TSDJ BUG SCF - 76-520-31-03-002-2019-00010-01-(31-05-2021)

Apelación Sentencia Civil. Proceso de Resolución de Contrato de Compraventa. Demandante: Juan Carlos Sandoval Guzmán. Demandado: Libna Johanna Cárdenas Varela. Rad. Nro. 76-520-31-03-002-2019-00010-01 1

REPUBLICA DE COLOMBIA

TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BUGA

SALA DE DECISIÓN CIVIL FAMILIA

Magistrado Ponente: ORLANDO QUINTERO GARCÍA.

PROYECTO APROBADO SEGÚN ACTA Nro. 061.

Guadalajara de Buga, treinta y uno (31) de mayo de dos mil veintiuno (2021)

1. ASUNTO.

Se dispone la Sala a decidir el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante contra la sentencia proferida por la Jueza Segunda Civil del Circuito de Palmira el 5 de agosto del año pasado, como finiquito de la primera instancia del proceso de r esolución de promesa de contrato de compraventa promovido por JUAN CARLOS SANDO VAL GUZMÁN en

frente de LIBNA JHOHANNA CÁRDENAS VARELA.

2. ANTECEDENTES RELEVANTES.

2.1 Pretende el actor se declare el incumplimiento de la promesa de compraventa celebrada con la demandada el 25 de septiembre de 2018 respecto del inmueble identificado con matrícula inmobiliaria No. 37860051 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Palmira y, en consecuencia, la resolución del convenio con condena al pago de la cláusula penal y la compensación por la suma recibida como pago del

60051 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Palmira y, en consecuencia, la resolución del convenio con condena al pago de la cláusula penal y la compensación por la suma recibida como pago del precio, así como la restitución del predio. Además, la indemnización por el incumplimiento.

La causa petendi se resume como sigue:Apelación Sentencia Civil. Proceso de Resolución de Contrato de Compraventa. Demandante: Juan Carlos Sandoval Guzmán. Demandado: Libna Johanna Cárdenas Varela. Rad. Nro. 76-520-31-03-002-2019-00010-01 2 El 25 de septiembre de 2018 entre las partes se celebró un a promesa de contrato de compraventa sobre el bien arriba identificado conforme a la cual se acordó: Un precio de $ 355.000.000. 00 de los cuales el promitente vendedor recibió $ 100.000.000.oo. El restante dinero quedó de ser cancelado el 18 de octubre o e l 30 de noviembre del mismo año, sin embargo, la promitente compradora no compareció a la Notaría en las anunciadas fechas para la suscripción de la escritura pública, pese a que el promitente comprador hizo presencia con la constancia de cancelación de unos embargos, quedando pendiente el levantamiento de la hipoteca de la anotación 5, lo cual quedó abierto en la fecha según el otrosí firmado . El predio fue entregado en la fecha de la firma de la promesa.

El día 26 de septiembre de 2018 se firmó un otrosí según el cual el saldo adeudado de $ 255.000.000. 00 se pagaría 60 días después de que la propiedad qued ara libre de embargos y la escritura a nombre de la

El día 26 de septiembre de 2018 se firmó un otrosí según el cual el saldo adeudado de $ 255.000.000. 00 se pagaría 60 días después de que la propiedad qued ara libre de embargos y la escritura a nombre de la compradora. Añade el actor, “PLAZO PARA EL PAGO, MÁS NO PARA LA FIRMA DE LA ESCRITURA Y LA GARANTÍA DE PAGO POR MEDIO DE TÍTULO VALOR”1. Que al momento de firmarse la escritura la promitente compradora debía entregar un cheque posfechado sobre el saldo pendiente y que si al 30 de enero de 2019 no s e hubiese firmado la escritura por haberse presentado una eventualidad por cualquiera de las dos partes, se reconocería un canon de arrendamiento de $ 300.000. 00 mensuales hasta la cancelación total de precio pactado. Dice el actor que aunque para esa fecha no se había cumplido el plazo antes mencionado, ya es irrelevante el artículo del otrosí, por cuanto la promitente compradora ya incumplió en firmar la escritura y garantizar el saldo, considerando que siendo obligaciones de tracto sucesivo , el primer incumplido carga con las resultas de la omisión, quedando a voluntad de la parte cumplida la ejecución o no del contrato.

El intento de conciliación preprocesal se frustró por falta de ánimo.

1 F. 40 Cdno. 1.Apelación Sentencia Civil. Proceso de Resolución de Contrato de Compraventa. Demandante: Juan Carlos Sandoval Guzmán. Demandado: Libna Johanna Cárdenas Varela. Rad. Nro. 76-520-31-03-002-2019-00010-01 3

Carlos Sandoval Guzmán. Demandado: Libna Johanna Cárdenas Varela. Rad. Nro. 76-520-31-03-002-2019-00010-01 3

En lo que respecta al levantamiento de la hipoteca relacionada en la anotación 5 de l folio de matrícula inmobiliaria, indica el demandante que, por estar prescrita, en el mes de septiembre de 2018 se le confió a la demandada documento en el que se le solicitó la cancelación del gravamen al Agente Liquidador de la Sociedad Promotora y Constructora Santa Belén S.A. en liquidación, por cuanto el bien fue recibido por el promitente vendedor, en parte como dación en pago y en parte por compraventa, siendo responsabilidad de la compañía entregarlo libre de gravámenes.

Se afirma que el demandante, hasta la fecha del incumplimiento de la demandada, siempre estuvo presto a cumplir, entregó el bien y estuvo presente en la notaría e n las datas indicadas, sin que la promitente compradora asistiera, sin presentar justificación alguna.

2.2 En su réplica la demandada se opuso a las pretensiones. Admitió unos hechos y negó otros. En lo fundamental señaló no ser cierto que la escritura tuviese como fecha de firma el 18 de octubre o el 30 de noviembre de 2018, por cuanto según el otrosí pactado el 26 de septiembre de ese año se modificó exclusivamente el plazo para pagar dejando como única data 60 días después de la firma de la escritura, por lo que era innecesario presentare en las aludidas fechas a la Notaría Primera de Palmira.

Se indica que revisadas las actas de comparecencia del promitente

única data 60 días después de la firma de la escritura, por lo que era innecesario presentare en las aludidas fechas a la Notaría Primera de Palmira.

Se indica que revisadas las actas de comparecencia del promitente vendedor a la Notaría, esos certificados ni siquiera debieron expedirse, por cuando el compareciente no acopió la documentación que debía presentar para allanarse a cumplir. Y a este propósito, se señala que el demandante no cumplió con la cancelación del gravamen hipotecario que pesa sobre el bien, a lo cual quedó comprometido para la fecha de la firma de la escritura el 30 de noviembre de 2018, tal como lo confesó al contestar la d emanda. Que esta obligación debió ser satisfecha antes de la firma de la escritura,Apelación Sentencia Civil. Proceso de Resolución de Contrato de Compraventa. Demandante: Juan Carlos Sandoval Guzmán. Demandado: Libna Johanna Cárdenas Varela. Rad. Nro. 76-520-31-03-002-2019-00010-01 4 puesto que en el otrosí se dijo que el pago se haría 60 días después de que la propiedad quedara libre de embargos y la escritura a nombre de la compradora, por lo que no es cierto que este deber haya quedado con fecha abierta.

También se anota que el pago mediante cheque estaba condicionado a la firma de la escritura y que en la modificación quedó vigente la obligación de cancelación de gravámenes y limitaciones que pesaban sobre el bien. Además, que el otrosí amparó una obligac ión facultativa según la cual si el 30 de enero de 2019 no se hubiere firmado la escritura, se reconocería una

cancelación de gravámenes y limitaciones que pesaban sobre el bien. Además, que el otrosí amparó una obligac ión facultativa según la cual si el 30 de enero de 2019 no se hubiere firmado la escritura, se reconocería una suma mensual por renta hasta la cancelación total del precio de venta.

Se insiste en que la obligación pactada consistió en que para la fecha de la firma de la escritura programada para el 30 de noviembre de 2018, debían estar cancelados los gravámenes, sin embargo, los embargos resultaron levantados con posterioridad a esa calenda. Que no es cierto que la hipoteca esté prescrita por cuanto la pr escripción no opera de pleno derecho.

Entre otras meritorias, formuló la de contrato no cumplido conforme al artículo 1609 del C.C., aduciendo que quien primero incumplió el pacto fue el demandante JUAN CARLOS SANDOVAL GUZMÁN al desatender las cláusulas sexta y séptima en cuanto hacen relación a la cancelación de los gravámenes que tenía el bien.

2.3 El actor respondió las excepciones con los mismos argumentos ya planteados en la demanda, recabando que estuvo presto a cumplir y que quien primero incumplió fue la promitente compradora.

2.4 A la actuación en primera instancia se le puso fin mediante sentencia desestimatoria de las pretensiones , la cual fue protestada por elApelación Sentencia Civil. Proceso de Resolución de Contrato de Compraventa. Demandante: Juan Carlos Sandoval Guzmán. Demandado: Libna Johanna Cárdenas Varela. Rad. Nro. 76-520-31-03-002-2019-00010-01 5

Carlos Sandoval Guzmán. Demandado: Libna Johanna Cárdenas Varela. Rad. Nro. 76-520-31-03-002-2019-00010-01 5 demandante por medio del recurso de apelación. Procede la Sala a desatar la anunciada impugnación.

3. CONSIDERACIONES

3.1 Es procedente decidir de mérito habida cuenta de la reunión de los presupuestos procesales y la ausencia de causa que tenga la virtud de producir la anulación de la actuación cumplida. De otro lado, la legitimación en la causa concurre en ambos extremos de la relación jurídica procesal.

3.2 En la sentencia se acogió la excepción de contrato no cumplido propuesta por la demandada , en consecuencia, se denegaron las pretensiones y se condenó en costas la parte actora.

Luego de realizarse el control de legalidad y constatar la presencia de los presupuestos procesales , se ubicó el problema jurídico en establecer si hubo incumplimiento contractual por la parte demandada y si lo hubo por la parte actora, esgrimiéndose la tesis de la desestimación de las pretensiones a consecuencia de declarar la excepción de contrato no cumplido.

En sustento de la tesis se hizo relación a la figura de la resolución judicial del contrato consagrada en el artículo 1546 del C.C. , su explicación en la jurisprudencia, resaltándose y el requisito de cumplimiento por parte de quien la demanda. Asimismo, acorde con el artículo 1602 del Código citado se memora que el contrato es ley para las partes y que si se ha estipulado determinados acuerdos, ellos deben ser cumplidos.

quien la demanda. Asimismo, acorde con el artículo 1602 del Código citado se memora que el contrato es ley para las partes y que si se ha estipulado determinados acuerdos, ellos deben ser cumplidos.

Seguidamente se abordó la promesa de compraventa y el otrosí fuente de este litigio, en los puntos atinentes al pago del precio y la suscripción de la escritura pública de compraventa, esto último acordado para el 30 de noviembre de 2018, data en la cual, ambas partes debieron presentarse aApelación Sentencia Civil. Proceso de Resolución de Contrato de Compraventa. Demandante: Juan Carlos Sandoval Guzmán. Demandado: Libna Johanna Cárdenas Varela. Rad. Nro. 76-520-31-03-002-2019-00010-01 6 la Notaría, y así lo hizo el demandan te quien mostró intención de cumplir, según la constancia notarial obrante en el expediente, más no la promitente compradora, lo que daría para la resolución contractual demandada.

A continuación se hace alusión al planteo del actor en los alegatos de conclusión, en donde hace una interpretación del punto dos del otrosí en el sentido que él contiene también una modificación en la obligación del levantamiento de la hipoteca que graba el bien, la cual corresponde a la anotación 5 del folios de matrícula inmobiliaria, lo cual no se comparte, puesto que haciendo una interpretación literal del contrato, dada la redacción no amerita recurrir a interpretación finalista o de otra clase . Luego se indica que remitidos al otrosí, se llega a la cláusula quinta para encontrar que los demás puntos del contrato quedaban intactos, entre ellos

redacción no amerita recurrir a interpretación finalista o de otra clase . Luego se indica que remitidos al otrosí, se llega a la cláusula quinta para encontrar que los demás puntos del contrato quedaban intactos, entre ellos la obligación contenida en la cláusula séptima consistente en el levantamiento del embargo y la hipoteca que gravaba el bien, esta última que a la fecha pactada para la suscripción de la escritura -30 de noviembre de 2018no se canceló, situación que se traduce en un incumplimiento de la parte actora.

Que si bien la hipoteca no saca los bienes del comercio y no impide la suscripción de la escritura pública de compraven ta, fue un acuerdo de las partes contractuales el levantamiento de la misma para cuando se fuera a extender el referido instrumento público, obligación que debió cumplirse conforme al artículo 1602 del C.C. , no obstante, ello no se cumplió pues no hay en el expediente un paz y salvo del acreedor del crédito garantizado con ese gravamen que es el BANCO AV VILLAS y la anotación 5 está vigente en el folio de matrícula inmobiliaria del bien comprometido en el negocio jurídico, además que no se acreditó ninguna de las formas de extinción de esa obligación.

Se concluye reiterando que ambas partes debieron presentarse a la Notaría en la fecha acordada y solo lo hizo el promitente vendedor, pero sinApelación Sentencia Civil. Proceso de Resolución de Contrato de Compraventa. Demandante: Juan Carlos Sandoval Guzmán. Demandado: Libna Johanna Cárdenas Varela. Rad. Nro. 76-520-31-03-002-2019-00010-01 7

Carlos Sandoval Guzmán. Demandado: Libna Johanna Cárdenas Varela. Rad. Nro. 76-520-31-03-002-2019-00010-01 7 haber logrado el levantamiento de la hipoteca, por lo cual los dos incumplieron y, en consecuencia, no procede la resolución impetrada.

3.3 El demandante formuló contra la sentencia los reparos concretos que

denominó: “ INDEBIDA APRECIACIÓN DE LA INTERPRETACIÓN DEL

CONTRATO” e “INDEBIDA APRECIACIÓN DE LAS NORMAS”2.

3.3.1 En cuanto al primer reparo se asevera que no es cierto, como lo interpretó la Jueza de primer grado con fundamento en la cláusula QUINTA del otrosí, según la cual, las demás cláusulas del contrato quedaban con plena vigencia, que no se hu biere modificado o excluido el levantamiento de la anotación 5 del certificado de registro alusiva a la hipoteca que grava el fundo, puesto que,

no tuvo en cuenta, que en la misma cláusula SEPTIMA reformad a por el otrosí es donde se encuentra lo referente a la cancelación de las anotaciones referidas, es decir que cuando se habla que las demás clausulas quedaran igual, se refiere a todas menos las séptima y tercera que es donde se estipularon estos plazos y nuevas condiciones del negocio, respecto a los gravámenes entendidos como ellos, tanto hipoteca como demandas y embargos, considerando erróneamente que la cláusula quinta dejaba vigente la cláusula séptima del contrato original es decir el levantamiento de las anotaciones 05, 14; 15; y 16. Obsérvese que la cláusula segunda del otro si

la cláusula séptima del contrato original es decir el levantamiento de las anotaciones 05, 14; 15; y 16. Obsérvese que la cláusula segunda del otro si aclara “que la propiedad quede libre de embargos y la escritura a nombre de la compradora.”

Si ya existía escritura de compraventa, (el día 30 de octubre de 2018) , la escritura faltante es la de la cancelación de la hipoteca, por eso se dio plazo para el levantamiento del cheque, que se debía suscribir el mismo 30 de noviembre de 2018, y pagar cuando se hubiese levantado la hipoteca con plazo extendido, ese es el motivo por el que se cambiaron los plazos para el pago y solo se hizo la exigencia que para el día de la firma de la escritura, debían estar levantados los embargos, no de otra manera se hubiese suscrito el otro si (sic.), pues la prestación mutua era el plazo en el pago del saldo del precio de la compraventa y el plazo para la cancelación de la hipoteca pues sin obligaciones recíprocas que aplazar no se hubiera pactado otro si desfavorable al vendedor.3

2 Pág. 4 Cdno. Tribunal escaneado. 3 Pág. 15 ibídem.Apelación Sentencia Civil. Proceso de Resolución de Contrato de Compraventa. Demandante: Juan Carlos Sandoval Guzmán. Demandado: Libna Johanna Cárdenas Varela. Rad. Nro. 76-520-31-03-002-2019-00010-01 8 Que el contrato de promesa tiene en pugna los artículos 2º, 3º, 4º y 5º del otrosí con las cláusulas 3ª y 7ª del convenio original.

8 Que el contrato de promesa tiene en pugna los artículos 2º, 3º, 4º y 5º del otrosí con las cláusulas 3ª y 7ª del convenio original.

Se estima que con la interpretación real del contrato con el otrosí, la fecha para “desanotar” los embargos era el 30 de octubre de 2018, en tanto la calenda para levantar la hipoteca era 60 días después de la firma de la escritura el 30 de noviembre de 2018, esto es, el 20 de febrero de 2019 y no como lo interpretó el Juzgado a quo.

3.3.2 En sustento del segundo reparo, considera el recurrente que la Juzgadora interpretó mal los artículo 1609 y 1546 del C.C., al manifestar que no es lógico ni posible que habiéndose incumplido las obligaciones recíprocas sea dable la resolución, lo cual es inexacto por cuanto sí es válido que un contratante no continúe con las obligaciones cuan do el otro contratante ha incumplido primero la suyas, como ocurrió en el presente caso en donde la compradora no concurrió a entregar el cheque y firmar la escritura.

Se enfatiza que las normas citadas son claras en establecer que cuando las obligaciones de las partes deben cumplirse de forma escalonada, quien inicialmente desacata lo convenido no puede demandar la resolución, ni proponer la excepción de contrato no cumplido, en cambio su contraparte si puede hacerlo, aun cuando no haya cumplido, excusado en la previa desatención por el otro extremo contractual.

Apunta el recurrente que con el otrosí cambió:

a) El saldo del pago que inicialmente era una sola cuota para el 18 de

si puede hacerlo, aun cuando no haya cumplido, excusado en la previa desatención por el otro extremo contractual.

Apunta el recurrente que con el otrosí cambió:

a) El saldo del pago que inicialmente era una sola cuota para el 18 de octubre se postergó para el 20 de febrero, concediéndose un plazo de 4 meses para el levantamiento de la hipoteca lo cual dependía de un tercero. Que por ello se dejó el plazo abierto y se pactó que se garantizaría su cumplimiento con un cheque;Apelación Sentencia Civil. Proceso de Resolución de Contrato de Compraventa. Demandante: Juan Carlos Sandoval Guzmán. Demandado: Libna Johanna Cárdenas Varela. Rad. Nro. 76-520-31-03-002-2019-00010-01 9 b) El promitente vendedor no tiene deuda alguna por concepto de la hipoteca, porque el bien lo compró a una empresa en liquidación que debió citar los acreedores hipotecarios para ingresar el bien a la masa liquidatoria;

c) El otrosí estableció la entrega de un cheque como garantía de pago el 30 de noviembre de 2018, fecha de la firma de la escritura, porque en el contrato del día anterior no existía plazo para el pago, dado que la demandada dijo de forma verbal que pagaría en efectivo, antes de la escrituración el 18 de noviembre de 2018;

d) De la cláusula segunda del otrosí se infiere que el plazo dado garantizado con el cheque era para el levantamiento de la hipoteca, puesto que quedó claro que para el día de la firma de la escritura debía quedar levantados eran los embargos;

e) La demandada no presentó apelación de la sentenc ia en el sentido que

que quedó claro que para el día de la firma de la escritura debía quedar levantados eran los embargos;

e) La demandada no presentó apelación de la sentenc ia en el sentido que tuvo por probado que no concurrió a la firma de la escritura ni entregó el título valor, por lo que aceptó lo desfavorable.

Por último, se insiste en que el demandante si cumplió los términos de la promesa de compraventa y por ello la excepción de contrato no cumplido debe ser desestimada.

El traslado de la sustentación corrió en silencio.

3.4 Conforme a la reseña que acaba de hacerse es claro que el busilis de este asunto estriba en determinar si, cual lo afirma el apelante, el o trosí que se convino con relación al contrato de promesa de compraventa que generó este proceso, modificó, además del plazo para la cancelación del saldo insoluto de l precio, lo referente a las anotaciones obrante en el folio de matrícula inmobiliaria del bien comprometido, concretamente la alusivaApelación Sentencia Civil. Proceso de Resolución de Contrato de Compraventa. Demandante: Juan Carlos Sandoval Guzmán. Demandado: Libna Johanna Cárdenas Varela. Rad. Nro. 76-520-31-03-002-2019-00010-01 10 al levantamiento de la hipoteca que lo grava, puesto que ello permite conocer de quién fue el incumplimiento y, por esa vía, despachar favorable o desfavorablemente las pretensiones.

La primera instancia sentenció que el otrosí solo modificó lo relativo al plazo para el pago del saldo pendiente del precio de la compraventa, más

o desfavorablemente las pretensiones.

La primera instancia sentenció que el otrosí solo modificó lo relativo al plazo para el pago del saldo pendiente del precio de la compraventa, más no la obligación de liberar el inmueble de la hipoteca relacionada en la anotación 5 del certificado de tradición para el momento de la extensión de la escritura pública . Igualmente se estimó que en estas circunstancias ambos contratantes incumplieron porque la promitente compradora también debía concurrir a la notaria en la hora y fecha pactadas; y por su parte el promitente vendedor, quien, si compareció, debía haber conseguido para esa oportunidad el levantamiento de la hipoteca que militaba sobre el bien. Ante ese panorama , se vedó el camino de la resolución del contrato.

En la dilucidación del asunto es pe rtinente recordar la forma de pago y tradición del bien prometido en venta pactada en el contrato inicial y su otrosí. Se dice en el respectivo clausulado:

TERCERA.-PRECIO: El precio de venta se ha pactado en la suma total TRESCIENTOS CINCUENTA Y CINCO MILLONES DE PESOS MCTE ($355.000.000.oo) MCTE (sic.) que el PROMETIENTE COMPRADOR pagará a EL PROMITENTE VENDEDOR, en la siguiente forma: FORMA DE PAGO: La PROMITENTE COMPRADORA pagará a él PROMITENTE VENDEDOR el valor estipul ado en la cláusula anterior en dos contados, el primero la suma de CIEN MILLONES DE PESOS ($ 100.000.000. oo) que se pagarán así: Al doctor OSCAR MAURICIO MARTINEZ BOLIVAR en representación de la APODERADO (sic.) de la parte DEMANDANTE dentro

primero la suma de CIEN MILLONES DE PESOS ($ 100.000.000. oo) que se pagarán así: Al doctor OSCAR MAURICIO MARTINEZ BOLIVAR en representación de la APODERADO (sic.) de la parte DEMANDANTE dentro de proceso eje cutivo hipotecario que se adelanta en el Juzgado Segundo Civil Municipal de Palmira bajo la radicación …., la suma de CINCO MILLONES DE PESOS ($ 5.000.000.oo), para el pago del impuesto predial al MUNICIPIO DE PALMIRA, la suma DIECIOCHO MILLONES SETENCIENTOS OCHO MIL QUINIENTOS SETENTA Y CUATRO PESOS ($ 18.708.574.oo) , al autorizado para vender abogado HUMBERTO NIÑO GONZALEZ…, la suma de TREINTA Y SEIS MILLONES DOSCIENTOS NOVENTA Y UN MIL CUATROCIENTOS VEINTISEIS PESOS ($ 36.291.426.oo) Al (sic.) actual acr eedor hipotecario señor JOSE RUBEL FLOREZ HERRERA , la suma de CUARENTA MILLONES DE PESOS ($Apelación Sentencia Civil. Proceso de Resolución de Contrato de Compraventa. Demandante: Juan Carlos Sandoval Guzmán. Demandado: Libna Johanna Cárdenas Varela. Rad. Nro. 76-520-31-03-002-2019-00010-01 11 40.000.000.oo), para un anticipo total de CIEN MILLONES DE PESOS ($ 100.000.000.oo); el saldo, o sea la suma de DOSCIENTOS CINCUENTA Y CINCO MILLONES DE PESOS ($ 2 55.000.000.oo) el día jueves dieciocho (18) de octubre de dos mil dieciocho (2018) a las dos de la tarde, en la

CINCO MILLONES DE PESOS ($ 2 55.000.000.oo) el día jueves dieciocho (18) de octubre de dos mil dieciocho (2018) a las dos de la tarde, en la Notaría Primera del círculo de Palmira, ubicada en la ciudad de Palmira calle 30 No. 29 -51 de Palmira, conforme a lo pactado en la cláusula sext a, en el momento de la firma de la escritura que traslade la titularidad del derecho de dominio a favor de la aquí PROM ETIENTE COMPRADORA….. SEPTIMA.- OTORGAMIENTO DE LA ESCRITURA. EL PROMETIENTE VENDEDOR Y EL PROMETIENTE COMPRADORA (sic.), Se efectuará el el (sic.) día jueves treinta (30) de Noviembre de dos mil dieciocho (2018) en la Notaría Primera del círculo de Palmira, ubicada en la ciudad de Palmira carrera 30 No. 29-51 de Palmira, momento en que se cancelará el saldo del valor del contrato de compraventa. Fecha en la cual deben estar totalmente canceladas las anotaciones 05; 14; 15 y 16 del certificado de tradición del inmueble prometido en venta. Las partes de común acuerdo podrán anticipar la fecha para el otorgamiento de la escritura de compraventa que formalice este contrato de promesa de compraventa. DECIMA PRIMERA. - …PARAGRAFO: Se tendrá como incumplimiento del presente contrato, además de las causales de ley, la ocurrencia de las siguientes eventualidades: a) Que el inmueble objeto de la promesa sea perseguido por terceros total o parcialmente, embargado, hipotecado, etc., o también si llegare a ser materia de algún litigio posterior a la fecha. B) No presentarse a

eventualidades: a) Que el inmueble objeto de la promesa sea perseguido por terceros total o parcialmente, embargado, hipotecado, etc., o también si llegare a ser materia de algún litigio posterior a la fecha. B) No presentarse a la Notaría a la hora y fecha convenida para suscribir la escritura de compraventa o presentarse sin llevar los documentos que se requieran. C) No cancelar en las fechas aquí establecidas el precio de venta…En constancia de lo anterior, se firma el presente documento en la ciudad de Palmira, a los veinticinco (2 5) días del mes de Septiembre de dos mil dieciocho (2018)…4

En el otrosí se pactó lo que sigue:

SEGUNDO: Que por medio del presente documento, las partes de común acuerdo modifican los plazos para la cancelación del saldo pendiente del precio de venta el cual queda así: “Que el sa ldo por la suma de DOSCIENTOS CINCUENTA Y CINCO MILLONES DE PESOS ($ 255.000.000.oo) seran (sic.) cancelados sesenta (60) días después de que la propiedad quede libre de embargos y la escritura a nombre de la compradora.-

TERCERO: Que al momento de firmarse la correspondiente escritura de compraventa la promitente compradora se compromete a entregar al promitente vendedor un cheque pos fechado (sic.) sobre el saldo pendiente al momento de firmarse la correspondiente escritu ras públicas- (sic.)

4 Pág. 6, expediente escaneado.Apelación Sentencia Civil. Proceso de Resolución de Contrato de Compraventa. Demandante: Juan Carlos Sandoval Guzmán. Demandado: Libna Johanna Cárdenas Varela.

4 Pág. 6, expediente escaneado.Apelación Sentencia Civil. Proceso de Resolución de Contrato de Compraventa. Demandante: Juan Carlos Sandoval Guzmán. Demandado: Libna Johanna Cárdenas Varela. Rad. Nro. 76-520-31-03-002-2019-00010-01 12

CUARTO: Que si el día 30 de enero de 2019 no se hubiere firmado la escritura, por haberse presentado una eventualidad por cualquiera de las dos partes y no se ha realizado el correspondientes desembolso la promitente compradora recono cerá un canon de arrendamiento al promitente vendedor, mensual por valor de $300.000.oo hasta la cancelación total del precio de venta.-

QUINTO: Que las demás cláusulas del citado contrato de promesa de compraventa quedan con plena vigencia, salvo lo aquí modificado.-

Para constancia de lo anterior firmamos en Palmira, a los veintiséis (26) días del mes de Septiembre de dos mil dieciocho (2018). -5 -Las negrillas son del original-.

Se observa que el precio y forma de pago quedaron anotados en la cláusula tercera, en la cual se consignó que el saldo insoluto de $ 255.000.000.00 se pagarían el 18 de octubre de 2018 a las dos de la tarde en la Notaría Primera de Círculo de Palmira , conforme a la cláusula sextaes de ver que esta cláusula se r efiere a la obligación de saneamiento a cargo del vendedor -, “…, en el momento de la firma de la escritura que traslade la titularidad del derecho de dominio a favor de la aquí PROMETIENTE COMPRADORA ”; en tanto en la cláusula séptima se

cargo del vendedor -, “…, en el momento de la firma de la escritura que traslade la titularidad del derecho de dominio a favor de la aquí PROMETIENTE COMPRADORA ”; en tanto en la cláusula séptima se consagró el otorga miento de la escritura, la cual se realizaría el jueves 30 de noviembre de 2018 en la apuntada Notaría, indicándose además, “…, momento en que se cancelará el saldo del valor del contrato de compraventa. Fecha en la cual deben estar totalmente canceladas l as anotaciones 05; 14; 15 y 16 del certificado de tradición del inmueble prometido en venta.”.

Es claro que entre las dos aludidas disposiciones contractuales había una abierta ambigüedad, por cuanto mientras en la tercera la solución del saldo insoluto debía hacerse el 18 de octubre de 2018, en el momento de la firma de la escritura , según la séptima ese instrumento habría de firmarse el 30 de noviembre de ese mismo año, data en la cual debía ser cancelado en remanente del precio.

5 Pág. 12 ibídem.Apelación Sentencia Civil. Proceso de Resolución de Contrato de Compraventa. Demandante: Juan Carlos Sandoval Guzmán. Demandado: Libna Johanna Cárdenas Varela. Rad. Nro. 76-520-31-03-002-2019-00010-01 13 Luego, a la luz del ot rosí ajustado entre los extremos procesales acordaron, “…modifican los plazos para la cancelación del saldo pendiente del precio de venta el cual queda así:.”, y a renglón seguido se escribió que el saldo se pagaría 60 días después de que la propiedad qued ara libre de

acordaron, “…modifican los plazos para la cancelación del saldo pendiente del precio de venta el cual queda así:.”, y a renglón seguido se escribió que el saldo se pagaría 60 días después de que la propiedad qued ara libre de embargos y a nombre de la promitente compradora para lo