TSDJ BOG SC - 11201000085 01-(19-02-2015)

Exp. 11201000085 01. 1

REPÚBLICA DE COLOMBIA

TRIBUNAL SUPERIOR DE DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ D.C.

SALA CIVIL

Magistrada Sustanciadora

MARÍA PATRICIA CRUZ MIRANDA

Bogotá D.C., diecinueve (19) de febrero de dos mil quince (2015) Asunto: Proceso ordinario de Cecilia Gaita Yague contra Conconcreto S.A. y Otro. Rad. 11201000085 01. Discutido y aprobado en sesión de Sala del 11 de febrero de 2015, según acta No. 10 de la misma fecha. Se resuelve el recurso de apelación que interpuso la parte demandante contra la sentencia que profirió el Juzgado Segundo Civil del Circuito de Descongestión de Bogotá el 30 de abril de 2014, dentro del asunto de la referencia.

I. ANTECEDENTES

1. La señora Cecilia Gaita Yague promovió proceso ordinario en contra de las sociedades Inversiones La Aguadija S. A. y Conconcreto S. A., para que se les declare civilmente responsables por los daños y perjuicios que le han ocasionado por la construcción defectuosa del Apartamento 704, torre 3, del Conjunto Residencial SanExp. 11201000085 01. 2

Rafael, de su propiedad y, en consecuencia, se les condene pagar la suma de $41.149.141 M/cte por concepto de “ daño causado durante los

Rafael, de su propiedad y, en consecuencia, se les condene pagar la suma de $41.149.141 M/cte por concepto de “ daño causado durante los 9 años que adquirió el inmueble”; $3.070.000, a título de lucro cesante, y 100 salarios mínimos legales mensuales vigentes como daño moral.

2. Para fundamentar sus pretensiones expuso, en síntesis, que la sociedad Conconcreto S. A. construyó para la firma Inversiones Aguadija S. A. las unidades habitacionales que integran el Conjunto Residencial San Rafael P. H., entre ellos, el apartamento 704 de la torre 3, que esta última le enajenó a título de compraventa, mediante Escritura Pública N°414 de 17 de marzo de 2000 de la Notaría 5 del Círculo de Bogotá; que dicho inmueble, tras su entrega, presentó fallas estructurales que se derivan de “la mala construcción” , consistentes en fisuras y grietas que lo hacen inhabitable y lo han devaluado comercialmente; y que en razón a ello adelantó diversas reclamaciones ante las compañías demandadas y también ante la Secretaría de Hábitat de Bogotá, en la que se inició y tramitó la investigación administrativa N°1-2005-62285.

Agregó que en desarrollo de la aludida investigación, la vendedora alegó la necesidad de efectuar reparaciones a la cubierta de

investigación administrativa N°1-2005-62285. Agregó que en desarrollo de la aludida investigación, la vendedora alegó la necesidad de efectuar reparaciones a la cubierta de impermeabilización del Conjunto, por considerar que era la falta de mantenimiento de ésta la causa de las grietas y demás deterioros del bien, no obstante la Secretaría concluyó que ello era poco probable y rechazó su propuesta de condicionar la realización de los arreglos al adelantamiento de dichas obras por parte de la administración de la copropiedad. Señaló también, que en diligencia de conciliación de 17 de abril de 2007, aceptó que se iniciara la intervención de su apartamento y se efectuaran las reparaciones a que había lugar, sin embargo, aun cuando éstas se consumaron, los problemas con el inmueble persisten.Exp. 11201000085 01. 3 Finalmente, sostuvo que la constructora evade la responsabilidad que le asiste frente a los perjuicios acá alegados, bajo el argumento de que la accionante, una vez finalizadas las labores de reparación, firmó la correspondiente acta de entrega del bien en la que aseguró recibirlo a satisfacción, hecho que no se acompasa con la realidad pues la rúbrica allí impuesta no corresponde a la suya.

3. Admitida la demanda por el Juzgado Once Civil del

aseguró recibirlo a satisfacción, hecho que no se acompasa con la realidad pues la rúbrica allí impuesta no corresponde a la suya.

3. Admitida la demanda por el Juzgado Once Civil del Circuito1 , se notificó a las demandadas, quienes por conducto de apoderado, enervaron las pretensiones a través del medio exceptivo que denominaron2 : 3.1. “Carencia de fundamento en la acción impetrada”, en razón a que la enajenante cumplió con su obligación de atender todos los requerimientos que la compradora realizó y reparó las fallas que se presentaron con posterioridad a la entrega del bien, cuya aparición resulta “normal” tratándose de “edificaciones nuevas que requieren de su uso para determinar el estado de funcionalidad en que se encuentran, (…) sin que signifique que las mismas se puedan traducir en vicios ocultos

(…)”. Además, indicaron que la demandante aceptó sin observaciones los “trabajos” que se efectuaron en su apartamento, cuyo origen “se encuentra en la cubierta y su mantenimiento”, a cargo de la administración de la copropiedad, y no en una falla estructural del inmueble. Adicionalmente presentaron como excepciones previas las de inepta demanda, falta de legitimación en la causa, caducidad de la acción y prescripción extintiva, que se declararon no probadas en auto de 10 de febrero de 20113 .

inepta demanda, falta de legitimación en la causa, caducidad de la acción y prescripción extintiva, que se declararon no probadas en auto de 10 de febrero de 20113 .

1 Fol. 124 C. 1. 2 Fol. 158-168 C. 1. 3 Fol. 6 C. Excepciones previas.Exp. 11201000085 01. 4

4. Surtidas las etapas propias de la instancia, la Juez Segunda Civil del Circuito de Descongestión le puso fin con la sentencia que ahora ocupa la atención del Tribunal, en la que negó las pretensiones de la demanda.

II. SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA La Jueza de primer grado, tras hacer alusión a los artículos 2351 y 2360, inciso tercero, del Código Civil, situó la discusión en el marco de la responsabilidad civil extracontractual al considerar que en el presente asunto “no hay contrato entre constructor y comprador”.

Sentado lo anterior, determinó los elementos necesarios para la estructuración la responsabilidad aquiliana, a saber, daño, culpa y nexo causal entre éstos; encontró probado el primero de ellos; estableció que por ser la construcción una actividad peligrosa debía presumirse la culpa de los demandadas; pero concluyó que no se demostró el nexo de causalidad entre los perjuicios alegados y la conducta de aquellas, razón por la cual desestimó las pretensiones.

III. DEL RECURSO DE APELACIÓN Inconforme, la parte demandante apeló y para ello sostuvo

entre los perjuicios alegados y la conducta de aquellas, razón por la cual desestimó las pretensiones.

III. DEL RECURSO DE APELACIÓN Inconforme, la parte demandante apeló y para ello sostuvo que, contrario a lo que concluyó la funcionaria de primera instancia, el régimen aplicable al sub judice es el de la responsabilidad civil contractual, habida cuenta que la controversia tuvo su origen en el contrato de compraventa a través del cual adquirió el inmueble.

Insistió en que las pruebas recaudadas, particularmente el dictamen pericial que realizó el ingeniero Uriel Alzate Salazar, dan cuenta del precario estado del apartamento y del carácter paliativo de los arreglos que efectuaron las demandadas.Exp. 11201000085 01. 5 Reiteró que las fisuras y grietas de las que adolece el bien son consecuencia de “ las deficiencias constructivas ”, ajenas al asentamiento normal del edificio que, en su criterio, debió producirse dentro de los dos años siguientes a la terminación de la obra, de ahí que no pueda predicarse la ausencia de la relación de causalidad, como lo hizo la Juez a quo.

IV. CONSIDERACIONES

1. Cabe acotar, como primera medida, que concurren en este asunto los llamados presupuestos procesales indispensables para

su normal desarrollo y no se advierte vicio con la entidad suficiente para anular la actuación, lo que torna viable el fallo de fondo que se reclama de esta Corporación.

2. Para resolver la apelación propuesta, recuerda la Sala que el artículo 934 del Código de Comercio confiere al comprador de una cosa que presenta vicios o defectos ocultos con posterioridad a la entrega y cuya causa sea anterior al contrato, la posibilidad de pedir la resolución del mismo o la rebaja del precio a justa tasación, más la correspondiente indemnización de perjuicios por parte del vendedor, si éste conocía o debía conocer al tiempo del negocio el vicio o el defecto de la cosa vendida, siempre que ellos la hagan impropia para su natural destinación o para el fin previsto en aquél.

No obstante, como lo ha señalado la jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia, en algunos eventos “(…) el incumplimiento no es de tal magnitud, trascendencia o gravedad para justificar la resolución, ocasionando, empero perjuicios, a cuyo resarcimiento tiene derecho el acreedor y aún éste puede aceptar el cumplimiento, perseverando en la reparación de los daños causados y también, ejecutado el contrato, podrán presentarse reclamaciones a propósito de la idoneidad funcional de los bienes o servicios, tal como acontece, ad exemplum, en la compraventa, con los vicios o defectos ocultos de la cosa entregada”4 , ello por cuanto “la preexistencia de los vicios y su conocimiento

ad exemplum, en la compraventa, con los vicios o defectos ocultos de la cosa entregada”4 , ello por cuanto “la preexistencia de los vicios y su conocimiento

4 C.S.J. Cas. Civ. Oct. 19/09. Exp. 05001-3103-009-2001-00263-01.Exp. 11201000085 01. 6 posterior a la entrega por el comprador, comporta un incumplimiento de la obligación de entregar la cosa sana y completa, cuya consecuencia es el saneamiento redhibitorio”5 . Con apoyo en estas disertaciones teóricas, nuestro máximo Tribunal ha supeditado el éxito de la acción inherente al saneamiento redhibitorio, en el marco de la relación contractual entre vendedor y comprador, al cumplimiento de los siguientes requisitos: “ a) La presencia de vicios o defectos ocultos de la cosa vendida con posterioridad a su entrega, esto es, escondidos, no conocidos, dados a conocer ni perceptibles a simple vista y detectados luego de recibirse; b) Una causa ex ante de los vicios al contrato de compraventa (sentencia de 15 de octubre de 1968, CXXIV, pág. 334; 25 de marzo de 1969, CXXIX, pág. 17); c) La revelación exterior de los defectos y su conocimiento después de la celebración del contrato y de la entrega; d) La

marzo de 1969, CXXIX, pág. 17); c) La revelación exterior de los defectos y su conocimiento después de la celebración del contrato y de la entrega; d) La ignorancia de los vicios sin culpa del comprador; e) La relevancia o gravedad del vicio proyectada en la ineptitud de la cosa para su destinación natural o la finalidad prevista en el contrato, “cuestión de hecho que el juzgador ha de apreciar directamente” (cas. civ. 15 de octubre de 1968, CXXIV, pág. 334) (…)”6 . Ya en lo que atañe a la responsabilidad del constructor, no frente al propietario de la obra sino respecto del adquirente final del bien, la misma jurisprudencia7 , con fundamento en las previsiones del artículo 2060 del Código Civil, numeral 3, determinó que la garantía decenal que allí se consagró en favor del dueño de la edificación, se extiende también al tercero comprador y en virtud de ella éste podrá reclamar del empresario constructor “los daños sufridos cuando el edificio “perece o amenaza ruina” como consecuencia de los vicios de la construcción, del suelo o de los materiales”. En efecto, la aludida disposición prevé:

5 Ibídem. 6 Ejusdem. 7 C.S.J. Cas. Civ. Jun5/09 Exp. C-0800131030061993-08770-01.Exp. 11201000085 01. 7

5 Ibídem. 6 Ejusdem. 7 C.S.J. Cas. Civ. Jun5/09 Exp. C-0800131030061993-08770-01.Exp. 11201000085 01. 7 “Artículo 2060. Los contratos para construcción de edificios, celebrados con un empresario que se encarga de toda la obra por un precio único prefijado, se sujetan además a las reglas siguientes: (…)

3. Si el edificio perece o amenaza ruina, en todo o parte, en los diez años subsiguientes a su entrega, por vicio de la construcción, o por vicio del suelo que el empresario o las personas empleadas por él hayan debido conocer en razón de su oficio, o por vicio de los materiales, será responsable el empresario; si los materiales han sido suministrados por el dueño, no habrá lugar a la responsabilidad del empresario sino en conformidad al artículo2041, <sic 2057> inciso final .

Y a renglón seguido, “4. El recibo otorgado por el dueño, después de concluida la obra, sólo significa que el dueño la aprueba, como exteriormente ajustada al plan y a las reglas del arte, y no exime al empresario de la responsabilidad que por el inciso precedente se le impone”. En ese orden, véase que, si bien entre el tercero adquirente y el

constructor de la obra, en estricto sentido, no media contrato alguno, la garantía que la jurisprudencia, en desarrollo de su función dinamizadora del derecho, ha extendido en su favor, deviene de la relación contractual existente entre quien la comercializa, esto es quien al interior de la compraventa funge como vendedor, y la compañía constructora; perspectiva bajo la cual se concluye que la responsabilidad que se predica con base en la ejecución de dicha garantía es de índole contractual, conforme lo reclama la recurrente.

3. Corolario de lo anotado es que en este asunto ha de analizarse la responsabilidad que se endilga a las demandadas desde dos ámbitos distintos. La de la compañía vendedora a la luz del marco jurídico que regula la compraventa y particularmente las obligaciones a su cargo, en su condición de vendedora; en tanto que la conducta de la constructora ha de juzgarse al amparo del artículo 2060 del C. C. ya citado.Exp. 11201000085 01. 8 3.1. Empero, el presupuesto básico para la prosperidad de la acción de saneamiento por vicios redhibitorios es la existencia de un contrato de compraventa entre demandante y demandado, que en este caso, por tratarse de un bien inmueble, debe acreditarse con el título y el respectivo certificado en el que conste su registro ante la Oficina de Instrumentos Públicos, sin que dicha prueba pueda suplirse por ninguna

caso, por tratarse de un bien inmueble, debe acreditarse con el título y el respectivo certificado en el que conste su registro ante la Oficina de Instrumentos Públicos, sin que dicha prueba pueda suplirse por ninguna otra en razón a su carácter formal. Esa calidad también se torna indispensable para deprecar la responsabilidad de la constructora, pues la garantía a la que se aludió, cuando es ejercida por el tercero adquirente, requiere de la acreditación previa de esa connotación en cabeza de quien reclame los perjuicios con ocasión de la ruina del inmueble. En el caso sub examine, la demandante no demostró su condición de propietaria y compradora del apartamento identificado con el N° 704 de la torre 3 del Conjunto Residencial San Rafael P. H., Lote B, Etapa II, ubicado en la carrera 46A N°133 A – 22/46 de Bogotá, pues la Escritura Pública N°414 del 17 de marzo de 2000 en la Notaría 35 de esta ciudad a través de la cual asegura haber celebrado el contrato de compraventa con la compañía Inversiones Aguadija S. A. se arrimó en copia informal, carente de cualquier valor probatorio al amparo de los artículos 253, 254 y 268 del Código de Procedimiento Civil, luego esa deficiencia por sí sola resultaría suficiente para despachar

artículos 253, 254 y 268 del Código de Procedimiento Civil, luego esa deficiencia por sí sola resultaría suficiente para despachar desfavorablemente las pretensiones de la demanda, pues como lo señaló la Corte Suprema de Justicia, en sentencia de 7 de junio de 2012, “ las copias simples o informales carecen de todo valor probatorio, como lo ha venido sosteniendo esta Corporación en pretéritas decisiones; por lo que dictar una sentencia con fundamento en esa especie de documentos constituye, evidentemente, una violación al debido proceso.8 ”

8 Exp. 2012 – 00083 – 00.Exp. 11201000085 01. 9 No obstante, si en gracia de discusión se pasara por alto tal circunstancia y se admitiera esa calidad en cabeza de la acá recurrente, así como la condición de vendedora respecto de la demandada Inversiones Aguadija S. A., la conclusión a la que arribaría el Tribunal en nada se alteraría, como se analiza a continuación. 3.2. No suscitó controversia el hecho de que el inmueble objeto del proceso se entregó a su compradora en la misma fecha que se suscribió la referida escritura pública y, conforme al documento denominado “anexo acta de entrega” 9 , desde esa data la adquirente mostró su inconformidad ante algunos “ detalles” de la edificación, entre

suscribió la referida escritura pública y, conforme al documento denominado “anexo acta de entrega” 9 , desde esa data la adquirente mostró su inconformidad ante algunos “ detalles” de la edificación, entre los que se enunciaron: “muros dilatación”, “alcoba #2: techo fisura dilatación”, “alcoba #3 (…) techo fisura dilatación (…) muros falta parchada”, cuyo arreglo debía “gestionar” la sociedad vendedora “en un plazo prudencial contando con la colaboración del propietario”, al tiempo que se indicó que los “daños posteriores deb[ían] ser notificados por escrito a Inversiones La Aguadija S. A. para proceder a su verificación y arreglo en el caso de que se compruebe la responsabilidad de la firma constructora”. También es un asunto pacífico que a partir del año 2001 la demandante remitió varias comunicaciones tanto a la constructora como a la compañía vendedora a través de las cuales comunicó las inconformidades que tenía respecto al inmueble adquirido, principalmente por las llamadas “ grietas” y “fisuras” de las que, asegura, éste adolece y que en su criterio no se acompasan con la inversión que el mismo representa. Posteriormente, ante el fracaso de las concertaciones directas entre las partes tendientes a subsanar los mencionados defectos, la señora Gaitá acudió a la Secretaría de Hábitat, entidad encargada de

entre las partes tendientes a subsanar los mencionados defectos, la señora Gaitá acudió a la Secretaría de Hábitat, entidad encargada de “ controlar, vigilar e inspeccionar la enajenación y arriendo de viviendas

9 Fol. 45 C. 1.Exp. 11201000085 01. 10 para proteger a sus adquirientes ”10, y en virtud de ello se dio apertura la investigación administrativa N°1-2005-62285 mediante Auto N°438 del 15 de mayo de 2008, en el que se consideró: “ Que mediante radicado (…) del 19 de diciembre de 2005, la señora Cecilia Gaita propietaria del apartamento 704 interior 3 de la Agrupación Residencial San Rafael, localizado en la carrera No. 133ª - 22/46, construido por Inversiones la Aguadija S. A., la que se fundamenta según dicho escrito en: (sic) Que mediante oficio No. GP-162 del 16 de febrero de 2006, la Gerencia de Prevención envió a esta Gerencia, el informe de visita técnica practicado en el inmueble objeto de la queja, en el que se definen como deficiencias constructivas, las siguientes: En el recorrido realizado por el apartamento se pudo verificar la existencia de varias fisuras en los muros de las alcobas, baños y en la sala del apartamento. Así mismo, se puso observar una grieta

En el recorrido realizado por el apartamento se pudo verificar la existencia de varias fisuras en los muros de las alcobas, baños y en la sala del apartamento. Así mismo, se puso observar una grieta presentada en una de las alcobas, la cual se muestra tanto en el interior como en el exterior del muro. (…) Una vez verificado en el expediente los antecedentes y las diferentes solicitudes por parte de la propietaria a la sociedad enajenadora se puede concluir que es necesario por parte (sic) de dicha sociedad se realice (sic) las revisiones correspondientes y soluciones definitivas de las irregularidades presentadas, dado que la deficiencia persiste a pesar de las reparaciones realizadas. Igualmente, hace la aclaración que la visita técnica se realizó el 08 de febrero de 2006 y que no obstante que las últimas reparaciones fueron hechas el 20 de enero de 2006, las fisuras y grietas se presentan”11. En desarrollo de esa investigación las partes concurrieron a la diligencia de conciliación que tuvo lugar el 17 de abril de 2007 en la que, según lo afirma la demandada Inversiones Aguadija S. A. en documento de junio 20 de 2008, acordaron que la sociedad enajenante realizaría una serie de reparaciones a fin de contrarrestar las deficiencias que evidenció la Secretaría a través de las distintas visitas técnicas que efectuó durante

10 http://www.habitatbogota.gov.co/sdht/index.php?option=com_content&view=article&id=53&Itemid=104.

la Secretaría a través de las distintas visitas técnicas que efectuó durante

10 http://www.habitatbogota.gov.co/sdht/index.php?option=com_content&view=article&id=53&Itemid=104. 11 Fol. 86-88 C.1.Exp. 11201000085 01. 11 la investigación. En el comentado documento la vendedora detalla los trabajos que ejecutó en el inmueble y anexa material fotográfico para respaldar sus dichos, así: “(…) 2. Como es de su conocimiento las obras acordadas en la conciliación se iniciaron el día 18 del mes de febrero de 2008, toda vez que en la conciliación entre las partes se había establecido que una vez se hubiese realizado la impermeabilización de la cubierta por parte de la administración de la copropiedad se comenzarían los trabajos acordados. Mediante comunicación del pasado 13 de febrero del presente año la Subsecretaría de Hábitat nos comunica que podemos dar inicio a las obras contempladas en la conciliación” (…). Efectivamente, la sociedad vendedora, con apoyo en el concepto que emitió el ingeniero Nelson Acosta12, acorde con el cual la causa de las grietas y fisuras denunciadas por la hoy apelante es “la filtración de agua, ocasionada por el ingreso a través de las grietas que se observan en el manto de la impermeabilización que se encuentra en cubierta” , debido al “ mantenimiento deficiente o inexistente en algunas zonas”, condicionó la

manto de la impermeabilización que se encuentra en cubierta” , debido al “ mantenimiento deficiente o inexistente en algunas zonas”, condicionó la realización de los trabajos a los que se obligó con ocasión de la investigación administrativa al adelantamiento de dichas labores por parte de la administración del Conjunto Residencial, las que de acuerdo con el oficio N°SDHT-DIVCV13 y el testimonio de la señora Astrid Tamayo Fierro14 se efectuaron hacia finales del año 2007, aunque conforme lo aseguró la citada testigo no por sugerencia u orden de la Secretaría de Hábitat sino como un procedimiento de rutina que se efectuó por última vez en el año 2012. Cumplida la condición, la demandada procedió a efectuar las reparaciones convenidas siendo necesario desocupar el apartamento hasta tanto se produjo la culminación de las mismas, esto es entre febrero y junio de 2008, según se infiere del relato de la administradora de la copropiedad y del documento visto a folios 154 a 157 del cuaderno

12 Fol. 141 C. 1. 13 Fol. 146 C. 1. 14 Fol. 215 C. 1.Exp. 11201000085 01. 12 principal; para, finalmente, hacer entrega del bien a la propietaria en las condiciones que evidencian las fotografías allí incorporadas, quien lo recibió a satisfacción, tal y como lo denotó con la suscripción del acta que obra a folio 52, en la que reconoció su firma pese a haber afirmado en la

condiciones que evidencian las fotografías allí incorporadas, quien lo recibió a satisfacción, tal y como lo denotó con la suscripción del acta que obra a folio 52, en la que reconoció su firma pese a haber afirmado en la demanda que ésta no correspondía a la suya. En cualquier caso, el recibo del apartamento a conformidad no obstaba para que la señora Gaitá acudiera a la jurisdicción a demandar el pago de los perjuicios que estima se le causaron, máxime cuando por expresa disposición del numeral 4 del Artículo 2060 del C. C. ello “ sólo significa que el dueño la aprueba, como exteriormente ajustada al plan y a las reglas del arte, y no exime al empresario de la responsabilidad que por el inciso precedente se le impone”. 3.3. Sin embargo, el punto neurálgico de la discusión radica en que, aun cuando la sociedad enajenante realizó las reparaciones reseñadas, las grietas y demás imperfectos de los que se duele la accionante persisten, y para demostrarlo la demandante solicitó la práctica de dictamen pericial con el que, además, se pretendía cuantificar los perjuicios alegados. En cuanto a lo primero, la prueba pericial resultó útil pues el perito acompañó a su trabajo registro fotográfico del estado actual del inmueble que permite verificar que, en efecto, el apartamento presenta fisuras en paredes y muros, visibles interna y exteriormente, no obstante,

inmueble que permite verificar que, en efecto, el apartamento presenta fisuras en paredes y muros, visibles interna y exteriormente, no obstante, tales desperfectos por sí solos no devienen suficientes para predicar la responsabilidad del vendedor ni de la compañía constructora, pues respecto del primero se requieren, adicionalmente, la constatación de los requisitos que la jurisprudencia ha establecido como indispensables para el éxito de la acción redhibitoria, entre ellos los relativos a la causa de los vicios anterior al contrato y a la relevancia o gravedad de aquéllos reflejada en la ineptitud de la cosa para su destinación natural o la finalidad prevista en el contrato; en tanto que frente a la compañía constructora la responsabilidad está sujeta a que el edificio perezca o amenace ruina, de ahí que en aplicación de los principios de la necesidadExp. 11201000085 01. 13 y carga de la prueba era del resorte de la hoy recurrente demostrar esos supuestos. 3.4. La causa u origen de los daños puntuales que presenta el inmueble fue justamente el elemento que la Juez a quo halló ausente, puesto que, al margen de que la compañía enajenante se hubiere allanado a efectuar las reparaciones posteriores a la entrega como

respuesta a las reclamaciones de la compradora, esa conducta per se no implica una aceptación categórica de su responsabilidad, menos cuando no obran en el expediente elementos de juicio que conduzcan a dar por sentado que ellos obedezcan exclusivamente a problemas inherentes a la construcción. De cara al asunto obsérvese que si bien el dictamen pericial original arrojó como conclusiones: “Que los asentamientos diferenciales en suelo arcilloso, producidos en las estructuras del edificio de la torre 3, fueron la causa de las grietas en muros, cielo raso, sobre piso y desnivel de la puerta alcoba 2 del apartamento 704 int. 3 y zonas comunes (…) Que la causa de la insuficiencia constructiva en la placa de cubierta y cielo raso, permitieron humedades que deterioraron con agrietamientos el cielo raso del apartamento 704 int. 3 (…) (…)”15. No obstante tales conclusiones lejos de dilucidar los aspectos que fueron sometidos a consulta del auxiliar de la justicia, perpetúan la incertidumbre pues aun cuando se afirmó que las grietas y fisuras tienen su origen en los “asentamientos diferenciales”, allí no se estableció de manera clara e indubitable si los mismos eran o no producto de errores o fallas en la construcción o si se pudieron haber previsto, aunado a que el auxiliar de la justicia no realizó experimento o estudio de ninguna índole que soportara sus razonamientos y en cambio obtuvo sus conclusiones a partir de la simple observación.

15 Fol. 330 C. 1.Exp. 11201000085 01. 14

auxiliar de la justicia no realizó experimento o estudio de ninguna índole que soportara sus razonamientos y en cambio obtuvo sus conclusiones a partir de la simple observación.

15 Fol. 330 C. 1.Exp. 11201000085 01. 14 La misma apreciación merece la segunda de las afirmaciones trascritas que declara la existencia de una “ ineficiencia constructiva” en la placa de la cubierta, sin exponer qué metodología empleó para determinar tal irregularidad; y es que recuérdese que el artículo 238 del C. de P. C. establece que el dictamen ha de ser claro, preciso y detallado, y en él deben explicarse los exámenes, experimentos e investigaciones efectuados, lo mismo que los fundamentos técnicos, científicos o artísticos de las conclusiones, a fin de que el Juzgador cuente con elementos de juicio que le permitan adoptar una decisión informada y por ende con vocación de acierto. Pero a pesar de esas falencias la objeción por error grave que formuló la parte demandada no puede abrirse paso, porque el mismo precepto que viene de citarse exige a quien objeta el dictamen la necesidad de demostrar en qué consisten los errores que se le endilgan, efectos para los cuales se decretó la práctica de un segundo dictamen en el que, dicho sea de una vez, el auxiliar de la justicia se limitó a esgrimir “comentarios” a cerca de cada uno de los documentos que integran el expediente, dejando de lado los puntos que en concreto debía determinar

el que, dicho sea de una vez, el auxiliar de la justicia se limitó a esgrimir “comentarios” a cerca de cada uno de los documentos que integran el expediente, dejando de lado los puntos que en concreto debía determinar y desarrollar con miras a evidenciar los desaciertos en que presuntamente incurrió su colega. Y en lo que atañe a sus conclusiones en torno a las fallas en el diseño y construcción de la “terraza” de la copropiedad baste señalar que éstas no gozan de ningún respaldo técnico ni científico y no trascienden de ser simples apreciaciones, distantes de lo que en esencia constituye la prueba pericial. Se tiene entonces que en este asunto no se probó que los imperfectos o daños puntuales de los que adolece el apartamento de la accionante tengan una causa anterior al contrato de compraventa que, en teoría, ésta celebró con la sociedad Inversiones Aguadija S. A., y menos que ellos tengan su génesis en errores o fallas propias de la construcción que le resulten imputables al vendedor o que éste haya conocido o debido conocer en razón a su calidad de profesional.Exp. 11201000085 01. 15 Tampoco puede sostenerse que esos vicios hubieren desencadenado la inutilidad del bien para sus fines naturales o para aquéllos previstos en el contrato, pues como lo aceptó la demandante al absolver el interrogatorio, jamás ha