TSDJ BOG SC - 29-2011-00455 01-(11-09-2024)

LRSG. EXP. 29-2011-00455 01 1

Proceso: Ejecutivo Singular

Demandante: San Andresitos Unidos del Norte.

Demandado: My Home S.A. y Otro.

Apelación Sentencia: 29-2011-00455 01

TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ

D.C.

SALA CIVIL

MAGISTRADO PONENTE: LUÍS ROBERTO SUÁREZ GONZÁLEZ Proyecto discutido y aprobado en Sala del 6 de agosto de 2013. Acta 29.

Bogotá D. C., once de septiembre de dos mil trece. Procede la Sala a resolver el recurso de apelación que la parte demandante interpuso contra la sentencia emitida el pasado veinte de febrero por el Juzgado Veintinueve Civil del Circuito de Bogotá.

ANTECEDENTES

1. El centro comercial San Andresitos Unidos del Norte promovió demanda ejecutiva singular contra la sociedad My Home S.A. y José Ignacio Hernández Castro, para obtener el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los locales comerciales distinguidos con los números 301, 302, 303, 303 A, 309, y 310, por los periodos comprendidos entre el 22 de septiembre de 2010 al 21 de agosto de 2011, así como por las penas por incumplimiento pactadas en cada uno de los contratos de arrendamiento.

2. Notificados los ejecutados de la orden de apremio, intermediando procuradora judicial formularon los medios exceptivos que militan en el escrito que obra a folios 154 a 170, motivo por el que agotadoLRSG. EXP. 29-2011-00455 01 2

el rito propio de la instancia, el juzgado de conocimiento, mediante la sentencia impugnada, dirimió el conflicto declarando probados parcialmente los medios de defensa intitulados: i) “Cobro de lo no debido – respecto de los locales 301, 303 y 303 A”, ii) “Pago total – respecto de los cánones de arrendamiento de los locales 301, 303 y 303 A”, iii) “Pago parcial – respecto de los locales 302, 309 y 310”, iv) “Temeridad y mala fe”, por lo que modificó la orden de apremio librada, para en su lugar, disponer que siga la ejecución por la suma de $36.116.117.35, negándola por los valores perseguidos por la cláusula penal. Para ello, señaló el a quo que en el caso concreto resulta improcedente el cobro de las cláusulas penales junto con los perjuicios indemnizatorios reclamados, por expresa prohibición contenida en el artículo 1600 del C.C.; agregando que los demandados acreditaron, en el curso del proceso, sendos abonos a los cánones de arrendamiento objeto de cobro coactivo, emolumentos que fueron reconocidos por la demandante al descorrer el traslado de las excepciones; decisión contra la que el actor propuso recurso de apelación, que se resuelve previas las siguientes,

CONSIDERACIONES

1. De entrada conviene precisar, que para abrirse a trámite un proceso para el cobro coactivo de una obligación insoluta, se

precisa de la existencia de un título que tenga mérito para la compulsión, presupuesto que en el derecho patrio se satisface con la presencia de un documento contentivo de una obligación clara, expresa y exigible, que por provenir del deudor tenga pleno valor probatorio en su contra; de tal suerte que probada laLRSG. EXP. 29-2011-00455 01 3 objetividad de una obligación con estas características, a la que solo falta su cumplimiento, a é l se aspira con la orden judicial que al efecto expida la autoridad judicial con el propósito de lograr la realización coactiva del derecho legalmente cierto. Dentro de las muchas clasificaciones que se han realizado de los títulos ejecutivos, está la que le reconoce esa condición a los que provienen de un acuerdo bilateral de los convencionistas, calificados como contractuales, que al incorporar una obligación expresa, igualmente signada por la claridad, le permite al acreedor su cobro compulsivo judicial por no haber sido satisfecha una vez se hizo exigible, documento que al estar suscrito por el deudor, le es oponible con pleno valor probatorio.

2. En casos como el del arrendamiento de bienes, dichas obligaciones nacen a la vida jurídica fruto del acuerdo de voluntad expresado por las partes, precisamente, por tratarse de un contrato consensual, esto es, el que “se perfecciona por el solo consentimiento”1 ; agregando que, de la misma forma, huelga decir, por consenso de los contratantes, puede invalidarse según lo reglado en el artículo 1602 de la ley civil, negocio que se

presentó como fuente de la presente ejecución.

3. El juzgado de conocimiento, luego de hacer énfasis acerca de que los demandados acreditaron en el curso del proceso el pago de ciertos emolumentos con los cuales se cancelaron algunas de las obligaciones ejecutadas en el presente litigio -hecho que adujo fue reconocido por el representante legal de la copropiedad demandante-, y de efectuar la correspondiente liquidación de los cánones adeudados, concluyó que debían prosperar las

1 Art. 1500 C.C.LRSG. EXP. 29-2011-00455 01 4 excepciones de mérito intituladas cobro de lo no debido y pago total respecto de los cánones de arrendamiento de los locales 301, 303 y 303 A, así como la denominada pago parcial, en lo relacionado con los locales distinguidos con los números 302, 309 y 310, ya que con los abonos señalados en la providencia atacada se canceló parte del capital y de los intereses moratorios reclamados, ordenando seguir adelante la ejecución por la suma de $36.116.117.35, “por los cánones que se causaron hasta el momento en que finalizaron los contratos base de recaudo”. Contra la anterior decisión se alzó en apelación la parte demandante, por considerar que el juzgador realizó, de oficio, una revisión del mandamiento de pago con base en la cual adujo que no resulta dable perseguir el cobro de intereses moratorios y la cláusula penal, tesitura que manifestó, desconoce lo expresamente

pactado en los contratos que sirvieron de báculo a la acción y va en contra del derecho fundamental al debido proceso, pues sumado a que el auto de apremio no fue controvertido por los demandados, con la decisión adoptada se limitó la posibilidad de hacer uso de los recursos consagrados por el legislador. Relievó, que en el interrogatorio de parte rendido en el curso del proceso, reconoció los abonos realizados por la parte ejecutada, censurando que el fallador de primera instancia no fue objetivo al dejar de valorar si aquellos cubrían la totalidad de lo adeudado, pues al liquidar los intereses de mora se evidencia que los demandados se encuentran atrasados en sus obligaciones; agregando que éstos afirmaron en las excepciones planteadas no deber los cánones generados con posterioridad al 18 de julio de 2011, bajo el sustento de que a través de misivas hicieron la entrega de los inmuebles, desconociendo que de acuerdo con loLRSG. EXP. 29-2011-00455 01 5 pactado en la cláusula décimo segunda, el arrendador podrá negarse a recibir el bien cuando a su juicio existan obligaciones pendientes a cargo del arrendatario, motivo por el cual y de acuerdo con el equilibrio contractual, los contratos continúan vigentes hasta la fecha en que tomó posesión efectiva de los locales. En este sentido, arguyó que las sumas canceladas deben ser tenidas en cuenta como abonos y no como pagos efectivos porque no cubrieron la totalidad de las deudas y no fueron aplicados como

lo exigen las normas contables, más aún cuando se trata de obligaciones de tracto sucesivo que generan intereses de mora de forma independiente.

4. Destacada la orientación de los planteamientos expuestos por la parte recurrente, desde ya se advierte que la decisión impugnada habrá de modificarse, de acuerdo con las siguientes reflexiones: 4.1. En relación con el argumento atinente a la revisión oficiosa que hiciera el juzgado de conocimiento sobre el mandamiento de pago, de donde concluyó la improcedencia del cobro de las cláusulas penales reclamadas en el libelo genitor y la indemnización de perjuicios, conviene precisar, que hizo bien el a quo al analizar los títulos aportados como base de la ejecución, así como el mandamiento de pago proferido en su momento, pues ese estudio no trasgrede el derecho al debido proceso alegado por el censor y tampoco se convierte en un actuar constitutivo de “una vía de hecho” y, por el contrario, corresponde a un asunto que debe analizarse aún de manera oficiosa por el funcionario judicial, quien está en la obligación de determinar si en verdad existe un documento con las características que exige la ley paraLRSG. EXP. 29-2011-00455 01 6 continuar con la ejecución y, por ende, si lo consignado en la orden de apremio corresponde a lo plasmado en los instrumentos aportados.

En este sentido ha de recordarse que las únicas providencias con fuerza vinculante para el fallador y las partes, una vez adquieren

ejecutoria, son las sentencias, lo que de suyo indica la importancia de la expresión, no pocas veces utilizada, según la cual lo interlocutorio no ata al juez para lo definitivo. De esta suerte, en la sentencia está al alcance del fallador la posibilidad de revisar y aún más, alterar el sentido de sus resoluciones interlocutorias, porque únicamente con aquellas precluye su jurisdicción sobre la controversia materia de decisión. Así lo ha reconocido la jurisprudencia vernácula, al señalar que el juez, aún el de segundo grado “puede y debe analizar la regularidad estructural del proceso desde su comienzo, amparado por la facultad indiscutible que tiene de abordar en forma panorámica ese estudio en cuanto conviene de modo particular con los llamados presupuestos procesales de la ejecución, lo que implica por consiguiente que cuenta con autorización suficiente de la ley para examinar si los requisitos exigidos para abrir una actuación de tal índole y librar el respectivo mandamiento judicial de ejecución, se encuentran presentes (art. 497 del C. de P. C.), así tenga aquél que desatender las razones que tuvo el a quo para aceptar la oposición que dedujo el demandado contra una ejecución que en principio esta autoridad inferior pudo estimar viable (…)”, se trata pues, dijo la Corte, de la “verificación que en todo caso han de realizar los órganos jurisdiccionales ejecutores de manera oficiosa como acaba de verse, habida cuenta que, como es bien sabido, las ejecuciones se aseguran y se legitimanLRSG. EXP. 29-2011-00455 01 7

en el título aportado como base de recaudo que en consecuencia es su condición y medida, y por principio nada debe impedir la iniciación de trámites de esta estirpe siempre y cuando dicho título los justifique”2 . 4.2. En este orden de ideas, surge que lo planteado por el Juez de instancia y que se constituyó en motivo de inconformidad por el recurrente, tiene pleno respaldo en lo dispuesto por el ordenamiento para el efecto, ya que, en el caso concreto, el cobro de perjuicios y cláusula penal no procede por cuanto la modalidad del pacto existente, no admite el reconocimiento simultáneo de la obligación principal, la pena y la indemnización de perjuicios, en la medida en que de acuerdo con su texto, se convino que “en el evento de incumplimiento cualquiera de las partes a las obligaciones a su cargo contenida en la ley o en este contrato, la parte incumplida deberá pagar a la otra parte una suma equivalente a tres (3) cánones de arrendamientos vigentes en la fecha del incumplimiento, a título de pena”, indicándose, igualmente, que “en el evento que los perjuicios ocasionados por la parte incumplida, excedan el valor de la suma aquí prevista, como pena, la parte incumplida deberá pagar a la otra la diferencia entre el valor total de los perjuicios y el valor de la pena prevista en esta cláusula” 3 , acuerdo que al tenor de lo contenido en el artículo 1594 del código civil, se constituye en una restricción de cobro, reconocida por la Corte al señalar que

“entendida, pues, la cláusula penal como el negocio constitutivo de una prestación penal de contenido patrimonial, fijada por los contratantes, de ordinario con la intención de indemnizar al acreedor por el incumplimiento o por el cumplimiento defectuoso de una obligación, por norma general se le aprecia a dicha

2 C.S.J. Sentencia S090 de 1995. 3 Cfr. cláusula décimo octava del acuerdo de voluntades (folio 11 del cuaderno uno).LRSG. EXP. 29-2011-00455 01 8 prestación como compensatoria de los daños y perjuicios que sufre el contratante cumplido, los cuales, en virtud de la convención celebrada previamente entre las partes, no tienen que ser objeto de prueba dentro del juicio respectivo, toda vez que, como se dijo, la pena estipulada es una apreciación anticipada de los susodichos perjuicios, destinada en cuanto tal a facilitar su exigibilidad”. Así, se adujo en la providencia en cita, que lo expuesto con antelación se constituye en la razón “para que la ley excluya la posibilidad de que se acumulen la cláusula penal y la indemnización de perjuicios, y solamente por vía de excepción, en tanto medie un pacto inequívoco sobre el particular, permita la acumulación de ambos conceptos” (énfasis de la Corporación) 4 , circunstancia que no puede desgajarse del análisis de la cláusula penal pactada, en tanto no se observa con claridad que la intención de los contratantes se

haya circunscrito a permitir el cobro específico de cada uno de los aspectos en mención, pues, nótese, que en esta no se incluyó de manera expresa que se podía cobrar la pena y los perjuicios, lo cual conduce a que el pacto es de carácter eminentemente moratorio, efecto regulado por el artículo precitado. De acuerdo con lo expuesto y toda vez que, como viene de verse, en el presente asunto no resulta procedente el cobro simultáneo de los emolumentos perseguidos por el actor por concepto de intereses moratorios y cláusula penal, por así disponerlo el artículo 1594 del código civil, aunado a la circunstancia que del análisis del clausulado que componen los contratos de arrendamiento báculo de esta acción no se concluye la operancia

4 C.S.J. Sentencia S-029 de 1996.LRSG. EXP. 29-2011-00455 01 9 en conjunto de los rubros reclamados, en tanto, se insiste, la sanción punitiva convenida hace parte de las denominadas como moratorias, fluye evidente que la decisión adoptada por el juez de instancia no luce violatoria del derecho al debido proceso alegado por el actor y mucho menos desconoce lo pactado en los acuerdo negociales, pues, valga recabar, en ellos no se facultó el cobro simultáneo de los rubros en referencia, lo que, importa aclarar, no impide la aceptación de los réditos de mora desde el instante en que esta se produjo hasta la aplicación de la cláusula penal, en franco y tácito reconocimiento de la terminación del contrato para el momento en que esta se cobra.

5. Ahora bien, tampoco tiene vocación de éxito el alegato fundado en que el juez de instancia no valoró que los abonos efectuados

franco y tácito reconocimiento de la terminación del contrato para el momento en que esta se cobra.

5. Ahora bien, tampoco tiene vocación de éxito el alegato fundado en que el juez de instancia no valoró que los abonos efectuados por los demandados no cubrían la totalidad de lo adeudado, y que al liquidar los intereses de mora queda en claro que los ejecutados se encuentran en mora en las obligaciones contraídas; relievando, además, que los dineros cancelados deben ser tenidos en cuenta como abonos y no como pagos efectivos porque no cubrieron la totalidad de las deudas y no fueron aplicados como lo enseñan las normas contables, por cuanto, en orientación adversa, de revisar las diferentes piezas procesales que componen el expediente se concluye que el juez de primer grado no erró al declarar probadas las excepciones de cobro de lo no debido y pago total respecto de los locales 301 y 303, tal como pasa a explicarse: 5.1. Adviértase, como punto de inicio, que el presente proceso coercitivo tiene su génesis en el incumplimiento por parte de la sociedad My Home S.A. y José Ignacio Hernández Castro de lo pactado con el Centro Comercial San Andresitos Unidos del Norte P.H., en relación con los contratos de arrendamiento signadosLRSG. EXP. 29-2011-00455 01 10 sobre los locales comerciales identificados con los números 301, 302, 303, 303 A, 309 y 310, obligaciones que son de carácter individual, autónomas, a pesar de la identidad en el elemento personal de esos contratos, lo que permite, en el caso concreto y

ante los diferentes pagos que efectuaron los ejecutados de manera global -sin que se discriminara la forma de aplicación-, manejar esos créditos en conjunto, hasta el momento en que existió una imputación particular por parte del deudor. Expuesto lo anterior, útil resulta memorar, que la sociedad demandada My Home S.A. al pronunciarse acerca del cobro coercitivo iniciado en su contra, aportó al plenario dos misivas dirigidas al centro comercial San Andresitos Unidos del Norte P.H. que datan del 18 de julio de 20115 , por medio de las cuales puso de presente que debido al caos al que se encuentra sometida la propiedad horizontal, daba “por terminado el contrato de arrendamiento por justa causa al no contar con plena disposición del uso y goce de los inmuebles” identificados con los números 301 y 303, habiendo consignado el valor de los cánones de arrendamiento causados entre los meses de enero de 2011 a julio de esa misma anualidad, aportando, en lo que atañe al primero de los locales referidos -301-, un comprobante de pago por valor de $5.946.600, y un recibo de consignación por $7.537.200 para el distinguido con el número 303, indicando, así mismo, que en atención a que no existen paredes ni puertas que delimiten los locales, ponía a disposición de la entidad actora, las llaves y el espacio ocupado por los inmuebles. En respuesta a lo anterior, la señora Gladys Hurtado Hurtado, en su condición de administradora del Centro Comercial demandante, en

5 Cfr. folios 131 a 132 y 139 a 140 C. 1.LRSG. EXP. 29-2011-00455 01 11

escrito adiado el 26 de julio de 2011, le informó que “la causal invocada para la decisión por usted expresada no es procedente ni ajustada a la verdad, razón por la cual en mi calidad de representante legal del Centro Comercial (…) no la reconozco ni acepto”, sosteniendo, en igual sentido, que en caso de que decidan entregar los locales comerciales, “deben ajustarse a lo establecido en los contratos de arrendamiento para estos efectos, consignando los cánones de arrendamiento, cuotas de administración, intereses de mora y la sanción penal establecida por la ley cuando hay devolución de cheques”6 . 5.2. De analizar en conjunto lo argüido por cada uno de los extremos en las correspondientes misivas, se desgajan dos circunstancias de importancia para resolver este tema de la impugnación: la primera consistente en que la sociedad demandada, en ejercicio de la autonomía de su voluntad, puso en conocimiento del arrendador su intención de dar por culminado los contratos de arrendamiento signados para los locales comerciales distinguidos bajo los números 301 y 303, procediendo a cancelar, para dicho propósito, los cánones que en su criterio adeudaba para el mes de julio de 2011, debiendo relievarse, que sobre esa terminación la actora únicamente manifestó que no aceptaba la causal invocada, exponiendo, de manera general, la forma en que debían proceder para la entrega de los inmuebles alquilados. Y la segunda consecuencia, que el arrendador una vez tuvo conocimiento acerca de este finiquito no mostró inconformidad o reproche alguno respecto de los pagos efectuados, ni expuso, en su carta responsorial, que los emolumentos consignados no resultaban suficientes para la cancelación de la renta o, que, los

reproche alguno respecto de los pagos efectuados, ni expuso, en su carta responsorial, que los emolumentos consignados no resultaban suficientes para la cancelación de la renta o, que, los

6 Ver folio 172 del C. 1.LRSG. EXP. 29-2011-00455 01 12 demandados debían más de los dineros consignados por este concepto. En este orden de ideas y como quiera que los ejecutados se pusieron al día en el pago de los cánones de arrendamiento, en tanto, se itera, cancelaron los emolumentos causados entre los meses de enero a julio de 2011 para los locales 301 y 303, aportando las correspondientes copias de las consignaciones, manifestando, además, que daban por fenecidos los contratos por justa causa al no disponer del uso y goce de los inmuebles, fluye evidente que esa situación los facultaba, al tenor de lo señalado en el ordinal tercero, literal b del numeral sexto de la cláusula décimo quinta del pacto de voluntades, a dar por terminados, de manera unilateral, los pluricitados acuerdos; afirmación que se realiza, claro está, con independencia de la real estructuración de la causal alegada. En lo que dice relación con el reconocimiento del pago de las sumas adeudadas, el actor reitera al folio 178 de la encuadernación, que para el mes de julio de 2011 se presentaba una mora acumulada de 7 meses, “desde enero de 2011 hasta julio”, en franca aceptación que respecto de esos locales, para

aquella fecha, no existía mora; momento para el que tampoco se exigió el cobro de intereses por el retardo en el pago de los cánones adeudados, sin que resulte válido cuestionar entonces, a través del presente asunto, que los montos en referencia no alcanzan a cubrir la totalidad de las obligaciones, pues esa discusión debió plantearse cuando otorgó respuesta a las misivas enviadas por los demandados, o imputarlos en la forma como el acreedor considerara pertinente y presentarle el saldo que persistía después de aplicar ese pago.LRSG. EXP. 29-2011-00455 01 13 En torno a este aspecto, recuérdese que al haber señalado la sociedad My Home S.A., de manera específica en las epistolares remitidas a la demandante, que las sumas consignadas correspondían a los cánones de arrendamiento causados entre los meses de enero de 2011 a julio de esa anualidad, para los locales 301 y 303, coruscante es que los ejecutados se acogieron a las previsiones contenidas en el artículo 1654 del Código Civil, que habilita al deudor para escoger la deuda que cancela, facultad que hizo efectiva toda vez que como existen múltiples obligaciones con la actora, ellos indicaron, específicamente, que los pagos realizados debían ser imputados a las rentas generadas con ocasión de los contratos celebrados sobre los locales en referencia, actuar que, contrario argüido por el censor, en puridad, se ajustó a los lineamientos indicados por el legislador para este asunto. Corolario de lo expuesto y como quiera que la terminación de los

contratos de arrendamiento suscritos sobre los locales 301 y 303, obedeció a la autonomía de la voluntad de uno de los extremos procesales en fiel apego de lo consagrado en el clausulado que componen los acuerdos contractuales, sin que se demostrara en el curso del proceso que el actuar de la parte demandada se enmarcó dentro de alguna de las causales consideradas como de incumplimiento, y mucho menos que fuese necesario la expedición del correspondiente paz y salvo expedido por el arrendador o, que, éste podía negarse a recibir los inmuebles al considerar que existían obligaciones pendientes a cargo de los ejecutados 7 , en la medida en que, debe reiterarse, no se cuestionó, ni reprochó que se encontraran en mora en el pago de las obligaciones contraídas respecto de los locales comerciales 301 y 303, concluye la Corporación, como se anunciara precedentemente, que la decisión

7 Cláusula décima segunda de los contratos.LRSG. EXP. 29-2011-00455 01 14 adoptada por el Juez de instancia al declarar próspera la excepción de mérito denominada pago total de la obligación, se encuentra ajustada a la realidad procesal acaecida en el litigio, por lo que en este sentido se confirmará tal determinación. Bajo este panorama, útil resulta precisar que, en línea de principio, la terminación de los acuerdos realizada por las personas llamadas a juicio no puede constituir un incumplimiento de las obligaciones contractuales que los hagan deudores de la sanción señalada por

concepto de cláusula penal y que es objeto de reclamación por el Centro Comercial recurrente, en tanto que los arrendatarios procuraron la finalización de los efectos contractuales, como se anunció, por su manifestación expresa, conocimiento previo que motivaba para el cobro del pacto privado como de los arrendamientos que se causaran a futuro, que se demostrara que esa terminación no obedecía a una justa causa negocial, omisión que, sin hesitación alguna, impide el cobro del emolumento en mención.

6. De otra parte, en cuanto hace al local 303 A, contrato de arrendamiento respecto del cual el fallador de primer grado encontró probado el medio de defensa intitulado pago total, ha de decirse que la decisión cuestionada, al igual que la analizada precedentemente, habrá de ser confirmada, por cuanto milita en el paginario un escrito signado por la señora Yolanda Cárdenas Peñuela, en su calidad de representante legal de la sociedad My Home S.A., dirigido a la copropiedad actora, a través del cual expresó que al vencer el contrato de arrendamiento sobre el inmueble en comento, procedía a hacer su entrega completamente desocupado8 , pronunciamiento que fue objeto de respuesta por la

8 Cfr. folio 145 C. 1.LRSG. EXP. 29-2011-00455 01 15 ejecutante el 26 de noviembre de 2010, en donde indicó que “de acuerdo con el contrato de arrendamiento firmado (…), el local se recibe después del pago de la cláusula penal contemplada en la

cláusula décimo octava, es decir (3) cánones de arrendamiento”9 . En este orden, surge de lo expuesto, que el arrendador tampoco realizó en la misiva en mención cuestionamiento alguno respecto a los montos adeudados por los llamados a juicio por concepto de cánones, pues, nótese, solamente atinó a afirmar que recibiría el aludido local, previo pago de la pena contemplada en el acuerdo de voluntades. Sin embargo, de auscultar el contenido del clausulado que compone el contrato de arrendamiento del local 303 A, palmario es que en el presente asunto no puede tener acogida la tesitura planteada por la actora para negarse a recibir el local comercial que en este momento es objeto de análisis, en la medida que -como aconteció respecto de los locales 301 y 303-, ante el pago realizado, los arrendatarios estaban autorizados por el contrato para darlo por terminado, aunque para este, en el que no se alegó incumplimiento de la contraparte, se aclara que tal decisión fue unilateral, cobijada por la cláusula décimo quinta del acuerdo de voluntades10, ley de carácter particular que habilita tal actuación sin que sea necesario que para la validez de esa terminación previamente se cancele el preaviso, pues allí no se hizo constar esa circunstancia. En este sentido, lo que se colige del actuar de los ejecutados, es que estos, como se anunció, en uso de lo dispuesto en el ordinal tercero, literal b, artículo sexto, de la cláusula décimo quinta del

9 Ver folio 173 ibídem. 10 “Causales de terminación: (...) 3. Unilateralmente podrá dar por terminado el contrato de arrendamiento mediante preaviso dado con tres (3) meses de anticipación a la fecha

9 Ver folio 173 ibídem. 10 “Causales de terminación: (...) 3. Unilateralmente podrá dar por terminado el contrato de arrendamiento mediante preaviso dado con tres (3) meses de anticipación a la fecha señalada para la terminación del contrato, mediante correo certificado, y el pago de una indemnización equivale (sic) de tres (3) meses de arrendamiento” (énfasis del texto original).LRSG. EXP. 29-2011-00455 01 16 pacto contractual, dieron por terminado, se insiste, de manera unilateral, el acuerdo negocial respecto del pluricitado local, hecho que conlleva a que, contrario a la pena reclamada, deban realizar el pago de “una indemnización equivale (sic) de tres (3) meses de arrendamiento”11, por así disponerlo el contrato en referencia, rubro que al no haberse cancelado, simplemente, hace a los arrendatarios deudores del mismo, pero como no encarna una falta contractual, hace inoperante, para este específico local, la cláusula penal reclamada.

7. Por otra parte, aunque no desconoce la Corporación que efectivamente como lo expuso el censor, éste reconoció en el curso del proceso una serie de abonos efectuados por los demandados, manifestación que cotejada con las documentales aportadas resulta suficiente para aceptar el pago de los mismos, conviene precisar, que pese a que el demandante indicó en el recurso de alzada que el a quo liquidó de forma errada las sumas consignadas, lo cierto es que, al aplicar el juzgado de

conocimiento dichos emolumentos a cada uno de los montos adeudados por concepto de cánones de arrendamiento, tomando, para ello, como capital, la totalidad de la renta para los seis locales comerciales correspondientes a un periodo determinado, tal proceder no luce contrario a las disposiciones legales, pues, como se anunciara párrafos atrás, en tanto que sobre algunas mensualidades los deudores no eligieron la renta que pagaban, ello facultaba al sentenciador para que manejara las obligaciones de forma conjunta, tema sobre el que, importa precisar, que lo pertinente es que los mismos se abonen en la fecha en que se ejecutaron, imputándose primeramente a los intereses moratorios causados y luego a capital 12, aunado a que la tasa por réditos de

11 Ver folios 42 y 43. 12 Artículo 1653 del Código Civil.LRSG. EXP. 29-2011-00455 01 17 retardo corresponde a la máxima legal, circunstancias que desvirtúan el alegato expuesto en este sentido por el recurrente.

8. No obstante lo discurrido, conforme al anterior escenario y en virtud de que, ciertamente, los demandados se encuentran en mora en el pago de sumas de dinero por concepto de cánones de arrendamiento de los inmuebles distinguidos con los números 302, 309 y 310, tal como lo indicara el fallador de instancia en la sentencia que es materia de impugnación, esa situación encarna, como consecuencia, que al tenor de lo consagrado en el numeral primero del literal a) de la cláusula décima quinta del a cuerdo de

voluntades13 y ante el referido incumplimiento de las cargas contractuales asumidas por los demandados, la activación y reconocimiento por parte de la Corporación de la sanción pactada p