TSDJ BUG SCF - 76-520-31-03-005- 2021-00087-01-(28-09-2023)

REPUBLICA DE COLOMBIA

TRIBUNAL SUPERIOR DE BUGA

SALA CIVIL FAMILIA

Magistrado ponente: FELIPE FRANCISCO BORDA

CAICEDO.

Guadalajara de Buga, septiembre veintiocho (28) de dos mil veintitrés (2023)

REF: Proceso verbal (REVISIÓN DE CONTRATO DE

ARRENDAMIENTO) promovido por ASOCIACIÓN MUTUAL LAS AMÉRICAS contra LADRILLERA LA CANDELARIA LTDA en liquidación. Radicación 76-520-31-03-0052021-00087-01.

I. OBJETO DEL PRESENTE FALLO

Se decide el recurso de APELACIÓN interpuesto contra la decisión adoptada e n el numeral 4 de la parte resolutiva de la sentencia No. 007 proferida el 30-08-2022 por el JUZGADO QUINTO CIVIL

DEL CIRCUITO DE PALMIRA1.

II. ANTECEDENTES (exposición limitada a la competencia d el tribunal en este caso ; a saber , proveer sob re el reparo de la parte demandada contra el numeral 4 de la parte resolutiva del fallo de primera instancia).

1. DEMANDA Y RÉPLICA

1.1. La ASOCIACIÓN MUTUAL LAS AMÉRICAS pidió declarar que (i) el 06-09-2013 celebró un contrato con la demandada, en virtud del cual ésta le entregó en arrendamiento el establecimiento de comercio denominado LADRILLERA LA CANDELARIA junto con los inmuebles en los que ésta desarrolla su actividad2, al igual que los muebles, maquinaria y e nseres

virtud del cual ésta le entregó en arrendamiento el establecimiento de comercio denominado LADRILLERA LA CANDELARIA junto con los inmuebles en los que ésta desarrolla su actividad2, al igual que los muebles, maquinaria y e nseres

1 Expediente dig ital, “ Cuad1raInstancia1”, archivos: “ 65AudienciaGrabacionParte2.mp4”, minuto: 20:15 a 01:22:26, y “ 68ActaSentenciaNo.007.pdf”, página 3. Invocando que se incurrió e n error aritmét ico, oportunamente el ext remo actor presen tó solicitu d de corrección del numeral tercero de la parte resolutiva del mencionado fallo (“69MemorialErrorAritmeticoSentencia.pdf”), pedimento que fue desestimado me diante proveído No. 594 d el 06 -09-2022 (archivo: “71AutoSust0594NiegaAclaraciónSentencia.pdf”). 2 Lotes de terreno • La Julieta , Vereda Buchitolo, Corregimiento Villa Gorgona, matrícula Inmobiliaria 3 7837593; • El Jardín, Vereda Buchitolo , Ladrillera La Candelaria, matrícula inmobiliaria 378 -52139; • El Jardín, Vereda Buchitolo, Ladrillera La Candelaria, matrícula inmobiliaria 378-11421; y, • El Jardín, Vereda Buchitolo, Ladrillera La Candelaria, matrícula inmobiliaria 378-56919.Proceso VERBAL (Revisión de Contrato). Demandante: ASOCIACIÓN MUTUAL LAS AMÉRICAS contra LADRILLERA LA CANDELARIA LTDA EN LIQUIDACIÓN. Apelación de sentencia. Rad. # 76-520-31-03005-2021-00087-01.

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LADRILLERA LA CANDELARIA LTDA EN LIQUIDACIÓN. Apelación de sentencia. Rad. # 76-520-31-03005-2021-00087-01.

2 relacionados en el acta de entrega e inventario que se anexaron al mismo; (ii) según la cláusula #7 de la convención “…el fin comercial de los bienes dados en arrendamiento lo constituye cualquier actividad lícita que pue da desarrollar el arrendatario por el tiempo que dure en vigencia el contrato, que no coloque en riesgo ni detrimento patrimonial lo arrendado …”; (iii) las condiciones económicas ini cialmente pactadas “…cambiaron abrupta y sustancialmente desde el día 13 d e Octubre del año 2017 por decisión unilateral del ARRENDADOR…”, como fue su determinación de “…[i]mpedir el libre uso del suelo de los predios que hacen parte del inventario d e bienes del Establecimiento de Comercio Ladrillera La CANDELARIA entregado en arriendo …”; (iv) esa variación unilateral de las condici ones contractuales inici almente previstas “…afectan el equilibrio contractu al y deben revisarse…”, toda vez que “…la reducción unilateral del área física de los terrenos que hacen parte del contrato de arrendamiento implica que también se reduzca, de maner a proporcional, el valor establecido como arrendamiento a cargo de la Arrendataria …”; (v) en ese contexto, la arrendadora debe ser condenada a:

A. Compensarle y t ener “…como pago anticipado del arrendamiento todas las sumas que (…) debió invertir en los arreglos y reparaciones previas realizadas en el Establecimien to de Comercio arrendado,

A. Compensarle y t ener “…como pago anticipado del arrendamiento todas las sumas que (…) debió invertir en los arreglos y reparaciones previas realizadas en el Establecimien to de Comercio arrendado, calculadas inicialmente en la suma de setecientos cincuenta millones ($750.000.000.00) de pesos Mcte, o las que se acrediten dentro del plenario…”.

B. Realizar “…las compensaciones económicas y ajustes del saldo de la deuda, aplicando y considerando las sumas anticipadas por la Arrendataria e Invertidas por ésta, en los arreglos y reparaciones previas realizadas en el Establecimiento de Comercio arrendado…”.

C. Reducir el valor mensual del canon de arrendamiento desde el 13-102017 teniendo en cuenta “…la parte de inventari o de bienes representados en el área neta de terreno que efectivamente puede usar la Arrendataria, a raíz de la d eterminación unilateral de la Arrendadora, de re ducir el ár ea de terreno arrendado, desautorizando su uso…”.

D. Reintegrarle las sumas de din ero pagadas en demasía, previas las compensaciones; y pagarle -conforme lo reglado en el artículo 884 del C.Proceso VERBAL (Revisión de Contrato). Demandante: ASOCIACIÓN MUTUAL LAS AMÉRICAS contra LADRILLERA LA CANDELARIA LTDA EN LIQUIDACIÓN. Apelación de sentencia. Rad. # 76-520-31-03005-2021-00087-01.

3 Colos intereses moratorios sobre las sumas pagadas en exceso desde el 13-10-2017, fecha de la modificación unilateral del contrato y hasta que la

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3 Colos intereses moratorios sobre las sumas pagadas en exceso desde el 13-10-2017, fecha de la modificación unilateral del contrato y hasta que la devolución se realice . En su defecto, indexar dichas sumas conforme el IPC certificado por el DANE.

E. Pagar las costas del proceso.

1.2. Los he chos q ue sust entan las anteriores pretensiones admiten el siguiente compendio:

1.2.1. LADRILLERA LA CANDELARIA LTDA [demandada] fue sometida a un proceso de extinción de dominio por parte de la Unidad de Fiscalías para la Extinción de Derecho de Dominio y Contra el Lavado de Ac tivos de la Fiscalía General de la Nación , y se encue ntra disuelta por el término de duración de su vigencia, que lo fue el 19 -02-2011, fecha a partir de la cual entró en liquidación obligatoria en los términos de la Ley 222 de 1995.

1.2.2. Dicha sociedad es propietaria de un establecimiento de comercio ubicado en el Corregimiento de Buchitolo, vereda Tres Esquinas , del municipio de Candelaria, Valle del Cauca , y dentro de los activos vinculados al mismo existen cuatro lotes o predios [• La Julieta, Vereda Buchitolo, Corregimiento Villa Gor gona, matrícula Inmobiliaria 378 -37593; • El Jardín , Vereda Buchitolo ,

Ladrillera La Candelaria, matrícula inmobiliaria 378-52139; • El Jardín, Vereda Buchitolo, Ladrillera La Candelaria, matrícula inmobiliaria 378-11421; y, • El Jardín, Vereda Buchitolo, Ladrillera La Candelaria, matrícula inmobiliaria 378-56919].

1.2.3. En el año 2013 la otrora Dirección Nacional de Estupefacientes autorizó al entonces depositario de bienes, señor JAIME LOZANO RIOS, para suscribir con la aquí demandante un contrato de arrendamien to respecto de l aludido establecimiento de comercio [cuyas instalaciones se encontraban en poder de sus trabajadores y extrabajadores, los directivos del Sindicato SUTIMAC], el cual se firmó el 06-09-2013.

1.2.4. En la cláusula séptima del contrato se señaló que su finalidad “…será cualquier actividad lícita que pueda desarrollar el arrendatario por el tiempo que dure en vigencia el contrato, que no coloque en riesgo ni detrimento patrimonial lo arr endado…”. También se acordó la suma de $2.400.000.000,oo como valor total delProceso VERBAL (Revisión de Contrato). Demandante: ASOCIACIÓN MUTUAL LAS AMÉRICAS contra LADRILLERA LA CANDELARIA LTDA EN LIQUIDACIÓN. Apelación de sentencia. Rad. # 76-520-31-03005-2021-00087-01.

4 contrato de arr endamiento, y se fijó en $20.000.000,oo el canon mensual “…por todo el estableci miento de Comercio, vinculando todos sus inventarios…”.

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4 contrato de arr endamiento, y se fijó en $20.000.000,oo el canon mensual “…por todo el estableci miento de Comercio, vinculando todos sus inventarios…”.

1.2.5. También se convino que “…de la Inversión Inicial hecha por la Arrendataria, de Cuatrocientos Noventa y Seis Millones de Pesos ($496.000.000.00) Moneda Corriente, se autoriza el descuento en cuotas mensuales de $9.920.000.00, debiendo la Arrendataria pagar la suma de Diez Mil lones Ochocientos Mil Pe sos ($10.800.000.00)…”; empero, como quiera que cuando se realizaban algunos arreglos a la planta in dustrial “…hubo un vendaval que ocasionó graves daños en las estructuras de la construcción…” , los arreglos y adecuaciones increment aron su valor en má s de $250.000.000.oo, razón por la cual la inversión inicial de la arrendataria “…como anticipo a los cánones de arrendamiento que se fueran causando…” fue de $750.000.000.oo “…para dejar la planta industrial en condiciones para reinicia r las actividades…”, lo cual consta en el acta de visita de verificación de arreglos planta industrial Ladrillera La Candela ria fechada el 28-10-2013 -cuya copia se entre gó a la nueva representante legal de la demandada el 25 -04-2018-, acordándose también que del canon mensual de arrendamiento se descontaría la suma de $10.000.000,oo para amortizar la deuda, e n virtud de lo cual quedaría únicamente la suma de $10.000.000,oo

acordándose también que del canon mensual de arrendamiento se descontaría la suma de $10.000.000,oo para amortizar la deuda, e n virtud de lo cual quedaría únicamente la suma de $10.000.000,oo “…como valor a pagar en efectivo…”.

1.2.6. El 12-10-2017, la actual liquidadora co n funciones de depositaria de bienes de la sociedad demandada desautorizó a la arrendataria “…para seguir utilizando el área de terreno destinada a cultivo de caña, terreno que hace parte de los predios que conforman el inventario del Esta blecimiento de Co mercio tomado en arriendo…”. Para tal efecto, la liquidado ra comunicó a la CVC que no estaba autorizado “…ningún proyecto de naturaleza agrícola sobre los activos de la empresa …”, proceder este que al desconocer “…lo pactado en el contrato de arrendamiento…”, afectó “…de forma grave a la arrendataria, tanto en su gestió n y tramite de la documentación y permisos obtenidos, como en la inversi ón en estudios, semilla, adecuación de tierra, todo lo anterior en grave detrimento para la entidad arrendataria, quien ha per dido s u inversión en los trabajos y adecuaciones realizada s y que asciendeProceso VERBAL (Revisión de Contrato). Demandante: ASOCIACIÓN MUTUAL LAS AMÉRICAS contra LADRILLERA LA CANDELARIA LTDA EN LIQUIDACIÓN. Apelación de sentencia. Rad. # 76-520-31-03005-2021-00087-01.

5 a la suma de TREINTA MILLONES ($30000.000.oo) de pesos…”.

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5 a la suma de TREINTA MILLONES ($30000.000.oo) de pesos…”.

1.2.7. Por auto del 11 -12-2017 la CVC puso en conocimiento de la arrendataria la soli citud que la liquidadora de la sociedad arrendadora le formuló en el sentido de revocar el “…permiso de adecuación y uso de los predios con fines de sembradío d e caña…”, al igual que la posterior petición de fecha 18-12-2017 presentada por la misma liquidadora enderezada a que “…se revoque el permiso de adecuación de tierras obtenido por la Arrendataria (Demandante), que lo había sido en ejercicio del Contrato de Arrendamiento, bajo el presupuesto jurídico formal que no existe sustento contractual que permita la actividad, obteniendo con est a fals edad, y de esta form a la Revocatoria del permiso de actividades en el predio, lo que sucedió por la CVC el 19 de Enero de 2018, en los términos de la Resolución Número 720-0721-0039de 2018…”.

1.2.8. Ante el proceder de la representante legal de la arrendadora, que tradujo impedir el libre uso del suelo de los predios que hacen parte del inventario de los bienes entregados en arriendo , el valor del canon mensual “…se debe reducir o disminuir proporcionalmente …” al área de terreno que efectivamente se autorizó usar, el cual se calcula en un 40%.

1.2.9. Al momento de presentarse la demanda , la arrendadora no ha compensado la suma de $750.000.000,oo y tampoco ha reduci do “…el

en un 40%.

1.2.9. Al momento de presentarse la demanda , la arrendadora no ha compensado la suma de $750.000.000,oo y tampoco ha reduci do “…el valor del arriendo inicialmente establecido…”, toda vez que “…desde hace más de tres (3) años, la arrendataria no ha podido usar todos los bienes recibidos en arrendamiento…”.

1.2.10. Para el mes d e octubre de 2017 l a arrendataria pagaba los cánones de arre ndamiento al anterior depositario en la forma convenida, e sto es, $20.000.000,oo de los cuales entregaba $10.000.000,oo en efectivo y los restante s $10.000.000,oo “…se deducían mensualmente de la Inversión Inicial …”. Pero ante la “…la desautorización dada por la Liquidadora para no usar todo s los bienes entregados en arren damiento de c onformidad con el Inventario…”, decidió suspender el pago de los cánones de arrendamiento.Proceso VERBAL (Revisión de Contrato). Demandante: ASOCIACIÓN MUTUAL LAS AMÉRICAS contra LADRILLERA LA CANDELARIA LTDA EN LIQUIDACIÓN. Apelación de sentencia. Rad. # 76-520-31-03005-2021-00087-01.

6 1.2.11. El contrato se inició en noviembre de 2 013 otorgándose dos (2) meses de gra cia “…por las tareas y actividades de arreglo s y reparaciones que requería la planta industrial…”, tal como consta en el párrafo final de la cláusula primera, pactándose su duración en “…122 meses, es decir 10 años y 2 meses, debiendo contabilizarse

reparaciones que requería la planta industrial…”, tal como consta en el párrafo final de la cláusula primera, pactándose su duración en “…122 meses, es decir 10 años y 2 meses, debiendo contabilizarse periodos anuales desde Noviembre a Octubre de cada periodo…”.

1.2.12. En abril d e 2018 convocó a la arrendadora ante el Centro de Conciliación de l a Personería de Bogotá para la búsqueda de un amigable acuerdo “…sobre la revisión del contrato de arrendamiento, en cuanto al área en tregada en arrendamiento y solicitud de compensación co n la a ctividad y área autorizada, al igual que respecto al precio del arriendo mensual, y lo relacionado con la compensación de las sumas entregadas inicia lmente como anticipo, y el valor causado hasta la fecha por concepto de arrendamiento…”, decla rándose fallida la etapa conciliatoria el 25 -0420183.

1.3. Réplica de la sociedad demandada.

1.3.1. Se opuso a las pretensiones de la demanda indicando que “…carecen total mente de respaldo fá ctico y jurídico …”. Adicionalmente propuso las excepciones que intituló “ …BUENA FE …”; “…INEXISTENCIA DE MODIFICACI ÓN UNILATERAL DEL CONTRATO…”; “ …COBRO DE LO NO DEBIDO …” e

“…INCUMPLIMIENTO DEL CONTRATO POR EL DEMANDANTE…”.

Lo anterior, al abrigo de los argumentos que enseguida se sintetizan:

1.3.1.1. Es cierto que la otro ra Dirección N acional de Estupefacientes “DNE” autorizó al entonces depositario de bienes para suscribir un contrato

se sintetizan:

1.3.1.1. Es cierto que la otro ra Dirección N acional de Estupefacientes “DNE” autorizó al entonces depositario de bienes para suscribir un contrato de arrendamiento con la aquí demandante [ASOCIACION MUTUAL LAS AMERICAS]. No es menos cierto, empero, que el OBJETO del contrato que esa en tidad autorizó fue “…exclusivamente para continuar la explotación del objeto social del establecimiento del comercio, junto con los inmuebles donde desarrolla su actividad…”, como los lotes “La Julia” y “El Jardín”, entre otros.

3 Expediente digital, “Cuad1raInstancia”, archivo: “01 DEMANDA DEFINITIVA.pdf”.Proceso VERBAL (Revisión de Contrato). Demandante: ASOCIACIÓN MUTUAL LAS AMÉRICAS contra LADRILLERA LA CANDELARIA LTDA EN LIQUIDACIÓN. Apelación de sentencia. Rad. # 76-520-31-03005-2021-00087-01.

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O sea : el OBJETO DEL CON TRATO quedó circunscrito desde su cláusula primera a “…la explotación del establecimiento del comercio, debiendo mantener [el arrendatario] el objeto social del mismo…”. Y el hecho de que en la cl áusula séptima del contrato aparezca consignado que “…el fin comercial de los bienes dados en arriendo será cualquier actividad lícita que pueda desarrollar el arrendatario por el tiempo que dure en vigencia el contrato, que no coloque en riesgo ni detrimento patrimonial lo arr endado…” no significa, como erradamente lo i nterpreta la parte a ctora en el hecho 14 de su demanda, que el objeto del contrato, delimitado como estaba en

coloque en riesgo ni detrimento patrimonial lo arr endado…” no significa, como erradamente lo i nterpreta la parte a ctora en el hecho 14 de su demanda, que el objeto del contrato, delimitado como estaba en la primera cláusula, permita al arrendatario destinar los bienes entregados en arrendamiento a o tro tip o de actividades (como la siembra de caña).

Es que, agregó, la cláusula séptima “…hace referencia y está fundamentada en el objeto del contrato, que no es otro que el arrendamiento del establecimiento del comercio con vocación industrial (fabricación de ladrillos y bloques)…”.

Es más: esa cláusula séptima ni siquiera fue autorizada por la DNE, lo cual “…se desprende del documento del 5 de septiembre de 2013, identificado con el número 601 -3668-213 suscrito por el Gestor Unidad de Gestión de Sociedades de l a DNE …”. Así que “…no se puede i nterpretar por fu era de las consideraciones que tuvo la entidad para dar en arrendamiento del establecimiento del comercio junto con los inmuebles que desarrolla su activida d de explotación, que no es agroindustrial…”.

Es claro, entonces, que la delimitación del objeto d el contrato de arrendamiento responde a “…la intención de preservar la naturaleza, uso y destino del establecimiento de comercio sobre el cual pesaba la med ida cautelar de embargo impartida por Fiscalía General de la Nación…”, como en su momento lo determinó la Sala Penal d el Tribunal Superior de B ogotá en fallo de tutela No. 20131271.

sobre el cual pesaba la med ida cautelar de embargo impartida por Fiscalía General de la Nación…”, como en su momento lo determinó la Sala Penal d el Tribunal Superior de B ogotá en fallo de tutela No. 20131271.

1.3.1.2. La arrendataria, aquí demandante, no respetó el objeto del contrato, pues lo varió “…unilateralmente al intentar una explotación [siembra de caña] del establecimiento del comercioProceso VERBAL (Revisión de Contrato). Demandante: ASOCIACIÓN MUTUAL LAS AMÉRICAS contra LADRILLERA LA CANDELARIA LTDA EN LIQUIDACIÓN. Apelación de sentencia. Rad. # 76-520-31-03005-2021-00087-01.

8 que no fue la del objeto contractual pactado…”.

1.3.1.3. Lo anteriormente expuesto revela que no es cierto que la arrendadora haya modificado o alterado el contrato al adelantar gestiones administrativas ante la CV C para la der ogatoria de l pe rmiso que la ASOCIACION M UTUAL LAS AMERICAS había logrado obt ener para desarrollar actividades agrícolas (siembra de caña) en el bien arrendado, es decir, para fines distintos a los claramente delimitados en el OBJETO del contrato. A la sazón la DNE, “…en cumplimiento de sus funciones y en especial, de acuerdo con las atribuciones conferidas por la Dirección Nacional de Estupe facientes hoy ejercidas por SAE SAS e n calidad de secuestre o depositario de los bienes embargados o intervenidos conforme al artículo 12 de la Ley 793 de 2002 (Noma que fue adicionada por la ley 330 de 2009, l a cual fue modificada por el art ículo

calidad de secuestre o depositario de los bienes embargados o intervenidos conforme al artículo 12 de la Ley 793 de 2002 (Noma que fue adicionada por la ley 330 de 2009, l a cual fue modificada por el art ículo 72 de la ley 1453 de 2011, adicionada por el artículo 74 de la ley 1395 de 2010, modificada por 1453 de 2011) …”, tiene E L DEBE R de “…ejercer los actos necesarios para el correcto mantenimiento y conservación de los bienes, así como para su destinación, teniendo en cuenta su naturaleza, uso y destinac ión..”. Por manera que en su calidad de depositaria de bienes ha actuado en “…cumplimiento de sus funciones…” y a “…las atribuciones conf eridas por la Dirección Nacional de Estupefacientes hoy ejercidas por SAE SAS…”4.

2. SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA

2.1. Tras reputar acreditados los presupuestos procesales, trazar los problemas jurídicos que plantea la casuística puesta a consideración, proponer las premisas de orden fáctico 5, legal y jurisprudencial

4 Ibidem, subcarpeta “36ContestaDemanda”, archivo: “02ContestacionDemandaLadrilleraLaCandelaria.pdf”. 5 Ocho (8) que esbozó a partir del c ontenido tanto del clausulado contractual como del aval úo allegado a l proceso a instancias de la sociedad demandada, y de la Resolu ción No. 3 9 de 2018 em anada de la CVC, así: Primera: Existe un contrato de arrendamiento suscrito el 06 -09-2013 entre la ASOCIACIÓN MUTUAL LAS

proceso a instancias de la sociedad demandada, y de la Resolu ción No. 3 9 de 2018 em anada de la CVC, así: Primera: Existe un contrato de arrendamiento suscrito el 06 -09-2013 entre la ASOCIACIÓN MUTUAL LAS AMÉRICAS y la LADRILLERA LA CANDELARIA LIMITADA EN LIQUIDACIÓN, respecto del establecimiento de comercio con matrícula 4561 de la Cámar a de Comercio de Palmira, y de cuatro (4) lotes de terreno que apar ecían en el inventario de esa compañ ía, lotes “…La Julieta, con matrícula terminad a en 593; lote El Jard ín, con matrícula terminada en 139; mismo lote Jardín, con matr ícula terminada en 421 ; y el, el último, predio El Ja rdín, terminado en 919…” . Segunda: Convinieron autónomamente las partes que el fin comercial de la contrato sería "…cualquier actividad lícita que no coloque en riesgo ni detrimento patrimonial lo arrendado…”, fijando la suma de $2.400.000.000 millones de pesos como valor del mismo , “…pagaderos de a $20.000.000 millones de pes os mensuales, con una salvedad, establece el c lausulado del contrato : El arrendatario hace una i nversión inicial de 496.000.000 mil lones que el arrendador descuenta, de a 9.920.000 mensuales, teniendo que pagar mensualidades de $10.800.000 pesos…”. Tercera: El 19-01-2018 la CVC emitió acto administrativo “…que revoca permiso en el predio arrendado pa ra efectuar labores de adecuación de la

mensuales, teniendo que pagar mensualidades de $10.800.000 pesos…”. Tercera: El 19-01-2018 la CVC emitió acto administrativo “…que revoca permiso en el predio arrendado pa ra efectuar labores de adecuación de la tierra para el cultivo de caña de azúcar…”; Cuarta: La Duración del contrato se pact ó en 122, iniciando el 1311-2013 al establecerse en la convención un “…compás de espera, m ientras la pa rte arrendataria hacia una inversión…”. Quinta: En el numeral 8.- del acta de verificación de arreglos e inversiones fechada el 28-10-2013Proceso VERBAL (Revisión de Contrato). Demandante: ASOCIACIÓN MUTUAL LAS AMÉRICAS contra LADRILLERA LA CANDELARIA LTDA EN LIQUIDACIÓN. Apelación de sentencia. Rad. # 76-520-31-03005-2021-00087-01.

9 que permitirán resolver los problemas jurídicos y valorar el acopio probatorio incorporado, el a-quo decidió: • desestimar las excepciones de “…INEXISTENCIA DE LA OBLIGACIÓN…”, “…BUENA FE…” y “…COBRO DE LO NO DEBIDO…” formuladas por el extremo actor.

Consecuencialmente declaró • “…el rompimiento del equilibrio económico del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, dada las circunstancias posteriores, imprevisibles y ajenas a la voluntad del de mandante…”, y dispuso reajustar el contrato de arrendamiento susc rito entre las partes , ordenando a la demandada • reconocer “…un abono a la deud a por concepto de cánone s de arrendamiento por v alor de 254.000.000.00 y su correspondiente

arrendamiento susc rito entre las partes , ordenando a la demandada • reconocer “…un abono a la deud a por concepto de cánone s de arrendamiento por v alor de 254.000.000.00 y su correspondiente indexación, es decir, índice final sob re índice inicial 120.27 sobre 79.5, lo que no s arroja un valor indexado de $383.540 .000.00 pesos …”; • descontar en el valor total del canon mensual de arrendamiento, en favor de la demandante, “…un porcentaje de 33.75% a partir del mes de febrero de 2018 y hasta la terminación del contrato de arrendamiento…”.

Por otra parte, • denegó l a pretensión “…del cobro de intereses…” ; • se abstuvo de imponer “…sanción por concepto de juramento estimatorio …”; • dejó sin efecto las sanciones pecuniarias aplicadas a la parte demandante; y • condenó en costas a la accionada.

2.2. El sustento basilar de lo así decidido admite la siguiente sinopsis:

2.2.1. No hay d uda de la existencia de un contrato de arrendamiento celebrado entre las p artes el 06 -09-2013, cuyo fin comercial “…era el desarrollo de cualquier actividad líc ita que no pusiera en riesgo n i detrimento patrimonial lo (…) arrendado…”,

se indicó “…q ue la inversión final que tuvieron q ue realizar los eh, la ASOCIACIÓN MUTUAL fue p or 750.000.000 millone s y no por 496.000.000 millo nes, como se había presupuestado…” . Sexta: En el avalúo,

se indicó “…q ue la inversión final que tuvieron q ue realizar los eh, la ASOCIACIÓN MUTUAL fue p or 750.000.000 millone s y no por 496.000.000 millo nes, como se había presupuestado…” . Sexta: En el avalúo, elaborado p or la Lonja de Propi edad Raíz de Cali el 26-08-2020, inc orporado por la demandada, además de describirse el sector donde se ubican los bie nes arren dados, la act ividad económica del mismo, describe cada heredad señalando su área total y afectación por sustr acción de material p ara la elaboración de ladrillo , las que una vez sumadas y descontadas la s superficies que no registran menoscabo perm iten efec tuar un prome dio ponderado que “…sería del 33.75% del área total del terreno arre ndado, lo que des de luego no s va a servir mucho para la toma de la decisión…” . Séptima: En la página 31 del referido ava lúo se indica que el lugar donde se encuentra el establecimiento del comercio “…es un centro pob lado rural con actividad eminenteme nte agropecuaria…”, destacando “…que los usos industr ial y comercial de (…) alto impacto están prohibidos en esa zona y que s egún el artículo 139 del plan de ordenamiento territorial debe ocurr ir la reubicación de las ladrilleras por ser altamente contaminantes para lugares cer canos a viv iendas de las person , o áreas urbanas, mejor dicho…”. Octava: La Resolución No. 39 del 29-01-2018, mediante la cual la CVC revocó la Resolución

No. 942 del 02-11-2017, “…que prorrogaba la adecuación de terrenos para cultivo s de caña de azúcar (…) en los cuatro predios…”.Proceso VERBAL (Revisión de Contrato). Demandante: ASOCIACIÓN MUTUAL LAS AMÉRICAS contra LADRILLERA LA CANDELARIA LTDA EN LIQUIDACIÓN. Apelación de sentencia. Rad. # 76-520-31-03005-2021-00087-01.

10 estipulándose su valo r total en la suma $2.400.000.000 millones y una amortización en favor de la arrendataria “…por valor de $496.000. 000 millones de pesos…”6.

2.2.2. En su escrito de contestación a la demanda la accionada admitió que promovió un trámite ante la CVC tendiente a la revocatoria del permiso otorgado por esa corporación a la ASOCIACIÓN MUTUAL LAS AMÉRICAS para ejercer otra actividad distinta a la ladrillera en los terrenos arrendados . Sin embargo, es claro que la finalidad del contrato de ar rendamiento “…no solo era la explotación de la ladrillera (..) sino cualquie r actividad lícita que no pusiera en riesgo o en detrimento patrimonial lo arrendado…”7.

2.2.3. Si la representante legal de la demanda da consideraba que el ejercicio, por parte de la arrendataria, de una actividad negocial distinta de la convenida en el contrato de arrendamiento generaba “... un riesgo o detrimento patrimonial …”, debió iniciar un acercamiento para que, previo peritaje, se lograse “…un proceso de negociación tra nquilo…”, que permitiera un otro sí al contrato. Mas no iniciar una actuación

o detrimento patrimonial …”, debió iniciar un acercamiento para que, previo peritaje, se lograse “…un proceso de negociación tra nquilo…”, que permitiera un otro sí al contrato. Mas no iniciar una actuación administrativa ante la CVC que, a la postre , ocasionó “…un desequilibrio en la ecuación económica contractual…”8.

2.2.4. La asociación mu tual demandante hizo una “fuerte” inversión durante los dos (2) primeros meses de la vigencia del contrato. De ello da cuenta el acta de verificación de arreglos e inversiones del 28-10-2013, al señalar que “…ocurrió una circunstancia extraordinaria que fu e un vendaval…”, fenómeno respecto del cual el representante leg al de la arrendadora “…aceptó la situación y se determinó que la inversión no fue de 496.000.000 sino de $750.000.000 millones de, de pesos…”. Y ocurre que la diferencia dineraria en comento “…nunca ha sido reconocida como un abono, o como una compensación e n favor de la demandante…”9.

2.2.5. Lo arrendado fue “…un establecimiento de comercio cuyo objeto negocial es la extracción de arcilla para la fabricación de ladrillos …”, actividad que “…se desarrolla en cuatro (4) lotes : Jardín 3, Jardín 4, Jardín 5 y el lote L a Juli eta…”, mismos que, según se corroboró con el avalúo que hizo la Lonja de Propiedad Raíz, si

6 Expediente digital, “Cuad1raInstancia1”, archivo: “65AudienciaGrabacionParte2.mp4”, minuto: 48:59 a 50:12.

según se corroboró con el avalúo que hizo la Lonja de Propiedad Raíz, si

6 Expediente digital, “Cuad1raInstancia1”, archivo: “65AudienciaGrabacionParte2.mp4”, minuto: 48:59 a 50:12. 7 Ibidem, minuto: 50:15 a 51:19. 8 Ibidem, minuto: 51:20 a 53:44. 9 Ibidem, minuto: 53:49 a 55:29.Proceso VERBAL (Revisión de Contrato). Demandante: ASOCIACIÓN MUTUAL LAS AMÉRICAS contra LADRILLERA LA CANDELARIA LTDA EN LIQUIDACIÓN. Apelación de sentencia. Rad. # 76-520-31-03005-2021-00087-01.

11 bien tienen en promedio una explotación de la arcilla cercana al 67% , el 33% corresponde a la zona que no se le “…permitió disponer a la arren