TSDJ BOG SC - 19980614101-(03-05-2006)

RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA POR MUTUO DISENSO. ambas partes incumplieron con sus obligaciones contractuales, la primera, la obligación simultánea de asistir a la Notaría a firmar la correspondiente escritura, y posteriormente la de entrega del apartamento por parte del vendedor, de donde infiere la sala que no puede decretarse como lo pretende el recurrente la terminación por incumplimiento de la compradora toda vez que el vendedor no demostró haber cumplido con sus obligaciones contractuales.

TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTA

SALA CIVIL DE DECISIÓN

Bogotá, D. C . tres (3) de mayo de dos mil seis (2006)

Ref.: Ordinario de VITALIA REYES

DE SANTANA contra CARLOS

VIDAL SEGURA DE RODRIGUEZ.

No. Radicación : 19980614101

Magistrada Ponente: Dra. LIANA AIDA LIZARAZO V.

Discutido y aprobado en la Sala del 28 de abril de 2006 Procede resolver el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la sentencia de fecha tres (3) de Junio de2

Ordinario de Vitalia Reyes de Santana contra Carlos Vidal Segura Rodríguez. dos mil cinco (2005), proferida por el Juzgado Segundo Civil del Circuito de Bogotá.

I. ANTECEDENTES

1. VITALIA REYES DE SANTANA, a través de apoderado constituido para el efecto, presentó demanda de proceso ordinario de mayor cuantía contra CARLOS VIDAL SEGURA RODRÍGUEZ a fin de que se hicieran las siguientes declaraciones y condenas: 1.1. Que se ordene y se declare resuelto el contrato de promesa de compra venta celebrado entre VITALIA REYES DE

ordinario de mayor cuantía contra CARLOS VIDAL SEGURA RODRÍGUEZ a fin de que se hicieran las siguientes declaraciones y condenas: 1.1. Que se ordene y se declare resuelto el contrato de promesa de compra venta celebrado entre VITALIA REYES DE

SANTANA, y el señor CARLOS VIDAL SEGURA RODRÍGUEZ,

referente al inmueble ubicado en la Calle 50 B-sur No. 31-61 de la ciudad de Bogotá. 1.2. Que se ordene que el demandado, señor CARLOS VIDAL SEGURA RODRÍGUEZ devolver a la demandante señora VITALIA REYES DE SANTANA, la suma de DIECINUEVE MILLONES DE PESOS, ($19.000.000) conjuntamente con los intereses moratorios causados desde el día siete de Noviembre de 1.997 al 4.5% mensual, y los que se causen hasta el momento del pago del capital. 1.3. Que se ordene al demandado a pagar a favor de la demandante por concepto de daño emergente la suma de SEIS MILLONES DE PESOS (6.000.000) y por concepto de lucro cesante, la suma de cuatro millones de pesos (4’000.000)3

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2. Como sustento fáctico de las pretensiones se adujo en síntesis que: a) Con fecha seis de Noviembre de 1997, se celebró y se firmó un contrato de promesa de compraventa entre los Señores, VITALIA REYES DE SANTANA, quien tiene la calidad de

demandante, y el Señor, CARLOS VIDAL SEGURA RODRÍGUEZ, quien tiene la calidad de demandado, respecto al inmueble ubicado en la Calle 50 B-sur No.31-61 Barrio El Carmen de la ciudad de Bogotá. b) Se pacto como precio en esta negociación, la suma de CINCUENTA MILLONES DE PESOS ($50’000.000) pagaderos por parte de la promitente compradora a favor del promitente vendedor en la siguiente forma: “ A la firma del contrato, seis de Noviembre de 1997 la suma de CUATRO MILLONES, recibidos en dinero en efectivo, la suma de QUINCE MILLONES DE PESOS, representados en el cheque No. 2641210 – del Banco Citibank Colombia, con fecha siete de Noviembre de 1997, girado a nombre del demandado, la suma de SEIS MILLONES DE PESOS, para el día que la Corporación Grancolombiana de Ahorro y Vivienda efectué el correspondiente desembolso del crédito aprobado, a la promitente compradora, la suma de Veinticinco Millones de Pesos con el producto del certificado, Grancasa, aprobado a la promitente compradora, según anexo, hecho a la promesa de compraventa inicial, el cuál fue firmado y aceptado por las partes contratantes, con fecha quince de Diciembre de 1997.” c) El demandado recibió de parte de la demandante, la suma de DIECINUEVE MILLONES DE PESOS, (19’000.000), en4

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tanto que el crédito para pagar el saldo del precio no se le concedió a la parte demandante, por causas imputables al demandado, como lo fue el no haber informado, a la demandante, que el inmueble sería afectado, por el proyecto del IDU, con la ampliación de la carrera 68 ó avenida 68 siendo catalogado por los peritos avaluadores de la corporación de “alto riesgo”, y además estar ocupado por inquilinos, tal como lo certificaron, la Corporación Concasa y Granahorrar. d) El demandado se ha negado en forma rotunda a devolver el valor de los DIECINUEVE MILLONES DE PESOS, a favor de la demandante, y ha argumentado, que de esta cifra descontará la suma de CINCO MILLONES DE PESOS, por concepto de arras, lo cual no es procedente, puesto que en el contexto de la promesa de compraventa, nunca se pactaron, y mal podría cobrarse dicha suma, sin haber sido aceptada. e) La demandante cumplió a cabalidad, lo pactado en la promesa de compraventa, al entregarle al demandado la suma de diecinueve millones de pesos f) Según lo pactado en la cláusula SÉPTIMA, del anexo firmado por las partes, al contrato de promesa de compraventa, “No se considera como incumplimiento, si por alguna razón la Corporación Grancolombiana de Ahorro, Granahorrar no aceptaré el inmueble como garantía o no lo aceptare por encontrar en el estudio de títulos alguna inconformidad” lo cual fue aceptado y firmado por la parte demandada. 3 . Admitida la demanda mediante auto de 8 de Junio de 1998 (fl. 14 ), se dispuso la notificación a la parte demandada, que se realizó personalmente el 11 de Agosto de 1998, quien a través de5

la parte demandada. 3 . Admitida la demanda mediante auto de 8 de Junio de 1998 (fl. 14 ), se dispuso la notificación a la parte demandada, que se realizó personalmente el 11 de Agosto de 1998, quien a través de5

Ordinario de Vitalia Reyes de Santana contra Carlos Vidal Segura Rodríguez. apoderado contesto oportunamente la demanda oponiéndose a las pretensiones y proponiendo las siguientes excepciones de mérito: excepción de inexistencia de razones, fundamentos o causas para declarar zona de alto riesgo el sitio donde esta ubicado el bien inmueble objeto de la promesa de compraventa; excepción por que la promitente compradora Vitalia Reyes de Santana inexplicablemente no recibió el bien inmueble; excepción de negación del crédito solicitado en la Corporación de Ahorro y Vivienda “Las Villas”, por presentación de documentos falsos; y excepción de adulteración del original de la promesa del contrato de compraventa.

4. Igualmente, mediante escrito aparte, interpuso demanda de reconvención en donde como pretensiones principales adujo las que se enumeran a continuación: a) Se declare que el contrato de promesa de compraventa fue incumplido por parte de la promitente compradora VITALIA REYES DE SANTANA, al no pagar el saldo adeudado, al promitente vendedor CARLOS VIDAL SEGURA RODRÍGUEZ, equivalente a la suma de TREINTA Y UN MILLONES DE PESOS (31’000.000) M/cte, teniendo en cuenta que los créditos destinados al pago de esta suma, fueron negados por las diferentes Corporaciones de Ahorro y Vivienda por causas ajenas a la voluntad del Prometiente Vendedor. b) Que como consecuencia de las anteriores declaraciones se condene a VITALIA REYES DE SANTANA, a

al pago de esta suma, fueron negados por las diferentes Corporaciones de Ahorro y Vivienda por causas ajenas a la voluntad del Prometiente Vendedor. b) Que como consecuencia de las anteriores declaraciones se condene a VITALIA REYES DE SANTANA, a pagar a favor del señor CARLOS VIDAL SEGURA RODRÍGUEZ, la suma de CINCO MILLONES DE PESOS (5’000.000) M/cte, por concepto de multa pactada en la Cláusula séptima del contrato de promesa de compraventa.6

Ordinario de Vitalia Reyes de Santana contra Carlos Vidal Segura Rodríguez. c) Se condene a VITALIA REYES DE SANTANA a pagar a favor de el señor CARLOS VIDAL SEGURA RODRÍGUEZ, la suma de UN MILLON QUINIENTOS MIL PESOS (1’500.000) M/cte, por concepto de la comisión que pagó el promitente vendedor a la oficina de finca raíz intermediaria del negocio de compraventa que nos ocupa. d) Se condene a VITALIA REYES DE SANTANA a pagar a favor de el señor CARLOS VIDAL SEGURA RODRÍGUEZ, la suma de TRES MILLONES DE PESOS (3’000.000) M/cte, por concepto de cinco (5) meses de cánones de arrendamiento, dejados de recibir por el promitente vendedor Señor CARLOS VIDAL SEGURA RODRÍGUEZ desde el mes de diciembre de 1997 al mes de mayo de 1998, a razón de SEISCIENTOS MIL PESOS

($600.000) M/cte mensuales, por los diferentes apartamentos que tiene el bien inmueble objeto de la promesa de venta y que fueron desocupados por los inquilinos durante el mencionado período, para hacer entrega del bien inmueble a la prometiente compradora según lo pactado. e) Se condene a VITALIA REYES DE SANTANA a pagar a favor de el señor CARLOS VIDAL SEGURA RODRÍGUEZ, la suma de SEISCIENTOS CUARENTA MIL PESOS ($640.000) M/cte mensuales, que es el equivalente al DOS POR CIENTO (2%) mensual, sobre TREINTA Y DOS MILLONES DE PESOS ($32’000.000) M/cte, a partir del 15 de enero de 1998 y hasta que se hagan efectivas las pretensiones de la demanda. f) Que se condene a VITALIA REYES DE SANTANA a pagar a favor de el señor CARLOS VIDAL SEGURA RODRIGUEZ7

Ordinario de Vitalia Reyes de Santana contra Carlos Vidal Segura Rodríguez. los intereses moratorios causados a partir del 6 de noviembre de 1997, hasta que se hagan efectivas las pretensiones de la demanda, sobre UN MILLON QUINIENTOS MIL PESOS ($1’500.000) M/cte. g) Se condene a VITALIA REYES DE SANTANA a pagar a favor de el señor CARLOS VIDAL SEGURA RODRIGUEZ, todos los daños y perjuicios materiales que se le causaron, con ocasión del incumplimiento del contrato de promesa de compraventa, tales

como: El no poder vender el bien inmueble a otra persona, la devaluación de la moneda, el tiempo empleado por el prometiente vendedor para conseguir documentos, perjuicios que se tasarán y liquidaran de acuerdo por lo dispuesto en los artículos 1608, 1609, 1611, 1613, 1614, 1616 y 1617 del Código Civil.

4. Como sustento fáctico de las pretensiones se adujo en síntesis que: a) El día 6 de Noviembre de 1997, el señor CARLOS VIDAL SEGURA RODRIGUEZ suscribió un contrato de promesa de compraventa con la señora VITALIA REYES DE SANTANA. b) Este negocio se hizo a través de una oficina intermediaria de finca raíz, de propiedad de LIBRADO ROJAS y LUZ MARINA ARIAS. c) El precio total del negocio de compraventa se pactó en CINCUENTA MILLONES DE PESOS (50’000.000) M /cte, los cuales la prometiente vendedora paga de la siguiente forma: La suma de CUATRO MILLONES DE PESOS ($4’000.000) M/cte, se pagó el día en que se firmo el contrato; la suma de QUINCE MILLONES DE PESOS (15’000.000) M/cte, se pagaron el día 7 de noviembre de8

Ordinario de Vitalia Reyes de Santana contra Carlos Vidal Segura Rodríguez. 1997 y la suma de TREINTA Y UN MILLONES DE PESOS ($31’000.000) M/cte se pagaría con el producto de un crédito que la

prometiente compradora solicitó a la corporación de ahorro y vivienda “Las Villas”. d) Por iniciativa de la señora VITALIA REYES DE SANTANA, el día 15 de diciembre de 1997, la prometiente compradora y el prometiente vendedor, firman una adición al contrato de promesa de compraventa, colocándole un “OTRO SÍ”, reformando las cláusulas quinta (5ª), sexta (6ª), séptima (7ª) y octava (8ª) del contrato inicial; estas reformas consisten en lo siguiente: En la cláusula quinta, las partes acuerdan firmar la correspondiente escritura pública en la notaria cuarenta del Circulo de Bogotá, el día 29 de diciembre de 1997 a las 10:00 am. En la cláusula sexta se modifica la forma de pago del valor de la compraventa, quedando finalmente los últimos $31’000.000 M/cte divididos de la siguiente forma: La suma de SEIS MILLONES DE PESOS ($6’000.000) M/cte, se pagaría el día que Granahorrar desembolse el crédito aprobado a la prometiente compradora; el saldo, es decir la suma de VEINTICINCO MILLONES DE PESOS (25’000.000) M/cte, se pagaría con un crédito aprobado a la prometiente compradora en un certificado de Gran Casa, de la misma Corporación Granahorrar. Lo anterior quiere decir, que según lo manifestado por la prometiente

compradora, el crédito de TREINTA Y UN MILLONES DE PESOS (31’000.000) M/cte, para comprar el bien inmueble objeto de esta promesa de venta, ya se encontraba aprobado por la mencionada Corporación Granahorrar.9

Ordinario de Vitalia Reyes de Santana contra Carlos Vidal Segura Rodríguez. La cláusula séptima (7ª) se modificó, y se estipuló que no se considera como incumplimiento del contrato de promesa de venta, si la Corporación Granahorrar, no acepta el bien inmueble como garantía, o no lo acepta por encontrar en el estudio de títulos alguna inconformidad. La cláusula octava del contrato inicial, fue modificada y se estipuló que el bien inmueble debía encontrarse entregado a la prometiente compradora, para que Granahorrar efectuara el correspondiente desembolso del crédito. e) El prometiente vendedor desocupó el bien inmueble objeto de la promesa de venta para entregarlo a la prometiente compradora. f) En la promesa de compraventa se pactó una cláusula penal de CINCO MILLONES DE PESOS (5’000.000) M/cte. La promesa de compraventa la incumplió la señora VITALIA REYES DE SANTANA, por tanto debe pagar esta suma de dinero a favor del prometiente CARLOS VIDAL SEGURA RODRIGUEZ. g) Las Villas le negó el crédito a la compradora prometiente, en razón de los bajos ingresos económicos de la solicitante; luego, la misma corporación le negó nuevamente el crédito solicitado porque la señora VITALIA REYES DE SANTANA presentó documentos falsos en la solicitud del crédito. j) La señora VITALIA REYES DE SANTANA fue informada, tanto por el señor CARLOS VIDAL SEGURA

crédito solicitado porque la señora VITALIA REYES DE SANTANA presentó documentos falsos en la solicitud del crédito. j) La señora VITALIA REYES DE SANTANA fue informada, tanto por el señor CARLOS VIDAL SEGURA RODRIGUEZ, como por la oficina de finca raíz intermediaria, que la10

Ordinario de Vitalia Reyes de Santana contra Carlos Vidal Segura Rodríguez. casa se encontraba desocupada y lista para entregarse, pero inexplicablemente la señora VITALÑIA REYES DE SANTANA no acudió a recibir el inmueble. k) La señora VITALIA REYES DE SANTANA, nunca compareció a la notaria donde habían fijado fecha y hora para firmar el contrato. l) Con el incumplimiento de este negocio el prometiente vendedor ha sufrido grandes perjuicios materiales tales como: La comisión que tuvo que pagar a la oficina de finca raíz que realizó el negocio, que corresponde a $1’500.000 M/cte; además el señor CARLOS VIDAL SEGURA no ha podido vender a otras personas el bien inmueble; también realizó un negocio sobre otro bien inmueble para su habitación teniendo en cuenta que la casa donde vivía la debía desocupar para poder finiquitar el negocio con la señora Vitalia Reyes de Santana; y no pudo arrendar el inmueble objeto del contrato sub-lite, dejando de recibir la suma de seiscientos mil pesos mensuales desde el mes de diciembre de 1997, hasta el mes de mayo de 1998. 5 . Admitida la demanda de reconvención mediante auto

de 15 de Septiembre de 1998 (fl. 39), se dispuso la notificación a la parte demandada en reconvención, la que guardó silencio.

6. El proceso se abrió a pruebas y vencido el término probatorio se corrió traslado a los extremos del litigio para que presentaran sus alegatos de conclusión (folio 204 cuaderno 1), derecho que ejercieron las partes (folios 205 a 208 cuaderno 1).

7. El Juzgado Segundo Civil del Circuito de Bogotá, profirió sentencia el 3 de Junio del año dos mil cinco (2005), en la11

Ordinario de Vitalia Reyes de Santana contra Carlos Vidal Segura Rodríguez. que se resolvió declarar resuelto por mutuo disenso tácito, el negocio jurídico suscrito entre las partes. Como consecuencia de lo anterior, ordenó al demandado CARLOS VIDAL SEGURA RODRÍGUEZ, devolver a la demandante VITALIA REYES DE SANTANA, la suma de $19’000.000, dentro de los cinco días siguientes a la ejecutoria de la sentencia, no condenando en costas a ninguna de las partes.

II. FUNDAMENTOS DEL FALLO DE PRIMERA INSTANCIA Adujo el a-quo, que del análisis probatorio no era posible enrostrar incumplimiento del negocio a ninguno de los contratantes, que conllevase a la resolución del contrato por causal legal alguna, bajo la fuente legal que prevé el artículo 1602 del C.C.

Lo anterior, teniendo en cuenta que la falta de pago del saldo de la deuda por parte de la prometiente compradora, no

constituye incumplimiento por parte de ella, según lo estipulado en la cláusula del “Otro Sí” donde se adujo que si “por alguna razón la corporación no aprobara el crédito, esa circunstancia no se consideraría como incumplimiento”(folio 6 C1). Por otro lado, tampoco se puede aducir mora por parte del prometiente vendedor, porque la entrega del inmueble estaba sujeta al pago del saldo del precio por parte de la promitente compradora. Se aduce en el fallo, que la conducta desplegada por los contratantes, es lo que la doctrina ha denominado mutuo disenso tácito, que se presenta cuando ninguno se inclina a cumplir.12

Ordinario de Vitalia Reyes de Santana contra Carlos Vidal Segura Rodríguez. Dijo el a-quo que del material probatorio se desprendía la voluntad coincidente de las partes interesadas en el negocio, consistente en el abandono mutuo de las prestaciones debidas. Concluyó que hubo incumplimiento de ambas partes y que como ninguno está en mora de cumplir lo suyo, no hay lugar al pago de perjuicios teniendo en cuenta que estos solo se deben cuando el deudor esta en mora, situación que no se presenta en el caso sub lite. Por tal motivo, se ordenó reintegrar a la señora VITALIA REYES DE SANTANA la suma de $19’000.000 M/cte, recibidos como parte del precio del contrato.

III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN Inconforme con el fallo de primera instancia, el apoderado de la parte demandada interpuso recurso de apelación que sustentó en el hecho de que sí hubo incumplimiento del contrato de promesa de compraventa por parte de la señora VITALIA REYES DE SANTANA, teniendo en cuenta que no canceló

apoderado de la parte demandada interpuso recurso de apelación que sustentó en el hecho de que sí hubo incumplimiento del contrato de promesa de compraventa por parte de la señora VITALIA REYES DE SANTANA, teniendo en cuenta que no canceló el saldo del precio pactado en el contrato, tal como quedo plenamente probado en el proceso, y por consiguiente que se le debe condenar a pagar todo lo pedido en la demanda de reconvención.

IV. CONSIDERACIONES13

Ordinario de Vitalia Reyes de Santana contra Carlos Vidal Segura Rodríguez.

1. El presente asunto sometido a la decisión jurisdiccional, presenta una acumulación de pretensiones invocada por ambos extremos de la litis, a través de la modalidad de inserción utilizándose el mecanismo de la demanda de reconvención.

En efecto en el acto introductorio, la demandante pide la resolución del contrato, teniendo en cuenta que el crédito que solicitó para pagar el saldo del precio pactado en la promesa de compraventa, se le había negado por causas que le atribuye al prometiente vendedor, a más de que éste no le entregó el inmueble prometido en venta. De otro lado, en demanda de reconvención el prometiente vendedor reclama que se decrete la resolución del contrato por incumplimiento de la demandante, por la falta de pago del precio estipulado.

2. Dado que el a-quo negó las pretensiones de la demanda principal y las de la reconvención y declaró la resolución

por mutuo disenso tácito, se centrará la sala en el estudio de la esta última teniendo en cuenta que solo recurrió la providencia el demandante en reconvención quien alega que su demanda debió prosperar junto con las indemnizaciones correspondientes.

3. Los documentos arrimados con la demanda son plena prueba de la existencia de un contrato de promesa de compraventa suscrito el 6 de noviembre de 1997 entre las partes respecto del

inmueble ubicado en la Calle 50 B-sur No. 31-61 de la ciudad de Bogotá. En ellos se determinó que el valor del bien era de CINCUENTA MILLONES DE PESOS (50’000.000) M /cte, los cuales14

Ordinario de Vitalia Reyes de Santana contra Carlos Vidal Segura Rodríguez. la prometiente vendedora pagaría de la siguiente forma: La suma de CUATRO MILLONES DE PESOS ($4’000.000) M/cte, se pagó el día en que se firmo el contrato; la suma de QUINCE MILLONES DE PESOS (15’000.000) M/cte, se pagó el día 7 de noviembre de 1997 y la suma de TREINTA Y UN MILLONES DE PESOS ($31’000.000) M/cte se pagaría con el producto de un crédito. Posteriormente el 15 de diciembre de 1997 se suscribió otro sí modificando la forma de pago del valor de la compraventa, quedando finalmente los últimos $31’000.000 M/cte divididos de la siguiente forma: La suma de SEIS MILLONES DE PESOS

($6’000.000) M/cte, se pagaría el día que Granahorrar desembolse el crédito aprobado a la prometiente compradora; el saldo, es decir la suma de VEINTICINCO MILLONES DE PESOS (25’000.000) M/cte, se pagaría con un crédito aprobado a la prometiente compradora en un certificado de Gran Casa, de la misma Corporación Granahorrar.

4. Las obligaciones de las partes. El contrato de promesa de compraventa es un contrato preparatorio, que tiene como objeto una obligación de hacer, que es la celebración de un contrato de compraventa sobre un bien que es el que se encontraba ya identificado en la respectiva promesa. De tal suerte que no deben confundirse, como al unísono lo enseña tanto la jurisprudencia y la doctrina, el contrato de promesa con el contrato prometido, pues cada uno de ellos genera sus propios efectos y genera sus peculiares obligaciones.

Surge entonces, como principal obligación de las partes, el realizar el negocio estipulado en el contrato, en la fecha pactada. Sin embargo, no va contra la naturaleza del contrato de promesa de15

Ordinario de Vitalia Reyes de Santana contra Carlos Vidal Segura Rodríguez. compraventa, la posibilidad de que las partes estipulen obligaciones adicionales.

5. En el caso concreto las partes pactaron en la promesa inicial que la escritura se efectuaría el día que designara la Corporación y en el otro si acordaron firmar la correspondiente escritura pública en la Notaria Cuarenta del Circulo de Bogotá, el día 29 de diciembre de 1997 a las 10:00 a.m.

Respecto de la entrega material como es usual en este tipo de negocios, los contratantes pactaron que el prometiente vendedor se comprometía a hacer entrega del inmueble el día en

29 de diciembre de 1997 a las 10:00 a.m. Respecto de la entrega material como es usual en este tipo de negocios, los contratantes pactaron que el prometiente vendedor se comprometía a hacer entrega del inmueble el día en que se hiciera el correspondiente desembolso por parte de la Corporación y en el orto si se pactó que la entrega se haría antes del pago del saldo del crédito, para que así, se hiciera el correspondiente desembolso del crédito por parte de la Corporación. También se obligó el demandante en reconvención a entregar un apartamento el 15 de enero de 1998. En punto a la fecha en la que se debía cancelar el saldo del precio en la promesa se determinó que el valor del bien era de CINCUENTA MILLONES DE PESOS (50’000.000) M /cte, los cuales la prometiente vendedora pagaría de la siguiente forma: La suma de CUATRO MILLONES DE PESOS ($4’000.000) M/cte, se pagó el día en que se firmo el contrato; la suma de QUINCE MILLONES DE PESOS (15’000.000) M/cte, se pagó el día 7 de noviembre de 1997 y la suma de TREINTA Y UN MILLONES DE PESOS ($31’000.000) M/cte se pagaría con el producto de un crédito. Posteriormente el 15 de diciembre de 1997 se suscribió otro sí modificando la forma de pago del valor de la compraventa,16

Ordinario de Vitalia Reyes de Santana contra Carlos Vidal Segura Rodríguez. quedando finalmente los últimos $31’000.000 M/cte divididos de la siguiente forma: La suma de SEIS MILLONES DE PESOS ($6’000.000) M/cte, se pagaría el día que Granahorrar desembolse

quedando finalmente los últimos $31’000.000 M/cte divididos de la siguiente forma: La suma de SEIS MILLONES DE PESOS ($6’000.000) M/cte, se pagaría el día que Granahorrar desembolse el crédito aprobado a la prometiente compradora; el saldo, es decir la suma de VEINTICINCO MILLONES DE PESOS (25’000.000) M/cte, se pagaría con un crédito aprobado a la prometiente compradora en un certificado de Gran Casa, de la misma Corporación Granahorrar. Quiere ello decir que en punto a la fecha del pago del saldo del precio, nada se dispuso en la promesa al respecto, toda vez que ello estaba condicionado al desembolso por parte de la Corporación. Además, se estipuló una cláusula en donde se dispuso que el hecho de que el crédito no le fuera aprobado a la prometiente compradora por cualquier razón, no se iba a considerar como incumplimiento.

6. Conviene entonces puntualizar si las obligaciones contraídas por el demandante en reconvención fueron cumplidas toda vez que “ el titular de la acción resolutoria indefectiblemente lo es el contratante cumplido o que se ha allanado a cumplir con las obligaciones que le corresponden y, por el aspecto pasivo, incuestionablemente debe dirigirse la mencionada acción contra el contratante negligente, puesto que la legitimación para solicitar el aniquilamiento de la convención surge del cumplimiento en el actor y del incumplimiento en el demandado u opositor…” (G. J. Tomo

CLIX, págs. 309 y siguientes). 6.1. En relación con el pago del saldo del precio conviene anotar que ni en la promesa ni en el otro si se estableció un término en el cual la promitente compradora debería cancelarlo.17

Ordinario de Vitalia Reyes de Santana contra Carlos Vidal Segura Rodríguez. Tan solo se estipuló que la suma de $31.000.000.oo se pagaría con el producto de un préstamo que ésta tramitaría ante la corporación Las Villas. Según el documento obrante a fl. 202 del cuaderno principal la demandada en reconvención solicitó un crédito hipotecario el 4 de febrero de 1998 por $ 31.000.000.oo el cual le fuera negado. Como el crédito fuere negado, las partes convinieron en el otro sí que se pagaría la suma de $ 6.000.000.oo el día en que la Corporación Grancolombiana de Ahorro y Vivienda efectúe el correspondiente desembolso del crédito aprobado a la compradora y la suma de $25.000.000.oo con el producto del certificado Grancasa aprobado a la promitente compradora. También acordaron firmar la escritura el 29 de diciembre de 1997 en la Notaria Cuarenta del Círculo de Bogotá. No obra en el proceso prueba alguna de que la parte demandada en reconvención hubiese tramitado y obtenido el crédito correspondiente, y mucho menos de que este hubiese sido desembolsado. 6.2. Tampoco hay en el proceso prueba alguna que acredite que alguna de las partes se hubiese presentado a la Notaría la fecha y la hora convenida para la suscripción de la escritura pública que solemnizara la venta, la cual debió efectuarse, el día 29 de diciembre de 1997 a las 10:00 am.

acredite que alguna de las partes se hubiese presentado a la Notaría la fecha y la hora convenida para la suscripción de la escritura pública que solemnizara la venta, la cual debió efectuarse, el día 29 de diciembre de 1997 a las 10:00 am. 6.3. Frente a la entrega del bien se pactó entre las partes que se haría el día que el promitente vendedor recibiera el18

Ordinario de Vitalia Reyes de Santana contra Carlos Vidal Segura Rodríguez. desembolso de la Corporación a excepción de un apartamento que se entregaría el 15 de enero de 1998 el demandante en reconvención y promitente vendedor no probó haber cumplido con su obligación de entregar el apartamento en mención en la fecha convenida.

7. Queda así precisado que ninguna de las partes acudió a suscribir la escritura pública el 29 de diciembre de 1997, que la demandante en reconvención no entregó el apartamento el 15 de enero de 1998, y que la demandada en reconvención no ha pagado el saldo del crédito para lo cual no se estableció fecha alguna.

Lo anterior sin lugar a dudas permite inferir que ambas partes incumplieron con sus obligaciones contractuales, la primera, la obligación simultánea de asistir a la Notaría a firmar la correspondiente escritura, y posteriormente la de entrega del apartamento por parte del vendedor, de donde infiere la sala que no puede decretarse como lo pretende el recurrente la terminación por incumplimiento de la compradora toda vez que el vendedor no demostró haber cumplido con sus obligaciones contractuales.

8. Puestas así las cosas, debe concluirse que procedía la terminación por mutuo disenso tácito tal y como lo desatara el juez de la primera instancia.

Lo anterior porque sin lugar a dudas las partes

demostró haber cumplido con sus obligaciones contractuales.

8. Puestas así las cosas, debe concluirse que procedía la terminación por mutuo disenso tácito tal y como lo desatara el juez de la primera instancia.

Lo anterior porque sin lugar a dudas las partes manifestaron su intención de terminar la relación negocial, a tal punto que en audiencia de conciliación efectuada ante el a-quo el promitente vendedor aceptó devolverle a la compradora la suma de diecisiete millones de pesos de los diecinueve que recibió y en la diligencia de interrogatorio de parte absuelta por el demandante en19

Ordinario de Vitalia Reyes de Santana contra Carlos Vidal Segura Rodríguez. reconvención éste aceptó su intención de terminar con la relación al haberle ofrecido a la compradora devolverle la suma de $ 14.000.000.oo ( fl. 104 C1). Y, la intención de la compradora en resolver está también evidenciada pues fue ella quien presentó la inicial demanda solicitando la terminación, a más de que frente a la decisión del aquo de decretar la terminación por mutuo disenso no interpuso recurso alguno. Y es qu