TSDJ BUG SCF - 76-109-31-03-002-2010-00084-01-(17-01-2014)

Radicación: 76-109-31-03-002-2010-00084-01

REPÚBLICA DE COLOMBIA

TRIBUNAL SUPERIOR DE BUGA

SALA DE DECISIÓN CIVIL FAMILIA

MAGISTRADO PONENTE: ORLANDO QUINTERO GARCÍA.

Guadalajara de Buga, diecisiete (17) de enero de dos mil catorce (2014). Discutido y aprobado según Acta No. 001

I. OBJETO DEL PRESENTE PROVEÍDO Lo constituye resolver la apelación de la sentencia adiada septiembre 01 de 2011 proferida por el Juez Segundo Civil del Circuito de Buenaventura Valle del Cauca, al interior del proceso ordinario de resolución de contrato de compraventa de bien inmueble, promovido por la JUNTA DE VIVIENDA COMUNITARIA “URBANIZACIÓN LIMONAR”, contra el señor LUIS CARLOS LÓPEZ HURTADO.

II. ANTECEDENTES RELEVANTES 2.1 La demanda y su sustento fáctico.

Solicita la demandante en referencia como declaraciones, 1) Se resuelva el contrato de compraventa celebrado entre el señor Luis Carlos López Hurtado como vendedor, y la Junta de Vivienda “Urbanización Limonar”, contenido en escritura pública N° 2094 del 25 de septiembre de 2009 de la Notaría Segunda de Buenaventura, 1Radicación: 76-109-31-03-002-2010-00084-01 registrada en los folios de matrícula inmobiliaria N° 372-41770 y 372­ 34.176 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Buenaventura, por incumplimiento del vendedor en salir al saneamiento de la cosa vendida; 2) la restitución al demandante la suma de

34.176 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Buenaventura, por incumplimiento del vendedor en salir al saneamiento de la cosa vendida; 2) la restitución al demandante la suma de $135.000.000, pagados como precio por el inmueble; 3) se condene al pago de la indemnización al demandante por los perjuicios materiales atribuibles a lucro cesante y daño emergente causados con el incumplimiento. 4) Se condene al pago de la indexación y/o los intereses corrientes sobre la suma pagada por el demandado por concepto del precio de la venta, 5) se condene al demandado a pagar las costas procesales. Gravita el petitum del introductorio1 en el recuento fáctico que se sintetiza como sigue: De la forma de celebración del contrato de compraventa, el objeto, el valor y su forma de pago, se dice que recibido el precio a satisfacción el vendedor cumplió con su obligación en cuanto a la tradición, pero no la de entregar materialmente los inmuebles vendidos, pues, el negocio se realizó sobre la documentación que mostró el vendedor al comprador, donde se acreditaba la extensión del lote y su ubicación. Una vez suscrita la venta, cuando se hizo necesario recibir materialmente los bienes, el vendedor a través de su apoderado llevó a los representantes de la Junta de Vivienda hasta el barrio Nueva Frontera y desde allí como a 500 metros de distancia les señaló el lote, por lo que, tuvieron que dar con su ubicación bajo su propia iniciativa. Relata que, encontraron en aquel lugar ocupaciones anteriores a la fecha de venta, a nombre de personas naturales y jurídicas que detentan posesiones y títulos que han impedido continuar el proyecto

con su ubicación bajo su propia iniciativa. Relata que, encontraron en aquel lugar ocupaciones anteriores a la fecha de venta, a nombre de personas naturales y jurídicas que detentan posesiones y títulos que han impedido continuar el proyecto de vivienda objeto de la constitución de la Junta y del contrato de 1 Libelo de demanda obrante a folios 63 a 73, cuaderno 1°. 2Radicación: 76-109-31-03-002-2010-00084-01 compraventa, reseñando las más significativas, y que en total suman aproximadamente 15.000 m2, que datan de siete, diez y hasta 20 años atrás, representando parte de los inmuebles aprovechable para el proyecto, que no reúnen topográficamente la mayoría de la tierra desocupada, situación conocida por el vendedor antes de celebrar la compraventa. Menciona que, de las ocupaciones existentes en el lote, al menos una era conocida por el vendedor desde el año 1980, como lo mencionó en el proceso ordinario reivindicatorio que adelantó contra los señores María Consuelo y Julio César Sánchez Ruíz sobre un predio denominado “Mi Finquita”, pretensiones que le fueron negadas en su totalidad, quedando demostrado que el demandado vendió un inmueble a sabiendas que tenía una ocupación de más de 30 años. Reseña que el demandado antes de salir al saneamiento de la cosa vendida exigió el pago del saldo del precio, mediante proceso ejecutivo, donde se encuentra la prueba de la voluntad de pago de la Junta de Vivienda. Resalta que el incumplimiento contractual se dio primero por parte del vendedor, si bien sus obligaciones según el artículo 1880 del Código Civil son la entrega o tradición y el saneamiento de la cosa vendida; la

Vivienda. Resalta que el incumplimiento contractual se dio primero por parte del vendedor, si bien sus obligaciones según el artículo 1880 del Código Civil son la entrega o tradición y el saneamiento de la cosa vendida; la segunda de ellas no ha sido cumplida, habida cuenta de la existencia de ocupaciones anteriores a la fecha de venta considerables en extensión y calidad del inmueble, que hacen imposible la ejecución del objeto para el cual fue celebrado el contrato, y a pesar de exhortarlo a cumplir su obligación, no lo ha hecho ni en todo ni en parte. 2.2 Recuento del acontecer procesal. 3Radicación: 76-109-31-03-002-2010-00084-01 El demandado, refutó el libelo introductor formulando oposición2 a las pretensiones con la excepción de “Inexistencia de la causa invocada”, apoyada en la supuesta plena demostración con el perfeccionamiento del negocio de venta de los lotes en septiembre 25 de 2007, por escritura pública N° 2094 de la Notaría Segunda, surtida su diligencia de registro como lo ordena la ley, y la entrega del bien inmueble sin ningún reclamo por parte de los compradores, quienes tres años y medio después de la negociación presentan la exigencia de saneamiento. 2.2.1 En la audiencia preliminar de que trata el artículo 101 del C. de P. Civil, la etapa de conciliación se declaró fracasada ante la inasistencia del representante legal de la entidad demandante, se practicó el saneamiento del proceso, el interrogatorio de oficio al demandado, la fijación del litigio, se decretaron las pruebas solicitadas por las partes, se tuvieron como tales los documentos allegados con la demanda y su

saneamiento del proceso, el interrogatorio de oficio al demandado, la fijación del litigio, se decretaron las pruebas solicitadas por las partes, se tuvieron como tales los documentos allegados con la demanda y su réplica, y se decretó la inspección judicial con intervención de perito. 2.2.2 Surtida la fase probatoria, se dio traslado para alegaciones, oportunidad de la que hizo uso la parte demandada y demandante respectivamente. La primera encauzó sus argumentos frente a los hechos y pretensiones de la demanda y un razonamiento crítico de cara a las pruebas practicadas, para decir de manera concreta, que durante la etapa procesal probatoria no se pudo desvirtuar que la entrega real y material de los inmuebles se dio, ya que, jamás se hizo reclamación alguna, directa o indirecta, por parte del comprador, habiendo firmado la escritura pública de venta donde quedó plasmado el recibo a satisfacción, registrada como lo ordena la ley, y sin que por parte del 2 Escrito de contestación de la demanda que figura a folio 89 a 98. 4Radicación: 76-109-31-03-002-2010-00084-01 representante legal de la entidad compradora hubiese hecho impugnación alguna a su representado. Asevera que por principio y mérito probatorio las declaraciones de las partes contenidas en las escritura pública N° 2094 del 25 de septiembre de 2007 de la Notaría Segunda de Buenaventura debidamente registrada son indivisibles, en sentido en el cual pesa la presunción de veracidad; y tal como está probado en el expediente, la parte demandante no desvirtuó ninguna declaración de dicho documento público, ni podía hacerlo, ya que no se admitiría prueba en contrario,

veracidad; y tal como está probado en el expediente, la parte demandante no desvirtuó ninguna declaración de dicho documento público, ni podía hacerlo, ya que no se admitiría prueba en contrario, por ser un documento público firmado ante notario. Solicita por tanto, se denieguen todas las pretensiones. La segunda, evoca y discrimina cada una de las etapas procesales, para considerar, que existe mérito suficiente para declarar resuelto el contrato de compraventa suscrito, en razón al incumplimiento de las obligaciones legales que le impone el artículo 1880 del Código Civil al vendedor, consistentes en la entrega o tradición, y el saneamiento de la cosa vendida, porque se probó que no se hizo entrega del bien, sino que además conocía con más de diez años de antelación la existencia de ocupaciones en los predios, pese a lo cual no dudó en venderlos sobre la base de la existencia de una tradición aparentemente legal, a los integrantes de una Junta de Vivienda Comunitaria. Como quiera que el vendedor no hizo entrega de la cosa, se negó reiteradamente a sanear su situación y como si fuera poco, era sabedor de la situación legal precaria en la que estaban inmersos los bienes vendidos, hace más de una década atrás de la fecha de venta, incumplió estas obligaciones, situándose en el contexto del artículo 1546 del Código Civil. 2.2.3 Sentencia de primer grado. 5Radicación: 76-109-31-03-002-2010-00084-01 Inicia el juez de instancia3 planteando el problema jurídico, desarrolla a continuación el marco jurídico y probatorio; tiene como suma recibida $135.000.000 a cuenta de la negociación. Expresa que, en los terrenos

Inicia el juez de instancia3 planteando el problema jurídico, desarrolla a continuación el marco jurídico y probatorio; tiene como suma recibida $135.000.000 a cuenta de la negociación. Expresa que, en los terrenos vendidos se encuentra ocupaciones que datan de diferentes épocas, unas posteriores a la negociación y otras anteriores a la misma que cubren un área acumulada equivalente al 90%, tornándolo inútil para la objeto adquirido -desarrollar una urbanización con viviendas de interés socialcimentando su dicho con el dictamen pericial. Concluye diciendo que, el vendedor cumplió parcialmente la obligación de tradir, por cuanto suscribió la escritura pública, y además efectuó la diligencia de registro en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Buenaventura, pero no entregó materialmente el bien vendido -que en su criterio dice que no se cumplió- toda vez que la diligencia que la concretaría se llevó a cabo de manera simbólica e incompleta, pues se efectuó por medio del mandatario del vendedor a una distancia prudencialmente amplia, además dicha entrega no le es útil, ya que no puede ingresar en él por cuanto en él se encuentran asentadas una serie de ocupaciones con anterioridad a la fecha de compra que le impiden ejercer los actos de señor y dueño e incluso las de mero poseedor. Agrega que, la excepción invocada por el vendedor carece de la contundencia fáctica requerida para salir avante, y por consiguiente fue desatendida. En consecuencia, acogió las pretensiones de la demanda y condenó en costas a la parte demandada. 2.2.4 Impugnación de la decisión. 3 Folios 176 a 207.

consiguiente fue desatendida. En consecuencia, acogió las pretensiones de la demanda y condenó en costas a la parte demandada. 2.2.4 Impugnación de la decisión. 3 Folios 176 a 207. 6Radicación: 76-109-31-03-002-2010-00084-01 Inconforme con la decisión, la parte demandada interpuso el recurso de apelación en extenso, a la par que, inconexo memorial4 de cuyo contenido se extracta la siguiente síntesis: El escrito de impugnación no define claramente un punto de ataque contra la decisión de primer grado. Con todo, pasa a considerar el cumplimiento del contrato de las normas existentes en nuestro ordenamiento jurídico, insiste que, sólo tres años y medio después del negocio, recibo, pago y transferencia total del inmueble, se sorprende con la demanda ordinaria, motivada en una causal de inexistencia de no entrega del bien inmueble, cuando los hechos planteados por el demandante no existían en el momento del negocio. Del análisis probatorio, dice estar demostrado en el expediente, la venta hecha por medio de documento público registrado como lo ordena la ley, donde quedó plasmado el recibo a satisfacción; realiza una crítica a los testimonios, para elucubrar, que durante toda la etapa procesal probatoria no se pudo desvirtuar que no hubo entrega real y material de los inmuebles objeto de la negociación, ya que, no se hizo jamás reclamación alguna directa o indirecta por parte del comprador, pues de lo contrario, no hubieran cancelado los valores adeudados. Que las circunstancias presentadas por personas inescrupulosas -invasoresocurrieron después de haberse efectuado la venta real y material del inmueble.

III. MOTIVACIÓN DE LA DECISIÓN

lo contrario, no hubieran cancelado los valores adeudados. Que las circunstancias presentadas por personas inescrupulosas -invasoresocurrieron después de haberse efectuado la venta real y material del inmueble.

III. MOTIVACIÓN DE LA DECISIÓN Procede decisión de mérito, al observar en el plenario que concurren los presupuestos procesales cabalmente, además de no percibir vicios que con categoría de nulidad que afecten la actuación cumplimentada. 4 Folios 219 a 234.

7Radicación: 76-109-31-03-002-2010-00084-01 Impugnada la sentencia como lo fue, solo por el demandado, la Sala, acorde con lo establecido por el art. 357 del Código Adjetivo Civil, procederá al examen de los motivos que lo separan del fallo de primer grado, o aspectos objeto de inconformidad, derroteros en los cuales ha de moverse el ad quem, y circunscriben su competencia. Pues bien, detallados como se presentan de un lado la decisión del fallador de instancia, y de otro, los argumentos que soportan las inconformidades presentadas por la parte pasiva, la cuestión jurídica a resolver se reduce a comprobar si, como lo planteó en sus pretensiones la parte actora, ¿incurrió el vendedor demandado, en el incumplimiento particular de su obligación de entrega material de los inmuebles referidos en esta actuación, como lo prevé el ordenamiento jurídico, y en la forma estipulada en el contrato de compraventa?. La respuesta surge afirmativa, por lo que sigue. Como ya se vio, en el fallo impugnado el Juez de primer grado concluyó que el vendedor cumplió parcialmente la obligación de tradir, porque a

en la forma estipulada en el contrato de compraventa?. La respuesta surge afirmativa, por lo que sigue. Como ya se vio, en el fallo impugnado el Juez de primer grado concluyó que el vendedor cumplió parcialmente la obligación de tradir, porque a pesar de efectuar la suscripción de la escritura y su registro en instrumentos públicos, no entregó materialmente el bien vendido, pues, la diligencia que la concretaría se realizó de manera simbólica e incompleta, y por medio del mandatario del vendedor. Primeramente, y bajo esos derroteros, al adentrarnos en las particularidades de este tipo de asuntos, huelga decir, que en el derecho positivo colombiano, todo contrato legalmente celebrado es ley para los contratantes y no puede ser invalidado sino por consentimiento mutuo o por causas legales (art. 1602 C.C.). Impulsa la celebración del acto o negocio jurídico un motivo, un móvil preciso, determinante, concebido en la voluntad libre del agente, y llamado a trascender, orientado a la satisfacción de una necesidad. En efecto: 8Radicación: 76-109-31-03-002-2010-00084-01 Los contratos cumplen con el fin práctico de regular la satisfacción de las necesidades de las partes y los intereses económicos que ellas persiguen con su celebración. El ordenamiento jurídico reconoce a las personas la facultad de comprometer su conducta futura y estabilizar sus expectativas, para lo cual concede alcance normativo a las disposiciones que ellas se dictan, a condición que tales estipulaciones respeten los requisitos señalados en la ley. Pero en el discurrir que va entre la celebración de los negocios y su

expectativas, para lo cual concede alcance normativo a las disposiciones que ellas se dictan, a condición que tales estipulaciones respeten los requisitos señalados en la ley. Pero en el discurrir que va entre la celebración de los negocios y su ejecución material, es posible que se presenten vicisitudes que determinan los diferentes grados de cumplimiento, y de paso, las consecuencias jurídicas que de ellos se derivan.5 En este orden, si las prestaciones y compromisos recíprocamente adquiridos por virtud del acto o contrato no se llegan a cristalizar cabalmente, surge la posibilidad de compeler el cumplimiento o desandar el camino a través de la resolución, poniendo la controversia en manos de la justicia. Particularmente en lo que respecta con la última citada figura ha dicho el máximo Tribunal de la jurisdicción ordinaria civil: 6.1. Preliminarmente, se debe recordar que la facultad de resolver los contratos por incumplimiento requiere la presencia de varios presupuestos o requisitos que, aunque no generan unanimidad en la doctrina, se han concretado tradicionalmente en la existencia de un contrato bilateral válido, el incumplimiento de uno de los contratantes y el cumplimiento o la disposición a cumplir del otro. Igualmente, se ha indicado que en la institución de que se trata resulta protagónica la figura del incumplimiento, como elemento estructural de esta causa de extinción de los contratos, pues, sobre la base del respeto al principio de normatividad de los negocios jurídicos, se establece una circunstancia excepcional que permite solicitar a la administración de justicia la aniquilación de la relación contractual, consistente en que uno de los contratantes -deudor de determinados deberes de prestaciónha

excepcional que permite solicitar a la administración de justicia la aniquilación de la relación contractual, consistente en que uno de los contratantes -deudor de determinados deberes de prestaciónha incumplido o desatendido sus compromisos, y dicho incumplimiento es 5 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, Sentencia de 14 de enero de 2005. M.P. Dr. Edgardo Villamil Portilla. Ref. Expediente No. 7524. 9Radicación: 76-109-31-03-002-2010-00084-01 de tales características que puede dar lugar a que se adopte una solución del mencionado temperamento o rigor. 6 Bajo esta tesitura, la facultad de resolver el contrato se encuentra contenida en el artículo 1546 del C.C., y de manera específica para el contrato de compraventa, en el artículo 1882 ibídem; ciertamente ambos preceptos normativos aparejan un derecho alternativo, sea el reservado a conseguir su cumplimiento o su resolución, pudiendo también recobrar aquello que dio como cimiento del contrato resuelto, no obstante, la indemnización de perjuicios. En ese sentido, brinda la ley al contratante cumplido con sus obligaciones e insatisfecho con su prestación, la posibilidad de demandar la resolución o el cumplimiento del contrato, revirtiendo las cosas al estado que tenían antes de la celebración del negocio, aniquilando los derechos y obligaciones que de aquel se derivaban. Volcados al contrato de compraventa, resulta de utilidad indicar que el artículo 1849 del C.C., determina como la principal obligación del vendedor, la de dar objeto del contrato. Por su parte, el artículo 1880 ejusdem, fija las obligaciones del vendedor en dos: 1) entregar la cosa

artículo 1849 del C.C., determina como la principal obligación del vendedor, la de dar objeto del contrato. Por su parte, el artículo 1880 ejusdem, fija las obligaciones del vendedor en dos: 1) entregar la cosa vendida, y, 2) salir a su saneamiento, siendo la obligación de entregar la principal de ellas7 1 0 . 6 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, sentencia de 18 de diciembre de 2009, M.P. Dr.

Arturo Solarte Rodríguez. Ref.: 41001-3103-004-1996-09616-01. 7 Sobre el punto de la principal obligación del vendedor: “entrega de la cosa vendida”, la doctrina autorizada a este respecto ha expresado:"^ propósito de la entrega, lo fundamental es observar que la satisfacción del acreedor consiste en recibir el bien o los bienes que le son debidos, y que, por lo mismo, su derecho se refleja en la descripción del bien, la cual, permite una conclusión tajante acerca de si ha habido o no cumplimiento, al comparar lo ocurrido con el patrón establecido [■■■] “La obligación de dar se refiere al derecho sobre la cosa, en tanto que la obligación de entregar se refiere a la cosa misma. En ambos casos el deudor está obligado de effectu y, por lo tanto, debe el resultado: allá la transferencia o la constitución del derecho real, más la posesión; acá la entrega del bien, y en ambos casos ha de comportarse de modo de asegurar su obtención”. ”. (HINESTROZA,

Fernando. Tratado de las obligaciones. T I. 3a ed. U. Externado de Colombia. Bogotá. 2008. p 129). 10Radicación: 76-109-31-03-002-2010-00084-01 La norma que viene de mencionarse -art. 1880 C.C.- trata como similares las expresiones “entrega” y “tradición”, cuando sus alcances son disímiles. Si hablamos de entrega de la cosa vendida se concreta materialmente realizando ese hecho, en palabras de doctrina autorizada8, “procurar la posesión útil o provechosa del bien por parte del comprado" y por su parte, la tradición, comprende otra consecuencia, “la disposición del objeto vendido”9 -art. 740 C.C.-. Por tanto, la compraventa implica en nuestro derecho, para el vendedor, el nacimiento de la obligación, no solo de realizar la tradición jurídica del bien -art. 745, 756 C.C.-, sino también la de entregar y salir al saneamiento de la cosa enajenada -art. 1605, 1880 y 1882 Ib.-. en todo caso, la obligación de dar derivada del contrato de compraventa comprende las dos anunciadas obligaciones en cuanto implica, “conservar la cosa hasta la entrega, y, ponerla a disposición del comprador jurídica y materialmente ”10 -art. 1605, 1606 C.C.-. La jurisprudencia, al tratar las obligaciones del vendedor en relación con la entrega o tradición ha decantado11: “La entrega jurídica, se efectúa, tratándose de bienes inmuebles, de conformidad con lo establecido por el artículo 756 del C.C., por la inscripción del título en la oficina de instrumentos públicos. La obligación de entregar materialmente el bien

tratándose de bienes inmuebles, de conformidad con lo establecido por el artículo 756 del C.C., por la inscripción del título en la oficina de instrumentos públicos. La obligación de entregar materialmente el bien se satisface por cualquier medio que el comprado convenga con el vendedor, o por formas similares a las enumeradas en los artículos 754 y 755 del C.C., y que permitan al comprador recibir y entrar en posesión del mismo”. Recordemos que la sentencia de primer grado tuvo por no realizada la entrega material de los lotes materia de esta disputa con base fundamentalmente en las pruebas, pericial, inspección judicial, 8 9 1 0 1 1 8 BONIVENTO FERNÁNDEZ, José Alejandro. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. 9a ed. Ed. Librería del Profesional. Bogotá. 1991. p 99. 9 Ibídem. p 98. 10 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, sentencia de 15 de diciembre de 1973. 11 Ibídem. . 11Radicación: 76-109-31-03-002-2010-00084-01 testimonial y declaración de parte, concluyendo el a quo que, “...el vendedor, no cumplió con la entrega tal como lo ordena la Legislación y la Jurisprudencia Nacional, así como la doctrina más autorizada, toda vez que al comprador no se le entregó de manera material el bien adquirido, de forma tal que lo pudiera utilizar en su proyecto de vivienda, objeto exclusivo para el cual fue adquirido, además dicha entrega no le es útil, ya que no puede ocuparlo por cuanto en él, se encuentran asentadas una serie de ocupaciones con anterioridad a la fecha de

objeto exclusivo para el cual fue adquirido, además dicha entrega no le es útil, ya que no puede ocuparlo por cuanto en él, se encuentran asentadas una serie de ocupaciones con anterioridad a la fecha de compra, que le impiden ejercer los actos de dueño e incluso los de mero poseedor.” -folio 200 cdno. 1-. Y la verdad que este aserto, de un lado, no fue seriamente combatido por el recurrente a través de su etérea impugnación, y de otro lado, luce acorde con lo que arroja el análisis conjunto de la probanza acaudalada a lo largo del proceso. Lo primero, atendiendo a que el extremo recurrente no fue más allá de hacer énfasis en dos puntos a saber: I) que en la escritura pública que recogió la compraventa de los dos inmuebles materia de controversia se dejó constancia de la entrega material a entera satisfacción del comprador, representado en ingenieros que debía tener conocimiento especial en asunto de inmuebles, sin darse a la tarea de desvirtuar la afirmación del fallador de primera instancia, y fundamentalmente, de desquiciar las pruebas en las que éste se apoyó, con relación a las cuales ninguna mención hizo; y, II) que sin ninguna reclamación previa de la parte actora, después de tres años y medio de la celebración del negocio se vino a proponer la acción de resolución contractual, pasando por alto que distinto a la audiencia preprocesal consagrada en la Ley 640 de 2001 -la cual se surtió-, ninguna norma exige tal requerimiento previo; amén que la pretensión se dedujo en término, como que con relación a la resolución contractual no ha operado caducidad ni prescripción.

640 de 2001 -la cual se surtió-, ninguna norma exige tal requerimiento previo; amén que la pretensión se dedujo en término, como que con relación a la resolución contractual no ha operado caducidad ni prescripción. 12Radicación: 76-109-31-03-002-2010-00084-01 Más, en lo que respecta con el análisis probatorio realizado por el a quo, ciertamente se deduce que la entrega del bien que dijo hacerse en la escritura de compraventa, no fue real, y a fe que no podía ser, por cuanto lo que arroja el material de evidencia es que existen allí asentamientos urbanos que datan de fecha muy anterior a aquella en la cual se concretó la compraventa. Del examen efectuado al predio materia de litis por medio de la inspección judicial12, de visu, el juez a quo, constató la existencia en el predio de múltiples construcciones en diferentes modalidades, consignando: “Desde la parte posterior de colegio y curazando la proyección de la calle 94 se encuentran construidos más de 60 asentamientos de vivienda familiar en materiales que van desde adobe, cemento, tejas de eternit, zinc, madera, ferroconcreto, etc., con antigüedades que van desde 1 año a 30 años de antigüedad, copando casi la totalidad de la tercera franja de terreno..” -folio 17 cdno. 2-, verificación coincidente en lo fundamental con lo que posteriormente dictaminó el perito auxiliador de la justicia en este caso. La prueba pericial13, firme, precisa y clara en sus fundamentos y conclusiones, antecedida obviamente de la visita al fundo y de la medición general y constatación de las construcciones levantadas allí -

La prueba pericial13, firme, precisa y clara en sus fundamentos y conclusiones, antecedida obviamente de la visita al fundo y de la medición general y constatación de las construcciones levantadas allí - establecimiento de comercio, viviendas, iglesia-, acompañada de croquis, gráficos y fotografías, así como de la relación de los ocupantes y el tiempo que, se estima, cada uno tiene en el lugar, opinó que los predios están ocupados en un 90%, señalando que, “la magnitud de las afectaciones que en este sentido padecen los terrenos señalados como objeto de venta por el demandado, algunas de las cuales tuvieron su origen desde hace aproximadamente veinte (20) años atrás como lo son las áreas 6,3 y 1; y en cambio dentro de las áreas No. 4 y 5 hay 12 Inspección judicial glosada a folios 14 a 21 Cuaderno N° 2, pruebas de la parte demandante. 13 Prueba Pericial adosada al cuaderno 2, desde el folio 53 a 144. 13Radicación: 76-109-31-03-002-2010-00084-01 construcciones más recientes de entre diez (10) años y un año como se verá en las fotografías anexas...” -folio 66 cdno. 2.-. Las copias autenticadas -folios 26 y ss. cdno. 2de las sentencias de primera y segunda instancia producidas antes de la compraventa que aquí se pretende resolver, respectivamente, por el Juzgado Segundo Civil del Circuito de Buenaventura -14 de agosto de 2000y la Sala Civil del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cali -19 de mayo de 2005en el proceso reivindicatorio promovido por el demandado LUIS

Civil del Circuito de Buenaventura -14 de agosto de 2000y la Sala Civil del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cali -19 de mayo de 2005en el proceso reivindicatorio promovido por el demandado LUIS CARLOS LÓPEZ HURTADO en frente de MARÍA CONSUELO SÁNCHEZ RUÍZ y JUILIO CÉSAR SÁNCHEZ RUÍZ, ocupantes actuales de parcialidades del bien objeto de esta diferencia, el cual terminó desestimando las pretensiones del actor, demuestra que con anterioridad al negocio jurídico en resolución ya habían posesiones constituidas en el inmueble, que el demandado en este juicio así lo sabía y que, por esa razón, la entrega material no pudo haberse realizado. Hacia la misma conclusión se orienta la confesión judicial producida durante la declaración de parte ofrecida por el demandado LUIS CARLOS LÓPEZ HURTADO, allí expresó en algunos de sus apartes, que fue su hijo JUAN CARLOS LÓPEZ TRUQUE quien hizo la negociación; seguidamente acerca de las áreas de los lotes vendidos manifestó no tenerlas presente, afirmando que “como era una negociación para la cual yo le había dado el poder correspondiente a mi hijo no me interesó mucho el área vendida, sino su valor” -folio 116 cdno. 1-. Mencionó también que, “en los lotes que vendió mi hijo no funcionaba una iglesia, rectifico ahora en el sentido de que en el predio de treinta y seis hectáreas del cual yo soy propietario si funcionaba una iglesia, y como no tengo conocimiento de cuáles fueron los lotes que vendió mi hijo, por eso dije que no”. -folio