TSDJ BOG SC - 2004-10553-(06-12-2024)

TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL

DE BOGOTA - SALA CIVIL

Bogotá D.C., seis de diciembre de dos mil cuatro.

REF. ORDINARIO DE LUIS FERNANDO PAUWELS

JIMENEZ Vs. LINA MARIA ORTEGA VERA. RD No.

10553.

Magistrado Ponente: RUTH MARINA DIAZ RUEDA.

Discutido y aprobado en Sala del 10 de noviembre de 2004. Acta N° 046.

I. A S U N T O Se decide el grado de competencia funcional de consulta de la sentencia dictada el 28 de julio de 2004, por el Juzgado 41 Civil

del Circuito de Bogotá D.C, dentro del proceso promovido por Luis Fernando Pauwels Jiménez contra Lina María Ortega Vera.2

II. A N T E C E D E N T E S Asumió mediante reparto el Juzgado 41 Civil del Circuito de Bogotá, el conocimiento del proceso ordinario de mayor cuantía

por medio del cual el demandante impetra:

1. Se declare que la promesa de contrato como sus adiciones y aclaraciones celebrada entre Luis Fernando Pauwels Jiménez y Lina María Ortega Vera, está resuelta por el incumplimiento de ésta “de la obligación de subrogar el crédito hipotecario que pesa sobre el bien inmueble ante el Banco Davivienda y su entrega real y material.

2. Se disponga que la demandada pierda las arras entregadas como parte del precio.

3. Se condene a la demandada a pagar al demandante los perjuicios causados por el incumplimiento de la promesa de compraventa.

4. Se reconozca al demandante el derecho a retener la parte del precio recibida, como garantía del pago de arras, perjuicios y costas del proceso.3

perjuicios causados por el incumplimiento de la promesa de compraventa.

4. Se reconozca al demandante el derecho a retener la parte del precio recibida, como garantía del pago de arras, perjuicios y costas del proceso.3

Como supuestos fácticos de las pretensiones la parte actora expuso los siguientes: a). Que el 6 de junio de 1996, María Clemencia de Pauwels y Luis Fernado Pauwels Ramírez, celebraron con la demandada contrato de promesa de compraventa sobre un bien inmueble. b). Que el precio acordado en la referida negociación, fue de $25’000.000 obligándose la prometiente compradora a pagarlo de la siguiente manera: $2’500.000 a la firma del contrato, $2’500.000 con el cheque 1645849 del Banco de Bogotá, y los restantes $20’000.000 con el producto de un crédito que la promitiente compradora estaría obligada a tramitar. c). Que el 3 de septiembre de 1996 se llevó a cabo otrosí en el que se estipulaba que si a la promitiente compradora no le fuera concedido el préstamo y tuviere posesión del inmueble, deberá hacer entrega real y material del mismo en un lapso no mayor a 10 días. d). Que el 3 de mayo de 1997, se efectuó un otrosí a la promesa inicial donde aceptaba la novación por parte de María Clemencia Jiménez de Pauwels y Luis Fernando Pauwels Ramírez por Luis Fernando Pauwels Jiménez.4 e). Que la demandada incumplió la promesa de contrato al no haber iniciado los trámites pertinentes dentro del término prudencial, ocurriendo más de tres años. f). Que se configura culpa contractual en la pasiva por ausencia

e). Que la demandada incumplió la promesa de contrato al no haber iniciado los trámites pertinentes dentro del término prudencial, ocurriendo más de tres años. f). Que se configura culpa contractual en la pasiva por ausencia de diligencia al no iniciar los trámites para el logro de la subrogación del crédito hipotecario, como se comprometió en la promesa suscrita el 3 de septiembre de 1996. g). Que Lina María Ortega Vera está en mora de cumplir su obligación. El Juez de conocimiento admitió la demanda por auto del 21 de junio de 2000, (flo. 20) proveído que no pudo ser notificado personalmente a la demandada, y ante la manifestación de la parte actora de ignorar su domicilio y lugar de trabajo, así como de no figurar dentro del directorio telefónico en otra dirección diferente a la reseñada en la demanda, se procedió de conformidad con lo establecido por el art. 318 del C.P.C., las publicaciones se realizaron con el lleno de los requisitos legales en el Diario La República y la Emisora Nuevo Continente, y al no comparecer se le designó Curador Ad-litem con quien se surtió la notificación personal de rigor y se continuó el trámite procesal de primera instancia. El auxiliar de la justicia contestó la demanda proponiendo las excepciones que denominó: “El incumplimiento de la obligación de subrogar el crédito no es imputable a la demandada”; “Inexistencia de perjuicios, de5 derecho a retener el precio recibido por los vendedores y la condena de las arras”; apoyando la primera defensa en que en la promesa no se hace referencia que el bien prometido en venta tenía un gravamen hipotecario y en su cláusula séptima se determina que el bien se entregará libre de todo gravamen,

condena de las arras”; apoyando la primera defensa en que en la promesa no se hace referencia que el bien prometido en venta tenía un gravamen hipotecario y en su cláusula séptima se determina que el bien se entregará libre de todo gravamen, y ésta anomal ía es a favor de la demandada. Cimenta la segunda excepción en que no se encuentra determinado cuándo recibió el inmueble la demandada, si los vendedores recibieron el pago del saldo del precio que ascendía a veinte millones de pesos y tampoco se encuentran probados los perjuicios en que incurrieron los promitentes vendedores. Rituada en legal forma la primera instancia, el A-quo, procedió a dictar sentencia, el 28 de julio de 2004, declarando infundadas las excepciones propuestas; decretó la resolución de la promesa de compraventa objeto del proceso; como consecuencia de lo anterior ordenó la restitución del inmueble de la calle 165 No. 14 –32 apartamento 202; ordenó restituir a la demandada $5’000.000 recibidos como parte del precio en razón a la resolución; condenó a la demandada al pago de la cláusula penal (arras) por $5’000.000 y por último, concedió la consulta con el Superior, razón por la que se encuentra ante ésta Corporación para resolver.6

IV. CONSIDERACIONES DE LA SALA De inicio ha de observarse que por concurrir los presupuestos procesales de competencia, demanda en forma, capacidad para ser parte y procesal, imperioso es decidir el asunto en el fondo.

En efecto, la competencia del Tribunal para conocer de este asunto está dada en virtud de la ley; el pliego demandatorio se ajusta a los requisitos legales; y las partes en conflicto ostentan la capacidad para ser parte y para comparecer al proceso. Por otro lado, no merece glosa alguna la tramitación cumplida, pues no se observa en su desenvolvimiento vicio nugatorio insaneable que afecte la validez del proceso. La acción ejercitada en el libelo genitor del proceso es la encaminada a obtener la resolución del contrato de promesa de compraventa, celebrado el 6 de junio de 1996, entre Luis Fernando Pauwels Ramirez y María Clemencia Jiménez de Pauwels en calidad de prometientes vendedores subrogada la segunda en Luis Fernando Pauwels Jiménez a través del otrosí a la promesa del 3 de mayo de 1997 y Lina María Ortega Vera en su condición de prometiente compradora , apoyada en el incumplimiento de las obligaciones por parte de la7 demandada de subrogar el crédito hipotecario que pesa sobre el inmueble y su correspondiente entrega real y material. Es indudable que por participar la promesa de contrato de la estirpe de los contratos bilaterales, en dicho negocio jurídico va implícita la condición resolutoria tácita, por lo que el fenómeno del incumplimiento por una de las partes de las obligaciones a su cargo, coloca a la otra en la posición de poder solicitar su resolución, con apoyo en el artículo 1546 del Código Civil, que es una norma de carácter general, para lo cual se requiere la

concurrencia de los siguientes presupuestos: a) que se trate de contrato bilateral válido; b) que quien promueva la acción haya cumplido con sus obligaciones o haya estado dispuesto a cumplirlas; y c) que el otro contratante haya incumplido las obligaciones que le corresponden. Según los requisitos referenciados, el titular de la acción resolutoria indefectiblemente lo es el contratante cumplido o que se haya allanado a cumplir con las obligaciones que le corresponden y, por el aspecto pasivo incuestionablemente lo será el contratante negligente, puesto que la legitimación para solicitar el aniquilamiento de la convención surge del cumplimiento del actor y del incumplimiento del demandado u opositor.8 Desde antaño, nuestro Máximo Tribunal de Casación Civil, ha sostenido que la promesa de contratar solo genera obligaciones de hacer, precisando “ que de ella nace como obligación específica para cada una de las partes la de concurrir a la celebración eficaz del contrato prometido, en el término o al cumplimiento de la condición al efecto estipulados...que en tratándose de promesa de compraventa de bienes inmuebles la obligación de hacer consiste en el otorgamiento de la respectiva escritura, que corre a cargo tanto del promitente vendedor como del promitente comprador, pues uno y otro son recíprocamente, acreedor y deudor de esa específica obligación” (Sentencia de 28 de julio de 1960, XCIII, 8 de agosto de 1974, CXLVIII, 25 de septiembre de 1979; junio 7 de 1989). En el caso sub-judice la parte actora apoya sus pretensiones en el incumplimiento de la compradora en las obligaciones contraídas de subrogar el crédito hipotecario que pesa sobre el

1989). En el caso sub-judice la parte actora apoya sus pretensiones en el incumplimiento de la compradora en las obligaciones contraídas de subrogar el crédito hipotecario que pesa sobre el bien inmueble objeto de negociación ante el Banco Davivienda y la “no entrega real y material”. Del examen de la promesa original de compraventa suscrita el 6 de junio de 1.996, entre los vendedores Luis Fernando Pauwels Ramírez, María Clemencia Jiménez de Powels, y la9 compradora Lina María Ortega Vera, así como de la adición signada por los mismos el 3 de septiembre de 1.996, fluye que el precio pactado por el apartamento 202 ubicado en la calle 165 No 14-39 de Bogotá, cuyos linderos aparecen especificados en aquella, asciende a la suma de $25.000.000, entregando la promitente compradora en la fecha inicialmente señalada la suma de $5.000.000 en efectivo y un cheque por el mismo valor para cobrar el 20 de junio del mismo año, comprometiéndose a pagar el saldo con el producto de un crédito que tramitara con la Corporación de Ahorro y Vivienda Concasa o ante cualquier otro ente financiero. Y A su vez los vendedores se obligaron a otorgar la correspondiente escritura pública que perfecciona el contrato de compraventa prometido, el 5 de septiembre de 1.996, y a efectuar en la misma fecha la entrega real y material del inmueble objeto de negociación, modificando esta última en escrito de 3 de septiembre de 1.996, en el sentido de aplazar la entrega para el 21 de septiembre, indicado que si el préstamo en la Corporación Davivienda no le fuere otorgado y ya tuviere posesión del bien,

modificando esta última en escrito de 3 de septiembre de 1.996, en el sentido de aplazar la entrega para el 21 de septiembre, indicado que si el préstamo en la Corporación Davivienda no le fuere otorgado y ya tuviere posesión del bien, le corresponde hacer entrega real y material del mismo en un lapso no mayor de 10 días. (Fls 2 a 7). La principal obligación de la compradora, tal como lo prescribe el artículo 1928 y siguientes del C.C., es la de pagar el precio convenido en el lugar y tiempo estipulados, o en el lugar y el tiempo de la entrega no habiendo estipulación en contrario;10 pudiendo el vendedor pedir la resolución de la venta, si el comprador estuviese constituido en mora de pagar el precio en la forma acordada. Según el art. 1608 ibídem, el deudor está en mora cuando ha sido reconvenido judicialmente por el acreedor, salvo que la obligación sea a término, o que solo pueda ser cumplida dentro de cierto lapso; empero el no haberse constituido en mora al deudor incumplido no significa que la obligación no sea exigible. El Tratadista Luis Claro Solar ha explicado como “no basta, que la obligación sea exigible para que el deudor se constituya en mora, si no lo ejecuta inmediatamente. La ley exige una reconvención o requerimiento del acreedor al incumplimiento de la obligación.” De ello se sigue que cuando el deudor no cumple en los casos en

que la ley no consagra la mora automática, el incumplimiento de esa obligación exigible implica simple retardo, requiriéndose para que se halle incurso en mora reconvención del acreedor a través de los medios idóneos. El artículo 90 del estatuto procedimental civil, modificado por el decreto 2282 de 1989 en su inciso 2° consagra: “la notificación del auto admisorio de la demanda en procesos contenciosos de conocimiento produce el efecto del requerimiento judicial para constituir en mora al deudor, cuando la ley lo exija para tal fin, si no se hubiere efectuado antes”. De ello se colige, que en aquellos eventos en los cuales la ley exija tal requisito, éste se cumple con la actuación allí indicada, sin necesidad de que el demandante eleve especial petición en tal sentido.11 Al folio 61 del cuaderno principal se observa el informe rendido por el Banco Davivienda al Juzgado del conocimiento, indicando que en sus archivos se encuentra registrada la solicitud de crédito aprobada por valor de $16.800.000.00, el 28 de octubre de 1.997, destinado a subrogar la obligación No 30-26526-8 a nombre de Luis Fernando Pawels Jiménez, y la exigencia a la titular de presentar la primera copia de la escritura pública de hipoteca debidamente inscrita en la Oficina de Registro de Instrumentos públicos junto con el certificado de libertad y tradición en el que conste la inscripción mencionada, y que vencido el término de 60 días otorgado para el efecto como plazo máximo no se acercó a la oficina la interesaba por lo que se tuvo el crédito como no utilizado. De otro lado, al examinar la Corporación el cumplimiento de las obligaciones correspondientes a los vendedores, colige que

como plazo máximo no se acercó a la oficina la interesaba por lo que se tuvo el crédito como no utilizado. De otro lado, al examinar la Corporación el cumplimiento de las obligaciones correspondientes a los vendedores, colige que dentro del plenario no se aportó elemento probatorio alguno tendiente a demostrar que los vendedores concurrieran al lugar y en la fecha señalada en la promesa de compraventa a otorgar la correspondiente escritura pública, ni que hubiesen estado prestos a ello, así como tampoco que hubiesen efectuado la entrega del inmueble, pues solamente afirman esta última circunstancia los demandantes, y como es sabido nadie puede preconstituir su propia prueba.12 En tales circunstancias, al no haber acreditado la actora el cumplimiento de las susodicha obligación de otorgar el titulo escriturario respectivo, que era simultanea a la reclamada a la demandada de pagar el saldo del precio ante la no señalización de término para el pago, jurídico resulta colegir la ausencia de legitimación activa para deprecar la acción incoada. La Honorable Corte Suprema de Justicia, al estudiar el punto, en sentencia de 12 de agosto de 1.974, aseveró: “ Ha sido doctrina constante de esta Corporación, dentro del ámbito de la preceptiva legal contenida en el art. 1546 del Código Civil, la de que solamente el contratante cumplidor de las obligaciones a su cargo, nacidas de un acuerdo de voluntades, o por lo menos que se haya allanado a cumplirlas en la forma y tiempo debidos, puede pedir la resolución del contrato y el retorno de las cosas al estado anterior con indemnización de perjuicios, cuando la otra parte no ha cumplido las suyas...Lo cual

menos que se haya allanado a cumplirlas en la forma y tiempo debidos, puede pedir la resolución del contrato y el retorno de las cosas al estado anterior con indemnización de perjuicios, cuando la otra parte no ha cumplido las suyas...Lo cual significa que si el demandante de la resolución de un contrato se halla en mora de cumplir alguno de los compromisos que del pacto surgieron para él, carece del derecho para obtenerla, puesto que precisamente la ley autoriza el ejercicio de esta acción resolutoria a la parte que ha cumplido contra el contratante moroso.”13 Es principio universal, en materia probatoria, el de que le corresponde a las partes demostrar todos aquellos hechos que sirvan de presupuesto a la norma que consagra el derecho que ellas persiguen, el cual se encuentra plasmado dentro de nuestro ordenamiento Procedimental Civil en el artículo 177 que a la letra reza: “incumbe a las partes probar el supuesto de hecho de las normas que consagran el efecto jurídico que ellas persiguen”. De ahí que si la parte que corre con tal carga, no la cumple, la decisión generalmente le ha de ser adversa. Así las cosas, se impone la revocatoria del censurado, para en su lugar denegar las pretensiones deprecadas en la demanda.

V. D E C I S I O N En mérito de lo expuesto, EL TRIBUNAL SUPERIOR DEL

DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTA D.C., EN SALA DE

DECISION, ADMINISTRANDO JUSTICIA EN NOMBRE DE

LA REPUBLICA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY14

V. R E S U E L V E PRIMERO – REVOCAR la sentencia proferida el 28 de julio de 2004 por el Juzgado Cuarenta y uno Civil del Circuito de

Bogotá.

LA REPUBLICA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY14

V. R E S U E L V E PRIMERO – REVOCAR la sentencia proferida el 28 de julio de 2004 por el Juzgado Cuarenta y uno Civil del Circuito de

Bogotá. SEGUNDO – No hay lugar a condena en costas en este grado de competencia funcional.

CÓPIESE, NOTIFÍQUESE Y REMÍTASE EL EXPEDIENTE

AL JUZGADO DE ORIGEN.

Los Magistrados,

RUTH MARINA DIAZ RUEDA

JORGE EDUARDO FERREIRA VARGAS15

JOSE ELIO FONSECA MELO