TSDJ BOG SC - 110013199001202273542 01-(22-01-2025)

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REPÚBLICA DE COLOMBIA

RAMA JUDICIAL

TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE

BOGOTÁ D.C.

SALA SÉPTIMA CIVIL DE DECISIÓN

Bogotá D.C., veintidós (22) de enero de dos mil veinticinco (2025)

Magistrado ponente: MANUEL ALFONSO ZAMUDIO MORA

Proceso N.° 110013199001202273542 01

Clase. VERBAL – PROTECCIÓN AL CONSUMIDOR

Demandante: CONJUNTO PARQUE RESIDENCIAL

RESERVA DE NORMANDIA P.H.

Demandado: CONSTRUCTORA CAPITAL BOGOTÁ S.A.S.

Sentencia discutida y aprobada en sesión n.° 46 de cuatro (4) de diciembre de dos mil veinticuatro (2024).

El Tribunal emite sentencia escrita, en los términos del artículo 12 de la Ley 2213 de 2022 1, con motivo de la apelación que la parte demandante interpuso contra la sentencia que en audiencia del 16 de julio de 2024 profirió la Delegatura para Asuntos Jurisdiccionales de la Superintendencia de Industria y Comercio, mediante el cual declaró probada la excepción de prescripción extintiva y, en consecuencia, le negó sus pretensiones y la condenó en costas.

ANTECEDENTES

1. La demanda

El Conjunto Parque Residencial Reserva de Normandía P.H. convocó a la Constructora Capital Bogotá S.A.S., para que, a través de la acción de protección al consumidor por efectividad de la garantía

1. La demanda

El Conjunto Parque Residencial Reserva de Normandía P.H. convocó a la Constructora Capital Bogotá S.A.S., para que, a través de la acción de protección al consumidor por efectividad de la garantía legal, se la declarara “respon sable de las fallas en las garantías mínimas presuntas actualmente existentes en el conjunto”, y en consecuencia se le condenara a realizar todas las reparaciones requeridas en sus áreas comunes, según las actividades especificadas en el informe de

1 Vigente al momento en que se profirió el fallo impugnado y se interpuso la apelación y, por ende, aplicable al presente asunto por virtud de lo previsto en el artículo 624 del CGP, que modificó el artículo 40 de la Ley 153 de 1887.Sentencia en el proceso n.° 110013199001202273542 01

Clase: Verbal acción de protección del consumidor

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interventoría elaborado por la firma A&L Arquitectura S.A.S.; en subsidio, pidió condenarlas al pago de $1.711.366.781 correspondientes al valor total de “las intervenciones que deben realizarse” en la copropiedad, “debido a la deficiencia de calidad de la obra y a la fallas en las garantías mínimas presuntas”.

Para sustentar sus pretensiones, la actora adujo, en síntesis, que el proyecto inmobiliario fue desarrollado por la sociedad demandada “en calidad de propietario inicial, desarrollador y comercializador”, por lo que bajo su responsabilidad se encuentra “la ejecución del desarrollo del proyecto urbanístico, las tareas de obtener la licencia de urbanismo y construcción, el levantamiento de planos, deslinde y desenglobe (…), la

que bajo su responsabilidad se encuentra “la ejecución del desarrollo del proyecto urbanístico, las tareas de obtener la licencia de urbanismo y construcción, el levantamiento de planos, deslinde y desenglobe (…), la protocolización de la escritura pública en la cual se establecerá el reglamento de propiedad horizontal y la formalización de la personería jurídica con el respectivo reconocimiento ante la autoridad local”.

Señaló que la Ley 675 de 2001 establece en su artículo 24 “las directrices gen erales acerca de la entrega de los bienes comunes por parte del propietario inicial al administrador definitivo o a quienes [se designen] para tal ejercicio por parte de la asamblea de propietarios”, cuando se haya terminado la construcción y enajenación d e un número de bienes privados que represente por lo menos el 51% de los coeficientes de copropiedad ; no obstante, desde que se inició el uso normal del conjunto residencial, “este ha presentado inconvenientes, tales como falta de entrega de zonas comunes esenciales y no esenciales, equipamento comunal deficiente, no coincidencia de las zonas comunes conforme a lo aprobado en la licencia de construcción y su modificación, deficiente impermeabilización de cubierta y demás zonas comunales, entre otras inconsistencias”, y que ante la falta de soluciones por parte de la constructora, “la copropiedad decidió contratar un estudio técnico especializado para evaluar la situación real del conjunto”, con la sociedad A&L Arquitectura S.A.S., bajo la dirección del arquitecto Antonio Venegas Larrota, quien el 7 de octubre de 2021 emitió el “informe técnico recibimiento de zonas comunes, revisión zonas comunes”.

A&L Arquitectura S.A.S., bajo la dirección del arquitecto Antonio Venegas Larrota, quien el 7 de octubre de 2021 emitió el “informe técnico recibimiento de zonas comunes, revisión zonas comunes”.

Dicho dictamen contiene, en color amarillo, “los requerimientos leves de carácter subsanab le, los cuales pueden ser corregidos en poco tiempo, con un esfuerzo y una implicación económica moderada, este se aplica en su mayoría para acabados, fisuras leves y presentación”; en color naranja “se identifican los requerimientos graves, los cuales se [caracterizan] por tener unas características de [adecuación] con una dedicación de tiempo, esfuerzo e implicación económica considerable, en su mayoría se clasifican por omisiones en construcción de elementos aprobados en planimetría, filtraciones y equip os en condiciones desfavorables de estado y funcionalidad”; mientras que en color rojo seSentencia en el proceso n.° 110013199001202273542 01

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identifican los requerimientos muy graves, los cuales se caracterizan por ir en contra del bienestar común y la normatividad, entre ellos se pueden encontrar alturas en elementos estructurales insuficientes, ventilación de espacios confinados y equipos en condiciones precarias, que pueden ser subsanados con un monto económico amplio y en ocasiones pueden ser de carácter irreparable, por lo cual debe llevarse a cabo una conciliación por parte de la constructora y la administración”. Al finalizar, en color azul se “señala la actividad correspondiente para dar solución al requerimiento encontrado”.

Dicho informe de interventoría “fue puesto en conocimiento de

por parte de la constructora y la administración”. Al finalizar, en color azul se “señala la actividad correspondiente para dar solución al requerimiento encontrado”.

Dicho informe de interventoría “fue puesto en conocimiento de la demandada a través de correo electrónico”; sin embargo, la respuesta dada por dicha sociedad el 25 de febrero de 2022 no fue satisfactoria, ya que se “no propone una ejecución integral, no propone un cronograma en el que se detallen la totalidad de las obras pendientes, por el contrario, la constructora solamente propone solucionar el arreglo de las placas de los parqueaderos, dejando de lado los demás ítems del informe técnico recibimiento de zonas comunes”, razón por la que “se vio avocada a iniciar esta acción jurisdiccional”.

En total, la actora relacionó 193 inconsistencias de acabados en bienes comunes, cuya reparación se pidió en la demanda.

2. La contestación

Notificada del auto admisorio, la demandada se opuso a las pretensiones, y en su defensa excepcionó: “vencimiento del término de la garantía, prescripción del derecho”, “caducidad de la acción”, “efectividad de la garantía”, “falta de mantenimiento por parte de la copropiedad en desarrollo de las obligaciones derivadas de la ley 675 de 2001 (nadie puede alegar su propia torpeza)”, “debida diligencia de constructora capital Bogotá S.A.S.”, “buena fe de constructora capital Bogotá S.A.S”, y la genérica.

2.1. La primera de dichas defensas se sustentó en que las zonas comunes esenciales, se entienden entregadas cuando el primer inmueble

Bogotá S.A.S”, y la genérica.

2.1. La primera de dichas defensas se sustentó en que las zonas comunes esenciales, se entienden entregadas cuando el primer inmueble de la etapa o torre es recibido por su propietario. En este caso, los primeros apartamentos de las torres fueron entregados en las siguientes fechas: i) apartamentos 105, 208 y 308 de la torre 1, el 11 de diciembre de 2014 y, ii) apartamentos 114 y 118 de la torre 2, el 11 de marzo de 2015; por lo que “a partir de la fecha de entrega del primer inmueble, comienza a correr el p lazo de garantía sobre los bienes comunes esenciales”.Sentencia en el proceso n.° 110013199001202273542 01

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En cuanto a los bienes comunes no esenciales, la entrega de estos se realizó durante el año 2015, lo que implica que el plazo para solicitar su garantía también feneció en 2016.

Adujo, además, que “ en el presente caso no se configuran los escenarios bajo los cuales se activa la garantía decenal, toda vez que el proyecto ni pereció por ruina, ni amenaza ruina, ni presenta vicios de la construcción, del suelo o de los materiales”; por lo que tomando en cuenta las fechas de entrega de los bienes comunes esenciales y no esenciales, respecto de los cuales se predican los desperfectos de acabados, la garantía legal de los mismos expiró y luego transcurrió más de un año antes de la presentación de esta demanda.

2.2. Como soporte del segundo medio de defensa adujo que “ la

acabados, la garantía legal de los mismos expiró y luego transcurrió más de un año antes de la presentación de esta demanda.

2.2. Como soporte del segundo medio de defensa adujo que “ la presente acción se encuentra caducada, por cuanto el término de la garantía expiró”, el 11 de diciembre de 2015 para los bienes comunes esenciales de la torre 1, el 11 de marzo de 2016 para los bienes comunes esenciales de la torre 2, y en el año 2016 para los bienes comunes no esenciales.

2.3. Respecto a la tercera defensa señaló que entregó los bienes comunes no esenciales e hizo una verificación de los bienes esenciales con el comité desi gnado; y que atendió las reclamaciones que en su momento se le efectuaron, y respondió por la efectividad de la garantía, lo cual está respaldado por los documentos aportados. Las firmas del comité de recibo de zonas comunes constan en las actas de entrega de los bienes comunes no esenciales y en las de verificación de los esenciales, así como la firma de la administración en el recibo de trabajos realizados, aunque según el Decreto 735 de 2013, esto no era necesario pues basta con la constancia de realizac ión del trabajo por parte del proveedor.

2.4. En cuanto a la cuarta excepción indicó que la copropiedad no realizó un mantenimiento adecuado de las zonas comunes, luego no puede, 7 años después de su entrega, trasladar su propia responsabilidad por aquella labor a la constructora.

2.5. Frente al quinto medio de defensa arguyó que cumplió adecuadamente con la entrega de las zonas comunes y realizó obras

puede, 7 años después de su entrega, trasladar su propia responsabilidad por aquella labor a la constructora.

2.5. Frente al quinto medio de defensa arguyó que cumplió adecuadamente con la entrega de las zonas comunes y realizó obras adicionales por solicitud de garantía, incluso , algunas fuera de término, por lo que la reclamación sob re aspectos ya atendidos deviene improcedente.Sentencia en el proceso n.° 110013199001202273542 01

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2.6. Con referencia a la sexta defensa adujo haber mantenido un comportamiento diligente y serio en todas sus actividades, y cumplido sus compromisos.

3. La sentencia de primera instancia

Luego de precisar que la copropiedad demandante ostenta la calidad de consumidor, y la sociedad demandada la de proveedor, el juzgador a quo estableció que no existe discusión sobre aquella relación de consumo, y que se acreditó la reclamación directa que por la accionante se efectuó a la accionada, no obstante, declaró que operó el fenómeno de la prescripción extintiva propuesta por la sociedad demandada y, en consecuencia, le negó las pretensiones a la copropiedad actora.

Para arribar a tal conclusión, el juzgador de primer grado estableció que la garantía cuya efectividad se deprecó, recae sobre acabados de inmuebles, cuyo término, de conformidad con el inciso final del artículo 8° de la Ley 1480 de 2011, es de un (1) año, el que transcurrió con holgura en el sub lite, sin que pueda entenderse que el

acabados de inmuebles, cuyo término, de conformidad con el inciso final del artículo 8° de la Ley 1480 de 2011, es de un (1) año, el que transcurrió con holgura en el sub lite, sin que pueda entenderse que el plazo aplicable era el decenal, toda vez que la garantía reclamada no versó sobre la estabilidad de la obra, pues el propio informe técnico que la copropiedad adosó con la dema nda establece que la edificación no tiene un problema de carácter estructural, hecho ratificado con la pericia aportada por la pasiva.

En cuanto al punto de partida para computar el hito aludido, respecto de bienes comunes esenciales, mencionó que el artí culo 24 de la Ley 675 de 2001, establece “una presunción de entrega”, pues “su entrega ocurre de manera simultánea a la entrega de a vivienda”, y sobre los bienes comunes no esenciales, existen actas de entrega efectuadas al administrador de la copropiedad , por lo que el término debe contabilizarse desde que se suscribieron aquellas actas o a falta de estas desde que los bienes fueron puestos en funcionamiento.

Adujo que al quedar acreditado que la entrega de los bienes comunes se hizo en julio de 2015, de conformidad con lo reglado en el numeral 3° del artículo 58 de la Ley 1480 de 2011, el plazo de un año para reclamar la garantía legal feneció en julio de 2016, y aquel para la presentación de la demanda en julio del 2017; por lo que al haberse radicado el libelo introductor el 21 de septiembre de 2022 y efectuado la reclamación en febrero de ese mismo año, es claro que operó la

presentación de la demanda en julio del 2017; por lo que al haberse radicado el libelo introductor el 21 de septiembre de 2022 y efectuado la reclamación en febrero de ese mismo año, es claro que operó la prescripción y, por sustracción de materia se abstuvo de analizar los demás medios de defensa.Sentencia en el proceso n.° 110013199001202273542 01

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Agregó que aunque la actora aduce que no se ha efectuado la entrega de los bienes comunes, las actas aportadas dan cuenta de que para julio de 2015 estos se entregaron materialmente, pero incluso si aquellas no existieran, esa circunstancia no significa que no se deba contabilizar el término de la garantía, pues la jurisprudencia ha precisado que “se deberá contar a partir de la utilización de los bienes comunes”; y que ante la no designación definitiva de administrador son válidas las entregas efectuadas al provisional dada la constitució n legal de la copropiedad.

4. El recurso de apelación

Inconforme con esa decisión, el demandante la impugnó, a través de reparos concretos, que igualmente sustentó en la oportunidad que consagra el artículo 12 de la Ley 2213 de 2022, con los que en lo medular adujo que el juez a quo:

4.1. No tuvo en cuenta que la entrega de las zonas comunes se realizó a Jenny Patricia Quintero, administradora y representante legal provisional designada por la Constructora Capital Bogotá S.A.S., hecho del que dio cuenta la declaración de la señora Angelica López, encargada

realizó a Jenny Patricia Quintero, administradora y representante legal provisional designada por la Constructora Capital Bogotá S.A.S., hecho del que dio cuenta la declaración de la señora Angelica López, encargada de las entregas de la sociedad demandada, “es decir que la sociedad demandada hizo entrega de las zonas comunes de la copropiedad a la administradora deleg ada por la misma sociedad demandada, contraviniendo lo expresamente señalado por el artículo 24 de la ley 675 de 2001”, según el cual estas zonas deben ser entregadas al administrador definitivo o a personas designadas por la asamblea general; por lo que al no existir entrega válida de zonas comunes, no se puede contabilizar el término prescriptivo.

4.2. Omitió la inexistencia del acta de asamblea general de propietarios “en donde la copropiedad hubiera designado a persona o personas para recibo de zonas comunes”, y por el contrario se dio “pleno efecto probatorio a las actas de entrega de zonas comunes del año 2015 firmadas por la administradora delegada por la sociedad demandada”.

4.3. Pasó por alto que el representante legal de la sociedad demandada admitió en su interrogatorio que existen “obras pendientes por ejecutar”, las que realizaría “por pura atención comercial”; confesión que interrumpe la prescripción de la obligación.Sentencia en el proceso n.° 110013199001202273542 01

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5. Traslado a la pasiva

La demandada, al descorrer el traslado, argumentó que la entrega se presume respecto de los bienes comunes esenciales con la entrega de los primeros inmuebles de cada torre, y que, aun no siendo necesario, la

5. Traslado a la pasiva

La demandada, al descorrer el traslado, argumentó que la entrega se presume respecto de los bienes comunes esenciales con la entrega de los primeros inmuebles de cada torre, y que, aun no siendo necesario, la administradora provisional de la copropiedad suscribió la constancia de verificación de estado de bienes esenciales el 26 de diciembre de 2014, suscribiéndose el 16 de septiembre de 2015, por la administradora definitiva de la copropiedad, la constancia de estado de bienes esenciales, y que la representante legal de la actora confesó que la entrega formal se hizo en el 2015; por lo que la demanda fue presentada fuera de los términos que impone la ley.

Agregó que la referencia a “obras pendientes de ejecutar” es imprecisa, pues solo mencionó la posibilidad de una intervención por atención comercial, sin implicar el reconocimiento de ninguna obligación, ya que ha cumplido con las garantías legales a su cargo y ha realizado mejoras voluntarias.

CONSIDERACIONES

Los consabidos presupuestos procesales se hallan reunidos en este asunto, motivo por el cual la actuación se desarrolló con normalidad, y no observa la Sala causal de nulidad que pueda invalidar lo actuado, por lo que se procede a resolver la apelación en los términos y con las limitaciones que establecen los artículos 322 (numeral 3°), 327 ( inciso final) y 328 (inciso primero) del CGP y la jurisprudencia (CSJ. STC.2061/2017 de 30 agosto).

Pues bien, con el fin de abordar el estudio de los reparos concretos que fueron sustentados en oportunidad, conviene memorar que el

STC.2061/2017 de 30 agosto).

Pues bien, con el fin de abordar el estudio de los reparos concretos que fueron sustentados en oportunidad, conviene memorar que el artículo 78 de la Carta Política establece la protección de los derechos del consumidor, como un derecho colectivo, que tiene como fin controlar la calidad de los bienes y servicios ofrecidos y prestados a la comunidad, así como la información suministrada al público en su comercialización.

En desarrollo de lo anterior, el legislador expidió la Ley 1480 de 2011, normatividad en la que reguló la garantía legal, que es la que soporta la presente actuación, como la obligación que tienen los productores y/o proveedores (en este caso la constructora e inmobiliaria) de responder por la calidad, idoneidad, seguridad y el buen estado y funcionamiento de los productos (artículo 7°).

La garantía se define en el artículo 5° ibídem, como la “[o]bligaciónSentencia en el proceso n.° 110013199001202273542 01

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temporal, solidaria a cargo del prod uctor y el proveedor, de responder por el buen estado del producto y la conformidad del mismo con las condiciones de idoneidad, calidad y seguridad legalmente exigibles o las ofrecidas. La garantía legal no tendrá contraprestación adicional al precio del producto.”

Por su parte, la Ley 400 de 1997 contempla las siguientes definiciones: “[p]ara los efectos de esta [l]ey se entiende por: 1. Acabados o elementos no estructurales. Partes y componentes de una edificación que no pertenecen a la estructura o a su cimentación (se resalta).

Acabados o elementos no estructurales. Partes y componentes de una edificación que no pertenecen a la estructura o a su cimentación (se resalta).

En el presente caso, el litigio gira en torno a la efectividad de la garantía legal en cuanto tiene que ver con acabados, pues así se concluye de la naturaleza de las pretensiones y del i nforme técnico aportado por la demandante2 y la pericia de la pasiva 3, por lo que es punto pacífico que el término de la garantía es de un (1) año contado a partir de la entrega de los bienes comunes, sobre los que recaen las fallas a que alude la demandante, según lo regula el artículo 8° de la Ley 1480 de 20114.

Ahora bien, la referida ley impone como requisito de procedibilidad de la demanda la reclamación directa hecha por el demandante al productor y/o proveedor, la que podrá ser presentada por escrito, telefónica o verbalmente (art. 58, núm. 5). “De ahí que, ante la presencia de la falla en el producto o en el servicio, el consumidor debe presentar su reclamación, ejercer su derecho, para que la empresa estudie la situación y la resuelva de acuerdo con lo que corresponda”5 la que, no obstante, no puede presentarse en cualquier tiempo, pues conforme lo prevé el numeral 3° del artículo que viene de citarse, “… deberá aportarse prueba de que la reclamación fue efectuada durante la vigencia de la garantía”.

En este punto, conviene precisar que la principal censura que la actora realiza frente al fallo de primer grado deviene de la falta de entrega de los bienes comunes a la copropiedad, pues aduce que las actas que de

durante la vigencia de la garantía”.

En este punto, conviene precisar que la principal censura que la actora realiza frente al fallo de primer grado deviene de la falta de entrega de los bienes comunes a la copropiedad, pues aduce que las actas que de ello dan cuenta , carecen de valor prob atorio al haberse suscrito por la señora Jenny Patricia Quintero, quien era administradora y representante legal provisional designada por la Constructora Capital Bogotá S.A.S., por lo tanto la sociedad demandada hizo entrega de las

2 Primera instancia. 01DemandaAnexos, Archivo 22373542-0000000002.pdf. 3 Ibidem, 22MemDictamPericial. 4 “(…) El término de la garantía legal empezará a correr a partir de la entrega del producto al consumidor (…). Para los bienes inmuebles la garantía legal compren de la estabilidad de la obra por diez (10) años, y para los acabados un (1) año”. 5 Autores varios. Perspectivas del Derecho del Consumo, 1ª ed. Universidad Externado de Colombia, Bogotá, 2013, pág. 509.Sentencia en el proceso n.° 110013199001202273542 01

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zonas comunes de la cop ropiedad a la administradora delegada por la misma sociedad demandada, proceder que a juicio de la actora contraviene lo reglado en el artículo 24 de la ley 675 de 2001.

Sea lo primero advertir, que, sobre la entrega de los bienes comunes esenciales, que la pasiva adujo se efectuó el 11 de diciembre de 2014, fecha en que se entregaron los apartamentos 105, 208 y 308 de la

Sea lo primero advertir, que, sobre la entrega de los bienes comunes esenciales, que la pasiva adujo se efectuó el 11 de diciembre de 2014, fecha en que se entregaron los apartamentos 105, 208 y 308 de la torre 1, y, 11 de marzo de 2015, data en que así mismo se procedió con los apartamentos 114 y 118 de la torre 2, no existe controversia alguna , pues aquella manifestación de la pasiva no fue refutada por la actora.

Respecto de los bienes no esenciales, que son aquellos que no son indispensables para la existencia, estabilidad, conser vación y seguridad de la construcción, existen actas de entrega que llevan las imprentas de la accionante y accionada 6, suscritas entre otras personas por Angel Castillo, Angelica Lopez y Juan Pablo Robles como representantes de la Constructra Capital Bogo tá; por Ricardo Miranda, Luis Fernando Hernández, Isolier Eguis B., Sandra Tejada como representantes del Comite de Entrega; y por Yeny Patricia Quintero como representante de la copropiedad, que dan cuenta de las fechas en que se entregaron las áreas que a continuación se relacionan:

Área Fecha de entrega Parque infantil 4 de julio de 2015 Cancha de Squash 25 de julio de 2015 Edificio zonas sociales 25 de julio de 2015 Bicicleteros 25 de julio de 2015 Cuarto de equipo piscina 25 de julio de 2015 Zonas húmedas y piscina 25 de julio de 2015 Gimnasio 4 de julio de 2015 Terraza BBQ 18 de abril de 2015 Segundo nivel edificio social 18 de abril de 2015

Zonas húmedas y piscina 25 de julio de 2015 Gimnasio 4 de julio de 2015 Terraza BBQ 18 de abril de 2015 Segundo nivel edificio social 18 de abril de 2015 Salón de Juegos 18 de abril de 2015 Salón social 18 de abril de 2015 Zona de circulación y edificio social 18 de abril de 2015

Bajo ese contexto, deviene palmario que la entrega de los bienes esenciales y no esenciales se produjo entre el 11 de marzo de 2015 (fecha del último registro de entrega de una de las propiedades) y 25 de julio de 2015 (última entrega de bienes no esenciales), por lo que para esta Sala sería esta la fecha a partir de la cual debería efectuarse la contabilización del término prescriptivo.

Ahora bien, aduce la actora que aquellas actas carecen de validez,

6 Primera instancia. 09Contestación, Archivo PDF 22373542-0000800025Sentencia en el proceso n.° 110013199001202273542 01

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pues al no haberse acreditado que la asamblea general de propietarios autorizó al comité receptor que las suscribió en nombre de la propiedad, y que quien recibió los bienes en nombre de la administración de la copropiedad, a actuaba en calidad provisional; por lo que estimó, no se cumplen los presupuestos que exige el artículo 24 de la Ley 675 de 2001 para que aquella entrega tenga validez.

No obstante, aquella circunstancia no fue desvirtuada por la pasiva, valga decir, no se acreditó que la señora Yeny Patricia Quintero

para que aquella entrega tenga validez.

No obstante, aquella circunstancia no fue desvirtuada por la pasiva, valga decir, no se acreditó que la señora Yeny Patricia Quintero no ostentara aquella calidad, y aunque así se hubiese procedido, lo cierto es que otros de los firmantes de aquellas actas, que representaron consejo de administración, ostentaban la calidad de propietarios como lo pregona el capítulo XII de la ley en comento; luego no puede predicarse que “(…) la sociedad demandada hizo entrega de las zonas comunes de la copropiedad a la administradora delegada por la misma sociedad demandada (…)” pues también participaron en ella los propios propietarios a través del consejo de administración7.

Y es que, aun si no se tuviera en cuenta la existencia de las controvertidas actas, esta Sala no puede pasar por alto que la actual representante legal y administradora de la copropiedad , Mercy Carlina Peñaloza Mogollón, al rendir su i nterrogatorio y ser indagada sobre el momento en que se hizo entrega formal por parte de la constructora de la administración a la copropiedad, respondió “sé que fue en el año 2015, fecha exacta no la tengo”8.

Afirmación que a la luz de lo reglado en el artículo 8° de la Ley 1480 de 2011, según el cual “e l término de la garantía legal empezará a correr a partir de la entrega del producto al consumidor”, permite colegir que en efecto la entrega de los bienes comu nes se realizó en esa anualidad; más aún cuando ella misma manifestó que “se han hecho los mantenimientos presupuestalmente todos los años tenemos los mantenimientos preventivos y correctivos que se han requerido” 9; por

que en efecto la entrega de los bienes comu nes se realizó en esa anualidad; más aún cuando ella misma manifestó que “se han hecho los mantenimientos presupuestalmente todos los años tenemos los mantenimientos preventivos y correctivos que se han requerido” 9; por lo que para esta Sala es claro que l a copropiedad no se encontraba privada del uso de aquellos bienes, pues de lo contrario no se explica por qué se le habrían realizado los manteamientos que han requerido.

En ese orden de ideas , no encuentra el Tribunal soporte a la alegada falta de entreg a de los bienes comunes, pues al margen de que aquellas actas tengan o no validez, no hay duda de que los mismos

7 Ibidem. 8 Primera instancia. 01DemandaAnexos, 32VideoAud20240716, 22373542 —0003100001.PM4, min 7:57. 9 Primera instancia. 01DemandaAnexos, 32VideoAud20240716, 22373542 —0003100001.PM4, min 22:26.Sentencia en el proceso n.° 110013199001202273542 01

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fueron entregados a la copropiedad, que se ha beneficiado de su uso desde el año 2015, hasta el punto de hacer los mantenimientos necesarios.

Recuérdese que, el principio de la buena fe que rige todas las relaciones jurídicas y que, exige que cada parte actúe con lealtad y confianza en sus relaciones, esperando reciprocidad en la conducta del otro; por lo que sostener que la constructora no realizó una entrega efectiva de las zonas comunes, después de que estas han sido utilizadas,

confianza en sus relaciones, esperando reciprocidad en la conducta del otro; por lo que sostener que la constructora no realizó una entrega efectiva de las zonas comunes, después de que estas han sido utilizadas, mantenidas y gestionadas por la copropiedad durante un periodo de 5 a 6 años, no resulta admisible para esta Sala, pues aquella interpretación desconoce el paso del tiempo y el evidente aprovechamiento de dichos espacios, lo que presupone la conformidad de los propietarios respecto a su entrega y condiciones.

Establecida que la entrega de los bienes comunes (esenciales y no esenciales) se efectuó a más tardar el 25 de julio de 2015, no es posible afirmar que la reclamación a que alude el art. 58, núm. 5 de la Ley 1480, -y a la que