TSDJ BUG SCF - 76-520-31-03-002-2019-00063-01-(03-09-2021)

Rad. Nal. 2019-00063-01.

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REPUBLICA DE COLOMBIA

TRIBUNAL SUPERIOR

DISTRITO JUDICIAL DE BUGA

SALA DE DECISIÓN CIVIL FAMILIA

MAGISTRADO PONENTE: ORLANDO QUINTERO GARCÍA.

Discutido y Aprobado en Acta No.097 Guadalajara de Buga, tres (03) de septiembre de dos mil veintiuno (2.021).

1. OBJETO DEL PROVEÍDO.

Se resuelve el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante respecto de la sentencia que como finiquito de la primera instancia se profirió en el JUZGADO SEGUNDO CIVIL DEL CIRCUITO DE PALMIRA, el 14 de septiembre del año pasado, en el juicio de resolución de contrato de promesa de compraventa promovido por NATALIA ORTEGA RODRÍGUEZ en frente de HERIBERTO GONZÁLEZ GONZÁLEZ.

2. ANTECEDENTES RELEVANTES.

2.1 Se pretende por la parte actora la declaración de resolución del contrato de promesa de compr aventa celebrado con el demandado respecto del inmueble vivienda unifamiliar identificado con folio de matrícula inmobiliaria No. 378 -143861 de la Oficina de Instrumentos Públicos de Palmira. En consecuencia, ordenar la restitución del bien, todo con la c onsecuente condena en costas. En el juramento estimatorio seRad. Nal. 2019-00063-01.

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pidió condenar al promitente comprador al pago del 10% del valor del inmueble a título de arras.

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pidió condenar al promitente comprador al pago del 10% del valor del inmueble a título de arras.

La plataforma fáctica sobre la cual descansa el pedido en relación se concreta en lo siguiente:

Entre NATALIA ORTEGA RODRÍGUEZ y HERIBERTO GONZÁLEZ GONZÁLEZ se celebró el 6 de febrero de 2017 un contrato de promesa de compraventa del bien inmueble identificado en la demanda, ubicado en la Urbanización Altamira del Municipio de Palmira. En la cláus ula cuarta se estableció el precio de venta en la suma de $ 277.300.000 que el promitente comprador quedó de cancelar de la siguiente forma: $ 12.000.000.00 como anticipo para el pago de impuestos; $ 50.000.000.00 el 1º de agosto de 2017, y $ 215.000.000.00 el 1º de noviembre del mismo año, data en la cual se firmaría la escritura pública a las 3 P.M. en la Notaría Tercera del Círculo de Palmira, oportunidad en la que comparecieron los contratantes a la citada Notaría, sin embargo el promitente comprador manifestó que realizaría el pago el 29 de noviembre siguiente, concertándose la extensión del instrumento público para esta fecha, sin embargo, éste no cumplió como que no concurrió tal como se acredita con el acta expedida por el Notario.

Que la prom itente vendedora, como gastó el dinero recibido para poder pagar sus obligaciones y devolver el dinero al promitente comprador, contrajo un préstamo que garantizó con hipoteca abierta de primer grado

Que la prom itente vendedora, como gastó el dinero recibido para poder pagar sus obligaciones y devolver el dinero al promitente comprador, contrajo un préstamo que garantizó con hipoteca abierta de primer grado a través de escritura pública extendida el 5 de diciembre de mismo 2017.

2.2 El interpelado no respondió la demanda, empero promovió reconvención deprecando igualmente la resolución del aludido contrato, la condena al pago de la cláusula penal del 10% de valor de inmueble, así como al pago de la comisión debida a HANER AUGUSTO PELÁEZ CORRALES por la negociación del inmueble, quien le cedió los derechos,Rad. Nal. 2019-00063-01.

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y la cancelación los intereses corrientes a la tasa máxima legal sobre los abonos que hizo al precio del fundo.

Se argumenta que el 30 de noviembre de 2017 se vio obligado a incumplir con el pago fijado para esa fecha, por cuanto éste dependía de un crédito bancario, el cual, si bien no obra en el contrato, era de conocimiento de la promitente vendedora. Que el Banco Colpatria negó el crédito por falta de protocolización de la construcción de la vivienda sobre el predio prometido en venta, el cual figuraba en el folio de matrícula inmobiliaria como un lote de terreno. Señala que podría continuar con el negocio si se señala un precio de $ 250.000.000.00 y no de $ 310.000.000.00 como lo manifestó el abogado de la convocada.

Se suma que se advirtió que la promitente vendedora había incurrido en

señala un precio de $ 250.000.000.00 y no de $ 310.000.000.00 como lo manifestó el abogado de la convocada.

Se suma que se advirtió que la promitente vendedora había incurrido en irregularidades rayanas en el delito tales como mala protocolización de la construcción por el irrisorio valor de $ 5.000.000.00 en escritura pública del 4 de agosto de 2017; además que la hipoteca abierta de primer grado se constituyó en favor de SONIA ERAZO PORTILLA compañera permanente del padre de la demandante RAFAEL ORTEGA, ello con el objeto de obstaculizar e l negocio, como efectivamente ocurrió según el correo enviado por el Banco. Indica que pagó el impuesto predial por valor de $ 11.480.397.00.

2.3 La demandada en reconvención replicó que no ha incumplido el contrato celebrado, que quien dejó de cumplir fue el promitente comprador porque no hizo el pago en las fechas acordadas y no se pactó en la promesa que el desembolso dependía de un crédito bancario, hecho que además no le consta. Formuló la meritoria de contrato no cumplido, aduciendo que la acción del artículo 1546 del C.C. autoriza la resolución para el contratante cumplido o que se halla allanado a cumplir, y no por parte del contratante incumplido como lo aceptó el demandante en elRad. Nal. 2019-00063-01.

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hecho cuarto de la demanda de reconvención. En consecuencia, se opuso a las pretensiones de la reconvención.

2.4 El demandante en reconvención no respondió las excepciones de

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hecho cuarto de la demanda de reconvención. En consecuencia, se opuso a las pretensiones de la reconvención.

2.4 El demandante en reconvención no respondió las excepciones de mérito formuladas frente a la demanda de reconvención.

3. CONSIDERACIONES.

3.1 Es procedente decidir de mérito, habida consideración de la satisfactoria reunión de los presupuestos procesales y la ausencia de germen que anule la actuación surtida.

La legitimación en la causa concurre en ambos extremos procesales tanto de la demand a inicial, como la de reconvención; empero, no ocurre lo mismo en lo que respecta al cesionario del uso del bien inmueble prometido en venta, abogado JORGE ANDRÉS HIDALGO GARCÍA –a la sazón apoderado del demandado HERIBERTO GONZÁLEZ GONZÁLEZ- , a quien la a quo le atribuyó la condición de litisconsorcio cuasinecesario y le hizo extensivo los efectos de la sentencia, cuando como se verá, tal calidad no lo acompaña.

La legitimación en la causa es un presupuesto de la pretensión y, por consiguiente, de la sentencia favorable que tiene que ver con la coincidencia que debe existir entre los extremos de la relación jurídica sustancial y la relación jurídica procesal. Esa calidad hace imperativo que ese supuesto se estudie en el propio quicio de la sentencia de mérito, puesto que si no concurre en ambos o en uno de los sujetos del proceso, la sentencia debe ser desestimatoria. La figura se explica así por la jurisprudencia1:

puesto que si no concurre en ambos o en uno de los sujetos del proceso, la sentencia debe ser desestimatoria. La figura se explica así por la jurisprudencia1:

1 C.S.J. CAS CIVIL, sentencia SC de 9 de abril de 2014, M.P. Dr. FERNANDO GIRALDO GUTIÉRREZ, Exp. Rad. No. 0800131030022008-00069-01.Rad. Nal. 2019-00063-01.

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1.- Si bien la posibilidad de que toda persona acceda a la administración de justicia es un principio de orden constitucional, tal garantía no es absoluta, ni su ejercicio puede ser producto del capricho o el arbitrio de los querellantes. Solamente el titular de derechos o quien puede llegar a serlo, está facultado para ponerla en funcionamient o, frente al obligado a respetarlos o mantenerlos indemnes. El nexo que une a las partes, permitiendo a la una accionar y a la otra responder a tales reclamos, es lo que se conoce como legitimación en la causa. Su importancia es tal, que no depende de la f orma como asuman el debate los intervinientes, sino que el fallador debe establecerla prioritariamente en cada pugna al entrar a desatar la litis o, en casos excepcionales, desde sus albores. De no cumplirse tal conexión entre quienes se traban en un pleito, se presentaría una restricción para actuar o comparecer, sin que se trate de un aspecto procesal susceptible de subsanación, sino que, por su trascendencia, tiene una connotación sustancial que impide abordar el fondo de la contienda. La Corte en senten cia de 24 de julio de 2012, exp. 1998 -21524-01, reiteró que

connotación sustancial que impide abordar el fondo de la contienda. La Corte en senten cia de 24 de julio de 2012, exp. 1998 -21524-01, reiteró que “[l]a legitimación en la causa consiste en ser la persona que la ley faculta para ejercitar la acción o para resistir la misma, por lo que concierne con el derecho sustancial y no al procesal, con forme lo tiene decantado la jurisprudencia (…) En efecto, ésta ha sostenido que ‘el interés legítimo, serio y actual del ‘titular de una determinada relación jurídica o estado jurídico’ (U. Rocco, Tratado de derecho procesal civil, T. I, Parte general, 2ª reimpresión, Temis -Depalma, Bogotá, Buenos Aires, 1983, pp. 360), exige plena coincidencia ‘de la persona del actor con la persona a la cual la ley concede la acción (legitimación activa) y la identidad de la persona del demandado con la persona contra la cual es concedida la acción (legitimación pasiva). (Instituciones de Derecho Procesal Civil, I, 185)’ (CXXXVIII, 364/65), y el juez debe verificarla ‘con independencia de la actividad de las partes y sujetos procesales al constituir una exigencia de la sentencia estimatoria o desestimatoria, según quien pretende y frente a quien se reclama el derecho sea o no su titular’ (cas. civ. sentencia de 1° de julio de 2008, [SC-061-2008], exp. 11001-3103-033-2001-06291-01). Y ha sido enfática en sostener que tal fenómeno jurídico ‘es cuestión propia del derecho sustancial y no del procesal, por cuanto alude a la pretensión debatida en el litigio y no a

en sostener que tal fenómeno jurídico ‘es cuestión propia del derecho sustancial y no del procesal, por cuanto alude a la pretensión debatida en el litigio y no a los requisitos indispensables para la integración y desarrollo válido de éste’ (Sent. de Cas. Civ. de 14 de agosto de 1995, Exp. N° 4268, reiterada en el fallo de 12 de junio de 2001, Exp.N° 6050).Rad. Nal. 2019-00063-01.

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La acción ventilada en este juicio es la resolutoria consagrada en el artículo 1546 del C.C.: “CONDICIÓN RESOLUTORIA TÁCITA. En los contratos bilaterales va envuelta la condición resolutoria en caso de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado. Pero en tal caso podrá el otro contratante pedir a su arbitrio, o la resolución o el cumplimiento del contrato con indemnización de perjuicios.”. Ello permite concluir qu e la relación sustancial que anuda a los extremos de la acción o, por mejor decir, de la pretensión resolutoria, es el contrato, en este caso, la promesa de compraventa, y bajo ese entendido, la legitimación por activa y por pasiva la tienen los contratantes, valga decirlo, el contratante cumplido frente al contratante incumplido.

En este proceso, se allegó al plenario un contrato de cesión del uso del bien comprometido en la promesa de compraventa 2 por parte del demandado HERIBERTO GONZÁLEZ GONZÁLEZ en f avor de JORGE ANDRÉS HIDALGO GARCÍA, su apoderado judicial, y sin que se elevarte ninguna solicitud de intervención, en la audiencia de instrucción y

demandado HERIBERTO GONZÁLEZ GONZÁLEZ en f avor de JORGE ANDRÉS HIDALGO GARCÍA, su apoderado judicial, y sin que se elevarte ninguna solicitud de intervención, en la audiencia de instrucción y Juzgamiento se le confirió al cesionario la condición de litisconsorte cuasinecesario y vinculó al juicio, al punto que en la sentencia se condenó a la restitución del inmueble, sin protesta alguna del aludido tercero.

La calidad de usuario del fundo involucrado en la promesa de compraventa no le confiere a éste categoría de litisconsorcio, como que no es parte de la relación jurídica sustancial fuente de este pleito y en consecuencia, carece de legitimación por pasiva para soportar esta causa. A lo sumo, si así lo hubiere solicitado, podría alcanzar la condición de coadyuvante en los términos del artículo 71 del C.G.P., por la relación que tiene con la parte demandada del proceso, pero es que ni siquiera esa súplica ocurrió.

2 Pág. 28 archivo 2.Rad. Nal. 2019-00063-01.

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En este orden de ideas, se revocará parcialmente el numeral segundo de la sentencia en lo que respecta a la orden de restitución i mpartida a

JORGE ANDRÉS HIDALGO GARCÍA.

3.2 En la sentencia se resolvió declarar resuelta la promesa de compraventa por incumplimiento del promitente comprador demandado, disponer que éste y JORGE ANDRÉS HIDALGO DÍAZ de quien se dijo actuó como litisconsorte cuasinecesario, restituyan el inmueble materia de

compraventa por incumplimiento del promitente comprador demandado, disponer que éste y JORGE ANDRÉS HIDALGO DÍAZ de quien se dijo actuó como litisconsorte cuasinecesario, restituyan el inmueble materia de controversia; que la promitente vendedora restituya al demandado la suma de $ 62.000.000.00; y, denegar a las partes “ todo reconocimiento” monetario, sin condena en costas.

El sustento de la antedicha resolución se condensa en lo siguiente:

Se halló la promesa de compraventa celebrada ajustada a las exigencias del artículo 89 de la Ley 153 de 1887, además de la entrega del bien por la promitente vendedora al promitente comprador y del pago de éste de una suma parcial del precio, lo último, c onforme a sendas confesiones realizadas por los extremos procesales. Luego de relacionar la prueba testimonial se indica que ésta no altera lo probado documentalmente en lo que atiende a la promesa de compraventa.

Al fijarse la atención en el incumplimie nto contractual por el promitente comprador y la justificación exhibida en la demanda de reconvención, se estimó que en la promesa no quedó estipulado que el pago del inmueble estaba condicionado a que una entidad bancaria le prestara un dinero, y en cuanto a que las mejoras realizadas sobre el inmueble por la propietaria se protocolizaran por un valor menor al real, se considera que es un tema que compete al Fisco y no al Juzgado. Se concluye entonces que el incumplimiento por el demandado quedó probado.Rad. Nal. 2019-00063-01.

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que compete al Fisco y no al Juzgado. Se concluye entonces que el incumplimiento por el demandado quedó probado.Rad. Nal. 2019-00063-01.

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En materia de las arras pactadas en la cláusula quinta del contrato de promesa de compraventa en un 10% del valor total de la venta, sentenció que se trató de arras confirmatorias, las cuales a la luz del artículo 1681 del C.C. y de la estipulación contractual, quedaron condicionadas a que el promitente comprador desistiera o se retractara del negocio, lo cual no ocurrió, puesto que lo sucedido fue un incumplimiento del convenio, razón que se encontró suficiente para denegar ese reconocimiento.

Asimismo, e ntendió la juzgadora de primer grado que conforme a la cláusula quinta del contrato las partes quedaron exentas de indemnización de perjuicios, por lo que declarada resuelta la promesa, deberá la promitente vendedora restituir el dinero recibido y a su turno el promitente comprador devolver el bien, sin lugar a realizar otros reconocimientos.

En relación con la demanda de reconvención se expone en forma farragosa, que se pidió también declarar la resolución del contrato,

…bajo el entendido que el incumpl imiento se dio por la señorita NATALIA ORTEGA RODRÍGUEZ como bien lo pueden ver en los fundamentos iniciales que ella entrego pero no recibió el pago del precio como se había pactado en su totalidad por eso se dará lugar a lo que se dijo de declarar resuelta dicha promesa. Su pretensión son las siguientes de reconocer una indemnización de perjuicios al igual que lo ya mencionado del inciso 3 de la CLAUSULA QUINTA por eso

totalidad por eso se dará lugar a lo que se dijo de declarar resuelta dicha promesa. Su pretensión son las siguientes de reconocer una indemnización de perjuicios al igual que lo ya mencionado del inciso 3 de la CLAUSULA QUINTA por eso no se aprobó en la demanda y tampoco hay lugar a tener en cuenta en favor del señor HERIBERTO por parte de la señorita NATALIA.3

Por último, se dijo que el litisconsorte cuasinecesario JORGE ANDRES HIDALGO quien tiene el bien por cuenta del señor HERIBERTO GONZÁLEZ GONZÁLEZ, queda abrigado por la sentencia y debe restituirlo.

3 Record 3:51:15 audiencia de fallo.Rad. Nal. 2019-00063-01.

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En tema de costas judiciales se falló que como las pretensiones de la demanda inicial y de la reconvención no prosperan en su totalidad, no se impondrán a cargo de ninguna de las partes.

3.3 La parte demandante inicial se alzó contra la sentencia en reseña reparando la omisión en las condenas al reconocimiento de los frutos y arras y/o pena por incumplimiento y costas a cargo del demandado.

3.3.1 En relación con los frutos se estima que, declarada la resolución de la promesa de compraventa por incumplimiento del promitente comprador HERIBERTO GONZÁLEZ GONZÁLEZ, se le debió imponer la condena por concepto de los frutos civiles que hubiere podido producir el inmueble negociado, concretamente los cánones de arrendamiento generados desde que se firmó la promesa el 6 de febrero de 2017, puesto que en

concepto de los frutos civiles que hubiere podido producir el inmueble negociado, concretamente los cánones de arrendamiento generados desde que se firmó la promesa el 6 de febrero de 2017, puesto que en virtud de las restituciones mutuas las cosas deben regresar al estado en que se hallaban antes de la firma del contrato resuelto.

Que es posible determinar los frutos civiles hasta la fecha de entrega del bien, en consideración a que antes de la existencia de la promesa el inmueble estaba arrendado por 12 meses hasta el 1 de febrero de 2018, por lo que ese contrato sirve de parámetro, o también por tratarse de un inmueble destinado a vivienda urbana, conforme al artículo 18 de la Ley 820 de 2003, calcularlos sobre el 1% de su valor comercial, el cual no puede exceder de dos veces el avalúo catastral. Que el canon se incrementa anualmente en el mismo porcentaje del IPC del año anterior. Así tomando como base la suma de $ 900.000.oo, precio de la renta conforme al aludido contrato de arrendamiento, se tasan los frutos entre el 6 de febrero de 2017 y el 6 de marzo de 2021 en la suma de $ 3.328.453.29, pidiéndose extender la condena hasta la sentencia de segunda instancia. Se añade que las restituciones mutuas se reconocen aun de manera oficiosa.Rad. Nal. 2019-00063-01.

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3.3.2 En lo atinente a las arras y/o la pena por incumplimiento se indica que en el juramento estimatorio se determinaron los perjuicios en la suma de $ 27.730.000.00. Se apunta que las arras se dan de una parte a otra

3.3.2 En lo atinente a las arras y/o la pena por incumplimiento se indica que en el juramento estimatorio se determinaron los perjuicios en la suma de $ 27.730.000.00. Se apunta que las arras se dan de una parte a otra como liquidación anticipada de perjuicios, y que en la cláusula quinta de la promesa de compraventa se estableció el 10% del valor total de la venta como arras.

Se añade que el significado de arras conocido también como anticipo es, “un contrato privado donde las partes pactan reserva de la compraventa de bienes muebles o inmuebles entregando como prueba una cantidad de dinero por consentimiento de señal de la promesa de compraventa -las arras prácticamente - se establecen lógicamente como el pago de un incumplimiento -de algo comprobado como garantía o incumplimiento de contrato de una cantidad económica establecida - la cual podrá ser descontado de la parte vendedora a la parte compradora por el incumplimiento del mismos.” 4; y que como el demandado confesó el incumplimiento de la promesa, debe pagar las arras.

3.3.3 Y con relación a la condena en costas se dice, se debió imponer tanto al promitente comprador como al litisconsorte cuasinecesario, al ser la parte incumpl ida, la cual condujo a la resolución del contrato y fueron vencidos en este proceso, por lo que no existen dudas en cuanto a su imposición.

3.4 Al replicar los reparos concretos formulados el demandado argumentó que si bien es cierto incumplió, este no fue atribuible a él, toda cuenta que la demandante declaró la construcción por $ 5.000.000.00 y ello

3.4 Al replicar los reparos concretos formulados el demandado argumentó que si bien es cierto incumplió, este no fue atribuible a él, toda cuenta que la demandante declaró la construcción por $ 5.000.000.00 y ello imposibilitó la conclusión del negocio. Que el contrato en la cláusula quinta habla del pago de arras por retractación y desistimiento más no por incumplimiento. Agrega que siempre quiso cumplir, tanto así que efectuó

4 Record 3:58:00 ibídem.Rad. Nal. 2019-00063-01.

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primero conciliación a la que no concurrió la demandante, lo que obra como indicio grave en contra de sus pretensiones. Estima que no se reconocieron de oficio las restituciones mutuas porque no fueron solicitadas en la demanda inicial ni en la de reconvención, por lo que de haberse decretado, se habría incurrido en fallo extrapetita.

Se agrega que no puede solicitarse el pago de frutos civiles porque el contrato de arrendamiento referido por la demandante se encuentra suspendido desde la fecha de la promesa, pero que si a bien se tiene reconocer las prestaciones mutuas, se debe aplicar el mismo beneficio al dinero que le debe ser restituido, a la tasa máxima de interés corriente ordenada por la Superintendencia Financiera.

3.5 Resolución a los reparos concretos.

3.5.1 Los frutos.

La pretensión enarbolada por los extremos procesales y decidida por la a quo es la acción resolutoria de la promesa de compraventa ajustada entre ellos. En la sentencia, como quedara reseñado líneas atrás, se declaró la

La pretensión enarbolada por los extremos procesales y decidida por la a quo es la acción resolutoria de la promesa de compraventa ajustada entre ellos. En la sentencia, como quedara reseñado líneas atrás, se declaró la resolución del aludido convenio, concretamente por el incumplimiento del promitente comprador en el pago del remanente del precio, sin embargo, se estimó que no había lugar a reconocimientos distint os a la restitución del bien y del dinero recibido, por cuanto conforme a la cláusula quinta del contrato las partes quedaron exentas de indemnización de perjuicios.

La anterior lectura no corresponde ni a lo pactado por las partes del contrato, ni a lo que dispone el ordenamiento jurídico en materia de restitución de frutos, cuando de resolución de la venta por el no pago del precio se trata.Rad. Nal. 2019-00063-01.

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En efecto, la cláusula quinta del convenio ajustado entre las partes reza5:

ARRAS: El 10% del valor total de la venta, consignado por el inmueble objeto de este contrato, se entiende recibido a título de arras, en caso que el PROMITENTE COMPRADOR, desista de continuar con el negocio o se retracte, el presente documento de promesa de compraventa, faculta a EL PROMITENTE VENDEDOR para que retenga a su favor dicha suma, con previa declaración judicial y se entenderá resuelta de pleno derecho, habilitándola para adelantar cualquier otro proceso de comercialización sobre el inmueble objeto de venta en el presente contrato. En el evento de celebrarse el contrato de compraventa prometido, el valor entregado por EL PROMITENTE COMPRADOR se imputará al precio de la venta del inmueble.

cualquier otro proceso de comercialización sobre el inmueble objeto de venta en el presente contrato. En el evento de celebrarse el contrato de compraventa prometido, el valor entregado por EL PROMITENTE COMPRADOR se imputará al precio de la venta del inmueble. Así mismo, las partes convienen, que si respecto del inmueble pr ometido en venta, se presentan circunstancias sobrevinientes que impidan la trans ferencia o entrega del inmueble, EL PROMITENTE VENDEDOR podrá retractarse de la celebración del contrato de compraventa prometido, caso en el cual EL PROMITENTE VENDEDOR entre gará a título de indemnización una suma equivalente al 10% anteriormente referenciado y no habrá lugar al reconocimiento por concepto de intereses, corrección monetaria, cuatro por mil, indemnización de perjuicios o de cualquier otra suma adicional a cualquier título (en el evento en que haya habido pagos posteriores a la promesa, diferentes de las arras, tales sumas también deberán ser devueltas) Tal devolución se hará dentro de los diez (10) días hábiles siguientes a la fecha de la comunicación en la cual EL PROMITENTE VENDEDOR le informe a EL PROMITENTE COMPRADOR que la venta no se realizará por la circunstancia señalada. Las partes convienen igualmente que en el evento en que EL PROMITENTE VENDEDOR sea quién se retracte de la celebración del contrato de compraventa prometido, en razón a que para la fecha pactada para el otorgamiento de la escritura de compraventa prometida, no se haya efectuado el saneamiento o el levantamiento de las condiciones que impiden la transferencia del bien, devolverá sin doblar, las arras entregadas por el PROMITENTE COMPRADOR. Las anteriores no implican en ningún caso para ninguna de las partes, el

levantamiento de las condiciones que impiden la transferencia del bien, devolverá sin doblar, las arras entregadas por el PROMITENTE COMPRADOR. Las anteriores no implican en ningún caso para ninguna de las partes, el reconocimiento de sumas por concepto de intereses, corrección monetaria, cuatro por mil, indemnización de perjuicios, o de cualquier otra suma adicional a cualquier título. Tal devolución se hará dentro de los quince (15) días hábiles siguientes a la fecha de comunicación en la cual EL PROMITENTE VENDEDOR

5 Pag. 119 archivo 1.Rad. Nal. 2019-00063-01.

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le informe a EL PROMITENTE COMPADOR que la venta no se realizará por la circunstancia señalada.

Como puede apreciarse, la cláusula reproducida hace relación es a las arras de retractación fijadas en un 10% del precio del inmueble, señalándose que en caso de desistimiento, tal, no apareja ba el reconocimiento de sumas por concepto de intereses, corrección monetaria, cuatro por mil, indemnización de perjuicios, o de cualquier otra suma adicional a cualquier título. Nada se pactó en esta estipulación contractual en torno a los frutos civiles que produjere el fundo para el caso de restitución.

De otro lado, desconoció la a quo que, “El efecto propio de la declaración de resolución del contrato es regresar las cosas a su estado anterior, lo cual se cumple a través de las restituciones mutuas que –en términos generales– surgen para los contratantes en virtud del conjunto de normas que regulan las prestaciones en materia de reivindicación .”; y en consecuencia, “ Por una ficción de la ley, se reputa que el contrato

generales– surgen para los contratantes en virtud del conjunto de normas que regulan las prestaciones en materia de reivindicación .”; y en consecuencia, “ Por una ficción de la ley, se reputa que el contrato destruido no ha existido jamás, a consecuencia de lo cual cada parte recupera lo que en virtud de él entregó a la otra, considerándose que las cosas vuelven al estado que tenían antes de la venta. ”6 –Negrillas no originales. Igualmente se soslayó que, “en materia de prestaciones mutuas, el juez debe proceder de oficio, porque al ser decisiones consecuenciales, se entienden incluidas por la misma ley en la pretensión principal de que se trate” 7. También resulta útil recordar que ese cuerpo c olegiado tiene sentado que: “Estos efectos, tanto frutos como mejoras, pueden reconocerse aún sin petición de parte sin afectar la congruencia del fallo, pues tales secuelas

6 C.S.J. CAS. CIVIL, sentencia SC de 11287 de 17 de agosto de 2016, M.P. Dr. ARIEL SALAZAR RAMÍREZ. 7 cas. civ. sentencia de 1° de junio de 2009, exp. n° 253073103001-2004-00179-01).Rad. Nal. 2019-00063-01.

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obedecen a las disposiciones legales que gobiernan el asunto con alcance imperativo, por lo tanto, esos pedimentos “no requieren súplica formal.”…8 En consecuencia, razón le asiste a la recurrente al deprecar por medio de la alzada el reconocimiento de los frutos producidos por el bien mientras está en poder del demandado, reconocimiento que se hará conforme a la

En consecuencia, razón le asiste a la recurrente al deprecar por medio de la alzada el reconocimiento de los frutos producidos por el bien mientras está en poder del demandado, reconocimiento que se hará conforme a la norma especial contenida en el artículo 1932 del C.C., según el cual en la resolución de la venta por no haberse pagado el precio, el vendedor tendrá derechos a la restitución de esos productos, “ya en su totalidad si ninguna parte del precio se le hubiere pagado, ya en la proporción que corresponda a la parte del predio que no hubiere sido pagada.”. Esta norma ha sido explicada del tiempo atrás por la jurisprudencia9 así:

(…) El artículo 1932 referente a las prestaciones o restituciones m utuas entre el vendedor y el comprador cuando se declara la resolución de la venta, se limita a establecer una regla de equidad o proporción entre los frutos de lo recibido y lo pagado; por donde se colige que si el comprador recibió la cosa materia de la venta, y el vendedor, parte del precio únicamente, los frutos de esta parte (intereses) se compensa con los producidos por la parte correspondiente de la cosa, y la restitución debe tal solo contraerse a la diferencia resultante (cas. 26 febrero 1930, XXXVII, 488). La Corte ha declarado en varios fallos, modificando la doctrina, que el artículo 1545 del C.C. no es aplicable al caso de resolución de la venta por no pago del precio, sino el 1932, por ser especial, ya que el mismo artículo 1545 deja a salvo, en cuanto a fru