TSDJ BUG SCF - 76-520-31-03-002-2022-00066-01-(19-04-2024)

Sala Quinta de Decisión CivilFamilia

Providencia: Apelación de sentencia No. – 41 – 2024

Proceso: Verbal – Incumplimiento de Contrato

Demandante: Sociedad Storino González e Hijos S.A.S.

Demandado: Giovanni Storino Palacio

Radicado: 76-520-31-03-002-2022-00066-01

Asunto: 1. Legitimación en la causa . Para solicitar el cumplimiento del contrato de promesa de compraventa, como alternativa prevista en el artículo 1546 del Código Civil, el demandante debe acreditar el acatamiento cabal de sus obligaciones. 2. Carga de la prueba. Cuando en la promesa de contrato no se estipula una hora específica para suscribir la escritura pública de compraventa, el demandante no cumple la carga de demostrar que honró la obligación contraída, si sólo estuvo presto a cumplirla por intervalos durante la jornada.

MAGISTRADA PONENTE: DRA. BÁRBARA LILIANA TALERO ORTIZ

Guadalajara de Buga, abril diecinueve (19) de dos mil veinticuatro (2024) (Proyecto discutido y aprobado en Sala de Decisión de la fecha. Acta No. 27)

1. OBJETO DE LA DECISIÓN:

Decidir el recurso de apelación formulado por el apoderado judicial de la parte demandante, contra la sentencia proferida el 16 de junio de 2023, por el Juzgado Segundo Civil del Circuito de Palmira (Valle del Cauca), dentro del proceso de la referencia, para lo cual se o bservarán las prescripciones de los artículos 279 y 280 del Código General del Proceso.

Segundo Civil del Circuito de Palmira (Valle del Cauca), dentro del proceso de la referencia, para lo cual se o bservarán las prescripciones de los artículos 279 y 280 del Código General del Proceso.

2. SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA:

2.1. La sociedad demandante, solicitó que se declarara que el señor GIOVANNI STORINO PALACIO incumplió el contrato de promesa de compraventa suscrito el 08 de noviembre de 2021. Como consecuencia de ello, pidió que se le ordenara cumplir el referido convenio, específicamente en lo que concierne a firmar la2

escritura pública y entregar de manera real y efectiva el inmueble objeto del litigio. Además, solicitó que se condenara al extremo pasivo al pago de la cláusula penal por valor de $60.000.000 y a las costas procesales.

2.2. Como sustento factual de dichas pretensiones, se adujo en compendio que el 08 de noviembre de 202 1 el demandado suscribió promesa de contrato de compraventa con la SOCIEDAD STORINO GONZÁLEZ E HIJOS S.A.S., sobre el “50% del cubículo 106, que hace parte del edificio Clínica Nuestra Señora del Palmar Ltda, edificio ubicado en la Calle 31 No. 31-63 de (…) Palmira”, identificado con la matrícula inmobiliaria No. 378 -78650. No obstante, llegada la fecha estipulada para suscribir la escritura pública de compraventa y pagar el restante del precio, el demandado no compareció a la notaría.

2.2.1. La demanda fue admitida mediante providencia del 16 de junio de 2022 y

estipulada para suscribir la escritura pública de compraventa y pagar el restante del precio, el demandado no compareció a la notaría.

2.2.1. La demanda fue admitida mediante providencia del 16 de junio de 2022 y según constancia de secretaría de fecha 18 de enero de 2023, que obra en el archivo 24 del expediente digital, notificado y transcurrido el término legal, el demandado no realizó pronunciamiento alguno.

3. LA SENTENCIA IMPUGNADA:

3.1. Culminó la primera instancia con sentencia del 16 de junio de 2023, mediante la cual el Juzgado Segundo Civil del Circuito de Palmira (V) negó las pretensiones de la parte demandante.

3.2. Para así decidir, la a-quo, una vez verificados los presupuestos procesales y citado el marco normativo y jurisprudencial que gobierna este tipo de acciones, adujo en lo medular que ninguna de las partes había acreditado el cumplimiento cabal de sus obligaciones, pues ante la falta de estipulación de u na hora cierta en la promesa de contrato para suscribir la escritura pública de compraventa, debieron demostrar su disponibilidad para permanecer durante toda la jornada del 01 de marzo de 2022 en la Notaría o alguna gestión tendiente a acordar una hora concreta de encuentro, sin que lo hubiesen hecho , por lo que no le e s posible a ninguno exigir el cumplimiento de la otra parte.

4. DE LA IMPUGNACIÓN:

4.1. Conforme con lo previsto en los artículos 320 y 328 del Código General del Proceso, la sentencia apelada será examinada "…únicamente en relación con los3

4. DE LA IMPUGNACIÓN:

4.1. Conforme con lo previsto en los artículos 320 y 328 del Código General del Proceso, la sentencia apelada será examinada "…únicamente en relación con los3

reparos concretos formulados por el apelante …"1, de ahí que el Tribunal se pronunciará "…solamente sobre los argumentos expuestos por el apelante…".

4.2. El apoderado judicial de la Sociedad demandante apeló la negativa de las pretensiones. En concreto, adujo que la a quo había valorado una prueba que no fue oportunamente allegada al proceso, como es la certificació n de biometría. Agregó que de la declaración del demandando, se puede concluir que no tuvo la disposición para finalizar el contrato en la fecha estipulad a, pues tras realizar las supuestas observaciones se retiró de la Notaría. En contraste, aseguró que si se probó que su representado cumplió las cargas contractuales que le correspondían. Finalmente, reclamó que la sentencia dejó en incertidumbre el negocio jurídico, pues no definió nada sobre su resolución, ni los pagos que ya se habían realizado.

5. TRASLADO NO RECURRENTE:

El abogado de l demandado GIOVANNI STORINO PALACIO, inició precisando que las partes en conflicto son hermanos, por lo que , a su juicio , resultaba inadmisible que la notificación no se hubiese efectuado en debida forma. Agregó que su representado estuvo presto a cumplir las obligaciones contenidas en el contrato de promesa de compraventa, máxime cuando había entregado el bien cuatro meses atrás. Finalmente, solicitó que se confirmara la sentencia

que su representado estuvo presto a cumplir las obligaciones contenidas en el contrato de promesa de compraventa, máxime cuando había entregado el bien cuatro meses atrás. Finalmente, solicitó que se confirmara la sentencia impugnada o se instara a las partes par a firmar el instrumento público, o se declarara nulo el contrato de promesa de compraventa.

6. CONSIDERACIONES:

6.1. Se encuentran presentes los presupuestos procesales, y no se observa causal de nulidad que pueda invalidar la actuación surtida, ni impedimento alguno para proferir la decisión de fondo que en derecho corresponda.

6.2. De acuerdo con los hechos expuestos y los reparos presentados contra la sentencia de primer grado, l os problemas jurídicos a r esolver se centran en determinar inicialmente ¿Si para solicitar la consumación del contrato de promesa de compraventa, como alternativa prevista en el artículo 1546 del Código Civil, el demandante debe acreditar el cumplimiento cabal de sus obligaciones, según la doctrina actual de la Corte Suprema de Justicia? Y en caso de que la respuesta sea positiva, deberá verificarse entonces ¿Si la parte actora cumplió la carga d e demostrar que honró los compromisos contraídos en la promesa de compraventa,

1 “…sin perjuicio de las decisiones que deba adoptar de oficio, en los casos previstos por la ley…”.4

cuando en el contrato no se estipuló una hora específica para firmar la escritura pública, y estuvo presto a solventar la obligación sólo por algunos intervalos del día?

6.2.1. Sea lo primero recordar que la promesa de celebrar un contrato, para que sea válida y eficaz, debe satisfacer, tanto los requisitos generales previstos en el

día?

6.2.1. Sea lo primero recordar que la promesa de celebrar un contrato, para que sea válida y eficaz, debe satisfacer, tanto los requisitos generales previstos en el artículo 1502 del Código Civil , como los específicos, consagrados en el artículo 89 de la Ley 153 de 1887. De incumplirse alguno de estos elementos, “ con alegación o sin ella, le corresponde al juzgador declarar la nulidad” 2, de conformidad con lo previsto en el artículo 1742 ibidem.

6.2.2. Así entonces, la norma exige: (i) que la promesa conste por escrito; (ii) que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces por no concurrir los requisitos que establece el ordenamiento jurídico; (iii) que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato; y (iv) que se determine de tal suerte que el contrato, que para perfeccionarlo sólo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales.

6.2.3. Concretamente, en lo que concierne a la fijación de la época para la suscripción del contrato prometido, la Corte Suprema de Justicia desde 19653 precisó lo siguiente:

El Código emplea la palabra época en dos sentidos. En la mayoría de las veces (Arts. 92, 400, 799, 1551 y 1882) la usa en su acepción tecnológica de instante o momento, esto es, de un breve espacio de tiempo que sirve de punto de referencia para calcular y medir la duración del mismo tiempo. En otras ocasiones (Arts. 97,108 y 215) la toma en el significado ordinario o de

instante o momento, esto es, de un breve espacio de tiempo que sirve de punto de referencia para calcular y medir la duración del mismo tiempo. En otras ocasiones (Arts. 97,108 y 215) la toma en el significado ordinario o de intervalo, periodo o espacio de tiempo. El expresado ordinal 3° del Art. 89 de la Ley 153 de 1887 la emplea en la primera de las acepciones anotadas, ósea como sinónimo de instante o momento. De manera que en dicho precepto la expresión “fijar la época” equivale a señalar o determinar el momento preciso y cierto en que ha de celebrarse la convención prometida . No se opone, sin embargo, a la índole provisional del contrato de promesa entender el vocablo época en el sentido vulgar de espacio más o menos prolongado de tiempo, como un día , una semana, un mes o un año, para admitir la fijación de un periodo de esta clase como época de la celebración del contrato, con tal que se le designe y delimite en forma precisa y que no quede incertidumbre alguna sobre el cuándo de esa celebración4.

Además, en los eventos donde no se estipula una hora concreta para la celebración del futuro convenio, la alta Corporación también en su oportunidad reseñó:

En cuanto al otro aspecto del yerro que denuncia este cargo, porque el Tribunal no apreció que el contrato de promesa carecía del señalamiento de

2 SC 5690 de 2018. 3 Fallo CSJ SC Jun 1° de 1965, GJ CXI, Nos. 2276 a 2277, páginas 141 y 142. 4 Reiterada en la sentencia SC 5690 de 2018. M.P. Luis Alonso Rico Puerta.5

3 Fallo CSJ SC Jun 1° de 1965, GJ CXI, Nos. 2276 a 2277, páginas 141 y 142. 4 Reiterada en la sentencia SC 5690 de 2018. M.P. Luis Alonso Rico Puerta.5

la hora en que debía otorgarse la escritura pública, baste anotar que por esta razón nunca se pudiera llegar a la violación de las normas de derecho sustancial que el cargo identifica, porque como ya ha tenido oportunidad de expresarlo esta Corporación (Sentencia de 1o de marzo de 1985), "No es la hora el m omento determinante para entender el plazo. No. Cuando se hace expresa referencia al día, se tiene que admitir que los contratantes han querido que, dentro del tiempo de disponibilidad de la Notaría, se pueda cumplir el negocio prometido . Claro está que ra zones de conveniencia harían más definido el señalamiento de la hora, particularmente para no dejar abierta toda la jornada laborable para atender la obligación; pero la omisión no puede acarrear la consecuencia que el casacionista le endilga a la promesa de contrato de carecer del requisito del plazo"5. (Negrilla fuera de texto).

6.2.4. Siguiendo esta línea argumentativa , e n el caso objeto de estudio se advierte que las características enunciadas se encuentran reunidas a cabalidad en el contrato de promesa que hoy se demanda, visible en las páginas 15 a 18 del archivo 002 del expediente digital 02EscritoDemandaAnexos.pdf. Así, es evidente que el convenio fue plasmado por escrito, lo pactado no está prohibido por la ley, sus suscriptores son legalmente capaces; existe consentimiento en el

del archivo 002 del expediente digital 02EscritoDemandaAnexos.pdf. Así, es evidente que el convenio fue plasmado por escrito, lo pactado no está prohibido por la ley, sus suscriptores son legalmente capaces; existe consentimiento en el acto sin vicio alguno; amen de concurrir un objeto y una causa lícita. Además, el bien está debidamente identificado (50% sobre el inmueble descrito como cubículo 106, ubicado en la Calle 31 No. 31 -63 de la ciudad de Palmira, con matrícula inmobiliaria 378-78650) y se estableció de tal suerte el convenio que para perfeccionarlo sólo faltaba la tradición de la cosa. Finalmente, aunque no se indicó una hora concreta para celebrar el futuro contrato de compraventa, lo cierto es que la fecha si fue delimitada de forma precisa para el día 01 de marzo de 2022 , de manera que , bajo los lineamientos de la jurisprudencia expuesta, no existe incertidumbre sobre la época en que debía celebrarse y, por tanto, el contrato es válido, como lo concluyó la juez de primera instancia.

6.2.5. Sentado lo anterior, procede resolver el primer problema jurídico, relacionado con la legitimación en la causa para solicitar el cumplimiento del contrato, como una de las alternativas previstas en el artículo 1516 del Código Civil. Textualmente, el artículo citado prescribe: “en los contratos bilaterales va envuelta la condición resolutoria en caso de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado. Pero en tal caso podrá el otro contratante pedir a su arbitrio , o la resolución o el cumplimiento del contrato con indemnización de perjuicios”. (Negrilla fuera del texto)

contratantes lo pactado. Pero en tal caso podrá el otro contratante pedir a su arbitrio , o la resolución o el cumplimiento del contrato con indemnización de perjuicios”. (Negrilla fuera del texto)

6.2.6. Al respecto, la doctrina de la Corte Suprema de Justicia enseñaba hasta el año 2019, que:

5 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil. Sentencia del 22-04-1997, MP: Ramírez G., No.4461.6

(…) si la pretensión invocada no es la resolutoria sino la de CUMPLIMIENTO DEL PACTO , quien así lo demanda requiere haber honrado sus compromisos o haberse allanado a hacerlo, aun en el supuesto de que su contraparte no lo haya hecho previamente.

En resumen, puede deprecar la resolución de un acuerdo de voluntades el contratante cumplido, entendiéndose por tal aquel que ejecutó las obligaciones que adquirió, así como el que no lo hizo justificado en la omisión previa de su contendor respecto de una prestación que éste debía acatar de manera preliminar; mientras que si de demandar la CONSUMACIÓN DEL PACTO se trata, sólo podrá hacerlo el negociante puntual o que desplegó todos los actos para satisfacer sus débitos, con independencia de que el otro extremo del pacto haya atendido o no sus compromisos, aun en el supuesto de que estos fueran anteriores6. (Negrilla y subrayado fuera del texto)

Luego, con la sentencia SC 1662 de 2019 , la Corte realizó una importante corrección doctrinaria que se plasmó así:

En orden de lo expuesto, es necesario puntualizar que cuando el

texto)

Luego, con la sentencia SC 1662 de 2019 , la Corte realizó una importante corrección doctrinaria que se plasmó así:

En orden de lo expuesto, es necesario puntualizar que cuando el incumplimiento del contrato sinalagmático provenga de una sola de las partes, la norma aplicable es el artículo 1546 del Código Civil, caso en el cual el contratante que satisfizo sus obligaciones o que procuró la realización de las mismas, puede ejercer, en contra del otro, las acciones alternativas de resolución o cumplimiento forzado que la norma prevé, en ambos supuestos con indemnización de perjuicios, acciones en frente de las que cabe plantearse, para contrarrestarlas, la excepción de contrato no cumplido.

4.2. En la hipótesis del incumplimiento recíproco de dichas convenciones, por ser esa una situación no r egulada expresamente por la ley, se impone hacer aplicación analógica del referido precepto y de los demás que se ocupan de los casos de incumplimiento contractual, para, con tal base, deducir, que está al alcance de cualquiera de los contratantes, solicitar la resolución o el cumplimiento forzado del respectivo acuerdo de voluntades, pero sin que haya lugar a reclamar y mucho menos, a reconocer, indemnización de perjuicios, quedando comprendida dentro de esta limitación el cobro de la cláusula penal, puesto que en tal supuesto, de conformidad con el mandato del artículo 1609 del Código Civil, ninguna de las partes del negocio jurídico se encuentra en mora y, por ende, ninguna es deudora de perjuicios, según las voces del artículo 1615 ibidem.

La especial n aturaleza de las advertidas acciones, en tanto que ellas se

ninguna de las partes del negocio jurídico se encuentra en mora y, por ende, ninguna es deudora de perjuicios, según las voces del artículo 1615 ibidem.

La especial n aturaleza de las advertidas acciones, en tanto que ellas se fundan en el recíproco incumplimiento de la convención, descarta toda posibilidad de éxito para la excepción de contrato no cumplido, pues, se reitera, en tal supuesto, el actor siempre se habrá s ustraído de atender sus deberes negociales.

4.3. Ahora bien, cuando a más del incumplimiento recíproco del contrato, sus celebrantes han asumido una conducta claramente indicativa de querer abandonar o desistir del contrato, cualquiera de ellos, sin perjuicio de las acciones alternativas atrás examinadas, podrá, si lo desea, demandar la disolución del pacto por mutuo disenso tácito, temática en relación con la cual basta aquí con refrendar toda la elaboración jurisprudencial desarrollada por la Corte a través de los años (Negrilla fuera del texto)

6 Sentencia SC-1209 de 2018.7

Teniendo en cuenta la corrección doctrinaria ya realizada, en la sentencia SC 4801 de 2020 se hizo una precisión respecto de la pretensión de cumplimiento del contrato:

(…) puede deprecar la resolución de un acuerdo de voluntades el contratante cumplido, entendiéndose por tal aquel que ejecutó las obligaciones que adquirió; así como el que no lo hizo justificado en la omisión previa de su contendor respecto de una prestac ión que éste debía acatar de manera preliminar; y puede demandarla en el evento de desacato recíproco y

adquirió; así como el que no lo hizo justificado en la omisión previa de su contendor respecto de una prestac ión que éste debía acatar de manera preliminar; y puede demandarla en el evento de desacato recíproco y simultáneo si se funda en el desacato de todas las partes, en este evento sin solicitar perjuicios (CS SC1662 de 2019); mientras que si de demandar la consumación del pacto se trata, sólo podrá hacerlo el negociante puntual o que desplegó todos los actos para satisfacer sus débitos, con independencia de que el otro extremo del pacto haya atendido o no sus compromisos, también en el supuesto de que estos fueran anteriores.

Adicionalmente, en la sentencia SC3666 de 2021 se reiteró:

Establecido como quedó con el correspondiente recorrido cronológico jurisprudencial, que en el ordenamiento jurídico patrio es de recibo, al día de hoy, la figura iuris de la simple resolución contractual en situación de recíproco incumplimiento de las partes, resta por precisar algo más y que es trascendental a la hora de evaluar cualquier caso con pretensiones de encuadrar en el criterio doctrinal vigente de la Corte; esto es, que no basta un incumplimiento en cada uno de los extremos contractuales para propiciar una resolución, sino que se requiere que ese desconocimiento de las obligaciones sea recíproco y simultáneo, porque si contractualmente los interesados establecieron un orden prestacional, no hay manera de predicar un incumplimiento mutuo, ya que la infracción contractual del primero en el tiempo justifica la renuencia del segundo a cumplir, y permite que este último ejercite las acciones alternativas previstas en el artículo 1546 del Código

un incumplimiento mutuo, ya que la infracción contractual del primero en el tiempo justifica la renuencia del segundo a cumplir, y permite que este último ejercite las acciones alternativas previstas en el artículo 1546 del Código Civil: ejecutar o resolver, con indemnización de perjuicios.

(…) Como corolario, hasta aquí es posible decir que, conforme al criterio actual de la Sala, la procedencia de la resolución del contrato por mutua desatención de sus obligaciones, presupone la hipótesis de dos contratantes puestos en el mismo plano de incumplimiento (habida cuenta la naturaleza de la prestación desatendida y el tiempo para acatarla), con lo que ninguno de ellos está en mora , y por lo mismo, sin posibilidad de reclamar del otro nada diferente a la restitución de las cosas al estado anterior del respectivo convenio. (…) De manera que no habiéndose pagado por un contratante la segunda cuota del precio acordado, y dejando se asistir el otro a la Notaría para ratificar su compromiso e intención de enajenar, no había forma de concluir nada diferente a que hubo un típico evento de incumplimiento mutuo y simultáneo, percutor, como se describió atrás, de la resolución contractual sin indemnización de perjuicios.

6.2.7. De lo expuesto, se concluye que, para que salgan avante las pretensiones de resolución o cumplimiento de contrato, con la correspondiente indemnización de perjuicios, contempladas en el artículo 1546 del Código Civil se requiere: (i) acreditar la existencia de un contrato bilateral, y en consecuencia definir con claridad las obligaciones a que cada parte estaba constreñida, (ii) que quien demande la pretensión resolutoria haya

1546 del Código Civil se requiere: (i) acreditar la existencia de un contrato bilateral, y en consecuencia definir con claridad las obligaciones a que cada parte estaba constreñida, (ii) que quien demande la pretensión resolutoria haya cumplido, o que a lo menos se haya allanado a cumplir sus obligacio nes en el8

tiempo y modo convenido ; y (iii) que exista un incumplimiento culposo y significativo por parte del demandado7.

De otro lado, cuando el demandante no logr a demostrar el acatamiento de sus obligaciones, el asunto puede situarse en la hipótesis de incumplimiento recíproco y simultáneo, caso en el cual procede la resolución, pero sin indemnización de perjuicios, ni cobro de la cláusula penal.

Finalmente, en lo que concierne a la pretensión de cumplimiento, las últimas sentencias de la Corte Suprema de Justicia permiten concluir que se mantiene la doctrina relativa a que el demandante debe haber honrado sus compromisos o haberse allanado a hacerlo, aun en el supuesto de que su contraparte no lo haya hecho previamente.

Esta tesis ha sido acogida por otros Tribunales Superiores de Distrito Judicial. Como precedente horizontal, conviene citar la sentencia emitida el 21 de junio de 2023 por el Tribunal Superior de Pereira, donde reseñó: Se apoya en el artículo 1546 del C. C., o el 8 70 del C. Co., siendo necesario señalar que la resolución del contrato puede pedirla el contratante cumplido o que estuvo presto a cumplir, o que no lo hizo justificado en la omisión previa del otro contratante respecto de una prestación que debió acatar d e

señalar que la resolución del contrato puede pedirla el contratante cumplido o que estuvo presto a cumplir, o que no lo hizo justificado en la omisión previa del otro contratante respecto de una prestación que debió acatar d e forma previa; pero “si de demandar la consumación del pacto se trata, sólo podrá hacerlo el negociante puntual con independencia de que el otro extremo del pacto haya atendido o no sus compromisos, aun en el supuesto de que estos fueran anteriores” (CSJ, sentencia SC4801 -2020. En igual sentido sentencia SC2307－2018)8.

6.2.8. Decantado lo anterior, pasando al estudio del segundo problema jurídico, el debate se centra en esclarecer si el demandante cumplió o al menos estuvo presto a cumplir las prestaciones a su cargo, como presupuesto axial de la pretensión de cumplimiento. Para el efecto, se analizarán cada una de las obligaciones pactadas en la promesa de compraventa , a fin de determinar si aquellas eran simultaneas o sucesivas, y las pruebas que frente a su realización obran en el proceso. No sobra anotar que, según el criterio de la Corte Suprema de Justicia “la promesa de compraventa genera esencial y exclusivamente la prestación de hacer consistente en la celebración futura, posterior y definitiva de la compraventa, sin perjuicio de acordarse en forma clara, expresa e inequívoca por pacto agregado a propósito, el cumplimiento anticipado del precio o la entrega de la tenencia o posesión del bien”9. (Negrilla fuera del texto)

7 CSJ, Sentencia de 14 de diciembre de 2010, exp. 41001 -31-03-001-2002-08463-01, M.P. Arturo Solarte Rodríguez 8 Sentencia SC 0029 del 21 de junio de 2023. Radicado 66001310300220190003801. M.P. Carlos Mauricio García Barajas. 9 Sentencia SC del 07 de febrero de 2008. Rad. 2001-06915-01, reiterada en la sentencia SC 2221 de 2020.9

6.2.9. Las cláusulas de la promesa de contrato celebrada el 08 de noviembre de 2021, que resultan relevantes para la definición del asunto son las siguientes:

PRIMERA: OBJETO, NOMENCLATURA Y LINDEROS: EL PROMITENTE VENDEDOR, se obliga a vender a la PROMITENTE COMPRADORA, quien a su vez se obliga a comprar el derecho del 50% sobre el bien inmueble que se describe a continuación: cubículo 106, con un área privada de 81.22 metros

cuadrados, en el primer piso o segundo nivel, ubicado en la Calle 31 No. 3163 de la ciudad de Palmira (V) (…)

SEGUNDO. TRADICIÓN: El inmueble prometido en venta se distingue con el Folio de Matrícula Inmobiliaria No. 378-78650 de la Oficina de Instrumentos Públicos de Palmira (…) el cual fue adquirido mediante compraventa de Constructora Nuestra Señora del Palmar LTDA a Giovanni Storino Palacio y Gian Carlo Storino Palacio, por Escritura pública No. 824 del 18 de marzo de 1994, de la Notaría Primera de Palmira.

Constructora Nuestra Señora del Palmar LTDA a Giovanni Storino Palacio y Gian Carlo Storino Palacio, por Escritura pública No. 824 del 18 de marzo de 1994, de la Notaría Primera de Palmira.

TERCERA: OBLIGACIONES: EL PROMITENTE VENDEDOR se obliga a transferir el dominio del inmueble objeto del presente contrato, libre de hipotecas, demandas civiles, embargos, condiciones resolutorias, censos, anticresis, y en general, todo gravamen o limitación de dominio, obligándose a salir al saneamiento en los caos de ley. Parágrafo: El PROMITENTE VENDEDOR se compromete a pagar los servicios de agua y energía hasta el mes de diciembre de 2021. Parágrafo I: EL PROMITENTE VENDEDOR se compromete a pagar la cuota ordinaria de administración hasta el mes de diciembre de 2021. Parágrafo II. EL PROMITENTE VENDEDOR se compromete a pagar la cuota extraordinaria hasta el mes de diciembre de

2021. Parágrafo III. EL PROMITENTE VENDEDOR se compromete a retirar los bienes muebles de su propiedad y los acordados en el inventario realizado con el PROMITENTE COMPRADOR antes d e la fecha de entrega. Parágrafo IV: EL PROMITENTE VENDEDOR garantiza que el predio prometido en venta no ha sido enajenado a ninguna persona, que tiene el dominio pleno y ejerce la posesión material en forma pacífica y tranquila. Parágrafo V: LA PROMITENTE COMPRADORA se compromete a pagar la cuota extraordinaria a partir del mes de enero de 2022 en adelante, por el valor estipulado de la cuota. LA PROMITENTE COMPRADORA se compromete a pagar las cuotas

PROMITENTE COMPRADORA se compromete a pagar la cuota extraordinaria a partir del mes de enero de 2022 en adelante, por el valor estipulado de la cuota. LA PROMITENTE COMPRADORA se compromete a pagar las cuotas extraordinarias que surgieren en la Clínica Nuestra Señora del Palmar.

CUARTA: PRECIO Y FORMA DE PAGO : El precio del inmueble prometido en venta es de CIENTO DIEZ MILLONES DE PESOS ($110.000.000), suma que LA PROMITENTE COMPRADORA pagará así: a) SESENTA MILLONES DE PESOS ($60.000.000) en el momento de firmar la promesa de compraventa, los cuales es pagarán en dos cheques, el primero de CUARENTA MILLONES DE PESOS ($40.000.000) a nombre del señor GIOVVANNI STORINO PALACIO (…) y el segundo de VEINTE MILLONES DE PESOS ($20.000.000) a nombre de la señora CLAUDIA PA TRICIA ARTEAGA TELLEZ (…) b) los CINCUENTA MILLONES DE PESOS ($50.000.000) restantes se pagarán 4 meses después de haber firmado la promesa de compraventa, mediante un cheque cruzado a quien estipule EL PROMITENTE VENDEDOR el primero (01) de marzo de 2022.

SEXTA: OTORGAMIENTO: La escritura pública que perfeccione la venta prometida, se otorgará en la Notaría Segunda del Círculo de Palmira, el día 1 de marzo de 2022 (…)

OCTAVA: ENTREGA: EL PROMITENTE VENDEDOR hará entrega material del inmueble a la PROMITENTE COMPRADORA, con sus mejoras, anexidades, usos y servidumbres, en el estado y condiciones físicas en que

OCTAVA: ENTREGA: EL PROMITENTE VENDEDOR hará entrega material del inmueble a la PROMITENTE COMPRADORA, con sus mejoras, anexidades, usos y servidumbres, en el estado y condiciones físicas en que actualmente se encuentra y se hará el día treinta y uno (31) de diciembre de 2021. Parágrafo. EL PROMITENTE VENDEDOR entrega el inmueble a paz y salvo por todo concepto de impuestos, tasas y valorizaciones, hasta la fecha de la entrega del inmueble, de tal forma que los que se causen a partir de la fecha de entrega del inmueble serán a cargo de LA PROMITENTE

COMPRADORA.10

6.2.10. Se pactaron dos obligaciones mutuas y sucesivas. De un lado, el promitente comprador debía pagar $60.000.000 al momento de suscribir la promesa de contrato y de otro, el promitente vendedor debía entregar el inmueble el 31 de diciembre de 2021 . Adicionalmente, las partes tenían la obligación simultánea de asistir el 01 de marzo de 2022 a suscribir la escritura pública de compraventa , fecha en la cual se pagaría el valor restante del precio por p