma de $1.216.065.600,00.

Este primer informe, que acompañó la contestación, merece varias observaciones:

los 10.130,88 metros requeridos, dio como valor de terreno la suma de $1.216.065.600,00.

Este primer informe, que acompañó la contestación, merece varias observaciones:

a. El porcentaje (%) del área útil debe considerar las cesiones tipo “A” y “B” del Acuerdo Municipal 004 del 15 de octubre de 2022: la perita explicó que el área útil la obtuvo de tomar la misma área neta urbanizable, porque el predio no tenía ninguna afectación, descontando las cesiones tipo “A”, según la ficha normativa 9, esto es, lo correspondiente a “equipamiento colectivos” (7.5%) y “para parques y zonas verdes” (7.5%), sin considerar ningún valor para vías –porque, adujo, no se necesitaban vías internas–, ni restar las cesiones tipo “B” porque s ólo son aplicables en proyectos de más de 10 viviendas y la norma únicamente permite ocho (8) unidades por hectárea, lo que resulta en un 85% de área útil23.

Sin embargo, este planteamiento no es preciso porque, según el artículo 2 d