TSDJ BOG SC - 11013103028201800098 01-(25-02-2022)

República de Colombia Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá, D.C. Sala Civil 1 110013103028201800098 01

REPÚBLICA DE COLOMBIA TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ, D.C. SALA CIVIL MAGISTRADA SUSTANCIADORA: RUTH ELENA GALVIS VERGARA Bogotá, D.C., veinticinco de febrero de dos mil veintidós Ponencia presentada y aprobada en Sala Civil de Decisión según acta de 16 de febrero de 2022. Proceso: Verbal. Demandante: Iris Violeta Escobar León Demandada: Celina Martínez Tamayo Radicación: 11013103028201800098 01 Procedencia: Juzgado 28 Civil del Circuito de Bogotá. Asunto: Apelación de sentencia. SC-006/22 Se pronuncia la Sala sobre el recurso de apelación provocado por la parte demandada contra la sentencia proferida el 12 de marzo de 2021 por el Juzgado 28 Civil del Circuito de Bogotá, en el asunto de la referencia. ANTECEDENTES 1. La señora Iris Violeta Escobar León, a través de apoderado judicial, instauró demanda en contra de la señora Celina Martínez Tamayo en la que planteó como pretensiones principales1: 1.1. Declarar la nulidad del contrato de promesa de compraventa celebrado entre Iris Violeta Escobar, en calidad de prometiente vendedora y Celina Martínez Tamayo como prometiente compradora, respecto del inmueble identificado con folio de matrícula #50S-727316, ubicado en la diagonal 44 B sur No. 19-10 de la ciudad, por no haberse fijado fecha para elevar escritura pública. 1.2. Como consecuencia, se ordene a la señora Celina Martínez Tamayo

con folio de matrícula #50S-727316, ubicado en la diagonal 44 B sur No. 19-10 de la ciudad, por no haberse fijado fecha para elevar escritura pública. 1.2. Como consecuencia, se ordene a la señora Celina Martínez Tamayo restituya el inmueble y, la señora Iris Violeta Escobar devuelva los dineros recibidos como parte de pago. 2. La causa petendi expuesta, admite la siguiente síntesis: 1 Folio 54 archivo pdf, archivo “01.DemandaAnexos”República de Colombia Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá, D.C. Sala Civil

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2.1. El 19 de julio de 2014 se celebró un contrato de promesa de compraventa entre Iris Violeta Escobar en calidad de prometiente vendedora y, Celina Martínez Tamayo como prometiente compradora. Aclaró que el inmueble está debidamente alinderado; no obstante, se escribió mal el folio de matrícula inmobiliario siendo el correcto 50S-00727316. 2.2. Recibió $60.000.000 de parte de la señora Martínez Tamayo; la entrega del bien se había producido desde el 3 de mayo de 2013, puesto que la señora Celina Martínez había tomado en arriendo el inmueble desde esta fecha razón por la cual ya se encontraba en posesión y usufructo de este. 2.3. En el contrato se estipuló que el saldo de $190.000.000 se pagaría en dos cuotas, con el desembolso de un préstamo. 2.4. El 3 de mayo de 2013 suscribieron un contrato de arrendamiento entre Iris Violeta Escobar León en calidad de arrendadora y, Celina Martínez Tamayo en calidad de arrendataria, sobre el inmueble ubicado en la diagonal 44 B sur No. 19-10 el cual se encuentra vigente e incumplido respecto del pago del canon de arrendamiento. 2.5. La promesa es nula puesto que no se determinó hora, fecha ni lugar en la que se firmaría la escritura de compraventa. 2.6. En la actualidad el titular del dominio es Pedro Escobar Sierra, quien falleció el 30 de mayo de 2005, padre de la señora Iris Violeta Escobar León. 3. Mediante auto de 17 de abril de 20182 el Juzgado 28 Civil del Circuito de Bogotá admitió la demanda y confirió traslado. 3.1. Una vez notificada, la demandada compareció y contestó la demanda planteando las excepciones

3. Mediante auto de 17 de abril de 20182 el Juzgado 28 Civil del Circuito de Bogotá admitió la demanda y confirió traslado. 3.1. Una vez notificada, la demandada compareció y contestó la demanda planteando las excepciones de "Validez de la promesa de compraventa por tratarse de venta de cosa ajena; falta de legitimación en la causa por activa; solicitud de reembolso de dineros invertidos en el inmueble." 4. Evacuada la etapa probatoria y agotadas las etapas pertinentes, se dictó sentencia que resolvió: declarar la nulidad del contrato de promesa de compraventa, ordenó a la demandante la restitución a la demandada del dinero recibido como parte de pago, así como lo que esta canceló por impuestos entre 2013 y 2019, denegó las restantes pretensiones y condenó en costas a la demandada. 2 Archivo 05admite demandaRepública de Colombia Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá, D.C. Sala Civil

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LA SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA El juez a quo, dijo que los problemas jurídicos a resolver eran determinar la validez de la promesa de compraventa y las restituciones mutuas como consecuencia de la invalidez “teniendo en cuenta las vicisitudes de un contrato de arrendamiento previamente ajustado por las partes". Emprendió el análisis del contrato aportado: celebrado el 19 de julio de 2014 por la demandante como prometiente vendedora y, la demandada como prometiente compradora, en el que se prometió en venta el inmueble ubicado en la diagonal 44 sur No. 19-14, 19-12 y 19-10, con folio de matrícula 50S-7273156, por $250.000.000, de los cuales $60’000.000 se entregaron a la celebración de la promesa de compraventa y, $190’000.000 a pagarse "en dos cuotas de acuerdo con el desembolso del préstamo solicitado por la prometiente compradora a la entidad bancaria"; resaltando que la cláusula cuarta se pactó "el correspondiente traspaso por escritura pública se hará en cualquier notaría de Bogotá, o antes si así lo acuerdan las partes". Destacó que no se pactó el plazo o condición que fijara fecha de celebración del negocio, falencia que conduce a declarar la nulidad absoluta del contrato; sin embargo, no hay lugar a aplicar las reglas de las restituciones mutuas, toda vez que mantienen otra relación negocial. Advirtió, que con antelación a la celebración de la promesa nulitada, las partes habían ajustado contrato de arrendamiento el 3 de mayo de 2013,

en la que la primera figura como arrendadora y la segunda como arrendataria respecto del mismo predio que luego fue prometido en venta, fijando un canon mensual de $2.500.000, con vigencia de 6 meses, contabilizados a partir del 1° de junio de 2013, el que se prorrogaría por un periodo igual, acordando que "si antes de la fecha de su vencimiento no se llegaré(sic) a concretar la compra del inmueble por alguna causa mayor de fuerza mayor, la arrendataria acepta continuar con el arriendo del inmueble" y, radicaron en cabeza del arrendador la carga de "notificarle a la arrendataria el correspondiente preaviso para la entrega del inmueble con treinta días de anticipación a la fecha de vencimiento del contrato, en forma escrita mediante el envío de la comunicación o correo certificado y/o de manera personal a través de llamada telefónica o correo electrónico". Concluyó que no procedía disponer la restitución del inmueble, habida cuenta que la permanencia de la demandada es consecuencia del contrato de arrendamiento, no de la promesa invalidada; conclusión que también emerge de las declaraciones de la demandante en la demanda y en el interrogatorio de parte, en las que anunció que el arrendamiento permanece vigente. Además, la restitución de frutos es inviable, por cuanto radica en cabeza del arrendador la carga de procurarle al arrendatario el uso yRepública de Colombia Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá, D.C. Sala Civil

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goce de la cosa arrendada a cambio de una contraprestación consistente en el pago de una renta mensual. Tampoco debe reconocerse valor alguno por concepto de expensas necesarias, útiles o voluptuarias, pues la estadía de la demandada en el inmueble no responde a la promesa invalidada, sino al referido contrato de arrendamiento, en el cual se determinó que el arrendador no reconocería compensación de ninguna índole a título de mejoras, y que tanto la decisión de realizarlas como el costo que esta implica están radicadas en el arrendatario. No obstante, la suma entregada debía devolverse indexada, ascendiendo a $78.243.000. Igualmente, debía retornarse a la demandada $13.700.000 correspondiente a impuestos prediales de los años 2013 y 2019, suma que no se compensará con los cánones, pues la entrega de la fracción del precio fue determinada por la promesa invalida y no por el contrato de arrendamiento. LA APELACIÓN El apoderado de la demandada apeló la decisión, alegando que la actora no es la propietaria del predio objeto de promesa de compraventa, por lo que de ninguna manera podía estipularse plazo para su cumplimiento, dado que para tal condición la actora debió tramitar la sucesión del progenitor, Pedro Escobar Sierra y, luego adquirir la propiedad respecto de los demás herederos y, posteriormente, adquirir la propiedad de Indalecio Pirachica. En suma, se trata de falta de legitimación en la causa por activa, habida cuenta que la vendedora no es la propietaria del inmueble, por lo que no está legitimada para impetrar la nulidad, ni solicitar la restitución del inmueble. Reiteró la petición del reconocimiento de mejoras estimadas en $52.279.529, invertidos en ampliación, conservación y restauración del inmueble, pagos de impuestos los cuales están soportados en la demanda.

la nulidad, ni solicitar la restitución del inmueble. Reiteró la petición del reconocimiento de mejoras estimadas en $52.279.529, invertidos en ampliación, conservación y restauración del inmueble, pagos de impuestos los cuales están soportados en la demanda. Agregó que, por motivos de tiempo no pudo anexar todas las pruebas necesarias para soportar las mejoras, solicitó que se condene en abstracto para posteriormente formular el trámite incidental respectivo. Finalmente, manifestó que considera excesivas "las costas" fijadas con cargo a la demandada. Ante esta sede sustentó el recurso, pidió se revoque la sentencia y se denieguen las pretensiones. Sustentación sobre la que se pronunció la contraparte deprecando se confirme la sentencia atacada.República de Colombia Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá, D.C. Sala Civil

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CONSIDERACIONES 1. Con la presencia de los llamados presupuestos procesales de la acción y sin que se advierta la incursión en causal que pueda viciar de nulidad lo actuado, están dadas las condiciones para que esta Corporación decida de fondo la instancia. 2. Preliminarmente se advierte que la Sala de Decisión se pronunciará única y exclusivamente acerca de los reparos señalados por el apelante en la primera instancia, sustentados ante esta Sede, atendiendo la pretensión impugnaticia que rige el recurso de apelación, de conformidad con lo regulado en los artículos 320, 327 y 328 de la Ley 1564 de 2012. 3. El recurso de alzada se fundó, en que la actora no podía solicitar la nulidad de la promesa de compraventa por cuanto, no era la titular real de dominio y por ello, no tiene legitimación en la causa para deprecar la nulidad de la promesa de compraventa. 3.1. Acerca de la legitimación en la causa ha sostenido la Corte Suprema de Justicia que: “La prosperidad de la pretensión depende, entre otros requisitos, según la jurisprudencia de esta Sala, de que «se haga valer por la persona en cuyo favor establece la ley sustancial el derecho que se reclama en la demanda, y frente a la persona respecto de la cual ese derecho puede ser reclamado (…). Si el demandante no es titular del derecho que reclama o el demandado no es persona obligada, el fallo ha de ser adverso a la pretensión de aquél, como acontece cuando reivindica quien no es el dueño o cuando éste demanda a quien no es poseedor» (CSJ SC, 14 Ago. 1995, Rad. 4628, reiterado en CSJ SC, 26 Jul. 2013, Rad. 2004-00263-01). (…) En cuanto a la legitimación en la causa, es distinta la posición que ha adoptado la Corte de

(CSJ SC, 14 Ago. 1995, Rad. 4628, reiterado en CSJ SC, 26 Jul. 2013, Rad. 2004-00263-01). (…) En cuanto a la legitimación en la causa, es distinta la posición que ha adoptado la Corte de aquella planteada en una de las obras citadas de la doctrina nacional. En efecto, esta Sala sobre el particular ha sostenido que aquella corresponde a «la identidad de la persona del actor con la persona a la cual la ley concede la acción (legitimación activa) y la identidad de la persona del demandado con la persona contra la cual es concedida la acción (legitimación pasiva)» (G.J. CCXXXVII, v1, n.° 2476, pág. 486. En igual sentido: G.J. LXXXI, n.° 2157-2158, pág. 48), aclarando que «el acceso a la administración de justicia como garantía de orden superior (artículo 229 de la Constitución Política), para su plena realización, requiere que quien reclama la protección de un derecho sea su titular, ya sea que se pida a título personal o por sus representantes, pues, no se trata de una facultad ilimitada. Ese condicionamiento, precisamente, es el que legitima para accionar y, de faltar, el resultado solo puede ser adverso, sin siquiera analizar a profundidad los puntos en discusión» (CSJ SC14658, 23 Oct. 2015,República de Colombia Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá, D.C. Sala Civil

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Rad. 2010-00490-01; en ese mismo sentido: CSJ SC, 1º Jul. 2008, Rad. 2001-06291-01). Y añadió: «la legitimación en la causa es cuestión propia del derecho sustancial y no del procesal, en cuanto concierne con una de las condiciones de prosperidad de la pretensión debatida en el litigio y no a los requisitos indispensables para la integración y desarrollo válido de éste, motivo por el cual su ausencia desemboca irremediablemente en sentencia desestimatoria debido a que quien reclama el derecho no es su titular o porque lo exige ante quien no es el llamado a contradecirlo» (CSJ SC, 14 Mar. 2002, Rad. 6139).”3 En ese mismo sentido, ya había dicho esa Corporación: “si se reclama un derecho por quien no es su titular o frente a quien no es llamado a responder, debe negarse la pretensión del demandante en sentencia que tenga fuerza de cosa juzgada material, a fin de terminar definitivamente ese litigio, en lugar de dejar las puertas abiertas, mediante un fallo inhibitorio para que quien no es titular del derecho insista en reclamarlo indefinidamente, o para que siéndolo lo reclame nuevamente de quien no es persona obligada, haciéndose en esa forma nugatoria la función jurisdiccional cuya característica más destacada es la de ser definitiva”4. En efecto, la legitimación en la causa es una figura propia del derecho sustancial y no del procesal, que atañe a la acción, entendida como pretensión y no a las condiciones para la integración y el desarrollo regular del proceso; y cuando alguna de las partes, o ambas, carece de ella la consecuencia ineluctable es una sentencia adversa a las pretensiones. 3.2. Siguiendo los postulados precedentes, se advierte que frente a las pretensiones de la demanda de índole contractual surgidos con ocasión de la promesa de compraventa, los legitimados en la causa tanto por

ineluctable es una sentencia adversa a las pretensiones. 3.2. Siguiendo los postulados precedentes, se advierte que frente a las pretensiones de la demanda de índole contractual surgidos con ocasión de la promesa de compraventa, los legitimados en la causa tanto por activa como por pasiva solo podrán ser las personas que intervinieron en dicho negocio jurídico. 4. La normativa patria y la jurisprudencia ha sido reiterativa en enseñar que el contrato de promesa se distingue por ser transitorio y solemne, como quiera que su objetivo se dirige a la celebración de una convención ulterior, esa sí definitiva; y las obligaciones que de este tipo de negocios surgen, son solamente de hacer: “…es contrato con efectos obligatorios, cuya única prestación esencial es la de celebrar el contrato futuro o posterior definitivo y carece de eficacia real (…) esa tipología de negocio preparatorio tan solo origina una obligación de celebrar –in futurumel contrato convenido (de hacer) y, en consecuencia, no puede –por definiciónser traslativo o constitutivo de derechos’ (cas. Civil, mayo 8/2002, exp. 6763; A. 3 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, sentencia SC16279-2016 de 11 de noviembre de 2016. MP. Ariel Salazar Ramírez. SC16279-2016 4 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil, sentencia de 21 de julio de 2005, reiterada en sentencia del 13 de octubre de 2011, Ref.: 110013103032200200083 01. M.P. William Namén Vargas.República de Colombia Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá, D.C. Sala Civil

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CHIANALE, Contratto preliminare, in Digesto Discipline privatistiche, Sez. Civile, 276; P. FORCHIELLI, Contratto preliminare, Nov. Dig., Torino, 1959, IV, 683). Tampoco, por sí, genera prestación diferente a la de estipular el contrato futuro definitivo. Con todo, las partes, accidentalia negotia, pueden acordar otras prestaciones compatibles y, de ordinario, pactan ‘otras obligaciones propias del negocio jurídico prometido (prestaciones anteladas), mediante las cuales persiguen la consecución de algunos de los efectos concernientes a éste. Son, pues, prestaciones que se advienen más con la naturaleza del contrato prometido, en el cual encuentran venero y no tanto con la de la promesa que, como ya se dijese, agota su eficacia final en el cumplimiento de una mera obligación de hacer’ (cas. Marzo 12/2004, S-021-2004, exp. 6759). Por esa vía, se llega a dar alcance a obligaciones diferentes, las cuales, desde luego, generan efecto vinculante y deben cumplirse en un todo conforme a lo estipulado. El problema, sin embargo, vuelve a plantear la autonomía de ambos tipos negociales según la mayor o menor amplitud del contenido accidental, pues, en el esquema del contrato preliminar, las partes están obligadas a estipular el definitivo cuyas prestaciones están subordinadas a su celebración y son inherentes a su naturaleza, estructura y función, por lo cual, no deben antelarse in integrum. Nada obsta, empero, estipular el cumplimiento anticipado de algunas prestaciones del contrato posterior. En fin, la promesa de compraventa genera esencial y exclusivamente

la prestación de hacer consistente en la celebración futura, posterior y definitiva de la compraventa, sin perjuicio de acordarse en forma clara, expresa e inequívoca por pacto agregado a propósito, el cumplimiento anticipado del precio o la entrega de la tenencia o posesión del bien, en tanto, la venta constituye la prestación de dare rem y, por consiguiente, transferir el derecho real de dominio” (cas. sentencia de 7 de febrero de 2008 [SC-007-2008], exp. 2001-06915-01) Más recientemente la Honorable Corporación puntualizó5: “Aún cuando carece de definición legal (el Código Civil se limita a la relación de los requisitos para su validez, siguiendo los términos consagrados en el artículo 89 de la Ley 153 de 1887 -que subrogó el canon 1611 de aquella normativa2-), en nuestro medio la promesa de contratar se ha caracterizado como un ‘precontrato’ o contrato de naturaleza preparatoria, «en virtud del cual las partes se obligan recíprocamente a la celebración de un negocio futuro que se indica en su integridad, y que deberá perfeccionarse dentro de un plazo o al cumplimiento de una condición prefijados»3. De ahí que la doctrina y jurisprudencia patrias reconozcan, al unísono, que la promesa genera una única prestación de hacer: celebrar el contrato prometido, una vez acaezca el plazo o la condición establecido para ello. En ese sentido, el precontrato tiene como función principal afianzar la celebración de un acuerdo definitivo posterior, que, por motivos de distinta índole, no puede consolidarse en forma inmediata.” En esa misma providencia se hizo remembranza de otro pronunciamiento: 5 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, snetencia SC2221-2020 de 13 de julio de 2020. MP. Luis Alonso Rico Puerta. Rad.

consolidarse en forma inmediata.” En esa misma providencia se hizo remembranza de otro pronunciamiento: 5 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, snetencia SC2221-2020 de 13 de julio de 2020. MP. Luis Alonso Rico Puerta. Rad. 76001-31-03-011-2016-00192-01República de Colombia Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá, D.C. Sala Civil

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“En proveído CSJ SC, 7 feb. 2008, rad. 200106915-01 la Sala explicó lo siguiente: « (…) [E]l preliminar es contrato con efectos obligatorios, cuya única prestación esencial es la de celebrar el contrato futuro o posterior definitivo y carece de eficacia real, esto es, no envuelve hipótesis de adquisición originaria o derivativa, traslaticia o constitutiva del derecho real de dominio y, por tanto, “no es título traslaticio (…) acto de generación que genere obligaciones de dar” (cas. marzo 22/1979 reiterada en cas marzo 22/1988 y cas. mayo 8/2002, exp 6763…), porque la obligación de hacer “no va destinada a la mutación del derecho real” (CLIX, pág. 88) y “…por sus mismas connotaciones funcionales, en particular por limitarse a comprometer la conducta futura de los contratantes … no resulta eficaz para traducirse en fuente o detonante del dominio, ya que se repite, esa tipología de negocio preparatorio tan sólo origina una obligación de celebrar -in futurumel contrato convenido (de hacer) y, en consecuencia, no puede -por definiciónser traslativo constitutivo de derechos” (cas. civil, mayo 8/2002, exp. 6763). Tampoco, por si, genera prestación diferente a la de estipular el contrato futuro definitivo. (…) En fin, la promesa de compra venta genera esencial y exclusivamente la prestación de hacer consistente en la celebración futura, posterior y definitiva de la compraventa, sin perjuicio de acordarse en forma clara, expresa e inequívoca por pacto agregado

a propósito, el cumplimiento anticipado del precio o la entrega de la tenencia o posesión del bien, en tanto, la venta constituye la prestación de dare rem y, por consiguiente, transferir el derecho real de dominio. Por ende, el contrato preliminar y el definitivo, tienen estructura y función heterogénea, sus requisitos esenciales y forma y efectos son distintos y, también, los derechos y prestaciones inherentes a cada tipo contractual»” 5. Lo anterior explica el que al proceso judicial en el que se debatan temas inherentes al contrato preparatorio, únicamente deban concurrir quienes fueron parte en él, los contratantes, y sólo ellos tienen la legitimación -por activa y por pasivapara deprecar decisión judicial sobre tal negocio jurídico. En la discusión no se involucra en manera alguna el derecho real de dominio respecto del inmueble respecto del cual se prometió la venta; ergo, indiferente es si el prometiente vendedor es el dueño del bien, máxime cuando su compromiso es perfeccionar la venta en la fecha convenida. No puede confundir el litigante el contrato de promesa, con el contrato prometido que para el caso era la venta; y en todo caso, si la venta de cosa ajena es válida como lo prevé el artículo 1871 del Código Civil “sin perjuicio de los derechos del dueño de la cosa vendida”, nada impide celebrar contrato de promesa de venta de un bien sobre el cual el prometiente vendedor no es propietario, obviamente la validez de éste depende del cumplimiento de las exigencias que el legislador estableció para éste.República de Colombia Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá, D.C. Sala Civil

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Las formalidades previstas en el artículo 1611 del Código Civil son de las denominadas ad substantiam actus, por lo que la validez del contrato pende de su concurrencia. Luego, el contrato de promesa es un contrato solemne, que para que ocasione efectos debe contener tales formalidades, según lo ordena el artículo 1500 del Código Civil. Estas solemnidades no pueden ser derogadas por las partes ni por el juez. La omisión de uno o más de tales exigencias es la nulidad absoluta del acto, pues así lo dispone el artículo 1741 del estatuto sustancial civil, que en su inciso primero establece: «la nulidad producida por un objeto o causa ilícita, y la nulidad producida por la omisión de algún requisito o formalidad que las leyes prescriben para el valor de ciertos actos o contratos en consideración a la naturaleza de ellos, y no a la calidad o estado de las personas que los ejecutan o acuerdan, son nulidades absolutas…». 3.2. Los requisitos que deben concurrir para que el contrato de promesa produzca efectos, son, según la disposición citada son los siguientes: 1) que conste por escrito; 2) que el contrato a que la promesa se refiere no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces por no concurrir los requisitos que establece el artículo 1502 del Código Civil; 3) que contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato; y 4) que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo sólo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales. Respecto al tercer presupuesto, ordena que la promesa:

«…contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato», es decir, que las partes deben pactar con precisión la época en la que ha de perfeccionarse el acuerdo de voluntades prometido, lo que tiene que hacerse mediante la fijación de un plazo o una condición que no deje en incertidumbre aquel momento futuro, ni a las partes ligadas de manera indefinida. En el contrato de promesa, deben los contratantes especificar sin excepción la época explícita en que se celebrará el vínculo prometido, mediante el pacto de una condición o plazo que así lo dispongan. Si no establecen una época para tal efecto y, por el contrario, dejan indeterminado tal momento futuro, es decir, no delimitan el período o lapso preciso en que debe perfeccionarse el contrato prometido, desatienden el requisito del numeral 3.º del artículo 1611, al que se ha hecho mención. 3.3. Por lo tanto, acorde con el artículo 1741 y 1742 del Código Civil, tal nulidad absoluta «puede y debe» ser declarada de oficio por el juzgador «aún sin petición de parte», siempre y cuando concurran los requisitos señalados por la ley. Estos, como se ha señalado de forma invariable, se compendian así: “… el poder excepcional que al juez le otorga el artículo 2º de la Ley 50 de 1936 para declarar de oficio la nulidad absoluta no es irrestrictoRepública de Colombia Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá, D.C. Sala Civil

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o ilimitado, sino que por el contrario está condicionado por la concurrencia de tres circunstancias: 1ª que la nulidad aparezca de manifiesto en el acto o contrato, es decir, que a la vez que el instrumento pruebe la celebración del acto o contrato contenga, muestre o ponga de bulto por sí solo los elementos que configuran el vicio determinante de la nulidad absoluta; 2ª que el acto o contrato haya sido invocado en el litigio como fuente de derechos u obligaciones para las partes; y 3ª que al pleito concurran, en calidad de partes, las personas que intervinieron en la celebración de aquél o sus causahabientes, en guarda del principio general que enseña que la declaratoria de nulidad de un acto o contrato en su totalidad no puede pronunciarse sino con audiencia de todos los que lo celebraron."6. 4. En este caso, se aportó el documento titulado “PROMESA DE COMPRAVENTA” 7 en el que aparece la señora Iris Violeta Escobar León como prometiente vendedora y, la señora Celina Martínez Tamayo actuó en calidad de prometiente compradora cuya existencia y contenido fueron temas pacíficos del proceso. En tal virtud, la actora se encuentra facultada legalmente para formular la demanda dirigida a la anulación de ese contrato que suscribió como prometiente vendedora. Ahora, en relación con el momento que debía celebrarse el contrato prometido, las contratantes estipularon en la cláusula cuarta: "TRASPASO. -que el correspondiente traspaso por escritura publica se hará en cualquier notaría de Bogotá o antes si así lo acuerdan las partes"8

Evidente es la incertidumbre en que dejaron el lugar y fecha en la que otorgarían el instrumento público con el que se perfeccionaría el contrato prometido. Lo anterior contraviene la expresa disposición del numeral 3.º del artículo 1611 del Código Civil, que ordena que la promesa debe contener, «un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato». Por tal motivo, la promesa que acá fue objeto de discusión no podía producir obligación alguna. Se sigue de ello que: (i) la señora Iris Escobar como contratante ostenta legitimación para deprecar la nulidad de la promesa de compraventa ajustada con la señora Celina Martínez; (ii) el dicho contrato esta viciado de nulidad absoluta al no satisfacer las exigencias que la ley exige por no haberse fijado fecha o condición en que se celebraría el contrato prometido; y (iii) siendo protuberante la preterición del antedicho requisito legal, aún de oficio podía ser declarada la invalidez del contrato. Al carecer la promesa de uno de los requisitos mencionados, entonces, no produjo «obligación alguna», según lo establece el legislador. 6 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, abril 5 de 1946, Gaceta Judicial LX-357 reiterada en sentencia del 4 de julio de 2014, expediente rad. 2001-31-03-003-2006-0076-01, MP. Jesús Vall de Rutén Ruiz. 7 Folios 5-6 (foliación manuscrita )en archivo pdf “01.DemandaAnexos” 8 Folio 7 archivo pdf denominado “01. Demanda Anexos”República de Colombia Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá, D.C. Sala Civil

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Lo anterior fue advertido por el a quo asertivamente. Es claro para la Sala que la prometiente vendedora no era la titular real de dominio, tal como consta en el folio de matrícula inmobiliaria; no obstante, ello resulta irrelevante pues no es sobre el dominio que se generó la controversia. Por último, aduce el apelante que la señora Escobar carece de legitimación para reclamar la restitución del bien por no ser la pr