TSDJ BUG SCF - 76-520-31-03-005-2006-00178-01-(27-05-2020)

1 RAD. 2006-00178-01

RAD : 76-520-31-03-005-2006-00178-01.

PROC.: VERBAL REGULACIÓN DE LA RENTA

DDTE.: AEROCALI S.A.

DDOS : HOTELES LTDA MOTIVO: Apelación de sentencia No. 010 de 06 de octubre de 2015.

TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BUGA

-SALA DE DECISIÓN CIVIL -FAMILIAMagistrado Ponente: JUAN RAMON PEREZ CHICUE.

Guadalajara de Buga, veintisiete (27) de mayo de dos mil veinte (2020).

I. OBJETIVO DEL PRONUNCIAMIENTO.

Proferir el fallo que en derecho corresponda como parte de la ritualidad típica de esta instancia y con el fin de decidir el recurso de apelación formulado por el apoderado judicial de la parte demandante, SOCIEDAD AEROCALI S.A., contra la sentencia No.010 del 06 de octubre de 2015, proferida por el JUEZ QUINTO CIVIL DEL CIRCUITO DE PALMIRA (V.), como culminación típica del proceso VERBAL DE REGULACIÓN DE LA RENTA, propuesto por LA

SOCIEDAD AEROCALI S.A contra LA SOCIEDAD HOTELES LTDA.

II. LA DEMANDA Y SUS FUNDAMENTOS DE

ORDEN FACTICO.

1º. Hechos.

En apretada síntesis se tiene que los hechos que soportan la demanda1: (i) Informa que la sociedad AEROCALI S.A., se encuentra constituida como una sociedad comercial con un capital privado

1º. Hechos.

En apretada síntesis se tiene que los hechos que soportan la demanda1: (i) Informa que la sociedad AEROCALI S.A., se encuentra constituida como una sociedad comercial con un capital privado mediante escritura pública No.1499 del 12 de mayo de 2000, identificada con el

1 Folios 36 a 52 Cdno 12 RAD. 2006-00178-01

NIT. 815002760-5, cuyo objeto social esta orientado a la explotación económica del área comercial del Aeropuerto Internacional Alfonso Bonilla Aragón de la ciudad de Palmira (V).

(ii) Indica que para ejecutar su objeto social, participó en la licitación pública No.046 de 1999, abierta por la UNIDAD ADMINISTRATIVA ESPECIAL DE AERONÁUTICA CIVIL, adjudicándose la concesión mediante las Resoluciones No.01474 del 02 de mayo de 2000 y No.01545 del 05 de mayo del mismo año, suscribiéndose el contrato identificado con el Nro. 058-CON-2000.

(iii) Dentro de los términos del pliego de condiciones, se estableció la entrega a la sociedad concesionaria, por parte de la UNIDAD ADMINISTRATIVA ESPECIAL DE AERONÁUTICA CIVIL, de la explotación económica de las áreas comerciales del citado Aeropuerto, por ello, se requirió una mutación jurídica de las operaciones adelantadas por dicha Unidad al regirse por las normas de derecho privado.

(iv) Señala que, en cumplimiento del contrato de

concesión, la UNIDAD ADMINISTRATIVA ESPECIAL DE AERONÁUTICA CIVIL,

regirse por las normas de derecho privado.

(iv) Señala que, en cumplimiento del contrato de concesión, la UNIDAD ADMINISTRATIVA ESPECIAL DE AERONÁUTICA CIVIL, cedió, a favor de AEROCALI S.A., todos y cada uno de los contratos de tenencia que hasta la fecha de iniciarse la ejecución habían sido celebrados por la entidad oficial.

(v) El día 04 de septiembre de 1989, el señor YEZID CASTAÑO GONZÁLEZ, en calidad de JEFE DEL DEPARTAMENTO ADMINISTRATIVO DE LA AERONÁUTICA CIVIL (hoy UNIDAD ADMINISTRATIVA DE LA AERONÁUTICA CIVIL), celebró contrato de arrendamiento con la sociedad HOTELES LIMITADA sobre “Un inmueble perteneciente al grupo de servicios no aeronáuticos, ubicado en el área del edificio de la terminal del Aeropuerto Internacional Alfonso Bonilla Aragón de la ciudad de Palmira, con un área de CUATROCIENTOS VEINTIUNO PUNTO OCHENTA Y OCHO METROS CUADRADOS; alinderado de la siguiente forma: NORTE: en 12 metros sobre los ejes B Y C entre los puntos 28, 29 y 30 y en puntos 14.45 metros sobre el eje D, entre los puntos 30, 31 y 32; SUR: En 26,45 metros sobre el eje A, entre los ejes 28, 29, 30, 31 Y 32; ORIENTE: en 15.95 metros, sobre el eje 32, entre los ejes A, B Y C; OCCIDENTE: en 3,50 metros sobre el eje 30, entre los ejes C y B y sobre el eje 28, entre los ejes A Y B y parte del C, en 12,45 metros”.3

entre los ejes A, B Y C; OCCIDENTE: en 3,50 metros sobre el eje 30, entre los ejes C y B y sobre el eje 28, entre los ejes A Y B y parte del C, en 12,45 metros”.3 RAD. 2006-00178-01

(vi) Precisa que, conforme los términos del contrato, el inmueble sería destinado en forma exclusiva a la operación del establecimiento de comercio HOTEL, y se pactó por un lapso de tiempo de TRES (03) años, contados a partir de la fecha de la suscripción, con renovación y prórrogas automáticas, estableciéndose un canon de CIENTO CINCUENTA Y NUEVE MIL

DOSCIENTOS SESENTA PUNTO DIEZ PESOS ($159.260,10).

(vii) Igualmente, la señora ADRIANA MARIA GARCÍA ARCE, en su calidad de representante legal de la UNIDAD ADMINISTRATIVA DE AERONÁUTICA CIVIL, suscribió un contrato de arrendamiento con la sociedad HOTELES LTDA ÁLVAREZ VÉLEZ, sobre: “Local comercial, distinguido como como local Nro.192, ubicado dentro de las instalaciones del Edificio Terminal del Aeropuerto Alfonso Bonilla Aragón (…) alinderado de la siguiente forma: NORTE: 77,15 metros lineales, con vía vehicular de aeropuerto; SUR: en extensión de 53,60 metros lineales, con 19,25 metros lineales, con zona verde del Aeropuerto en parte (…) con vía vehicular del aeropuerto; ORIENTE: En extensión de 106,60 metros lineales con vía vehicular del aeropuerto; OCCIDENTE: en 81,50 metros lineales con el parqueadero

aeropuerto; ORIENTE: En extensión de 106,60 metros lineales con vía vehicular del aeropuerto; OCCIDENTE: en 81,50 metros lineales con el parqueadero BENEDETTI y en 29,65 metros con zona verde del aeropuerto”.

(viii) Aclara que, conforme los términos del contrato, el inmueble sería destinado, en forma exclusiva, a la operación del establecimiento de comercio PARQUEADERO, y se pactó por un lapso de tiempo de UN (01) año, contado a partir de la fecha de la suscripción, con renovación y prórrogas automáticas, estableciéndose un canon de TRES MILLONES CUATROCIENTOS OCHENTA Y OCHO MIL CIENTO SESENTA PESOS ($3.488.160,10), con un incremento equivalente al IPC liquidado sobre el valor de la renta en forma de anualidades.

(ix) Indica que se estableció, en forma expresa, en la cláusula DÉCIMA TERCERA y DÉCIMA CUARTA de cada uno de los contratos de arrendamiento, que el arrendador primigenio, UNIDAD ADMINISTRATIVA ESPECIAL DE AERONÁUTICA CIVIL, se encontraba autorizada para ceder dicho contrato sin autorización expresa del arrendatario.

(ix) En este orden de ideas, en ejecución del contrato de concesión Nro.058-CON-2000 la UNIDAD ADMINISTRATIVA ESPECIAL DE LA AERONÁUTICA CIVIL, cedió, a favor de AEROCALI S.A., el contrato de arrendamiento Nro.6873 del 04 de septiembre de 1989 correspondiente al local desti-4 RAD. 2006-00178-01

damiento Nro.6873 del 04 de septiembre de 1989 correspondiente al local desti-4 RAD. 2006-00178-01

nado a HOTEL y el contrato de arrendamiento Nro. CL-4042AR del 01 de diciembre de 1994, correspondiente al parqueadero.

(x) Resalta que, como consecuencia de las adecuaciones y desarrollo del Aeropuerto Internacional Alfonso Bonilla Aragón, se ha incrementado significativamente el flujo de pasajeros dentro de las áreas del edificio terminal, por lo que se realizó una revisión de los contratos de arrendamiento vigentes con el fin de adecuarlos a la realidad económica del momento.

(xi) Expresa que la sociedad HOTELES LIMITADA, ha venido incrementando el canon de la renta, para los efectos del local destinado a la operación HOTEL, en los términos del contrato y para los efectos del local destinado a PARQUEADERO, conforme el Acuerdo celebrado en el año 2003, partiendo de un canon de DOCE MILLONES OCHOCIENTOS CINCUENTA MIL PESOS ($12.850.000), para el periodo comprendido entre el año 2003 y el año 2004 y la suma CATORCE MILLONES QUINIENTOS MIL PESOS ($14.500.000) para el periodo de 2004 a 2005, para el año 2005 a 2006, se incrementó en la proporción establecida en el contrato, es decir el 20%.

(xii) Estos incrementos no se compadecen con la

realidad económica en el estado actual, siendo necesario establecer un procedimiento de regulación adicional que restituya al ARRENDADOR, el esfuerzo económico que ha adelantado para mejorar el servicio y de contera garantizar a los arrendatarios una mejor clientela. Indica que en el contrato de arrendamiento, según se desprende de la cláusula TERCERA, se venció el día 04 de septiembre para los efectos del HOTEL y el día 01 de diciembre para efectos del PARQUEADERO.

(xiii) Señala que ha intentado negociar con la sociedad HOTELES LTDA el incremento pero no ha sido posible, por lo que atendiendo el artículo 519 del Código de Comercio, se acude a la jurisdicción ordinaria.

(xiv) Precisa que la EMPRESA ARRENDADORA AEROCALI S.A., pretende que la renta de los locales comerciales, sea incrementada en los siguientes valores: (i) Canon de arrendamiento para el local destinado a HOTEL, la suma de $12.656.400; y (ii) Canon de arrendamiento para el local destinado a PARQUEADERO $29.339.580.

2º. Pretensiones.5 RAD. 2006-00178-01

La parte demandante pretende que en la sentencia:

(i) Decrétese la REGULACIÓN de la renta que han de surtir los locales comerciales identificados como local comercial destinado a HOTEL y local comercial No. 192, destinado a PARQUEADERO, dentro del contrato de arrendamiento suscrito entre AEROCALI S.A., representada legalmente por el señor RICARDO ALBERTO LENIS STEFFENS, en calidad de ARRENDAHOTEL y local comercial No. 192, destinado a PARQUEADERO, dentro del contrato de arrendamiento suscrito entre AEROCALI S.A., representada legalmente por el señor RICARDO ALBERTO LENIS STEFFENS, en calidad de ARRENDADOR, y la sociedad HOTELES LTDA, representada por el señor MANUEL LONDOÑO RIANI, en su calidad de arrendatario, en forma especifica sobre la agencia de derecho constituida en Palmira, denominada HOTEL Y PARQUEADERO PALMASECA.

(ii) Declárese que el nuevo canon, sea aplicado a partir del día 04 de septiembre de 2006, para efectos del local destinado a HOTEL, y desde el 01 de diciembre de 2006, para el local PARQUEADERO, como garantía retrospectiva de la igualdad contractual.

(iii) Se ordene en la sentencia un procedimiento de regulación automática para los periodos subsiguientes de renovación o prórroga que signifique un incremento no inferior al 25% de la renta de cada periodo.

(iv) Condenar al demandado al pago de los saldos insolutos correspondientes al incremento de la renta, que se haya generado desde la fecha real de incremento hasta la fecha de fijación del canon por el Despacho.

(v) Declarar que el arrendador tiene derecho a exigir ejecutivamente las sumas correspondientes al incremento decretado en la sentencia definitiva y que no fuesen sufragados por el arrendatario, una vez ejecutoriada la sentencia.

(vi) Condenar en costas a la parte demandada.

III. ACTUACIÓN PROCESAL EN LA PRIMERA

INSTANCIA.

La demanda fue presentada para reparto, el día 18

la sentencia.

(vi) Condenar en costas a la parte demandada.

III. ACTUACIÓN PROCESAL EN LA PRIMERA

INSTANCIA.

La demanda fue presentada para reparto, el día 18 de diciembre de 2006, correspondiendo al Juzgado Quinto Civil del Circuito de Palmira (V), quien, mediante auto interlocutorio No. 045 de fecha 22 de febrero de6 RAD. 2006-00178-01

20072, la admitió y dispuso la notificación personal de dicha providencia a la parte demandada y su traslado por el término de diez (10) días.

El día 26 de abril de 20073, se notificó, en forma personal, del auto admisorio de la demanda la señora MÓNICA ASTAIZA MARTINEZ, en calidad de representante legal de HOTELES LIMITADA, contestando el libelo inicial el día 10 de mayo de 20074, oponiéndose a las pretensiones e indicando frente a los hechos que los valores que el apoderado de la parte demandante menciona solo se refiere a los reajustes que ha efectuado la sociedad HOTELES LIMITADA del canon de arrendamiento del PARQUEADERO y no al el HOTEL pues, según el contrato del parqueadero, el valor del canon reajustado conforme el IPC, en el periodo de diciembre 01 de 2003 al 30 de noviembre de 2004, debía ser la suma de $11.673.917, valor que se aumentó, en el acuerdo celebrado entre las partes en el año 2003, a la suma de $14.500.000, dentro del proceso de reajuste de canon de arrendamiento que correspondió al mismo Despacho, bajo el radicado 2002-00265.

Enuncia que para los periodos posteriores se siguió aumentando conforme lo estipulado en el contrato así: (i) del 01 de diciembre de 2004 al 30 de noviembre de 2005, la suma de $15.441.050, conforme el IPC de 6.49%; (ii) del 01 de diciembre de 2005 al 30 de noviembre de 2006, la suma de $16.290.307, conforme el IPC de 5.50%; (iii) para el 01 de diciembre de 2006 al 30 de noviembre de 2007, se incrementó a la suma de $17.080.387, conforme al IPC de 4.85%.

Refiere que en cuanto a los aumentos del canon de arrendamiento del contrato del HOTEL No.6.873, han sido conforme el 20% pactado en el parágrafo 2 de la cláusula cuarta del contrato así: (i) Para el periodo comprendido entre el año 2003 a 2004 el canon de arrendamiento, incrementado en un 20%, fue la suma de $2.044.769; (ii) Para el periodo años 2004 a 2005, fue por la suma de $2.453.723; (iii) Para el periodo entre el año 2005 a 2006, la suma de $2.944.467 y para el periodo entre el año 2006 al 2007 la suma de $3.533.361.

Como excepciones de mérito, propuso las que tituló “FALTA DE DERECHO PARA PEDIR LA REGULACIÓN DEL CANON POR EL

ARTÍCULO 519 DEL ESTATUTO COMERCIAL; FALTA DE FUNDAMENTO EN

Como excepciones de mérito, propuso las que tituló “FALTA DE DERECHO PARA PEDIR LA REGULACIÓN DEL CANON POR EL

ARTÍCULO 519 DEL ESTATUTO COMERCIAL; FALTA DE FUNDAMENTO EN

2 Folio 53 Cdno. 1 3 Folio 57 Cdno. 1 4 folios 60 al 81 cdo. 17 RAD. 2006-00178-01

LAS PRETENSIONES DE LA DEMANDA y AUSENCIA DE PRUEBA DE LOS HECHOS Y DESATINO DE LAS PEDIDAS POR EL DEMANDANTE”; para tal efecto argumentó que por el hecho de haber convenido las dos partes, por medio de contratos jurídicamente válidos, el procedimiento para incrementar los cánones de arrendamiento, al momento de las renovaciones pactadas entre ellas como automáticas, excluye la posibilidad de una diferencia entre las partes por este concepto. Resalta que no existe norma en el ordenamiento civil que contemple que el arrendador se beneficie de las utilidades que ha recibido el arrendatario al explotar el inmueble arrendado.

Igualmente, propuso como excepción previa5 “TRAMITE DIFERENTE AL QUE CORRESPONDE”. Para tal efecto señala que teniendo en cuenta que existe en cada uno de los contratos una cláusula expresa, convenida entre las partes sobre el reajuste de los cánones de arrendamiento al momento de la renovación de éstos, por lo tanto, lo que se pretende con esta demanda es la revisión de los citados contratos de arrendamientos y en esto orden de ideas, el trámite a seguir sería uno diferente al iniciado por el extremo activo. Por auto de fecha 09 de noviembre de 2007, el Juez Quinto Civil del Circuito de

manda es la revisión de los citados contratos de arrendamientos y en esto orden de ideas, el trámite a seguir sería uno diferente al iniciado por el extremo activo. Por auto de fecha 09 de noviembre de 2007, el Juez Quinto Civil del Circuito de Palmira (V), declaró no probada la excepción previa de “Habérsele dado a la demanda el trámite de un proceso diferente al que corresponde”, y condenó en costas a la parte demandada. Contra esta decisión, se interpuso recurso de reposición y, en subsidio, el de apelación, por lo que el juez de conocimiento por providencia del 12 de mayo de 2008, no repuso la providencia recurrida y concedió la alzada, la cual una vez resuelta por esta Corporación, por providencia de fecha 11 de marzo de 20096, se confirmó la decisión de primera instancia.

Mediante escrito, presentado el día 08 de julio de 20087, la sociedad demandada le confiere poder al Doctor Jorge Carreño Tamayo, dejando sin efecto el poder conferido a la profesional del derecho que venía actuando dentro del trámite, por lo que el Juzgado, por auto del 28 de julio de 20088, le reconoce personería para actuar.

Por auto de fecha 26 de febrero de 2010, el Juzgado Quinto Civil del Circuito de Palmira (V) fijó la fecha y hora para la audiencia de que trata el artículo 430 y siguientes del C.P.C., la que se dio inicio el día 16 de

5 Min 5 cdo. 2 6 folio 5 cdo. 5 7 folio 96 cdo. 1 8 Folio 101 cdo. 18 RAD. 2006-00178-01

5 Min 5 cdo. 2 6 folio 5 cdo. 5 7 folio 96 cdo. 1 8 Folio 101 cdo. 18 RAD. 2006-00178-01

marzo de 20109, prosiguiéndose el día 20 de abril de 201010, en la que se agotó la etapa de conciliación y saneamiento del proceso, fijándose nueva fecha para continuar por auto de mayo 24 de 201011, surtiéndose la audiencia en varias fechas, para culminar las etapas de la misma.

Por auto de fecha 22 de marzo de 201212, se decretaron las pruebas solicitadas por las partes, fijándose fecha para la audiencia de que trata el artículo 432 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, en la cual se dictó la sentencia, el día 06 de octubre de 2015.

DECISIÓN DEL A-QUO.

El 06 de octubre de 2015, el Juez Quinto Civil del Circuito de Palmira (Valle), profirió la sentencia No.01013 en la que resolvió:

PRIMERO: DECLARAR LA IMPROSPERIDAD de la objeción invocada contra el dictamen pericial rendido dentro del presente asunto; SEGUNDO: NEGAR LAS PRETENSIONES DE LA DEMANDA; y TERCERO: condena en costas a la parte demandante.

Para llegar a esta conclusión, una vez analizados

los dictámenes periciales practicados dentro del plenario, indicó que la comparación, como medio para establecer un nuevo precio del arrendamiento en este caso, es improcedente, por cuanto los demás locales comerciales no son hoteles o parqueaderos, tal como lo determinaron los peritos, sino que son locales de cabida mayor y menor, con actividades comerciales diferentes, aunado a que el parqueadero se encuentra bajo la modalidad de arrendamiento y no de concesión como se tienen los otros dos parqueaderos, lo que conlleva a una diferencia en la retribución, pues en el arrendamiento las partes se obligan recíprocamente una a conceder el goce de la cosa, ejecutar una obra o prestar un servicio y la otra a pagar por esos beneficios, mientras que en la concesión se le otorga al concesionario la prestación, operación, explotación organización y/o gestión total o parcial de un

9 Folio 118 cdo. 1 10 Folio 127 cdo. 1 11 Folio 128 cdo. 1 12 Folio 305 cdo. 1 13 Folio 439 a 443 Cdno. 19 RAD. 2006-00178-01

producto, marca o servicio, por cuenta y riesgo del concesionario y bajo la vigilancia y control de una sociedad contratante, a cambio de un remuneración que pueden consistir en derechos, tarifas, tasas, etc; razones por las cuales se declaran no prosperas las pretensiones de la demanda.

EL RECURSO DE APELACIÓN (LA IMPUGNACIÓN) Inconforme con la decisión del a-quo, el apoderado de la parte demandante, interpuso recurso de apelación a la anterior decisión indiEL RECURSO DE APELACIÓN (LA IMPUGNACIÓN) Inconforme con la decisión del a-quo, el apoderado de la parte demandante, interpuso recurso de apelación a la anterior decisión indicando que es claro que la acción promovida dentro del presente asunto, no es otra que la regulación de la renta, ante la imposibilidad de llegar a un acuerdo entre las partes al momento de la renovación del contrato y en ningún momento se instauró una acción de nivelación que no existe en la normatividad mercantil, por lo tanto considera que se aparta de la realidad procesal el Despacho al admitir como válida la prueba pericial que evidencia error grave, como quiera que la doctrina y la jurisprudencia han sido reiterativas en establecer que el perito debe considerar las situaciones económicas del entorno para determinar la renta eventual, sin que sea viable el pretexto de que la forma contractual que regula la actividad económica del sector no es idéntica al negocio entre las partes. De tal manera, resalta, que la sentencia desconoció los principios de congruencia, pues falla una presunta acción de nivelación que no fue planteada, desconociendo la estructura fáctica de la regulación de la renta y un incremento justo y legitimo acorde con la realidad económica.

IV. CONSIDERACIONES DEL TRIBUNAL.

a. Decisiones sobre validez y eficacia del proceso.

I. Competencia:

Al estar completamente agotado todo el trámite procesal previsto en el artículo 351 del C. P. C., para la apelación de una sentencia de primera instancia, y siendo competente este Tribunal, en su Sala Civil – Familia, para conocer de ella, de conformidad con lo previsto en el artículo 26 ibiprocesal previsto en el artículo 351 del C. P. C., para la apelación de una sentencia de primera instancia, y siendo competente este Tribunal, en su Sala Civil – Familia, para conocer de ella, de conformidad con lo previsto en el artículo 26 ibidem, se debe proceder, en consecuencia, a proferir el fallo de mérito, en segunda instancia, en el presente asunto, al no observar causal de nulidad alguna que lo pueda afectar.

II. Eficacia del proceso:10

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En el presente caso se encuentran reunidos los requisitos señalados para emitir sentencia consistente en: A) competencia, la cual se aclaró en el ítems anterior; B) la demanda se presentó en debida forma; C) la capacidad para ser partes está demostrada ya que los integrantes de ambas partes existen; y, D) la capacidad procesal la tienen ambas partes que al ser personas jurídicas actúan por intermedio de sus representantes legales.

b. Problema Jurídico a resolver:

El Thema Decidendum en este asunto radica en determinar si ¿hay lugar a revocar la decisión tomada en la sentencia No.010 proferida el 06 de octubre del 2015, por el Juzgado Quinto Civil del Circuito de Palmira (V), donde denegó las pretensiones de la parte demandante, SOCIEDAD AEROCALI S.A.?

c. TESIS QUE DEFENDERÁ LA SALA:

Esta Sala Civil – Familia del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Buga (V) defenderá la tesis que en el caso bajo estudio NO hay a lugar a REVOCAR la decisión tomada en la sentencia No. 010 proferida el 06 de

Esta Sala Civil – Familia del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Buga (V) defenderá la tesis que en el caso bajo estudio NO hay a lugar a REVOCAR la decisión tomada en la sentencia No. 010 proferida el 06 de octubre del 2015, por el Juzgado Quinto Civil del Circuito de Palmira (V), que denegó las pretensiones de la parte demandante SOCIEDAD AEROCALI S.A

d. ARGUMENTO CENTRAL DE ESTA TESIS:

El argumento central de esta tesis se soporta en las siguientes premisas: (i) Premisas Normativas:

Son premisas normativas y jurisprudenciales que soportan la tesis de la Sala:

1. El artículo 230 de la Constitución Nacional se- ñala “Los jueces, en sus providencias, sólo están sometidos al imperio de la ley.

La equidad, la jurisprudencia, los principios generales del derecho y la doctrina son criterios auxiliares de la actividad judicial.”

2. El Código Civil precisa:11

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(i) En el artículo 1494 se define las fuentes de las obligaciones así: “Las obligaciones nacen, ya del concurso real de las voluntades de dos o más personas, como en los contratos o convenciones; ya de un hecho voluntario de la persona que se obliga, como en la aceptación de una herencia o legado y en todos los cuasicontratos; ya a consecuencia de un hecho que ha inferido injuria o daño a otra persona, como en los delitos; ya por disposición de la ley, como entre los padres y los hijos de familia.”

(ii) En el artículo 1495, “DEFINICION DE CONTRATO

cuencia de un hecho que ha inferido injuria o daño a otra persona, como en los delitos; ya por disposición de la ley, como entre los padres y los hijos de familia.”

(ii) En el artículo 1495, “DEFINICION DE CONTRATO O CONVENCION. Contrato o convención es un acto por el cual una parte se obliga para con otra a dar, hacer o no hacer alguna cosa. Cada parte puede ser de una o de muchas personas.”

(iii) En el artículo 1602, “LOS CONTRATOS SON LEY PARA LAS PARTES. Todo contrato legalmente celebrado es una ley para los contratantes, y no puede ser invalidado sino por su consentimiento mutuo o por causas legales.”

(iv) En el artículo 1496, “CONTRATO UNILATERAL Y BILATERAL. El contrato es unilateral cuando una de las partes se obliga para con otra que no contrae obligación alguna; y bilateral, cuando las partes contratantes se obligan recíprocamente.” (Negrillas y subrayado fuera de contexto).

3. El Código de Comercio regula lo concerniente a los contratos de arrendamiento de locales comerciales, por lo que frente a lo que

nos concierne se tiene que: (i) Artículo 518 “El empresario que a título de arrendamiento haya ocupado no menos de dos años consecutivos un inmueble con un mismo establecimiento de comercio, tendrá derecho a la renovación del contrato al vencimiento del mismo, salvo en los siguientes casos: 1) Cuando el arrendatario haya incumplido el contrato; 2) Cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia habitación o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviere el arrendatario, y 3) Cuando el inmueble deba ser reconstruido, o reparado

1. Cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia habitación o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviere el arrendatario, y 3) Cuando el inmueble deba ser reconstruido, o reparado con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación, o demolido por su estado de ruina o para la construcción de una obra nueva”.

(ii) Artículo 519. “DIFERENCIAS EN LA RENOVACIÓN DEL CONTRATO. Las diferencias que ocurran entre las partes en el momento de la renovación del contrato de arrendamiento se decidirán por el procedimiento verbal, con intervención de peritos".

4. El Código de Procedimiento Civil, vigente para la época de tramitación en primera instancia de este proceso, consagraba:12

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(i) En el artículo 174: “Necesidad de la prueba. Toda decisión judicial debe fundarse en las pruebas regular y oportunamente allegadas al proceso.” (ii) En el artículo 177, habla de la carga de la prueba diciendo: “Incumbe a las partes probar el supuesto de hecho de las normas que consagran el efecto jurídico que ellas persiguen. Los hechos notorios y las afirmaciones o negaciones indefinidas no requieren prueba.” (iii) En el artículo 187 “Apreciación de las pruebas. Las pruebas deberán ser apreciadas en conjunto, de acuerdo con las reglas de la sana crítica, sin perjuicio de las solemnidades prescritas en la ley sustancial para la existencia o validez de ciertos actos.” (iv) Sobre el Dictamen pericial se tiene que:

(a) El artículo 233 de la anterior norma procesal

perjuicio de las solemnidades prescritas en la ley sustancial para la existencia o validez de ciertos actos.” (iv) Sobre el Dictamen pericial se tiene que:

(a) El artículo 233 de la anterior norma procesal indicó que: “La peritación es procedente para verificar hechos que interesen al proceso y requieran especiales conocimientos científicos, técnicos o artísticos. Sobre un mismo punto no se podrá decretar en el curso del proceso, sino un dictamen pericial, salvo en el incidente de objeciones al mismo, en el que podrá decretarse otro. Tampoco se decretará el dictamen cuando exista uno que verse sobre los mismos puntos, practicado fuera del proceso con audiencia de las partes. Con todo, cuando el tribunal o el juez considere que el dictamen no es suficiente, ordenará de oficio la práctica de otro con distintos peritos, si se trata de una prueba necesaria para su decisión. No será menester la intervención de peritos para avaluar bienes muebles cotizados en bolsa; su valor se determinará por la cotización debidamente certificada que hayan tenido en la oportunidad correspondiente. El juez podrá ordenar que se presente nuevo certificado de la cotización cuando lo estime conveniente”.

(b) El artículo 234 siguiente indica que: “Sin importar la cuantía o naturaleza del proceso, todo dictamen se practicará por un (1) solo perito”.

(c) Artículo 236 “Para la petición, el decreto de la prueba y la posesión de los peritos, se observarán las siguientes reglas:

1. La parte que solicite un dictamen pericial, determinará concretamente las cuestiones sobre las cuales debe versar, sin que sean admisibles puntos de derecho.

2. El juez resolverá sobre la procedencia del dictamen, y si

1. La parte que solicite un dictamen pericial, determinará concretamente las cuestiones sobre las cuales debe versar, sin que sean admisibles puntos de derecho.

2. El juez resolverá sobre la procedencia del dictamen, y si lo decreta, determinará los puntos que han de ser objeto del mismo, de acuerdo con el cuestionario de las partes y el que de oficio considere conveniente formular. En el mismo auto hará la designación de los peritos, y fijará día y hora, que no podrá ser antes de la ejecutoria de aquél, para que tomen posesión. Si el dictamen no fuere concurrente con una inspección judicial, en el acto de su posesión los peritos convendrán fecha y hora para iniciar el examen de las personas o cosas objeto de la prueba, y el juez les señalará término para rendir el dictamen.13

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3. Los peritos al posesionarse deberán expresar bajo juramento que no se encuentran impedidos; prometerán desempeñar bien y fielmente los deberes de su cargo, y manifestarán que tienen los conocimientos necesarios para rendir el dictamen. El Juez podrá disponer que la diligencia de posesión tenga lugar ante el comisionado.

4. Desde la notificación del auto que decrete el peritaje, hasta la diligencia de posesión de los peritos y durante ésta, las partes podrán pedir que el dictamen se extienda a otros puntos relacionados con las cuestiones sobre las cuales se decretó; y el juez lo ordenará de plano si lo considera procedente, por auto que no tendrá recurso alguno.

5. En la diligencia de posesión podrán los peritos solicitar que se amplíe el término para rendir el dictamen, y que se les suministre lo necesario para viáticos y gastos de la pericia.

5. En la diligencia de posesión podrán