TSDJ BOG - Sentencia 11001310304520230020202 de 2025

REPÚBLICA DE COLOMBIA

TRIBUNAL SUPERIOR DE BOGOTÁ D.C.

Sala Civil

Magistrado sustanciador:

MARCO ANTONIO ÁLVAREZ GÓMEZ

Bogotá D.C., dieciséis (16) de diciembre de dos mil veinticinco (2025) Ref. Proceso verbal No. 110013103045202300202 02

Se deciden los recursos de apelación que interpusieron Camilo Andrés Ramírez y Promotora Aiki S.A.S., en reorganización, contra la sentencia de 19 de agosto de 2025, proferida por el Juzgado 55 Civil del Circuito de Bogotá dentro del proceso de la referencia.

ANTECEDENTES

1. Camilo Andrés Ramírez Mock Kow solicitó declarar civil mente responsables al Fideicomiso Inmobiliario Samán de Cristales, administrado por Acción Sociedad Fiduciaria S.A., y a Promotora Aiki S.A.S. en reorganización , por el incumplimiento de las obligaciones relativas a la construcción del proyecto Samán de Cristales, así como las relacionadas con la escrituración y transferencia del apartamento 202, junto con el garaje 9, de acuerdo con lo establecido en el contrato de vinculación de benefici ario de área y el de fiducia mercantil.

También pidió declarar que Acción Sociedad Fiduciaria S.A. es civilmente responsable por la infracción de los deberes previstos en la Circular Básica Jurídica 07 de 1996, relacionados con la información, asesoría, protección de los bienes fideicomitidos, lealtad, buena fe, diligencia, profesionalidad y especialidad que le eran exigibles, así como con la verificación

con la información, asesoría, protección de los bienes fideicomitidos, lealtad, buena fe, diligencia, profesionalidad y especialidad que le eran exigibles, así como con la verificación de que (i) el punto de equilib rio establecido por el fideicomitente no comprometiera la viabilidad del proyecto Samán de Cristales; (ii) se encontraran dadas las condiciones técnicas y jurídicas para que el proyecto llegara a término , antes de que el constructorM.A.G.O. Exp. 11001310304520230020202 2

dispusiera de los recursos de los futuros compradores, y (iii) el promotor cumpliera con unos niveles mínimos de solvencia, capacidad técnica, administrativa y financiera, acordes con la magnitud del proyecto.

Finalmente, solicitó declarar abusivas y, consecuencialmente, nulas las cláusulas primera, parágrafo quinto; novena; décima y décima segunda, parágrafo primero , del contrato de vinculación suscrito entre Camilo Andrés Ramírez, Acción Sociedad Fiduciaria S.A. , en calidad de vocera del Fideicomiso Recursos Samán de Cristales, y Promotora Aiki S.A.

En consecuencia, pidió condenar solidariamente a las demandadas a restituirle $69.518.123 ―indexados al momento del pago, más los intereses moratorios causados desde el 13 de marzo de 2017 ―, como suma pagada en virtud del contrato de vinculación . En subsidio, solicitó condenarlas a escriturar y transferir el apartamento y el garaje, así como a pagar los intereses moratorios causados desde el 13 de marzo de 2017, a partir del contrato de vinculación y el contrato de promesa de compraventa.

solicitó condenarlas a escriturar y transferir el apartamento y el garaje, así como a pagar los intereses moratorios causados desde el 13 de marzo de 2017, a partir del contrato de vinculación y el contrato de promesa de compraventa.

2. Para soportar sus pretensiones adujo que (i) el 23 de octubre de 2014, a través del contrato de fiducia mercantil FA -2784, se constituyó el Fideicomiso Recursos Samán de Cristales, negocio en el que se estableció que el término para acreditar las condiciones de transferencia de los recursos y pasar a la etapa operativa, incluidas las prórrogas, era hasta el 23 de octubre de 2016; de lo contrario, serían restituidos los aportes a los inversionistas;

(ii) aunque el 17 de noviembre de 2022 solicitó información sobre el cumplimiento de tales requisitos y de sus deberes relacionados con el análisis de riesgo y las diligencias que adelantó para verificar la viabilidad del proyecto, la capa cidad técnica y financiera de la constructora, la fiduciaria no entregó la información, alegando reserva.

Añadió que (iii) Esperanza Mock Kow, el 29 de mayo de 2015, suscribió el contrato de vinculación mediante el cual se constituyó el encargo fiduciario N° 1100012841, para la compra del apartamento 202 y el garaje 9, cuyo precio ascendía, de acuerdo con el otrosí N° 2, a $246.399.751 , del que se pagaron $69.518.123, mientras que el saldo se solucionaría con la escrituración de los inmuebles; (iv) el 18 de julio de 2016, la señora Mock Kow le cedió a Camilo Ramírez su posición contractual como inversionista en dicho contrato de

con la escrituración de los inmuebles; (iv) el 18 de julio de 2016, la señora Mock Kow le cedió a Camilo Ramírez su posición contractual como inversionista en dicho contrato de vinculación, que fue aceptada por Promotora Aiki y la fiduciaria; (v) el hoy demandante cumplió con las obligaciones a su cargo, pero las demandadas desatendieron las suyas al noM.A.G.O. Exp. 11001310304520230020202 3

haber hecho la entrega de los bienes aludidos ; (vi) según la promesa de compraventa ajustada el 17 de junio de 2016, Promotora Aiki se obligó a otorgar la escritura el 13 de marzo de 2017, pero esa sociedad prorrogó unilateralmente la fecha, en forma sucesiva, a través de comunicaciones del 8 de septiembre de 2017, 9 de febrero de 2018, 23 de junio, 10 de septiembre y 27 de noviembre de 2018 , siendo la última fecha establecida para el cumplimiento de la obligación el 15 de mayo de 2019 ; (vii) el plazo se cumplió sin que Promotora Aiki escriturara o entregara el inmueble; (viii) la fiduciaria, como profesional de los negocios y vocera del fideicomiso , no vigiló los incumplimientos de la constructora y permitió que prorrogara la fecha de escrituración sin la aquiescencia de los inversionistas.

Más concretamente, resaltó que (ix) Acción Sociedad Fiduciaria no analizó la viabilidad del proyecto, su correcta ejecución y terminación; no hizo un estudio debido de los riesgos a los que estaba sometido el proyecto, ni verificó sus condiciones técnicas y jurídicas ; no

proyecto, su correcta ejecución y terminación; no hizo un estudio debido de los riesgos a los que estaba sometido el proyecto, ni verificó sus condiciones técnicas y jurídicas ; no confirmó la suficiencia del músculo financiero , la experiencia, pericia y antecedentes de la constructora, antes de decretar el punto de equilibrio, por lo que permitió que dispusiera de los recursos de los inversionistas; tuvo una posición pasiva frente al fracaso del proyecto ―no ejerció las acciones legales necesarias para proteger los bienes fideicomitidos de terceros, del beneficiario o del constituyente ―; no analizó debidamente los riesgos que pudieran afectar el negocio, ni cumplió con sus deberes de información y asesoría; actuó de mala fe, pues conocía los riesgos del proyecto y no le informó a los inversionistas lo que estaba suced iendo; incluso, pese a las irregularidades, giró los recursos sin verificar “el cumplimiento de los requisitos en cuanto a la estructuración del proyecto” , e incumplió su deber de lealtad con los beneficiarios al no velar por sus intereses y permitir que los recursos aportados se diluyeran sin un avance real en la obra.

Finalmente, sostuvo que Promotora Aiki contin úa promocionando el proyecto Samán de Cristales para la venta, sin informar sus riesgos ni su estado actual, pese a que el inmueble está embargado por el Banco BBVA.

3. La fiduciaria, en nombre propio y como vocera del Fideicomiso Recursos Samán de Cristales FA-2784, se opuso a las pretensiones y planteó como defensas (i) la falta de legitimación en la causa ; (ii) inexistencia de un vínculo contractual entre el demandante y

Cristales FA-2784, se opuso a las pretensiones y planteó como defensas (i) la falta de legitimación en la causa ; (ii) inexistencia de un vínculo contractual entre el demandante y Acción, en nombre propio ; (iii) ausencia de responsabilidad contractual de Acción, en nombre propio; (iv) cumplimiento de las obligaciones contractuales y los deberes legalesM.A.G.O. Exp. 11001310304520230020202 4

del fideicomiso y de Acción, en nombre propio; (v) los consumidores tienen el deber de informarse; (vi) excepción del contrato no cumplido: incumplimiento imputable al demandante; (vii) los recursos del demandante fueron invertidos en el proyecto; (viii) las obligaciones de transferencia del derecho, entrega material e individualización catastral del inmueble a cargo del fideicomitente están sometidas a condición, no existe una fecha de instrucción para proceder con la escrituración y (ix) el contrato de vinculación no constituye un contrato de promesa de compraventa.

Promotora Aiki S.A.S. guardó silencio1.

LA SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA

La jueza concedió parcialmente las pretensiones . D eclaró civil y contractualmente responsable a Promotora Aiki por el incumplimiento del contrato de promesa de compraventa y desestimó las pretensiones contra Acción Sociedad Fiduciaria S.A., tanto en nombre propio como en calidad de vocera del fideicomiso, por falta de legitimación en la causa por pasiva , así como por ausencia de culpa contractual y de nexo causal , respectivamente.

Para arribar a esta conclusión, la juzgadora verificó la existencia (i) de la cesión de posición

causa por pasiva , así como por ausencia de culpa contractual y de nexo causal , respectivamente.

Para arribar a esta conclusión, la juzgadora verificó la existencia (i) de la cesión de posición contractual del negocio de vinculación celebrado entre Camilo Ramírez y Esperanza Mock Kow, (ii) del contrato de encargo fiduciario, acordado entre el demandante, Promotora Aiki y la fiduciaria, como vocera del fideicomiso, el 17 de marzo de 2017 , y (iii) de la promesa de compraventa suscrito por el demandante ―en calidad de promitente compra dor― y Promotora Aiki ―como promitente vendedora―. Posteriormente, advirtió que la fiduciaria, en nombre propio, no participó en la celebración de ninguno de estos acuerdos, tras lo cual agregó que, dado que el demandante planteó una responsabilidad contractual, la demandada no tenía legitimación en la causa.

Frente a Promotora Aiki, la jueza consideró demostrado el incumplimiento imputable a esta sociedad de la obligación de escriturar los inmuebles, establecida en la cláusula quinta del

1 01PrimeraInstancia, C01Principal, 044AutoOrdenaCorrerTraslado.M.A.G.O. Exp. 11001310304520230020202 5

contrato de promesa de compraventa. Y aunque la fecha acordada ―13 de marzo de 2017― se prorrogó en diferentes oportunidades por la constructora, lo hizo “a sabiendas de que el proyecto no iba a ser entregado para esas datas por los imprevistos surgidos” 2 y, posteriormente, intentó condicionar la a la terminación de la obra . Luego la constructora,

proyecto no iba a ser entregado para esas datas por los imprevistos surgidos” 2 y, posteriormente, intentó condicionar la a la terminación de la obra . Luego la constructora, quien no contestó la demanda ―por lo que los hechos susceptibles de confesión se presumen ciertos―, no sólo desatendió las fechas que estableció para la firma de la escritura, sino que no ha culminado la obra, porque el banco suspendió los desembolsos de dinero y el p redio se encuentra embargado.

Agregó que ese incumplimiento3 le generó unos perjuicios al demandante, razón por la cual condenó a Promotora Aiki S.A.S. a pagarle a Camilo Andrés Ramírez $109.454.995, correspondiente al valor entregado por concepto de cuota inicial, debidamente indexado desde el 13 de marzo de 2017 hasta la fecha de la sentencia.

Respecto de Acción Sociedad Fiduciaria, como vocera del patrimonio autónomo, resaltó que sus obligaciones contractuales y sus deberes legales eran de medio, por lo que no incurrió en culpa en el cumplimiento de sus funciones, pues no era la responsable de la construcción del proyecto y atendió los deberes de administración y rendición de cuentas, sumado a que los recursos fueron destinados conforme al contrato de fiducia mercantil. Asimismo, sólo autorizó el giro de los recursos con base en las instrucciones del fideicomitente , cuando se cumplió con el punto de equilibrio ―esto es, el 25 de septiembre de 2015―, momento para el cual no se habían presentado los inconvenientes en la obra. Además, no se demostró que tuvo conocimiento de algún problema relacionado con el proyecto , antes de girar los

el cual no se habían presentado los inconvenientes en la obra. Además, no se demostró que tuvo conocimiento de algún problema relacionado con el proyecto , antes de girar los recursos de los beneficiarios de área a la Promotora Aiki. En su criterio, no hubo entrega irregular, malversación de dineros ni una destinación indebida de los recursos, pues la obra, incluso, se encuentra en un 90% de ejecución. Concluyó que la fiduciaria sólo conoció del incumplimiento de la constructora en el año 2018 y que atendió sus deberes de información, asesoría, protección de los bienes fideicomitidos, lealtad, buena fe, diligencia, profesionalidad y especialidad. Y como no halló probada la culpa ni el nexo causal frente a la fiduciaria, como vocera del patrimonio autónomo, se abstuvo de estudiar las defensas propuestas por ella.

2 01PrimeraInstancia, C01Principal,084SentenciaResponsabilidadCivilContractual, fl. 16. 3 El saldo restante adeudado por el demandante iba a ser desembolsado con el producto de un prestamos a un establecimiento de comercio, garantizado con una hipoteca abierta. Tal desembolso presuponía que se cumpliera con la obligación de escrituración y registro, lo cual nunca se hizo por el incumplimiento de Promotora Aiki.M.A.G.O. Exp. 11001310304520230020202 6

Finalmente, la juzgadora negó las pretensiones relativas a la declaración de nulidad de ciertas cláusulas contractuales , por considerar que no eran abusivas, de acuerdo con el artículo 43 de la Ley 1480 de 2011, así como el pago de intereses moratorios, pero concedió la indexación.

EL RECURSO DE APELACIÓN

artículo 43 de la Ley 1480 de 2011, así como el pago de intereses moratorios, pero concedió la indexación.

EL RECURSO DE APELACIÓN

Promotora Aiki y Camilo Andrés Ramírez apelaron la decisión. Estos fueron sus argumentos:

1. El fideicomitente señaló que la juzgadora no tuvo por probado, estándolo, que (i) la constructora cumplió con sus obligaciones, en tanto los recursos fueron destinados exclusivamente para el avance de la obra, la cual está ejecutada en un 90% ; (ii) el demandante conoció y aceptó las condiciones del contrato, asistió a las diferentes reuniones en las que se informó sobre el avance y las contingencias de la obra y consintió las modificaciones que se hicieron de las condiciones acordadas, en particular, la sujeción de las obligaciones de escrituración y entrega a una condición suspensiva que, a la fecha, no se ha cumplido ―la culminación de la obra―, como se demostró con la comunicación del 22 de mayo de 2019 4; (iii) los retrasos y aplazamientos de la obligación de entrega r los inmuebles obedecieron a eventos imprevisibles, irresistibles y externos al demandado que constituyen una causa extraña , espec íficamente los problemas técnicos y jurídicos relacionados con el terreno, la emergencia sanitaria por el COVID-19 y la suspensión de los desembolsos de la entidad financiera , situaciones que generaron sobrecostos y demoras en el avance de la obra, la para lización temporal de las actividades constructivas, el encarecimiento de los materiales, la reducción de la disponibilidad de mano de obra calificada, un impacto en el flujo de caja del proyecto y la reprogramación del cronograma

el avance de la obra, la para lización temporal de las actividades constructivas, el encarecimiento de los materiales, la reducción de la disponibilidad de mano de obra calificada, un impacto en el flujo de caja del proyecto y la reprogramación del cronograma de ejecución y entrega de la obra ; y (iv) el constructor estaba facultado, a partir de las condiciones pactadas en el contrato de promesa de compraventa, para prorrogar unilateralmente la fecha de entrega del inmueble a través de comunicación escrita, por lo que no hubo incumplimiento.

4 01PrimeraInstancia, C01Principal, 009Subsanación, fl. 333.M.A.G.O. Exp. 11001310304520230020202 7

Finalmente, solicitó que , en el evento de reconocerse la existencia de una obligación a su cargo, se declare que sólo pued e ejecutarse en el marco del proceso de reorganización empresarial.

2. El demandante adujo que (i) en la parte resolutiva de la sentencia no existe un numeral en el que se haya decidido expresamente sobre las pretensiones formuladas en contra de la fiduciaria, como vocera del fideicomiso; (ii) la jueza desconoció el precedente ―vertical y horizontal― aplicable al caso, con partes y hechos que resultan sustancialmente similares;

(iii) no tuvo por probado, estándolo, que la fiduciaria no cumplió con las cargas previstas en la Circular Básica Jurídica 007 de 1996, reiteradas en la C.E. 029 de 2014.

En concreto , alegó que la fiduciaria (1) decretó el punto de equilibrio ―verificando formalmente los documentos, sin un análisis material que demostrara la viabilidad del

En concreto , alegó que la fiduciaria (1) decretó el punto de equilibrio ―verificando formalmente los documentos, sin un análisis material que demostrara la viabilidad del proyecto y con un crédito preoperativo de sólo $400.000.000, pese a que se exigía un crédito constructor― hace más de 9 años, y a la fecha no se ha hecho entrega del inmueble; (2) no verificó ni monitoreó de manera diligente la financiación para el desarrollo del proyecto, pues actualmente el crédito con el banco fue incumplido y la fiduciaria no se ha opuesto a que la constructora le s solicite dineros adicionales a los inversionistas para la entrega del inmueble; (3) no aportó certificaciones semestrales del constructor que evidencien que vigiló la destinación de los recursos; (4) no hizo controles posteriores después de haber puesto a disposición del constructor los dineros ―en el año 2015―; (5) sólo elaboró matriz de riesgos en el año 2020 ; (6) no informó aspectos centrales como el tema de los suelos y los sobrecostos de la obra ; (7) no advirtió al cliente sobre los riesgos del proyecto , pese a que en la fase precontractual ya conocía la existencia de ciertos retrasos ; finalmente, (8) se limitó a solicitar planes de acción frente a la constructora, sin contar con información crítica como presupuestos, flujo de caja, cierre financiero e inventario para una interventoría idónea.

Insistió en que la fiduciaria no ejerció los controles correspondientes frente al proyecto, permitiendo los incumplimientos del fideicomitente ; tampoco verificó que el constructor tuviera el m úsculo financiero para comprometer su responsabilidad , ni unos mínimos de

Insistió en que la fiduciaria no ejerció los controles correspondientes frente al proyecto, permitiendo los incumplimientos del fideicomitente ; tampoco verificó que el constructor tuviera el m úsculo financiero para comprometer su responsabilidad , ni unos mínimos de solvencia y capacidad de pago y, menos aún, que las sumas recaudadas se destinaran a los fines establecidos. Incluso, no tiene claridad de las fechas de entrega del inmueble, pese a que los contratos deben tener un término estimado para la construcción del proyecto.M.A.G.O. Exp. 11001310304520230020202 8

Añadió que la fiduciaria suscribió, a nombre propio, el contrato de vinculación, siendo parte del negocio jurídico y solidariamente responsable en los términos del artículo 825 del C.Co.; luego, estaba legitimada en la causa, a partir del análisis de la relación contractual coligada y de los deberes legales y constitucionales que el ordenamiento jurídico le impone . Por eso responde por culpa leve, en su calidad de profesional, estándar que le exige administrar como un buen hombre de negocios , motivo por el cual el nexo causal es la disposición irregular o la inobservancia de las condiciones para disponer de los recursos , mientras que el daño es “el dinero entregado”.

CONSIDERACIONES

Los recurrentes circunscribieron sus argumentos, en lo medular, a dos temáticas. Promotora Aiki enfocó su inconformidad en la inexistencia de un incumplimiento que le fuera imputable, mientras que Camilo Andrés Ramírez apuntó hacia la responsabilidad de la fiduciaria y del fideicomiso del que es vocera.

La Sala destaca que el demandante no controvirtió la decisión frente a la fecha desde la cual

imputable, mientras que Camilo Andrés Ramírez apuntó hacia la responsabilidad de la fiduciaria y del fideicomiso del que es vocera.

La Sala destaca que el demandante no controvirtió la decisión frente a la fecha desde la cual se calculó la indexación, ni la negativa de intereses moratorios , como tampoco el pronunciamiento que frustró el reconocimiento de cláusulas abusivas, asunto que, por mandato de los artículos 320 y 328 del CGP, quedaron al margen del conocimiento del Tribunal.

1. De la responsabilidad de la fiduciaria ―a nombre propio y como vocera del patrimonio autónomo―

a. La fiducia mercantil es “un negocio jurídico en virtud del cual una persona, llamada fiduciante o fideicomitente, transfiere uno o más bienes especificados a otra, llamada fiduciario, quien se obliga a administrarlos o enajenarlos para cumplir una finalidad determinada por el constituyente, en provecho de éste o de un tercero llamado beneficiario o fideicomisario” (C.Co., art. 1226). Se trata, pues, de un contrato que exige la intervención de un profesional especializado encargado de ejecutar con solvencia las obligaciones propias del negocio fiduciario, calidad que sólo puede recaer en una institución financiera en la que el fiduciante deposita su confianza para que, con sus conocimientos técnicos y profesionales,M.A.G.O. Exp. 11001310304520230020202 9

su experiencia, conocimiento y capacidad operativa, financiera y técnica se pueda cumplir con la finalidad prevista5.

Por su importancia se destaca que ese contrato da lugar a la creación de un patrimonio

su experiencia, conocimiento y capacidad operativa, financiera y técnica se pueda cumplir con la finalidad prevista5.

Por su importancia se destaca que ese contrato da lugar a la creación de un patrimonio autónomo que surge s imultáneamente a su celebración y se integra con los bienes que el fideicomitente transfiere para ser destinados a una finalidad específica, determinada conforme a las necesidades y propósitos del constituyente y que marca el rumbo del negocio jurídico6.

Precisamente una de esas finalidades es el desarrollo de proyectos inmobiliarios — particularmente en operaciones de venta anticipada o “sobre planos” —, esquema bajo el cual, en una estructura básica, el constructor o promotor del proyecto transfiere a la sociedad fiduciaria la propiedad del inmueble donde se adelantará la obra, para que lo administre y, en los términos ordenados, adelante las gestiones necesarias para realizar la obra y, una vez culminada, entregarle las unidades resultantes al propio fideicomitente o a los adquirentes que se hayan vinculado como beneficiarios7.

La fiducia inmobiliaria, según la Circular Básica Jurídica 029/2014 (Parte II, Título II, Capítulo I) , suele tener diferentes expresiones, como (a) la de administración y pagos (art. 8.2.1.), mediante la cual se transfiere un bien inmueble a la sociedad fiduciaria —y, si así se pacta, otros bienes o recursos— para que administre el proyecto inmobiliario, realice los pagos necesarios para su ejecución conforme a lo previsto en el acto constitutivo y, finalmente, entregue las unidades construidas a los beneficiarios del contrato ; (b) la de

los pagos necesarios para su ejecución conforme a lo previsto en el acto constitutivo y, finalmente, entregue las unidades construidas a los beneficiarios del contrato ; (b) la de tesorería (art. 8.2.2.) , a través de la cual se encarga a la fiduciaria de la inversión y la administración de los recursos en efectivo destinados a desarrollar el proyecto inmobiliario; y la de preventas (art. 8.2.3.), que implica, como obligación principal de la sociedad fiduciaria, recaudar los recursos obtenidos a partir de la promoción del proyecto y de la vinculación de interesados en adquirir sus inmuebles. En este esquema, la fiduciaria recibe dichos dineros como mecanismo de vinculación a un proyecto y los administra e invierte hasta que se cumplan las condiciones previstas para destinarlos a su ejecución.

5 C.S. de J., S.C.C., SC107-2023, sentencia del 18 de mayo. 6 C.S. de J., S.C.C., SC107-2023, sentencia del 18 de mayo. 7 C.S. de J., S.C.C., SC5430-2021, sentencia del 7 de diciembre.M.A.G.O. Exp. 11001310304520230020202 10

Ahora bien, por su relevancia en este caso se destaca que las obligaciones de la fiduciaria surgen, claro está, de las estipulaciones del acto constitutivo, pero también de la ley y de la naturaleza del negocio fiduciario, que le imponen ciertos deberes legales — previstos en el artículo 1234 del C.Co. —, amén de los secundarios de conducta, como los de información, asesoría, protección de los bienes fideicomitidos, lealtad y buena fe,

previstos en el artículo 1234 del C.Co. —, amén de los secundarios de conducta, como los de información, asesoría, protección de los bienes fideicomitidos, lealtad y buena fe, diligencia, profesionalidad, especialidad y previsión, entre otros que pone de manifiesto la Circular Básica Jurídica de la Superintendencia Financiera (C.E. 029/14, Parte II, Título II, Capítulo I, numeral 5.2.) , vigente para el momento de la celebración de los negocios fiduciarios8.

Con dicho presupuesto, esta Sala, en otros pronunciamientos, ha precisado que “la fiduciaria está llamada a responder tanto como vocera del patrimonio autónomo que administra, como, en ciertos casos, a título personal, pues la infracción de sus obligaciones

8 5.2.1. En este sentido, la sociedad fiduciaria al momento de decidir si compromete o no su responsabilidad, así como el alcance del negocio fiduciario a celebrar, debe evaluar, valorar y verificar aspectos, tales como:

5.2.1.1. Que los terrenos en los cuales se va a desarrollar el proyecto se hayan adquirido o hayan sido aportados de manera definitiva y con el lleno de las formalidades que la ley exige para este tipo de negociaciones. 5.2.1.2. Que la tradición de los inmuebles no presenten problemas de c arácter legal que puedan obstaculizar o impedir el traspaso de la propiedad de las unidades inmobiliarias resultantes a los futuros adquirentes. 5.2.1.3 Que el punto de equilibrio establecido por parte del fideicomitente o partícipe no comprometa la viabilidad del proyecto.

impedir el traspaso de la propiedad de las unidades inmobiliarias resultantes a los futuros adquirentes. 5.2.1.3 Que el punto de equilibrio establecido por parte del fideicomitente o partícipe no comprometa la viabilidad del proyecto. 5.2.1.4. Que se encuentren dadas las condiciones técnicas, financieras y jurídicas para que el proyecto llegue a término, antes de permitir que los constructores dispongan de los recursos de los futuros compradores. 5.2.1.5. Que se cuente con las licencias de construcción y permisos necesarios para el desarrollo de la obra. 5.2.1.6. Que el constructor o promotor del proyecto cumpla con unos niveles mínimos de solvencia, capacidad técnica, administrativa y financiera, acordes con la magnitud del proyecto. 5.2.1.7. Que se hayan establecido las fuentes de financiación para el desarrollo del proyecto (…) 5.2.3. Los contratos fiduciarios a través de los cuales se desarrollen o ejecuten proyectos inmobiliarios deberán contener como mínimo lo siguiente: 5.2.3.1. Las condiciones que se deben verificar para el cumplimiento del punto de equilibrio. 5.2.3.2. La obligación de la sociedad fiduciaria de verificar el cumplimiento de las condiciones financieras, técnicas y jurídicas contractualmente establecidas para la transferencia o desembolso de los recursos. 5.2.3.3 El término dentro del cual el fideicomitente debe acredit ar el cumplimiento de las condiciones para la transferencia o desembolso de los recursos. 5.2.3.4. El término estimado de duración de la construcción del proyecto inmobiliario y de sus sub -etapas. 5.2.3.5. La prohibición expresa de que el constructor resp onsable del proyecto o los promotores autorizados,

5.2.3.4. El término estimado de duración de la construcción del proyecto inmobiliario y de sus sub -etapas. 5.2.3.5. La prohibición expresa de que el constructor resp onsable del proyecto o los promotores autorizados, directamente o por medio de sus agentes o empleados, reciban dinero, aportes, cuotas o anticipos de los adquirentes de los inmuebles a construirse. 5.2.3.6. La obligación del constructor responsable del pr oyecto o de los promotores autorizados de dar cumplimiento a las disposiciones de publicidad establecidas en la Parte I, Título III, Capítulo I de la CBJ. 5.2.3.7. La obligación de presentar una certificación semestral por parte del constructor, en donde s e indique que los recursos se destinaron al cumplimiento del objeto del contrato. 5.2.3.8 La obligación del fideicomitente, constructor, promotor o aquella persona a cargo del proyecto de remitir a la sociedad fiduciaria la información necesaria para realizar los registros contables correspondientes, así como para el cumplimiento de las obligaciones de entrega de información establecidas en los subnumerales 6.1.4.2.13.2.1 y 6.2.1. de este capítulo.M.A.G.O. Exp. 11001310304520230020202 11

puede llegar a lesionar los intereses del fideicomitente, los beneficiarios y/o terceros ”9. En igual sentido, la Corte Suprema de Justicia ha puntualizado que:

El principal llamado a responder civilmente por las repercusiones económicas de la gestión encomendada es el mismo patrimonio autónomo, así como también es quien se beneficia de sus utilidades. Sin embargo, aun cuando excepcional, la responsabilidad del fiduciario normalmente se configura ante una extralimitación de sus funciones o una

la gestión encomendada es el mismo pat