TSDJ BOG SC - 11001310304620170023001-(09-03-2021)

República de Colombia Rama Judicial

TRIBUNAL SUPERIOR DE BOGOTÁ, D.C.

SALA CIVIL DE DECISIÓN

Bogotá D.C., nueve (09) de marzo de dos mil veintiuno (2021).

MAGISTRADO PONENTE : JUAN PABLO SUÁREZ OROZCO RADICACIÓN : 11001-31-03-046-2017-00230-01

PROCESO : VERBAL

DEMANDANTE : ARCADIO CASTAÑEDA

DEMANDADO : CONSTRUCTORA GONZÁLEZ Y GONZÁLEZ

MV S.A.S Y OTROS

ASUNTO : IMPUGNACIÓN SENTENCIA

De conformidad con el artículo 14 del Decreto 806 de 2020 , decide el Tribunal el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante, frente a la sentencia proferida el día 18 de agosto del año 2020, por el Juzgado Cuarenta y S iete Civil del Circuito de Bogotá, en el asunto del epígrafe.

I. ANTECEDENTES:

1. El extremo demandante solicitó a la jurisdicción: “1) DECLARAR la RESCISIÓN DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA por LESIÓN ENORME, contenido en la escritura pública No. 7807 del 17 de diciembre de 2015

de la Notaría 51 de Bogotá D. C., respecto del inmueble de la Carrera 93 No. 7617 de Bogotá D. C., con matrícula inmobiliaria No. 50C -162390, suscrito entre

los señores ARCADIO CASTAÑEDA, MARLENE MURILLO DE CASTAÑEDA

(vendedores) y la CONSTRUCTORA GONZÁLEZ Y GONZÁLEZ MV S.A.S.

los señores ARCADIO CASTAÑEDA, MARLENE MURILLO DE CASTAÑEDA

(vendedores) y la CONSTRUCTORA GONZÁLEZ Y GONZÁLEZ MV S.A.S.

(compradora). 2) DECLARAR la RESCISIÓN DEL CONTRATO DE COMP RAVENTA por LESIÓN ENORME, contenido en la escritura pública número 2986 del 14 de mayo de 2016 de la Notaría 51 de Bogotá D.C., respecto del inmueble de la Carrera 93 No. 76-17 de Bogotá D.C. con matrícula inmobiliaria No. 50C 162390 suscrito entre la CONSTRUCTORA GONZ ÁLEZ Y GONZÁLEZ M V S.A.S. (vendedora) y la empresa DISEÑOS Y CONSTRUCCIONES MGC S.A.S . (compradora).”Verbal 11001-31-03-046-2017-00230-01 promovido por ARCADIO CASTAÑEDA en contra de CONSTRUCTORA GONZÁLEZ Y

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En consecuencia, pidió “3) CONDENAR a las demandadas (…) a pagar al demandante el cincuenta (50%) de lo que hubiere recibido de más por el bien la CONSTRUCTORA GONZALEZ Y GONZÁLEZ MV S.A.S. hasta la concurrencia del justo valor de la cosa con deducción de una décima parte, en caso que (sic) optaren continuar co n los contratos. Art. 1951 del C.C. 4) CONDENAR a las demandadas (…) a pagar al demandante el anterior valor debidamente indexado desde la fecha de la firma de la escritura pública, 17 de diciembre de 2015, hasta el momento en que se produzca el pago de forma

CONDENAR a las demandadas (…) a pagar al demandante el anterior valor debidamente indexado desde la fecha de la firma de la escritura pública, 17 de diciembre de 2015, hasta el momento en que se produzca el pago de forma efectiva. 5) CONDENAR a las demandadas (…) a RESTITUIR al demanda nte el bien dado en venta de la Carrera 93 No.76 -17 de Bogotá D.C. relacionado en la escritura pública número 7807 del 17 de diciembre de 2015 de la Notaría 51 de Bogotá (…) en caso de que optaren por no continuar con los contratos. (…) 6) ORDENAR a los de mandados (…) a sanear el bien de hipotecas, gravámenes, limitaciones al dominio que hubiere constituido en caso que (sic) opten por la restitución. 7) CONDENAR a los demandados (…) a pagar al demandante, desde la fecha de la presentación de la demanda, el cincuenta por ciento (50%) de los frutos del bien, los cuales se estiman, teniendo en cuenta el Art. 18 de la ley 820 de 2003, en la suma de (…) ($1.675.256,31) mensuales.”

2. Como sustento de sus aspiraciones, el act ivante expresó que, junto con la señora Marlene Murillo de Castañeda, mediante la escritural No 7807, del 17 de diciembre de 2015, procedió a vender el

inmueble ubicado en la Carrera 93 No. 76 -17, a la Constructora González y González M V S.A.S., por valor de $180’000.000,oo, monto que, resaltó, no corresponde al precio realmente cubierto, dado que, según la promesa

y González M V S.A.S., por valor de $180’000.000,oo, monto que, resaltó, no corresponde al precio realmente cubierto, dado que, según la promesa constituida, dicho rubro ascendió a $165’000.000,oo, el cual pactó solucionar así: $40’000.000,oo a la firma de l acto preparatorio y los restantes $125’000.000,oo, al momento de la suscripción del título traslaticio de dominio , a través de sendos cheques de gerencia por valor de $62’500.000,oo, para cada uno de los vendedores ; por lo que el actor recibió únicamente la suma de $82’500.000,oo.

Manifestó que el importe que le fue pagado es sustancialmente inferior al valor comercial de la heredad para la fecha de celebración del negoció jurídico, puesto que, de conformidad con el dictamen pericial incorporado con el informativo, su estimación corresponde a $335’051.062,oo, monto que también respaldó en el reporte de pago de impuesto concerniente al año 2015, en el cual se registró un av alúoVerbal 11001-31-03-046-2017-00230-01 promovido por ARCADIO CASTAÑEDA en contra de CONSTRUCTORA GONZÁLEZ Y

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catastral de $167’874.000,oo, una superficie de terreno de 136.9 mts 2 y un área construida de 140.4 mts2.

Puso de presente que la propiedad se ubica a cuadra y media de la Calle 80 -muy cerca al Portal 80 y al Centro Comercial Portal Calle

un área construida de 140.4 mts2.

Puso de presente que la propiedad se ubica a cuadra y media de la Calle 80 -muy cerca al Portal 80 y al Centro Comercial Portal Calle 80colindando con barrios como Zarzamora, Tabora, Quirigua, la Granja, entre otros ; cuenta con un excelente sistema de transporte y se encontraba dotada de todos los servicios públicos domiciliarios.

Agregó que la citada enajenación le produjo una lesión patrimonial enorme y que el mismo predio, en el año 2016, fue transferido por venta que la constructora intimada efectuó en favor de la empresa Diseños y Construcciones M G C S. A. S., por valor de $200 ’000.000,oo, negocio que afirmó haberse celebrado por una cifra superior.

Finalmente, comentó que el 50% del producido que llegare a corresponderle por la explotación del inmueble ascendería a $1’675.255,31, partiendo del valor del avalúo comercial presentado con la demanda y aplicando el artículo 18 de la Ley 820 de 2003.

3. En su oportunidad, la curadora ad litem de la parte conminada se pronunció frente a las pretensiones del querellante, manifestando que no se oponía al petitum, empero se atenía a lo demostrado en el proceso, para lo cual solicitó se determinara el justo precio del inmueble al momento de la venta que se peticiona rescindir.

II. SENTENCIA APELADA

1. Agotado el trámite correspondiente a esta clase de asuntos, la funcionaria de cognición desestimó las reclamaciones impetradas, con

sustento en las siguientes consideraciones:

II. SENTENCIA APELADA

1. Agotado el trámite correspondiente a esta clase de asuntos, la funcionaria de cognición desestimó las reclamaciones impetradas, con

sustento en las siguientes consideraciones:

En primer lugar, llamó la atención en la probanza de la legitimación en la causa por ambos extremos procesales, con soporte en el acto escritural contentivo de la compraventa a rescindir por lesión enorme, del cual destacó haberse celebrado por acuerdo de las partes y no por ministerio de la justicia.Verbal 11001-31-03-046-2017-00230-01 promovido por ARCADIO CASTAÑEDA en contra de CONSTRUCTORA GONZÁLEZ Y

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En segundo término, al examinar el tópico del justo precio para la época de la celebración de la enajenación, acodó que el laborío incorporado por el extremo impulsor carece de fuerza persuasiva, ante la falta de experiencia del experto y el poco vigor suasorio de las conclusiones a las que arribó, al ser seriamente cuestionados los cálculos realizados sobre el metro cuadrado de la construcción ; amén de que se tuvo noticia de que el perito hizo su estudio cuando el inmueble ya se había vendido y estaba siendo intervenido con la cons trucción de una nueva edificación, sin que haya podido acceder al mismo.

Asimismo, la juzgadora indicó que las ultimaciones del técnico no tienen la potencia demostrativa necesaria para soportar el menoscabo patrimonial manifestado, dado que la aplicación del método comparativo realizado en el dictamen fue deficiente , tras establecerse el valor del metro cuadrado con bienes considerablemente más grandes y con

no tienen la potencia demostrativa necesaria para soportar el menoscabo patrimonial manifestado, dado que la aplicación del método comparativo realizado en el dictamen fue deficiente , tras establecerse el valor del metro cuadrado con bienes considerablemente más grandes y con características distintas al analizado en esta demanda.

Por otro lado, puntualizó que “(…) la prueba recaudada pone al descubierto que el inmueble entregado tiene una extensión construida diferente a la que se indicó [por el perito] y a la dicha por el propio demandante; y la que no era posible siquiera determinar al momento de la realización del informe, pues como se estableció, ya el inmueble no estaba en poder del demandante ni de su ex esposa y ya estaba siendo objet o de otra construcción (…)”; y que así se acogiera e l trabajo realizado, la desestimación de las aspiraciones demandatorias no cambiaría, ante la falta de probanza de la lesión enorme, puesto que al partirse del precio estimado por el perito, esto es, $335’051.062,oo, el valor enunciado en la escritura de venta ($180’000.000,oo) sobrepasa la mitad de aqu el monto, es decir, $167.525.531,oo. De ahí que “(…) el precio recibido por el demandante, no es inferior a la mitad del justo precio, la lesión no alcanza el límite mínimo previsto en el mencionado artículo 1947 y, por ende, aunque concurran los demás presupuestos, no puede accederse a la pretendida rescisión”.

Sobre este punto, descolló que , para los efectos de esta acción, no es dable te ner en cuenta individualmente las cantidades dinerarias efectivamente recibidas por cada uno de los vendedores, “(…)

Sobre este punto, descolló que , para los efectos de esta acción, no es dable te ner en cuenta individualmente las cantidades dinerarias efectivamente recibidas por cada uno de los vendedores, “(…) sino que se tiene en cuenta es la totalidad del valor consignado como precio del bien objeto de compraventa (…)”.Verbal 11001-31-03-046-2017-00230-01 promovido por ARCADIO CASTAÑEDA en contra de CONSTRUCTORA GONZÁLEZ Y

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También, en lo atañedero a la prueba del precio pactado por las partes, puso de presente que, “(…) a pesar de las inconsistencias existentes en los documentos allegados con la demanda, (promesa y escritura) ha[bría] de tenerse como tal el consignado en la promesa conforme a [la] reiterada jurisprudencia (…). Así las cosas, aqu élla permitiría concluir q ue el precio del negocio fue de ciento sesenta y cinco millones de pesos ($165.000.000.oo mcte), no obstante, como quiera que las falencias del dictamen presentado por la parte actora, no permiten determinar [que] (…) el valor comercial del inmueble, para la época de su compraventa, es el consignado en el cuestionado dictamen, no se encuentra a cabalidad demostrado en el asunto la configuración del presupuesto en estudio, para la prosperidad de las pretensiones”.

Finalmente, sostuvo que “(…) ante la desestimación del dictamen presentado y su aclaración y valiéndonos del artículo 444, numeral 4° del C . G. del P. (…) y existiendo al folio 39 el impuesto predial correspondiente al año

Finalmente, sostuvo que “(…) ante la desestimación del dictamen presentado y su aclaración y valiéndonos del artículo 444, numeral 4° del C . G. del P. (…) y existiendo al folio 39 el impuesto predial correspondiente al año 2015 que cuantificó el autovalúo del bien para el año en que se hizo la negociación de la compraventa en $167.874.000,oo mcte, el justo precio del bien que arroja la operación sería de $251.811.000,oo mcte . [Por consiguiente] (…) [s]i la cuantía de la venta fue de $165.000.000,oo conforme a lo fijado en la promesa fácil resulta co ncluir que este valor no se encuentra por debajo de la mitad de aquel justo precio que sería la suma de $125.905.500,oo y en el cual o por debajo de este sí se darían las condiciones concurrentes para declarar una lesión enorme. No siendo el caso y por est e otro raciocinio, no hay lugar a acceder a lo pretendido en la demanda.”

LA APELACIÓN

1. En desacuerdo con tal determinación, el procurador judicial del extremo activante la impugnó, arguyendo que no debió desestimarse el informe técnico por la falta de ingreso del experto al predio, puesto que, para la época en que se practicó el dictamen , el bien no existía físicamente, tras haber sido destruido y encontrarse el terreno intervenido con el desarrollo inmobiliario de nuevo conjunto de apartamento s; inconveniente que llevó al perito a apoyarse en distintas fuentes de información y en otros elementos de convicción que fueron ignorados por

con el desarrollo inmobiliario de nuevo conjunto de apartamento s; inconveniente que llevó al perito a apoyarse en distintas fuentes de información y en otros elementos de convicción que fueron ignorados por el despacho.Verbal 11001-31-03-046-2017-00230-01 promovido por ARCADIO CASTAÑEDA en contra de CONSTRUCTORA GONZÁLEZ Y

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Increpó que “desde ningún punto de vista el valor dado [al predio] fue errado, ilegal, exorbitado, [o] exagerado”, si en cuenta se tiene que el área de terreno , ubica ción predial y su estratificación dejan entrever que la estimación comercial de $335’051.062 “es racional, (…) acorde con los criterios del mercado y de la san a crítica”, y, de “no tener en cuenta aspectos como estos sería sacrificar el derecho y hacer inaplicable el artículo 1947 del C.C.”

En relación con la diferencias avistadas en las cifras del precio, contenidas en la promesa y la escritura, refutó que la consideración de la falladora es ilegal, “(…) en la medida en que es habitual que en la escritura, para reducir impuestos, se pongan valores infer iores a los verdaderos [y] de acuerdo a criterios jurisprudenciales, al existir discrepancia entre uno y otros, debe acogerse el verdaderamente pactado , el cual para este caso fue el de la promesa de contrato de $165’000.000,oo”.

Por último, rebatió que l os diferentes elementos suasorios adosados al plenario fueron incorporados legalmente a las diligencias, sin ningún tipo de recriminación u observación, por lo que éstos deben

promesa de contrato de $165’000.000,oo”.

Por último, rebatió que l os diferentes elementos suasorios adosados al plenario fueron incorporados legalmente a las diligencias, sin ningún tipo de recriminación u observación, por lo que éstos deben tenerse en cuenta en la solución de este litigio, así como la conducta omisiva de las encartadas , quienes, a sabiendas de que se engañó a un adulto mayor, con el propósito de evadir responsabilidades respecto del negocio fraudulento celebrado con el actor, para despojarlo de su único patrimonio, no comparecieron al proceso.

2. En la etapa de sustentación de que trata el artículo 14 del Decreto Legislativo 806 de 2020, agotada en esta instancia, el extremo convocante sustentó el recurso vertical en los mismos términos de los reparos inicialmente formulados, ahondando principalmente en que el valor estimado por el perito resulta acorde con los criterios del mercado , habida cuenta que, a pesar de que para la data de la realización del laborío el predio no existía físicamente, el experto se fundamentó en otras piezas probatorias, y que la fijación de la valía comercial “(…) con base en otros inmuebles y considerando los documentos que incorporaron al dictamen, desde ningún punto de vista se constituye en una metodología errada (…) y la única manera de hacerlo es a través de su comparación con otros bienes (…)”.Verbal 11001-31-03-046-2017-00230-01 promovido por ARCADIO CASTAÑEDA en contra de CONSTRUCTORA GONZÁLEZ Y

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3. Dentro de la oportunidad otorgada al extremo accionado para

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3. Dentro de la oportunidad otorgada al extremo accionado para que se pronunciara frente a la sustentación de la apelación interpuesta por su contraparte, aquél guardó silencio.

CONSIDERACIONES

1. Encontrándose presentes los presupuestos procesales necesarios para adoptar una decisión de fondo, y no habiendo vicio que pueda invalidar lo rituado, de manera liminar, se hace necesario anotar que esta Sala se circunscribirá a analizar, exclusivamente , los motivos de desacuerdo demarcados por el extremo opositor, acatando los lineamientos del inciso 1º del canon 320 del Código General del Proceso, embates que, en esencia, están encaminados a confutar la valoración de las pruebas aportadas al proceso para determinar el justiprecio del bien enajenado, que, en sentir del recurrente, llevó a la sentenciadora a denegar erradamente las pretensiones izadas en el libelo genitor.

2. Delimitado en esos términos la problemática jurídica que involucra la resolución de la alzada, importa memorar que la Sala de Casación Civil tiene decantado que la acción de rescisión por lesión enorme “(…) ‘[f] ue erigida para restablecer la llamada justicia conmutativa, pues es de entender que en los contratos de esa estirpe, en aras de garantizar un mínimo de equilibrio en las relaciones jurídicas, las recíprocas prestaciones deben ser, en cierta medida, proporci onales. Si no existe, por lo tanto, equilibrio entre los beneficios de un acto o contrato y los sacrificios efectuados tendientes a

un mínimo de equilibrio en las relaciones jurídicas, las recíprocas prestaciones deben ser, en cierta medida, proporci onales. Si no existe, por lo tanto, equilibrio entre los beneficios de un acto o contrato y los sacrificios efectuados tendientes a obtenerlos, nace el derecho para solicitar la rescisión del negocio, sin perjuicio, claro está, de que sea consentida o fren ada por el contratante contra el cual se pronuncia.

En el contrato de compraventa, concretamente el caso del vendedor lesionado, que es el planteado en el sub -judice, el vicio se estructura ‘cuando el precio que recibe es inferior a la mitad del justo pr ecio de la cosa que vende’ (artículo 1947 del Código Civil). En ese orden, objetivamente, el precio convenido y el justo precio, todo obviamente para la época de la compraventa, o de la promesa de celebrarla, en el evento de que ésta preceda a aquélla, como lo ha precisado la jurisprudencia, constituyen los elementos a confrontar en pos de establecer si existe la desproporción en la magnitud aludida, porque al fin de cuentas el sustrato de la acción radica en evitar un recíproco e injusto empobrecimiento y enriquecimiento de las partes (…)’.Verbal 11001-31-03-046-2017-00230-01 promovido por ARCADIO CASTAÑEDA en contra de CONSTRUCTORA GONZÁLEZ Y

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El desequilibrio prestacional entre el valor acordado y el justo precio que da lugar a la rescisión del contrato por laesio ultra dimidium , debe ocurrir, a la par, con la demostración de los siguientes elementos: (i) la existencia de la

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El desequilibrio prestacional entre el valor acordado y el justo precio que da lugar a la rescisión del contrato por laesio ultra dimidium , debe ocurrir, a la par, con la demostración de los siguientes elementos: (i) la existencia de la desproporción económica en los términos fijados por el artículo 1947 del Código Civil; (ii) debe tratarse de ventas admitidas por el legislador (C.C., art. 1949); (iii) y que la cosa se conserve en poder del comprador (C.C., art. 1951) .”1 (Negrillas de la Sala).

3. A tono con el ante lado proscenio jurisprudencial, desde el umbral confutatorio se otea la revalidación de la sentencia rebatida, habida consideración que , tras el escrutinio del entramado comprobatorio practicado al interior de las diligencias, no se alcanza a vislumbrar la demostración de los postulados necesarios para el éxito de la acción de ultramitad incoada por la parte activante , particularmente, la desproporción económica denunciada.

3.2. Frente a ello, al examinarse lo concerniente al desmedro patrimonial acusado, preliminarmente debe apuntalarse que la parte interesada, a fin de demostrar el desequilibrio contractual, allegó al plenario el dictamen pericial presentado por Julián Eduardo Rojas Barbosa, quien, utilizando el método valuatorio comparativo del mercado, estimó comercialmente el inmueble , para la época de la celebración del negocio , en la suma de $335’051.062,oo , cimentando cardinalmente sus ultimaciones en las características generales del sector de localización de la heredad, la estratificación predial y la información dada por el impulsor

en la suma de $335’051.062,oo , cimentando cardinalmente sus ultimaciones en las características generales del sector de localización de la heredad, la estratificación predial y la información dada por el impulsor de este juicio frente a los rasgos de la construcción, ante la imposibilidad de ingresar al mismo.

No obs tante, a pesar de que al experto se le solicitó complementar su informe y sustentarlo en legal forma en audiencia desarrollada al interior del proceso , el mentado elemento de convicción adolece de la solidez, claridad, precisión y calidad que se requiere para traer certitud sobre el justiprecio del inmueble base de esta contienda para el año 2015, fecha en que se instrumentó la venta en favor de la Constructora González y González MV S.A.S.

1 CSJ SC 2485-2018.Verbal 11001-31-03-046-2017-00230-01 promovido por ARCADIO CASTAÑEDA en contra de CONSTRUCTORA GONZÁLEZ Y

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Al efecto, llám ese la atención en que el perito citó la Resolución 620 de 2008 del Instituto Colombiano Agustín Codazzi, en cuyo artículo 1° define el estudio comparativo de mercado como “(…) la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo. Tales ofertas o transacciones deberán ser clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la estimación del valor comercial” ; elementos que en el sub lite no se observan reunidos, puesto que, de un lado, el perito no explicó c ómo obtuvo los datos de vetustez, área de

analizadas e interpretadas para llegar a la estimación del valor comercial” ; elementos que en el sub lite no se observan reunidos, puesto que, de un lado, el perito no explicó c ómo obtuvo los datos de vetustez, área de terreno, de construcción y valoración individual de los inmuebles a contrastar, ni acreditó el valor probable del metro cuadrado en la zon a de ubicación del bien a avaluar . Y, en segundo término, del ejercicio comparativo efectuado por el auxiliar -tal y como lo señaló la funcionaria de cognición -, refulge un desatino en las referencias inmobiliarias utilizadas para la determinación del valo r del metro cuadrado para el 2015, toda vez que el primer dato predial citado fue el de una casa de dos (2) pisos, con un área construida de 186 mts 2, superficie de terreno de 112 mts2, con una vetustez de 30 años. El segundo fue un bien con una dimensión de seis (6) metros de frente por veinte (20) metros de fondo, área de construcción 240 mts2, terreno 120 mts2, con local comercial en el primer piso, y una vetustez de 20 años. Y por último, tomó un inmueble de 3 alcobas, estudio, sala comedor, t otalmente remodelado, con un área de terreno de 77 mts 2, superficie construida de 110 mts 2 y con una vetustez de 8 años; peculiaridades que, comparadas con las características de la propiedad enajenada , difieren sustancialmente en todos los aspectos mencio nados, por cuanto la casa negociada , según el demandante, era de un solo piso, tenía dos (2) recámaras, un baño, patio

características de la propiedad enajenada , difieren sustancialmente en todos los aspectos mencio nados, por cuanto la casa negociada , según el demandante, era de un solo piso, tenía dos (2) recámaras, un baño, patio con piso en tierra, cocina no integral, garaje, pisos embaldocinados, y, conforme a la pericia, paredes con ladrillo a la vista, área de terreno de 136.90 mts2 y zona construida de 140 mts 2; evidencias que sumadas a la falta de referencia de las publicaciones especializadas que dijo haber consultado el perito, sin duda, merman el mérito probatorio d el dictamen presentado por el extremo interesado , ante su insatisfactoria fundamentación.

Pero las falencias explicitadas ut supra no constituyen los únicos obstáculos probatorios que impide n dar credibilidad al conceptoVerbal 11001-31-03-046-2017-00230-01 promovido por ARCADIO CASTAÑEDA en contra de CONSTRUCTORA GONZÁLEZ Y

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emitido por el experto, dado que éste explicó que la vivienda se encontraba en un buen estado de conservación , aunque necesitaba reparaciones simples de “pañete y pintura”. Sin embargo, en los numerales 5.3.1.2 y 5.3.2.2. del acápite de acabados reseñó que la vivienda tenía “muros estuco, pañete y pintura” , develándose de tal registro una evidente contradicción en sus explanaciones.

Otras vaguedades que se advierte n en la experticia allegada por el demandante , tienen que ver con el número de alcobas allí

“muros estuco, pañete y pintura” , develándose de tal registro una evidente contradicción en sus explanaciones.

Otras vaguedades que se advierte n en la experticia allegada por el demandante , tienen que ver con el número de alcobas allí especificadas, pues , al cotejar la información suministrada por el perito con el interrogatorio de parte rendido por el actor, se observa discordancia sobre los aposentos construidos, ya que el activante comentó que solo tenía 2 habitaciones, mientras que aquél describió 3; disparidad que deja en entredicho la precisión del comentado laborío , máxime s i el demandante indicó que la mitad de la casa era patio, abrigando de incertidumbre que la superficie edificada en realidad correspondiera a 140.40 mts, 2 como lo aseveró el avaluador basado en el formulario de pago de impuesto predial, en el que aparece un área construida de 136.9 mts2, extensión que claramente no corresponde a la mitad del metraje supuestamente construido, si se tiene en cuenta que la vivienda constaba de una sola planta, lo que se agrava con las manifestaciones del propietario del inmueble, abiertamente contrarias a la información consignada en el documento oficial.

Ahora, si se mira con mayor detalle el dictamen, lo que aquí se alcanza a vislumbrar es que el valor comercial de la propiedad no fue determinado con claridad, precisión, exhaustividad y detalle, pues no aprecia este Tribunal que el resultado del peritaje concuerde con la investigación efectuada , dado el precario cotejo de bienes raíces que se tuvo en la investigación de mercado, y la falta de explicación en la

aprecia este Tribunal que el resultado del peritaje concuerde con la investigación efectuada , dado el precario cotejo de bienes raíces que se tuvo en la investigación de mercado, y la falta de explicación en la obtención de los valores asignados a cada una de las vivienda comparadas, sumado a las manifestaciones divergentes de Arcadio Castañeda, quien, en su interrogatorio de parte, destacó -en contraposición a lo señalado por el perito - que a la heredad no se le habían implantado mejoras, que el patio, con piso en tierra, correspondía a la mitad del terreno, que solo tenía dos alcobas sin closet, sala comedor, baño, cocina no integral, paredes en ladrillo a la vista, pisos en baldosa yVerbal 11001-31-03-046-2017-00230-01 promovido por ARCADIO CASTAÑEDA en contra de CONSTRUCTORA GONZÁLEZ Y

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una vetustez de pasado s 40 años; incongruencias comprobadas que, en realidad, impide n dar una estima comprobatoria mayor al trabajo presentado, si en mente se tiene que, según las propias explicaciones de Julián Eduardo Rojas, una de las fuentes utilizadas para la realización del peritazgo fue la información brindada por el actor.

En ese orden de cosas, deviene insuficiente tener la sola ubicación del inmueble para pregonar nítidamente una consonancia sólida entre el valor asignado en el dictamen y el estado del bien avaluado para la nombrada anualidad, ya que no milita medio de persuasión en las diligencias que corrobore tal afirmación.

Con todo , obsérvese que el señor Rojas, tecnólogo en

la nombrada anualidad, ya que no milita medio de persuasión en las diligencias que corrobore tal afirmación.

Con todo , obsérvese que el señor Rojas, tecnólogo en saneamiento ambiental, fuera de que no acreditó documentalmente en qué casos participó elabora ndo pericias similares a la aquí analizada, ni aún en escenarios distintos al ju risdiccional, y limitándose solo a adjuntar la certificación de un curso realizado en materia de avalúos, cuya duración fue de 120 horas, durante la sustentación de su peritaje amplió dicha temporalidad a 160 horas, y puso de presente su falta de experiencia para realizar la apreciación inmobiliaria encargada, al expresar que era la primera vez que asistía a un estrado judicial para exponer su informe, corta trayectoria que se vio reflejada en la falta de respuesta concreta a varias de las inquietudes elevadas por la funcionaria en torno al laborío presentado y su desconocimiento del trabajo que debía fundamentar en la vista pública , al punto que exteriorizó no acordarse de su informe , ni haber examinado las escrituras prediales, aduciendo, de forma molesta, textualmente que “(…) yo tengo más cosas en la cabeza y no es el único avalúo que tengo que hacer ”; proceder que desdice del avalúo confeccionado, considerando que “la idoneidad del perito y su comportamiento en la audiencia ” son, entre otros, factores que el juez debe tener como insumos para estimar la experticia, según lo previene el artículo 232 de la codificación adjetiva civil.

En este punto, comporta recabar en que, a voces de la jurisprudencia patria, “(…) la tarea pericial debe explicitar la información y

artículo 232 de la codificación adjetiva civil.

En este punto, comporta recabar