TSDJ BUG SCF - 76-520-31-03-002-2014-00200-08-(07-05-2020)

Rad. Nal.: 2014-00200-08.

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TRIBUNAL SUPERIOR DE BUGA

SALA UNITARIA CIVIL FAMILIA

MAGISTRADO: ORLANDO QUINTERO GARCÍA

Guadalajara de Buga, siete (7) de mayo de dos veinte (2020).

CUESTIÓN A DECIDIR.

Se procede a resolver el recurso de apelación promovido por el opositor HÉCTOR OSVALDO GALINDO ÁVILA, respecto del auto emitido por la Jueza Segunda Civil del Circuito de Palmira durante la diligencia de entrega realizada al interior del proceso de resolución del contrato de compraventa tramitado MARÍA NUBIA URBANO DE MONTENEGRO y

la empresa INVERSIONES Y COMERCIALIZADORA JAIME

MONTENEGRO Y CÍA LTDA.

ANTECEDENTES Y CONSIDERACIONES

En el aludido proceso trabado entre MARÍA NUBIA URBANO DE MONTENEGRO y la sociedad INVERSIONES Y COMERCIALIZADORA JAIME MONTENEGRO &CÍA LTDA., se profirió sentencia el 8 de junio del 2017 por medio de la cual el Juzgado Segundo Civil del Circuito de Palmira declaró resuelto el contrato de concesión, parcelación y venta suscrito entre las citadas personas.

En cumplimiento de la aludida determinación judicial se dio inicio a la diligencia de entrega el 3 de abril de 2017. A la misma compareció HECTOR OSVALDO GALINDO ÁVILA y presentó oposición, aduciendo ser poseedor de cinco lotes correspondientes al predio materia de entrega en orden a lo cual pidió tener como pruebas, el contrato firmado

HECTOR OSVALDO GALINDO ÁVILA y presentó oposición, aduciendo ser poseedor de cinco lotes correspondientes al predio materia de entrega en orden a lo cual pidió tener como pruebas, el contrato firmado el día 27 de abril del año 2013 con el señor Jaime Montenegro García, quien actúa en nombre propio, y en representación de INVERSIONESRad. Nal.: 2014-00200-08.

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Y COMERCIALIZADORA JAIME MONTENEGRO G. & CÍA LTDA. respecto de los lotes 30 a 34; el poder otorgado por la señora MARÍA NUBIA URBANO DE MONTENEGRO, en donde se faculta al señor JAIME MONTENEGRO GARCÍA por la misma señora, para realizar ampliamente todos los actos de venta que sustentan la negociación que el señor ha realizado de los derechos de posesión de parte del inmueble; la Resolución N° 248OAP-94002 de fecha enero 29 del año de 2013, por medio de la cual se otorgó una licencia de urbanización al proyecto den ominado urbanización Campestre Quintas del Paraíso, etapas dos, tres y cuatro. Plantea que e ste documento tiene relación con el contrato que celebraron con JAIRO DEL MAR MARTÍNEZ como compradores de dichos derechos de posesi ón, toda vez que la resolución s e encontraba vigente al momento en que se realizó la compraventa y en ella se legitima a JAIME MONTENEGRO GARCÍA para realizar las ventas que en efecto realizó; el plano alusivo al fundo; un cheque girado por JAIRO DEL MAR MARTÍNEZ a SANTIAGO MAHECHA por autorización que hace JAIME MONTENEGRO GARCÍA

para realizar las ventas que en efecto realizó; el plano alusivo al fundo; un cheque girado por JAIRO DEL MAR MARTÍNEZ a SANTIAGO MAHECHA por autorización que hace JAIME MONTENEGRO GARCÍA pagándole unos honorarios, lo que no s indicara de alguna manera el tiempo en que se realizó dicho pago . Igualmente, se solicitó el decreto de los testimonios de MARÍA NUBIA URBANO DE MONTENEGRO,

JAIME MONTENEGRO GARCÍA, HUMBERTO MARTÍNEZ,

ALEXANDER GAVIRIA QUINTERO y SANTIAGO MAHECHA.

Con repulsa de la parte actora, quien tildó al opositor de mero tenedor, se rechazó de plano la oposición conforme al numeral 1º, artículo 309 del C.G.P., bajo el supuesto que el opositor deriva derechos de JAIME MONTENEGRO GARCÍA, quien fue vencido en este juicio mediante sentencia ejecutoriada.

La decisión referida fue recurrida en apelación por el opositor alegando que, la sentencia a que se hace alusión en el proceso de resolución de contrato, únicamente produce efectos jurídicos en contra de una empresa, pero no de JAIME MONTENEGRO GARCÍA quien nos vendióRad. Nal.: 2014-00200-08.

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como persona natural, y mucho menos en contra del opositor, toda vez que éste acudió al trámite hasta ese día.

Luego de las vicisitudes sufridas durante el trámite 1, el recurso de apelación fue concedido. La parte actora se pronunció en apoyo de la decisión confutada, argumentando que de la literalidad del contrato de

Luego de las vicisitudes sufridas durante el trámite 1, el recurso de apelación fue concedido. La parte actora se pronunció en apoyo de la decisión confutada, argumentando que de la literalidad del contrato de promesa de compraventa de derechos de posesión se const ata que JAIME MONTENEGRO GARCÍA actuó como representante legal de la sociedad demandada, pero que aun admitiendo que lo hubiese firmado como persona natural, se debe tener en cuenta que el contrato de concesión, parcelación y venta que dio origen a la cont roversia en su “fase prima” 2 se firmó con JAIME MONTENEGRO GARCÍA como persona natural y se comprometió a constituir una sociedad de responsabilidad limitada con quien se ratificarían los contratos, por todo lo cual, los efectos de la sentencia lo abrigan. Asimismo se apunta, que al resolverse el contrato y volverse las cosas al estado anterior, las partes involucradas en el proceso quedan con la calidad de meros tenedores de los bienes concernidos.

Añadió, oportunamente, que el 27 de abril de 2013 cel ebró junto con JAIRO DE MAR MARTÍNEZ un contrato de compraventa de derechos posesorios con JAIME MONTENEGRO GARCÍA, obrante éste en su propio nombre y en representación de la sociedad INVERSINES Y COMERCIALIZADORA JAIME MONTENEGRO G. &CÍA. LTDA, respecto de 5 lotes de 1.000 M2 cada uno, sobre los cuales ha ejercido posesión desde hace más de cinco años, posesión la cual, sumada a la de JAIME MONTENEGRO GARCÍA supera los 12 años. Informa, que para la fecha de la mentada negociación estaba vigente al poder que

posesión desde hace más de cinco años, posesión la cual, sumada a la de JAIME MONTENEGRO GARCÍA supera los 12 años. Informa, que para la fecha de la mentada negociación estaba vigente al poder que había conferido la MARÍA NUBIA URBANO tanto a la compañía como a JAIME MONTENEGRO GARCÍA para realizar contratos como el

1 Rechazo de la apelación y de la queja y acción de tutela contra esas decisiones. 2 F. 2 Cdno. Copias.Rad. Nal.: 2014-00200-08.

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citado, así como la licencia de urbanismos expedida por la Alcaldía Municipal de El Cerrito Valle.

Considera, que la sentencia p roducida en este proceso no vincula a JAIME MONTENEGRO GARCÍA como persona natural, puesto que él no fue demandado y solo era simple representante legal de la compañía llamada al juicio, dado que fue obrando también como persona natural que les vendió los lotes de acuerdo al contrato de concesión, parcelación y venta ajustado entre él y MARÍA NUBIA URBANO DE MONTENEGRO y por ello estaba ampliamente facultado a título personal para promover y dar en venta los lotes que conformaban el proyecto urbanístico.

Apunta, que la a quo no analizó las pruebas exhibidas ni tuvo en cuenta las diferentes relaciones contractuales con terceras personas, cuyos contratos no pueden desconocerse por las diferencias que llevaron a resolver los contratos entre las partes del p roceso. Que no vio la funcionaria judicial para el 27 de abril de 2013, data de compra de los lotes, no había diferencia entre los extremos de este proceso, el contrato

resolver los contratos entre las partes del p roceso. Que no vio la funcionaria judicial para el 27 de abril de 2013, data de compra de los lotes, no había diferencia entre los extremos de este proceso, el contrato de concesión, parcelación y venta estaba en plena vigencia, se estaba desarrollando su objeto, por lo cual las controversias posteriores, las cuales pueden ser simuladas, no podían perjudicar los derechos de terceros, a los cuales no se extienden los efectos de la sentencia porque no fueron demandados.

La parte actora replicó que JAIME MONTENEGRO GARCÍA no estaba facultado como persona natural, ni como representante de la persona jurídica para vender predios, y que el comprador era conocedor de la cláusula décima del contrato de concesión, parcelación y venta, según la cual el cesionario no podía ceder a terceros los derechos adquiridos por medio de ese documento sin autorización escrita de la cedente, al igual que conocía el poder de representación en donde se otorgaron únicamente las facultades de diseño, parcelación, proyectos,Rad. Nal.: 2014-00200-08.

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construcción y promoción d ventas. Niega que el opositor tenga la calidad de poseedor regular.

El problema jurídico entregado por esta controversia radica en establecer, si es procedente el rechazo de plano de la oposición a la entrega promovida por HÉCTOR OSVALDO GALINDO ÁVILA bajo el supuesto de derivar sus derechos de INVERSIONES Y COMERCIALIZADORA JAIMEN MONTENEGRO Y CÍA. LTDA, conforme al numeral 1º, artículo 309 del C.G.P.?. De allí que el tema

supuesto de derivar sus derechos de INVERSIONES Y COMERCIALIZADORA JAIMEN MONTENEGRO Y CÍA. LTDA, conforme al numeral 1º, artículo 309 del C.G.P.?. De allí que el tema concerniente a si el opositor demuestra o no la calidad de poseedor no es materia de esta diferencia, como si lo tendría que ser en el evento de abrirse paso al trámite de su repulsa a la entrega.

Los siguientes supuestos de hecho se hallan acreditados, sin discusión, en el plenario:

Entre MARÍA NUBIA URBANO DE MO NTENEGRO propietaria del inmueble identificado con ficha catastral No. 00-01-0002-0467 con una cabida de 16 Has. 9.279,68 M2 y JAIME MONTENEGRO GARCÍA, quien tramitaba con su familia la constitución de una sociedad de responsabilidad limitada, se celebró el 13 de julio de 2005 un contrato de “CONCESIÓN, PARCELACIÓN Y VENTA” 3 del identificado fundo, para que el cesionario, por su cuenta y riesgo adelantare el proyecto de parcelación y promoción de venta de las respectivas parcelas. En la cláusula sexta se lee que las ventas se protocolizarían mediante promesas de compraventa entre la cedente y los compradores al cumplirse las condiciones allí estipuladas; y, en la cláusula se consignó: “EL CESIONARIO no podrá ceder a terceros los derechos que adquiere por medio de este documento sin la autorización escrita de LA

CEDENTE.”4.

3 F. 18 cdno. Copias. 4 F. 19 ibídem.Rad. Nal.: 2014-00200-08.

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por medio de este documento sin la autorización escrita de LA

CEDENTE.”4.

3 F. 18 cdno. Copias. 4 F. 19 ibídem.Rad. Nal.: 2014-00200-08.

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El 4 de noviembre de 2005 MARÍA NUBIA URBANO DE MONTENEGRO en la misma condición de propietaria del predio arriba señalado, le confiere poder a JAIME MONTENEGRO GARCÍA en calidad de representante legal de la firma INVERSIONES Y COMERCIALIZADORA JAIME MONTENEGRO G. Y &CÍA. LTDA, para llevar a cabo los procesos de diseño, parcelación, proyectos , construcción y promoción de ventas del terreno antes citado.

El 27 de abril de 2013 entre JAIME MONTENEGRO GARCÍA, quien dijo actuar en nombre propio y a la sazón como representante legal de INVERSIONES Y COMERCIALIZADORA JAIME MONTENEGRO G. Y &CÍA. LTDA., más, declarando que en las anunciadas calidades –a nombre propio y como representante de la sociedadha ejercido actos de posesión sobre el predio desde el 13 de julio de 2005 5, sector llamado los vendedores y de otro lado HÉCTOR OSVALDO GALINDO ÁVILA y JAIRO DEL MAR MARTÍNEZ, sector llamado los compradores, celebraron el contrato de compraventa de la posesión de cinco lotes de terreno desprendidos del predio de mayor extensión de que se viene haciendo referencia. Se hizo constar en la cláusula primera el contrato de concesión y de mandato o representación ajustados entre JAIME

MONTENEGRO GAR CÍA y MARÍA NUBIA URBANO DE

haciendo referencia. Se hizo constar en la cláusula primera el contrato de concesión y de mandato o representación ajustados entre JAIME MONTENEGRO GAR CÍA y MARÍA NUBIA URBANO DE MONTENEGRO, de los cuales se apuntó, se hallaban vigentes . Aclararon que el predio del cual se vendió la posesión se encontraba en trámite de proceso para asignarle el respectivo folio de matrícula inmobiliaria. El parágrafo de la cláusula tercera estipula:

Los vendedores declaran, que sin que implique reconocimiento alguno a favor de la señora MARÍA NUBIA URBANO DE MONTENEGRO, transfieren de igual manera a favor de los COMPRADORES, todos los derechos que pudiera eventualmente reclamar dicha señora o sus hijos como suscriptores del contrato de CONCESION, PARCELACIÓN Y VENTA, de fecha 13 de julio del año 2005, fecha en que los aquí vendedores recibieron la posesión del

5 Fecha de la celebración del contrato de concesión, parcelación y venta.Rad. Nal.: 2014-00200-08.

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inmueble, y que de todas maneras si la señora MARÍA NUBIA URBANO DE MONTENEGRO o alguno de sus hijos quisiera realizar alguna reclamación, en este caso, se entenderá para efectos del presente contrato que la venta de la posesión de los inmuebles, que aquí se realiza, los aquí vendedores lo hacen en representación de dicha señora en virtud de las amplias facultades otorgadas mediante el poder conferido al VENDEDOR, JAIME MONTENEGRO GARCÍA, como representante legal de la sociedad

DENOMINADA INVERSIONES Y COMERCIALIZADORA JAIME

hacen en representación de dicha señora en virtud de las amplias facultades otorgadas mediante el poder conferido al VENDEDOR, JAIME MONTENEGRO GARCÍA, como representante legal de la sociedad DENOMINADA INVERSIONES Y COMERCIALIZADORA JAIME MONTENEGRO G. Y CÍA LIMITADA, el día 4 d e noviembre del año 2.005, para efectuar entre otras cosas la promoción y venta del terreno cedido, mediante el contrato de CONCESIÓN, PARCELACIÓN Y VENTA, de fecha 13 de julio de 2005.6

En sentencia adiada 8 de junio del 2017 el Juzgado Segundo Civil del Circuito de Palmira declaró resuelto el contrato de concesión, parcelación y venta suscrito entre MARÍA NUBIA URBANO DE MONTENEGRO y la sociedad INVERSIONES Y

COMERCIALIZADORA JAIME MONTENEGRO G. Y CÍA. LTDA.

Del anterior recuento probatorio deviene claro que los derechos derivados de la posesión que ahora alega el opositor a la entrega tienen su fuente en el contrato de compraventa ajustado con JAIME MONTENEGRO GARCÍA quien actuó en nombre propi o y como representante legal de INVERSIONES Y COMERCIALIZADORA JAIME MONTENEGRO G. Y CÍA. LTDA., arrogándose, tanto personal como representante, la calidad de coposeedores de los lotes de terreno objeto de la negociación.

Igualmente, quedó establecido q ue en el proceso de resolución de contrato fueron partes procesales, como tenían que serlo, los extremos del contrato de “CONCESION, PARCEL ACIÓN Y VENTA”, es decir, MARÍA NUBIA URBANO DE MONTENEGRO como cedente y la

contrato fueron partes procesales, como tenían que serlo, los extremos del contrato de “CONCESION, PARCEL ACIÓN Y VENTA”, es decir, MARÍA NUBIA URBANO DE MONTENEGRO como cedente y la

6 F. 14 cdno. Copias.Rad. Nal.: 2014-00200-08.

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compañía INVERSIONES Y COMERCIALIZADORA JAIME MONTENEGRO G. Y CÍA. LTDA. en condición de cesionaria.

Desde este panorama probatorio, es de concluir que el opositor GALINDO ÁVILA no solo derivó sus derechos sobre los inmuebles materia de negociación, de la sociedad demandada y a quien por tanto se extendían los efectos de la sentencia, sino también de un tercero, JAIME MONTENEGRO GARCÍA, quien celebró el contrato de compraventa de los derechos deducidos de la posesión, no solo como representante legal de la sociedad de responsabilidad limitada, sino también a título personal arrogándose , en conjunto con su representada, la calidad de poseedor de los predios, y por ello no es predicable que su condición sea la indicada en el numeral 1., artículo 309 del C.G.P., puesto que, de un lado, la sentenci a emitida en este juicio no produce efectos frente a él, como tampoco respecto de JAIME MONTENEGRO GARCÍA, por la potísima razón que ninguno de los dos fue parte en este proceso; y de otro lado, por lo pronto, no está demostrado que fuere un tenedor a nombre de quien cobija la sentencia.

Es de apuntar, que la circunstancia de ser JAIME MONTENEGRO GARCÍA representante legal de la sociedad demandada, persona distinta a los socios individualmente considerados 7, en nada

Es de apuntar, que la circunstancia de ser JAIME MONTENEGRO GARCÍA representante legal de la sociedad demandada, persona distinta a los socios individualmente considerados 7, en nada compromete en este proceso su actuación como persona natural en el marco del contrato alusivo a la venta de los derechos derivados de la posesión, negocio jurídico que no fue –no podía serinvolucrado en la resolución de contrato y, por ello, puede ser afectado por la sentencia que resolvió este proceso.

No es fatuo apuntar, que esta providencia, como se advirtiera líneas atrás, no tuvo por objeto escrutar sobre la condición de poseedor alegada por HÉCTOR OSV ALDO GALINDO ÁVILA, puesto que ello

7 Artículo 98 Código de Comercio.Rad. Nal.: 2014-00200-08.

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será lo que corresponde determinar a la a quo, a la luz del material de evidencia que se logre recaudar a lo largo del expediente, en la respectiva decisión. Lo aquí considerado y decidido concierne a si el opositor se hallaba en una de las eventualidades consagradas en el numeral 1., artículo 309 del C.G.P.

En consecuencia, el auto recurrido habrá de ser revocado con la consecuente condena en costas en segunda instancia a cargo de la parte demandante –art. 365 C.G.P.-. Ameritando lo considerado se,

RESUELVE:

1º. Revocar el auto impugnado. Consecuentemente, disponer que se dé trámite a la oposición exhibida por HÉCTOR OSVALDO GALINDO ÁVILA.

RESUELVE:

1º. Revocar el auto impugnado. Consecuentemente, disponer que se dé trámite a la oposición exhibida por HÉCTOR OSVALDO GALINDO ÁVILA.

2º. Condenar en costas de segunda instancia a la parte demandante, esto es, a MARÍA NUBIA URBANO DE MONTENEGRO y a favor del opositor HÉCTO OSVALDO GALINDO ÁVILA. Se fija como agencias en derecho para que se incluya en la correspondiente liquidación que habrá de realizarse conforme al art ículo 366 del C.G.P., la suma de

CUATROCIENTOS MIL PESOS ($ 400.000.00).

3º. Devolver el expediente al Juzgado de origen, una vez en firme esta providencia.

NOTIFÍQUESE Y DEVUÉLVASE

El Magistrado,

ORLANDO QUINTERO GARCÍARad. Nal.: 2014-00200-08.

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BÁRBARA LILIANA TALERO ORTÍZ

MARÍA PATRICIA BALANTA MEDINA.