TSDJ BOG SC - 201812441-01-(04-07-2019)

República de ColombiaRama Judicial TRIBUNAL SUPERIORDEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTASALA CIVIL Magistrado Ponente: José Alfonso Isaza Dávila Radicación: 110013199001-2018-12441-01 (exp. 4853) y110013199001-2018-03483-01Demandante: — Diseño y Estilo Inmobiliario Ltda.Demandado: — ICL Desarrollo Urbano y otrosProceso: VerbalTrámite: Apelación sentenciaApelante: DemandanteDecisión conforme al sentido del fallo de 4 de julio de 2019 Bogotá, D.C., ocho (8) de julio de dos mil diecinueve (2019). Decidense los recursos de apelación formulados en contra de lassiguientes sentencias: a) 31 de enero de 2019, proferida por laSuperintendencia de Industria y Comercio (SIC) en el proceso verbalde Diseño y Estilo Inmobiliario Ltda. contra Bereber SAS eInversiones & Construcciones Lujo S. en C. (ICL DesarrolloUrbano); y b) de 30 de octubre de 2018, de la misma entidad en elproceso verbal de Diseño y Estilo Inmobiliario Ltda. contra MuñozVanegas y Cía. S. en C. e Inversiones & Construcciones Lujo S. enC. (ICL).

ANTECEDENTES

1. Proceso 110013199001-2018-12441-01.República de Colombia

de: TribunalSuperior de BogotáSala Civil

1.1. Pidió el demandante se declare que las demandadas violaron las normas de protección al consumidor, por publicidad engañosa, y por tanto, se les condene a reembolsarle $290.880.000, entregados como parte del precio sobre el lote 337 del proyecto “EntrelagosCondominio Campestre fase 1 etapa quinta — manzana 39” enVillavicencio (Meta), indexados desde el 13 de agosto de 2013 hasta su pago, más perjuicios y costas; se les sancione con multa de 150 smlmv conformea la ley. 1.2. Según la demanda y la subsanación, el resumen de los hechosfue que, a finales de 2012 la actora recibió publicidad (volantes,folletos) sobre venta de lotes en el proyecto citado, y en la sala de ventas le mostraron el video “la libertad de vivir en el llano”, que presentada imágenes de una extensión de 100 hectáreas urbanizada, con zonas comunes, piscinas, spa, gimnasios, jacuzzis, cafeterías,canchas de tenis y vóley playa, reservorios, muelle con servicios náuticos y la llamada casona del lago, restaurante, parques y otros.También el “Fuerte Apache”, un centro de diversiones para niños conpiscina y tobogán, caballerizas, senderos para cabalgatas, el entornonatural y ecológico de la llanura.

Le informaron que el dueño de los terrenos era Bereber SAS, del predio San Andrés, quien tramitaba la licencia para parcelar y construir el condominio Entrelagos PH, lo que la hacía productoradel bien ofrecido y sujeto pasivo de la acción del consumidor. El 22 de noviembre de 2012 celebró promesa de compraventa dellote 337, fase IL, etapa once (11), manzana treinta y nueve (39), conInversiones & Construcciones Lujo $. en C., modificado con otrosíde 13 de agosto de 2013. El precio fue de $290.880.000, que fueron cancelados en la segunda fecha en mención, y se pactó el 30 de junio TSB - Sala Civil - Exps. 001-2018-12441-01 y 01-2018-03483-01 2República de Colombia TribunalSuperior de BogotáSala Civil de 2014 para suscribir la escritura en la Notaría 8 de Bogotá, a las10:00 a.m., y así proceder con la entrega material del inmueble. Sinembargo, en esa fecha solo ella asistió a la notaría, e hizo constanciade comparecencia, verificó que el predio San Andrés, no había sidodesenglobado y aún figura como propietaria Bereber S.A.S. Ante sus reclamos las demandadas guardaron silencio, el proyectosolo avanzó en un 20% y se suspendió, sin ser factible que se leentregue y escriture el lote 337 por poco avance. Otros consumidorestambién han demandado, con la inspección judicial que como pruebaanticipada practicó el Juzgado 8° Civil Municipal de Villavicencio.

1.3. Bereber SAS se opuso y formuló las excepciones que denominó:caducidad de la acción; falta de legitimación en la causa por pasiva;inexistencia de relación de consumo; inexistencia de publicidadengañosa por ella; inexistencia de solidaridad entre ella e ICL.Defensas que sustentó en que el término de caducidad de un (1) añodebe contarse desde el 30 de junio de 2014, fecha en que debíaotorgarse la escritura pública. Afirmó que es impropio calificarlacomo productora o proveedora, dado que fue ajena a las actividadesde urbanización, publicidad y contratación. Explicó que por el objetosocial de la demandante, no hay relación de consumo. Inversiones & Construcciones Lujo S. en C. en liquidación judicial(ICL), replicó con las excepciones de: caducidad de la acción;inexistencia de publicidad engañosa; esta sociedad demandada (ICLS. en C.), se encuentra en liquidación judicial. Las fundamentó en que la acción propuesta el 4 de abril de 2018, estardía, puesto que el hecho se configuró el 30 de junio de 2014. Lapublicidad dada a la demandante era lo que se iba construir, solo quepor problemas financieros la empresa no pudo cumplir. Se le abrió TSB - Sala Civil - Exps. 001-2018-12441-01 y 01-2018-03483-01 3República de Colombia TribunalSuperior de BogotáSala Civil proceso de liquidación judicial desde el 15 de febrero de 2018, antesde iniciarse este litigio, donde la actora deberá reclamar sus derechos.

1.4. La Superintendencia (SIC), en el proceso 2018-12441-01, porsentencia anticipada, declaró prescrita de la acción de protección alconsumidor y denegó las pretensiones de la demanda, sin condenar en costas por no aparecer causadas. Para decidir estimó que si bien los demandados adujeron caducidad,lo técnico es prescripción, según la ley 1480 de 2011. Se alegainfracción para escriturar y entregar el inmueble, de ICL a lademandante el 30 de junio de 2014, según el contrato y el otrosí,desde cuando se adujo incumplimiento. De allí que la acción está prescrita porque la demanda se presentó el 4 de abril de 2018, más de un (1) año después. Rechazó la alegación de la demandante, alusiva a que la entrega delpredio se difirió hasta 2020, según conversaciones con ICL, puestoque en la inspección realizada por el Juzgado Civil Municipal de Villavicencio, se determinó claro incumplimiento por esa empresa.

2. Proceso 110013199001-2018-03483-01 (acumulado). 2.1. En este otro proceso pidió la actora similares pretensiones, pero respecto de un contrato distinto por el lote 210 del mismo proyectoinmobiliario, en la quinta etapa, manzana 22 y $215.200.000 comoprecio a reembolsar, más perjuicios por $15.000.000.

En este caso, a diferencia del primer proceso resumido, en lugar deBereber SAS, había sido demandada Muñoz Vanegas y Cía. S. en C., como propietaria del terreno donde se ubica el mencionado lote 210. TSB - Sala Civil - Exps. 001-2018-12441-01 y 01-2018-03483-01 4República de Colombia Ren ~ e

como propietaria del terreno donde se ubica el mencionado lote 210. TSB - Sala Civil - Exps. 001-2018-12441-01 y 01-2018-03483-01 4República de Colombia Ren ~ e TribunalSuperior de BogotáSala Civil 2.2. Los hechos tienen análogo contexto al del primer expediente,con la precisión de que es otro predio, cuya promesa se suscribió el13 de agosto de 2013, para que la escritura se otorgara el 31 de marzode 2014 en la Notaría 8 de Bogotá, además que la reclamación larealizó la actora el 28 de febrero de 2018. 2.3. Muñoz Vanegas y Cía. S. en C. planteó las excepciones quetituló: ausencia de causa para demandar, cargo del perjudicado deevitar o mitigar el daño y cualquier otra que se pruebe. También propuso como previas las excepciones de prescripción yfalta de legitimación en la causa, respecto de las cuales la SIC seabstuvo de decidirlas, en auto de 2 de octubre de 2018, con elpretexto de no ser previas en el nuevo CGP dichas defensas. Por su parte, ICL en liquidación no contestó la demanda. 2.4. En el proceso acumulado, la SIC declaró la falta de legitimaciónen la causa por pasiva de Muñoz Vanegas y Cía. S. en C.; declaróque ICL vulneró los derechos del consumidor, y le ordenó que en 15días siguientes a la ejecutoria de la sentencia, reembolse$215.200.000 indexados, por el precio que la demandante pagó por elinmueble.

Expuso la entidad que la vulneración de derechos del consumidor nofue por publicidad engañosa, sino por efectividad de la garantía,porque no hubo entrega del bien raíz prometido; y es inviable lacaducidad, por ser de prescripción el término del art. 58-3 de la ley1480 de 2011. LOS RECURSOS DE APELACIÓN TSB - Sala Civil - Exps. 001-2018-12441-01 y 01-2018-03483-01 5República de Colombia TribunalSuperior de BogotáSala Civil Frente al fallo del proceso 2018-12441-01, la demandante expresó,en resumen, las siguientes críticas: a) La sentencia desatendió el concepto de obligaciones de tracto sucesivo. Su derecho no culminaba con la escritura de compraventay la entrega, puesto que los demandados debían terminar todas lasobras de urbanismo, que desarrollaban por etapas y finalizarían en2020, según la licencia respectiva, circunstancia que sería demostrada con las pruebas decretadas pero que no se alcanzaron a practicar. b) El juzgador no analizó la responsabilidad solidaria contractual yextracontractual de los demandados, pues obvió que Bereber SAS, nosolo es dueña del predio de mayor extensión, sino que a ella se le concedió la licencia simultánea de parcelación y construcción, razónpor la que es productor, al tenor de la ley del consumidor. En el proceso 2018-03483-01, ICL expuso lo siguiente: a) Si se admitiera que según el art. 58-3 de la ley 1480 de 2011 hayprescripción y no caducidad, así Muñoz Vanegas y Cía. S. en C., noesté legitimada por pasiva, formuló la excepción, que debió

analizarse y está probada porque la demanda se interpuso después de un año. b) Nose tuvo en cuenta la conducta procesal de la demandante por su inasistencia a la audiencia inicial (art. 205 del CGP). c) Interpretar la demanda es improcedente, porque lo pedido se basó en publicidad engañosa, no en efectividad de la garantía. TSB - Sala Civil - Exps. 001-2018-12441-01 y 01-2018-03483-01 6República de ColombiaY TribunalSuperiorde BogotáSala Civil Además, se omitió que la demandada está en liquidación en la Supersociedades. d) Faltó el requisito de procedibilidad de conciliación previa, quefue respecto de Muñoz Vanegas y Cía. S. en C., pero no frente a ICL.

CONSIDERACIONES

l. Reunidos los aspectos de forma y revisados los procesosdescritos en los antecedentes, recuérdase que en uno de ellos (2018-12441), la sentencia anticipada acogió la excepción de prescripción ydenegó las pretensiones, mientras que en el otro (rad. 2018-03483), ela quo accedió a las súplicas de protección del estatuto delconsumidor. Frente a esas decisiones, los recursos de apelación son opuestos, puesen el primero la demandante controvierte la prescripción que sedecretó de modo antelado, para que se continúe con la actuaciónprocesal; en el expediente acumulado, en contraste, apeló lacodemandada ICL en liquidación, para que se revoque la sentencia dela SIC que, con base en las normas especiales de ese ordenamiento,acogió las pretensiones de la demanda.

Examinados ambos recursos y sus legajos, bajo el prisma de lacontinencia de la causa, dada la comunidad fáctica que los une y quereclama una decisión uniforme, el Tribunal estima prioritariodeterminar, como cuestión central, si los negocios jurídicos en que sefundan las demandas, se trataron de verdaderas relaciones queotorgaron a la demandante la calidad de consumidor y, porconsiguiente, si pueden estar bajo el manto protector de la ley 1480de 2011 (estatuto del consumidor), pues de no ser así, quedarían TSB - Sala Civil - Exps. 001-2018-12441-01 y 01-2018-03483-01 7República de Colombia TribunalSuperior de BogotáSala Civil excluidos de esa órbita normativa por ser asuntos del derechocontractual común.

2. Con todo, antes de responder ese interrogante, es necesario asentar que este juez de segundo grado está habilitado para proveersobre esos aspectos, pues la aplicación del régimen especial delconsumidor, es asunto de legalidad que, como tal, debe analizarse de oficio (iura novit curia), como quiera que las relaciones jurídicasdeben gobernarse por el dispositivo legal previsto por el legislador de manera concreta, tanto más en tratándose del régimen específico contemplado en el derecho moderno para proteger a los consumidores, que es de linaje imperativo, como establece el incisoprimero del art. 4° de la ley 1480 de 2011: “Las disposicionescontenidas en esta ley son de orden público. Cualquier estipulación

en contrario se tendrá por no escrita, salvo en los casos específicos a los que se refiere la presente ley.” Dentro de esa concepción, es puesto en razón que el estatuto del consumidor, examinadas sus reglas especialmente protectoras, solo pueden aplicarse a las relaciones de consumo, mas no a lassituaciones ajenas, que son propias del derecho común. Tal aplicación restringida, por cierto, no es de poca monta, pues antesbien, el carácter imperativo del dispositivo defensor se desliga de la conmutatividad propia de la contratación privada, fundada esta en la igualdad de las partes, pero que ya no muestra observancia en lasrelaciones de consumo. De donde aflora inviable dejar de lado ese tema de legalidad, sopretexto de los límites del juez de apelación por los reparos concretos (tantum devolutum quantum apellatum), por cuanto esasrestricciones, ciertamente ordenadas en los artículos 320 y 328 del TSB - Sala Civil - Exps. 001-2018-12441-01 y 01-2018-03483-01 8República de Colombia

TribunalSuperior de BogotáSala Civil Código General del Proceso, operan “sin perjuicio de las decisionesque deba adoptar de oficio, en los casos previstos por la ley”, cualagrega de modo contundente ese precepto 328.

3. Despejado, pues, el sendero procesal comentado, cumple anotarque la respuesta al cuestionamiento central antes planteado, es que laactora carece de la invocada calidad de consumidor en los casosconcretos de estos procesos, toda vez que los negocios de promesa decompraventa en que ella funda sus pretensiones de resguardo, deninguna forma le otorgan la calidad de usuario final de los productosobjeto de los pre-contratos, a voces del art. 5°, numeral 3°, de la ley1480 de 2011. Así, al truncarse la acción de protección especial quecontempla tal ordenamiento tuitivo de las relaciones de consumo, esnecesario que para ambos procesos se declare probada la excepciónde falta de legitimación en la causa por activa, pues en buenascuentas, a la demandante le falta la calidad de consumidor queinvocó.

Esta declaración, que por demás procede mediante sentenciaanticipada, echa por tierra las pretensiones de las dos demandas, sinque sea menester analizar los otros medios exceptivos. De ese modo, la sentencia anticipada absolutoria del proceso 2018-12441 se confirmará en cuanto denegó el petitum, pero por lacarencia de legitimación, también prevista en el art. 278, inciso 3,numeral 3, del CGP, como hipótesis de fallo adelantado. En cambio,la sentencia condenatoria de ICL en el proceso acumulado (2018-03483), se revocará para en su lugar denegar las pretensiones,asimismo por falta de legitimación en la causa, de manera oficiosa(art. 282, inciso 1°, del CGP.), por los iguales fundamentos que pasan a exponerse.

a exponerse. TSB - Sala Civil - Exps. 001-2018-12441-01 y 01-2018-03483-01 9República de Colombia y E TribunalSuperior de BogotáSala Civil

4. Para desarrollar el anterior argumento, empiézase por recordarque las normas del estatuto del consumidor solo pueden aplicarse anegocios jurídicos de consumo, de manera que resulta impracticablesu empleo en otro tipo de relaciones, pues así emana de varias reglas allí contenidas, como el art. 2, bajo cuyo tenor, se regulan “Josderechos y las obligaciones surgidas entre los productores,proveedores y consumidores...” (inc. 1), a más de que esas normas“son aplicables en general a las relaciones de consumo y a la responsabilidad de los productores y proveedores frente alconsumidor en todos los sectores de la economía respecto de loscuales no exista regulación especial, evento en el cual aplicará laregulación especial y suplementariamente las normas establecidasen esta ley” (inc. 2°). 4.1. Como lo ha dicho esta Sala!, cabe tener presente que la librecompetencia económica es una atribución básica dentro de unsistema político que consagra y garantiza la propiedad privada, lalibertad económica y de empresa, dentro de los límites del biencomún (art. 333 de la Constitución), pese a que el fuerte crecimientode la población y el desarrollo constante de nuevas tecnologías en las últimas décadas, ha traído una gigantesca ola de producción ycomercialización de bienes y servicios, en serie y masiva, que en lamoderna economía global ha avasallado a los consumidores, quienessuelen ser la parte débil en la vastedad negocial creada, con la

consecuente necesidad de regulación de los mercados, mediante lafijación de normas de auxilio concernientes a esos ámbitos. En ese contexto, se protege con particular énfasis al consumidor, como partícipe crucial pero normalmente frágil en aspectos talescomo la asimetría en la información, o la desigualdad jurídica ymaterial ante los proveedores de productos y servicios; apoyo ' TSB, SC, sentencia de 8 de marzo de 2019, exp. 1100131990012017-68056-01. TSB - Sala Civil - Exps. 001-2018-12441-01 y 01-2018-03483-01 10República de Colombia

Y. E

TribunalSuperior de BogotáSala Civil mediante normas de rango constitucional y legal, por fuera de lasreglas tradicionales del derecho privado, basadas en la autonomía dela voluntad y la igualdad jurídica formal, lo que no acontece en lasrelaciones de consumo. Asi, el artículo 78 de la ConstituciónNacional dispone que: “La ley regulará el control de calidad debienes y servicios ofrecidos y prestados a la comunidad, así como lainformación que debe suministrarse al público en sucomercialización”.

4.2. De ahí que la ley 1480 de 2011 consagra un conjunto de normasque amparan al consumidor, en cuanto a que los bienes y serviciosque se ofrezcan en el mercado cuenten con estándares mínimos decalidad e idoneidad, se les brinde información “completa, veraz,transparente, oportuna, verificable, comprensible, precisa e idónea”(numeral 1.3, art. 3°), como también que pueda obtener una“reparación integral, oportuna y adecuada de todos los dañossufridos” (numeral 1.5, art. 5°), para cuyo propósito, a más de podertomar con libertad y reflexión las decisiones en la adquisición debienes y servicios, tenga a su disposición acciones judicialesespeciales, ante el juez ordinario o las Superintendencias de Industriay Comercio y Financiera, en pro de una solución acaso más expeditapara las controversias, que suelen acontecer en el colosal espectro dela moderna contratación mercantil. 4.3. Empero, el estatuto limita su ámbito de aplicación a “lasrelaciones de consumo” y “la responsabilidad de los productores yproveedores” (artículo 2), de lo cual resulta esencial definir qué seentiende como consumidor. En ese orden, establece el numeral 3° del artículo 5° de la ley 1480 de2011, que consumidor es “[tJoda persona natural o jurídica que,como destinatario final, adquiera, disfrute o utilice un determinado

TSB - Sala Civil - Exps. 001-2018-12441-01 y 01-2018-03483-01 IlRepública de Colombia TribunalSuperior de BogotáSala Civil producto, cualquiera que sea su naturaleza para la satisfacción de una necesidad propia, privada, familiar o doméstica y empresarialcuando no esté ligada intrínsecamente a su actividad económica.Se entenderá incluido en el concepto de consumidor el de usuario”(se resaltó). Tal concepto comprende a las personas naturales o jurídicas, como consumidor final que haya adquirido el producto o servicio, para satisfacer una necesidad suya, que a su vez puede darse en su esfera privada, familiar o doméstica y empresarial, con la importantesalvedad de que esa carencia, que se colma con el producto, no esté intrínsecamente ligada a su actividad económica. Verbigracia, un colegio que adquiere un sistema de software para optimizar suoperación administrativa, pues su actividad se centra en el servicio de educación?; o la microempresa de textiles que instala un sistema devigilancia y seguridad en sus dependencias, dado que tal producto noestá ligado intrínsecamente a la actividad comercial que desarrolla. En el punto la Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia, en jurisprudencia que conserva vigencia, determinó que “siempre seráforzoso indagar en torno a la finalidad concreta que el sujeto — persona natural o jurídica — persigue con la adquisición, utilizacióno disfrute de un determinado bien o servicio”, pues sólo puede

catalogarse como consumidor “a quien sea destinatario final”, en tanto que el uso o la adquisición “esté ubicada por fuera de la esfera de actividad profesional o empresarial de quien se dice consumidor”, aunque puede vincularse de algún modo a su objeto social, En la misma sentencia, la Corte precisó que el “destinatario final” esquien adquiere los productos o servicios con el fin de “utilizarlos o ? En un caso similar, la Corte Suprema de Justicia, Sala de Cas. Civil, profirió la sentenciaSTC11346-2018 de 5 de septiembre de 2018, exp. 11001-02-03-000-2018-02298-00. TSB - Sala Civil - Exps. 001-2018-12441-01 y 01-2018-03483-01 12República de Colombiaa TribunalSuperior de BogotaSala Civil consumirlos él mismo”, esto es, para que queden en su ámbitopersonal, familiar o doméstico “sin que vuelvan a salir al mercado”;y que la calificación de consumidor depende de “a). la posición dedestinatario o consumidor final del bien o servicio; y b). laadquisición o utilización de bienes o servicios con una finalidadubicada por fuera del ámbito profesional o empresarial”. La Corte Constitucional explicó que la noción de consumidor cambióprogresivamente, pues “luego de desecharse la clasificaciónproductor (especialista) - consumidor (profano)”, se legó a entendercomo consumidor, en la ley 1480 de 2011 “(i) al destinatario final,que mediante (ii) un acto de consumo, busca (iii) la satisfacción deuna necesidad intrínseca, (iv) no en el ámbito de una actividadeconómica propia, reubicándose el desequilibrio en la relaciónproductor y/o expendedor, de una parte, y consumidor, de la otra”.

La doctrina también confluye en estimar que las reglas especiales delconsumidor solo pueden aplicarse a quienes estén revestidos de esacalidad’. De similar forma se pronuncia el profesor MauricioVelandia, quien reitera que el ordenamiento del consumidor “estádiseñado para salvaguardar a un sujeto calificado específico. Esdecir, sólo será benefactor de estas normas quien tenga la calidad deconsumidor, nadie mas’. 4.4. Es que tampoco luciría ecuánime que quien carezca de lacondición de consumidor, pretenda aprovecharse de las ventajas queel orden jurídico, en particular la ley 1480 de 2011, ha queridoinstituir a favor de ese sujeto regularmente indefenso, entre las cuales 3 CSJ, SCC, sentencia de 3 de mayo de 2005, exp. 500013103001 1999-0442 1-01.4 Sentencia C-909 de 2012.> Dante D. Rusconi. Derecho del Consumo, problemdticas actuales. Ed. UniversidadSanto Tomas, Bogota, 2014, pp. 99 a 117.$ Mauricio Velandia. Derecho de la Competencia y del Consumo. Universidad Externadode Colombia. Segunda Edición, 2011, pág. 427. TSB - Sala Civil - Exps. 001-2018-12441-01 y 01-2018-03483-01 13República de Colombia TribunalSuperior de BogotáSala Civil pueden recordarse: un listado de varios derechos tendientes a la protección, como la información, las garantías, la indemnidad, etc.(art. 3); la interpretación más favorable de las normas y de los

contratos (arts. 4, inc. 3%, y 34); adecuadas cláusulas generales de la contratación en los negocios de adhesión, sin obligación depermanencia mínima (arts. 37 y ss.); prohibición de cláusulas que generen desequilibrio o abusivas y su ineficacia de pleno derecho(arts. 42 a 44); posibilidad de retracto (art. 47); acciones especiales de protección (arts. 56 y ss.), con facultad del juzgador para resolver“de la forma que considere más justa para las partes según loprobado en el proceso, con plenas facultades para fallar infra, extray ultrapetita,...” (art. 58-9).

5. Acorde con ese dispositivo jurídico, la demandante no puede tener la calidad de consumidora, dado que las relaciones facticas esgrimidas no permiten ver en forma alguna que ella hubiese actuado como usuaria final, en los negocios juridicos de promesa de compraventa antes anotados, de dos inmuebles, con independencia de la naturaleza preparatoria de esos actos, pues sobre esto es factible admitir que también pueden acontecer vulneraciones para losderechos de los consumidores, en la etapa precontractual, que es cuando se forma la voluntad y el contrato, como ha reconocido ladoctrina”.

Justamente, la demandante aspiraba adquirir, en los términos fijados en las promesas de compraventa, los lotes 337 y 210 del proyecto

“Entrelagos Condominio Campestre fase II, etapa quinta — manzanas 22 y 39”, en Villavicencio (Meta), pero ni en esa etapa previa, ni en la futura de los contratos prometidos que se frustraron, podía alcanzar ? Villalba Cuéllar, Juan Carlos. La protección al consumidor inmobiliario. Aspectosgenerales en el derecho colombiano. En revista de derecho privado, No. 32, enero-junio de2017. Univ. Externado de Colombia. TSB - Sala Civil - Exps. 001-2018-12441-01 y 01-2018-03483-01 14República de Colombia “de TribunalSuperior de BogotáSala Civil la categoría de consumidor, de atender que el propósito de lanegociación no permitía disponer los inmuebles “para la satisfacciónde una necesidad propia, privada, familiar o doméstica yempresarial”, que no “esté ligada intrinsecamente a su actividadeconómica” (art 5°, num. 3°, de la ley 1480 de 2011). Eso emana de su objeto social, que consiste en: “a) la administraciónpor cuenta propia o ajena de bienes raices; b) la celebración delcontrato de comisión para comprar o vender inmuebles; c) lasrepresentaciones inmobiliarias; d) la adquisición de bienesinmuebles para usufructuarlos, administrarlos, arrendarlos yeventualmente enajenarlos a cualquier título; e) formar parte comogestora o accionista de empresa unipersonal; f) actividades varias”(folios 15 vto. y 16 del cuad. 1).

Es que bien vistas las cosas, ese objeto social no acompasa con laadquisición de predios habitacionales, rodeados de serviciosrecreativos y de esparcimiento, para dedicarlo a su actividadempresarial, lo cual deja ver que no podían estar destinados para lasatisfacción de su necesidad como empresa, por ejemplo, susoficinas, sino que más bien tenían que ser para revenderlos oexplotarlos económicamente dentro de su objeto (v.g. arrendarlos). Naturalmente que hay una evidente diferencia entre el disfrute oempleo de los dos (2) inmuebles de carácter familiar, situados en uncondominio, para una necesidad propia o privada de una compañíacomercial que precisamente es de explotación inmobiliaria, o paradedicados a su funcionamiento corporativo. En otras palabras, la intención de comprar esos dos (2) bienes raícesen un condominio campestre, no tenía cómo armonizar con unanecesidad propia de la compañía demandante como destinatario final, TSB - Sala Civil - Exps. 001-2018-12441-01 y 01-2018-03483-01 15República de Colombia TribunalSuperior de BogotáSala Civil porque no podían ser para instalar allí sus oficinas o dedicarlas a suslabores operativas, antes bien, el propósito de comprar estaba acordecon la actividad económica propia de su objeto, esto es, laexplotación económica de esos inmuebles, bien para venta oarrendamiento. En sintesis, la demandante no acreditó en forma alguna que los lotes cuyas promesas de compraventa celebró, eran para su actividad empresarial, verbigracia para su propio funcionamiento y, por tanto, carece de la calidad de usuaria o destinataria final de los productosque pretendía adquirir.

6. De ese modo puestas las cosas, como en estos asuntos la demandante no posee la calidad de consumidor, le es imposible acceder a la rodela jurídica que prevé la normatividad especial para esa clase de sujetos de especial protección comercial.

Y esa misma falencia, esto es, la ausencia de condición deconsumidor, lleva de modo indefectible a la falta de legitimación en la causa por activa, pues bien sabido es por enseñanza inveterada dela jurisprudencia, que esta figura es un presupuesto sustancial quemira a la pretensión y no a las condiciones para la integración y desarrollo regular del proceso, ya que como dice Chiovenda, según concepto acogido por la Corte Suprema de Justicia, “la legitimatio adcausam consiste en la identidad de la persona del actor con la persona a la cual la ley concede la acción (legitimación activa) y laidentidad de la persona del demandado con la persona contra la cual es concedida la acción (legitimación pasiva)”. Por eso, ante la ausencia de legitimación en cualquiera de las partes el juez debe desatar el litigio en el fondo, mediante sentenciadesestimatoria de la demanda, que no inhibitoria, punto que se ha

TSB - Sala Civil - Exps. 001-2018-12441-01 y 01-2018-03483-01 16República de ColombiaSS oriy” TribunalSuperior de BogotáSala Civil explicado porque, si “una de las finalidades de la funciónjurisdiccional es la de componer definitivamente los conflictos deinterés que surgen entre los miembros de la colectividad, a efecto demantener la armonía social, es deber del juez decidir en el fondo lascontroversias de que conoce, a menos que le sea imposible hacerlopor existir impedimentos procesales, como ocurre cuando faltan lospresupuestos de capacidad para ser parte o demanda en forma. Lafalta de legitimación en la causa de una de las partes no impide aljuez desatar el litigio en el fondo, pues es obvio que si se reclama underecho por quien no es su titular o frente a quien no es el llamado aresponder, debe negarse la pretensión del demandante en sentenciaque tenga fuerza de cosa juzgada material, a fin de terminardefinitivamente ese litigio, en lugar de dejar las puertas abiertas,mediante un fallo inhibitorio para que quien no es titular del derechoinsista en reclamarlo indefinidamente, o para que siéndolo loreclame nuevamente de quien no es persona obligada, haciéndose enesa forma nugat