TSDJ BOG SC - 11001319900120195197003-(18-07-2025)-1

REPÚBLICA DE COLOMBIA

TRIBUNAL SUPERIOR DE DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ

SALA CIVIL

Magistrada Ponente

MARÍA PATRICIA CRUZ MIRANDA

Bogotá D.C., dieciocho (18) de julio de dos mil veinticinco (2025)

Asunto: Acción de protección al consumidor de Camilo

Ernesto Ossa Bocanegra, Ángela Bejarano Daza, Andrés Ricardo Fernández Aldana, Igua Trading S.A.S. y Asegurate LTDA contra CIMCOL S.A. y Fideicomiso Patrimonio Autónomo Acqua Power Center cuya vocería la ostenta la sociedad Fiduciaria Bancolombia S.A.

Radicado. 11001319900120195197003

Sentencia escrita de conformidad con lo autorizado por el artículo 12 de la Ley 2213 de 2022, cuyo proyectó se discutió en varias sesiones y se aprobó en la de 25 de junio de 2025, según acta nº 24 de los mismos.

Se resuelve el recurso de apelación que interpuso la parte demandante, contra la sentencia que profirió la Delegatura para Funciones Jurisdiccionales de la Superintendencia de Industria y Comercio el 4 de octubre de 2024.

I. ANTECEDENTES

1. Los demandantes, por conducto de su apoderado judicial, solicitaron declarar que los convocados son solidariamente responsables de dar cumplimiento a la garantía legal sobre las condiciones de calidad, idoneidad yExpediente 11001319900120195179003 2 seguridad de las zonas comunes y de uso común del

solidariamente responsables de dar cumplimiento a la garantía legal sobre las condiciones de calidad, idoneidad yExpediente 11001319900120195179003 2 seguridad de las zonas comunes y de uso común del inmueble de propiedad horizontal denominado “Acqua Power Center”, identificado con el folio de matrícula inmobiliaria No. 350-201031, ubicado en la ciudad de Ibagué (Tol.), especialmente sobre los siguientes elementos1:

Finalmente, pi dieron que se sancion e con la multa máxima consagrada en el numeral 10 del artículo 58 de la Ley 1480 de 2011 a cada una de las demandadas; se declare la ineficacia y la nulidad de “las cláusulas abusivas y prohibidas por la Ley 1480 de 2011, contenidas en los contratos de promesa de compraventa que celebraron y que se extienden al reglamento de propiedad horizontal ACQUA POWER CENTER diseñado y elaborado por Cimcol S.A.”; y se condene en costas y agencias en derecho a las llamadas a juicio2.

1 Folio 8 en archivo “001DemandaAnexos”, en “19-251790APELACIÓNTRIBUNAL”. 2 Anexo 01 demanda, cuaderno superintendencia, Exp. digital.Expediente 11001319900120195179003 3

2. Como soporte de sus pedimentos 3, expusieron, en

síntesis, que:

Cimcol S.A. intervino en el desarrollo del proyecto inmobiliario denominado Propiedad Horizontal Acqua Power Center, ubicado en la ciudad de Ibagué, Tolima, identificado con el folio de matrícula inmobiliaria No. 350 -201031, en

Cimcol S.A. intervino en el desarrollo del proyecto inmobiliario denominado Propiedad Horizontal Acqua Power Center, ubicado en la ciudad de Ibagué, Tolima, identificado con el folio de matrícula inmobiliaria No. 350 -201031, en calidad de promotor, estructurador , desarrollador , constructor y administrador.

Durante la etapa de preventa de la iniciativa constructiva, se ofrecieron a los potenciales compradores diversos beneficios, entre ellos la incorporación del sello “World Trade Center” , el que prometía estándares internacionales y una red global de negocios, servicios empresariales especializados, club de negocios, instalaciones modernas y componentes tales como hotel, centro comercial, clínica y centro médico. Asimismo, se publicitaron elementos arquitectónicos y estructurales, como un muro verde y una fuente, que no fueron ejecutados en la etapa de construcción.

Con fundamento en dicho trazo negocial, los convocantes suscribieron en el año 2015 promesas de compraventa para la adquisición de las oficinas 601, 807 y 810, así como los parqueaderos 139 del sótano 1, 106 y 112 del sótano 2.

Mediante requerimientos de 25 de julio y el 22 de agosto de 2018, dirigidos a la administradora de la Propiedad Horizontal Acqua Power Center y a la sociedad Cimcol S.A., respectivamente, solicitaron la convocatoria a Asamblea General de Copropietarios con el fin de formalizar la entrega de la administración a la copropiedad. Adicional, destacaron múltiples deficiencias en la ejecución, operación y mantenimiento del edificio.

Entre los aspectos puestos de presente se incluyeron: i)

de la administración a la copropiedad. Adicional, destacaron múltiples deficiencias en la ejecución, operación y mantenimiento del edificio.

Entre los aspectos puestos de presente se incluyeron: i) el deterioro de la fachada y la mala calidad de los acabados, en contravía de lo ofertado en el catálogo de venta y la publicidad del proyecto; ii) la falta de mantenimiento de los ascensores, con riesgo para los ocupantes; iii) filtraciones de

3 Folios 2 a 7 en archivo “001DemandaAnexos”, en “19-251790APELACIÓNTRIBUNAL”.Expediente 11001319900120195179003 4 agua en oficinas; iv) inoperancia del acceso por el sótano 2; v) mal estado de los baños comunes y escapes en la red hidráulica; vi) falta de mantenimiento en fachada y escaleras internas; vii) afectaciones derivadas del funcionamiento del supermercado Surtiplaza, consistentes en problemas de higiene, malos olores y desorden en la zona de parqueaderos; y viii) la ausencia de rendición de cuentas por parte de la administración o la constructora sobre los gastos y el manejo de las cuotas de administración.

El 3 y 9 de mayo de 2019 varios propietarios del proyecto Acqua Power Center, incluida la demandante Ángela Bejarano Daza, formularon requerimientos escritos tanto a la sociedad constructora Cimcol S .A. como a Fiduciaria Bancolombia S.A., a través de los que cuestionaron las múltiples deficiencias en los bienes inmuebles adquiridos. Específicamente, señalaron afectaciones estructurales en la fachada general del proyecto, el edificio de oficinas

Bancolombia S.A., a través de los que cuestionaron las múltiples deficiencias en los bienes inmuebles adquiridos. Específicamente, señalaron afectaciones estructurales en la fachada general del proyecto, el edificio de oficinas identificado como W.T.C., y el centro comercial anexo.

La sociedad Cimcol S.A. en respuesta a su solicitud , alegó la ausencia de poder alguno que facultara a la peticionaria para representar judicial o extrajudicialmente los intereses de la persona jurídica Acqua Power Center. Por su parte, Fiduciaria Bancolombia S.A. negó toda responsabilidad respecto de las condiciones constructivas, e indicó que los aspectos relativos a la promoción, comercialización y ejecución del proyecto eran competencia exclusiva de la constructora.

Los convocantes sostienen que las promesas de compraventa susc ritas con C imcol S.A. constituyen contratos de adhesión donde fueron impuestas cláusulas que consideran abusivas, por cuanto permiten a la constructora modificar unilateralmente el contenido obligacional del contrato y exonerarse de toda responsabilidad de rivada del cumplimiento.

Agregan que e sta estructura contractual también se habría trasladado al reglamento de propiedad horizontal impuesto por C imcol S.A., en el que se incluyeron disposiciones que favorecen a la parte vendedora enExpediente 11001319900120195179003 5 condiciones inequitativas frente al resto de propietarios, tales como el parágrafo del artículo 31, el artículo 34 y su parágrafo sexto. Asimismo, se indica que los artículos 89, 90, 91 y 93 incorporan tratos preferenciales para ciertos

como el parágrafo del artículo 31, el artículo 34 y su parágrafo sexto. Asimismo, se indica que los artículos 89, 90, 91 y 93 incorporan tratos preferenciales para ciertos arrendatarios -marcas de renombremediante exenciones o tarifas reducidas en el pago de las cuotas de administración, en desmedro del equilibrio financiero de la copropiedad y en perjuicio de los demás copropietarios y tenedores.

En cuanto a la administración del conjunto, se advierte que en el año 2016 fue designado como primer administrador provisional el señor Luis Carlos Martínez Mejía, quien a su vez fungía como representante legal de C imcol S.A. Posteriormente, en la primera Asamblea General de Copropietarios realizada el 27 de septiembr e de 2018, se eligió un Consejo de Administración conformado mayoritariamente por personas estrechamente vinculadas a la sociedad constructora, tales como el señor Martínez Mejía, el abogado Ramón Ballesteros , quien es apoderado judicial de Cimcol S.A., el señor Fabio Briceño Bueno , gerente de la constructora según constancia de junio de 2018, y el señor Alberto Guzmán , asesor externo contratado por la administración provisional.

Este Consejo de Administración procedió a designar como administrador definitivo al señor Jorge Orlando Franco Delgado, hermano del socio mayoritario e integrante principal de la junta directiva de Cimcol S.A., señor Eugenio Franco Delgado. Posteriormente, mediante acta nº 4 de 4 de abril de 2019, y por propuesta del conse jero Fabio Briceño

principal de la junta directiva de Cimcol S.A., señor Eugenio Franco Delgado. Posteriormente, mediante acta nº 4 de 4 de abril de 2019, y por propuesta del conse jero Fabio Briceño Bueno, se nombró administradora a la señora Pahola Liliana Franco Lemus, hoy representante legal de la copropiedad.

El 26 de marzo de 2019, varios copropietarios elevaron peticiones donde requirieron a la administración iniciar las acciones judiciales pertinentes contra C imcol S.A. con fundamento en las graves deficiencias estructurales, daños en fachadas y fallas en líneas vitales de las zonas comunes. No obstante, la respuesta entregada por la administración se limitó a manifestar que se había "tomado atenta nota" de lo solicitado, sin emitir pronunciamiento alguno de fondo.Expediente 11001319900120195179003 6 Ante la situación descrita, la señora Ángela Bejarano Daza promovió acción de tutela ante el Juzgado Cuarto Penal Municipal con Funciones de Conocimiento de Ibagu é, quien mediante sentencia del 22 de agosto de 2019 ordenó a la administración pronunciarse sustancialmente sobre las reclamaciones.

A pesar de ello, la respuesta de 30 de agosto de ese mismo año no satisfizo el mandato judicial, pues se limitó a reiterar el acuse de recibo sin resolver de fondo los planteamientos jurídicos y técnicos expuestos por los copropietarios, lo que configuró una nueva negativa tácita por omisión.

3. Efectuada la notificación de la s sociedades encausadas4 y con el propósito de rebatir las súplicas de la

copropietarios, lo que configuró una nueva negativa tácita por omisión.

3. Efectuada la notificación de la s sociedades encausadas4 y con el propósito de rebatir las súplicas de la demanda, las citadas propusieron como excepciones de

mérito, las siguientes:

Cimcol S.A.5, objetó el juramento estimatorio y propuso además de la “genérica”, las siguientes: “inexistencia de relación de consumo” , “los demandados no son consumidores”, “los demandantes no son administradores de la propiedad horizontal Acqua Power Center” , “prescripción acción por controversias contractuales” , “prescripción acción por publicidad engañosa” , “inexistencia publicidad engañosa”, “inexistencia contrato de adhesión”, “inexistencia cláusula abusivas”, “cuantificación excesiva e infundada de las pretensiones económicas”.

A su turno, Fiduciaria Bancolombia S.A.6, como vocera del Patrimonio Autónomo Acqua Power Center, replicó: “falta de legitimación en la causa por pasiva”, “falta de legitimación en la causa por activa”, “culpa exclusiva de los demandantes y su apoderado Carlos Eduardo Ossa Hernández”, “imposibilidad jurídica ”, “prescripción de la acción contractual”, “prescripción de la garantía legal”, “inexistencia de obligación respecto de los elementos que se pretenden en garantía”, “improcedencia de las pretensiones por no agotar el

4 Archivo “19251790-0000400001.pdf” en “005AvisoNotifica”, “19251790-0000500001.pdf” y “19251790-0000500002.pdf” en “006AvisoNotifica” de “01PrimeraInstancia”.

4 Archivo “19251790-0000400001.pdf” en “005AvisoNotifica”, “19251790-0000500001.pdf” y “19251790-0000500002.pdf” en “006AvisoNotifica” de “01PrimeraInstancia”. 5 Archivo “19251790-0000700001.pdf” en “”008ContestaDemanda” de “01PrimeraInstancia”. 6 Archivo “19251790-0006300007.pdf” en “”064ContestaDemanda” de “01PrimeraInstancia”.Expediente 11001319900120195179003 7 requisito de procedibilidad ”, “inexistencia de la relación de consumo”, “inexistencia de publicidad engañosa ”, “inexistencia de cláusulas abusivas y prohibidas ”, “prescripción de la publicidad engañosa ” y “caducidad de la facultad sancionatoria”.

4. Agotadas las etapas propias de la instancia, la Delegatura para Funciones Jurisdiccionales de la Superintendencia de Industria y Comercio profirió sentencia anticipada el 3 de junio de 20217, donde declaró la carencia de legitimación en la causa por activa, desestimó las pretensiones de la demanda y condenó en costas a la parte actora.

Dicho pronunciamiento se confirmó por esta sede judicial el 7 de septiembre de 20218. Sin embargo, mediante sentencia SC395-2023 del 18 de diciembre de 2023, la Sala de Casación Civil, Agraria y Rural de la Corte Suprema de Justicia casó el fallo de segunda instancia, revocó la decisión proferida por el a quo y ordenó la continuación del proceso conforme a los lineamientos normativos que rigen la materia.

de Casación Civil, Agraria y Rural de la Corte Suprema de Justicia casó el fallo de segunda instancia, revocó la decisión proferida por el a quo y ordenó la continuación del proceso conforme a los lineamientos normativos que rigen la materia.

En acatamiento de lo dispuesto por el máximo Tribunal de cierre, la Oficina delegada de la SIC retomó el asunto, el que se clausuró con la sentencia de 4 de octubre de 20249, donde se negaron las pretensiones de la demanda.

II. LA SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA

En primer lugar, la Delegatura Jurisdiccional determinó que los demandantes no tenían legitimación para actuar al no representar legalmente a la Propiedad Horizontal ni ser consumidores finales y , además, adujo que no estaban demostradas las deficiencias en las zonas comunes del inmueble.

En tal sentido, sostuvo que analizada la relación de consumo según la Ley 1480 de 2011 , se conclu ía que las

7 Archivo “20210006352SE0000000001.pdf” en “108ActaAud20210603.” 8 Archivo “ 09SentenciaConfirmatoria.pdf” en “ActuacionesApelacion02” de “02SegundaInstancia”. 9 Archivo “19251790-0014100001.MP4.pdf” en “142VideoAud20241004”.Expediente 11001319900120195179003 8 oficinas en disputa, a saber: la 601, 807, 806 y 810 del WTC Aqua Power Center, eran usadas con fines comerciales, lo que exclu ía a sus propietarios de la categoría de consumidores finales.

Por otro lado, consideró que no existía la suficiente

Aqua Power Center, eran usadas con fines comerciales, lo que exclu ía a sus propietarios de la categoría de consumidores finales.

Por otro lado, consideró que no existía la suficiente evidencia frente a los supuestos daños, por razón que l as fotografías carecían de autenticidad ; el informe pericial del ingeniero Guzmán Arenas no era imparcial en tanto tenía un vínculo previo con una de las parte s y, además, la documentación que se aportó resultaba insuficiente para tal propósito.

III. EL RECURSO DE APELACIÓN

1. En desacuerdo con la decisión de primera instancia, los demandantes, a través de su respectivo vocero judicial, interpusieron recurso de apelación 10, el que se amplió oportunamente ante esta sede11, mismo que se fundamentó en los argumentos que a continuación se sintetizan:

La sentencia desconoció su calidad de consumidores finales respecto a las zonas comunes, amparada por el artículo 5 de la Ley 1480 de 2011 y la sentencia SC395-2023 de la Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia , donde se consideró que el uso profesional de sus unidades no excluye dicha protección. Adicionalmente, censuran la imposición de cargas probatorias desproporcionadas, en razón a que se exigió acreditar exp licaciones técnicas ajenas al conocimiento del consumidor promedio, lo que vulnera el régimen de responsabilidad objetiva previsto en los artículos 6 y 7 de la misma ley y la doctrina de la Corte Constitucional (Sentencia C-1141 de 2000), que solo requiere demostrar el defecto.

Se reprochó igualmente la valoración fragmentaria del

6 y 7 de la misma ley y la doctrina de la Corte Constitucional (Sentencia C-1141 de 2000), que solo requiere demostrar el defecto.

Se reprochó igualmente la valoración fragmentaria del acervo probatorio, por cuanto se omitió analizar integralmente testimonios, documentos, interrogatorios y reclamaciones, lo que contraría el artículo 58 del Estatuto del Consumidor, así como la exclusión injustificada del dictamen

10 Ejusdem. 11 Archivo “006Sustentación.pdf”, en “02SegundaInstancia”.Expediente 11001319900120195179003 9 pericial que evidenciaba deficiencias estructurales, b asada en criterios subjetivos y no en méritos técnicos.

La sentencia guardó silencio sobre la falta de entrega material de zonas comunes, hecho probado y regulado en el artículo 24 de la Ley 675 de 2001. Además, erró al computar el término prescriptivo, si se tiene en cuenta que la obligación incumplida de manera continuada impide el inicio del plazo. Tampoco examinó rigurosamente la publicidad engañosa, sustentada en materiales gráficos y el uso indebido del sello "World Trade Center" ni incorporó documentación esencial solicitada (planos, licencias), vital para contrastar lo ofertado con lo ejecutado.

Finalmente, se objetó la desproporción en la condena en costas, por obstaculizar el acceso a la justicia en un debate fundado en divergencias interpretativas legítimas.

2. Frente a la apelación del demandante, Cimcol S.A.12 argumentó que la sentencia fue errada al reconocer a los convocantes como consumidores finales, puesto que las

fundado en divergencias interpretativas legítimas.

2. Frente a la apelación del demandante, Cimcol S.A.12 argumentó que la sentencia fue errada al reconocer a los convocantes como consumidores finales, puesto que las pruebas acreditan que adquirieron los inmuebles con fines empresariales (Ossa, Bejarano), mientras Igua Trading S.A.S. y Mauricio Pinzón Bautista ni siquiera eran propietarios al interponerse la demanda.

Agregó que los alegatos sobre valoración probatoria son falaces, en razón a que la reclamación de Ángela Bejarano fue extemporánea y el informe de auditoría carece de idoneidad por conflicto de interés, a más que las fallas alegadas corresponden a problemas administrativos de la propiedad horizontal –ajenos al ámbito consumerista – que debían resolverse internamente.

De otra parte, alegó que la acción prescribió, debido a que el plazo de un año para reclamar garantías (Art. 56 Ley 1480/2011) venció al presentarse la demanda en 2019, años después de la entrega de las unidades (2015 -2017), por lo que se debe tener en cuenta que la Ley 675 de 2001 presume la entrega simultánea de zonas comunes con las privadas;

12 Archivo “007DescorreTraslado.pdf”, en “02SegundaInstancia”.Expediente 11001319900120195179003 10 cosa distinta es que los demandantes impidieron su formalización al impugnar decisiones de la Asamblea.

3. Por parte de Patrimonio Autónomo Acqua Power Center P.H. cuya vocera es Fiduciar ia Bancolombia S.A. 13,

formalización al impugnar decisiones de la Asamblea.

3. Por parte de Patrimonio Autónomo Acqua Power Center P.H. cuya vocera es Fiduciar ia Bancolombia S.A. 13, sostuvo que sentencia no contradijo la jurisprudencia; desestimó las pretensiones con base en elementos suasorios que evidencian falacias en la demanda. Tale s como que: los demandantes acudieron tardíamente a la acción de protección a l consumidor; su actividad comercial en los inmuebles los excluye de la categoría de "consumidores finales", de hecho, algunos ni siquiera ostentaban la propiedad (oficinas 806 y 807); y el dictamen de Edwin Mauricio Guzmán -extrabajador de CIMCOL con enemistad probadacarece de credibilidad técnica.

Asimismo, señaló que los daños correspond ían al deterioro por uso normal y la mala administración del centro comercial, no a vicios cubiertos por garantías legales. Arguyó, al igual que CIMCOL S.A. , que se debe presumir la entrega simultánea de zonas comunes y con ello que la acción prescribió conforme al artículo 58 de la Ley 1480 de 2011.

Por otro lado, expuso que no hubo engaño publicitario: las licencias y los contratos solo contemplaban centro comercial, oficinas y hotel; por lo mismo, las alegaciones sobre una "cuarta edificación" son infundadas.

Las costas impuestas son proporcionales al desgaste procesal causado por empresarios que abusaron de mecanismos de protección no destinados a ellos.

IV. CONSIDERACIONES

1. Examinado el expediente en su integridad, esta

Las costas impuestas son proporcionales al desgaste procesal causado por empresarios que abusaron de mecanismos de protección no destinados a ellos.

IV. CONSIDERACIONES

1. Examinado el expediente en su integridad, esta Corporación advierte que se encuentran satisfechos los requisitos adjetivos indispensables para que la acción pueda promoverse válidamente, así como para que la relación jurídica procesal nazca, se trabe, se d esarrolle y concluya conforme a derecho. Dichos presupuestos se integran por la

13 Archivo “008DescorreTraslado.pdf”, en “02SegundaInstancia”.Expediente 11001319900120195179003 11 existencia de jurisdicción y competencia; la capacidad para ser parte; la aptitud para comparecer al proceso y la presentación de la demanda en debida forma.

Se impone ahora verificar, conforme a los reparos de la parte demandante, si se encuentran acreditados los presupuestos sustanciales que habilita rían el emitir una sentencia de fondo estimatoria, concretados en la legitimación en la causa y el interés para obrar; requerimientos que de no concluir, “no podría la jurisdicción pronunciarse de fondo sobre el derecho subjetivo pretendido, en tanto que “las simples expectativas o los eventuales y futuros derechos o perjuicios, que puedan llegar a existir si sucede algún hecho incierto, no otorgan interés serio y actual para su declaración judicial, puesto que no se hallan objetivamente tutelados” 14.

1.2. De la legitimación en la causa por activa: la relación de consumo frente a las zonas comunes.

1.2.1. En términos generales, la titularidad jurídica

objetivamente tutelados” 14.

1.2. De la legitimación en la causa por activa: la relación de consumo frente a las zonas comunes.

1.2.1. En términos generales, la titularidad jurídica para actuar en el proceso constituye un presupuesto material indispensable para la emisión de una sentencia estimatoria, en la medida en que “denota la correspondencia entre los extremos activo y pasivo del derecho sustancial reclamado, con los extremos activo y pasivo de la relación procesal mediante la cual se pretende su instrumentalización”15. Así las cosas, esta “se estructurará cuando coincidan la titularidad procesal afirmada en la demanda y la sustancial que otorgan las normas jurídicas de ese linaje”16.

Junto con la calidad sustancial en comento , otro requisito material es el interés para obrar, el que, si bien “no corresponde ya a la titularidad del derecho sustancial debatido, sino a la utilidad o el perjuicio jurídico, moral o económico que para el demandante y el demandado puedan representar las peticiones incoadas en la demanda y la consiguiente decisión que sobre ellas se adopte en la

14 Devis, H. (2009). Nociones generales de Derecho Procesal Civil. Bogotá: Temis, pág. 247. 15 Cita tomada de Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, Sentencia: SC640-2024, del 10 de abril de 2024, Referencia: Rad. 05360-31-03-002-2019-00125-01. 16 Ibidem.Expediente 11001319900120195179003 12 sentencia”17 resulta indispensable para que el juez profiera una decisión de fondo respecto del derecho sustancial reclamado.

16 Ibidem.Expediente 11001319900120195179003 12 sentencia”17 resulta indispensable para que el juez profiera una decisión de fondo respecto del derecho sustancial reclamado.

1.2.2. El artículo 5° de la Ley 1480 de 2011 estableció que el carácter de consumidor o usuario lo ti ene “toda persona natural o jurídica que, como destinatario final, adquiera, disfrute o utilice un bien o servicio para satisfacer una necesidad propia” , por lo que “ dejó claro que el factor determinante para que opere la protección dispensada por sus normas, es la presencia en la respectiva ‘relación de consumo’ de un ‘consumidor’, propiamente dicho”18, calidad que excluye expresamente a quienes lo hagan con la intención de incorporarlo a procesos de producción, transformación, comercialización o prestación a terceros.

De este modo, se colige que la legitimación en la causa por activa en este tipo de acciones exige, como condición necesaria, que el actor sea parte del vínculo jurídico sustancial que da lugar a la protección prevista en el Estatuto del Consumidor, esto es, que haya adquirido el bien o servicio como destinatario final y que su intervención procesal se relacione con una situación concreta de desequilibrio derivada de dicha relación.

Particular relevancia adquiere lo anterior en el ámbito de la propiedad horizontal, en donde, conforme al criterio jurisprudencial fijado en la mencionada providencia, los copropietarios de unidades privadas que adquieren sus inmuebles en calidad de consumidores ostentan legitimación material por activa tanto respecto de sus bienes de dominio particular como frente a los bienes comunes. En este último

copropietarios de unidades privadas que adquieren sus inmuebles en calidad de consumidores ostentan legitimación material por activa tanto respecto de sus bienes de dominio particular como frente a los bienes comunes. En este último caso, la ley habilita la actuación colectiva y representativa de dichos consumidores por intermedio de la persona jurídica de la propiedad horizontal, representada legalmente por el administrador19.

Al respecto, la Corte ha sido enfática en señalar:

17 Ejusdem. 18 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, Sentencia: SC395-2023 del 18 de diciembre de 2023, Rad. No. 11001-31-99-001-2019-0051790-01. 19 Cfr. arts. 32 y 50 de la Ley 675 de 2001; art. 14 del Decreto 735 de 2013Expediente 11001319900120195179003 13 “Cuando el daño recae sobre un bien común de una propiedad horizontal, [...] los ‘consumidores’, en el indicado supuesto, los propietarios de los bienes particulares, p ueden actuar en grupo, a través de dicha persona jurídica, de la cual todos forman parte.”20

En todo caso, como lo consideró la Sala Civil, Agraria y Rural de la Corte Suprema de Justi cia en la sentencia anticipada que casó, ello no impide que “cualquier propietario de una unidad privada, individualmente, pueda hacer uso de esa potestad, claro está, con arreglo al estatuto de los consumidores”21, puesto que se trata únicamente de una alternativa procesal de ejercicio colectivo de la legitimación material, sustentada en la titularidad común y proindiviso de los bienes afectados , que en ningún modo restringe el

consumidores”21, puesto que se trata únicamente de una alternativa procesal de ejercicio colectivo de la legitimación material, sustentada en la titularidad común y proindiviso de los bienes afectados , que en ningún modo restringe el ejercicio individual de la acción por parte de cada copropietario. En la medida en que “las personas naturales o jurídicas que contratan la adquisición de un bien o la prestación de un servicio, como destinatarias finales, son las titulares de las acciones que el ordenamiento jurídico ideó con el fin de corregir el acentuado desequilibrio económ ico que esos nexos suponen para aquéllas.”22

Con fundamento en los razonamientos vertidos en dicha providencia, sentencia SC395-2023, la Corte Suprema de Justicia consideró que la legitimación en la causa por activa en el marco del régimen de protección al consumidor regulado por la Ley 1480 de 2011, recae en los propietarios de unidades privadas adquiridas dentro de una relación de consumo inmobiliaria, quienes ostentan la calidad jurídica de consumidores finales. En tal virtud, los copropietarios, al ser también titulares en común y proindiviso de los bienes comunes, se encuentran facultados para hacer efectiva la garantía legal no solo respecto de los bienes de uso exclusivo, sino también respecto de aquellos de dominio colectivo, bien sea de manera individual o en conjunto a través de la persona jurídica que constituye la propiedad horizontal, representada por el administrador.

También precisó la Corte , que el interés para obrar se configura a partir de la necesidad real y jurídicamente

20 Ejudem. 21 Idem.

jurídica que constituye la propiedad horizontal, representada por el administrador.

También precisó la Corte , que el interés para obrar se configura a partir de la necesidad real y jurídicamente

20 Ejudem. 21 Idem. 22 Ibidem.Expediente 11001319900120195179003 14 atendible de obtener la intervención del juez, con el fin de lograr la efectividad de la garantía legal frente a los defectos constructivos que afectan los bienes comunes, adquiridos como parte del objeto de la relación de consumo. Tal necesidad responde a la finalidad de evitar un perjuicio actual o la continuidad del incumplimiento por parte del proveedor o constructor -en el caso particular, CIMCOL S.A. y el Fideicomiso Patrimonio Autónomo Acqua Power Centerlo que reafirmó el interés procesal y la legitimación sustancial concurren de forma suficiente en cabeza de los actores, en tanto consumidores.

1.2.3. Disidente con lo resuelto en la referida sentencia, la Delegatura de la Superintendencia sustentó su decisión en que, si bien la Corte Suprema de Justicia reconoció la legitimación en la causa por activa de los demandantes, dicho pronunciamiento se limitó a descartar que “los propietarios, individualmente considerados, no están llamados a elevar las pretensiones”, por ser el administrador el representante legal de la propiedad horizontal