TSDJ BUG SCF - 76-520-31-03-001-2019-00114-01-(28-07-2022)

Tribunal Superior de Buga Sala Civil Familia

www.ramajudicial.gov.co Página 1 de 28 Guadalajara de Buga, 28 julio de 2021.

Referencia: Proceso verbal de rescisión por lesión enorme propuesto por Carmen Elisa González de López y Dorian Andrea López González contra el Grupo Comercial Biotek S.A.S., con demanda de reconvención de entrega del tradente al adquirente formulada por el Grupo Comercial Biotek S.A.S. contra Carmen Eli sa González de

López y Dorian Andrea López González Radicación: 76-520-31-03-001-2019-00114-01

Instancia: APELACIÓN DE SENTENCIA

Ponente: María Patricia Balanta Medina

Esta providencia fue discutida y aprobada por la sala de manera virtual asincrónica, según acta n.º 172 de la fecha.

De conformidad con la competencia prevista en el num. 1 del art. 31 del C.G.P., se decide el recurso de apelación que la demandada principal y demandante en reconvención formuló contra la sentencia n.° 08, proferida en enero 26 de 2022 por la juez 1ª civil del circuito de Palmira.

I. ANTECEDENTES

1. La causa inicial

Carmen Elisa González de López y Dorian Andrea López González formularon demanda en contra del Grupo Comercial Biotek S.A.S., solicitando la rescisión por lesión enorme de la venta que le hicieron a la referida sociedad comercial del predio distinguido con M.I. 373 -124555, aduciendo que aunque su avalúo

demanda en contra del Grupo Comercial Biotek S.A.S., solicitando la rescisión por lesión enorme de la venta que le hicieron a la referida sociedad comercial del predio distinguido con M.I. 373 -124555, aduciendo que aunque su avalúo comercial era de $1329.139.300 y el catastral de $162800.000, el precio de la compra se pactó en solo $200 millones de pesos (p. 49 -51 del del archivo 01ExpedienteDigitalizadoCdo1.pdf).

El convocado contestó la demanda e indica que, en realidad, la venta se hizo por $600 millones -como consta en la respectiva promesa de compraventatras explicar que el trato inicial se hizo sobre la M.I. 373-27781 relacionada con el predio de mayor extensión, pero la escritura de venta fue devuelta por falta de licencia urbanística de subdivisión material, la que efectuada dio lugar a la venta sobre el predio de M.I. 373-124555, pero allí se declaró un menor valor,Lesión enorme: 76-520-31-03-001-2019-00114-01 Apelación de sentencia www.ramajudicial.gov.co Página 2 de 28 porque así se había acordado en la promesa . Se añade que la prueba de lo realmente pagado se observa en los recibos de caja y la posterior promesa de venta que firmaron con las accionantes para que recuperaran el p redio, estableciendo como precio $728864.000, que fue el mismo valor de la compra inicial más 1,5% mensual y los gastos de la división.

En este sentido propuso las excepciones de 1) carencia de lesión alguna al patrimonio de las demandantes, 2) buena fe, 3) dolo, error, fraude, temeridad

inicial más 1,5% mensual y los gastos de la división.

En este sentido propuso las excepciones de 1) carencia de lesión alguna al patrimonio de las demandantes, 2) buena fe, 3) dolo, error, fraude, temeridad y mala fe por parte de las demandantes, 4) enriquecimiento sin causa, 5) prescripción y caducidad y 6) innominada o genérica (p. 196 -205 del archivo 01ExpedienteDigitalizadoCdo1.pdf).

En el traslado de las excepciones las convocantes insistieron en que el precio pactado por esta compraventa fue de solo $200 millones y que la primera promesa sobre el predio de M.I. 373 -27781, por el que sí recibieron $ 600 millones, al final se frustró porque la escritura no pudo ser registrada ; de allí que ese dinero se pasó como préstamo por el que ellas pagaban intereses del 3% mensual, pero que esa negociación es independiente de la venta del otro predio de M.I. 373-124555 por el que solo recibi eron 200 millones de pesos a pesar de existir un avalúo comercial del I.G.A.C. de 2015 , a partir del cual el valor mínimo sería de $1.335642.98 (sic.). Aclaran que tomando en cuenta el valor del préstamo y sus intereses, se fijó el precio de la promesa de 2019 para recomprar el predio (p. 15 a 22 del archivo 04DescorreTrasladoExcep.pdf).

2. La demanda de reconvención

Grupo Comercial Biotek S.A.S. formuló demanda de reconvención en contra de las demandantes Carmen Elisa González de López y Dorian Andrea López González. Pretenden la entrega material del inmueble adquirido mediante la

2. La demanda de reconvención

Grupo Comercial Biotek S.A.S. formuló demanda de reconvención en contra de las demandantes Carmen Elisa González de López y Dorian Andrea López González. Pretenden la entrega material del inmueble adquirido mediante la escritura pública n.° 4251 de diciembre 29 de 2019 , otorgada en la Notaría 9ª de Cali y el pago de100 millones de pesos por perjuicios. Aducen que pese a estar registrada la compraventa en el folio de M.I. 373-124555, el inmueble no fue entregado por las tradentes, quienes aún conservan la posesión del mismo (p. 51-54, del archivo (p. 49-65 del archivo 01ExpedienteDigitalizadoCdo1.pdf de la carpeta de reconvención).Lesión enorme: 76-520-31-03-001-2019-00114-01 Apelación de sentencia www.ramajudicial.gov.co Página 3 de 28 Las accionantes iniciales y ahora demandadas -en reconvenciónse opusieron a la entrega solicitada por el adquiriente . Señalan que , si bien es cierto la compraventa se dio y está registrada, la no entrega del inmueble se haya justificada por la lesión enorme que se configuró al pactar como precio 200 millones de pesos . Se ac lara que la posterior promesa de compra -que ellas sucribieron para recuperar el predio - estuvo relacionada con otra obligación que personalmente adquirieron y por la cual pagaban intereses mensuales del 3% (p. 134 -139 del archivo 01ExpedienteDigitalizadoCdo1.pdf de la carpeta de reconvención).

No sobra recordar que la excepción previa de pleito pendiente que las

3% (p. 134 -139 del archivo 01ExpedienteDigitalizadoCdo1.pdf de la carpeta de reconvención).

No sobra recordar que la excepción previa de pleito pendiente que las accionadas en reconvención formularon contra la demanda de entrega del tradente al adquirente, se declaró no probada en auto interlocutorio n.° 35 de febrero 9 de 2021, disponiéndose que continuaran ambas causas (ver C03Excepcionesprevias).

3. El objeto de la apelación

En la sentencia de primer grado el juez a quo concluyó que el inmueble fue comprado por la entidad demandada en $200 millones , que resultó siendo menos de la mitad del precio justo al momento de la venta que se fijó en $1.511750.800, conforme al dictamen pericial oficioso, disponiendo que para mantener el negocio el comprador debía pagar $1.160575.720 suma faltante para completar el 90% del precio justo -más 6% anual desde la presentación de la demanda en julio 31 de 2019 - sin lugar a reconocer mejoras o frutos porque las demandadas han retenido la posesión. Consecuencialmente negó las pretensiones de la demanda de reconvención y las excepciones de mérito propuestas por la accionada en contra de la causa inicial de lesión enorme (ver archivo 26AP201900011400ART373.pdf).

La parte demandada apeló en audiencia la respectiva sentencia y oralmente indicó los reparos así: 1) no se valoraron como prueba del pago del precio los recibos de caja obrantes a f. 92 y 93, 2) el contrato de promesa se toma en cuenta como prueba para unas cosas, pero no para otras, 3) las demandantes

indicó los reparos así: 1) no se valoraron como prueba del pago del precio los recibos de caja obrantes a f. 92 y 93, 2) el contrato de promesa se toma en cuenta como prueba para unas cosas, pero no para otras, 3) las demandantes tienen la conducta reiterada de celebrar negocio por debajo del avalúo, 4) el perito designado por el juzgado no acreditó est ar inscrito en el R .A.A. yLesión enorme: 76-520-31-03-001-2019-00114-01 Apelación de sentencia www.ramajudicial.gov.co Página 4 de 28 tampoco soportó los métodos para valorar el metro cuadrado y 5) las demandantes no acreditaron que los dineros entregados constituyeran un préstamo (t. 01:05 :23 del registro 2 de la audiencia de instrucción y juzgamiento).

Las demandantes guardaron silencio dentro del término de traslado de la apelación anticipada que , en esta instancia , concedió la magistrada sustanciadora en auto de junio 24 de 2022.

II. CONSIDERACIONES

1. Ubicación del problema jurídico

En la legislación civil está prevista la lesión enorme como excepción y no como regla general para determinados negocios jurídicos, entre ellos la compraventa de bienes inmuebles contemplada en los artículos 1946 a 1952 del C.C., reglamentación a partir de la cual la jurisprudencia1 ha enlistado los siguientes requisitos:

a) que la venta sea sobre bienes inmuebles, y no se hubiese hecho por ministerio de la justicia (art. 1949 C.C., mod. art. 32 de la ley 57 de 1887); b)

requisitos:

a) que la venta sea sobre bienes inmuebles, y no se hubiese hecho por ministerio de la justicia (art. 1949 C.C., mod. art. 32 de la ley 57 de 1887); b) que la divergencia entre el justo precio al tiempo del contrato y el pactado sea enorme: menos de la mitad, o más del doble (art. 1947 C.C.); c) que el negocio celebrado no sea de carácter aleatorio; d) que luego de verificarse el contrato no se haya renunciado a la acción rescisoria; e) que el bien objeto del negocio no se hubiese perdido en poder del comprador (art. 1951); y f) que la acción rescisoria se ejerza dentro del término legal de cuatro años (art. 1954)

En este caso no está en debate que el negocio jurídico del que se reclama la recisión por lesión enorme, perfeccionado en escritura pública n.° 4 251 de diciembre 29 de 2017 otorgada en la Notaría 9ª de Cali, fue una compraventa del inmueble denominado lote de terreno n.° 1 de la finca Villa Esmeralda del corregimiento Santa Elena, jurisdicción del municipio El Cerrito, distinguido con ficha catastr al 00 -01-0002-0623-000, M.I. 373 -124555, con un área de 26.302,54 m2.

1 C.S.J., sentencia SC10291-2017 en la que se citan las sentencias civiles de 6 de mayo de 1968 (G.J.

26.302,54 m2.

1 C.S.J., sentencia SC10291-2017 en la que se citan las sentencias civiles de 6 de mayo de 1968 (G.J. 2297 a 2299, págs. 98 y ss.); 5 de julio de 1977, G.J. CLV, p. 157); Cas. Civ. de 23 de abril de 1981 (G.J. 2407, págs. 415); 18 de agosto de 1987 (G.J. 2427, págs. 117 y ss.); y 15 de diciembre de 2009 (Exp. 1100131030101998-17323-01).Lesión enorme: 76-520-31-03-001-2019-00114-01 Apelación de sentencia www.ramajudicial.gov.co Página 5 de 28 No se invocó ni probó que el referido negocio fuera aleatorio ni tampoco que la venta se hiciera por ministerio de la justicia; no hay evidencia ni invocación de que las vendedoras hayan renunciado a solicitar la rescisión por lesión enorme; además, está probado que para la fecha de presentación de la demanda en julio 31 de 2019 , no se había cumplido el cuatrenio de caducidad 2 y el comprador conserva la propiedad inscrita del predio.

En últimas, toda la discusión en esta causa gira en torno a la divergencia entre el precio pactado y el justo, pues los apelantes insisten en que el valor acordado en la compraventa no fue de doscientos millones, sino de seiscientos millones y que el avalúo comercial decretado de oficio no se puede valorar.

Como bien lo reseñó la juez de instancia, la institución de la lesión enorme se

acordado en la compraventa no fue de doscientos millones, sino de seiscientos millones y que el avalúo comercial decretado de oficio no se puede valorar.

Como bien lo reseñó la juez de instancia, la institución de la lesión enorme se orienta por un criterio eminentemente objetivo , así lo explica la doctrina especializada: « Nuestra Corte acoge principios similares en sentencia de casación civil de 20 de noviembre de 1980: no es necesario que el demandante en lesión acredite el error o que un estado de necesidad lo obligó a consentir en un contrato desventajoso. Expresa además que la ley no diferencia que las partes sean personas naturales o jurídicas, de derecho privado o público. En sentencia de 23 de mayo de 1981 la Corte reitera que la lesión “está estructurada en nuestro régimen civil sobre un factor puramente objetivo”. Esto descarta la necesidad de tener en cuenta un vicio del consentimiento en el contratante lesionado » (Tamayo Lombana: 2008. Manual de Obligaciones, Ediciones Doctrina y Ley, p. 271).

Significa que lo procedente en esta instancia es, a partir de los reparos concretos propuestos por el apelante, verificar si el precio realmente pactado fue objetivamente inferior a la mitad del precio justo.

2. La prueba del precio pactado

En junio 21 de 2017, las demandantes prometieron vender a la demandada el inmueble de M.I. 373 -27781, distinguido con la cédula catastral 00 -01-00020623-000 de 26.302,54 m2 ubicado en el corregimiento Santa Elena jurisdicción

2 En los términos del art. 94 del C.G.P., con la presentación se hace inoperante la caducidad porque

0623-000 de 26.302,54 m2 ubicado en el corregimiento Santa Elena jurisdicción

2 En los términos del art. 94 del C.G.P., con la presentación se hace inoperante la caducidad porque la entidad demandada fue notificada por aviso en enero 18 de 2020, esto es, menos de un año contado a partir de agosto 6 de 2019 cuando se le notificó por estados a las demandantes el auto admisorio (Cfr. Auto en p. 53 y 54 y constancia en p. 99 del archivo 01ExpedienteDigitalizadoCdo1.pdf).Lesión enorme: 76-520-31-03-001-2019-00114-01 Apelación de sentencia www.ramajudicial.gov.co Página 6 de 28 de El Cerrito y denominado lote de terreno n.° 1 . Se pactó que el precio sería $600 millones pagaderos en efectivo a la firma de la promesa y acorda ron formalizar la compra en junio 22 de 2017 a las 3 pm en la Notaría 9ª de Cali. Allí mismo se advirtió en la cláusula 15 que en la correspondiente escritura pública se fijaría como precio el avalúo catastral (p. 102 -106 del archivo 01ExpedienteDigitalizadoCdo1.pdf).

En la escritura pública n.° 1790 de junio 21 de 2017 otorgada en la Notaría 9ª de Cali, las demandantes vendieron a la sociedad accionada el inmueble denominado lote de terreno n.° 1 Villa Esmeralda del corregimiento Santa Elena, jurisdicción del municipio El Cerrito, distinguido con ficha catastral 00de Cali, las demandantes vendieron a la sociedad accionada el inmueble denominado lote de terreno n.° 1 Villa Esmeralda del corregimiento Santa Elena, jurisdicción del municipio El Cerrito, distinguido con ficha catastral 0001-0002-0623-000, M.I. 373-27781 y con un área de 26.302, 54 m2, pactando allí un pre cio de doscientos millones de pesos -incluyendo además una cláusula de retroventa - acto escritural que luego fue devuel to sin registrar , según nota de junio 29 de 2017 , por falta de la licencia urbanística que permitiera la subdivisión material (p. 109 a 116 y 130 del archivo 01ExpedienteDigitalizadoCdo1.pdf)

En recibos de caja # 01 y 02 de junio 29 y julio 7 de 2017, consta que Dorian Andrea López González, en nombre propio y de su litisconsorte Carmen El isa González de López, manifiesta que recibe de la representante legal de la demandada Grupo Comercial Biotek S.A.S., respectivamente, la suma de 250Lesión enorme: 76-520-31-03-001-2019-00114-01 Apelación de sentencia www.ramajudicial.gov.co Página 7 de 28 millones de pesos en efectivo y la suma de 350 millones de pesos en tres cheques, «por concepto de contrato de compraventa debidamente firmado y autenticado el día 21 de junio de 2017, sobre el predio identificado con matrícula inmobiliaria No.373 -27781» (p. 128 y 129 del archivo 01ExpedienteDigitalizadoCdo1.pdf)

autenticado el día 21 de junio de 2017, sobre el predio identificado con matrícula inmobiliaria No.373 -27781» (p. 128 y 129 del archivo 01ExpedienteDigitalizadoCdo1.pdf)

En resolución n.° 050 -248-2-7 de septiembre 7 de 2017, el jefe de la Oficina Asesora de Planeación y Estadística del municipio de El Cerrito, aprobó la subdivisión material del predio de M.I. 373 -27781 en cuatro lotes: el n.° 1 de 26.302,54 m2, el n.° 2 de 19.200 m 2, el lote n.° 3 de 6.400 m 2 y el lote n.° 4 de 7.021 m2.

En el folio de M.I. 373 -27781, se aprecia el englobe de los folios de M.I. 3733061-7206 y 23344 y , luego, se inscribe en noviembre 10 de 2017 la referida licencia de división material (anotación n.° 33) y, también, consta que con base en este se abrieron los folios de M.I. 373 -124555, 118000, 124556 y 124557 (p. 132-145 del archivo 01ExpedienteDigitalizadoCdo1.pdf).

En la escritura pública n.° 4251 de diciembre 29 de 2017 otorgada en la Notaría 9ª de Cali, las demandantes vendieron a la sociedad accionada el inmueble denominado lote de terreno n.° 1 Villa Esmeralda del corregimiento Santa Elena, jurisdicción del munic ipio El Cerrito, distinguido con ficha catastral 00denominado lote de terreno n.° 1 Villa Esmeralda del corregimiento Santa Elena, jurisdicción del munic ipio El Cerrito, distinguido con ficha catastral 0001-0002-0623-000, M.I. 373-124555 y con un área de 26.302, 54 m2, pactando allí un precio de 200 millones de pesos. Se incluye, además, una cláusula de retroventa, la cual fue posteriormente cancelada de mutuo acuerdo en la escritura pública n.° 407 -de febrero 22 de 2019 - otorgada por las mismas partes y en la misma notaría (p. 4 a 17 del archivo 01ExpedienteDigitalizadoCdo1.pdf).

Obra, también, el certificado de tradición del predio con ficha catastral 00 -010002-0623-000 ubicado en el corregimiento Santa Elena jurisdicción de El Cerrito, distinguido con M.I. 373 -124555, abierta con base en la M.I. 37327781, denominado lote de terreno n.° 1 con área de 26.302, 54 m2 en el que están inscritas la venta de las demandantes a la convocada, el respectivo pacto de retroventa y su posterior cancelación de mutuo acuerdo en las anotaciones 3 a 6 (p. 39-42 del archivo 01ExpedienteDigitalizadoCdo1.pdf).Lesión enorme: 76-520-31-03-001-2019-00114-01 Apelación de sentencia www.ramajudicial.gov.co Página 8 de 28 En febrero 22 de 2019, la entidad demandada prometió que en junio 30 de 2019 vendería a las accionantes el predio distinguido con M.I. 373 -27781 y

www.ramajudicial.gov.co Página 8 de 28 En febrero 22 de 2019, la entidad demandada prometió que en junio 30 de 2019 vendería a las accionantes el predio distinguido con M.I. 373 -27781 y matrícula catastral 00-01-0002-0623-000 de 26.302,54 m2, el mismo que en la cláusula segunda se advierte como aquél que compraron a las accionantes en la escritura pública n.° 1790 de junio 21 de 2017 otorgada en la Notaría 9ª de Cali, indicando además que el precio sería de $782864.000, « igual valor por el que fue adquirida en otrora por parte de las COMPRADORA S» (p. 185-189 del archivo 01ExpedienteDigitalizadoCdo1.pdf)Lesión enorme: 76-520-31-03-001-2019-00114-01 Apelación de sentencia www.ramajudicial.gov.co Página 9 de 28

En el traslado de las excepciones de la demanda inicial, las convocantes presentaron los siguientes recibos de caja (p. 2 a 13 del archivo C03Excepcionesprevias):

Fecha Valor Pagado por: Concepto

26/07/2017 $18000.000 Carlos Eduardo Olaya Intereses. Mes Julio préstamo Finca Santa Elena 20/08/2017 $18000.000 Carlos Olaya Abono intereses mes de Agosto Finca Santa Elena 03/10/2017 $18000.000 No reporta Abono Intereses Septiembre Finca Santa elena – Bioteck 03/11/2017 $18000.000 No reporta Intereses préstamo Mes Noviembre – Bioteck S.A.S.

03/10/2017 $18000.000 No reporta Abono Intereses Septiembre Finca Santa elena – Bioteck 03/11/2017 $18000.000 No reporta Intereses préstamo Mes Noviembre – Bioteck S.A.S. 19/01/2018 $18000.000 Calos Olaya Intereses Mes Vencido Noviembre préstamo S.A.S. 26/01/2018 $10000.000 Carlos Olaya Intereses Mes Diciembre – Préstamo Biotek S.A. – Abono a la cuota 03/03/2018 $18000.000 Carlos Olaya Intereses préstamo Mes enero del 1° al 28 de enero. 20/03/2018 $18000.000 Carlos Olaya – Dorian López Interés Mes febrero 01-28 febrero 01/01/2018 $18000.000 Carlos Olaya – Dorian López Intereses Mes Marzo 1 a 30 de Marzo 17/06/2018 $18000.000 Carlos Olaya – Dorian López Intereses préstamo Mes de abril 1 al 30 de abril del 2018 18/06/2018 $18000.000 Carlos Olaya – Dorián López Intereses Mes mayo 1 al 30 de Mayo de 2018 07/06/2018 $1600.000 Carlos Olaya Intereses préstamo Mes AbrilMayo

Además, obra la siguiente liquidación que las demandantes señalan como la contentivia de los intereses del crédito , la cual tiene una inscripción -a mano alzada- «Dorian Liquidación Con Descuento » realizada por el representante legal de la accionada:Lesión enorme: 76-520-31-03-001-2019-00114-01 Apelación de sentencia www.ramajudicial.gov.co Página 10 de 28

legal de la accionada:Lesión enorme: 76-520-31-03-001-2019-00114-01 Apelación de sentencia www.ramajudicial.gov.co Página 10 de 28

Hay una comunicación de las demandantes al demandado fechada en julio 5 de 2019 en el cual reiteran el compromiso de recuperar el inmueble vendido , tras cumplir el pago de la promesa celebrada entre las partes (p. 193 del archivo 01ExpedienteDigitalizadoCdo1.pdf).

3. Identificación del precio realmente convenido

Desde que la entidad compradora fue convocada al pleito , se planteó de su parte que el precio realmente pactado para la compraventa no fue el de $200 millones como se dijo en la escritura pública, sino el de $600 millones como se advirtió en la promesa respectiva, punto sobre el cual la juez de instancia no hizo ninguna consideración, más para partir del pacto expreso en la escritura , sin motivación alguna sobre valor probatorio que le otorgaba a los demás medios de prueba.

Al respecto , se han presentado dos hipótesis: la s vendedoras dicen que la promesa de junio 21 de 2017, que se hizo entre las partes sobre $600 millones tiene relación con el predio de M.I. 373 -27781, el cual finalizó con la escritura pública n.° 1790 de la misma fecha pero que, tal negocio se frustró porque la venta no se pudo registrar, de sde allí alegan que la venta , finalmente protocolizada en escritura pública n.° 4251 de diciembre 29 de 2017 sobre el inmueble de M.I 373 -124555, fue u n negocio totalmente diferente e independiente.

Según sus declaraciones de parte, las vendedoras, al final , recibieron del

inmueble de M.I 373 -124555, fue u n negocio totalmente diferente e independiente.

Según sus declaraciones de parte, las vendedoras, al final , recibieron del Grupo Comercial Biotek S.A.S. 600 millones de pesos por una venta que no se realizó al final y terminó convirtiéndose en un préstamo por el que pagaban intereses del 3% mensual y que, además, la misma entidad luego les pagó 200 millones de pesos por otra venta que sí se ejecutó y sobre la cual deprecan rescisión por lesión enorme (t. 01:20:00 registro de la audiencia inicial).

Por su parte, la compradora ha insistido que todo fue un mismo negocio: el predio lo compraron por 600 millones de pesos, como se dice en la promesa, pero la primera escritura no se pudo registrar, lo que subsanaron y dio lugar a la suscripción de la segunda sobre la cual no dieron dinero adicional . Precisa que con las vendedoras se acordó un interés sobre el único precio pactado yLesión enorme: 76-520-31-03-001-2019-00114-01 Apelación de sentencia www.ramajudicial.gov.co Página 11 de 28 pagado de 600 millones de pesos, como contraprestación por ellas retener la posesión del bien, tal y como lo declaró con precisión y detalle el representante legal de la convocada en su correspondiente interrogator io de parte en audiencia inicial (t. 02:27:00 registro de la audiencia inicial).

Como ya se dijo, la juez a quo pasó de largo en punto de esta discusión central y tomó, sin más, los 200 millones de pesos como precio pactado por ser el que da cuenta la escritura pública n.° 4251 de diciembre 29 de 2017 , pero la sala

Como ya se dijo, la juez a quo pasó de largo en punto de esta discusión central y tomó, sin más, los 200 millones de pesos como precio pactado por ser el que da cuenta la escritura pública n.° 4251 de diciembre 29 de 2017 , pero la sala advierte que el demandado logró corroborar su hipótesis con la prueba regular y oportunamente recaudada.

Ciertamente, la compraventa perfeccionada en la escritura pública n.° 4251 de diciembre 29 de 2017 no tiene objeto diferente al de la promesa y al de la venta perfeccionada en escritura pública n.° 1790 ambas suscritas en junio 21 de 2019, tampoco la otra promesa de febrero 22 de 2019 , todas conectadas con el lote n.° 1 de la finca Villa Esmeralda ubicada en el corregimiento Santa Elena jurisdicción de El Cerrito, distinguido con cédula catastral 00 -01-0002-0623000 y con área de 26.302,54 m2; solo que inicialmente ese bien formaba parte de un lote de mayor extensión distinguido con la M.I. 373 -27781 (nacido por engloble de las M.I. 373-3061, 7206 y 23344) y a partir de una posterior subdivisión material pasó a identificarse con la M.I. 373-124555.

Es el mismo bien, no hay duda (el lote n.° 1 de Villa Esmeralda), con la misma área exacta (26.302, 54 m2) ubicación (corregimiento Santa Elena jurisdicción de El Cerrito , cédula catastral 00 -01-0002-0623-000) de propiedad de las mismas personas (las demandantes quienes lo prometieron vender a la entidad

de El Cerrito , cédula catastral 00 -01-0002-0623-000) de propiedad de las mismas personas (las demandantes quienes lo prometieron vender a la entidad demandada, negocio juridico que llevaron a cabo con pacto de retroventa y luego cancelaron para prometerse mutuamente la recompra).

No es creíble lo que plantean las convocantes: que el Grupo Comercial Biotek S.A.S. intentó adquirir en junio de 2017 por 600 millones de pesos el predio cuya escritura no pudieron registrar por falta de licencia de división material y luego lo adquirieron de las mismas vendedoras en diciembre de ese mismo año pagando otros 200 millones de pesos adicionales, para -finalmenteen febrero de 2019 prometer que se lo devolverían en junio siguiente por el mismo valor que lo habían negociado, pactando 782 millones de pesos, que noLesión enorme: 76-520-31-03-001-2019-00114-01 Apelación de sentencia www.ramajudicial.gov.co Página 12 de 28 alcanzaría ni siquiera para cubrir la suma de los dos capitales supuestamente pagados por el comprador.

Es que si fuera cierto que se trata de dos negociaciones independientes y separadas: que primero fue una frustrada venta en junio de 2017 por 600 millones de pesos que pasó a ser una deuda personal respaldada con tres pagarés de 200 millones de pesos y que la otra fue una venta independiente y finiquitada en diciembre de 2017 por 200 millones de pesos, no se entiende cómo en febrero de 2019 las partes expresamente acordaron en promesa que la demandada les vendería a las accionantes el bien adquirido en diciembre de

finiquitada en diciembre de 2017 por 200 millones de pesos, no se entiende cómo en febrero de 2019 las partes expresamente acordaron en promesa que la demandada les vendería a las accionantes el bien adquirido en diciembre de 2017 calculando su precio únicamente con el «préstamo» de 600 millones de pesos más intereses , perdiendo el comprador los 200 millones de pesos adicionales que habría pagado por la compra en diciembre de 2017.

Sí así hubieran sido las cosas, significaría que el Grupo Comercial Biotek S.A.S. les habría dado a las demandantes un total de 800 millones de pesos: primero 600 millones con la venta supuestamente frustrada en junio de 2017 y convertida en préstamo personal y luego otros 200 millones adicionales por la venta final independiente de diciembre de 2017 ; por lo cual ella estaría dispuesta a devolver el predio pero recibiendo solo los 600 millones del crédito personal más sus intereses, perdi éndose, luego de casi dos años, los 200 millones de pesos que se pagaron adicional por la venta definitiva.

Es incontrovertible que no se frustró la venta prometida en junio 21 de 2017 sobre el lote n.° 1 de la finca Villa Esmeralda con área de 26.302,54 m2 ubicado en el corregimiento Santa Elena jurisdicción de El Cerrito y distinguido con ficha catastral 00 -01-0002-0623-000 pactado en 600 millones de pesos que, efectivamente, pagó la entidad, porque en febrero de 2019 las demandantes prometieron que le comprarían ese mismo bien al Grupo Comercial Biotek S.A.S., tras explicar en la cláusula segunda que era el mismo que las

efectivamente, pagó la entidad, porque en febrero de 2019 las demandantes prometieron que le comprarían ese mismo bien al Grupo Comercial Biotek S.A.S., tras explicar en la cláusula segunda que era el mismo que las nombradas le vendieron en la escritura pública n.° 1790 de junio 21 de 2017, recordemos:Lesión enorme: 76-520-31-03-001-2019-00114-01 Apelación de sentencia www.ramajudicial.gov.co Página 13 de 28

Ya se sabe que, en realidad, esa escritura suscrita sobre la M.I. 373-27781 no se pudo inscribir porque faltaba la licencia urbanística de subdivisión material, motivo por el cual, obtenida tal autorización, se suscribió la escritura pública n.° 4251 de diciembre 29 de 2017 que es idéntica a la compraventa de junio 21, precisándose ahora que el mismo lote n.° 1 de la finca Villa Esmeralda con área de 26.302,54 m2 ubicado en el corregimiento Santa Elena jurisdicción de El Cerrito y distinguido con ficha catastral 00 -01-0002-0623-000, a partir de la subdivisión material contaba con M.I. 373-124555.

El tenor literal de la promesa de febrero 22 de 2019 no deja lugar a dudas acerca del compromiso de las demandantes a comprar ese idéntico bien por «igual valor por el que fue adquirida en otrora por parte de las

COMPRADORAS».

Entonces, en la promesa de febrero 22 de 2019 se reconoce que ese bien fue el mismo que las demandantes le vendieron a la demandada en escritura

COMPRADORAS».

Entonces, en la promesa de febrero 22 de 2019 se reconoce que ese bien fue el mismo que las demandantes le vendieron a la demandada en escritura pública n.° 1790 de junio 21 de 2017, que en promesa de la misma fec ha aclararon que su precio real era 600 millones de pesos pero que, la escritura se haría por menor valor con base en el avalúo catastral ; también dejaron explícito