TSDJ BUG SCF - 76-111-31-03-003-2009-00077-01-(28-01-2014)

REPÚBLICA DE COLOMBIA SALA CIVILFAMILIA Guadalajara de Buga, veintiocho (28) de enero de dos mil catorce (2014) Referencia: ORDINARIO (Resolución de Contrato de Compraventa) propuesto por GUILLERMO DE

JESUS CERON ZAPATA contra ADRIAN ANCIZAR

GIRALDO LOPEZ.

Radicación: 76-111 -31 -03-003-2009-00077-01

Instancia: APELACIÓN DE SENTENCIA (2009-77) Ponente: MARÍA PATRICIA BALANTA MEDINA Esta providencia fue discutida y aprobada por la Sala mediante Acta No. 006 de la fecha.

I. OBJETO DEL PRONUNCIAMIENTO Resolver la apelación de la sentencia 015 del 04 de junio de 2013, proferida por el Juzgado 3° Civil del Circuito de Buga dentro del proceso de la referencia.

II. ANTECEDENTES y DESARROLLO PROCESAL.

GUILLERMO DE JESUS CERON ZAPATA -a través de mandatario judicialpropuso demanda contra ADRIAN ANCIZAR GIRALDO LOPEZ, a fin de que se declare resuelto el contrato de promesa de compraventa y permuta suscrito entre las partes el 12 de marzo de 2008, aduciendo el incumplimiento del demandado atinente a la ausencia del pago total y la entrega de los predios prometidos, de los cuales ni siquiera era dueño, corolario de lo cual solicitó condenar a la pasiva a indemnizar los perjuicios que le irrogó, a pagar la cláusula penal pactada y las costas del proceso, e incluso que se compulsara copias del proceso a la especialidad penal para la investigación de los punibles de estafa y abuso de confianza.

le irrogó, a pagar la cláusula penal pactada y las costas del proceso, e incluso que se compulsara copias del proceso a la especialidad penal para la investigación de los punibles de estafa y abuso de confianza. Página 1 de 2576-111-31-03-003-2007-00099-01 Apelación de Sentencia (2007-99) Dichos pedimentos los sustentó, en el orden fáctico, alegando en lo central que el demandado prometió traditar sus derechos de dominio sobre un predio de nombre VILLA STEFANY, y otro ubicado en el Alto de la Julia, municipio de Guacarí, -inmuebles cuyas características obran en el plexo demandatoriopero en realidad no era propietario de ninguno de los dos, e incluso en el cuerpo del pacto cuya resolución se pretende invocó haber adquirido el primero mediante promesa de compraventa; adicionalmente, el señor GIRALDO LOPEZ ni fue a la Notaría el día convenido, ni terminó de pagar el saldo a favor del actor que ascendía a $20'000.000=. Informa también el demandante que entregó a su contraparte unos inmuebles, referidos en el numeral segundo de los hechos, y a su vez recibió de aquél un vehículo, pero sobre el que pesaban problemas judiciales, por lo que se resolvió entregar otro a cambio del primero. Finalmente, narró que fue el extremo pasivo quien le citó a conciliación extrajudicial, pretendiendo la resolución del contrato, en razón a que los predios que le fueron entregados resultaron ser de menor extensión, y parte de sus derechos habían sido vendidos con anterioridad a otra persona, circunstancias que en apreciación del actor fueron aclarados y

resolución del contrato, en razón a que los predios que le fueron entregados resultaron ser de menor extensión, y parte de sus derechos habían sido vendidos con anterioridad a otra persona, circunstancias que en apreciación del actor fueron aclarados y conocidos al momento de suscribir la promesa de compraventa y permuta.1 El conocimiento del caso correspondió al Juzgado Tercero Civil del Circuito de esta ciudad quien, previo cumplimiento de la orden de subsanación2, admitió la demanda por auto interlocutorio No. 418 del 15 de julio de 2009, disponiendo la notificación y traslado a la pasiva.3 Surtido su enteramiento, el demandado arrimó contestación oportuna, oponiéndose a las pretensiones de la demanda y a la abultada mayoría de su sustento fáctico, afirmando sobre los hechos centrales de la demanda, que los inmuebles que recibió del actor tenían una extensión inferior a la contemplada en el pacto de compraventa, ya habían sido vendidos parcialmente, y a aquél le asistía una falsa tradición que no había sido comentada con anterioridad; asimismo, en relación con los bienes cuyo dominio no ostentaba en el momento de la promesa, dice que dicha circunstancia sí era conocida por ambas partes; por último, de cara a la inasistencia a la audiencia y a los litigios judiciales que gravaban el vehículo entregado al demandante, los tachó de 1 Cuaderno principal de primera instancia, folios 32 a 38.

2 Librada por auto de julio 2 de 2009, visible a folio 41 Ib. 3 Ibíd., folio 58. Página 2 de 2576-111-31-03-003-2007-00099-01 Apelación de Sentencia (2007-99) falsos en forma genérica, reiterando que es su interés dar por terminado un convenio en el que estima resultó engañado. Sustentado en las prenotadas observaciones, formuló la meritoria que denominó “Ausencia de responsabilidad civil del demandado en el perfeccionamiento del negocio jurídico aludido”, y la innominada.4 Con estos mismos fundamentos, se formuló demanda de reconvención con pretensiones idénticas a la principal, cuya admisión se dispuso por auto de agosto 9 de 20105 , luego de verificarse la subsanación ordenada6. Enterado de este libelo, el demandante se opuso a los hechos, reiterando el fundamento fáctico de su propio libelo, y formulando las excepciones que denominó “engaño a mi poderdante al venderle cosas que no eran de su propiedad a cambio de un terreno bien habido”, “mala fe del reconvencionista”, “engaño a la Justicia”, “daño en bien ajeno”, “no ser el señor ADRIAN ANCIZAR GIRALDO el dueño de los predios prometidos en venta”, “grave daño a mi representado”, “dilatar el proceso principal mientras el sigue usufrutando (sic) la propiedad de mi representado”, y “alegar hechos contrarios a la realidad.”7 También se presentó escrito contentivo de excepciones previas contra la reconvención, en el que se alegó que el reconveniente no demostró su calidad de propietario de los inmuebles que

realidad.”7 También se presentó escrito contentivo de excepciones previas contra la reconvención, en el que se alegó que el reconveniente no demostró su calidad de propietario de los inmuebles que vendió sin ser dueño, no haberse citado a quienes sí son dueños de esos predios, e ineptitud de la demanda configurada por no haberse arrimado la prueba del dominio del reconveniente sobre los bienes ya referidos y el vehículo que este último también prometió entregar.8 Del memorial en mientes se corrió traslado, que transcurrió en silencio, decretándose a continuación pruebas documentales del excepcionante y oficiosas.9 Vencido el término de traslado de las excepciones de fondo propuestas contra el libelo principal y el de reconvención, se citó a las partes a la audiencia integral, en la cual se desarrollaron las etapas ordenadas por la ley, incluida la denegación de las excepciones previas; asimismo, en su curso se decretó y practicó 4 Ibíd., folios 69 a 75. 5 Cuaderno de reconvención, folio 10. 6 Ibíd., folio 7. 7 Ibíd., folios 12 a 33. 8 Cuaderno de excepciones previas contra la reconvención, folios 1 a 4. 9 Ibíd., folios 5 y 6. Página 3 de 2576-111-31-03-003-2007-00099-01 Apelación de Sentencia (2007-99) oficiosamente y para fines conciliatorios, un dictamen pericial atinente a las mejoras que el demandado plantó en los predios ubicados en la vereda Altos de la Julia, municipio de Guacarí, aunque finalmente no se logró acuerdo alguno.1 0

oficiosamente y para fines conciliatorios, un dictamen pericial atinente a las mejoras que el demandado plantó en los predios ubicados en la vereda Altos de la Julia, municipio de Guacarí, aunque finalmente no se logró acuerdo alguno.1 0 Seguidamente se decretaron las pruebas solicitadas por las partes mediante proveído de enero 13 de 20121 1 , en el cual se tuvo como tal la experticia practicada en la audiencia del 101, de la cual se corrió traslado en ese mismo auto. Culminado el acopio de la probática, se concedió el lapso para alegar mediante auto del 21 de septiembre de 20121 2 , del cual sólo se sirvió el demandante, pues su contraparte guardó silencio.

III. DE LA SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA y SU APELACIÓN Finalizó la actuación de instancia con la Sentencia No. 015 de Junio 4 de 2013, mediante la cual se declaró la nulidad absoluta del contrato de promesa de compraventa y permuta; se dispuso las órdenes de restitución pertinentes a ambas partes, profiriendo en abstracto la de frutos, para su posterior concreción en trámite incidental, no obstante que condenó al demandante a pagar al demandado las mejoras contenidas en el dictamen pericial; se abstuvo de condenar en costas; y ordenó el archivo de la actuación, previa ejecutoria de la providencia.1 3

Tempestivamente, el apoderado judicial de la actora apeló el fallo proferido, siendo concedida la alzada en el efecto suspensivo por auto dictado el 19 de junio de 20131 4 . Con posterioridad, el demandado presentó apelación adhesiva.1 5

proferido, siendo concedida la alzada en el efecto suspensivo por auto dictado el 19 de junio de 20131 4 . Con posterioridad, el demandado presentó apelación adhesiva.1 5 10 Cuaderno principal de primera instancia, folios 83 a 99. 1 1 Ibíd., folio 100. 12 Ibíd., folio 132. 13 Ibíd., folios 142 a 147. 14 Ibíd., folio 151. 15 Ibíd., folio 152. Página 4 de 2576-111-31-03-003-2007-00099-01 Apelación de Sentencia (2007-99) Recibido en esta Sala el expediente a fin de desatar la impugnación, se admitió por auto calendado agosto 2 de 20131 6 , y posteriormente se corrió traslado para sustentar y contra-alegar, mediante proveído del día 13 de ese mismo mes y año1 7 . Dentro de la oportunidad legal, el recurrente principal arrimó memorial de sustentación, en el que manifestó que: i) su interés central atañe exclusivamente a las restituciones mutuas decretadas en el fallo, pues en su sentir, no se dio interpretación correcta al inciso 2° del artículo 1746 del C.C., dado que según dicho precepto deben regresarse los bienes mas no las mejoras, pues aquéllos se restituyen pero en las condiciones en que se encontraban cuando se celebró el contrato, y en ese momento no se hizo alusión a mejoras, no siendo procedente derivar de ese silencio que estas últimas sí existían; ii) se asumió que al demandante se le entregó el predio VILLA STEFANY, cuando en realidad ello nunca aconteció, razón por la cual en el peritaje

silencio que estas últimas sí existían; ii) se asumió que al demandante se le entregó el predio VILLA STEFANY, cuando en realidad ello nunca aconteció, razón por la cual en el peritaje rendido en la instancia no hubo cálculo de las mejoras, quedando así en desventaja el actor frente a su contraparte, quien sí recibió, conforme lo acordado, dos inmuebles, y por tanto pudo plantar mejoras en ellos; iii) el dictamen no ofrece certeza, por cuanto se sustentó en “señas o dichos de los vecinos o colaboradores”, y dice que tampoco fue objetivo, pues los valores asignados a las mejoras antiguas y las nuevas riñen con su naturaleza y calidad; iv) el demandado no puede tenerse como contratante de buena fe, pues los vehículos y el inmueble que prometió vender, en realidad no eran de su propiedad. Por su parte, el apelante adhesivo manifestó que: i) está demostrado el incumplimiento del actor, al paso que la sentencia impugnada no concuerda con la probática recaudada; ii) la ilegalidad del documento fue saneada por las partes, por lo que el juez debió fijar su atención en que el actor prometió un inmueble sobre el que apenas le asistía una falsa tradición, y cuya área era menor a la indicada en la promesa, por lo que estaban estructurados los elementos para rescindir el contrato; iii) al haberse decretado la nulidad del contrato, se le ha dejado “en desventaja jurídica”, dado que él sí ha satisfecho las obligaciones a que se comprometió en dicho pacto. 16 Cuaderno de segunda instancia, folio 3. 17 Ibíd., folio 4.

desventaja jurídica”, dado que él sí ha satisfecho las obligaciones a que se comprometió en dicho pacto. 16 Cuaderno de segunda instancia, folio 3. 17 Ibíd., folio 4. Página 5 de 2576-111-31-03-003-2007-00099-01 Apelación de Sentencia (2007-99) Reseñados brevemente los antecedentes de este asunto, procede la Sala a desatar el recuso de alzada planteado, con especial atención en las siguientes:

IV. CONSIDERACIONES Primeramente, se debe resaltar que de conformidad con el literal a), numeral 1 del artículo 26 del Código de Procedimiento Civil, corresponde a la Sala Civil Familia de este Tribunal Superior, conocer la apelación de la sentencia proferida en primera instancia por el Juzgado 3° Civil del Circuito de Buga.

Establecida la competencia que le asiste a la Corporación para conocer la alzada en referencia, es oportuno abordar el caso puesto a consideración del Tribunal, pues no se aprecia causal alguna que pueda invalidar la actuación, además de hallarse estructurados los presupuestos procesales. Así las cosas, luego de esbozar las necesarias trazas preliminares, ha de decantar la Sala en primer lugar los argumentos de la apelación adhesiva por cuanto éstos se dirigen a la decisión central del fallo, la declaratoria de nulidad, y en segundo término los de la principal, que se circunscriben esencialmente a las mejoras y las restituciones mutuas. El estudio de los recursos se estructura entonces, del siguiente modo: De la apelación adhesiva: i) Prevalencia del examen de la validez del contrato sobre el incumplimiento alegado, en la

esencialmente a las mejoras y las restituciones mutuas. El estudio de los recursos se estructura entonces, del siguiente modo: De la apelación adhesiva: i) Prevalencia del examen de la validez del contrato sobre el incumplimiento alegado, en la demanda de resolución contractual; ii) nulidad absoluta y saneamiento; iii) medidas de preservación de la equidad en la nulitación de un contrato parcialmente cumplido. De la apelación principal: i) interpretación de la Corte Suprema de Justicia al inciso 2° del artículo 1746 del C.C., en materia de restituciones mutuas; ii) prueba de la entrega del predio VILLA STEFANY; iii) procedencia del examen del dictamen pericial en esta instancia; iv) referente para calificar la buena o mala fe del demandado, en su posesión de los bienes a restituir. Página 6 de 2576-111-31-03-003-2007-00099-01 Apelación de Sentencia (2007-99) 4.1 PRELIMINARES Entrando en materia debe precisarse que el artículo 1546 del Código Civil, confiere a la parte afectada el ejercicio de la acción resolutoria, cuando una de las partes incumple con las obligaciones de su cargo , el cual se constituye en un principio de gran arraigo jurisprudencial. Sin duda la resolución del contrato comporta la extinción de ese conjunto de obligaciones que en él se concretan, lo cual significa que las mismas dejan de tener -a futurola fuerza vinculante que les es connatural, al paso que cancelan todo efecto que el contrato disuelto haya podido producir, procurando así colocar a los contratantes en la misma situación en la que habrían de encontrarse si nada hubieran

futurola fuerza vinculante que les es connatural, al paso que cancelan todo efecto que el contrato disuelto haya podido producir, procurando así colocar a los contratantes en la misma situación en la que habrían de encontrarse si nada hubieran pactado y tampoco nada hubieran hecho para cumplir lo estipulado. (Sentencia de 15 de junio de 1993, M.P. Dr. Carlos Estaban Jaramillo Schloss) Vale anotar que como presupuestos de prosperidad de la resolución, se han concretado los siguientes: (i) la existencia del contrato bilateral válido de promesa de compraventa que reúne todas las exigencias previas en el canon 1611 del C.C., (ii) el incumplimiento por parte del demandado, y (iii) el cumplimiento del actor. Entendiendo que el contrato de promesa de compraventa es de naturaleza bilateral, en él tiene cabida la condición resolutoria, a términos de la cual el incumplimiento de las obligaciones de cargo de una de las partes, coloca a la otra -sí cumplidora de las que le incumbenen posición de poder solicitar -como se dijola resolución de la convención, con la anotación que la promesa debe cumplir ciertos presupuestos para que produzca los efectos de que se viene hablando, concretamente las obligaciones derivativas del mismo, las cuales refiere el art. 1611 del C.C., modificado por el canon 89 de la ley 153 de 1887, como son: Artículo 89. La promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna, salvo que concurran las circunstancias siguientes: 1-) Que la promesa conste por escrito; Página 7 de 2576-111-31-03-003-2007-00099-01

obligación alguna, salvo que concurran las circunstancias siguientes: 1-) Que la promesa conste por escrito; Página 7 de 2576-111-31-03-003-2007-00099-01 Apelación de Sentencia (2007-99) 2- ) Que el contrato a que la promesa se refiere no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces por no concurrir los requisitos que establece el artículo 15111 8 del Código Civil; 3- ) Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato; 4- ) Que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo sólo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales. Los términos de un contrato prometido, sólo se aplicarán a la materia sobre que se ha contratado. Compendiados los sustratos básicos de la pretensión de resolución, y los elementos sustanciales de la promesa de compraventa, es oportuno proseguir con el análisis de los recursos, en la forma anotada en párrafos precedentes. 4.2 DE LA APELACIÓN ADHESIVA i) Prevalencia del examen de la validez del contrato sobre el incumplimiento alegado, en la demanda de resolución contractual. Sostuvo el demandado que está demostrado el incumplimiento de su contraparte, por lo que ha debido accederse a la resolución, de lo cual resulta que el decreto de nulidad dispuesto por el a quo no concuerda con la probática recaudada. Al respecto, esta Sala debe remarcar que la validez del contrato cuya resolución se pide, es presupuesto basal de la pretensión, y por ende amerita prevalencia en el estudio del caso, pues resulta

concuerda con la probática recaudada. Al respecto, esta Sala debe remarcar que la validez del contrato cuya resolución se pide, es presupuesto basal de la pretensión, y por ende amerita prevalencia en el estudio del caso, pues resulta inane predicar la insatisfacción, aun si está demostrada, de un convenio que, por hallarse viciado de nulidad, carece de fuerza vinculante para los pactantes. Así lo enseña el doctrinante Fernando Canosa Torrado: “En los primeros capítulos estudiamos todo lo referente a la existencia y validez de los contratos. Y si aplicamos ahora aquellos 18 Debe leerse 1502 del C.C. Nota de la Sala. Página 8 de 2576-111-31-03-003-2007-00099-01 Apelación de Sentencia (2007-99) principios a la resolución contractual, encontramos que ésta requiere, para su eficacia, la validez del contrato que se pretende disolver. En otras palabras, son susceptibles de resolución aquellos contratos que reúnen todos “los requisitos que la ley prescribe para el valor del mismo acto o contrato según su especie y la calidad o estado de las partes” (C.C., art. 1740). “(...) No sobra advertir que, como es apenas obvio, aquellos contratos que la doctrina llama inexistentes, están igualmente excluidos del campo de aplicación de la figura que ahora estudiamos, porque, careciendo de uno o varios de los requisitos esenciales que la ley exige para cobrar vida frente al derecho, son ante ella nulos de nulidad absoluta.”19 Puestas así las cosas, lo desatado por el juez de instancia no obedece a un proceder caprichoso ni despreciativo del acervo probatorio, sobre todo si se tiene en cuenta que el contrato es

ante ella nulos de nulidad absoluta.”19 Puestas así las cosas, lo desatado por el juez de instancia no obedece a un proceder caprichoso ni despreciativo del acervo probatorio, sobre todo si se tiene en cuenta que el contrato es acaso la prueba fundamental de la demanda resolutoria, pues en él constan los compromisos adquiridos, incluidos aquéllos que se alegan insatisfechos; al contrario, actuó el fallador de conformidad con las reglas que orientan la resolución, que llaman a preferir la declaración de nulidad absoluta del pacto por encima de la verificación de los incumplimientos endilgados al encartado, lo que se entiende, precisamente, por la tacha de invalidez que permea y da por aniquiladas ab origine las obligaciones adquiridas en el convenio de que se trate, al punto que la declaratoria judicial de nulitación absoluta está revestida del denominado efecto ex tune o retroactivo. Este criterio es compartido también por Melich-Orsini, según pasa a mostrarse a continuación: “.la acción de resolución del contrato sólo se concibe respecto de un contrato válido. Si la resolución supone la liberación de vínculos jurídicos derivados del contrato que sometía a las partes a recíprocos deberes de cumplimiento, y se funda precisamente en el incumplimiento por una de las partes a sus respectivos deberes, es obvio que si hay nulidad del contrato, y como tal no existe el deber, mal podrá hablarse de resolución. la declaratoria de la nulidad del contrato hace innecesario entrar a conocer de la acción por resolución.”20 19 CANOSA TORRADO, Femando. La resolución de los contratos. Incumplimiento y mutuo

mal podrá hablarse de resolución. la declaratoria de la nulidad del contrato hace innecesario entrar a conocer de la acción por resolución.”20 19 CANOSA TORRADO, Femando. La resolución de los contratos. Incumplimiento y mutuo disenso. Bogotá: Ediciones Doctrina y Ley, 2005, pp. 253-254. 20 MELICH-ORSINI, José. La resolución del contrato por incumplimiento. Bogotá-Caracas: Editorial Temis, 1982, pp. 111-112. Página 9 de 2576-111-31-03-003-2007-00099-01 Apelación de Sentencia (2007-99) Ahora bien, repasando el fallo del a quo se encuentra que el motivo de la declaratoria de nulidad alude a la ausencia de la requisitoria 3a que el artículo 89 de la Ley 153 de 1887 trae en relación con la promesa de contrato2 1 , pues en el aportado al plenario encontró que se estipuló una condición indeterminada, dado que en su cláusula quinta se acordó que las transacciones prometidas se efectuarían “...una vez se halla (sic) terminado la licencia judicial, es decir, aproximadamente en noventa días es decir el 30 de junio de 2008 en la notaría segunda en horas de la tarde". Este entendimiento del a quo está respaldado en la jurisprudencia del Máximo Tribunal de la Jurisdicción Ordinaria, como pasa a verse a continuación: a) Indeterminación de la condición que deja a un tercero, en este caso el juez cognoscente de la licencia judicial y en el de la jurisprudencia la aceptación de una subrogación por una corporación financiera: “4.- Situada la Corte en el examen de la promesa aquí

este caso el juez cognoscente de la licencia judicial y en el de la jurisprudencia la aceptación de una subrogación por una corporación financiera: “4.- Situada la Corte en el examen de la promesa aquí cuestionada, observa lo siguiente. a) La cláusula octava de la misma, reza: "Las partes acuerdan para (sic) el perfeccionamiento del presente contrato de promesa de compraventa se elevará ... escritura pública de compraventa el día veinte (20) de marzo de 1992, en la Notaría diecinueve (19) de Medellín a las 2p. m.". b) En el cuerpo del documento, previamente a las firmas de los contratantes, se incluyó la siguiente "NOTA ACLARATORIA: Si cumplida la fecha para la firma de la escritura, la Corporación no ha concedido la subrogación de la deuda las partes acordarán un plazo". c) El referido escrito no hace mención del nuevo plazo o de otra determinación que sirva para fijar la época de celebración de la compraventa prometida. d) De acuerdo con lo anterior, dicha promesa contiene un plazo que se concretó, en principio, en una fecha y hora determinadas en las que se debía acatar lo pactado, plazo que después, por disposición de las mismas partes, según la nota aclaratoria, quedó sometido a la contingencia de que tendría 21 3 a ) Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato; Página 10 de 2576-111-31-03-003-2007-00099-01 Apelación de Sentencia (2007-99) cumplido efecto si para entonces se había realizado un acontecimiento, que podía suceder o no, hecho consistente en la

Página 10 de 2576-111-31-03-003-2007-00099-01 Apelación de Sentencia (2007-99) cumplido efecto si para entonces se había realizado un acontecimiento, que podía suceder o no, hecho consistente en la aceptación por parte de Corpavi de la subrogación en favor de los prometientes compradores de la deuda que para con dicha entidad tenía el prometiente vendedor. e) Lo así expuesto viene a significar que la eficacia del inicial plazo a día cierto escogido por los contratantes quedó sometida luego a una condición indeterminada, en la medida que al momento de la estipulación no se podía saber en qué tiempo tendría lugar, de ocurrir, el hecho futuro e incierto a que se sujetó la suscripción de la escritura mediante la cual se perfeccionaría el negocio prometido en la fecha primigeniamente previstaaceptación de la subrogación de los prometientes compradores en la deuda que el prometiente vendedor tenía para con Corpavi-.”22 b) Indeterminación de la condición que deja a un tercero, en este caso el juez cognoscente de la licencia judicial y en el de la jurisprudencia la aprobación de un crédito por parte de un banco: “Enseña la Sala que para cumplir la exigencia prevista en el numeral 3° del artículo 89 de la Ley 153 de 1887, no puede acudirse a un plazo indeterminado o a una condición indeterminada, porque ni el uno ni la otra, justamente por su indeterminación, son instrumentos idóneos que sirven para cumplir el fin perseguido, que es señalamiento o fijación de la época precisa en que ha de celebrarse la convención prometida.

indeterminada, porque ni el uno ni la otra, justamente por su indeterminación, son instrumentos idóneos que sirven para cumplir el fin perseguido, que es señalamiento o fijación de la época precisa en que ha de celebrarse la convención prometida. “Concluye la Corte que a pesar de que los contratantes, en la cláusula cuarta del pacto de promesa, simplemente estipularon que el otorgamiento de la escritura que perfeccione el contrato de compraventa se hará una vez la entidad bancaria apruebe el crédito solicitado por el promitente comprador, esta estipulación no entraña un plazo o condición determinados que permita establecer, a ciencia cierta, la época que previeron para el perfeccionamiento o celebración del negocio prometido.”23 c) Indeterminación de la condición que deja a un tercero, en este caso el juez cognoscente de la licencia judicial y en el de la jurisprudencia la emisión de un concepto favorable sobre titulación de inmueble, por parte del Fondo Nacional del Ahorro: “De suerte que si conforme a la cláusula doce de la promesa, el contrato de compraventa debía perfeccionarse en la Notaría 21 del 22 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, Sentencia de Mayo 13 de 2003, Exp. 6760, M.P. César Julio Valencia Copete. 23 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, Sentencia de Junio 27 de 2007, Exp. 7892, M.P. César Julio Valencia Copete. Página 1 1 de 2576-111-31-03-003-2007-00099-01 Apelación de Sentencia (2007-99)

7892, M.P. César Julio Valencia Copete. Página 1 1 de 2576-111-31-03-003-2007-00099-01 Apelación de Sentencia (2007-99) Círculo de Bogotá, “dentro de los quince (15) días siguientes a la fecha en la cual el FONDO NACIONAL DEL AHORRO, previo concepto favorable sobre la titulación del inmueble, ponga a disposición de los promitentes compradores la minuta de escritura de mutuo e hipoteca a su favor”, incuestionablemente la condición así pactada se tornaba indeterminada y, por ende, incompatible con el carácter transitorio de la promesa, pues no resulta posible determinar la época en que la Oficina Jurídica del Fondo Nacional del Ahorro emitiría el concepto favorable acerca de la titulación del inmueble (cláusula décima).”24 d) Indeterminación de la condición que, como en el caso subexámine, somete la firma del contrato al finiquito de un proceso judicial: “La condición indeterminada para la celebración del contrato prometido vicia la promesa, tal como aquella consistente en la finalización de un proceso de sucesión, porque “la adjudicación misma constituiría una eventualidad además de que no se sabría la época en que debía terminar el proceso, para lo cual la condición que se identificaba con este hecho tenía el carácter de una condición indeterminada” (Sent. del 23-07-87. G.J. T. CLXXXIV, No. 2423 de 1986, ps 284 y 285).”25 e) Indeterminación de la condición que, como en el caso subexámine, somete la firma del contrato a la obtención de una licencia judicial:

No. 2423 de 1986, ps 284 y 285).”25 e) Indeterminación de la condición que, como en el caso subexámine, somete la firma del contrato a la obtención de una licencia judicial: “Cuando el acontecimiento futuro e incierto no limita la producción del efecto jurídico o su cesación, sino que de su llegada o presencia depende, por disposición expresa de la ley, la eficacia del efecto jurídico, no existe una condición propiamente dicha sino impropia o aparente, llamada condición de derecho, cuyos efectos son determinados en cada caso por la ley. “Los negocios jurídicos que contienen esta clase de condiciones suelen ser calificados de ineficaces pendientes. “En el contrato declarado nulo por el Tribunal no se produjo indudablemente obligación alguna, de acuerdo con el inc. 1° del art. 89 de la ley 153 de 1887, porque el ord. 3° de ese mismo artículo no puede referirse sino a la condición que lo sea conceptualmente. La circunstancia convenida por las partes no es 24 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, Sentencia del 23 de junio de 2000, Exp. C-5295, M.P. José Fernando Ramírez Gómez. 25 LAFONT PIANETTA, Pedro. Manual de Contratos. Tomo I. Bogotá: Ediciones Librería del Profesional, 2001, p. 38. Página 12 de 2576-111-31-03-