TSDJ BOG SC - 2002-2001-02-(10-05-2002)

Reconocimiento de Mejoras de Tibaldo Ríos Romero contra El Edifico Carlos Botero Uribe RECONOCIMIENTO DE MEJORAS. OPORTUNIDAD PARA SU RECLAMACIÓN “El reconocimiento y pago de mejoras, por regla general, es la consecuencia típica en los procesos reivindicatorios y se encuentran reguladas en el capítulo 4° del libro segundo del Código Civil, artículos 966 y siguientes. Por extensión también hay lugar al reconocimiento de mejoras en otros procesos tales como los de nulidad, simulación, procesos de restitución de tenencia, en los cuales se halle demostrada su existencia y no exista prohibición expresa de implantarlas; de dónde se deduce que su reclamación y reconocimiento deben ocurrir dentro del mismo proceso dónde se debata el tema principal. Sin embargo la jurisprudencia patria ha aceptado que en casos excepcionales, las mejoras podrán ser reclamadas en proceso separado, cuando su causa sea atípica o no encaje dentro de las anteriores previsiones.”

TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE CUNDINAMARCA

SALA CIVIL FAMILIA AGRARIA

MAGISTRADA PONENTE : MYRIAM ÁVILA DE ARDILA

RADICACIÓN : No.20 01/02/2002 TOMO V FOLIO 3R

PROCEDENCIA : JUZGADO 1° CIVIL DEL CIRCUITO DE

GIRARDOT

DEMANDANTE : TIBALDO RIOS ROMERO .

DEMANDADO : EDIFICIO CARLOS BOTERO URIBE

CLASE DE PROCESO : ORDINARIO -RECONOCIMIENTO DE

MEJORASMOTIVO DE ALZADA : APELACIÓN SENTENCIA

APROBADO : SALA DECISIÓN 18/04/2002 ACTA No. 14

DECISIÓN : CONFIRMA

MEJORASMOTIVO DE ALZADA : APELACIÓN SENTENCIA

APROBADO : SALA DECISIÓN 18/04/2002 ACTA No. 14

DECISIÓN : CONFIRMA

Bogotá, D.C., diez (10) de mayo de dos mil dos (2002). I.- ASUNTO Resuelve la Sala el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante frente a la sentencia desestimatoria de las pretensiones, proferida el 29 de noviembre2 Reconocimiento de Mejoras de Tibaldo Ríos Romero contra El Edifico Carlos Botero Uribe de 2001, por el Juzgado Primero Civil del Circuito de Girardot, en el proceso de la referencia.

II. ANTECEDENTES 2.1.- PRETENSIONES: El demandante Tibaldo Rios Romero, por conducto de apoderado judicial, promovió proceso ordinario en contra de la Copropiedad Horizontal “Edificio Carlos Botero Uribe”, para que se hiciesen las siguientes declaraciones y condenas:

1. Declarar que Tilbado Ríos Romero, es el dueño y constructor de las mejoras plantadas en la zona de reservas y tanque de Agua del Edificio

Carlos Botero Uribe, ubicado en el municipio de Girardot, en la calle 16 # 12-20/ 12-20/12-2812/38 y 12/44.

2. Declarar que el demandante Tibaldo Ríos Romero tiene derecho a separar y retirar todos los materiales que hacen parte de las mejoras por él construídas, como consta en el contrato de arrendamiento suscrito el 9 de febrero de 1981, celebrado entre el representante del edificio

Carlos Convers Fonnegra y Tibaldo Ríos Romero y Cecilia García de Ríos como arrendatarios.

3. Declarar que Jorge Eduardo Lozano Obando, en calidad de representante legal del edificio Carlos Botero Uribe, arrendador cesionario del inmueble en mención, tiene la obligación de permitirle separar los materiales de las mejoras, dado que ya se produjo sentencia de restitución de inmueble arrendado.

4. Declarar que por haberse colocado el demandado en imposibilidad de cumplir la obligación principal, está subsidiariamente obligado a abonarle el precio de las mejoras al demandante, con la correspondiente actualización monetaria e intereses.

5. Declarar que dicha obligación se hizo exigible el 15 de febrero de 1999 por haber las partes renunciado implícitamente a cualquier clase de requerimiento judicial o privado dado el carácter bilateral del vinculo contractual.

6. Como consecuencia de las anteriores declaraciones, condenar al Edificio de Propiedad Horizontal “Carlos Botero Uribe”, representado por Jorge Eduardo Lozano Obando, a cancelar al demandante, las siguientes sumas de dinero:3

Reconocimiento de Mejoras de Tibaldo Ríos Romero contra El Edifico Carlos Botero Uribe a. Once millones doscientos mil pesos, o la suma que resulte probada por concepto de perjuicios compensatorios, suma que incluye la actualización del dinero desde finales de 1980 hasta cuando se realice el pago. b. Intereses moratorios a la tasa del 28% desde cuando la obligación se hizo exigible, hasta cuando ocurra el pago de la suma señalada.

7. Se condene a la parte demandada a cancelar las costas del proceso.

8. Solicitó que como diligencia previa, se cite al demandado para que reconozca la mora en el pago de las mejoras que se cobran mediante este proceso ordinario. 2.2.- HECHOS: Refiere el actor que a mediados de 1980, recibió de Carlos Convers Fonnegara, el bien común de la copropiedad Automotriz, hoy Carlos Botero Uribe y del cual entró en posesión el demandante.

Carlos Convers Fonnegra, presionó al demandante para que entregara el bien común que poseía, haciendo que firmara un contrato de arrendamiento que posteriormente le sirvió para iniciar un proceso de restitución de inmueble arrendado; en dicho contrato se estipuló que el arrendatario suministraría los dineros necesarios para edificar unas mejoras, los cuales ascendieron a ochenta y un mil cuatrocientos setenta pesos, suma que no fue reintegrada jamás a Tibaldo Ríos, quien antes de firmar el contrato ya había construido otras mejoras que fueron elaboradas por un señor de apellido Sosa, por valor de ciento cincuenta mil pesos. En 1977 Carlos Botero Uribe, constituyó el régimen de propiedad horizontal, sobre el edificio y en 1995, tramitó la personería jurídica, lo cual significa que el contrato de arrendamiento con Convers Fonnegra, continuaba vigente. Con anterioridad a 1981, Tibaldo Ríos, con el consentimiento de Convers Fonnegara, construyó en la zona de reserva y tanque de agua, las siguientes mejoras:

paredes de ladrillo, pisos de cemento, techo de madera, tejados de zinc, instalación de servicios públicos, viga de amarre, tres columnas de contención, pinturas e instalaciones eléctricas.4 Reconocimiento de Mejoras de Tibaldo Ríos Romero contra El Edifico Carlos Botero Uribe Expresa que las mencionadas mejoras tuvieron un valor de doscientos treinta y un mil cuatrocientos treinta pesos, suma que hoy equivale a once millones doscientos ochenta y cuatro mil ciento sesenta y dos pesos con cincuenta centavos . El 9 de febrero de 1981, Carlos Convers en calidad de arrendador celebró con Tibaldo Ríos y Cecilia García de Ríos, contrato de arrendamiento sobre la zona de reserva y tanque de agua del Edificio Carlos Botero Uribe, es decir en el área donde el arrendatario había construido las mejoras, a ciencia y paciencia del administrador Convers Fonnegra. Conforme al precepto contenido en el artículo 1994 del Código Civil el arrendatario tiene la facultad de retirar las mejoras realizadas sobre el inmueble arrendado, retiro que el arrendador debe facilitar, o de lo contrario, reconocer y pagar su valor. Obligación que quedó sujeta a condición consistente en el pronunciamiento de la sentencia de terminación del contrato de arrendamiento y restitución del inmueble arrendado. Inexplicablemente el arrendador Convers Fonnegra, entregó el contrato de arrendamiento a la copropiedad Carlos Botero Uribe, fue así como el representante legal del Edificio “Carlos Botero Uribe”, adelantó proceso de restitución de inmueble

arrendado contra el aquí demandante ante el juzgado primero civil municipal de Girardot, el cual culminó con sentencia estimatoria de pretensiones, calendada el 20 de noviembre de 1999. Como el valor de las mejoras construídas por el demandante, se ha devaluado, es apenas lógico que su reconocimiento y pago, debe hacerse con la correspondiente indexación, conforme al avalúo pericial que se practique dentro del proceso. 2.3.- ADMISIÓN, NOTIFICACIÓN Y CONTESTACIÓN: Por auto del 20 de enero de 2000, el juzgado primero civil del circuito de Girardot, inadmitió la demanda, luego de subsanados los yerros señalados en auto del 15 de diciembre anterior. La persona jurídica demandada, por medio de su representante legal y éste de apoderado judicial, contestó oportunamente la demanda, en los siguientes términos:5 Reconocimiento de Mejoras de Tibaldo Ríos Romero contra El Edifico Carlos Botero Uribe Refiere la demandada que en 1977 Carlos Botero Uribe, construyó un pequeño apartamento que destinó a su vivienda, más tarde por su amistad con Tibaldo Rios Romero, y su esposa, se los entregó en arrendamiento, sin que mediara contrato escrito, por lo tanto no es cierto que el actor hubiese detentado la posesión sobre el inmueble, sino apenas la tenencia. Carlos Botero Uribe, vendió las unidades del edificio, y por escritura pública # 789 del 13 de 1977, se constituyó como copropiedad y en Asamblea se designó como administrador a Carlos Convers Fonnegra, y fue así como éste firmó contrato de arrendamiento con Tibaldo Ríos el 8 de febrero de 1978, con un canon mensual de ochocientos pesos. Desde esa fecha, Ríos Romero procedió a asolar el apartamento de Botero

administrador a Carlos Convers Fonnegra, y fue así como éste firmó contrato de arrendamiento con Tibaldo Ríos el 8 de febrero de 1978, con un canon mensual de ochocientos pesos. Desde esa fecha, Ríos Romero procedió a asolar el apartamento de Botero Uribe, requiriéndose la intervención de las autoridades policivas, aclara que el demandante no construyó mejora alguna, porque los arreglos que se hicieron al local, fueron contratados por el administrador, con el maestro Baltasar Sosa y fueron pagados con dineros administrados por Tibaldo y su esposa, y que ascendieron a la suma de ochenta y un mil cuatrocientos setenta pesos, sin embargo, el actor obtuvo que Sosa y Juan Manuel Ospina declarasen extraprocesalmente y dieran a las supuestas mejoras un valor de ciento cincuenta mil pesos. Informa que la copropiedad fue reconocida mediante resolución # 005 del 23 de marzo de 1977, cosa distinta es que el actual representante legal haya sido inscrito en noviembre de 1995. Niega enfáticamente la construcción de las reclamadas mejoras, porque tal hecho implicaría que el apartamento construido por Botero Uribe carecía de servicios públicos, desmiente igualmente la anuencia de Carlos Convers Fonnegra para la construcción de las mentadas mejoras porque de acuerdo a la cláusula quinta del contrato de arrendamiento, estaba prohibida cualquier construcción de esta naturaleza. Por otra parte, Tibaldo Ríos, si bien aportó $81.470,oo para las mal llamadas mejoras se auto-canceló el préstamo, con los cánones de arrendamiento y con el uso

que dio al inmueble, quedaron tan bien pagadas que solo canceló los dos primeros cánones y se quedó con los correspondientes a 19 años.6 Reconocimiento de Mejoras de Tibaldo Ríos Romero contra El Edifico Carlos Botero Uribe Niega la existencia de obligaciones condicionales a cargo de la entidad demandada, amén de reiterar que el demandante suficientemente se pagó las supuestas mejoras que reclama. 2.4.- TRÁMITE: Trabada la relación procesal, y señalada previamente la fecha, se celebró el 20 de junio de 2000, la audiencia de que trata el artículo 101 del C.P.C., sin que las partes hubiesen conciliado el litigio, a pesar de las fórmulas de arreglo propuestas por el a-quo. Por auto del 19 de julio de 2000, fueron decretadas las pruebas pedidas por las partes; las cuales fueron practicadas en diligencias realizadas el 8 de noviembre de 2000, 21, 23 de marzo, 7 de mayo y 7 de noviembre de 2001. Incorporadas las pruebas y los alegatos de conclusión, el a-quo profirió sentencia desestimatoria de las pretensiones el 29 de noviembre de 2001, proveído que es objeto de apelación por parte del actor, y de cuya resolución se ocupa la Sala en esta oportunidad, luego de agotado el trámite consagrado en el artículo 360 del Código de procedimiento civil. 2.5.- SENTENCIA DE PRIMER GRADO: Resumidos los antecedentes procesales el a-quo estudió la concurrencia de los denominados presupuestos procesales, los elementos de la acción de reconocimiento de mejoras intentada por el actor. Como punto determinante del debate jurídico y probatorio, resalta el juzgador,

Resumidos los antecedentes procesales el a-quo estudió la concurrencia de los denominados presupuestos procesales, los elementos de la acción de reconocimiento de mejoras intentada por el actor. Como punto determinante del debate jurídico y probatorio, resalta el juzgador, la prohibición que pesaba sobre el demandante de construir mejoras en el inmueble que recibió a titulo de mera tenencia (arrendamiento), señala que Tibaldo Rios no aportó prueba de la autorización otorgada por el administrador de la copropiedad “Carlos Botero Uribe”, por lo tanto, los términos del contrato obligan a las partes; agrega que las mejoras reclamadas no son útiles porque no aumentan el valor venal de el bien, como para autorizar su retiro por parte del demandante, además en el dictamen pericial no se determina claramente su naturaleza y por consiguiente no puede acogerse esta prueba. Corolario de lo dicho, desestimó las pretensiones de la demanda e impuso condena en costas a la parte vencida.7 Reconocimiento de Mejoras de Tibaldo Ríos Romero contra El Edifico Carlos Botero Uribe

2.6.- APELACIÓN:

El censor no comparte los argumentos esgrimidos por el a-quo, para negar las pretensiones de la demanda, porque si bien es cierto, en la cláusula quinta se prohíbe la construcción de mejoras; de las cláusulas cuarta y sexta se puede inferir que la mencionada prohibición quedó condicionada, porque el administrador del edificio,

permitió que el arrendatario cubriera los costos de las mejoras realizadas por Baltasar Sosa, con el compromiso de cancelar dichos costos con cánones de arrendamiento que se fueren causando hacia el futuro, circunstancia que no ocurrió porque el actor fue sujeto pasivo de proceso de restitución de inmueble arrendado, por el no pago de los cánones de arrendamiento, juicio que culminó con sentencia estimatoria. Se refiere a los testimonios rendidos por Luis Felipe Ramírez y Jorge Enrique Martinez y el interrogatorio del administrador del edificio, quienes al unísono confirman la construcción de las mejoras que fueron permitidas por el arrendador; informan así mismo que el demandante desde antes de la firma del contrato, ya tenía en su poder el inmueble, de dónde se infiere que fue autorizado a construir las mejoras en la zona de tanques de agua que estaba arrendada desde 1977, de manera que, todas las obras que allí se encuentran fueron construídas por el demandante y permitidas por el arrendador. Es claro que los actos no tienen la calidad que les dan los contratantes sino la que en realidad les corresponde, y para el presente caso, debe entenderse que fue la autorización para construir las mejoras. Solicita en consecuencia que se revoque la sentencia y en su lugar se declare que el actor es el dueño de todas las mejoras existentes en la zona de reserva y tanque de agua del edificio Botero Uribe, y por ende está en la obligación de cancelarlas, porque está demostrado que dentro del proceso de restitución de inmueble arrendado no lo fueron.

III.- CONSIDERACIONES: 3.1.- PRESUPUESTOS PROCESALES Y NULIDADES: Como cuestión previa al examen de fondo, encuentra la Sala la plena concurrencia de los denominados presupuestos procesales que permiten proferir sentencia de mérito en el presente asunto.8

3.1.- PRESUPUESTOS PROCESALES Y NULIDADES: Como cuestión previa al examen de fondo, encuentra la Sala la plena concurrencia de los denominados presupuestos procesales que permiten proferir sentencia de mérito en el presente asunto.8 Reconocimiento de Mejoras de Tibaldo Ríos Romero contra El Edifico Carlos Botero Uribe La jurisdicción y la competencia del Juez 1° Civil del Circuito de Girardot, se determinan por la naturaleza del asunto, la ubicación de las mejoras que se persiguen y la vecindad de las partes. Las partes son personas capaces para contraer obligaciones y ejercer derechos; comparecieron al proceso debidamente representadas por abogados titulados, por tanto se halla acreditada la capacidad legal y procesal. La demanda es idónea, en cuanto reúne los requisitos generales consagrados en el artículo 75 del Código de Procedimiento civil; recibió el trámite ordinario y no se observa en la actuación vicio que invalide lo actuado, todo lo cual permite desatar la apelación interpuesta por la parte demandante. 3.2.- EL RECONOCIMIENTO DE MEJORAS: La acción promovida por el demandante busca que se le declare dueño de las mejoras construídas en la zona común denominada de reserva y tanques de agua, del edificio “Carlos Botero Uribe”, por haberlas construido con dineros de su propiedad. El reconocimiento y pago de mejoras, por regla general, es la consecuencia típica en los procesos reivindicatorios y se encuentran reguladas en el capítulo 4° del

libro segundo del Código Civil, artículos 966 y siguientes. Por extensión también hay lugar al reconocimiento de mejoras en otros procesos tales como los de nulidad, simulación, procesos de restitución de tenencia, en los cuales se halle demostrada su existencia y no exista prohibición expresa de implantarlas; de dónde se deduce que su reclamación y reconocimiento deben ocurrir dentro del mismo proceso dónde se debata el tema principal. Sin embargo la jurisprudencia patria ha aceptado que en casos excepcionales, las mejoras podrán ser reclamadas en proceso separado, cuando su causa sea atípica o no encaje dentro de las anteriores previsiones. En el sub-lite, las mejoras que se pretenden reclamar según la narración de los hechos de la demanda parecen preceder a la celebración del contrato de arrendamiento entre el actor y Carlos Convers Fonnegra, el administrador del Edificio “Carlos Botero Uribe”; se determinará entonces si en verdad tales mejoras son anteriores al contrato y si su reconocimiento y pago fue o no debatido dentro del9 Reconocimiento de Mejoras de Tibaldo Ríos Romero contra El Edifico Carlos Botero Uribe proceso de restitución de inmueble arrendado que se tramitó ante el juzgado primero civil municipal de Girardot.

3.3.- LAS PRUEBAS:

3.3.1.- Documentos:

1. Segunda copia de la escritura pública # 4866 del 28 de diciembre de 1984, por medio de la cual, a petición de Antonio Ordóñez Cevallos, se protocolizó el contrato de arrendamiento contenido en dos folios de papel

sellado # AF-02853174 y AF-05149064 suscrito entre Tibaldo Rios Romero y Carlos Convers Fonnegra.

2. Resolución # 003 del 15 de noviembre de 1995, por medio de la cual la Alcaldía Especial de Girardot, mediante la cual se inscribió como representante legal de la copropiedad “Carlos Botero Uribe”, a Jorge

Eduardo Lozano Obando.

3. Copia de la escritura pública # 789 del 13 de junio de 1977, por medio de la cual se protocolizó el reglamento de propiedad horizontal del Edificio

Carlos Botero Uribe.

4. Resolución # 005 del 23 de mayo de 1977, por la cual el Alcalde Especial de Girardot otorgó licencia para constituir en propiedad separada u horizontal el cual consta de doce apartamentos y tres locales comerciales y un área común.

5. Primera copia de la escritura pública # 2.409 del 23 de diciembre de 1980, por medio de la cual Tibaldo Rios Romero protocolizó las declaraciones extrajuicio rendidas por Baltazar Sosa y Manuel Ospina, sobre la construcción de las mejoras que se reclaman en este proceso.

6. Copia del informe rendido el 10 de agosto de 1982 por el administrador del Edificio “Carlos Botero Uribe”, a la Asamblea .

7. Copia de la diligencia de restitución de inmueble arrendado realizada por la Inspección 1ª de policía de Girardot, sobre el bien sobre el cual se hallan las mejoras a que se refiere este proceso.

3.3.2.- Interrogatorio de parte:

1. Jorge Eduardo Lozano Obando, representante legal de la copropiedad “Carlos Botero Uribe”, refiere que en 1980, el edificio se denominaba “Automotriz”, que para tal época Carlos Convers Fonnegra en calidad de10

3.3.2.- Interrogatorio de parte:

1. Jorge Eduardo Lozano Obando, representante legal de la copropiedad “Carlos Botero Uribe”, refiere que en 1980, el edificio se denominaba “Automotriz”, que para tal época Carlos Convers Fonnegra en calidad de10

Reconocimiento de Mejoras de Tibaldo Ríos Romero contra El Edifico Carlos Botero Uribe administrador había dado en arrendamiento a Tibaldo Ríos Romero y a su esposa, la zona de reserva y tanques de agua, aceptando que posiblemente en el contrato que en principio se celebró en forma verbal, haya existido entonces autorización del arrendador al arrendatario de construir mejoras en dicha zona; menciona que tiene conocimiento que Carlos Botero Uribe quien tenía afecciones cardiacas, construyó en la mal llamada zona de tanque de agua y reserva; reconoce que el dinero que Ríos prestó a la copropiedad, para la adecuación de la zona de reserva y tanque de agua, debía ser descontando de los cánones de arrendamiento que correspondía pagar a Ríos. 3.3.3.- Inspección judicial: En esta diligencia que se culminó el 7 de mayo de 2001, se evidenció que el local donde funciona la tipografía Ríos García Impresores, está constituido por un salón con división en madeflex, paredes en bloque con calado, al fondo hay otro cuarto en ladrillo, tiene red de energía, la cual no se encuentra en funcionamiento, tubería de acueducto sin comprobar su uso, los techos y el cielo raso, se encuentran

caídos. En el salón objeto de la acción se observaron unas comunas que sirven de soporte a un tanque de concreto para el almacenamiento de agua. 3.3.4.- Dictamen pericial: Los peritos se ocuparon de identificar el predio por su ubicación y linderos, tanto el de mayor extensión, como la zona comunal denominada “de reserva y tanques de agua”. Sobre las mejoras que se reclaman dice que las paredes y el piso se encuentran en regular estado, por falta de mantenimiento, las mismas están constituídas por nueve columnas, vigas de amarre, paredes levantadas en bloque y ladrillo, cubierto con tejas de zinc, piso en tableta, el valor de dichas mejoras lo fijaron en ocho millones trescientos veinte mil pesos, a pesar del marcado deterioro que presentan y que no representan ninguna mejora para la copropiedad. En el trámite de aclaración del dictamen, los peritos, fijaron el valor de las obras en seis millones seiscientos doce mil ciento cincuenta pesos. 3.3.5.- Testimonios: a) Antonio Ordóñez Ceballos, de 88 años de edad, copropietario del Edificio “Carlos Botero Uribe”, dice que el demandante no construyó mejoras y menos11 Reconocimiento de Mejoras de Tibaldo Ríos Romero contra El Edifico Carlos Botero Uribe aún aportó dinero para tal fin; agrega que Tibaldo intentó levantar un muro, pero se lo tumbaron y que las mejoras que se han hecho han corrido por

cuenta de la administración. b) Luis Felipe Ramírez Caicedo, de 74 años de edad, conoce el edificio “Carlos Botero Uribe”, desde hace más de treinta años, porque entró allí como inquilino, cuando era administrador Arturo García Trujillo, sobre la construcción de las mejoras, señala que existe un contrato de arrendamiento celebrado en 1978, entre Carlos Convers Fonnegra como arrendador y Tibaldo Ríos y su esposa como arrendatarios, que en dicho contrato quedó expresamente prohibido la construcción de mejoras, por tal razón no cree que existan. Recuerda que Carlos Botero Uribe, sufría de una afección cardiaca que le dificultaba vivir en el tercer piso, por esta razón, se le adecuó una vivienda en la llamada zona de reserva y tanques de agua; fue así como Convers contrató con un señor de apellido Sosa, para que hiciera esa mejoras, hechos éstos que ocurrieron aproximadamente en 1978. c) Jorge Enrique Martínez, conoce al demandante desde hace más de veinte años, y tienen relación de amistad, refiere que fue el autor de la propiedad horizontal y sobre la zona de reserva no podía edificarse nada distinto a algo que fuera propio de la misma propiedad horizontal, por lo tanto, nada le consta sobre la plantación de mejoras en ese sitio, ni tampoco que para 1980, Tibaldo ejerciera algún tipo de actividad sobre la denominada zona de reserva y tanque de agua. Informa que inicialmente cuando se construyó la copropiedad, esta zona se encontraba totalmente descubierta y luego apareció cubierta, sin que tenga noticia quien hizo esas obras.

La discusión que se suscita en el presente proceso gira alrededor de tres puntos: la existencia de unas mejoras, la época de construcción y su autoría. Para ello es preciso revisar el contenido del contrato de arrendamiento suscrito entre Carlos Convers Fonnegra quien actúo como arrendador, en ejercicio de las facultades que le otorgaba ser el administrador del edificio “Carlos Botero Uribe”, de la ciudad de Girardot. Este contrato fue suscrito el 9 de febrero de 1981 y recayó sobre la denominada “zona de reserva y tanque de agua”, con las edificaciones dentro de él existentes, a excepción del tanque, con destino al Salón de descanso, del juego de12 Reconocimiento de Mejoras de Tibaldo Ríos Romero contra El Edifico Carlos Botero Uribe bolos, el término de duración se pactó en cinco años, prorrogables por periodos de un año, en forma expresa o tácita. Los cánones de arrendamiento se pactaron en la siguiente forma: por el primer año seis mil pesos mensuales, por el segundo año seis mil novecientos pesos mensuales, por el tercer año $7.935,oo, por el cuarto año $9.125,oo y por el quinto mes diez mil cuatrocientos noventa y tres pesos, en caso de prorroga el canon se reajustaría anualmente en un quince por ciento en cada año. En la cláusula cuarta se estipula que los arrendatarios han facilitado al administrador en la fecha la suma de ochenta y cuatro mil cuatrocientos setenta pesos ($84.470,oo), sin interés y la administración del edificio ha contratado con el maestro

Baltaza Sosa, reformas en el inmueble arrendado, por igual valor, cantidad que recibe del administrador, el señor Tibaldo Ríos, para pagar por orden y cuenta del Edificio. En la cláusula quinta se establece que los arrendatarios no podrán establecer mejoras, ni ceder el contrato ni subarrendar el bien sin previo consentimiento escrito del arrendador. En la escritura pública # 2409 del 23 de diciembre de 1980, fueron protocolizadas las declaraciones extra-proceso rendidas ante el juez primero civil municipal de Girardot, sobre “propiedad y posesión” de unas mejoras construidas en el primer piso del edificio Automotriz situado en el Camellón del Comercio de Girardot, por un valor mínimo de ciento cincuenta mil pesos, declararon Baltazar Sosa Murillo y José Manuel Ospina. En esencia acogieron el interrogatorio que les formuló Tibaldo Ríos en el sentido de reconocer que éste había construido unas mejoras en el primer piso del Edificio Automotriz de Girardot, cuyo valor ascendía a ciento cincuenta mil pesos. Deduce la Sala que el contrato que aproximadamente un mes después (9 de febrero de 1981), firmaron Carlos Convers Fonnegra en calidad de administrador del Edificio y Tibaldo Ríos y su esposa, pretendió legalizar la situación fáctica a que hacen referencia las declaraciones extraproceso.

Coinciden varios puntos: la ubicación de las llamadas mejoras, en el primer piso del Edificio Automotriz, hoy “Carlos Botero Uribe”, la época de construcción y la persona contratada para hacerlas.

Entiende esta colegiatura que Tibaldo Ríos aceptó la formula de arreglo que le propuso la Copropiedad, en la medida en que le arrendó el sector del inmueble13 Reconocimiento de Mejoras de Tibaldo Ríos Romero contra El Edifico Carlos Botero Uribe denominado zona de reserva y tanque de agua, por cinco años, y le autorizó a deducir de los cánones la suma que había prestado para la implantación de las obras en la mencionada zona. Es preciso recordar que, los contratos se celebran y ejecutan de buena fé, libres de vicios, y si en el presente caso, Tibaldo Ríos aceptó los términos del contrato, prácticamente renunciado al reconocimiento de las mejoras, porque convino que valían $81.470.oo y que la copropiedad se las pagaría con cánones de arrendamiento. Reconoce el demandante que no pagó los cánones de arrendamiento pactados, a pesar de haber ocupado el inmueble por tiempo superior al acordado; que por ésta razón fue iniciado en su contra un proceso de restitución de inmueble arrendado, el cual culminó con sentencia estimatoria, que declaró terminado el contrato y ordenó la restitución de la zona por él ocupada.

Si Tibaldo Ríos celebró el contrato de arrendamiento con posterioridad a la construcción de las mejoras por él reclamadas y además que en tal contrato aceptó que le fuesen pagadas, significa que estaba renunciando a cualquier derecho sobre las mismas y estaba adoptando la posición de simple tenedor, mal puede ahora,

vulnerando el principio constitucional de la buena fé, reclamar el pago de tales mejoras, alegándose poseedor de ellas, cuando la mentada posesión está desvirtuada, precisamente por la posterior celebración del contrato de arrendamiento del 13 de febrero de 1981. El demandante alega que los contratos más que su tenor literal, deben consultar el querer de las partes y la realidad de los hechos; si aplicamos este postulado, se llega a una conclusión totalmente distinta a la pretendida; porque precisamente se está desconociendo la verdadera intención de las partes al celebrar el referido contrato de arrendamiento; solucionar o transar lo referente a las mejoras plantadas por el demandante, reconociéndole su valor y pagándoselo con los cánones de arrendamiento. Para la Sala resulta claro que Tibaldo Rios no es dueño de las mejoras que el reclama, no propiamente porque no las haya construido, sino porque renunció a todo derecho sobre las mismas al firmar el contrato de arrendamiento y pactar con la copropiedad su pago, pacto que no ha sido desvirtuado con hechos posteriores, sino por el contrario, reafirmado.14 Reconocimiento de Mejoras de Tibaldo Ríos Romero contra El Edifico Carlos Botero Uribe Es más, del informe rendido por el administrador del edificio a la Asamblea General, el 10 de agosto de 1982, se advierte que el demandante a p