TSDJ BOG SC - 27-13-768-01-(28-04-2011)

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Descriptor: IMPUGNACIÓN ACTA DE ASAMBLEA DE PROPIEDAD HORIZONTAL. El fenómeno de la caducidad opera en 2 meses, contados a partir de la comunicación o publicación. Inexistencia del acta.

Fuente: Ley 675 de 2001.

Proceso de impugnación de actas

Demandantes: Luis Alejandro Bernal Bernal y otros

Demandado: Centro Comercial Puerto Libre P. H.

Apelación de sentencia. Rad: 27-13-768-01

TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL

BOGOTÁ D. C.

SALA CIVIL

MAGISTRADO PONENTE: LUÍS ROBERTO SUÁREZ GONZÁLEZ Discutido y aprobado en Sala del 03 de septiembre de 2014. Acta 33.

Bogotá D. C., primero de octubre de dos mil catorce. Resuelve el Tribunal el recurso de apelación que la parte demandante interpuso contra la sentencia anticipada proferida el ocho de mayo de 2014 por el Juzgado 37 Civil del Circuito de esta ciudad, mediante la cual se declaró la caducidad de la acción de impugnación, propuesta contra el acta de la Asamblea General celebrada en la Propiedad Horizontal Centro Comercial Puerto Libre, registrada el día 27 de diciembre de 2006.

ANTECEDENTES

1. Los demandantes, en condición de propietarios de varias unidades del centro comercial , mediante apoderado formularon demanda para que se declare, de manera principal, la inexistencia y, de manera subsidiaria la nulidad de todas las decisiones contenidas en el acta de la reunión realizada el 21 de noviembre de

2006 y de la escritura pública 10310, registrada el 27 de diciembre2 del mismo año, por medio de la cual se reformaron los estatutos sociales. Como fundamentos de hecho de sus pretensiones, consignaron que son propietarios de varias unidades inmobiliarias; que se les convocó a la asamblea general extraordinaria a celebrarse el 21 de noviembre de 2006; que los poderes que se expresa se presentaron para esa reunión no existen; que no todos los sujetos que obran en el acta son propietarios; que no existió el quorum deliberatorio ni el decisorio, ni é stos fueron constatados por el presidente ni por el revisor fiscal; que no se observaron los procedimientos previstos en la Ley 675 de 2001; que en la asamblea no había representación del 71.85% de los coeficientes, ni tampoco votó el 73% para aprobar la reforma al reglamento.

2. Intimada la pasiva, se opuso al éxito de las pretensiones insistiendo en la regularidad formal de lo actuado; así mismo, propuso excepciones previas y de mérito, entre ellas la de caducidad de la acción, derivada de la prescripción.

3. El Juez de conocimiento, mediante sentencia anticipada reconoció la caducidad de la acción, después de considerar que el acta se inscribió en los certificados de tradición de la oficina de Registro de Instrumentos Públicos el día 27 de diciembre de 2006, por lo que concluyó que la decadencia de la acción se presentó el 27 de febrero de esa anualidad, efectos que aplicó a la presente

actuación, en tanto que la demanda se presentó el día 9 de diciembre de 2011; proveído contra el que la parte demandante se alzó en apelación, cuestionando, en esencia, que la caducidad no procede respecto de los actos inexistentes; que se plantearon otras pretensiones que no caducan; que los actos fraudulentos no pueden perpetuarse; que como la inscripción en los folios de3 matrícula inmobiliaria correspondientes a los predios 50C 1424253 y 50C 1297925, no se ha realizado, la acción no ha caducado, protestando, finalmente, por la insuficiente motivación de la sentencia, argumentos que procede la Sala a resolver, previas las siguientes,

CONSIDERACIONES:

1. Axioma de cardinal importancia en materia de asociaciones es la prevalencia del derecho de impugnación, que tiene como propósito que el Juez revise la legalidad de la “voluntad social”, expresada por el órgano respectivo, en desarrollo del no menos importante “principio mayoritario”, que implica la presunción de que la voluntad de la colectividad es una garantía del interés general.

En este orden de ideas, para que las determinaciones tomadas por las distintas autoridades asociativas sean eficaces, se requiere que en su adopción se hayan observado los variados cánones legales y estatutarios, que regulan sus aspectos de fondo y de forma, tales como la regularidad de la convocatoria, la existencia del quórum, la capacidad sustantiva, etc.; en sentido contrario, cuando el órgano

no somete su comportamiento a las previsiones que rigen el tópico, que en términos de la Ley 675 de 2001, se presenta “cuando no se ajusten a las prescripciones legales o al reglamento de la propiedad horizontal ” estas se podrán atacar por la vía de la nulidad observando “ el procedimiento consagrado en el artículo 194 del Código de Comercio o en las normas que lo modifiquen, adicionen o complementen” 1 .

1 Artículo 49.4

2. Dentro de las diversas formas asociativas existentes, se encuentran las propiedades horizontales, personas jurídicas que agrupan a los propietarios de las unidades que forman parte de los edificios o conjunto residenciales o comerciales sometidos al régimen de propiedad horizontal, que se rige, de manera particular, por el reglamento de copropiedad que, en esencia, es un negocio jurídico de carácter solemne, que debe constar en escritura pública e inscribirse en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, en conjunción con los títulos de propiedad, mediante el cual los copropietarios acuerdan con poder coactivo, las normas que gobiernan la administración del inmueble; la conservación y uso de zonas comunes; las funciones de la asamblea de copropietarios; el quórum para sesionar y decidir; el régimen de votaciones; las clases de reuniones; las facultades, obligaciones y forma de elección del administrador; el valor de las cuotas de administración, el periodo del administrador y de la junta de administración etc., y todas aquellas otras disposiciones en las que se precisen los deberes y obligaciones de los propietarios en relación con la copropiedad.

De manera general, debe precisarse que el régimen de propiedad

cuotas de administración, el periodo del administrador y de la junta de administración etc., y todas aquellas otras disposiciones en las que se precisen los deberes y obligaciones de los propietarios en relación con la copropiedad. De manera general, debe precisarse que el régimen de propiedad horizontal está regulado por la Ley 675 de 2001, estatuto que en el artículo 49 sienta los denominados presupuestos procesales que se predican de esta específica acción de impugnación, de los que importa destacar que la legitimación por activa radica en “ e l administrador, el Revisor Fiscal y los propietarios de bienes privados” ; por pasiva debe convocarse a la entidad que emitió la voluntad social; el objeto de decisión lo constituye esa expresión de la autonomía privada; la causa, la ilegalidad de lo aprobado y, finalmente, la temporaneidad del ejercicio de la acción, la que debe intentarse dentro de los “dos (2) meses siguientes a la fecha de la comunicación o publicación de la respectiva acta ”, o de la5 inscripción –agrega el Tribunal-, si el acto está sujeto a registro, so pena de caducidad.

3. Precisado el anterior marco teórico, útil para resolver el recurso de apelación en estudio, observa la Sala que el transcurso del tiempo genera diversas consecuencias sobre el derecho que se tiene, pues en ocasiones su inejercicio en un lapso determinado lo extingue, impide su adquisición y en otras la posibilidad de actuar, efectos que evocan los institutos de la prescripción liberatoria, la

preclusión y la caducidad. El fenómeno de la caducidad puede calificarse como el modo de extinguir las acciones por el incumplimiento de ciertos deberes o cargas, exigidos por la ley, dentro de los plazos previstos por ella, la que se caracteriza porque extingue el derecho; opera ipso jure; es de orden público; no admite suspensión ni interrupción; figura sustentada en “ razones de orden de público definitorias de un plazo o término perentorio, único e insustituible para el ejercicio de ciertas acciones, cuyo transcurso comporta ope legis la imposibilidad jurídica para ejercitarlas después de su fenecimiento generando el efecto ineluctable e irremediable de su extinción, por lo cual, es susceptible de declararse ex officio por el juzgador (arts. 85, 305 y 306, Código de Procedimiento Civil), no admite renuncia, interrupción ni suspensión, pues sólo su incoación oportuna impide sus efectos (art. 90 Código de Procedimiento Civil; aun cuando, impropiamente, el art. 788 del Código de Comercio, previene la suspensión de la caducidad de la acción cambiaria de regreso por fuerza mayor y el art. 806, ibídem, por el procedimiento de cancelación o reposición) y, tampoco, son6 susceptibles de interpretación ni aplicación analógica o extensiva a hipótesis diversas de las previstas en el ordenamiento jurídico”2 . “Para ser más exactos, la caducidad extingue el derecho, y por ende, la acción por el simple paso del tiempo, al no hacerse valer dentro del plazo legal perentorio, esto es, basta el dato objetivo del transcurso del último día del término para generar el efecto jurídico consecuencial de la pérdida ex tunc . O, en otras

ende, la acción por el simple paso del tiempo, al no hacerse valer dentro del plazo legal perentorio, esto es, basta el dato objetivo del transcurso del último día del término para generar el efecto jurídico consecuencial de la pérdida ex tunc . O, en otras palabras, la extinción del derecho por el transcurso del plazo para su ejercicio, implica la extinción de la acción”3 .

4. Como ya se consignó, el derecho de impugnación de actas de asamblea de propiedad horizontal, está gobernado por el artículo 49 de la Ley 675 de 2001, norma que igualmente prevé el fenómeno de la caducidad, según el cual ella opera en el término dos meses contados a partir “de la comunicación o publicación” de la respectiva acta; hito normado tanto en el artículo 47 del mismo compendio, como en el numeral 32 del reglamento de propiedad horizontal,4 que contemplan la carga de cuestionamiento judicial dentro del bimestre siguiente a la comunicación o publicación del acta por parte del administrador.

Conforme se ha narrado, la asamblea general extraordinaria en la que se tomaron las determinaciones objeto de impugnación por parte de los actores, se celebró el 21 de noviembre de 2006, el acta se protocolizó el día 19 de diciembre y se registró el 27 del mismo mes y la demanda se impetró el 09 de diciembre de 2011, lo que deja de relieve que la caducidad alegada –declarable de oficioabatió la acción y, por tanto, extinguió el derecho de impugnación

2 CSJ. Sentencia de 19 de octubre de 2009. 3 CSJ. Sentencia de veintiocho (28) de abril de dos mil once (2011). 4 fl. 204 vuelto.7 que les es inherente a los recurrentes, conclusión que, en principio,

2 CSJ. Sentencia de 19 de octubre de 2009. 3 CSJ. Sentencia de veintiocho (28) de abril de dos mil once (2011). 4 fl. 204 vuelto.7 que les es inherente a los recurrentes, conclusión que, en principio, provoca la confirmación de la decisión cuestionada.

5. Ya en el tema de fondo, es necesario evocar que para que la decisión societaria sea eficaz –esto es, surta plenos efectos jurídicos-, la reunión debe concitar las condiciones previstas por la Ley 675 de 2001 y, en particular, por el reglamento de propiedad horizontal, estatuto que prevé en su numeral 32, las figuras de la inexistencia, la ineficacia, la nulidad y la inoponibilidad. En efecto, en la última disposición citada se expresa que la decisión es inexistente, cuando la reunión se realiza por fuera del lugar del domicilio social , cuando no obra poder para la convocatoria y cuando se toman sin el quorum reglamentario; sin embargo, a renglón seguido se señaló que “estas decisiones son ineficaces, no requieren declaración judicial es decir no deben ser impugnadas, el acto en sí no existe por lo que no se puede ejecutar”. También se contempló la nulidad como sanción para “las que se realizan sin sujeción a lo prescrito en las leyes y en los presentes estatutos…”.

De la revisión de la regulación convencional del cúmulo de sanciones predicables de las decisiones sociales, se desprende

que de manera indebida se equiparó la inexistencia con la ineficacia, figuras disímiles, pues aquella se presenta cuando el acto o negocio se celebra sin el cumplimiento de la solemnidad sustancial –ad substantian actuso por la ausencia de un presupuesto esencial5 , al paso que la ineficacia requiere de texto expreso que imponga esa reprobación6 . Así mismo, se incorporaron como causas de inexistencia las que la ley comercial, en el tema

5 C. de C. artículo 898 inciso 2. 6 Ib. Artículo 897.8 societario, regula como motivos de ineficacia, esto es, el lugar de su celebración, convocatoria y quórum7 . En este orden, abstracción hecha de la combinación que se realizó en el Reglamento de la copropiedad respecto de la sanción de inexistencia, es lo cierto que la caducidad prevista en el artículo 49 de la Ley 675 se predica, de manera general, del derecho de impugnar las decisiones sociales, decadencia que, entonces, cobija a todas las manifestaciones de tal prerrogativa de objeciónya por inexistencia, nulidad, ineficacia o inoponibilidad.

5. Se adentra, entonces, la Sala al estudio de los reproches que diseña la parte actora, comenzando con el argumento de la improcedencia de la caducidad respecto de la sanción de inexistencia, pues –acota el censorcomo esta institución no requiere de declaración judicial pues opera de pleno derecho, de ella no es dable declarar la extinción de la acción, características que si bien es verdad, se predican de esa tipología de sanción, en tanto que el acto o contrato “ no puede catalogarse como tal por carecer del mínimo esencial –in radice– que, en un cierto caso,

que si bien es verdad, se predican de esa tipología de sanción, en tanto que el acto o contrato “ no puede catalogarse como tal por carecer del mínimo esencial –in radice– que, en un cierto caso, permitiese hablar de contrato o de acto unilateral, el que no alcanza a nacer a la vida jurídica por faltarle una condición esencial, y, por ende, no produce efecto jurídico alguno…”, sin embargo la posibilidad de cuestionarlos judicialmente si es susceptible de padecer la caducidad, respecto de esa particular potestad de su impugnación, muy con independencia de que el acto debatido, produzca o no, efectos.

7 artículos 190 y 1869 Con esta orientación, no puede dejarse en el olvido que una es la contingencia de poder impugnar un acto o negocio jurídico –en el caso en estudio, la decisión socialy otra muy diferente, que tal embate recaiga sobre un acto que se juzga como inexistente; igual distinción debe realizarse en torno a que lo que caduca es la potestad o derecho de censura, condición que ni agrega ni quita lo que jurídicamente es, de suyo, ese acto, reflexiones que obligan a recordar que la declaración de inexistencia no es constitutiva, pues lo que en derecho no es, sencillamente no es, entidad que tampoco se la suministra el no haberse cuestionado en oportunidad, pensamiento avalado por la Corte al destacar que “ la inexistencia opera, por regla general, de pleno derecho, en el sentido de que

cuando uno de los motivos a través de los cuales se la concibe brota en forma diamantina u ostensible, se produce automáticamente, ipso iure, sin necesidad de un fallo judicial que la declare; de este modo, una vez comprobada por el juez, ello impedirá que este pueda acceder a pretensiones fundadas en un pacto con una anomalía tal, porque para ello tendría que admitir que el mismo sí satisface a plenitud las mencionadas condiciones esenciales generales al igual que las similares atinentes al específico asunto del que se tratare; en caso de que no, reitérase, en la hipótesis de que no reúna los unos y los otros, el convenio no producirá efecto alguno, sin que sea menester de un pronunciamiento que así lo reconozca, pues basta que el juez constate la deficiencia que de manera palmaria la tipifique para que descalifique las súplicas que se pudieran fundar en el pacto que la ley tiene por inexistente; contrariamente, en las hipótesis en que la mentada anomalía no se evidencie en forma manifiesta, sino que exija la decisión respectiva de la jurisdicción, cual sucede si el acto existe de manera aparente, le tocará entonces al interesado10 destruir, ya a través de la acción ora de la excepción, esa apariencia (acto putativo)”8 . 5.1. Porfía igualmente el actor que la caducidad no afecta las pretensiones a1, a2 y a3, referidas a la declaración de que algunas personas que participaron en la asamblea no eran

propietarios, que no existían los poderes con que se dijo actuar, las que, entonces, no podían ser contabilizadas para la conformación del quorum, pretensiones que, en su sentir, deben declarase como presupuestos fácticos de ineficacia, aspiraciones sobre las que, apunta el Tribunal, no existe duda se acumularon a la declaración de inexistencia o de nulidad de las decisiones sociales, sin embargo, se observa que ellas, en puridad, constituyen un supuesto de hecho para el éxito del tema decidendum, por cuanto si no se presenta el problema de quorum, elemental es decirlo, la impugnación no procede, declaración judicial aquella que mirada desde esta perspectiva, no hace parte del acervo pretensional, siendo, en realidad, una premisa axiológica que marca la procedencia de la declaración final; circunstancia que condujo a la Corte Suprema a afirmar que en los procesos reivindicatorios, por regla general se solicita como aspiración principal que se declare que a la parte demandante pertenece el bien objeto de litis, petitum que no puede calificarse como una pretensión de usucapión, en contradicción con la de dominio, pues esa solicitud “se traducía en “simples manifestaciones reiterativas de propiedad” que resaltaban “uno de los presupuestos de la acción de dominio, ante la confrontación de títulos”, pero que de ninguna manera envolvían una “declaración de prescripción adquisitiva en estricto sentido” 9 ; precedente que lleva a la Sala a concluir que, en el fondo, la única

8 CSJ. Sentencia de 6 de agosto de 2010, exp. 2002-2010. 9 CORTE SUPREMA DE JUSTICIA, SALA DE CASACIÓN CIVIL Sentencia de Casación S-048 de 5 de mayo de 2006.11

8 CSJ. Sentencia de 6 de agosto de 2010, exp. 2002-2010. 9 CORTE SUPREMA DE JUSTICIA, SALA DE CASACIÓN CIVIL Sentencia de Casación S-048 de 5 de mayo de 2006.11 pretensión invocada por el demandante, se concreta a la impugnación –por inexistencia (principal) y de nulidad (subsidiaria) de la decisión socialy que el tema de la propiedad, los poderes y el número de asistentes, solo sirven de puntal antecedente de aquella pretensión. 5.2. Con relación a la ausencia de registro del acto reformatorio del reglamento en algunos de los folios de matrícula inmobiliaria, omisión que en el decir del recurrente enerva la caducidad, afirma el Tribunal que de la documentación aportada con la demanda por el mismo actor, se advierte que esta reforma se incluyó en esos folios y si bien en el instrumento obrante a la página 448 no consta, sin embargo –a simple guisa de ejemploen las siguientes si se describe tal inscripción. Así mismo, como lo que pretende el apelante con este alegato es que se tenga por cierto que esa escritura no registrada “no constituye medio de prueba”10, éste cae en una insostenible contradicción, en la medida que la impugnación que como pretensión principal plantea, ni más ni menos, revierte sobre ese documento contentivo del acta cuestionada. 5.3. Finalmente, la censura basada en que aparte de la

acción de impugnación, en el contradictorio se hicieron valer otra clase de pretensiones –lo cual técnicamente es insostenible, ante la indebida acumulación de pretensiones que ello contrae-, como ya se resolvió, en realidad tal acumulación no existe. Por igual, el Tribunal se abstiene de pronunciarse sobre los otros argumentos fundados en la existencia del fraude, etc., pues ellos, en su real contexto, no se dirigen a demostrar el error judicial obrante al haberse reconocido la caducidad de la acción.

10 Fl 15 cuaderno Tribunal.12 DECISIÓN En mérito de lo expuesto, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá en Sala Civil de Decisión, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley: RESUELVE PRIMERO: CONFIRMAR la sentencia anticipada proferida por el Juzgado Treinta y siete Civil del Circuito de esta ciudad.

SEGUNDO: Costas en esta instancia a cargo del recurrente. El Magistrado Sustanciador fija como agencias en derecho la suma de

$3.000.000. Notifíquese

LUÍS ROBERTO SUÁREZ GONZÁLEZ

Magistrado Ponente Rad: 110013103037201300768-01

ANA LUCIA PULGARIN DELGADO

Magistrada Rad: 110013103037201300768-0113

NUBIA ESPERANZA SABOGAL VARON

Magistrada Rad: 110013103037201300768-01