TSDJ BOG SC - 110013103046202000151 01-(05-10-2020)

REPÚBLICA DE COLOMBIA

RAMA JUDICIAL TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL SALA CIVIL

Bogotá D.C., cinco (5) de octubre de dos mil veinte (2020).

Proceso No. 110013103046202000151 01

Clase: EJECUTIVO SINGULAR

Ejecutante: MARTHA ISABEL VELÁSQUEZ RODRÍGUEZ

Ejecutado: JUAN DAIR VERGARA PEÑA

Con apoyo en el artículo 438 de la Ley 1564 de 2012, el suscrito magistrado resuelve la apelación interpuesta por la ejecutante contra el auto que el 3 de septiembre de 2020 profirió el Juzgado 46 Civil del Circuito de esta ciudad (repartido al suscrito Magistrado el 2 de octubre hogaño) con el que le negó la orden de apremio.

ANTECEDENTES

1. Mediante el proveído atacado, la juzgadora de primer grado se abstuvo de librar el mandamiento de pago solicitado por la ejecutante, con soporte, en síntesis, en que la promesa de compraventa presentada para recaudo no satisface las exigencias previstas en el artículo 422 del Código General del Proceso, toda vez que “[…] carece de la identificación plena y absoluta de los predios prometidos en compraventa, tanto en ubicación, cabida y linderos, (…) [y dichos] inmuebles [no] cuentan con matrícula inmobiliaria independiente, aspectos necesarios para proceder a perfeccionar el negocio jurídico con la respectiva escritura pública”.

2. Inconforme con esa decisión, la recurrente formuló recurso de

matrícula inmobiliaria independiente, aspectos necesarios para proceder a perfeccionar el negocio jurídico con la respectiva escritura pública”.

2. Inconforme con esa decisión, la recurrente formuló recurso de reposición y el subsidiario de apelación, con fundamento, en esencia, en que “el demandado ostenta la calidad de constructor, [por lo que] debió prever la situación y cumplir con todos los requisitos necesarios que permitirían a su vez cumplir con la obligación adquirida en el contrato de promesa de compraventa…, pues no se puede trasladar a la compradora la carga de esperar indefinidamente para que el vendedor ejecute los trámites de legalización del predio que permitan cumplir con la firma de la escritura deApelación de auto en el proceso No. 110013103046202000151 01

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compraventa, pues el vendedor no puede escudarse en la falta de desenglobe del predio […]”.

3. Infructuoso el medio de impugnación horizontal, corresponde resolver la alzada formulada en subsidio, previas las siguientes,

CONSIDERACIONES

No queda camino distinto que confirmar el auto apelado, porque una revisión del expediente permite colegir que el documento que se adosó a la demanda como soporte de la ejecución, no satisface los requisitos de expresividad, claridad y exigibilidad a que alude el artículo 422 del CGP para que alcance mérito ejecutivo, por lo siguiente:

En el presente asunto, la señora Velásquez Rodríguez promovió proceso ejecutivo en orden a que el demandado proceda a suscribir la escritura pública mediante la cual le transfiera la propiedad de los

En el presente asunto, la señora Velásquez Rodríguez promovió proceso ejecutivo en orden a que el demandado proceda a suscribir la escritura pública mediante la cual le transfiera la propiedad de los inmuebles que le fueron prometidos en venta, con base en el documento denominado “promesa de compraventa de bien inmueble” suscrito el 28 de septiembre de 2017 y su otro sí de 25 de febrero de 2019, por el cual el señor Juan Dair Vergara Peña prometió enajenarle “el apartamento 101 de 24.80 mts², más área común de uso exclusivo cubierta de 28.32 mts²” y “un local comercial de 21,03 mts²”, que hacen parte del “multifamiliar que se construye en la Calle 38 c sur n.° 79 A 47”.

No obstante, como se anticipó, de la lectura del citado escrito no es posible colegir la existencia de una obligación clara, expresa y exigible que posibilite la ejecución por obligación de hacer (suscribir la escritura pública que perfeccione el contrato prometido), como lo pretende el extremo activo, dado que no se satisficieron los requisitos que la ley impone para la celebración de esa clase de negocios preparatorios.

En efecto, en punto a la “promesa de compraventa”, el artículo 1611 del Código Civil, subrogado por el artículo 89 de la Ley 153 de 1887, dispone que no produce efectos, salvo que se reúnan las siguientes exigencias: “a) Que la promesa conste por escrito;

b) Que el contrato a que la promesa se refiere no sea de

1887, dispone que no produce efectos, salvo que se reúnan las siguientes exigencias: “a) Que la promesa conste por escrito;

b) Que el contrato a que la promesa se refiere no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces por noApelación de auto en el proceso No. 110013103046202000151 01

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concurrir los requisitos que establece el artículo [1502] del Código Civil; c) Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato; y

d) Que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo sólo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales” (se subraya).

De manera que si dicho convenio no reúne los requisitos previstos en el evocado precepto, deviene nulo absolutamente (art. 1740, C.C), lo que significa que el negocio, en sí mismo considerado, no produjo obligación alguna; dicho de otro modo, si la promesa subestima tales exigencias, es nula de “nulidad absoluta”1.

En el sub judice no hizo presencia el último de los mencionados presupuestos, toda vez que los inmuebles que se prometieron en venta no se identificaron por su ubicación, cabida y linderos, falencia que impide adelantar la ejecución, porque, como lo sostuvo la Corte Suprema de Justicia, “en tratándose de la promesa de compraventa de un bien inmueble, la singularización de éste en el acto mismo de la promesa, por su ubicación y linderos, se impone como uno de los factores

Suprema de Justicia, “en tratándose de la promesa de compraventa de un bien inmueble, la singularización de éste en el acto mismo de la promesa, por su ubicación y linderos, se impone como uno de los factores indispensables para la determinación del contrato prometido (…) en síntesis, para la ley, la promesa de contrato de un inmueble en que falte el alindamiento del mismo, carece de valor, es absolutamente nula”2.

En un asunto que guarda simetría con el estudiado, esto es, en el que el inmueble prometido se hallaba en fase de construcción, la Corte tuvo oportunidad de precisar en providencia que vale la pena citar in extenso, que:

[…] no puede pasarse por alto que, en las circunstancias que ofrece el presente caso, están de por medio ‘las ordenaciones del Decreto 960 de 1970, según las cuales los inmuebles que sean objeto de enajenación ‘se identificarán (… ) por su nomenclatura, por el paraje o localidad donde están ubicados y por sus linderos’ (Art. 31) y en el Decreto 2354 de 1985, que establece que, ‘cuando en una escritura se agreguen una o más porciones de un inmueble, se identificarán y alinderarán los predios segregados...’ (Art. 1°). Y es que tratándose de inmuebles no es admisible otra

1 CLXVI,632 2 Sentencia de casación de 6 de noviembre de 1968, reiterada en sentencia del 14 de diciembre de 2013, exp: 7300131030052004-00072 01.Apelación de auto en el proceso No. 110013103046202000151 01

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manera o forma de determinarlos legalmente” (G. J., T. CLXXX, pág. 226).

(…) siendo menester, por lo menos, dejar delimitado en los términos que las normas legales exigen cuando el acto debe constar en escritura pública, la parte del inmueble de cuyo dominio proyectaba desprenderse la vendedora; mucho más si previsto contractualmente someter la edificación futura al régimen de propiedad horizontal según el reglamento que posteriormente se elevaría para el efecto una vez se concluyera la construcción, se imponía en principio y en el evento de promesa hacer las segregaciones que sin ese régimen correspondía hacer para definir las porciones del inmueble en que quedaba dividido inicialmente el mismo entre las dos partes contratantes, bajo el supuesto de que a la fecha del otorgamiento de la escritura pública no se hubiera levantado la construcción, con la exactitud debida a fin de cumplir, sin más, con el perfeccionamiento del contrato prometido, lo cual no obra en la promesa.

[…] Ahora bien, como ya se dijo, esa identificación no solamente debe hacerse en forma completa sino que debió incluirse en el texto del contrato de promesa de compraventa, en tanto esa fue la forma de celebrarlo escogida por las partes, sin que sea suficiente en este caso mencionar a otros documentos como son los planos y la licencia de construcción, con los cuales no se suplen las deficiencias comentadas en torno a la determinación del

escogida por las partes, sin que sea suficiente en este caso mencionar a otros documentos como son los planos y la licencia de construcción, con los cuales no se suplen las deficiencias comentadas en torno a la determinación del bien prometido en venta, máxime, si, como se advirtió, esa alusión no tuvo por finalidad dejar en claro cuál era el bien prometido. (CSJ SC, 30 oct. 2001, rad. 6849, citada en STC8881-2017, rad. 2017-01436-00; se resalta).

Como viene de verse, la falta de identificación del inmueble por su ubicación y linderos, implica que el contrato, en sí mismo considerado, no produjo obligación alguna, por devenir nulo absolutamente, en razón a que carece de “algún requisito o formalidad que las leyes prescriben para el valor de ciertos actos y contratos”3.

Así las cosas, como en el presente asunto no es posible colegir que el documento presentado para recaudo satisfaga las exigencias previstas en el artículo 422 del CGP, emerge con fuerza suficiente la confirmación del proveído recurrido; no hay lugar a imponer condena

3 Artículo 1741 del Código Civil.Apelación de auto en el proceso No. 110013103046202000151 01

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en costas porque no se hallan causadas.

Por lo expuesto, el suscrito Magistrado sustanciador,

RESUELVE

Primero. Confirmar el auto de 3 de septiembre de 2020 proferido por el Juzgado 46 Civil del Circuito de esta ciudad, por las razones expuestas.

RESUELVE

Primero. Confirmar el auto de 3 de septiembre de 2020 proferido por el Juzgado 46 Civil del Circuito de esta ciudad, por las razones expuestas.

Segundo. Sin costas, dado que no se hallan causadas en los términos el numeral 8° del artículo 365 del CGP.

Tercero. Devuélvase el expediente al despacho de origen.

NOTIFÍQUESE

El Magistrado,

MANUEL ALFONSO ZAMUDIO MORA

(Rad. No. 110013103046202000151 01)