TSDJ BOG SC - 38-98-1437-01-(12-06-2002)

Apelación Sentencia. Ordinario de F ABIO VANEGAS SALAZAR y Otros contra LILIA SALAZAR HINCAPIÉ. República de Colombia Rama Judicial 38-98-1437-01

TRIBUNAL SUPERIOR DE BOGOTÁ, D.C.

SALA CIVIL DE DECISIÓN

Bogotá, D.C., doce de junio de dos mil dos.

Magistrado Ponente: CARLOS JULIO MOYA COLMENARES.

Ref.: Ordinario de FABIO V ANEGAS SALAZAR, FABIO

V ANEGAS NIETO y CLARA CÁRDENAS contra LILIA

SALAZAR HINCAPIÉ.

Discutido y aprobado por la Sala en sesión de 15 de mayo de 2002, según Acta N° 13 de la misma fecha. Decídese el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante, en contra de la Sentencia que en este asunto dictase el Juzgado Treinta y Ocho Civil del Circuito de Bogotá, D.C., el día veintiséis de febrero de dos mil uno.

1. ANTECEDENTES:

1. Mediante libelo cuyo conocimiento correspondió por reparto al Juzgado Treinta y Ocho Civil del Circuito de Bogotá, FABIO V ANEGAS JARAMILLO, FABIO V ANEGAS NIETO y CLARA CÁRDENAS demandaron, mediante los trámites del proceso ordinario de mayor cuantía, aApelación Sentencia. Ordinario de F ABIO VANEGAS SALAZAR y Otros contra LILIA SALAZAR HINCAPIÉ.

LILIA SALAZAR a efecto de que se hiciesen las siguientes declaraciones y condenas: “1.- Sírvase condenar a la demandada señora LILIA SALAZAR al pago

LILIA SALAZAR a efecto de que se hiciesen las siguientes declaraciones y condenas: “1.- Sírvase condenar a la demandada señora LILIA SALAZAR al pago de la correspondiente indemnización de perjuicios causada a los señores F ABIO VANEGAS JARAMILLO, F ABIO VANEGAS NIETO Y CLARA CÁRDENAS, por la instalación de un establecimiento de comercio similar al que ellos tenían instalado en el local de la calle 80 73-26 de la nomenclatura de esta ciudad. “2.- Que como consecuencia de lo anterior, se sirva condenar a la demandada LILIA SALAZAR a pagar a mis representados las siguientes sumas de dinero: “2.1. La cantidad de SEIS MILLONES DE PESOS ($ 6’000.000.oo) mensuales, causada desde el 15 de marzo de 1998, y durante todo el tiempo que dure instalado el local de la calle 80 73-26, el establecimiento de comercio destinado a la comercialización de materiales para construcción. “2.2., La cantidad de CUATRO MILLONES DE PESOS ($4’000.000.oo) requerida para adecuar las nuevas instalaciones del local a donde tuvo que trasladarse, a más de haber tenido que perder el valor de las mejoras realizadas en el local que acreditó y en forma injusta tuvo que entregar. “2.3. La suma de DOS MILLONES DE PESOS ($2’000.000.oo), correspondiente a los gastos del trasteo que tuvo que realizar cuando trasladó la sede de su establecimiento de comercio.

“2.3. La suma de DOS MILLONES DE PESOS ($2’000.000.oo), correspondiente a los gastos del trasteo que tuvo que realizar cuando trasladó la sede de su establecimiento de comercio. “3.- Que a fin de garantizar el pago de la correspondiente indemnización demandada, se realice la inscripción de la demanda en la forma establecida en el artículo 522 del C de Co, para lo cual comedidamente solicito se sirva oficiar al Señor Registrador de Instrumentos Públicos a fin de que se proceda a registrar la medida cautelar bajo el folio de matrícula No. 50 C56362 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Bogotá, correspondiente al inmueble de la calle 80 73-26 de propiedad de la señora ISABEL DE SALAZAR. “4.- En su oportunidad procesal, que se condene a la demandada a pagar las costas del proceso”.

2. Como causa para pedir, expusiéronse los hechos que a continuación se compendian: 2.1. Entre los demandantes y la señora LILIA SALAZAR existió un contrato de arrendamiento sobre un local comercial de aproximadamente

2Apelación Sentencia. Ordinario de F ABIO VANEGAS SALAZAR y Otros contra LILIA SALAZAR HINCAPIÉ. treinta y dos metros cuadrados (32 M2), que forma parte de la casa ubicada en la calle 80 N° 73-26 del barrio El Minuto de Dios de esta ciudad. 2.2. La última prórroga del mentado contrato fue firmado en el

treinta y dos metros cuadrados (32 M2), que forma parte de la casa ubicada en la calle 80 N° 73-26 del barrio El Minuto de Dios de esta ciudad. 2.2. La última prórroga del mentado contrato fue firmado en el mes de noviembre de 1996 señalándose que el período de duración, de un año, comenzaba a partir del 1° de noviembre de 1996 y terminaba el 31 de octubre de 1997. En este acuerdo (al igual que en los anteriores) se especificó que el inmueble arrendado se destinaría exclusivamente para la compra y venta de artículos de ferretería y joyería; que el valor del canon de arrendamiento sería la cantidad de TRESCIENTOS MIL PESOS ($300.000.oo), pagaderos por mensualidades anticipadas dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes. 2.3 Expresan los demandantes que, en desarrollo del mencionado contrato, se instaló el negocio comercial acordado el cual, con el transcurso del tiempo se constituyó en un lucrativo negocio toda vez que fue debidamente acreditado, con una clientela fija y un flujo de ventas bien cimentado; agregan que en el mes de octubre de 1997 los accionantes recibieron un requerimiento de entrega del local con base en la causal prevista en el numeral 2º del artículo 518 en concordancia con el 520 del Código de Comercio, circunstancia que motivó a los arrendatarios a desocupar el establecimiento, hecho que ocurrió el 14 de marzo de 1998. 2.4. Con posterioridad a la entrega del local, aducen los demandantes, la citada propietaria procedió a instalar una ferretería

14 de marzo de 1998. 2.4. Con posterioridad a la entrega del local, aducen los demandantes, la citada propietaria procedió a instalar una ferretería denominada “DEPOSITO DE MATERIALES MINUTO DE DIOS” el cual funciona desde el mes de marzo de 1998. Sostienen además que el objeto social y la actividad de dicho establecimiento de comercio son idénticos al que desarrollaban los anteriores arrendatarios, como es la comercialización de materiales de construcción, pues así se verificó en la inspección judicial llevada a cabo por el Juzgado Cincuenta Civil Municipal de esta ciudad. 2.5. Adicionalmente argumentan que, por haber tenido que restituir el inmueble, tuvieron que incurrir en gastos de trasteo y adecuación de las nuevas instalaciones a donde se trasladaron, más las pérdidas derivadas de 3Apelación Sentencia. Ordinario de F ABIO VANEGAS SALAZAR y Otros contra LILIA SALAZAR HINCAPIÉ. la acreditación del local que en forma injusta tuvieron que entregar, perdiéndose así el esfuerzo de varios años de trabajo.

3. Mediante auto de 27 de noviembre de 1998 el Juzgado de conocimiento admitió a trámite la demanda y ordenó notificar a la parte que funge como pasiva quien, enterada personalmente del auto admisorio, otorgó poder a un profesional del derecho que contestó el libelo con frontal oposición a las pretensiones demandadas, aceptando unos hechos, negando otros y

funge como pasiva quien, enterada personalmente del auto admisorio, otorgó poder a un profesional del derecho que contestó el libelo con frontal oposición a las pretensiones demandadas, aceptando unos hechos, negando otros y formulando excepciones de mérito, a las que en su orden denominó: 3.1. “LA DEMANDADA NO ES PROPIETARIA DEL INMUEBLE”. Con base en la norma invocada por los demandantes, que vincula al propietario del inmueble, sostiene la demandada que ella no ostenta esa condición, hecho que demuestra en el certificado de libertad y tradición allegado, por manera que la acción estuvo mal encaminada. Agrega que solo tenía poder para arrendar y recibir cánones de arrendamiento, por lo que no puede esgrimirse como causal esta norma para justificar la petición indemnizatoria. 3.2. “EL DESTINO QUE SE DIO AL LOCAL COMERCIAL ES DIFERENTE EN ESCENCIA (sic) AL QUE LE DABAN ANTERIORMENTE LOS DEMANDANTES”. Por cuya virtud afirma el excepcionante que esta diferencia la estableció el funcionario que realizó la inspección judicial, lo cual se ve corroborado con el certificado expedido por la Cámara de Comercio en el que consta que el objeto del establecimiento comercial es diferente al que tenían los demandantes pues allí se indica que el objeto del establecimiento “DEPOSITO DE MATERIALES MINUTO DE DIOS” es el comercio al detal de materiales para construcción.

4. De las excepciones presentadas por la demandada se corrió

objeto del establecimiento “DEPOSITO DE MATERIALES MINUTO DE DIOS” es el comercio al detal de materiales para construcción.

4. De las excepciones presentadas por la demandada se corrió traslado a los accionantes quienes adujeron, frente a la primera excepción, que “El hecho de que la demandada no sea la propietaria del inmueble restituido por los hoy demandantes, no la exonera de la obligación de indemnizar los perjuicios sino que por el contrario hace más gravosa su situación, por cuanto nuestra legislación

4Apelación Sentencia. Ordinario de F ABIO VANEGAS SALAZAR y Otros contra LILIA SALAZAR HINCAPIÉ. establece la facultad para el propietario que requiere el inmueble arrendado para sí, y el hecho de haberlo solicitado sin ostentar esa calidad, la hace más infractora del ejercicio ilegal de esa facultad”. En cuanto a la segunda excepción refirieron: “Al respecto, me permito manifestar que con la inspección judicial verificada el día primero (1°) de septiembre próximo pasado, lo que se determinó es que los productos y servicios comercializados en el local donde funcionaba el establecimiento de comercio de mis representados, eran los mismos, y que no hay tal diferencia entre ferretería y deposito de materiales para construcción, pues lo cierto es que ambos establecimientos de comercio se dedican a la misma actividad...”.

5. Surtido el trámite probatorio y de alegaciones, previa celebración de la audiencia de que trata el artículo 101 del Código de Procedimiento Civil, el Juzgado de conocimiento dictó Sentencia el día 26 de febrero de 2001, en la que expresó que la acción se ha dirigido contra persona

Procedimiento Civil, el Juzgado de conocimiento dictó Sentencia el día 26 de febrero de 2001, en la que expresó que la acción se ha dirigido contra persona diferente a la legalmente legitimada para actuar como sujeto pasivo de la relación jurídico procesal, configurándose entonces una ausencia de legitimación que se convierte en obstáculo para la prosperidad de las pretensiones, el hecho de que la arrendadora al celebrar el contrato de arrendamiento no haya invocado el poder conferido por Isabel Hincapié como generador de derechos, no significa que estuviese actuando como propietaria del inmueble que alquilaba, pues la calidad de arrendador bien puede recaer sobre persona diferente a la titular del derecho de dominio, siendo válido inclusive el arrendamiento de cosa ajena. Y con ese fundamento, finalmente resolvió: “1. DECLARAR PROBADA la excepción denominada LA DEMANDA NO ES PROPIETARIA DEL INMUEBLE. “2. DENEGAR en consecuencia las pretensiones de la demanda. “3. DECLARAR terminado el presente proceso. “4. CONDENAR en costas a la actora. Tásense.” 5Apelación Sentencia. Ordinario de F ABIO VANEGAS SALAZAR y Otros contra LILIA SALAZAR HINCAPIÉ.

2. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN:

1. Se mostraron inconformes los demandantes con la anterior determinación por lo que oportunamente, y por conducto de su apoderado, apelaron oportunamente del fallo así compendiado. Sostiene entonces el

1. Se mostraron inconformes los demandantes con la anterior determinación por lo que oportunamente, y por conducto de su apoderado, apelaron oportunamente del fallo así compendiado. Sostiene entonces el apelante que con la determinación del Juzgado de darle plena cabida y aceptación al hecho alegado por la demandada lo que hace es darle plena legitimidad a la pasiva para beneficiarse de un acto ilegal consistente en que la arrendadora no tenía legitimación legal para solicitar la restitución del local comercial y menos aun para que ésta procediera a arrendar (a su compañero permanente) el inmueble restituido, para que allí se instalara un establecimiento de comercio cuyo objeto social fuera el mismo del que desarrollaran los demandantes beneficiándose de la acreditación que hicieron aquellos. Agrega que, por tratarse de una acción formulada contra el arrendador, persona distinta del propietario del inmueble, es ésta quien debe responder por los perjuicios causados pues se debe tener en cuenta que la demandada es hija de la propietaria del inmueble y la calidad con la que actuaba era la de su representante; entonces la aceptación de la primera excepción constituye una burla a los intereses de los accionantes pues ellos confiaron en la palabra de la hija de la dueña del local y por eso accedieron voluntariamente a la entrega; y el hecho de que la misma persona ahora actúe como arrendadora de su cónyuge, del establecimiento de comercio, es lo que casualmente configura la violación del artículo 518 del Código de Comercio

voluntariamente a la entrega; y el hecho de que la misma persona ahora actúe como arrendadora de su cónyuge, del establecimiento de comercio, es lo que casualmente configura la violación del artículo 518 del Código de Comercio porque lo que no se quiere es que el arrendador se beneficie de la acreditación de un establecimiento de comercio y por tanto solicite su entrega.

2. Y luego mencionan que sería muy fácil evadir la protección legal consagrada en la ley, toda vez que lo que se protege es la acreditación o good will de un arrendatario que restituye un inmueble y que en el mismo lugar se instale un establecimiento de comercio idéntico al que estaba funcionando con anterioridad y, como en el presente caso, tal como se acreditó con la inspección judicial practicada, se copiaron hasta de la decoración habida con anterioridad en el inmueble objeto de arrendamiento. Por lo que, finalmente, solicitan que en esta instancia se revoque la sentencia recurrida.

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3. CONSIDERACIONES:

1. Los presupuestos procesales, indispensables para regular la relación jurídica procesal, como son la demanda en forma, la competencia, capacidad para comparecer al proceso y capacidad para ser parte, no merecen reparo alguno pues se encuentran reunidos. Por otro lado, no existe en el plenario vicio procesal alguno con entidad para anular la actuación.

2. De la pretensión deducida en la demanda, de los fundamentos de hecho y de derecho invocados en el libelo introductor del proceso, se colige sin hesitación alguna que la súplica es de carácter indemnizatoria. Y la fuente de

2. De la pretensión deducida en la demanda, de los fundamentos de hecho y de derecho invocados en el libelo introductor del proceso, se colige sin hesitación alguna que la súplica es de carácter indemnizatoria. Y la fuente de donde la ve brotar el actor es, exactamente, la responsabilidad que le enrostra a la demandada por el incumplimiento de la obligación legal contenida en el numeral 2° del artículo 518 del Código de Comercio y concordante con el artículo 522 ibidem. 2.1. En efecto: despréndese que la demandante persigue el abono de los daños recibidos con ocasión de ese incumplimiento. Y todo, dado que afirma que la aquí demandada, habiéndole requerido el inmueble para un establecimiento de comercio distinto al que en ese local tenían los arrendatarios-demandantes, finalmente impuso allí un negocio que no es esencialmente distinto; de suerte que los daños que busca le sean resarcidos tienen su fuente en las dichas normas.

3. Pues bien: señala el artículo 522 del Código de Comercio, en su parte pertinente que “Si el propietario no da a los locales el destino indicado (en el art. 518 Ibidem) o no da principio a las obras dentro de los tres meses siguientes a la fecha de la entrega, deberá indemnizar al arrendatario los perjuicios causados, según estimación de peritos. …” . A tono con lo cual, refiere el numeral 2° del artículo 518 ibidem, que en los casos en que el arrendatario tiene derecho a la renovación podrá sin embargo, obtener la restitución del local “2. Cuando el

artículo 518 ibidem, que en los casos en que el arrendatario tiene derecho a la renovación podrá sin embargo, obtener la restitución del local “2. Cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia habitación, o para un 7Apelación Sentencia. Ordinario de F ABIO VANEGAS SALAZAR y Otros contra LILIA SALAZAR HINCAPIÉ. establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta a la que tuviere el arrendatario,...”. 3.1. Por suerte que la responsabilidad allí regulada hace relación con el incumplimiento del propietario en punto de la “obligación legal de darle la destinación al inmueble (art. 522, parte inicial C.Co.) para el cual fue solicitado y que diera lugar a la terminación legal del anterior contrato de arrendamiento con fundamento en la segunda causal del artículo 518 del Código de Comercio, y que bien pudo ser "para su propia habitación o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviere el arrendatario" (ibidem). Sin embargo, precisa la Sala que (...) cuando la citada causal segunda habla de la destinación "a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviere el arrendatario", su alcance se encuentra edificado no solo en la esencia material u objetiva que haga diferente las dos actividades mercantiles. De allí que sean actividades distintas a las del arrendatario, aquellas que, aun cuando siendo mercantiles, sean sustancialmente distintas e impeditivas de aprovechamiento, tal

actividades distintas a las del arrendatario, aquellas que, aun cuando siendo mercantiles, sean sustancialmente distintas e impeditivas de aprovechamiento, tal como podría suceder entre el establecimiento de depósito de granos y el establecimiento de agencia de viajes, entre el establecimiento de un supermercado y el establecimiento bancario, etc. Todo lo cual debe analizarse en el caso concreto. Por consiguiente, advierte la Corte que si bien el propietario mencionado goza de libertad de elección sobre las diversas posibilidades de establecimientos propios que puede destinar a una empresa sustancialmente distinta, no lo es menos que su ejercicio no puede ser abusivo, ni fraudulento...”1 3.2. La ratio legis de esta disposición se encuentra fácilmente, si se repara en que fue instituida de manera sui generis por el legislador, como una especie muy particular de responsabilidad, para proteger la reputación cultivada por los empresarios a través de largos años de entrega al comercio. Por esto, esa fama adquirida y trabajada con el tiempo, se convierte en un bien intangible que aumenta la productividad de toda empresa. En la mayoría de los casos esa fama no es lograda por el propietario del local en el que funciona el establecimiento, sino por el empresario arrendatario que con tesón y esfuerzo ha trabajado para crear la fama y la clientela que, en últimas, determina el sustento de la empresa, convirtiéndose así dicho elemento en materia de 1 COLOMBIA. Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil y Agraria. Sentencia de 8 de octubre de 1997.

sustento de la empresa, convirtiéndose así dicho elemento en materia de 1 COLOMBIA. Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil y Agraria. Sentencia de 8 de octubre de 1997. Expediente N° 4818. Magistrado Ponente: Dr. PEDRO LAFONT PIANETTA. 8Apelación Sentencia. Ordinario de F ABIO VANEGAS SALAZAR y Otros contra LILIA SALAZAR HINCAPIÉ. protección en favor de aquellos que la han creado, pues no resulta justo que sea el mismo propietario el que se beneficie con él o lo que es lo mismo. 3.2.1. De allí que se haya entendido que “(…) No es que se pretenda limitar o desconocer el derecho de propiedad del arrendador sino de proteger un elemento creador de beneficios económicos que no es obra del propietario sino del inquilino para que cada uno ejerza su derecho en la medida de lo que es suyo. La primera idea fundamental es, pues, la de que ese elemento inmaterial del que se habla tiene toda la entidad de un verdadero objeto de propiedad privada, distinto del objeto de la propiedad del arrendador que debe protegerse de su propietario contra cualquier abuso del derecho del arrendador y para evitar que este se enriquezca sin causa, aprovechando la labor del inquilino a quien se priva de un derecho creado por él (…) La continuidad de la empresa no puede asegurarse de manera completa si el que organiza un negocio y lo desarrolla hasta colocarlo en un estado de buena productividad puede verse, de un día para otro, privado de esa

derecho creado por él (…) La continuidad de la empresa no puede asegurarse de manera completa si el que organiza un negocio y lo desarrolla hasta colocarlo en un estado de buena productividad puede verse, de un día para otro, privado de esa concreción material de sus esfuerzos que representa la clientela, el prestigio adquirido por su establecimiento… ”. 3.2.2. A su vez, ese prestigio, ese buen nombre que se protege o good will, lo entendió la H. Corte Suprema de Justicia en los siguientes términos: “En términos generales el anglicismo “GOOD WILL” alude al buen nombre, al prestigio, que tiene un establecimiento mercantil, o un comerciante, frente a los demás y al público en general, es decir, al factor específico de un negocio que ha forjado fama, clientela y hasta una red de relaciones corresponsales de toda clase, aunado a la confianza que despierta entre los abastecedores, empleados, entidades financieras y, en general, frente al conjunto de personas con las que se relaciona. “Como es patente, la empresa que goza de tales características y que logra conquistar una clientela numerosa y cuyos productos son reputados, se coloca en un plano descollante en el mercado en cuanto puede vender más y a mejor precio, lo que necesariamente apareja que sus utilidades sean mayores en proporción al capital invertido.”2

4. En el caso que nos ocupa se vislumbra que los arrendatarios pretenden hacer valer el derecho que tienen a que se les proteja estos bienes

sus utilidades sean mayores en proporción al capital invertido.”2

4. En el caso que nos ocupa se vislumbra que los arrendatarios pretenden hacer valer el derecho que tienen a que se les proteja estos bienes

2Ídem. Sentencia de 27 de julio de 2001. Expediente 5860. Magistrado Ponente: Dr. JORGE ANTONIO

CASTILLO RUGELES.

9Apelación Sentencia. Ordinario de F ABIO VANEGAS SALAZAR y Otros contra LILIA SALAZAR HINCAPIÉ. inmateriales, pero en el transcurso del proceso ha sido motivo de discusión la legitimidad de la demandada para exigirse de ella las indemnizaciones formuladas en el libelo introductor del proceso, razón por la cual esta Corporación procede a analizar el factor legitimación que constituye uno de los elementos esenciales de la pretensión. 4.1. Sobre el tema en comento, ha dicho la H. Corte Suprema de Justicia que “La legitimación en la causa no es más que la facultad que tiene una determinada persona para demandar exactamente de otra el derecho o la cosa controvertida; de ahí que las acciones civiles que buscan la reparación o restablecimiento de un derecho violado, sólo pueden ejercerlas el titular del derecho frente al demandado cuando que le exige el cumplimiento de una obligación que se encuentra a cargo de él “.

5. Es evidente que las pretensiones formuladas por los demandantes están encaminadas a obtener una providencia que condene al arrendador el pago de la indemnización estipulada en el artículo 522 del código

encuentra a cargo de él “.

5. Es evidente que las pretensiones formuladas por los demandantes están encaminadas a obtener una providencia que condene al arrendador el pago de la indemnización estipulada en el artículo 522 del código de comercio. Para lograr el resarcimiento allí consagrado no basta que exista objetivamente el incumplimiento de una obligación; es necesario, además, que la demanda sea propuesta por el arrendatario, que éste acredite tal calidad y que el demandado sea necesariamente el propietario quien además, y previamente, haya desahuciado al arrendatario, situaciones que no se vislumbran en el presente proceso ya que se demostró, en el plenario, con el certificado de libertad y tradición allegado, que la propietaria de la finca raíz

(local comercial) es Isabel Salazar, quien otorgó poder general a la demandada para la administración de la propiedad donde funcionaba el establecimiento de comercio de los demandantes. 5.1. Advierte el Tribunal que en este asunto la demandada, a través de desahucios, solicitó a los arrendatarios la entrega del inmueble. Y es patente que el estatuto comercial no sólo radica en el propietario la responsabilidad de pagar las indemnizaciones padecidas a los arrendatarios si incumple las obligaciones o deberes consagrados en los artículos 522 de la legislación comercial, sino que también le obliga a realizar los requerimientos

10Apelación Sentencia. Ordinario de F ABIO VANEGAS SALAZAR y Otros contra LILIA SALAZAR HINCAPIÉ. expresados en el artículo 520 de la misma ritualidad. Sobre el particular hay que agregar que el legislador fue concluyente al redactar la norma, pues sólo mencionó y responsabilizó al propietario, dejando de lado las responsabilidades a cargo del arrendador cuando éste, a través de un poder general, sólo ejerce funciones de administrador y no es el propietario y sin que, como aquí, hubiese estado expresamente autorizada para hacerlo en nombre de la propietaria. 5.1.1. Eventualmente podría admitirse, como en ocasiones se ha hecho, que en casos en que el propietario no tenga al mismo tiempo la calidad de propietario, el desahucio, en tanto implica “el aviso que da el arrendador al arrendatario de la conclusión del contrato de arrendamiento, como el que el arrendatario notifica a aquél en el mismo sentido”3, sea efectuado por el arrendador como por el propietario: por el primero, en la medida en que siendo parte en el referido pacto, es el único que tiene legitimación para reclamar su terminación y el segundo, si se repara que la Ley es perentoria en que éste lo haga en los casos de los numerales 2º y 3º del artículo 518, en tanto que nadie distinto de él, puede construir nuevas obras o pedir el inmueble para establecer allí un negocio suyo, esto es, del propietario, sustancialmente distinto del anterior. 5.2. Mas en este caso, ninguna de tales eventualidades se dio. Y no puede alegar el actor que, como fue la arrendadora la que efectuó el

esto es, del propietario, sustancialmente distinto del anterior. 5.2. Mas en este caso, ninguna de tales eventualidades se dio. Y no puede alegar el actor que, como fue la arrendadora la que efectuó el desahucio, por ahí mismo hay que seguir que cabe entonces y en punto de la responsabilidad que refiere el artículo 522 del Código de Comercio, demandarla igualmente. 5.3. Desde luego que tal argumento deviene evanescente si se repara en que la Ley es clara al decir que el desahucio (art. 520 C. Co.) y con él, la responsabilidad que proviene del mismo por el incumplimiento de la obligación legal allí referida (art. 522 C. Co.), sólo pueden predicarse del propietario; pues del arrendador, sólo podría reclamarse la indemnización en tanto a un tiempo tuviese la calidad de propietario. Y ello aquí no sucede. 3 P ALLARES, Eduardo. Diccionario de Derecho Procesal Civil. Vigésimasegunda edición. Porrúa S.A.: México, D.F ., 1996. P . 252. 11Apelación Sentencia. Ordinario de F ABIO VANEGAS SALAZAR y Otros contra LILIA SALAZAR HINCAPIÉ.

5.4. Y sin que haya cómo decir que cuando el Juzgado falló así lo único que hizo fue “…darle plena cabida y aceptación a el (sic) hecho alegado por la demandada lo que hace es darle plena legitimidad a la demandada para beneficiarse de un acto ilegal… ”(Sic) . No; lo que finalmente expresó el a-quo es

la demandada lo que hace es darle plena legitimidad a la demandada para beneficiarse de un acto ilegal… ”(Sic) . No; lo que finalmente expresó el a-quo es que las pretensiones no pueden prosperar lisa y llanamente, porque hay ausencia de uno de los elementos que permiten que la acción prospere y sin que se hubiese adentrado a determinar si la demandada es no responsable del perjuicio reclamado, justamente, porque ante la falta de legitimación, no cabía pronunciamiento de fondo en punto de esa responsabilidad. 5.5. En puridad de verdad, los arrendatarios-demandantes no estuvieron obligados a restituir el local puesto que, como ya se dijo, el requerimiento en tal sentido no se adecuó al precepto contenido en el artículo 520 del Código de Comercio, por manera que no concurren los elementos axiológicos de la acción indemnizatoria deprecada bajo el entendimiento de que no existe legitimación por pasiva en el presente asunto.

6. Conclusión esa que ni por lumbre es debelada con el argumento que esgrime el actor en la apelación, pues contrasta vehementemente con lo que esclarecido está desde un comienzo de la litis: el alegarse que la controversia versa sobre la responsabilidad que cabe a la demandada, por ser ella, la que con artimañas, y aprovechando ser hija de la propietaria del local, obtuvo su entrega y después, le arrendó a su cónyuge para instalar un establecimiento de idéntico objeto social al que allí se tenía, causando los perjuicios reclamados. Así que

después, le arrendó a su cónyuge para instalar un establecimiento de idéntico objeto social al que allí se tenía, causando los perjuicios reclamados. Así que reclamada de la demanda ese perjuicio, por ser ella, precisamente, quien “se benefició de esa situación” con su “actuar ilegítimo”. 6.1. Nadie discute que la responsabilidad civil (contractual o extrancontractual), en la que juega papel preponderante la culpa, puede constituirse en fuente de indemnización. Empero, es igualmente incontestable, incluso para el mismo actor, que se trata de otro fundamento jurídico no alegado pues en la demanda se fijaron, en forma precisa, los lineamientos de la pretensión, fincándola en el mentado artículo 522. Y sucede precisamente que 12Apelación Sentencia. Ordinario de F ABIO VANEGAS SALAZAR y Otros contra LILIA SALAZAR HINC