TSDJ BUG SCF - 76-109-31-03-002-2011-108-01-(18-09-2014)

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REPÚBLICA DE COLOMBIA

RAMA JUDICIAL

TRIBUNAL SUPERIOR DISTRITO JUDICIAL DE BUGA

SALA QUINTA DE DECISIÓN CIVIL FAMILIA

Providencia: Proceso:

Demandante: Demandado:

Apelación de sentencia No. S-136-2014 Ordinario De Responsabilidad Civil Contractual Rubiela Angulo Mosquera Médicos Sin Fronteras - Francia Radicado: 76-109-31-03-002-2011-108-01 , v Asunto: 1) A plicación del a rtícu lo 1546 del Código Civil al ¡? contrato de arrendam iento: No es posible aplicar la regla general de resolución de los contratos del 1546 del Código Civil, a un contrato de arrendamiento, si por la ley 820 de arrendamientos lo que procede es la terminación unilateral, bien sea por decisión? ! del arrendador o del arrendatario. 2) Buena Fe Contractual: No se aviene a los postulados de la buena fe, no informar la arrendadora a su inquilino sobre ,la falta de licencia de construcción de las obras negrasú iniciales, y problemas con las cédulas catastrales, sobre los predios en que el arrendatario pretendía construir una clínica. 3) Incum plim iento Del Arrendador: Se presenta cuando le es imposible al arrendatario hacer uso del bien para el fin contratado.

MAGISTRADA PONENTE: DRA. BÁRBARA LILIANA TALERO ORTIZ Guadalajara de Buga, septiembre dieciocho (18) de dos mil catorce (2014)

(Proyecto discutido y aprobado en Sala de Decisión de la fecha. Acta No. 82)

1. OBJETO DE ESTE PROVEIDO:

Guadalajara de Buga, septiembre dieciocho (18) de dos mil catorce (2014) (Proyecto discutido y aprobado en Sala de Decisión de la fecha. Acta No. 82)

1. OBJETO DE ESTE PROVEIDO: Decidir el recurso de apelación formulado por ambos extremos de la litis, contra la sentencia No. 097 del 05 de noviembre de 2013, proferida por el Juzgado Segundo Civil del Circuito de Buenaventura (Valle), dentro del proceso Ordinario

de Responsabilidad Civil Contractual adelantado por RUBIELA ANGULO

MOSQUERA contra MÉDICOS SIN FRONTERAS - FRANCIA - M.S.F..2

2. ANTECEDENTES: 2.1. Solicitando que se declarara incumplido el contrato de arrendamiento de fecha Io de diciembre de 2009, por haber cesado MÉDICOS SIN FRONTERASFRANCIA en el pago de los cánones a su cargo por valor de $8.000.000 cada uno, pidió la actora se condene a esta organización al pago de la suma de $408.000.000.oo correspondiente a las 51 mensualidades restantes para que se cumplan los 60 meses pactados, teniendo en cuenta que la demandada solo pagó 9 de ellos. Así mismo se solicitó condenar a la demandada al pago de la cláusula penal correspondiente a un canon, más los perjuicios causados, estimados en 150

SMLMV. 2.2. Como hechos fundamento de las pretensiones, adujo el abogado de la demandante RUBIELA ANGULO MOSQUERA que l°-dic-2009 celebró con la entidad demandada, por un plazo de 60 meses, un contrato de arrendamiento con

2.2. Como hechos fundamento de las pretensiones, adujo el abogado de la demandante RUBIELA ANGULO MOSQUERA que l°-dic-2009 celebró con la entidad demandada, por un plazo de 60 meses, un contrato de arrendamiento con un canon mensual de $8.000.000.oo sobre los lotes Nos. 5, 6 y 7 de la ciudadela Foncolpuertos en Buenaventura - Valle, en los cuales funcionaría el centro de salud, la bodega y las oficinas administrativas del proyecto que la organización arrendataria desarrolla en esa ciudad. La arrendadora entregaría los lotes en construcción de un piso en obra negra y toda construcción de otro piso más la obra blanca serían por cuenta de MÉDICOS SIN FRONTERAS sin la posibilidad luego, de retirar las mejoras por las que incluso la arrendadora no saldría a deber ningún dinero. Inicialmente el plazo del contrato había sido de 12 meses a partir del l°-dic-2009, pero mediante otrosí del 18-ene-2010 se amplió el plazo a 60 meses; allí también se convino que la arrendadora entregara los inmuebles con “ placa del segundo nivel aligerada, columnas de primer nivel, muros laterales y posteriores en primer nivel. Los costos que generen la placa aligerada serán cubiertos por EL ARRENDADOR, la mano de obra para la adecuación de la actual estructura, para la construcción de la placa aligerada será por cuenta del ARRENDATRARIO”1 . Convenio al que dio cumplimiento RUBIELA ANGULO quien compró materiales por $10.632.000 en la ferretería Construmar, sin que los arrendatarios fueran a retirarlos de las bodegas del almacén.

RUBIELA ANGULO quien compró materiales por $10.632.000 en la ferretería Construmar, sin que los arrendatarios fueran a retirarlos de las bodegas del almacén. Con escrito del 10-may-2010 MÉDICOS SIN FRONTERAS solicitó a la arrendadora, suspender el contrato mientras se resolvía una inconsistencia con las cédulas catastrales de los predios, asunto éste que se asegura en la demanda, fue 1 1 Folio 9 cuaderno 13 solucionado satisfactoriamente continuando el contrato su vigencia, al punto que la arrendataria pagó 9 cánones de $8.000.000.oo cada uno, por los meses de diciembre de 2009 hasta agosto de 2010, mes en el que M.S.F. decidió unilateralmente dar por terminado el contrato, supuestamente porque la curaduría les negó la licencia de construcción, excusa que después fue desmentida por la curaduría competente quien certificó que allí no habían radicado solicitudes de construcción. Por todo ello, alega la parte actora que MÉDICOS SIN FRONTERAS incumplió de manera grave sus obligaciones contractuales, por lo que se ha optado por la facultad legal de pedir el cumplimiento del contrato (artículo 1546 Código Civil), más el pago de los perjuicios causados. 2.3. La demanda fue admitida por auto del 15 de noviembre de 2011, el cual fue notificado personalmente a la representante legal de MÉDICOS SIN FRONTERAS el 12-dic-2011[2], contestando oportunamente la demanda y oponiéndose a las pretensiones. En la réplica al libelo se alegó que la arrendataria es una organización médica internacional sin ánimo de lucro de ayuda

FRONTERAS el 12-dic-2011[2], contestando oportunamente la demanda y oponiéndose a las pretensiones. En la réplica al libelo se alegó que la arrendataria es una organización médica internacional sin ánimo de lucro de ayuda humanitaria. Como su misión es ofrecer asistencia médica y sanitaria a las personas menos favorecidas, a finales de 2010 se buscó un inmueble para brindar ayudas en la ciudad de Buenaventura, además por los brotes de Tuberculosis que allí se han presentado. Fue así que se suscribió contrato de arrendamiento con la demandante, sin embargo la organización alega haber tenido “...muchos inconvenientes que impidieron totalmente la ejecución de los trabajos para la adecuación de la sede”, como inconsistencias en las nomenclaturas de los lotes por no coincidir las de las escrituras públicas con los datos de la oficina de Catastro. También carecer la construcción inicial en obra negra, de licencia de construcción lo que los exponía al riesgo que se ordenara la demolición. Los lotes tampoco contaban con la instalación de los servicios públicos domiciliarios. Por ello no fue posible gozar ni disfrutar de los bienes arrendados, en tanto ni si quiera se pudo iniciar las labores de construcción sobre la obra negra inicial de la demandante, a pesar que se pagaron $72.000.OOO.oo por nueve meses de arrendamiento, hasta la decisión de terminación unilateral, que según los demandados obedece a una justa causa. 2.4. Como excepciones de mérito la parte demandada formuló las siguientes, destacándose de algunas solamente su denominación por fundarse en similares argumentos: A) Mala fe de la arrendadora, consentimiento viciado por parte

demandados obedece a una justa causa. 2.4. Como excepciones de mérito la parte demandada formuló las siguientes, destacándose de algunas solamente su denominación por fundarse en similares argumentos: A) Mala fe de la arrendadora, consentimiento viciado por parte del arrendatario, nulidad del contrato por el vicio del consentimiento, e inducción a error, fundada en las circunstancia atrás expuestas sobre que los locales estaban en obra negra y sin licencia de construcción, ni servicios públicos, 2 Folio 35 cuaderno 14 y las inconsistencias en la identificación de los predios por catastro municipal, lo cual denota la mala fe y deslealtad de la arrendadora quien recibió $72.000.000.oo sin la correlativa obligación de permitir el goce del inmueble. Adicionalmente el consentimiento de MÉDICOS SIN FRONTERAS estuvo viciado por desconocer de esas circunstancias cuando celebraron el contrato, luego hay nulidad la cual debe ser declarada, incluso oficiosamente, ordenando que las cosas vuelvan a su estado inicial; B) Excepción de Contrato No Cumplido, C) Reticencia de la arrendadora, por incumplir aquella con su obligación, al no tener licencia de construcción para la estructura inicial; D) Culpa de la demandante, en tanto a pesar que la demandada pagaba puntualmente el valor del arrendamiento, nunca pudo gozar de los inmuebles; E) Abuso del Derecho, por cuanto nadie puede sacar provecho de su dolo o mala fe, y eso es lo que a juicio del abogado aquí se está presentando, porque la demandante ha actuado abusivamente contra el patrimonio de MÉDICOS SIN FRONTERAS cobrando un canon sin

sacar provecho de su dolo o mala fe, y eso es lo que a juicio del abogado aquí se está presentando, porque la demandante ha actuado abusivamente contra el patrimonio de MÉDICOS SIN FRONTERAS cobrando un canon sin contraprestación; F) Violación al equilibrio contractual; G) Buena fe del arrendatario sociedad extranjera sin ánimo de lucro en beneficio de las comunidades menos favorecidas; H) Incumplimiento del contrato de arrendamiento por parte del arrendador por no tener licencia de construcción; F) Abuso de posición dominante por parte de la arrendadora en detrimento de la arrendataria, en tanto la demandante abusó de su condición de nativa de la región, con un desmedido ánimo de lucro imponiendo a la arrendataria condiciones excesivamente onerosas, aprovechándose de su “rudimentario manejo del idioma español y de la legislación colombiana”, llevándola a pactar como por ejemplo, que toda la nueva construcción pasaba a ser de propiedad de la arrendadora, sin derecho para el arrendatario de reclamación o reembolso alguno; y finalmente G) La Innominada o Genérica.

3. LA DEMANDA DE RECONVENCIÓN RECLAMANDO PERJUICIOS: 3.1. Dentro del término de traslado MEDICOS SIN FRONTERAS formuló demanda de reconvención solicitando sea ratificada por vía judicial la resolución del contrato de arrendamiento. Como pretensión subsidiaria, se pidió declarar la resolución del contrato por incumplimiento de la arrendadora RUBIELA ANGULO MOSQUERA, y que como consecuencia de ello se la condene a pagar las siguientes

sumas:

A. El reintegro de la suma de $72.000.000.oo correspondientes a los

resolución del contrato por incumplimiento de la arrendadora RUBIELA ANGULO MOSQUERA, y que como consecuencia de ello se la condene a pagar las siguientes sumas:

A. El reintegro de la suma de $72.000.000.oo correspondientes a los cánones pagados, a pesar que los inmuebles no se pudieron usar para los fines contratados.

B. La suma de $8.000.000.oo por concepto de la cláusula penal pactada.5

C. El reintegro de la suma de $414.222.201, correspondientes a los gastos asumidos por la organización a raíz del incumplimiento de la arrendadora.

D. El pago del equivalente en pesos de C200.000.oo Euros, por concepto de la afectación al good will -buen nombrede la entidad.

E. La indexación de las anteriores sumas. 3.2. Como fundamento fáctico de la demanda de reconvención se expuso en síntesis que para ajustar la obra negra en que se hallaban los inmuebles, se solicitó un presupuesto de construcción a la firma “Proyectando Arquitectura Ltda”, quienes lo tasaron en la suma de $360.671.982, con un tiempo de ejecución de 90 días. Efectuado lo anterior se procedió a la celebración del contrato de arrendamiento que inicialmente iba por 12 meses, pero que por un otrosí firmado 20 días después, se alargó a 60 meses. Inicialmente el segundo nivel se iba a construir según el diseño de la propietaria, pero por indicaciones de los arquitectos de “Proyectando Arquitectura Ltda”, se sugirió mejor una “ placa aligerada” por cuestiones sísmicas, en tanto la edificación por ser un centro de atención médica “ prestaría servicios prioritarios después de un evento sísmico”,

arquitectos de “Proyectando Arquitectura Ltda”, se sugirió mejor una “ placa aligerada” por cuestiones sísmicas, en tanto la edificación por ser un centro de atención médica “ prestaría servicios prioritarios después de un evento sísmico”, luego era más técnico la placa aligerada. El diseño de placa se contrató con el ingeniero Diego por $650.000 de los que se pagó el 50% por la propietaria y el otro

50% por MÉDICOS SIN FRONTERAS.

La organización inició los trámites para la construcción, encontrándose con serias dificultades ya aquí mencionadas, como las incongruencias entre los datos de las escrituras de los lotes y los registros de catastro, la carencia de licencia de construcción de la obra negra inicial, que después fue confirmado por la Curaduría Urbana encargada quien certificó que nunca había expedido licencia para construir en los lotes de marras. En conclusión, la organización alega que gastó $414.222.201 en el proyecto, los cuales están certificados por su revisor fiscal, más $72.000.000.oo de cánones pagados en vano, para un total de $486.222.20l.oo los que solicita le sean reembolsados. 3.3. Admitida la demanda de reconvención con auto del 29-feb-2012, el apoderado de la demandante inicial, oportunamente se pronunció frente a la misma. Tras oponerse a las pretensiones de la contrademanda, el apoderado alegó que la actuación de Médicos sin fronteras desconoce la “doctrina de los actos propios” que señala que nadie puede variar de comportamiento injustificadamente cuando ha generado en otros una expectativa a futuro.6

que la actuación de Médicos sin fronteras desconoce la “doctrina de los actos propios” que señala que nadie puede variar de comportamiento injustificadamente cuando ha generado en otros una expectativa a futuro.6 Se alegó igualmente que la única obligación de la arrendadora fue la de entregar los inmuebles con obras en construcción de un piso en obra negra, ninguna obligación adicional; y que si la arrendataria le envió una carta a la arrendadora citándola para hacerle la devolución del inmueble, es porque sí los recibieron, luego no pueden alegar que no hubo entrega. Además, la arrendadora nunca se comprometió con M.S.F. en tramitar la licencia de construcción para levantar las obras en los predios arrendados, por el contrario, ello era obligación de los arrendatarios. Como excepciones frente a la reconvención se propuso la de “contrato no cum plido” y “la in n o m in a d a la primera se fundó en que MÉDICOS SIN FRONTERAS fue la parte que incumplió las obligaciones a su cargo, cuando manifestó su decisión unilateral de dar por terminado el contrato de arrendamiento, cesando desde agosto de 2010 en el pago de los cánones; y cuando a pesar que era su obligación, no solicitó ante la curaduría urbana correspondiente la Ucencia de construcción. Por lo anterior el abogado alega la excepción de contrato no cumpUdo, en tanto la arrendadora no ha estado en mora de cumplir lo pactado.

4. LA SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA: Culminó la primera instancia con sentencia del 05 de noviembre de 2013, mediante la cual se resolvió declarar terminado el contrato de arrendamiento por

de cumplir lo pactado.

4. LA SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA: Culminó la primera instancia con sentencia del 05 de noviembre de 2013, mediante la cual se resolvió declarar terminado el contrato de arrendamiento por mutuo disenso, sin imponerse condena alguna a las partes, ni por costas ni por agencias en derecho. En el numeral 3o de la parte resolutiva se dijo que cada parte asumiría sus costas.

Como fundamento de esa decisión adujo el a quo que en el presente asunto hubo un incumplimiento de ambas partes: un incumpUmiento de la arrendadora, porque nunca entregó a su arrendataria las licencias de la construcción inicial, para poderse dar continuidad al propósito de construcción de la clínica; y del otro lado, un incumplimiento de la arrendataria al cesar en el pago de los cánones de arrendamiento, pero motivada por el incumplimiento de la arrendadora. Para el Juzgado, la demandante se obligó implícitamente a entregar los inmuebles al menos con la Ucencia de construcción de las obras iniciales, sin embargo la demandante no se avino al cumphmiento de ello. Por lo anterior, concluyó el a quo que ambos incumplimientos llevaron a una terminación del contrato por mutuo disenso, que fue lo que finalmente se declaró, sin lugar a ordenar prestaciones mutuas a las partes.7

5. LOS RECURSOS DE APELACIÓN: Inconformes con la anterior sentencia, ambos extremos de la litis interpusieron recurso de apelación. 5.1. El recurso de la arrendadora RUBIELA ANGULO MOSQUERA se fundamentó en que en este caso no hubo un incumplimiento simultáneo, sino que

recurso de apelación. 5.1. El recurso de la arrendadora RUBIELA ANGULO MOSQUERA se fundamentó en que en este caso no hubo un incumplimiento simultáneo, sino que quien incumplió primero fueron los arrendatarios, y por ello no tienen derecho para solicitar la resolución del contrato. Apegados a la carta enviada por MÉDICOS SIN FRONTERAS de fecha 10-may20103 donde refieren que están adelantando los trámites para la solicitud de la licencia de construcción, alegan que la obtención de las licencias era obligación de aquellos y no de la arrendadora, lo que incumplieron en tanto dentro del proceso obra certificación que demuestra que ellos ni siquiera hicieron la solicitud, por ello no es cierto que se la hayan negado. Se alegó que la sentencia atacada no podía declarar la terminación del vínculo por mutuo disenso, porque si el contrato se hizo constar por escrito, para su terminación ello debió expresarse con las mismas solemnidades, sin embargo dentro del proceso no obra prueba de la cual se establezca la intención de las partes de dejar sin efecto el negocio. “Las cosas en derecho se deshacen como se hacen”, aseguró el censor. La arrendataria MÉDICOS SIN FRONTERAS recibió de manos de la arrendadora los inmuebles a satisfacción, y como muestra de conformidad con lo pactado fue que a partir de la celebración del contrato canceló nueve (9) mensualidades del arrendamiento. Luego fue que solicitó la suspensión mientras se resolvían las inconsistencias con las cédulas catastrales, pero “este asunto fue solucionado satisfactoriamente y el contrato continuó su mgencia”. Por lo anterior el recurrente se pregunta: ¿Por qué si desde cuando se celebró el

inconsistencias con las cédulas catastrales, pero “este asunto fue solucionado satisfactoriamente y el contrato continuó su mgencia”. Por lo anterior el recurrente se pregunta: ¿Por qué si desde cuando se celebró el contrato estaban levantadas las construcciones, y ello lo conocía la arrendataria, después viene a alegar la presentación de las licencias de construcción? Para el recurrente ello obedece a que los arrendatarios no han obrado de buena fe y lo que pretenden es sacar “a su favor su propia culpa para beneficiarse posteriormente 3 Ver folio 10 C. 18 Para el recurrente el fallo fustigado desconoce lo que la jurisprudencia ha denominado la “doctrina de los actos propios”, que señala que nadie puede variar injustificadamente su actuar, cuando ha generado en otros una expectativa. Ello está sustentado en que M.S.F. realizó visitas previas a los inmuebles para concluir que se ajustaban a lo que necesitaban; posteriormente se celebró el contrato inicial de arrendamiento por 12 meses, luego de la entrega de los mismos, en uso de su autonomía de la voluntad ampliaron mediante otrosí el plazo inicial hasta 60 meses, y en cumplimiento de ello se consignaron 9 cánones de arrendamiento. Durante ese periodo no hubo reclamación sobre los servicios públicos, ni sobre la falta de entrega de los bienes. La entidad era la encargada de conseguir las licencias de construcción, por eso la parte arrendadora califica de injustificadas las defensas, cuando los bienes materia de arrendamiento fueron elegidos “de manera libre y voluntaria sin indos de consentimiento alguno, conocían el estado de los mismos, los recibieron a satisfacción por lo cual no pueden hablar que mi cliente actuó de mala fe ”.4

las defensas, cuando los bienes materia de arrendamiento fueron elegidos “de manera libre y voluntaria sin indos de consentimiento alguno, conocían el estado de los mismos, los recibieron a satisfacción por lo cual no pueden hablar que mi cliente actuó de mala fe ”.4 La propietaria incluso suscribió ante notario un documento en el que autorizó a M.S.F. para construir una clínica en los lotes “...con las especificaciones que a bien tenga la entidad demandada”. En conclusión, la parte actora alega el cumplimiento de las obligaciones a su cargo, a la vez que el incumplimiento de MÉDICOS SIN FRONTERAS, por lo que solicita la resolución del contrato, condenando a aquella al pago de los 51 meses restantes de arrendamientos, por valor de $408.000.000.oo, más el valor de la cláusula penal, más la indemnización de perjuicios los que estiman en 150 SMLV. 5.2. Del otro lado, el recurso de apelación de MÉDICOS SIN FRONTERAS se dirigió a atacar la parte de la sentencia que reconoció que la demandante había incumplido desde el primer momento el contrato de arrendamiento, por no suministrar las licencias de construcción de la edificación inicial, y que ello fue la razón por la que la arrendataria no pudo desarrollar el objeto del mismo. Para la censura las pretensiones elevadas por M.S.F. en la demanda de reconvención están llamadas a prosperar, por lo cual se debe revocar la sentencia del a-quo para en su lugar acceder a ellas. En lo que atañe a la demanda principal, como se solicitó solamente declarar la existencia de un contrato de arrendamiento por 12 meses y no del otrosí (pretensión primera), se pidió en la apelación que en el hipotético caso de

En lo que atañe a la demanda principal, como se solicitó solamente declarar la existencia de un contrato de arrendamiento por 12 meses y no del otrosí (pretensión primera), se pidió en la apelación que en el hipotético caso de 4 Ver folio 272 del cuaderno principal.9 considerarse que sí hubo incumplimiento del arrendatario, éstos sean condenados solamente al pago de "los 3 meses de arrendamiento restantes a los 12 inicialmente convenidos...”, pero no a 51 meses restantes con base en un otrosí cuya declaratoria de existencia no jue pedida como pretensión”. Por lo que respecta a la pretensión de declarar el incumplimiento, se alegó en la alzada que éste es atribuible únicamente a la demandante, toda vez actuó de mala fe, pues conocía suficientemente que estaba dando en arrendamiento unos locales en obra negra construidos ilegalmente sin licencia de construcción, ni con servicios públicos y con problemas de identificación en catastro, por eso aquella incumplió su obligación de entregar el bien permitiendo su uso y goce al arrendatario. Por el contrario, de MÉDICOS SIN FRONTERAS lo que se advierte es que durante la etapa precontractual y contractual actuó de buena fe, habida cuenta que pagó $72.000.000.oo por nueve meses de arrendamiento sin haber podido hacer uso del predio. A lo anterior se agregó que la terminación del contrato obedeció a la imposibilidad de usar y gozar del inmueble, que como fue dictaminado por el perito designado presentaba un estado total de abandono, a la intemperie, sin techo o cubierta, por ello la renta que podía producir sería de CERO ($0.00) pesos. Lo anterior a su vez

presentaba un estado total de abandono, a la intemperie, sin techo o cubierta, por ello la renta que podía producir sería de CERO ($0.00) pesos. Lo anterior a su vez impide que pueda ser reconocido monto alguno a título de perjuicios, pues además de absurdos, los inmuebles no estaban en condición de producir renta. También se alegó que no hubo entrega material de los inmuebles, ni se extendió el inventario de los mismos, pues como lo confesó el abogado de la demandante para la época, solo se encargó de entregar las llaves del portón de entrada a los locales al señor Jaime Vaca. De haberse hecho la entrega, MEDICOS SIN FRONTERAS se hubiese rehusado a recibirlos hasta verificar que cumplieran con lo pactado en el contrato. Finalmente el abogado de la entidad demandada, insistió en la prosperidad de las excepciones de mérito propuestas contra la demanda principal, pues a su juicio están plenamente probadas

6. CONSIDERACIONES DE LA SALA: 6.1. Los denominados presupuestos procesales se encuentran reunidos a cabalidad, amén de no observarse causal de nulidad que pueda invalidar la actuación, por lo cual la decisión debe ser de fondo.10 6.2. Como preámbulo de la presente decisión, y teniendo en cuenta que lo que se debate gira en tomo a un conflicto sobre un contrato de arrendamiento, el Tribunal debe dejar en claro que las disposiciones legales desde las que se definirá la litis, serán las de la ley de arrendamientos (ley 820 de 2003), y algunas disposiciones generales del Código Civil, sin que haya lugar a aplicar las normas del Código de Comercio sobre arrendamientos de locales comerciales, si se tiene en cuenta que las

serán las de la ley de arrendamientos (ley 820 de 2003), y algunas disposiciones generales del Código Civil, sin que haya lugar a aplicar las normas del Código de Comercio sobre arrendamientos de locales comerciales, si se tiene en cuenta que las partes del contrato, son de un lado, una persona natural, de la que no se acreditó el ejercicio de una actividad comercial habitual, y del otro, una entidad extranjera sin ánimo de lucro, con domicilio en el exterior, inscrita ante el Ministerio del Interior, la que tampoco ejerce una actividad mercantil. 6.3. Así las cosas, según quedó atrás plasmado, los problemas jurídicos se centran en determinar: 1) ¿Si es posible aplicar la regla general de resolución de los contratos del 1546 del Código Civil, a un contrato de arrendamiento cuya ejecución es sucesiva?; y 2) ¿Si se aviene a los postulados de la buena fe, no informar la arrendadora a su arrendatario sobre la falta de licencia de construcción de las obras negras iniciales, y problemas con las cédulas catastrales, sobre el predio en que éste pretendía construir una clínica, que luego quedaría para la misma arrendadora sin que ella saliera a deber suma alguna? 6.3.1. De la aplicación del artículo 1546 del Código Civil al contrato de arrendamiento: A fin de dar respuesta al primer problema jurídico debemos empezar por precisar que la resolución de los contratos surge del artículo 1546 del Código Civil y tiene aplicación para todos los contratos bilaterales, en los que por el incumplimiento de una de las partes, se solicita la intervención de una autoridad investida de jurisdicción5, para que ponga fin a un contrato, o insistir en el cumplimiento con indemnización de perjuicios. Al referirse al tema la doctrina ha

incumplimiento de una de las partes, se solicita la intervención de una autoridad investida de jurisdicción5, para que ponga fin a un contrato, o insistir en el cumplimiento con indemnización de perjuicios. Al referirse al tema la doctrina ha puntualizado: La Resolución Frente al incumplimiento de uno de los contratantes es la resolución el primer fenómeno que viene a la mente del jurista; recordemos el artículo 1546 del Código Civil, consagratorio de la condición resolutoria: según esta norma, en todos los contratos bilaterales va envuelta la referida condición. Ella significa: si uno de los contratantes incumple y el otro ha cumplido, este tiene la doble alternativa de pedir, o bien la resolución del contrato, con indemnización de perjuicios, o bien el cumplimiento, igualmente con indemnización de perjuicios. Ha sido llamada, por la doctrina tradicional, “condición resolutoria tácita... ...en todo caso, es evidente que los presupuestos de éxito de la pretensión resolutoria consagrados por estas normas son similares; es decir, debe tratarse de un contrato s Se utiliza este término en vez de autoridad judicial, toda vez que conforme el artículo 24 del Código General del Proceso, también se otorgó facultades jurisdiccionales a autoridades administrativas como la Superintendencia de Industria y Comercio, la Superintendencia Financiera, la Superintendencia de Sociedades entre otros.11 bilateral, el demandante debe haber cumplido y el demandado, contratante contra quien se dirige la pretensión de ineficacia, debe haber incumplido las obligaciones que emanan del negocio. Reunidos estos tres presupuestos el negocio sucumbe, si el contratante cumplido optó por la ineficacia (si opta por el cumplimiento, escoge la eficacia).6

que emanan del negocio. Reunidos estos tres presupuestos el negocio sucumbe, si el contratante cumplido optó por la ineficacia (si opta por el cumplimiento, escoge la eficacia).6 Sin embargo en materia del contrato de arrendamiento, por ser de ejecución periódica, y por así consagrarlo la norma especial que lo regula, no es objeto de declaratoria de resolución, sino de terminación, bien sea unilateral, o por decisión judicial, con o sin indemnización. 6.3.2. En efecto, en el capítulo VII que contiene los artículos 21 a 27 de la ley 820 de 2003, se establecen las causales que facultan al arrendador o al arrendatario para “ pedir unilateralmente la terminación del contrato7. Para el arrendador se 6 BOHÓRQUEZ ORDUZ Antonio, De los Negocios Jurídicos en el Derecho Privado Colombiano, Vol 1, 4a edic. 2009, Ediciones Doctrina y Ley Ltda, pags. 179 y ss. 7 Artículo 21. Terminación por mutuo acuerdo. Las partes, en cualquier tiempo, y de común acuerdo podrán dar por terminado el contrato de vivienda urbana. Artículo 22. Terminación por parte del arrendador . Son causales para que el arrendador pueda pedir unilateralmente la terminación del contrato, las siguientes:

1. La no cancelación por parte del arrendatario de las rentas y rea